1. No category

Ejendomsforeningen Danmark
r
.,,d
EA-uddannelsen - Erhvervslejeret
Århus 17. april 2015
Lars Brondt, juridisk direktgir
Dagensprogram 7
Å a4
Emner:
ø Erhvervsbeskyttede lejemål
a Opsigelse af erhvervslejemål,
a Ophævelse af erhvervslejemål
a Fraflytning og istandsættelse
2
www.elendomsforeningendk
1
Erhvervsbeskyttede
lejemå
y '===
W
3 wwwejendomsforeningendk
Definition på erhvervsbeskyttet lejemål r "
* Erhvervsbeskyttet lejemål - ELL § 62
"En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i
ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden"
* Man kan ikke aftale, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet, hvis det opfylder
definitionen - ELL Ei 68
* Man kan godt aftale, at et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål skal opnå samme
beskyttelse som om det var erhvervsbeskyttet.
4 www.elendomsforeningendk
2
WV
Tidspunkt for vurdering af om et l ,S
{'.
Iejemål er erhv
Lejeaftalens Opsigelseaf
indgåelse lejeaflale
S ]
§ 14-aftale kan ikke § 62-vurdering kan først ske,
indgås, hvis lejemålet er når lejemålet er opsagt
erhvervsbeskyttet
GD 2000/17 @ Sp@rgsmål om erhvervsbeskyttelse kunne ikke afgøres ved
retssag, så længe der ikke var afgivet opsigelse
5 www.ejendomsforeningen.dk
'q
Konsekvens af erhvervsbeskyttelse i:a.
* Erhvervsbeskyttelse betyder:
- Begrænset opsigelsesadgang - ELL§ 61, stk. 3, 2. pkt., § 62, stk. 1
- Erstatning for goodwill ved udlejers opsigelse - ELL § 66, stk. 3
- Ikke muligt at aftale ingen eller begrænset erstatning ved opsigelse - ELL § 68
- Ikke muligt at aftale genforhandling - ELL E3 14, stk. 1
6 www.ejendomsforeningendk
3
Hvilke lejemål er erhvervsbeskyttede
r
* Erhvervsbeskyttede lejemål:
GD2014/48V: Autoværksted nej
GD2011/12@: Trykkeri nej
GD 2010/40 @: Fremlejegiver/automobilforhandlinger nej
GD 2010/37 V: (Meget) lille autoværksted nej
GD2009/69V: Kontor/produktion nej
TBB2009.320B:Fodterapeut ja
GD2008/71 B: Lavpris-tØmmerhandel nej
GD 2008/45 @: Event-bureau på KØbmagergade nej
GD 2007/38 V: Køleskabe my. (lukket butik) nej
GD2006769V:fremlejegiver/skobutik ja
7 www.ejendomsforeningen.dk
Hvilkelejemålererhvervsbeskyttede ? .:':
ø Erhvervsbeskyttede lejemål:
i"V
GD2006/21V: Værtshus/pub ja
GD 2005/53 V Værksted/lager tæt ved butik nej
GD 2004/80V Ejendomsmæglerkæde + franchaisetager nej
GD 2002/50 V bankfilial i mindre by nej
GD2002/47H Autoværksteder(landsretten) ja
GD2002/14V Lægepraksis nej
GD2001/50ØFrisØr ja
GD1999/10V TØjbutik ja
8 www.elendomsforeningen.dk
4
Konklusion
vedrBrende pra
« 4%-
" '%x'::"
ii Det
afggirende er, at beliggenhedens betydn
!
skal være
* HR: Erhvervsbeskyttede lejemål er hovedsageligt butikker, restauranter mv.
- Men kredsen af erhvervsbeskyttede lejemål er ikke fast og afhænger af en
konkret vurdering
ii Udvikling
- Erhvervsbeskyttet -> ikke-erhvervsbeskyttet
- Ikke-erhvervsbeskyttet -> erhvervsbeskyttet
9 wwwelendomsforeningendk
jii 'l:
:Wl
.....§ 'a ' *.''%:V
Opsigelse
af erhvervslejemå
10 www.elendomsforeningendk
5
!@:
Oversigt
Opsigelse:
- Leiers opsigelse
- Udlejers opsigelse
- Lejers ret til erstatning ved udlejers opsigelse
- Udlejers ret til erstatning ved lejers uretmæssige opsigelse
11 www.ejendomsforeningen.dk
ffi :7t,Lejersops
@,
ii Ret til opsigelse
HR: Fri adgang for lejer til at opsige lejeaftalen - ELL Ei 60, stk. 1
- Kræver ikke begrundelse
Ul: Aftalt uopsigelighed for lejer
U2: Aftale om tidsbegrænsning uden adgang til opsigelse i
tidsbegrænsningsperioden - ELL 'g 63, stk. 1, 2. pkt.
12 www.ejendomsforeningen.dk
6
,-'?-W
Lejersopsigelse ,
ø Opsigelsesvarsel:
HR: 3 måneder til den 1. i en måned (uanset helligdag/hverdag) - ELL § 64, stk.
1, 1. pkt.
Ul: 1 måned ved g,ara@er, stalde og lign. - ELL § 64, stk. 1, 2. pkt.
U2: Aftalt kortere eller længere opsigelsesvarsel
* Lejer skal fraflytte senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen - ELL § 74, stk. 1
13 www.elendomsforeningendk
Lejersopsigelse 7
ø lngenformkravtillejersopsigelse
- Typisk aftalt krav om skriftlighed
- BBr ske skriftligt
14 www.elendomsforeningen.dk
7
Udlejers opsigelse
r
ii Ret til opsigelse:
HR: Kræver en gyldig begrundelse - ELL § 61, stk. 2
- Udlejer g+nsker selv at benytte det lejede - nr. 1
- Nedrivning eller væsentlig ombygning - nr. 2
- Overtrædelse af god skik og orden - nr. 3
- Vægtige grunde i Øvrigt - nr. 4
Ul: Frit opsigelige lejemål - ELL § 61, stk. 1
- Etablissementslejemål
- Garager, stalde og lign. ("og lign." må fortolkes snævert)
U2: Opsigelsesmulighed ved aftale om genforhandling - ELL § 14, stk. 8
15 www.elendomsforeningen.dk
Udlejers opsigelse
r
* Ret til opsigelse:
U3: Aftalt uopsigelighed for udlejer
- U kan dog fortsat opsige ved overtrædelse af god skik og orden - ELL E) 61,
stk. 6
U4: Aftale om tidsbegrænsning uden adgang til opsigelse i
tidsbegrænsningsperioden - ELL § 63, stk. 1, 2. pkt.
16 www.elendomsforeningen.dk
8
Udlejers opsigelse
r'x
* Udlejer ønsker selv at benytte det lejede - ELL å 61, stk. 1, nr. 1
- Krav om identitet mellem udlejer og den, som fremover skal benytte lejemålet
GD 2005/35 @: Opsigelse til brug for udlejers 100 % ejede selskab ikke
berettiget.
- Rimelighedsvurdering ud fra begge parters forhold - ELL § 61, stk. 3, 1. pkt. og
§62
ø Bl.a. udlejers ejertid og lejers lejeperiode
* Særligt for erhvervsbeskyttede lejemål: længden af perioden
virksomheden har været drevet fra det lejede, lejers forbedringer og
goodwill (ikke udtlmmende)
17 www.elendomsforeningen.dk
r"
Udlejersopsigelse .
ii Udlejer ginsker selv at benytte det lejede - ELL § 61, stk. 1, nr. 1
- BEMÆRK: Ikke muligt at opsige en erhvervsbeskyttet lejer for selv at dtive
erhverv i samme branche - ELL § 61, stk. 3, 2. pkt.
