Tirsdag den 10. februar 2015
EJENDOMME
ERHVERV 17
BYGGERI
Kursudvikling på danske ejendomsselskaber (CX8600)
Seneste år
Seneste uge
1200
1100
9. feb.
1.246,31
Seneste uge
1250
1100
950
1200
900
925
1150
1000
06.02.2014
09.02.2015
Kursudvikling på danske byggevirksomheder (CX2300)
Seneste år
700
3. feb.
9. feb.
06.02.2014
Kilde: Københavns Fondsbørs · JP-grafik
09.02.2015
FAKTA
EJENDOMME OG SKAT
Investeringer i
ejendomme i 2014
Udlejning af
sportsanlæg
N Den samlede volumen var i
2014 på 30 mia. kr., og således er den steget mere end 40
pct. siden 2011, hvor den
samlede transaktionsvolumen
var 20,9 mia. kr.
N Niveauet i 2014 var fortsat
langt under niveauerne i
2005-2008, men set i et
”new normal”-perspektiv har
væksten i de senere år været
god og stabil.
N Udlejning af fast ejendom er
fritaget for moms, men det
gælder kun undtagelsesvist
ved udlejning af sportsanlæg.
Kilde: Sadolin og Albæk
PETER NORDENTOFT
advokat, Bech-Bruun
[email protected]
En ny dom fra EU-Domstolen viser,
lidt højere risikoprofil end
normalt.
Internationale investorer
Der er heller ikke meget, som
tyder på, at ejendomsporteføljerne bliver hjemløse i
fremtiden. På internationalt
plan er der flere specialiserede investorer, som kigger
mod Danmark, selvom det
dog primært er de relativt
store porteføljer, som kan
trække internationale investorer til. Disse store porteføljer blev ikke udbudt til salg i
2014, men da der i 2013 var
en større industriejendomsportefølje til salg, blev den
solgt til den udenlandske investor M7 Real Estate, som er
specialiseret inden for netop
dette segment.
Der er store forventninger
til en fortsat stigende efterspørgsel på særligt investeringsmarkedet, men også forventninger om, at brugermarkedet begynder at følge
med i takt med en forsigtig
bedring i økonomien. Alle de
faktorer, som har været de
store drivere på markedet i
2014, forventes at fortsætte i
2015, hvilket vil betyde en
yderligere styrkelse af markedet, mener Peter Winther,
der er partner og CEO i Sadolin og Albæk.
»Vi forventer en fortsat
stigning i aktiekurserne i takt
med en øget likviditet i markedet. Aktier vil derfor forventeligt fortsat være relativt
dyre i 2015. På obligationsmarkedet er der udsigt til lave
renter også i hele 2015 og et
stykke ind i 2016,« siger Peter
Winther.
Historisk opkøbsprogram
Den europæiske centralbank
(ECB), som er den væsentligste institution i forhold til
renterne, forventes ikke at
hæve renterne inden for den
nærmeste fremtid. Tværtimod har ECB netop annonceret et historisk opkøbsprogram, som for alvor skal
sætte gang i væksten i Europa.
ECB vil frem til september
2016 opkøbe obligationer for
1.140 mia. euro og dermed
tilføre markedet endnu mere
likviditet. Årsagen til programmet er dels den lave
vækst i Europa, som ifølge
Danske Bank forventes at
lande under 1 pct. i 2014,
dels den meget lave inflation.
De første virkninger af tiltaget forventes at være faldende
renter og stigende aktiekurser, og på lidt længere sigt
kan det også kanalisere flere
penge til investeringsmarkedet for erhvervsejendomme.
»Virksomhederne øger deres indtjening i disse år, og en
stor del af overskuddet bliver
udbetalt til ejerne, da virksomhederne mangler gode
investeringsmuligheder. Det
betyder, at flere penge skal
investeres, og der er god
grund til at forvente, at de i
særligt grad vil blive investeret i ejendomme. Desuden
har 12 danske pensionskasser meldt ud, at de vil øge deres eksponering i ejendomme med ca. 45 mia. kr. over
de næste tre år,« siger Peter
Winther.
Investering • O pført i gedigne materialer i 2011, 2013 og 2014
- Holstebro
•
•
Lette at administrere. Minimal vedligeholde
formål
1. års afkast 5,03 %
Kontantpris kr. 4.975.000
900
2. feb.
at udlejning af sportsanlæg kun
under særlige omstændigheder er
momsfritaget som udlejning af fast
ejendom.
