Den nye lejelov 2015
1. juli 2015 trådte den nye, omdiskuterede lejelov
i kraft, som indeholder en række ændringer, der
har væsentlig betydning både for udlejere af ejerog andelsboliger og ikke mindst for de 41,3 pct.
af befolkningen, der bor til leje.
Af Afdelingschef D&V Kent Larsen, AI a/s
Ændringerne får konkret betydning
gennem en række
nye tiltag som bl.a.
krav om obligatoriske,
skriftlige ind- og fraflytningssyn. Derudover ændring af
krav om nyistandsættelse til normalistandsættelse og krav om en 10-årig
vedligeholdelsesplan i storhus-ejendomme – fra 7 boliger og opefter.
Tidligere Boligminister Carsten Hansen
(S) har med den nye lovgivning haft
ønske om at forenkle og modernisere
lovgivningen og derved gøre op med
bl.a. store fraflytningsregninger og
tvister imellem udlejere og lejere (7000
sager på landsplan årligt). Boligminister
Carsten Hansen fremhævede allerede
i juni 2014 det historiske element i
aftalen, som ifølge ministeren er den
største revision af lejelovgivningen
siden 1966.
Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
2,3 mio. lejere bor til leje i private
udlejningsejendomme og andelsboligforeninger. For at undgå at lejere kommer til at stå med en kæmpe regning,
når de fraflytter en bolig, fordi udlejer
mener, at lejemålet skal istandsættes
fra gulv til loft, indfører den nye lejelov
obligatoriske ind- og fraflytningssyn.
På den måde vil man undgå, at nogle
udlejere får renoveret deres lejligheder
på lejers bekostning. Formålet med det
nye tiltag er derved at forebygge konflikter mellem lejer og udlejer og skabe
dialog om lejemålets stand ved ind- og
fraflytning.
Det betyder, at for udlejere med udlejning af mere end én bolig, skal der
fremover foretages obligatoriske indog fraflytningssyn. Dernæst gøres det
obligatorisk, at udlejer skal udarbejde
en skriftlig ind- og fraflytningsrapport.
Der er ingen formelle krav til rapporten.
Fra nyistandsættelse til normalistandsættelse
I forlængelse af det nye lovkrav om
obligatoriske ind- og fraflytningssyn
indføres krav om normalistandsættelse, som konkretiseres til hvidtning,
tapetsering af vægge, maling af flader,
karme, rør og radiatorer. Herunder
maling af træværk samt slibning og/
eller lakering af gulve. Der er derfor
ikke længere mulighed for, at udlejer
kan kræve lejemålet nyistandsat, heller
ikke selvom lejemålet er overtaget
nyistandsat.
Lejemålet skal efter de nye regler alene
afleveres i samme stand, som det var
ved indflytning med fradrag af slid og
ælde. Det vil sige, at lejer som ud-
gangspunkt kun kan blive pålagt at
aflevere den lejede bolig nymalet, hvis
lejer har overtaget lejemålet nymalet
ved indflytning. Dette gælder, selvom at
lejemålet muligvis trænger til vedligeholdelse ved lejers fraflytning. Lejer
kan dog blive pålagt at betale en del
af udgifterne afhængigt af, hvordan
lejemålet så ud ved indflytning.
De nye regler beror altså på en vurdering af boligens stand ved ind- og fraflytning. Det er med til at afgøre, hvad
lejer kan/skal hæfte for ved fraflytning.
Det begrunder kravet om de skriftlige ind- og fraflytningsrapporter, da
huslejenævnene kan gå ind og vurdere
fraflytningsregningerne i forlængelse af
rapporterne.
Lejere må derfor fremover være indstillede på, at boligen ikke nødvendigvis er
nymalet, når de flytter ind, da udlejer
ikke vil have noget større incitament
for at istandsætte lejemålet inden
genudlejning. Det sænkede krav til
istandsættelse skal evalueres to år efter
indførelsen af den nye lejelov for at
afdække, om boligmassens standard er
forringet på grund af ændringen.
Hvis der er mangler i lejemålet, skal
lejer stadig sende en mangelliste til
udlejer senest 2 uger efter indflytning,
ligesom i de gamle regler. Lejer undgår
derved at hæfte for eventuelle mangler
ved fraflytning.
Kvittering for modtagelse
Som krav til indflytningssynet skal lejer
indkaldes til synet med et passende
varsel, men lejer har ikke pligt til at deltage i synet.
Hvis lejer deltager, skal lejer have udleveret indflytningsrapporten ved selve
synet. Hvis lejer derimod ikke er til
stede, skal lejer modtage en fysisk
kopi af indflytningsrapporten senest 2
uger efter indflytningssynet har været
afholdt. Lejer skal kvittere for modtagelsen, og det er pt. tvivlsomt, om fremsendelse af rapporten med anbefalet
post eller som e-mail er tilstrækkeligt.
Udlejer skal sørge for at gemme både
indflytningsrapporten og beviset for, at
den er kommet frem til lejer, indtil lejer
igen fraflytter lejemålet. Ellers mister
udlejer retten til at gøre istandsættelseskrav gældende ved lejers fraflytning.