- Ikke krav om benyttelse til samme formål - ELL § 61, stk. 3, modsætningsvis
18 www.ejendomsforeningen.dk
9
r ' *%»-.
:k.
Udlejers opsigelse
* Nedrivning eller ombygning af ejendommen ngidvendigggir, at det lejede må
fraflyttes - ELL § 61, stk. 1, nr. 2
- Skal dokumenteres af udlejer, at fraflytning er nBdvendig grundet
ombygningen/nedrivningen
TBB 2009/320 V (fodterapeuten): Landsretten fandt at udlejers opsigelse
var rimeligt begrundet, da udlejning af den resterende del af lejligheden
ikke var mulig efter ombygning. Da udlejer ikke havde indhentet
byggetilladelse til den planlagte ombygning, og da det ikke var tilstrækkeligt
godtgjort, at tilladelse ville blive grvet, blev lejer imidlertid alligevel frifundet
for udlejers påstand om opsigelse
GD 2001/12 @: Opsigelse på grund af nedrivning var berettiget.
Nedrivningstilladelse udstedt fØr opsigelse.
qg www.ejendomsforeningen.dk
Udlejersopsigelse ? 7,
'a:
ii Nedrivning eller ombygning af ejendommen
fraflyttes - ELL § 61, stk. 1, nr. 2
- Rimelighedsvurdering ud fra begge parters forhold ved erhvetvsbeskyttede
lejemål - § 62
- Fortrinsret for lejer i forhold til leje af lokaler af samme art som de opsagte ELL § 61, stk. 4
* Hvis sådanne opfØres/består eftet arbe')dets færdiggØrelse
* Der må formentlig kunne indfortolkes et krav om udleje af lokaler af
samme art efter genopfgirsel/ombygning
* Der er ikke krav om, at lejeforholdet indgås på samme vilkår som det
oprindelige lejemål
;o www.elendomsforeningendk
qo
1. .5 ,(
Udlejersop
r, : 4i(5j::
* Overtrædelse af god skik og orden - ELL § 61, stk. 1, nr. 3
- Bestemmelsen er ikke udtgimmende men indeholder en række eksempler,
herunder stg)j, vold og sundhedsmæssig risiko
* IfØlge forarbe3derne også: uberettiget disponering overfællesarealer (eks.
parkering) eller manglende bortskaffelse af affald/renholdelse
- Omfatter lejer selv, lejers personale, fremlejetagere eller andre som lejer har
givet adgang til det lejede - ELL § 65, stk. 3
- Fortrinsret for lejer i forhold til leie af lokaler af samme art som de opsagte ELL § 61, stk. 4
- Krav om forudgående påmindelse
21 www.ejendomsforeningen.dk
Udlejersopsigelse ffif ="4!F''
* Vægtige grunde i Bvrigt - ELL § 61, stk. 1, nr. 4
- Snævert anvendelsesområde
ii Eksempelvis vold mod udlejer, hvor der heller ikke kan være krav om
forudgående påmindelse
TBB 2010/56 @ ; Landsretten fandt, at en fremlejergivers opsigelse af
fremlejetager, som lejede en del af lejemålet, var tilstrækkeligt begrundet i
fremlejegivers forretningsmæssige forhold, da det blev lagt til grund, at
fremlejegivers Ønske om fraflytning af lejemålet var begrundet i, at
lejemålet var blevet alt for småt, ligesom beliggenheden medfØrte
væsentlige transportmæssige vanskeligheder.
- Rimelighedsvurdering ud fra begge parters forhold ved erhvervsbeskyttede
lejemål - § 62
22 wwwelendomsforeningendk
11
V
Udlejersopsigelse '
* Opsigelsesvarsel:
HR: 3 måneder til den 1. i en måned (uanset helligdag/hverdag) - ELL § 64, stk.
1, 1. pkt.
Ul: 1 måned ved garag,et, stalde og lign. - ELL § 64, stk. 1, 2. pkt.
U2: 1 år ved opsigelse til eget brug - ELL § 64, stk. 2
U3: Aftalt længere opsigelsesvarsel
ø Leier skal fraflytte senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen - ELL § 74, stk. 1
* Bemærk: Afgivelse af korrekt opsigelsesvarsel er ikke et formkrav
23 www.ejendomsforeningendk
4'
Udlejersopsigelse =
ii Formkrav - ELL § 65
- Skriftlig
- Oplysning om opsigelsesgrunden
- Indsigelsesvejledning til le3er
- Oplysning om lejers rettigheder efter ELL §§ 66 og 67
* Oplysning om lejers ret til erstatning og godtggirelse for goodwill samt
leiers pligt til at fremsætte krav om erstatning mv.
ii lngenformkravvedfritopsigeligelejemål(ELL§61,stk.l)-ELL§65
modsætningsvis
24 www.ejendomsforenmgendk
12
' W-
Udlejersopsigelse .ø Manglendeoverholdelseafformkrav
HR: Opsigelse er ugyldig
U: Manglerne har ikke bevirket en forringelse af lejers retsstilling
* Indsigelsemodopsigelse-ELL§65,stk.2
- Lejer g,Ør indsigelse senest 6 uger fra modtagelse af opsigelse -> Udlejer skal
indbringe opsigelsen for boligretten senest 6 uger efter udlØb af lejers frist
(altså senest 12 uger fra udlejers afsendelse af opsigelse)
- Lejer g(br ikke rettidig indsigelse -3} Le')er anses for at have accepteret
opsigelsen
25 wwwelendomsforeningen.dk
Lejers ret til erstatning r 'å"
* Erstatning ved opsigelse
HR: Le3er har krav på erstatning
Ul: Frit opsigelige lejemål (ELL Ø 61, stk. 1)
U2: Opsigelse pga. misligholdelse - ELL § 66, stk. 1
U3: Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål indgået fBr 1. januar 2000
U3: Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål med aftale om ingen erstatning
Bemærk: der kan ikke træffes aftale om reduceret/ingen erstatning for
erhvervsbeskyttede lejemål - ELL E) 68, stk. 1, 2. pkt
26 wwwelendomsforeningen.dk
13
r
Lejers ret til erstatning 3
':2'
* Erstatningsopggirelsen - ELL 'g 66, stk. 2 nr. 1-6 (ikke udtØmmende):
1. Iejerens flytteudgifter
2. værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som f(blge af
flytningen,
3. værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og
andre indretninger, som le)eren med udlejerens samtykke har udfØrt i det
lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab,
medmindre le'eren harfor li tet si til atforeta e retablerin
4. driftstab i normal flytteperiode,
5. lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand (eksempelvis advokat, revisor,
IT-folk), og
6. andre rimelige udgifter
27 www.ejendomsforeningen.dk
,@
Le3ers ret til erstatning* Lejerhartabsbegrænsningspligt-ELL§66,
a
, a.. .
. "C;
.
.
