Den nye lejelov 2015 1. juli 2015 trådte den nye, omdiskuterede lejelov i kraft, som indeholder en række ændringer, der har væsentlig betydning både for udlejere af ejerog andelsboliger og ikke mindst for de 41,3 pct. af befolkningen, der bor til leje. Af Afdelingschef D&V Kent Larsen, AI a/s Ændringerne får konkret betydning gennem en række nye tiltag som bl.a. krav om obligatoriske, skriftlige ind- og fraflytningssyn. Derudover ændring af krav om nyistandsættelse til normalistandsættelse og krav om en 10-årig vedligeholdelsesplan i storhus-ejendomme – fra 7 boliger og opefter. Tidligere Boligminister Carsten Hansen (S) har med den nye lovgivning haft ønske om at forenkle og modernisere lovgivningen og derved gøre op med bl.a. store fraflytningsregninger og tvister imellem udlejere og lejere (7000 sager på landsplan årligt). Boligminister Carsten Hansen fremhævede allerede i juni 2014 det historiske element i aftalen, som ifølge ministeren er den største revision af lejelovgivningen siden 1966. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn 2,3 mio. lejere bor til leje i private udlejningsejendomme og andelsboligforeninger. For at undgå at lejere kommer til at stå med en kæmpe regning, når de fraflytter en bolig, fordi udlejer mener, at lejemålet skal istandsættes fra gulv til loft, indfører den nye lejelov obligatoriske ind- og fraflytningssyn. På den måde vil man undgå, at nogle udlejere får renoveret deres lejligheder på lejers bekostning. Formålet med det nye tiltag er derved at forebygge konflikter mellem lejer og udlejer og skabe dialog om lejemålets stand ved ind- og fraflytning. Det betyder, at for udlejere med udlejning af mere end én bolig, skal der fremover foretages obligatoriske indog fraflytningssyn. Dernæst gøres det obligatorisk, at udlejer skal udarbejde en skriftlig ind- og fraflytningsrapport. Der er ingen formelle krav til rapporten. Fra nyistandsættelse til normalistandsættelse I forlængelse af det nye lovkrav om obligatoriske ind- og fraflytningssyn indføres krav om normalistandsættelse, som konkretiseres til hvidtning, tapetsering af vægge, maling af flader, karme, rør og radiatorer. Herunder maling af træværk samt slibning og/ eller lakering af gulve. Der er derfor ikke længere mulighed for, at udlejer kan kræve lejemålet nyistandsat, heller ikke selvom lejemålet er overtaget nyistandsat. Lejemålet skal efter de nye regler alene afleveres i samme stand, som det var ved indflytning med fradrag af slid og ælde. Det vil sige, at lejer som ud- gangspunkt kun kan blive pålagt at aflevere den lejede bolig nymalet, hvis lejer har overtaget lejemålet nymalet ved indflytning. Dette gælder, selvom at lejemålet muligvis trænger til vedligeholdelse ved lejers fraflytning. Lejer kan dog blive pålagt at betale en del af udgifterne afhængigt af, hvordan lejemålet så ud ved indflytning. De nye regler beror altså på en vurdering af boligens stand ved ind- og fraflytning. Det er med til at afgøre, hvad lejer kan/skal hæfte for ved fraflytning. Det begrunder kravet om de skriftlige ind- og fraflytningsrapporter, da huslejenævnene kan gå ind og vurdere fraflytningsregningerne i forlængelse af rapporterne. Lejere må derfor fremover være indstillede på, at boligen ikke nødvendigvis er nymalet, når de flytter ind, da udlejer ikke vil have noget større incitament for at istandsætte lejemålet inden genudlejning. Det sænkede krav til istandsættelse skal evalueres to år efter indførelsen af den nye lejelov for at afdække, om boligmassens standard er forringet på grund af ændringen. Hvis der er mangler i lejemålet, skal lejer stadig sende en mangelliste til udlejer senest 2 uger efter indflytning, ligesom i de gamle regler. Lejer undgår derved at hæfte for eventuelle mangler ved fraflytning. Kvittering for modtagelse Som krav til indflytningssynet skal lejer indkaldes til synet med et passende varsel, men lejer har ikke pligt til at deltage i synet. Hvis lejer deltager, skal lejer have udleveret indflytningsrapporten ved selve synet. Hvis lejer derimod ikke er til stede, skal lejer modtage en fysisk kopi af indflytningsrapporten senest 2 uger efter indflytningssynet har været afholdt. Lejer skal kvittere for modtagelsen, og det er pt. tvivlsomt, om fremsendelse af rapporten med anbefalet post eller som e-mail er tilstrækkeligt. Udlejer skal sørge for at gemme både indflytningsrapporten og beviset for, at den er kommet frem til lejer, indtil lejer igen fraflytter lejemålet. Ellers mister udlejer retten til at gøre