Låt fler hitta hem
Låt fler hitta hem - ny policy för villastaden Rapport för Boverket Innovativt byggande av bostäder för unga Kod Arkitekter September 2014 2 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Innehåll Del 1: Innovativt för unga Stöd för innovativt byggande av bostäder för unga Ansökan: Projekt- och åtgärdsbeskrivning Ansökan: Hur främjar åtgärden ett innovativt byggande? Ansökan: På vilket sätt ökar åtgärden utbudet av bostäder för unga? 4 5 6 7 Del 2: Kunskapsunderlag Ungas boende Boende i Sverige Villastaden Lag och rätt Beskattning Privatekonomi 8 14 16 22 29 30 Del 3: Fallstudier Tre kommuner, tre stadsdelar Fallstudie Skurup Fallstudie Umeå Fallstudie Stockholm 32 34 40 46 Del 4: Förslag till ändringar Nationell nivå - lagstiftning Regional och kommunal nivå - policy Planbestämmelser från förr styr framtiden Avstånd från tomtgräns Utvecklingsprincip 1: Ombyggnad bostadshus Utvecklingsprincip 2: Ombyggnad komplementbyggnad Utvecklingsprincip 3: Tillbyggnad Utvecklingsprincip 4: Ny byggnad HYLTASKOG A C ÖSTRA SKURUP B SARITSLÖV 52 52 52 54 55 56 57 58 Del 5: En ny policy för villastaden B STORA MOSSEN A ÄLVSJÖ Utblick Norge Utblick Vancouver 15 argument för behovet och nyttan av en ny policy 60 61 62 Tack! 67 C TALLKROGEN S T P T Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 3 Del 1: Innovativt för unga Stöd för innovativt byggande av bostäder för unga Boverket får lämna stöd till åtgärder som syftar till att främja ett innovativt byggande för att öka utbudet av bostäder för unga. Regeringen vill genom stödet stimulera till nytänkande och till innovativa lösningar som kan leda till att utbudet av bostäder för unga ökar. Stödet riktar sig till aktörer som tänker genomföra en åtgärd som innebär utveckling eller användning av en ny eller väsentligt förbättrad vara, tjänst eller process. Kod Arkitekter har ansökt om och fått stöd från Boverket för att utföra studien som presenteras i denna rapport. Projektbenämning I vår ansökan benämnde vi projektet “Attefallen – en serie fallstudier för bättre utnyttjande av det befintliga småhusbeståndet”. Sedan den 2 juli 2014 har PBL (Plan- och Bygglagen) kompletterats, vilket innebär att delar av vårt förslag har realiserats. För att undvika begreppsförvirring mellan våra föreslagna “Attefall” och det som numera kallas Attefallshus (en fristående konplementbyggnad om max 25 kvm byggnadsarea avsett för självständigt boende) skriver vi i denna rapport istället “fyra utvecklingsprinciper”. Vi har av samma anledning ändrat rapportens titel. 4 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Ansökan Åtgärdsbeskrivning Sveriges befolkning ökar i högre takt än bostadsbyggandet. Hälften av Sveriges kommuner uppger att de har bostadsbrist och ytterligare några menar att de har brist på bostäder som matchar ungas efterfrågan. Bostadsköer, begränsat kapital, få referenser och låga inkomster gör att många unga inte lyckas passera det smala nålsögat för ett eget boende. Samtidigt är Sveriges unga en bred befolkningsgrupp som inte nödvändigtvis delar mer än ett åldersintervall. De kan vara singlar eller sammanboende, ha barn, arbeta, studera eller vara utan sysselsättning, bo i glesbygd eller i storstäder. Att nyproducera många små singelbostäder i storstadsområden är bra, men kan bara utgöra en del av lösningen då många unga har andra behov eller bor på annat håll. Vi, Kod Arkitekter, anser att utbudet av bostäder för unga skulle kunna ökas och breddas väsentligt genom gräsrotsprincipen ”många bäckar små”. Genom en kombination av fysiskt möjliggörande (jämför Friggeboden) och privatekonomiska incitament skulle outnyttjade eller underutnyttjade ytor inom det befintliga beståndet bättre tas till vara. Vi vill belysa de rumsliga och organisatoriska möjligheterna inom det befintliga bostadsbeståndet med inriktning på småhus. Genom en serie fallstudier vill vi illustrera hur flera boendekonstellationer kan sambruka en fastighet. Vi utgår från fyra utvecklingsprinciper för att utvärdera nuvarande och framtida bygg- och skattelagstiftning. Vad är möjligt idag, vad ska vara möjligt och stimuleras i framtiden? Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 5 Ansökan forts. Här följer våra fyra utvecklingsprinciper: 1. Befintlig bostadsbyggnad delas upp så att max 50 % av boarean utgör en eller två självständiga bostäder 2. Befintlig komplementbyggnad (t ex garage/uthus) byggs om till en eller två självständiga bostäder om max 50 % av total boarea 3. Befintlig bostads- eller komplementbyggnad byggs till med en eller två självständiga bostäder om max 50 % av total boarea 4. Ny fristående komplementbyggnad om max 50 kvm byggnadsarea avsett för självständigt boende uppförs inom befintlig fastighet 1: Ombyggnad bostadshus 2: Ombyggnad komplementbyggnad 3: Tillbyggnad 4: Ny byggnad Åtgärden avser ett utvecklingsarbete av bostadstypologin småhus i syfte att väsentligt förbättra småhusens förmåga att tillhandahålla bostäder till fler än husens ägare. Åtgärden ska resultera i en rapport, som ska kunna distribueras till parter som Boverket eller Kod Arkitekter anser aktuella. Utvecklingsprinciper som kan tillämpas inom nuvarande byggoch skattelagstiftning kan direkt spridas till en bredare publik. Utvecklingsprinciper som inte kan tillämpas inom nuvarande bygg- och skattelagstiftning kan användas för att formulera vår tids friggebod – ett politiskt beslut som får stort folkligt genomslag. Hur främjar åtgärden ett innovativt byggande? Det innovativa vad gäller angreppssättet ligger i att skapa incitament och låta ”botten upp” hitta en mängd smarta sätt att använda och utveckla byggnadsbeståndet snarare än att från ”toppen ner” planera storslagna bostadslösningar. För oss arkitekter kan det innebära ett skifte från att vara de få stora aktörernas konsult till att bli de många små aktörernas idépartner – att vi lyssnar in och översätter de många små aktörernas idéer till fysiska rum och sammanhang. Vi kan också utgöra en viktig medlare mellan privata och gemensamma intressen. Det innovativa vad gäller varan är dubbelt och innebär både en typologisk utveckling av småhuset och en breddad syn på vad en bostad för unga kan innebära (t ex liten bostad med trädgård). Den lilla småhusbostaden med kort- eller långsiktigt hyreskontrakt utgör ett komplement till den oftast förekommande idén om minilägenheter för singelhushåll i storstäder. Det innovativa vad gäller samhällsnyttan är också mångbottnat. 6 Metod: Från botten upp Individuella initiativ Många bäckar små Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Hyresbostäder i småhus skulle också skapa många fler aktörer och förbättrad konkurrens på hyresmarknaden. En större variation av bostadsformer inom befintliga medel- och högstatusområden skulle också ge positiva integrationseffekter. Småhus finns över hela landet vilket kan ge välkomna intäkter till husägare och skapa nya bostäder även på mindre orter där flerbostadshus saknas. Att bo fler inom det befintliga beståndet är resurssmart; befintliga nät av kollektivtrafik, vägar, vatten/avlopp och el kan utnyttjas och mer naturmark kan bevaras. Liten bostad med trädgård På vilket sätt ökar åtgärden utbudet av bostäder för unga? Små singelbostäder är inte den enda lösningen - bara 4 av 10 unga vuxna vill bo själva Sveriges bostadsbestånd är enligt SCB drygt 4,5 miljoner bostäder. Av dessa är 2,5 miljoner bostäder i flerbostadshus, 2 miljoner i småhus. Vi bedömer att ”många bäckar små”-principen med rätt incitament skulle öppna upp för stora mängder av nya bostäder lämpliga för unga, säkerligen fler än de student- och ungdomsbostäder som planeras inom nyproduktion. Ifall 5 % av Sveriges småhusägare hyrde ut en sekundärbostad i en del av eller i anslutning till sin egen bostad skulle 100 000 nya bostäder skapas runt om i landet. Norge har liksom Sverige en stor andel småhus. I Norge är fenomenet ”hybel” (från fornnordiskans hýbýli, hýbœli, híbíli, som betyder «hus» eller «hem») väletablerat och innebär just litet hem för uthyrning. Skattemässiga regler gör det förmånligt för husägare att hyra ut en del av sin bostadsyta. Det är vanligt att den första egna bostaden är en hybel, oavsett om man studerar eller arbetar eller var i landet man bor. Det är fullt realistiskt med ett liknande scenario i Sverige. Kod Arkitekter, juli 2013 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 7 Del 2: Kunskapsunderlag Ungas boende Varför ska vi bygga (just) för unga? Sveriges befolkning ökar i högre takt än bostadsbyggandet. Hälften av Sveriges kommuner uppger att de har bostadsbrist, vilket