å
- Omfatter alle poster i erstatningsopgørelsen, eksempelvis rimelige
investeringer ilejemålet, hvor lejer ved at lejemålet skal nedrives på et
tidspunkt
28 www.ejendomsforeningen.dk
14
ffl@, ='(,!'Y
* GodtgØrelse for goodwill - ELL Ei 66, stk. 3
e
Lejers ret til
- Gælder kun for erhvervsbeskyttede lejemål
- Værdien af mistet kundekreds
* Kun for den værdi, som beliggenheden faktisk har haft for lejer
ii Udgangspunkt: Et års nettooverskud beregnet ved gennemsnit af tre
seneste år), beregning kan fraviges, såfremt den ikke vil være retvisende
29 www.ejendomsforeningen.dk
øi' a")'
Lejers ret til erstatning ,
* Godtg,Ørelse for goodwill - ELL 'g 66, stk. 3
U 2003.804 2H: Værdien af goodwill blev fastsat til gennemsnittet af de
sidste tre års nettooverskud fØr renter og afskrivninger og uden fradrag af
driftsherrelBn. L havde grundet sygdom ikke kunnet præstere en
sædvanlig arbejdsindsats som indehaver, og en betydelig del af disse
funktioner var blevet varetaget af hans samlever, der var ansat i
virksomheden. Nettooverskuddet på ca. 220.000 kr. blev derfor forhØjet
med en andel af samleverens lØn, og erstatningen for goodwill fastsattes
herefter til 400.000.
30 wwwelendomsforeningendk
15
Lejers ret til erstatning
r
i+ l-e3ers fremsættelse af erstatningskrav - ELL § 67, stk. 1 og 2
- Lejer har 6 ugers frist til at kræve erstatning og godtggirelse
- Fristen regnes fra lejers modtagelse af udlejers opsigelse
- St@rrelse og sammensætning af erstatningskravet skal fremgå afindsigelsen
- Ved uenighed mellem udlejer og lejer om erstatning og/eller godtgØrelse ->
le)er skal anlægge boligsretssag senest 12 uger efter modtagelsen af udlejers
opsigelse (6+6 uger)
o GD 2007/50 @ og 2015/25Ø
31 www.ejendomsforeningendk
Lejers ret til erstatning r
* Udlejers sikkerhedsstillelse for erstatning og godtgBrelse - ELL § 66, stk. 6-10
32 www.ejendomsforeningen.dk
16
Udlejers ret til erstatning ?F'!
1'
ø Lejer er erstatningsansvarlig ved evt. manglende fraflytning
GD 2006/46 @: L flyttede ikke da tidsbegrænsningen for Iejemålet udl@b. L
skulle fraflytte lejemålet og erstatte U det tab, som U havde lidt ved ikke at
kunne udleje lejemålet til markedslejen efter tidsbegrænsningens udlØb
* Lejers uberettigede opsigelse
- Udlejer kan fastholde lejertil lejekontrakten
- Udlejer kan ophæve lejemålet under henvisning til lejers utidige fraflytning ELL § 69, stk. 1, nr. 4
- Lejer er erstatningsansvarlig over for udlejer
33 www.elendomsforeningen.dk
'Qt!<
'h
Udlejers ret til erstatning a-;
* Leiers uberettigede opsigelse
- Lejer skal betale leje mv., indtil lejer kan fraflytte med aftalt varsel
GD 2013/09H (GD 2011/02 @) - Stadium: Lejer ophævede i februar 2007
uberettiget et erhvervslejemål, der fra lejers side var uopsigeligt indtil 1.
december 2014, og udlejer rejste krav om erstatning. Udlejer genudlejede
lejemålet fra 1. maj 2008 til ny lejer til en hØjere leje end den, lejer havde
betalt. Udlejers erstatningskrav (ca. 3,3 mill. kr. ) ved lejers uberettigede
opsigelse skulle ikke reduceres med den »merleje«, som udlejer opnåede
efter genudlejning.
34 www.elendomsforeningendk
17
Udlejersrettilerstatning » .,-;a
ø Le)ers uberettigede opsigelse
T€/F'M
GD 2007/59 B - Asylcentret: En statslig styrelse, L, indgik en lejeaftale om en
ejendom, som skulle bruges til asylcenter. Lejeaftalen var gensidigt
uopsigelig i ca. 8 år. L opsagde lejeaftalen ca. 3 år fØr udlØbet af
uopsigelighedsperioden og tilbged samtidig en erstatning til U. U ville ikke
anerkende opsigelsen, da U mente, at L fortsat var forpligtet til at opfylde
lejeaftalen. U fik medhold i, at L ikke var berettiget til at annullere
lejeaftalen, og L var derfor forpligtet til fortsat at opfylde lejeaftalen.
GD 2007/40 @ - Pengeinstituttet: L fraflyttede sit lejemål inden udlØbet af
en uopsigelighedsperiode. U havde opfyldt sin tabsbegrænsningspligt,
selvom lejemålet blev forsgegt genudlejet til en h@jere leje, end L havde
betalt. Da lejemålet blev udlejet efter en længere tomgangsperiode, ydede U
den nye lejer en indslusningsrabat. L var erstatningsansvarlig for U's
annonceringsudgifter og delvist for den ydede indslusningsrabat.
35 www.elendomsforeningen.dk
i :m'.
Emne
W'W2
Ophævelse af erhvervslejemål
36 www.elendomsforeningen.dk
18
;4Q - 'l"
Ophævelse af erhvervslejemål
Plan for gennemgang
1. Le3ers ophævelse
2. Udlejers ophævelse
3. Væsentlig misligholdelse
4. Virkning af udlejers ophævelse
37 www.ejendomsforeningen.dk
'q
Lejersophævelse "
* Lejerkanophævelejeaftalen,hvisderertaleomvæsentligforsinkelsemed
lejers overtagelse af lejemålet, jf. ELL § 17, stk. 2
a Lejer kan ophæve, hvis det lejede ved overtagelsen og under lejeforholdets beståen
ikke er i den stand, som L kan kræve (mangler), jf. ELL § 19, stk. 1-2, og % 21
* Lejer kan ophæve, hvis brugen af det lejede er helt/delvist i strid med
lovgivning, offentlige forskrifter, servitutter, vedtægter o.lign. (retsmangler),
som var gældende ved aftalens indgåelse, jf. ELL § 22, stk. 1-2
ø Reglerne om lejers ophævelse er ikke udtBmmendel
38 www.ejendomsforeningen.dk
19
7
Lejers ophævelse
Formkrav: ly3e4 særlige krav om...
ii Skriftlighed
* forudgående påmindelse/påkrav til U
* Undt.: Ø 17, stk. 2 (forsinkelse), Ei 19, stk. 2 (afhjælpning mangel) og å 21
( mangler)
* frister
* Undt.: dog § 21 ( mangler) -> 2 uger
* indsigelsesvejledning eller andre formkrav
* L's ophævelse !21! dog altid være skriftlig og angive årsagen til ophævelsen
* evt. forudgående påkrav uanset at det ikke er påkrævet
:ig www.ejendomsforeningen.dk
Udlejersophævelse r
R
ELL § 69, stk. 1, nr. 1-11:
1) Betalingsmisligholdelse
2) Benyttelse i strid med aftalen
3) Nægtelse af adgang
4) Fraflytning i utide
5) Vanrglgt
6) Uberettiget overladelse af brugsretten
7) Tilsidesættelse af god skik og orden
8) Overtrædelse af hashklubloven
9) Tilsidesættelse af forpligtigelse til at holde åbent
+o) Forsømmelse af arbejdsforpligtelse
11) Vægtige grunde i g)vrigt
40 www.ejendomsforeningen.dk
20
!f'9!
'j.
Betalingsmisligholdelse ,
Oversigt:
Fasel se lancherfrafØrsteundervisnin s an emne5 :
1. Forfaldsdag og sidste rettidige betalingsdato (ELL § 43)
2. Pligtig pengeydelse (ELL § 69, stk. 2)
3. Betalingssted (ELL § 42)
.
4. Påkrav (ELL § 69, stk. 3)
* Afgivelse (ELL E3 69, stk. 3, 2. pkt.)
- Indhold (§ 69, stk. 3, 1. - 3. pkt.)
