1. No category

Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari – 31 december 2014
Bild: Fastigheten Timotejen 19 och 28, Illustration ”Garden Box” av White Arkitekter.
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari – 31 december 2014
1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 JÄMFÖRT MED 2013

Koncernens nettoomsättning uppgick till 8 136 tkr (43 690 tkr)

Driftnettot uppgick till 835 tkr (32 922 tkr)

Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -13 773 tkr (25 991 tkr)

Resultat efter skatt uppgick till -45 392 tkr (2 215 tkr)
1 OKTOBER - 31 DECEMBER 2014 X)

Koncernens nettoomsättning uppgick till 183 tkr

Driftnettot uppgick till -1 939 tkr.

Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -5 836 tkr

Resultat efter skatt uppgick till -16 982 tkr
X)
Då bolaget under 2013 inte rapporterade kvartalsvis saknas jämförtal för kvartalet.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN
Under rapportperioden (1 januari 2014 – 31 december 2014)

Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen
19 och 28. Detaljplanearbetet följer tidplan med ett förmodat antagande av planen i maj
2015 med en laga kraftvunnen detaljplan i juni 2015.
Bolaget överlämnade den 1 september ett komplett underlag för samrådshandlingarna till
Stockholms stad. Underlaget ligger inom de ramar för ytor och värden som angetts i
Information Memorandum till utgiven obligation.

Internationella Engelska skolan tillträdde sitt hyresavtal i Timotejen 19 den 1 augusti 2014
med skolstart 20 augusti 2014.

Stockholm stad gick ut med detaljplanen för Telefonplan på samråd den 5 november 2014.
Offentliga utställningsdatum var 13-15 november 2014 samt offentligt samrådsmöte den 18
november 2014 för berörda sakägare med flera intressenter. Dryga 200 personer
närvarade.

Under andra halvåret har flera avtal träffats om avyttringar av delar av fastigheten
Timotejen 19 och hela Timotejen 28, vilket tidigare kommunicerats. Samtliga avtal är
villkorade av att det pågående detaljplanearbetet leder till en lagakraftvunnen detaljplan för
området och att fastighetsbildning i enlighet med de träffade avtalen verkställs.
Sedan tidigare finns tecknat avtal rörande två byggrätter inom fastigheten Timotejen 19.
Även denna affär förutsätter motsvarande villkor gällande lagakraftvunnen detaljplan.
I och med träffade avtal kommer det, under förutsättning att områdets detaljplaneförslag
vinner laga kraft, kvarstå en mindre del av fastigheten Timotejen 19 vilken till största delen
avser publika markområden som genom fastighetsreglering kommer att överlåtas till
Stockholms stad.

Samtliga avyttringar är villkorade och sker i enlighet med den information som gavs i
samband med utgivning av obligationen som är noterad på Nasdaq First North Stockholm.
Enligt obligationsvillkoren har innehavare av obligationen säkerhet i försäljningslikviden.
Sida 2 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588