leder till konkurrens bland de bostadssökande. Långa bostadsköer, begränsat kapital, få referenser eller låg inkomst är vanliga orsaker till att många – däribland många unga – inte lyckas passera nålsögat för ett eget boende. Det finns också kommuner i Sverige som inte har generell bostadsbrist, men som menar att de har brist på bostäder som matchar ungas efterfrågan. De unga är över lag en rörlig åldersgrupp, som flyttar dit utbildning och jobb finns. De är nya på arbetsmarknaden, vilket ofta kan innebär osäkra anställningsvillkor och begränsat sparat kapital. För att köpa en bostad krävs en kontantinsats och för att kunna ta ett lån gör banken en prövning av köparens återbetalningsförmåga. Att köpa sin bostad är därför inte ett möjligt alternativ för alla unga. Hyresmarknaden blir då enda vägen till självständigt boende. På uppdrag av Hyresgästföreningen har undersökningsföretaget SKOP vartannat år sedan 1997 genomfört en undersökning om boende för unga vuxna (20-27 år). I undersökningen 2013 anger 51 procent av de unga vuxna att de bor i egen bostad (bostadsrätt, hus eller hyresrätt med förstahandskontrakt). Det är en nedgång sedan 1997 då 62 procent hade egen bostad. Nästan var fjärde ung vuxen bor kvar hos sina föräldrar. 1997 var andelen lägre, 15 procent. Även i den äldre gruppen, 24-27 år, bor var tionde idag kvar i föräldrahemmet. Resterande fjärdedel bor i osäkra upplåtelseformer utan besittningsskydd så som andrahandskontrakt, studentbostad eller inneboende. 1 av 10 i åldern 24-27 år bor fortfarande hemma hos föräldrarna Var tredje ung familj, unga vuxna med barn, bor inte i egen bostad. Enligt Hyresgästföreningens beräkningar av år 2013 bor det 1 039 500 unga vuxna i Sverige. 525 700 av dem bor i egen hyresrätt, bostadsrätt eller eget hus. Ytterligare 288 900 unga vuxna skulle vilja ha en egen bostad, men saknar det idag. Hälften av dem bor tills vidare kvar hos sina föräldrar.1 Lägst andel eget boende finns i Stockholms län (44 procent), följt av Göteborg (48 procent) och Malmö/Lund (49 procent). Högst andel unga vuxna med egen bostad finns utanför storstadsregionerna (55 procent). Var tredje ung familj saknar bostad 1 Hyresgästföreningen (2013). Unga vuxnas boende i Sverige 2013: Hur bor unga vuxna? Hur vill de bo? 8 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Antal invånare i Sverige: 9.500.000 Antal unga (20-27 år): 1.000.000 + Unga som saknar bostad: 250.000 + 1997 2013 62% 51% Allt färre unga bor i egen bostad Andel unga vuxna, 20-27 år, som äger sin bostad eller har förstahandskontrakt 1997 2013 15% 23% Allt fler bor kvar i föräldrahemmet Andel unga vuxna, 20-27 år, som bor hemma hos sina föräldrar Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 9 Ungas boende Ett allt större utanförskap på bostadsmarknaden Samtidigt som befolkningen har ökat, har antalet hyresrätter i Sverige minskat under perioden 2000-2010, från ca 740 000 till ca 700 000. Även om det byggs nya hyresrätter i landet så sker fler ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. I Göteborg, Malmö, Helsingborg och Västerås har antalet hyresrätter minskat under perioden. Extremfallet är Stockholm där antalet hyreslägenheter har minskat med 20 procent, från ca 250 000 till ca 200 000.2 Särskilt i Stockholm är hyreskön mycket lång – och därför uppstår den så kallade inlåsningseffekten: De som har hyreskontrakt håller på dem. På marknaden får man därför en uppdelning mellan ”insiders” och ”outsiders”.3 Ett tydligt tecken på att det finns många ”outsiders” i Stockholms län är att endast 18 procent av de unga vuxna bor i hyresrätt med förstahandskontrakt. Detta kan jämföras med riksgenomsnittet, där andelen unga vuxna som bor i egen hyresrätt är 28 procent. I Göteborgsregionen och Malmö/Lund är andelen 30 respektive 28 procent.4 ”Sveriges unga” representerar för oss alla de människor som idag står utanför och vill in på bostadsmarknaden. Även om man inte kan dra alla unga över en kam, och heller inte kan hävda att just unga har större rätt till bostad än andra åldersgrupper, så är det nödvändigt att söka nya lösningar för att alla som behöver ska kunna hitta en egen bostad. Ungas utanförskap till hyresrätter växer Stockholm har flest “outsiders” Stockholm 18% Göteborg 30% Malmö/Lund 28% Andel av de