* Påkravsgebyr (§ 69, stk. 3, 4. pkt. ff.)
* Specifikationskrav (praksis)
Fase 3:
5. Ophævelse (ELL § 69, stk. 3, 1. pkt.)
6. Væsentlighed (ELL § 70, stk. 1)
7. Lejers frist for betaling (ELL § 70, stk. 2)
4, www.ejendomsforeningen.dk
'Y
.6:
Betalingsmisligholdelse . ,,,e
Afgivelse af påkrav, jf. ELL § 69, stk. 3:
ii Afgives efter udløbet af IBbedagene på 3 dage efter at forFaldsdagen (efter
midnat)-)Sidste rettidige betalingsdag
* Påkrav må først herefter:
* sendes
* overdrag,es til bud
ii a(leveres fysisk
* Retsvirkning (konsekvens) ved manglende overholdelse:
- GD 2002/60 V -> påkrav ugyldigt!
42 www.ejendomsforeningen.dk
21
,Y' ='aQ7
Betalingsmisligholdelse
Formkrav: Indholdet af påkravet, jf. ELL § 69, stk. 3:
ø Skriftligt
ii Angivelse af ophævelse
ii Påkravsfrist
* Specifikation af restancen, herunder påkravsgebyr
- HUSK:
1. Dette er
formkrav!
2. Formkrav er spgirgsmålet Om, hvorvidt ophævelsen er
43 www.ejendomsforeningen.dk
Betalingsmisligholdelse ffl'7'
Indholdet af påkravet , jf. ELL § 69, stk. 3:
* Ad. "Angivelse af ophævelse"
ii "Udtrykkeligt angive at lejeforholdet kan ophæves"
* angivelse af at lejeforholdet kan ophæves, hvis kravet (pligtig pengeydelse)
ikke er betalt ved påkravsfristens udlØb.
- GD 2000/47Ø:
ii ArifVt "opsigelse" i stedet for ophævelse -> Påkravet ugyldigt og ej
ophævelse
- GD 2008/59 05:
* "LL § 93" i stedet for "ELL § 69" -> Påkravet gyldigt
- GD 2009/30 Ø:
* "ophævelse jf. Fg 93" (boliglejemål), nævnte ikke LL -> Påkravet gyldigt, da
ikke be rundet tvivl om retsvirknin en hvis Likke betalte
44 www.ejendomsforeningen.dk
22
; Y
Betalingsmisligholdelse
Indholdet af påkravet , jf. ELL § 69, stk. 3:
* Ad.: "påkravsfrist"/ minimumsfrist:
* Senest 3 dage efter, at påkravet er kommet frem
* Uklarhed om minimumfrist = ugyldighed
* GD 2001/41 H: Påkrav: "Inden 3 dage fra modtagelsen"
"Også efter sædvanlig sprogbrug betyder formuleringen det
samme som udtrykket"senest 3 dage efteY', og efter vores opfattelse kan
en lejer, der modtager et sådant påkrav, ikke være i begrundet tvivl om
forståelsen. Vi finder derfor, at den frist for berigtigelse, der er angivet i
påkravet, ikke er kortere end den frist, der er fastsat iLL § 93, stk. 2, 1.
pkt. -> Ophævelsen gyldig
- GD 2004/71 Ø:
En påkravsfrist var angivet som "senest 3 (14) dage efter dette påkrav.
Der kunne ikke ophæves på grundlag af dette påkrav.
* Længere frist end anfBrt i ELL § 69, stk. 3, 1. pkt.?
i+S www.ejendomsforeningen.dk
'- #!
Betalingsmisligholdelse '
Påkravsfrist:
- GD 2012/97 Ø
l forbindelse med ophævelse af boliglejemål skulle l rda e o sBnda e
medre nes i åkravsfristen ved beregning af påkravsfrist i henhold til LL § 93,
stk. 2, men Igirdag kunne ikke være sidste rettidige betalingsdag jf. LL § 33, stk.
2
ø Må også gælde for erhvervslejemål
46 www.e1endomsforeningen.dk
23
, ,ra'Jl'
Betalingsmisligholdelse
Indholdet af påkravet, jf. ELL § 69, stk. 3:
* Ad. Specifikationskrav, herunder påkravsgebyr
1. Hvad er det, som L ikke har betalt for
2. Hvilke belgib indgår i påkravet
3. Præcisering af X kr. til betaling for undgåelse af ophævelse
47 www.ejendomsforeningen.dk
'9a
Betalingsmisligholdelse
Indholdet af påkravet, jf. ELL § 69, stk. 3:
ii Ad. Specifikationskrav, herunder påkravsg,ebyr
* Udgp.: "Kan" kræve 150 kr. (2015 niveau) + 2 % af belØb over 1.000 kr.
* Undt.: aftalt lavere påkravsgebyr
* Mindre beregningsfejl medfØrer efter omstændighederne ikke ugyldighed,
- GD 2006/50 Ø
U havde ophævet L's lejemål på grundlag af et påkrav, hvor påkravsgebyret
var 8,10 kr. for hØjt. Fogedsagen kunne gennemfØres uanset det forkert
beregnede påkravsgebyr
its www.ejendomsforeningen.dk
24
' 7'
Betalingsmisligholdelse
Indholdet af påkravet, jf. ELL § 69, stk. 3
* Ad. Specifikationskrav, herunder påkravsgebyr
ii Fast kompensationsbelgib, jf. Renteloven § 9a, stk. 3, jf. § 1, stk. 4
* 310 kr. når L er forsinket med betaling
* U's krav på kompensationsbelØb kan ikke udelukkes ved aftale, handelsbrug
eller anden sædvane, jf. renteloven § 9a, stk. 3.
* Muligheden for at kræve kompensationsbelØb gælder også på aftaler, der er
indgået inden den 1. marts 2013, når blot betalingsmisligholdelsen opstår
e(ter denne dato.
* Reglerne trådte i kraft den 1. marts 2013
49 www.ejendomsforeningen.dk
Betalingsmisligholdelse j' '
xJl{'.
*Påkravets
"fremkomst", jf. ELL § 69, stk. 3:
y»a'Hvornårerpåkravetkommetfrem?
k*'»'!':'l(t
* Uharbevisbyrdenforfremkomstafpåkrav
- GD 2008/58 Ø
Påkravet var ikke sendt anbefalet, men U havde fået en indleveringsattest
ved afsendelsen af brevet. L hævdede at påkravet ikke var kommet frem. Da
U ikke kunne dokumentere, at påkravet var kommet frem til L, var
ophævelsen ikke gyldig, og L kunne ikke udsættes af lejemålet.
* Udgp.: lejemålets adresse
so www.ejendomsforeningen.dk
25
r*
*,l
Betalingsmisligholdelse
Ophævelsen:
ii Forudsætter forudgående gyldigt påkrav!
* Krav til ophævelsen?:
* Meddelelse til L om "ophævelse" af lejemålet
ø Afgivelse -3} fremkomst efter sidste dag i påkravsfrist
* GD 2000/15 g}: U havde sendt ophævelse med post på sidste dag i
påkravsfristen. Ophævelsen var gyldig, da den (ørst kom frem til L efter
påkravsfristens udlgib.
* Grundlag for ophævelsen
* Det skal angives, på hvilke(n) ophævelsesgrund(e) en ophævelse stØttes
ii OphævelsenharvirkningoverforL,nårkommetfrem
5, www.elendomsforeningen.dk
Betalingsmisligholdelse >$:xy;y-s4p)
Ophævelsen:
ø Anbefalet brev
- GD 2008/58 Ø
Påkravet var ikke sendt anbefalet, men U havde fået en indleveringsattest
ved afsendelsen af brevet. L hævdede at påkravet ikke var kommet frem.