istandsættelseskrav gældende ved lejers fraflytning. Istandsættelse ved lejers fraflytning Når lejer fraflytter en bolig, skal der ske en vurdering af, om lejemålet afleveres i dårligere stand, end hvad der kan forventes. Hvis det er tilfældet, kan lejer pålægges at betale for istandsættelse op til det niveau, som med rimelighed kunne forventes, hvis lejer har haft den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis udlejer derimod har valgt at overtage den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden og dermed har opkrævet til vedligeholdelseskonto efter lejelovens § 22, så har lejer gennem indbetalinger til vedligeholdelseskonto allerede betalt for eventuel istandsættelse. Lejer kan derved ikke pålægges at betale for yderligere istandsættelse. Men viser der sig mangler ved lejemålet i form af f.eks. misvedligeholdelse i forbindelse med lejers fraflytning, skal lejer som altid betale for udbedring af manglerne. Der gælder derfor det ekstrakrav til fraflytningsrapporterne, at de skal indeholde alle udlejers krav – også eventuel misvedligeholdelse. I fraflytningstvister får huslejenævnene nu kompetence til at tage stilling til selve fraflytningssituationen. Herunder omkostningerne til istandsættelse, og ikke som i dag kun til tilbagebetaling af depositum. 10-års vedligeholdelsesplan Udlejeren skal hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-års periode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen. Der etableres en model med rullende, 10-årige vedligeholdelsesplaner, hvor udlejer kun har ret til at opkræve beløb til den udvendige vedligeholdelse, hvis udlejer har udarbejdet en skriftlig vedligeholdelsesrapport. Kravet om udarbejdelse af en skriftlig vedligeholdelsesplan omfatter kun storhus-ejendomme – fra 7 boliger og opefter og ikke småhus-ejendomme (max. 6 boliger). Derved er de små udlejere fritaget for kravet om vedligeholdelsesplaner. Udgiften til at udarbejde 10-års planen kan medtages i den omkostningsbestemte leje. Nettoprisindeksregulering af lejen I den nye lejelov afskaffes trappelejen, som er muligheden for efter aftale at regulere lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Samtidig indføres muligheden for regulering af lejen efter nettoprisindeks for at forenkle fremgangsmåden ved varsling af huslejereguleringer. I storhus-ejendomme kan udlejer beslutte, at lejen, i en periode på to år, årligt skal reguleres efter nettoprisindekset i stedet for reglerne om omkostningsbestemt leje. I småhus-ejendomme skal udlejer og lejer kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Det står udlejer frit for at vælge, om han vil benytte reglerne om nettoprisindeksregulering af lejen. Varsling af omkostningsbestemt leje I den nye lejelov ændres og præciseres reglerne ligeledes for varsling af omkostningsbestemt leje. Det betyder, at udlejer slipper for at give lejerne et opdateret vedligeholdelsesregnskab og eventuel meddelelse fra GI (Grundejernes Investeringsfond) ved varsling af lejeforhøjelser. Det skyldes, at lejerne får adgang til regnskaber mv. via GI´s hjemmeside. Det gælder bl.a. sammenligningsbudgettet, som er det gældende budget inkl. oplysning om driftsudgifter og – indtægter. Lejer skal også have tilgang til en beregning af huslejeforhøjelse på hjemmesiden og skal kunne se både forhøjelsens størrelse og den fremtidige leje, som lejer skal betale. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejer varsle beboerrepræsentationen, syv dage før varslingen sendes til lejerne. Ændring af gebyrer for huslejenævns behandling Den nye lejelov gør det billigere at få forhåndsgodkendt huslejen ved et huslejenævn for at mindske antallet af sager, hvor huslejen har givet konflikt. Muligheden for at få forhåndsgodkendt huslejen af huslejenævnet mod betaling af et gebyr på 3.500 kr. ændres derfor til 500 kr. Samtidig forhøjes det nuværende gebyr for almindelige huslejenævnssager til 300 kr., og udlejere, der taber en sag, skal betale et gebyr på 2.080 kr. Udlejer kan opsige lejer Den nye lejelov giver mulighed for, at udlejer af en ejer- eller andelsbolig nu får ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bebo boligen. Det nye lovtiltag skal afhjælpe nogle af de boligsager, hvor udlejer ikke kan opsige lejer. Sammenlægning af lejeloven og boligreguleringsloven Formålet med den nye lejelov er som sagt at forenkle og modernisere lejeloven, og som led i denne forenkling sammenskrives lejeloven og boligreguleringsloven til en ny samlet lov over de næste to år.
© Copyright 2024