Internationella Engelska skolan kommer även att hyra tillkommande ytor i samma byggnad
där de redan är hyresgäst. Hyresgästanpassning pågår med inflyttning vårterminen 2015.
FRAMTIDSUTSIKTER
Kassaflödet för den löpande verksamheten för det kommande halvåret förväntas vara i nivå
med sista halvåret 2014. Allteftersom fastigheterna exploateras till säljbara enheter förväntas
kassaflödet från den löpande verksamheten successivt förbättras, främst under andra halvåret
2015.
UTDELNING
Styrelsen föreslår att utdelning för verksamhetsåret 2014 ej lämnas.
VERKSAMHETSÖVERSIKT
Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter.
Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll
än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området.
Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms
stad.
Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3
km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik,
uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på
över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen
finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola.
KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN
Nettoomsättning/Intäkter
Koncernens intäkter uppgick under fjärde kvartalet till 183 tkr och under helåret 2014 till 8 136
tkr (43 690 tkr).
Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av
fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra
den planerade omdaningen av beståndet. I november 2013 lämnade de sista funktionerna av
Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för
Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller tom upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen.
Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster att under
exploateringsprocessen kortsiktigt hyra lokaler.
Resultat
Förvaltningsresultatet (EBITDA) för fjärde kvartalet uppgick till -5 836 tkr och under helåret 2014
-13 773 tkr (25 991 tkr).
Resultatet efter skatt för fjärde kvartalet uppgick till -16 982 tkr och under helåret 2014 -45 392
tkr (2 215 tkr).
Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för
att nå en lägstanivå.
Eget kapital och skulder
Koncernens egna kapital uppgick vid årets slut den 31 december 2014 till 104 072 tkr.
Soliditeten var den 31 december 2014 14,2%.
Sida 3 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
Kassaflöde och likvida medel
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under tredje kvartalet till
-14 628 tkr och under helåret 2014 till -12 182 tkr (24 151 tkr).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under tredje kvartalet till -5 372 och under
helåret 2014 till -143 726 tkr (0).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under tredje kvartalet 0 tkr och under helåret
2014 198 326 tkr (-6 500).
Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 107 435 tkr (65 018 tkr).
Uppskjuten skatt
Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära
skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt
har i linje därmed återförts i kvartal 4 2014.
Investeringar och finansiering
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr.
Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %.
Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av
över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden
”Obligationslån”.
Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr.
Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till
12 086 tkr eller 4,8 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31.
Personal
Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via
avtal med underleverantörer.
MODERBOLAGET
Moderbolagets intäkter uppgick under det fjärde kvartalet till 172 tkr och under helåret 2014
8 119 tkr (43 690 tkr).
Resultatet efter finansiella poster uppgick under det fjärde kvartalet till -19 924 tkr och för
helåret 2014 till -49 316 tkr (4 148 tkr).
Kassa och likvida medel vid årets slut var 102 466 tkr (65 018 tkr).
I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även
moderbolaget i tillämpliga delar.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och
osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den
bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq
First North Bond Market.
FASTIGHETSVÄRDEN
Koncernens fastighetsbestånd har externt värderats till 1 155 300 tkr efter erhållen detaljplan.
Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som
upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond
Market.
Sida 4 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
REDOVISNINGSPRINCIPER
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket.
Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen.
Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser
2014 för såväl koncernen som moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ).
Koncernen består förutom av moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av
helägda dotterbolagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage
AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding
AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda.
Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag.
Moderbolaget är ägare till fastigheten Timotejen 19 och Telefonplan Garage AB är ägare till
fastigheten Timotejen 28. Dessa båda fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd.
Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 65 000 m2.
Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den
löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och
räntor.
Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens
längd.
Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderbolag avser hel- och delår 2013. För
jämförbarhet har 2013 års siffror justerats vad gäller materiella anläggningstillgångar och eget
kapital pga. K3-regelverkets påverkan.
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN
Årsredovisning för 2014
16 mars 2015
Årsstämma
31 mars 2015
Delårsrapport kvartal ett 2015
29 maj 2015
Delårsrapport första halvåret 2015
31 augusti 2015
Delårsrapport tredje kvartalet 2015
30 november 2015
OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL)
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen
19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev
verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads
intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både
kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm
Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till
bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterbolag till
Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterbolag till Scanprop KB, ett privat
riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn.
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1
vilken är listad på First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser
Sida 5 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
KONCERNENS RESULTATRÄKNING
Belopp i tkr
Intäkter
Nettoomsättning
Hyresintäkter
Summa Intäkter
2014-10-01
2014-01-01
2013-01-01
2014-12-31
2014-12-31
2013-12-31
183
183
8 136
8 136
43 690
43 690
Fastighetskostnader
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto
-1 541
-581
-1 939
-5 793
-1 508
835
-10 214
-554
32 922
Förvaltningskostnader
Förvaltningsresultat
-3 897
-5 836
-14 608
-13 773
-6 930
25 991
-1 604
-1 604
-6 418
-6 418
-4 304
-4 304
386
-13 763
-13 377
2 012
-33 314
-31 302
272
-17 818
-17 546
-20 817
-51 494
4 141
3 835
6 102
-1 926
-16 982
-45 392
2 215
Avskrivningar
Avskrivning av anläggningstillgångar
Finansiella poster
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Resultat före skatt
Skatt
Resultat efter skatt
Sida 6 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
KONCERNENS BALANSRÄKNING
Belopp i tkr
Tillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Fastigheter
Pågående arbeten
Summa Materiella anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar
Övriga kortfristiga fordringar
Likvida medel
Summa Omsättningstillgångar
Summa Tillgångar
2014-12-31
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa Eget kapital
Långfristiga skulder och avsättningar
Uppskjuten skatt
Obligationslån
Långfristiga räntebärande skulder
Skulder till koncernbolag
Summa Långfristiga skulder och avsättningar
Kortfristiga skulder
Övriga skulder
Summa Kortfristiga skulder
Summa Eget kapital och skulder
2014-12-31
FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL
Belopp i tkr
Ingående Eget kapital
Ökning av aktiekapital
Förvärvt kapital
K3-justering
Utdelning
Periodens resultat
Utgående Eget kapital
580 513
32 362
612 875
475 566
–
475 566
2 482
12 591
107 435
122 508
735 383
875
4 377
65 018
70 269
545 835
2013-12-31
500
148 963
-45 392
104 072
117
147 496
2 215
149 828
–
244 688
250 000
3 500
498 188
4 805
–
299 862
–
304 667
133 124
133 124
735 383
91 341
91 341
545 835
2014-10-01
2014-01-01
2013-01-01
2014-12-31
2014-12-31
2013-12-31
121 053
–
–
–
–
-16 982
104 072
Sida 7 av 11
2013-12-31
149 828
384
-880
132
–
-45 392
104 072
155 773
–
–
-1 660
-6 500
2 215
149 828
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
KONCERNENS KASSAFLÖDE
Belopp i tkr
2014-10-01
2014-01-01
2013-01-01
2014-12-31
2014-12-31
2013-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
-16 982
2 542
-51 494
8 605
4 148
4 304
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital
-14 440
-42 888
8 452
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-188
-14 628
30 706
-12 182
15 699
24 151
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-5 372
-143 726
–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Periodens kassaflöde
–
-20 001
198 326
42 417
-6 500
17 651
Likvida medel vid periodens början
Likvida medel vid periodens slut
127 435
107 435
65 018
107 435
47 367
65 018
Sida 8 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i tkr
Intäkter
Nettoomsättning
Hyresintäkter
Summa Intäkter
2014-10-01
2014-01-01
2013-01-01
2014-12-31
2014-12-31
2013-12-31
172
172
8 119
8 119
43 690
43 690
Fastighetskostnader
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto
-1 541
-381
-1 750
-5 756
-1 212
1 151
-10 214
-554
32 922
Förvaltningskostnader
Förvaltningsresultat
-4 045
-5 795
-13 952
-12 802
-6 923
25 998
-1 491
-1 491
-5 964
-5 964
-4 304
-4 304
1 125
-13 763
-12 638
2 751
-33 301
-30 550
272
-17 818
-17 546
4 733
4 733
4 733
4 733
-1 546
-1 546
-15 191
-44 583
2 602
4 969
4 969
-1 585
-10 221
-39 614
1 017
Avskrivningar
Avskrivning av anläggningstillgångar
Finansiella poster
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Dispositioner
Återföring periodiseringsfonder
Resultat före skatt
Skatt
Resultat efter skatt
Sida 9 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i tkr
Tillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Fastigheter
Pågående arbeten
Summa Materiella anläggningstillgångar
Finansiella tillgångar
Aktier i dotterbolag
Summa Finansiella tillgångar
Långfristiag fordring
Fordringar koncernbolag
Summa Långfristiga fordringar
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar
Övriga kortfristiga fordringar
Likvida medel
Fordringar koncernbolag
Summa Omsättningstillgångar
Summa Tillgångar
2014-12-31
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa Eget kapital
Långfristiga skulder och avsättningar
Periodiseringsfond
Uppskjuten skatt
Obligationslån
Långfristiga räntebärande skulder
Skulder till närstående bolag
Summa Långfristiga skulder och avsättningar
Kortfristiga skulder
Skulder koncernbolag
Övriga skulder
Summa Kortfristiga skulder
Summa Eget kapital och skulder
2014-09-30
FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL
Belopp i tkr
Ingående Eget kapital
Ökning av aktiekapital
K3-justering
Utdelning
Periodens resultat
Utgående Eget kapital
469 602
32 362
501 965
475 566
–
475 566
200
200
100
100
91 823
91 823
–
2 482
12 435
102 466
25 086
142 469
736 457
875
4 278
65 018
–
70 170
545 836
2013-12-31
500
144 821
-39 614
105 707
117
143 804
1 017
144 937
–
–
244 688
250 000
3 500
498 188
4 733
4 969
–
299 862
–
309 564
92
132 470
132 562
736 457
–
91 335
91 335
545 836
2014-10-01
2014-01-01
2013-01-01
2014-12-31
2014-12-31
2013-12-31
115 929
–
–
–
-10 221
105 707
Sida 10 av 11
2013-12-31
144 937
384
–
–
-39 614
105 707
152 081
–
-1 660
-6 500
1 017
144 937
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
556708-3588
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE
Belopp i tkr
2014-10-01
2014-01-01
2013-01-01
2014-12-31
2014-12-31
2013-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justering av poster som inte ingår i kassaflödet
-19 924
2 428
-49 316
8 151
4 148
4 304
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital
-17 495
-41 165
8 452
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Kassaflöde från den löpande verksamheten
3 053
-14 443
4 473
-36 692
15 749
24 201
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-5 372
-124 186
-50
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Periodens kassaflöde
–
-19 815
198 326
37 448
-6 500
17 651
Likvida medel vid periodens början
Likvida medel vid periodens slut
122 281
102 466
65 018
102 466
47 367
65 018
Stockholm den 27 february 2015
För styrelsen,
Curt Ahnström, vd
För ytterligare information, kontakta
Curt Ahnström, CEO
Telefon: +46 (0)708 186 770
Email: [email protected]
Sida 11 av 11