unga vuxna som har förstahandskontrakt på en hyresrätt 2 3 4 10 Boverkets marknadsrapport nov 2013: Bostadsbristen och hyressättningssystemet Boverkets marknadsrapport nov 2013: Bostadsbristen och hyressättningssystemet Hyresgästföreningen (2013). Unga vuxnas boende i Sverige 2013 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket +6% Allt fler invånare och allt färre hyresrätter bidrar till att unga inte kommer in på hyresmarknaden. Befolkningsökningen sker främst i Sveriges största städer. Samtidigt minskar antalet hyresrätter genom omvandling till bostadsrätter. Värst är situationen i Stockholm. -4% År 2000 År 2010 Antal invånare och hyresrätter i Sverige Antalet invånare ökade med 6% Antalet hyresrätter minskade med 4% +11% -5% År 2000 År 2010 Antal invånare och hyresrätter i 14 svenska städer Antalet invånare ökade med 11% Antalet hyresrätter minskade med 5% +13% -20% År 2000 År 2010 Antal invånare och hyresrätter i Stockholms kommun Antalet invånare ökade med 13% Antalet hyresrätter minskade med 20% Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 11 Ungas boende Hur vill unga vuxna bo? Vad är det då för bostäder Sveriges unga söker? Sveriges unga är en bred befolkningsgrupp som inte nödvändigtvis delar mer än ett åldersintervall. De kan vara singlar eller sammanboende, ha barn, arbeta, studera eller vara utan sysselsättning, bo i glesbygd eller i storstäder. Av de tillfrågade i SKOPs undersökning anger 78 procent av de tillfrågade unga vuxna att eget boende, det vill säga hyresrätt, bostadsrätt eller eget hus, är den bäst passande boendeformen. 40 procent av de unga vuxna uppger att det passar dem bäst att bo i hyresrätt, 23 procent bostadsrätt och 15 procent eget hus. Det innebär att gruppen som helst vill hyra (hyresrätt) är lika stor som gruppen som helst vill äga (bostadsrätt, eget hus). Det egna huset är en betydligt mer populär boendeform utanför storstadsregionerna. Att 15 procent helst bor i eget hus är intressant och indikerar att inte alla unga vill ha små singelbostäder. Av de tillfrågade vill 18 procent ha högst ett rum och kök, 37 procent vill ha två rum och kök och 41 procent vill ha mer än två rum och kök. De flesta vill dela bostad med en annan vuxen.5 De allra flesta vill bo i en tvåa eller större 1:a Unga väljer bort bil i högre utsträckning än andra åldersgrupper. Det gör att bostadens läge blir viktigt. Närhet till kollektivtrafik, jobb/skola, familj och vänner värderas högt. Men ett ”nära” boende behöver inte betyda boende i stadskärnan, enligt en Sifoundersökning gjord av intresseorganisationen jagvillhabostad.nu. 3:a + 2:a Unga kan betala Av de unga som bor i egen bostad kan en majoritet, 58 procent, betala mer än 4 200 kr i månaden för sitt boende. Av de unga som fortfarande bor hos sina föräldrar uppger 43 procent att de kan betala mer än 4 200 kr/mån. Samtidigt är det färre, 33 procent, av de som lämnat föräldrahemmet som faktiskt betalar mer än 4 200 kr/mån. Det innebär att många har förmåga att betala mer än vad man gör idag. 79 procent av unga vuxna som har flyttat hemifrån anser sig klara sina boendekostnader utan problem.6 MYT! Liten singelbostad Unga vuxna, 20-27 år (av dem som inte anser att det passar bäst att bo hemma hos föräldrarna) Unga är rörliga - flyttar mest Bland dem som flyttar till ett annat län är hälften i åldern 20 till 30 år. Flyttningar i dessa åldrar beror oftast på studier eller byte av arbete. Under denna period i livet flyttar både kvinnor och män i genomsnitt fyra gånger. Mest av alla flyttar de 21-åriga kvinnorna och de 23-åriga männen. Efter 30-årsåldern är flyttningarna färre och dessutom kortare.7 5 6 7 12 Hyresgästföreningen (2013). Unga vuxnas boende i Sverige 2013 Hyresgästföreningen (2013). Unga vuxnas boende i Sverige 2013 www.scb.se/statistik/_publikationer/OV0904_2011A01_BR_05_A01BR1101.pdf Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Hur vill unga vuxna bo? 40% Hyresrätt Lika många vill hyra som äga Unga vuxna, 20-27 år, bäst passande boendeform 15% Eget hus 23% Bostadsrätt En majoritet vill bo tillsammans Unga vuxna, 20-27 år (av dem som inte anser att det passar bäst att bo hemma hos föräldrarna) 40% vill bo själva 54% vill dela med annan vuxen 3% vill bo med flera andra vuxna 33% betalar mer än 4200 kr idag 43% av