Istandsættelse ved lejers fraflytning
Når lejer fraflytter en bolig, skal der ske
en vurdering af, om lejemålet afleveres
i dårligere stand, end hvad der kan
forventes. Hvis det er tilfældet, kan lejer
pålægges at betale for istandsættelse
op til det niveau, som med rimelighed
kunne forventes, hvis lejer har haft den
indvendige vedligeholdelsespligt.
Hvis udlejer derimod har valgt at
overtage den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden og dermed
har opkrævet til vedligeholdelseskonto efter lejelovens § 22, så har lejer
gennem indbetalinger til vedligeholdelseskonto allerede betalt for eventuel
istandsættelse. Lejer kan derved ikke
pålægges at betale for yderligere
istandsættelse.
Men viser der sig mangler ved lejemålet
i form af f.eks. misvedligeholdelse i
forbindelse med lejers fraflytning, skal
lejer som altid betale for udbedring af
manglerne.
Der gælder derfor det ekstrakrav til
fraflytningsrapporterne, at de skal indeholde alle udlejers krav – også eventuel
misvedligeholdelse. I fraflytningstvister
får huslejenævnene nu kompetence til
at tage stilling til selve fraflytningssituationen. Herunder omkostningerne til
istandsættelse, og ikke som i dag kun til
tilbagebetaling af depositum.
10-års vedligeholdelsesplan
Udlejeren skal hvert år inden den 1. juli
udarbejde en plan for ejendommens
vedligeholdelse i den kommende 10-års
periode. Planen skal omfatte større
vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde
beboerrepræsentationen til møde med
henblik på udarbejdelse og revision af
vedligeholdelsesplanen.
Der etableres en model med rullende,
10-årige vedligeholdelsesplaner, hvor
udlejer kun har ret til at opkræve beløb
til den udvendige vedligeholdelse,
hvis udlejer har udarbejdet en skriftlig
vedligeholdelsesrapport. Kravet om
udarbejdelse af en skriftlig vedligeholdelsesplan omfatter kun storhus-ejendomme – fra 7 boliger og opefter og
ikke småhus-ejendomme (max. 6 boliger). Derved er de små udlejere fritaget
for kravet om vedligeholdelsesplaner.
Udgiften til at udarbejde 10-års planen
kan medtages i den omkostningsbestemte leje.
Nettoprisindeksregulering af lejen
I den nye lejelov afskaffes trappelejen,
som er muligheden for efter aftale at
regulere lejen med bestemte beløb til
bestemte tidspunkter. Samtidig indføres muligheden for regulering af lejen
efter nettoprisindeks for at forenkle
fremgangsmåden ved varsling af huslejereguleringer. I storhus-ejendomme
kan udlejer beslutte, at lejen, i en periode på to år, årligt skal reguleres efter
nettoprisindekset i stedet for reglerne
om omkostningsbestemt leje.
I småhus-ejendomme skal udlejer og
lejer kunne aftale, at lejen reguleres
efter nettoprisindekset. Det står udlejer
frit for at vælge, om han vil benytte
reglerne om nettoprisindeksregulering
af lejen.
Varsling af omkostningsbestemt leje
I den nye lejelov ændres og præciseres reglerne ligeledes for varsling af
omkostningsbestemt leje. Det betyder,
at udlejer slipper for at give lejerne et
opdateret vedligeholdelsesregnskab og
eventuel meddelelse fra GI (Grundejernes Investeringsfond) ved varsling
af lejeforhøjelser. Det skyldes, at
lejerne får adgang til regnskaber mv.
via GI´s hjemmeside. Det gælder bl.a.
sammenligningsbudgettet, som er det
gældende budget inkl. oplysning om
driftsudgifter og – indtægter. Lejer
skal også have tilgang til en beregning
af huslejeforhøjelse på hjemmesiden
og skal kunne se både forhøjelsens
størrelse og den fremtidige leje, som
lejer skal betale. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejer varsle
beboerrepræsentationen, syv dage før
varslingen sendes til lejerne.
Ændring af gebyrer for huslejenævns
behandling
Den nye lejelov gør det billigere at få
forhåndsgodkendt huslejen ved et
huslejenævn for at mindske antallet af
sager, hvor huslejen har givet konflikt.
Muligheden for at få forhåndsgodkendt huslejen af huslejenævnet mod
betaling af et gebyr på 3.500 kr. ændres
derfor til 500 kr. Samtidig forhøjes det
nuværende gebyr for almindelige
huslejenævnssager til 300 kr., og udlejere, der taber en sag, skal betale et
gebyr på 2.080 kr.
Udlejer kan opsige lejer
Den nye lejelov giver mulighed for, at
udlejer af en ejer- eller andelsbolig nu
får ubetinget ret til at opsige lejeren
med 1 års varsel, når ejeren eller
andelshaveren selv ønsker at bebo
boligen. Det nye lovtiltag skal afhjælpe
nogle af de boligsager, hvor udlejer ikke
kan opsige lejer.
Sammenlægning af lejeloven og
boligreguleringsloven
Formålet med den nye lejelov er
som sagt at forenkle og modernisere
lejeloven, og som led i denne forenkling
sammenskrives lejeloven og boligreguleringsloven til en ny samlet lov over de
næste to år.