Da U ikke kunne dokumentere, at påkravet var kommet frem til L, var
ophævelsen ikke gyldig, og L kunne ikke udsættes af lejemålet.
* Send altid ophævelsen med almindeligt og anbefalet brev!
ø ...eller med afleveringsattest
52 www.ejendomsforeningen.dk
26
5 :'
:#X+a " %a'a,.
Betalingsmisligholdelse
Krav om væsentlighed, jf. ELL § 70, stk. 1:
- GD 2007/41 Ø:
L betalte lejen men ikke a conto varmebidraget på sidste rettidige
betalingsdag. Samme dag som U afsendte et påkrav til L, betalte L restancen
på varmebidraget. L var herefter i restance med påkravsgebyret. U ophævede
lejemålet, men efter at L havde modtaget ophævelsen betalte L samme dag
påkravsgebyret. L's misligholdelse var uvæsentlig, og U var ikke berettiget til
at ophæve lejemålet.
- GD 2003/55 Ø:
Efter påkrav betalte L lejen, men ikke påkravsgebyret. Under fogedsagen
g)orde han gældende, at han havde et betydeligt modkrav på grund af
mangler ved lejemålet. Forsinkelse i7 uger med påkravsgebyret var væsentlig.
53 www.ejendomsforeningen.dk
?
Betalingsmisligholdelse
ELL § 70, stk. 2:
ii Udlejer kan ikke ophæve, hvis L når at afhjælpe misligholdelsen inden ophævelsen
kommer frem
ii Ophævelsesskrivelsen skal komme frem f@r L betaler
* afyy;bres på minuttet
ii bevisbyrden er L's - at L har betalt inden ophævelsen er kommet frem
* restancen skal være : U skal altså have et lovligt, berettiget og
gyldigt økonomisk krav mod L
54
www.ejendomsforeningen.dk
27
. !»'!:
Benyttelse i strid med aftalen :'
Når lejeren anvender det lejede til andet end aftalt (nr. 2):
* Beboelse
a andet end det aftalte
o vid/upræcis anvendelsesklausul ?
ii ophævelse forur:Jsætter
ii indsigelse fra U:"Den retsstridige anvendelse skal ophøre inden for XX dage ellers vil lejemålet blive ophævet!
ss www.ejendomsforeningen.dk
Nægtelse afadgang ? a,a
Nægtelse af adgang hvor U/U's repræsentant har ret til adgang, jf. §§ 25, 29, og
73
37W
(nr. 3):
* Ophævelse forudsætter
ø varsling efter ELL § 27
ø medmindre varsling af adgang efter ELL § 27 ikke er påkrævet
* præcis oplysning til L om tidspunkt for adgang, og om grunden til at kræve
adgang
* ...men ikke forudgående indsigelse vedrgirende nægtelsen af adgang
* GD 2005/48 B: ophævelse kræver angivelse af grundlag for adgang
se www.elendomsforeningen.dk
28
Fraflytning i utide og uden aftale med U ffi :;;
L fraflytter og lader lejemålet stå tomt (nr. 4):
f -!IqT,
ø Ikke krav om forudgående indsigelse
* En af flere le)eres fraflytning
* Udgp.: GD 2002/18 B: en af to lejeres fraflytning = ophævelse (bolig)
ii ophævelse bgir evt. ske efter § 69, stk. 1, nr. 9 om manglende drift og pligt til
at holde åben
57 www.ejendomsforeningen.dk
r
VanrBgt afdet lejede G'
Vanr(5gt af det lejede (nr. 5)
* eksempelvis manglende vedligeholdelse, manglende rengØring, hærværk, flytning
af væg uden samtykke
ii Ophævelse forudsætter forudgående indsigelse fra U
* Den retsstridige vanrØgt af lejemålet skal ophBre inden for XX dage ellers vil lejemålet blive ophævet!
sa www.ejendomsforeningen.dk
29
"Ulovlig
fremleje
.«y -
%<?
':-%f
L
overlader
af brugsretten helt eller delvist til e
ø evt. ret til fremleje i lejekontrakten?
%,
* koncernforbundne selskaber?
* lovlig afståelse?
* Ophævelse kræver forudgående indsigelse fra U:Den retsstridige fremleje skal
oph@re inde for XX dage - ellers vil lejemålet blive ophævet!
sg www.elendomsforeningen.dk
. "'!atY
God skik og orden
L tilsidesætter sin pligt til at overholde god skik og orden i ejendommen (nr. 7):
ø § 61, stk. 2, nr. 3 -> opsigelse
ii mindre væsentlige overtrædelser
* § 69, stk. 1,nr. 7 -> ophævelse
* væsentlige overtrædelser
* Overvej en kombination af 1) ophævelse og 2) opsigelse
* ophævelse forudsætter:
* forudgående indsigelse fra U:De retsstridige handlingerskal ophØre inde for
XX dage - ellers vil lejemålet blive ophævet!"
* fortsat overtrædelse af L/L's ansatte/L's kunder
ii ny overtrædelse af samme karakter af L/L's ansatte/L's kunder ?
eo www.elendomsforeningen.dk
30
Hashklubloven
r
Hvis L er straffet i medf@ir af lov om besgigende i bestemte lokaler (nr. 8):
* Ophævelse (orudsætter
* at politiet har nedlagt forbud
ii at en person - evt. L - er straffet for overtrædelse af forbuddet
ø modtagelse af besØgende i eller ved det lejede
* ikke krav om forudgående indsigelse fra U
et www.ejendomsforeningen.dk
"holde åbent"/ arbejdsforpligtelse nJ
Manglende overholdelse af pligt til at holde forretning / beværtning åben (nr. 9):
a kræverforudgåendeindsigelsefraLI:DuskalsØrgeforatholdeforretningenåben
i henhold til lejekontrakten, og dette skal sikres inden XX dage - ellers vil lejemålet
blive ophævet!"
* Forsgimmelse af arbejdsforpligtelse
* lejen erlægges helt eller delvist ved arbejde
* kræver ikke forudgående indsigelse fra U
62 www.ejendomsforenmgendk
31
Vægtige grunde
f"
Når L i (»vrigt misligholder, og L's fjernelse er påkrævet (nr. 11):
* Opsamlingsbestemmelse
* kan anvendes ved situationer, som falder udenfor § 69, stk. 1, nr. 1-10, eller...
ø som supplement til ophævelse efter nr. 1-10
T:BB 2003.132 Ø
Erhvervsandelshavers eksklusion, (grillforretning) - mangler ved
udsugning og kØlekompressorer
63 www.ejendomsforeningen.dk
f'%f
Væsentlig misligholdelse
Krav om væsentlighed, jf. ELL § 70, stk. 1:
* Hvis misligholdelsen er uvæsentlig, kan U ikke hæve lejeaftalen, jf. stk. 1
Misligholdelse på tidspunkt for ophævelse, jf. ELL § 70, stk. 2:
ø Hvis L har rettet op på forholdet, inden U hæver aftalen, kan U ikke gennemfØre
ophævelsen, jf. stk. 2
Husk altid disse bestemmelser ved U's ophævelsel
64 www.ejendomsforeningen.dk
32
,=
Virkning af U's ophævelse
ELL § 71
* Lejeforholdet ophØrer straks
* L kan ikke udnytte sin afståelsesret, jf. GD 2009/37 (21
* L skal erstatte U's tab - herunder omkostninger til udsættelsen
* kun sagsomkostninger som fastsat af bolig-/fogedret
* U skal begrænse sit tab, jf. LL § 71, stk. 2
ø udlejning snarest muligt - bestræbelser på genudlejning
ø Se plancher fra undervisning om U's opsigelse
es www.ejendomsforeningendk
-%'
Emne 3
Fraflytning og istandsættelse
ee www.ejendomsforemngen.dk
33
Fraflytning og istandsættelse ffi.M.'4.0,
Plan
for gennemgang
1.