unga som bor kvar hemma 58% av unga i egen bostad ...kan betala mer än 4200 kr/mån = Många kan betala mer än de gör idag; det är utbudet som begränsar Unga kan betala! (av tillfrågade i åldern 20-27 år som bor i egen bostad) Får ekonomiskt stöd av anhöriga Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 79% klarar sina boendekostnader utan problem 13 Boende i Sverige Många bor i småhus Nästan hälften av Sveriges hushåll bor i småhus. Av totalt 4,5 miljoner hushåll i Sverige bor 2 miljoner i småhus. Men hälften av alla svenska hushåll uppger att de ”bor fel” – för stort eller för trångt. I landet anser var tredje villaägare att de bor för stort. I storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö anger nära hälften av villaägarna att de bor för stort, enligt Mäklarsamfundet Analys. De flesta bor i städer Allt fler bor i städer. 85% av landets befolkning bor idag i en tätort. Tätort innebär minst 200 invånare, högst 200 meter mellan husen. Men det är landets största städer - ofta med högskolor och universitet - som växer mest. Urbaniseringstrenden i Sverige följer ett internationellt mönster, där en allt större andel av ländernas bruttonationalprodukt lokaliseras till växande städer. Inflyttning bidrar till ett ökat tryck på bostäder. Växande städer Inflyttning till städer leder till att städerna breder ut sig. Det är vanligare att städer ökar till ytan än att befolkningstätheten ökar - ett fenomen kallat stadsspridning. Tätortsgränsen flyttas successivt utåt. Växande städer gör att äldre småhusområden “slukas” och får ett allt mer, relativt sett, centralt läge i staden. Man kan alltså tala om en relativ lägesförskjutning för villastaden - från periferi till ett allt mer centralt läge. En annan vanlig utveckling är att områden med fritidsbebyggelse i stadsnära lägen succesivt omvandlas till permanenta bostäder. Stadsspridning Tätortsgräns flyttar utåt - på bekostnad av natur Småhusområden “slukas” av växande städer Lägesförskjutning för villastaden från periferi till centralt läge 14 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Antal hushåll i Sverige Hushåll i flerbostadshus: 2 500 000 Hushåll i småhus: 2 000 000 Varav 33% uppger att de bor större än de behöver (nära 50% i storstadsregionerna) Urbanisering Inflyttning till städer 85% av Sveriges befolkning bor i tätort Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 15 Villastaden Villastadens historia För att förstå villastadens framväxt, och varför småhusområden ser ut som de gör idag, kan man ställa frågorna: - Vem byggde? - Vad var syftet/drivkrafterna? - Vilka ideal präglade samtiden? - Vem byggde man för? Detta avsnitt använder Stockholm som exempel, men utvecklingen har sett liknande ut runt om i Sverige. Utflyttning från staden -1880 1880 Kåkstäder Egna hem Borgarklassens villor Trädgårdsstäder Egna hem Miljonprogram Privat byggande ARBETARKLASSEN EGNAHEMSRÖRELSE BYGGER VID JÄRNVÄGAR BORGARKLASSEN NY LIVSSTIL BEKOSTAR EGNA JÄRNVÄGAR TRÄDGÅRDSSTÄDER STAD OCH LAND 30-TALET EKONOMISK KRIS BOSTADSBYGGANDET HALVERAS EKONOMISK KRIS STATENS ÅTAGANDE ÖKAR I BYGGANDET SMÅHUSBYGGANDET TAR FART GENOM STATLIGT INFLYTANDE PRIVATA VILLABYGGANDET TAR FART FATTIG ARBETARKLASS OPLANERAD BOSTADSBEBYGGELSE KÅKSTÄDERNA REVS 16 Inflyttning till staden 1890 1920-1930 1940-1950 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 1960-1970 1980- Förening av lantlivets behag med stadslivets förmåner - så beskrev den då progressiva borgerligheten villalivet i Stockholm på 1880-talet. Det är en beskrivning som många husägare säkert skriver under på än idag. Men alla som bodde i stadens periferi delade inte dessa behag och förmåner. Att bo utanför stadskärnan var antingen ett aktivt val eller en ekonomisk nödvändighet. Stadens ytterkant har prägats av social och ekonomisk segregation, kanske i större grad än stadskärnan. Denna “sociala enlighet” har accepterats och eftersträvats, inte bara av privata aktörer men också i kommunal stadsplanering. Runt 1890 byggde Djursholm AB en privat järnväg för att betjäna en ny villastad med exklusiva villor för “sådana individer och familjer, vilka voro särskilt önskvärda såsom medlemmar av det nya samhället”.1 Även så sent som 1952, i generalplanen för hela Stockholm går att läsa: “Om man önskar få till stånd