Udlejning af fast ejendom er som
hovedregel fritaget for moms. Virksomheder, der beskæftiger sig med
erhvervsmæssig udlejning af fast
ejendom, kan dog søge om tilladelse til frivillig momsregistrering.
Når der er tale om udlejning af
fast ejendom, gælder momsfritagelsen ikke kun for brugsretten til
selve ejendommen, men også for
levering af gas, vand, elektricitet og
varme som led i udlejningen. Det
vil også være sædvanligt, at udlejer
sørger for eksempelvis udvendig
vedligeholdelse og renholdelse af
den lejede ejendom.
Leverer udlejer andre ydelser til
lejer, må det vurderes konkret, om
disse ydelser er selvstændige ydelser, som eventuelt skal pålægges
moms, eller om de indgår som
biydelser i lejemålet. I visse situationer kan det også være udlejers andre ydelser, der er det væsentligste i
aftalen, sådan at brugsretten over
ejendommen må anses for en
uselvstændig biydelse.
Denne problemstilling er for eksempel
relevant i forbindelse med udlejning af sportsanlæg, hvor lejeren
oftest ikke kun har interesse i at opnå råderet over ejendommen, men
også – og måske særligt – i at kunne
benytte sportsfaciliteterne på stedet. I tidligere praksis er det således
fastslået, at betaling for adgang til
en bowlingbane eller et fitnesscenter ikke er momsfritaget leje af
fast ejendom.
Efter praksis lægges der bl.a. vægt
på, om rådigheden over sportsanlægget er indføjet i en lejekontrakt, om der betales en fast le-
9. feb.
945,02
9. feb.
je, og om lejeforholdet har en vis
varighed. Har brugeren af et sportsanlæg kun mulighed for at bruge
dette lejlighedsvist eller midlertidigt, vil der ikke være tale om et
lejeforhold. Skat har her fastsat en
vejledende grænse ved, hvad der
sammenlagt svarer til én måneds
leje, hvad enten udlejningen strækker sig over én måned uden afbrydelse eller er fordelt på for eksempel én dag om ugen i ét år. Betaler
man for at bruge et sportsanlæg på
time- eller dagsbasis, er der ikke tale om leje af fast ejendom.
EU-Domstolen har i en ny sag udtalt
sig om denne problemstilling. Sagen vedrørte en kommunal institutions udlejning af et fodboldstadion til en fodboldklub. Fodboldklubben skulle bruge stadionets fodboldbane i op til 18 dage per
år. Udlejer havde behandlet lejeforholdet som en momspligtig tjenesteydelse og havde derfor fratrukket moms af sine udgifter. De
lokale skattemyndigheder mente
imidlertid, at en del af betalingen
fra fodboldklubben var en momsfritaget lejeindtægt vedrørende fast
ejendom, sådan at udlejer kun havde en delvis fradragsret.
Det var EU-Domstolen ikke enig i.
Domstolen fremhævede i sin dom,
at de ydelser, der leveres i forbindelse med en brugers anvendelse af
sportsfaciliteter, så vidt muligt skal
betragtes som én samlet ydelse.
Da udlejeren selv ville opholde
sig på stadionet på de 18 kampdage
og ud over at stille fodboldbane og
omklædningsrum mv. til rådighed
også skulle sørge for overvågning,
drift, vedligeholdelse, rengøring,
pasning og sikring af standarden på
stadionet generelt, ville der ikke
være tale om udlejning. Der var
snarere tale om, at fodboldklubben
betalte for at få adgang til sportsfaciliteterne og de tilhørende ydelser. Det var da også oplyst, at ca. 80
pct. af betalingen angik disse ”andre ydelser”. EU-Domstolen lagde
derfor op til, at hele ydelsen var
momspligtig.
Advokat Peter Nordentoft, Bech-Bruun, skriver hver
tirsdag i Morgenavisen Jyllands-Posten om aktuelle
skattespørgsmål af betydning for erhvervsejendomsmarkedet.
SØGES I
AARHU S
ww w.brohol merhverv.d k
Kontakt valuar Gunnar Broholm
tlf. 53 52 58 53
Boligudlejnings ejendomm e
til konkrete og
seriøse k øbere.
Få en uforpligt ende
salgsvur dering.