Lejers
fraflytning
ar'QP':
2. Flyttesyn
3. Frister ved istandsættelseskrav
4. Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers krav
5. (livrige spørgsmål
67 www.ejendomsforeningen.dk
Lejersfraflytningr
a
.4
, :.t
Hvornår skal lejer fraflytte
* kl. 12.00 på fraflytningsdagen
ø fgirste i måneden (uanset om helligdag mv.), ELL § 64
ii fgirste hverdag, der ikke er dagen fBr en helligdag, LL E186
* evt. andet aftalt tidspunkt - pas på gl. typeformularer
ea www.ejendomsforeningen.dk
34
a 'f',
Lejersfraflytning ...
Hvornår er lejer fraflyttet
a Udgp.: Når alle nøgler er afleveret til udlejer
ø Når lejemålet er stillet til udlejers disposition/rådighed
i+ ny lejer flytter ind, lejerens utvetydige erklaering om lejemålets overg,ivelse eller
ved retslig indsættelse i det lejede.
ø Le3ers manglende rydning af lejemålet kan medfØre, at fraflytning ikke anses
for sket
a Opsigelsesvarslets udlgb ikke afglrende
69 www.ejendomsforeningen.dk
Lejers fraflytning r';
Hvornår er lejer fraflyttet - Praksis:
ii GD 2012/64 (2): NØglers aflevering (i anden omgang)
L havde beholdt en n%le ved gennemgang af lejemål den 5. august og L havde
herefter aktiviteter i lejemålet, ligesom L havde effekter, der henstod i lejemålet.
* GD 2005/57 g): Nøglers aflevering, trods U's adgang til lejemål
Uanset af U havde haft adgang til lejemålet i4 uger, ansås fraflytning fØrst for sket
ved L's aflevering af ngigler. Udlejers istandsættelseskrav var derfor fremsat
rettidigt.
* GA 2004/05: Ny lejer flyttet ind 1 dag fØr ngiglers modtagelse
Fraflytningstidspunkt regnedes fra ny lejers indflytning. Fraflytningskrav derfor
fremsat for sent.
70 www.elendomsforeningendk
35
r
Flyttesyn pi
Ingen legal pligt til at afholde flyttesyn
* Pligt efter kontrakten?
* Flyttesyn bØr afholdes helst med deltagelse af lejer
ii ved n%leaflevering eller senere
* når lejemålet er tØmt - og ikke 'fBr!
ii Deltagelse af ingenig)r/arkitekt?
Udarbejdelse af fraflytningsrapport
* Blanket eller egen beskrivelse
ii Specificeret og konkret
ø Lejers underskrift
ii Ikke nØdvendig men har betydning
* Ikke krav om skriftlighed med mindre andet aftalt
* Men g,Ør det altid skriftligt
, www.ejendomsforeningen.dk
r, ., , 4,y
n,
!!) :;%
LL
§ 98, stk. ved
2, 1. ogistandsættelsesk
2. pkt.:
Frister
"Udlejeren kan ikke g(bre krav i medfBr af stk. 1 gældende, når der er forlØbet
mere end fra frafl tnin sda en. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke
kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet
svigagtigt."
* Erhvervslejemål indgået efter den 1. januar 2000:
* 4 uger, jf. ELL Er 74, stk. 2.
* For erhvervslejemål indgået før den 1. januar 2000 gælder 2-ugers reglen i LL Ei 98,
stk. 2, stadig, jf. overgangsreglen i ELL E3 89, stk. 2, pkt. 3
- U2011.91(2) / T:BB 2011.77
72 www.ejendomsforeningen.dk
36
F» '=7
I
Frister ved istandsættelseskrav
* LL§98,stk.2,ogELL§74,stk.2,erfravigelige:
* dvs. fristen for udlejeren til at gØre krav gældende, kan forlænges.
* Kravet skal være fremme inden fristens udløb
a Lovens frist eller fristen ifØlge lejeaftalen
* Fraflytningsrapport bgir sendes anbefalet og almindeligt til le3ers nye adresse
a Hvis, der ikke er dokumentation for L's tidligere modtagelse af
fraflytningsrapporten
73 wwwelendomsforeningen.dk
i a="!!'
Frister
ved istandsættelsesk
g
I formkrav til udlejers fremsættelse af mangelskrav, dog...
»ii Skriftligt af bevismæssige grunde
a Specificeret og konkret: TBB 2002.223B, GD 2009/58 V, GD 2012.81V, GD
2013/06(2) (Mundtlig: GA2006/06)
a Både almindeligt og som anbefalet brev
74 wwwelendomsforeningendk
37
f='F' W
ii'
Frister
ved istandsætte
Formkrav? Specificeret og konkret:
d
a Lejer skal kunne identificere karakteren, omfanget og placeringen af
manglerne.
* Ikke nødvendigt at angive pengebeløb ved reklamationen
. GD 2009/58 V
Efter L's fraflytning, meddelte U ved brev til L, at lejemålet ikke var malet og
rengjort,
og atU's
U forbeholdt
sigLLat Eiindhente
tilbud på istandsættelse
m.v. for L's
til
at reklamationsfristen
98, stk. 2, var overholdt
regning.
angivelse afi istandsættelsesarbejderne
var ikke tilstrækkelig præcis,
- GD 2013/06Ø
U var et datterselskab af V. V fungerede blandt andet som
administrationsselskab for U. Ejendomsmaegler, Æ, fungerede som ekstern
konsulent for V. A var ansat som daglig leder af L's afdeling i Danmark. U var
berettiget til at opfatte A som repræsentant for L i form af stillingsfuldmagt og
dermed berettiget til indgå forlig med Æ om istandsættelsesomkostninger.
75 www.ejendomsforeningen.dk
;r4i:' -=
'rq'sal;%'.
Suspension
af
fristenistandsættelsesk
iLL § 98, stk. 2, og ELL § 7
Frister
ved
' HviS le3eren i Strid med , henhOldSviS ikke
meddeler sin adresse til udlejer senest 8 dage fger fraflytning.
a Udlejer skal være aktiv i forsBg,et på at finde lejer, dvs. foretage
folkeregistersØgning.
* (Formentlig) ikke krav om, at attest skal være indhentet inden for 4 uger
* U er bedre stillet, jo fØr U har henvendt sig til folkeregistret
* ForsØg på andre tænkelige måder og dokumenter dette
a Hvis U ikke indhenter attest (eller forsøger på anden måde), løber fristen
normalt
- Domme vedr. boliglejemål: GD 2006/35 (2), GD 2010/52 V, GD 2010/55 V,
GD 2010/69 V
7e www.ejendomsforeningen.dk
38
' >==%=la
Frister ved istandsættelseskray
Suspension af fristen iLL § 98, stk. 2, og ELL § 74, stk. 2 (fortsat):
* Hvis kommunikation mellem udlejer og lejer sker pr. mail, kan (bgir) krav også
fremsættes pr. mail
* TBB 2009.347 V (forudsætningsvis):
Fraflytningskrav ikke fremsat rettidigt trods manglende underretning om
leiers ny adresse. Det beroede på, at hidtidig korrespondance ml. L og U
var sket pr. mail, og udlejeren havde leierens mailadresse. Opsigelsen
havde fundet sted pr. mail, og lejeren mailede sin adresse samme dag,
udlejeren udbad sig denne pr. mail. U kunne derfor have udbedt sig L's
nye postadresse tidligere. U's fremsatte krav pr. mail ikke tilstrækkelig
klar og præcis.