en social gruppbildning, måste man acceptera, att människor som tillhör samma socialklass har lättare att knyta personliga kontakter, och att flertalet föredrar att bo bland sina gelikar”.2 Kåkstäder i Stockholm (1880) På 1880-talet uppkom kåkstäderna runt Stockholm såsom i Årstadal, Katrineberg, Nynäs, Gröndal samt i Bromma och Solna. Bostäderna byggdes för arbetare, långtidsarrenden på mindre brukbar mark. Bostäderna kunde ha delvis slumartad karaktär med dåliga sanitära förhållanden ofta byggda på sumpmark med dåliga grundläggningsförhållanden. Många av dessa utplånades med tiden. Kåkstäder definieras ofta som “oplanerad arbetarbebyggelse” - de dominerades av arbetarhushåll med låga inkomster och många barn. Utflyttning från staden (1900) I början av 1900-talet skedde i Stockholm en utflyttning från de centrala stadsområdena och villastäder växte fram i utkanterna av storstäderna. Allt fler stadsinvånare lämnade nu den växande stenstaden för att bosätta sig i nyanlagda villastäder i naturnära, lantliga omgivningar. De som först flyttade ut från staden var arbetarklassen. För de mindre bemedlade medförde dessa bostäder större bostadsutrymme och ökad hygienisk standard. Småhusområden för arbetare lades intill redan existerande kommunikationer och ofta med hänsyn till möjliga arbetstillfällen. Sundbyberg, som är Sveriges första förort med småhusbebyggelse, anlades för arbetare redan år 1878. 1 2 Andersson, Ola (2014) Hitta hem s43. Generalplan för Stockholm 1952, s 124-125. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 17 Villastaden Egnahem och Folkhemmet Egnahemsrörelsen bildades under slutet av 1800-talet i Sverige för att underlätta för arbetare, lägre tjänstemän och andra personer utan större tillgångar att skaffa sig en egen bostad i form av ett egnahem och i vissa fall också en försörjningskälla i form av ett småjordbruk, ett småjordbruksegnahem. Det kunde dock dröja innan innehavaren helt och fullt själv ägde sitt egnahem då det ofta var nödvändigt att ta upp lån som skulle betalas tillbaka under lång tid. Egnahem utvecklades på 1930-talet genom KF:s arkitektkontor (Kooperativa Förbundet) till följd av Per Albin Hanssons begrepp “Folkhemmet”. En del av egnahemsområdena kallas idag för villaområden. Ordet egnahem var från början avsett som ett ord för blygsamma bosättningar, till skillnad från större villor. Under samtiden kallades dessa hus inte villor. Villastäder (1900-) Borgarklassens utflyttning började senare än arbetarnas och berodde inte så mycket på den rådande bostadsbristen, utan mer på ett ökat intresse för naturen, frisk luft och god hygien. Utflyttningen av borgarklassens startades av dubbla bosättningar och sommarkoloniernas uppkomst. Ett annat skäl var de nya boendeidealen. Ekonomiska skäl som lägre kommunalskatt, och sociala skäl, som att avskärma sig från de som hade det sämre ställt, hade också betydelse. Villasamhällen med individualistiskt utformade villor för förmögna växte upp intill de flesta växande städerna i Sverige under 1900-talets två första årtionden. De byggnadsbestämmelser som gällde kunde inte styra villornas utformning i någon större utsträckning. De markägare som planerade och exploaterade en ny villastad, anlade också privata järnvägsbanor som var en förutsättning för dessa samhällens tillväxt. Villasamhällen för den välbärgade befolkningen placerades ofta i natursköna områden och tomterna gjordes stora. Områdena köptes upp och styckades till tomter som såldes genom olika företag. Några av dessa områden var Djursholm etablerat 1889, Saltsjöbaden 1891, Stocksund och Storängen 1904 samt Lidingö villastad 1906. Trädgårdsstäder (1920-30) Utbyggnaden av trädgårdsstäder fortsatte på 1920- och 1930-talen i takt med att befolkningen ökade. Trettiotalets ekonomiska kris medförde dock att bostadsbyggandet halverades under ett par år. 1930-talets bostadsprogram var inriktat på att höja bostadsstandarden, fler skulle få möjlighet att bosätta sig i stadens trädgårdsstäder. Tanken bakom trädgårdsstäderna var att kombinera stad och land genom en ny stadstyp med måttlig täthet och friliggande hus i nära förbindelse med natur och trädgårdar. 