77 www.ejendomsforeningen.dk
r
Frister ved istandsættelseskrav a:
Suspension af fristen i LL § 98, stk. 2, og ELL § 74, stk. 2 (fortsat):
a Hvis kommunikation mellem udlejer og lejer sker pr. mail, kan (bØr) krav også
fremsættes pr. mail
- GD 2010.52V:
L's angivelse af en datters (D) e-mailadresse og telefonnummer opfyldte
ikke forpligtelsen efter LL E3 97, men U burde selv have (orsØ@t at
fremskaffe D's adresse, blandt andet fordi U tidligere havde
korresponderet pr. e-mail med D. U's krav var derfor fremsat for sent
ii Risiko for, at L har skiftet mailadresse, eller mail fanges i spamfilter m.v.
78 www.ejendomsforeningen.dk
39
' W'
Frister ved istandsættelseskray
4-ugers fristen gælder ikke for
a "skjulte" mangler,
a Øvrigekrav,fxlejerestancer,efterbetalingafvarmemv.
a misligholdelse - antaget, at erstatningskrav ikke er omfattet af 4-ug,ers fristen
Overskridelse af fristen
ø U'sistandsættelseskravertabt-ingenmodregningidepositum
a Øvrige krav bevares, jf. ovenfor
79 www.ejendomsforeningen.dk
Frister ved istandsættelseskrav rAfregning over for lejer:
a Ingen regler i ELL/LL
a snarest muligt
a efter udfgirelse/endelig prisfastsættelse af istandsættelsesarbejder, SOm L
hæfter for
a straks tilbagebetaling af evt. klart overskydende belg)b
* Dog formentlig tilbagebetaling senest 1 % - 2 måneder efter fraflytning
a men ikke tilbagebetale den modregnede sikkerhed for evt. efterbetaling af
varme, vand mv., fgir forbrugsregnskab foreligger
8o www.ejendomsforeningen.dk
40
Q ).,=,,y
Istandsættelse ved fraflytning Udlejers krav
Tre begrundelser for lejerens pligt til istandsættelse
ved fraflytning:
* Lejers vedligeholdelsespligt
ø Le')ers istandsættelsespligt
* Lejerens vanrgigt/misligholdelse
www elendomsforeningen.dk
81
,
§"l;'
Istandsættelse ved fraflytning
-'
Udlejers kra
Ad. Lejers vedligeholdelsespligt
a ELL's udgangspunkt, jf. ELL § 16, stk. 1-2
ii U har den fulde vedligeholdelsespligt, både udvendig og indvendig
vedligeholdelse
* Udlejerharvedligeholdelsespligtenafejendommenogdetlejede
ii ..Overgangsregler
* Lejeaftaler indgået f@r 1. juli 1994
* Lejeaftaler indgået 1. juli 1994 - 31. december 1999
* Lejeaftaler indgået fra og med 1. januar 2000
82
www.e'jendomsforeningen.dk
41
Istandsættelse ved fraflytning - "
l fi
Udlejerskrav
W'Y
LL = Lejeloven
ELL = Erhvervslejeloven
l.7.lgg4 1.1.2000
Isom den er i dag i LL)
"Gamle"LL§§19-20 LL§§19-24 ELL§16
Vedligeholdelsesfordeling ml. U og L efter loven
Udgp.: Erhvervslejeloven gælder også for gamle lejeaftaler
Undt.: (bl.a.) vedr. vedligeholdelse, jf. ELL § 89, stk. 2, nr. 3
83 www.ejendomsforeningen.dk
Istandsættelse ved fraflytningF- ;Jt
fl
Udlejerskrav
Ad. Lejers vedligeholdelsespligt
* . Andet er aftalt mellem udlejer og le')er
ii ELL § 16 og LL §§ 19-23 kan fraviges til skade for L
ø Retsvirkning af at man har vedligeholdelsespligten:
ø Ansvar for skader, der skyldes manglende overholdelse af
vedligeholdelsespligt
* Ansvar for slid og ælde
ii Ansvar for "hændelige skader" (f.eks. hærværk)
* Se plancher til undervisningen om vedligeholdelse
84
www elendomsforeningen dk
42
Istandsættelse
ved fraflytning - r %:'
Udlejerskrav J
Ad. Lejers istandsættelsespligt
* ELL § 74, stk. 1, 2. pkt. (LL E» 98, stk. 1, 2. pkt.):
" Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med
undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af
lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at
udbedre."
ss www.ejendomsforeningen.dk
Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers l .:
krav
@'Y!
Ad. le;1ers istandsættelsespligt
* Lejers forbedringer/ændringer og retableringspligt, jf. LL § 99, stk. 1 og 2, og ELL 'si
75:
* LL § 99, stk. 1 og 2:
"Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren
bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det. (ELL § 75, stk. 1)
Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 28 foretaget
ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når han har
taget forbehold herom, da han meddelte samtykket."
- ELL § 75, stk. 2:
"...kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget
forbehold herom."
86 www.ejendomsforeningen.dk
43
Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers l '
W'W
krav
Ad. lejers istandsættelsespligt
* Lejers forbedringer/ændringer og retableringspligt, jf. ELL § 75:
* Uden tilladelse fra udlejer -> L har pligt til at reetablere
* Med tilladelse fra udlejer:
* L har pligt til at reetablere, såfremt udlejeren konkret eller generelt forbeholder sig
dette.
* Lejer tillige forpligtet til at retablere arbepder (saedvanlige ombygninger) efter ELL §
38, stk. 1 og 2, jf. stk. 4 samt efter ELL Er 37 og Ei 39
87 www.ejendomsforeningen.dk
r
Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers ,e
krav
o
--
Ad. le3ers istandsættelsespligt
ii Lejersforbedringer/ændringerogretableringspligt,jf.ELL§937-39:
EL § 37 sædvanlige installationer: -> Ingen bestemmelse i § 37
(ufravigelig) retableringspligt,dalejersting
EL § 38, 1 sædvanlige ombygninger: -> + retableringspligt, jf. § 38, stk. 4
EL § 38, 2 myndighedskrav: -> + retableringspligt, jf. Er 38, stk. 4
(ufravigelig)
EL Ei 39, 1 skiltning m.v.: -> ingen bestemmelse i § 39
retableringspligt, da lejers
skilte
sa www.ejendomsforeningen.dk
44
Ad. le3ers istandsættelsespligt
* LL § 98, stk. 1, 3. pkt.:
:q" '
krav
tl['a 'x!q.yt
Istandsættelse
ved fraflytn
*,
- Den ufravigelige bestemmelse i LL Ei 98, stk. 1, 3. pkt. begrænser
vedligeholdelses- og istandsættelsespligten, uanset om
vedligeholdelsesarbejderne trængte eller istandsættelsen er aftalt:
"Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den,
hvori han overtog det lejede.
* Denne bestemmelse gælder boliglejemål og erhvervslejemål indgået fØr den 1.
januar 2000.
* Bestemmelsen gælder ikke erhvervslejemål indgået efter den 1. januar 2000, jf.
ELL § 74, stk. 1-) Defor kan der f.eks. aftales nyistandsættelse, selvom et lejemål
overtages som "beset".
89 www.elendomsforeningendk
Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers l a krav
Ad. le5ers istandsættelsespligt
!'
* LL § 98, stk. 1, 3. pkt.:
UfR 1993.844 H: (2)stre Landsret dØmte lejeren til betale for maling m.v.:
'T:fter bevisfgirelsen lægges det til grund, at leyligheden ved fraflymingen var i
en bedre stand med hensyn til maling, tapetsering og hvidtning end ved
indflytningen. Det må imidlertid også lægges til grund, at lejligheden ved
fraflytningen trængte til maling, tapetsering og hvidtning som anf@rt af
huslejenævnets bygningssagkyndige medarbejder efter besigtigelse.
HØ'esteret frifandt L, allerede fordi lejligheden var i bedre stand ved
fraflytningen.
go WWWejendomsforemngendk
45
W '
Udlejersk
Istandsættelses
ved fraflyt
$
LL = Lejeloven
#
ELL = Erhvervslejeloven
1.1.2000
Kontrakt indgået til Og med Kontra kt aindgaa et fra og med 1-1.2000:
31.12.1999: ELL § 74, stk. 1: Det kan frit
L L 5 gB, stk. 1, 3. pkt.: Det kan ikke aftales, at det lejede skal overtages i
aftales, at det lejede skal overtages i bedre Sfand end overfagef af L
bedre stand end overtaget af L -'> Ugyldigt
Udgp.: Erhvervslejeloven gælder også for gamle lejeaftaler
Undt.l: Ugyldige aftalevilkår iht. gamle regler i LL
9, www.ejendomsforeningen.dk
:- .-W'
Istandsættelse ved fraflytning Udlejers krav
Ad. Lejers istandsættelsespligt
ii Aftalefrihed for erhvervslejekontrakter iht. ELL
ø F.eks. at lejemålet skal afleveres nyistandsat, selvom det ikke var det ved
lejeaftalens indgåelse
* Se ED's standard erhvervslejekontrakt E3 15 og bilag 8
* Se fane 10 i materialesamling
92 www.ejendomsforenmgen.dk
46
Ad. VanrBgt/misligholdelse, jf. ELL § 33, stk. 2:
p4}='.-y= :.'':N; kra
Istandsættelse
ved fraflytn
r(],ll
-
l
"Le3ereri skal behandle det lejede forsvarligt.
Stk. 2. Lejereri er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig
adfærd af lejereri selv, lejerens personale eller andre, som le)eren har givet
adgang til det lejede, herunder ved fremleje.
'*. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til
udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold."
93 www.ejendomsforenmgendk
åC'x'klk
Q:u'a
:'!k' " '6
Udlejerskrav
Istandsættelse ved
Udlejers @wige typer af krav
* restancer-f.eks.husleje,varme,vand,driftm.v.
ii påkravsHebyrer
* erstatningskrav i (bvrigt
ii renter
* m.v....
...bevares uanset overskridelse af 4-ugers fristen i ELL § 74, stk. 2
94 www.ejendomsforeningen.dk
47
"r
Udlejers tabsbegrænsningspligt
ø Pligt for udlejer til at sgige lejemålet genudlejet, hvis lejer fraflytter inden en
opsigelsesperiodes eller uopsigelighedsperiodes udlØb (gælder både ved lejers og
udlejers opsigelse) * Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning efter
fradrag af rimelige omkostninger skal fragå i udlejers krav over for lejeren.
a Ved le')ets og udlejers opsigelse - ELL § 64, stk. 3
o Kan ikke fraviges til skade for lejer
a Ved udlejers ophævelse - § 71, stk. 2
ø Kan fraviges ved aftale
95 www.ejendomsforeningendk
4:') 'Tha'y" Y '
Udlejers
tabsbegræn
j' 9J
GD 2014/57 V: L ophævede uberettiget sit erhve
uopsigelighedsperiode. U genudlejede efterfØlgende lejemålet til L2 ligeledes
med en uopsigelighedsperiode. L hæftede ikke for U's tab som følge af, at U
var nBdsaget til at ophæve L2's lejemål i uopsigelighedsperioden grundet
betalingsmisligholdelse
GD 2013/09 H: U's erstatningskrav ved L's uberettigede opsigelse skulle
ikke reduceres med den"merleje ", som U opnåede efter genudlejning
96 www.ejendomsforeningen.dk
48
GD 2007/40 @: Pengeinstituttet: L fraflyttede sit lejemål inden udløbet af en
r?'
o'vrUdlejers tabsbeg
uopsigelighedsperiode. U havde opfyldt sin tabsbegrænsningspligt, selvom
lejemålet blev forsØgt genudlejet til en hgejere leje, end L havde betalt. Da
lejemålet blev udlejet efter en længere tomgangsperiode, ydede U den nye
lejer en indslusningsrabat. L var erstatningsansvarlig for U's
annonceringsudgifter og delvist for den ydede indslusningsrabat.
GD 2004/41 V: Lejer fraflyttede den 30. juni 2002. Ved indgåelse af
udlejningsaftale med ny lejer den 9. juli 2002 havde U opfyldt sin
tabsbegrænsningspligt, uanset om annonceringen fØrst blev påbegyndt efter
sommerferien. (Sagen vedrgerte ophævelse, men samme må g@re sig
gældende ved opsigelse)
97 www.ejendomsforeningen.dk
(3vrig,e spBrgsmål - Leje i l%;$-'«J'
:::.4».
...-...
istandsættelsesperiode
Pligt til at betale leje i istandsættelsespe
* LL § 33, stk. 5:
"l tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udlgib er lejeren
kun pligtig at betale le')e for tiden indtil lejeforholdets ophØr."
- GD 2007/19 V:
ii Lejekontrakt varindgået i 1998, dvs. %r ELL's ikrafttræden. Landsretten frifandt
under henvisning til LL § 33, stk. 5, erhvervslejeren for at betale leje i
istandsættelsesperioden, hvilket ellers var aftalt.
- GD 2004/14Ø:
ii Lejekontrakt var indgået i 1997, dvs. f(br ELL's ikrafttræden. Erhvervsle)er
fraflyttede ikke rettidigt, afleverede ikke nøglerne til lejemålet, og afleverede
lejemålet meget misligholdt. Lejeren dømt til at betale svarende til
leje i5 måneder.
98 wwwejendomsforeningen.dk
49
(;5vrige spBrgsmål - Lejemål l t
istandsættesikke -W'V
Pligt til at betale istandsættelsesudgifter, selvom lejemål ikke istandsættes?:
. GD 2009/57H (UfR 2009.2779H)
ii Lejerens forpligtelse ikke bortfaldet, blot fordi udlejeren ikke lod arbeidet
udfgire, men valgte at sælge ejendommen uistandsat; da parterne imidlertid
var enige om, at salgsprisen for ejendommen ikke var påvirket af den
manglende istandsættelse, havde udlejeren ikke lidt noget tab og havde
derfor intet krav mod lejeren på betaling af et istandsættelsesbel(Zb.
- GD 2013/IOV
* En skØnsmand udtalte, at tilbuddet på istandsættelse af lejemålet var i
overensstemmelse med gældende reg,ler og priser. Le3er blev herefter pålagt
at betale det krævede belØb vedrørende istandsættelse til udlejer, da det i
relation til betalingspligten var uden betydning, at udlejer indtil videre havde
valgt ikke at istandsætte lokalerne.
99 www.elendomsforeningen.dk
r
k=,y=.q,='WI
m.,,.'j' "' "'
[email protected]
www.ejendomsforeningen.dk
Telefon: 33 12 03 30
Ejendomsforeningen Danmark
%rre Voldgade 2
1358 KØbenhavn K
ioo
50