18 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Egna hem (1940-60) Som en följd av 1930-talets ekonomiska kris och krigsårens alla svårigheter ökade statens åtagande i bostadsbyggandet. Den statliga bostadspolitiken fick den form som den sedan i stort sett behöll fram till 1970-talets mitt. Sammanlagt byggdes under 1950-talet omkring 7500 bostäder i småhus, huvudsakligen en- och tvåfamiljshus i Stockholmsregionen. Genom en ny sparbankslag 1955 förbättrades lånevillkoren för småhusköparna. Landets största sparbank ”Stockholms Sparbank” bildade 1956 bostadsstiftelsen Ekkronan. Småhus förmedlades av stiftelsen Ekkronan som finns runt om i hela länet. Miljonprogrammet (1965-75) Efter många decenniers bostadsbrist beslöt riksdagen 1965 att det inom en tioårsperiod skulle uppföras en miljon bostäder i Sverige. Inom ramen för det så kallade miljonprogrammet uppfördes både flerbostadshus och småhus. Runt en tredjedel av bebyggelsen inom miljonprogrammet utgjordes av småhus. I Stockholms förortskommuner höll sig dock småhusproduktionen under 1960-talet kvar på samma nivå som vid slutet av 1950-talet, det vill säga 15 - 25 procent av den totala bostadsproduktionen i ytterområdena. I början av 1970-talet blev kritiken av miljonprogrammets storskaliga hyreshus allt mer högljudd. Efterfrågan på småhus ökade. Kataloghus 1960-talets senare hälft och 1970-talets första hälft blev en genombrottsperiod för villabyggandet i Sverige. Den tilltagande inflationen gjorde det alltmer ekonomiskt fördelaktigt att investera pengar i eget boende. Efterfrågan på småhus steg och samtidigt ökade också andelen småhus som uppfördes utan statligt stöd. En stor del av de villor som byggdes under 1970-talet, utformades på ett sådant sätt att de främst attraherade en köpstark målgrupp. Villabyggandet började också i allt högre grad präglas av olika modeväxlingar. Många valde sin villa bland den uppsjö av kataloghus som fanns på marknaden. Val av hustyp blev under denna tid i allt högre grad ett uttryck för en viss livsstil. Grupphusbebyggelse (1970-) I förortskommunerna satsade man nu på produktion av småhus som det var stor efterfrågan på. Det nådde en topp 1978, då 67 procent av alla nybyggda bostäder i Stor-Stockholm utgjordes av småhus. Sammanlagt byggdes under 1970-talet cirka 50 000 nya småhus i regionen. Stora sammanhängande markarealer i förortskommunerna exploaterades för s k grupphusbebyggelse, med industriellt tillverkade småhus. Antalet hus i dessa områden kan variera stort - alltifrån ett 50-tal till mer än 1 000. Bland de större utbyggnaderna av denna typ i länet kan nämnas Salemstaden i Salems kommun, Krusboda i Tyresö kommun och Viksjö i Järfälla kommun. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 19 Villastaden Mobilitet - en förutsättning för livet i villa Utbredningen av småhus hänger tydligt ihop med mobilitet - att kunna ta sig från hem till arbete och service är en förutsättning för villastadens existens. Det första genombrottet inom mobilitet var järnvägen. Affärssinnade markägare insåg att byggnation av spårbunden trafik ökade värdet på deras mark, som kunde styckas upp till tomter och säljas. Utbyggnaden av Stockholms tunnelbana byggde delvis på samma modell. Det andra genombrottet var bilismen. Efter andra världskrigets slut fick bilismen allt större betydelse och bilinnehavet växte, till 200 bilar per 1000 invånare 1965. 1971 hade hälften av alla hushåll bil.1 Detta gav helt nya förutsättningar för hur mark kunde exploateras, allt längre från stadskärnan. De statliga investeringarna i vägnätet styrde stadens tillväxt. Amerikanska influenser Både idéerna om privata järnvägsbyggen och villastad planerat efter bilism är idéer importerade från USA. Det amerikanska begreppet “zoning” syftar på idén om uppdelning inom stadsplanering och har sitt ursprung i New York från början av 1900-talet. Det var Edward M. Bassett som var upphovsman till begreppet och ville med det få ordning på den kaotiska tillväxten av städerna. Det var också ett svar på spekulativt byggande samt trångboddheten i städerna med dålig hälsa som följd. Zonering är ett sätt att genom detaljplanestyrning reglera områdens användningar och separera funktioner. Funktionen “R1” residential one unit - uppkom i Los Angeles och innebär att bostadsområden regleras till endast bostadsändamål med ett hushåll per fastighet. Följderna av “R1” är stora förstäder med utbredning av villamattor och motorvägar, långa pendlingstider men även segregation av befolkningsgrupper som följd. Stadsdelar med småhus i Skurup tränger undan jordbruk Idéen om att reglera till enbart bostadsändamål med enbart ett hushåll per fastighet är utbredd även i svenska detaljplaner för småhusområden. Stadsdelen Skarpnäck i Stockholm etablerades på tidigare naturmark Kärnfamiljen som ideal: En familj - ett hus 1 20 Andersson, Ola (2014) Hitta hem s50. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Samtida kritik Varje tid präglas av sina kärnfrågor. Även om villastadens framväxt har drivits av ekonomiska motiv, finns också andra idémässiga teman. Trångboddhet och ohälsa, vurm för natur eller modernitet, tankar om såväl social enlighet som varje familjs rätt till ett eget hem har präglat utvecklingen. De begrepp som genomsyrar den internationella stadsbyggnadsdebatten idag är framför andra “liveability” och “sustainability”. Fokus ligger idag på upplevd livskvalitet och hållbar utveckling, såväl socialt, ekonomiskt och ekologiskt. Att bryta bilberoendet i staden till förmån för en mer yteffektiv och klimatsmart mobilitet är en nyckelfråga, liksom att verka för social hållbarhet - vilket i vår tid definieras av integration. Många anser idag att villastaden är en “bov” som både utgör ena sidan av segregationens mynt och, genom sin gleshet, motverkar en ekologiskt hållbar stadsutveckling. Framtidens villastad Merparten av morgondagens bebyggelse är redan byggd, så det är viktigt att främja förbättringar och optimera användandet av det befintliga. Vi anser att svenska kommuner aktivt behöver främja organisk tillväxt i befintliga småhusområden, samt att metodiskt genomlysa och uppdatera gällande planer. I vilket syfte skrevs planens bestämmelser? Är planen förenlig med de samhällsutmaningar vi har idag? The post-suburban city, rethinking green and urban sensing: Arkitekten Per-Johan Dahl föreslår en hållbar utveckling av amerikanska småhusområden av typen “R1” bland annat genom att tillåta gårdshus eller “backyard homes” genom CityLAB, en tankesmedja vid UCLA som arbetar med 2000-talets metropolis. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 21 Lag och rätt “Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning” Regeringsformen SFS 2011:109, andra paragraf, andra stycket Den enskildes rätt till bostad står inskriven i Sveriges regeringsform, vilken är att betrakta som grundlag. Hur kan det allmänna trygga varje individs rätt till bostad? Nationell nivå - Plan- och Bygglagen (PBL) - Boverkets Byggregler (BBR) - Hyreslagstiftning - Skattelagstiftning Regional nivå - Regionplan - Transportsystem, kollektivtrafik Kommunal nivå - Översiktsplan - Detaljplan - Bygglov - Markanvisning - Kommunala bostadsbolag Den demokratiska hierarkin ger att nationell nivå styr över regional och kommunal nivå. En ändring i Plan- och Bygglagen gäller därför över kommunala planer och bestämmelser. Förändring på alla nivåer Vi ser en stor potential i småhusområdens utveckling! För att möjliggöra organisk tillväxt krävs stöd såväl på nationell, regional och kommunal nivå. På nationell nivå är verktyget lagstiftning. Genom en lagändring som verkar efter 2 juli 2014 har ett första möjliggörande för organisk tillväxt bland befintlig småhusbebyggelse skett. Detta anser vi behöver kompletteras av mobilitetsstrategier på regional nivå, samt av hållbara stadsutvecklingsstrategier på lokal/kommunal nivå. Vi föreslår att kommuner åläggs att ta fram riktlinjer för hållbar utveckling och tillväxt i befintliga småhusområden: En ny småhus-policy. Med denna policy som grund ska detaljplaner successivt uppdateras. Mer om detta senare. Detta kapitel redogör för lag och rätt som är av relevans för vår studie. 22 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Plan- och Bygglagen - den snabba vägen En ändring i PBL är ett snabbt och effektivt sätt att få nationellt genomslag och överstyra kommunala bestämmelser. Staten kan, och ska, använda PBL för att styra utvecklingen i landet och bidra till att det allmänna tryggar individens rätt till bostad. PBL: Detaljplan Plan- och Bygglagen anger att: Kommunen ska med en detaljplan pröva ett områdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för: 1. En ny sammanhållen bebyggelse 2. En bebyggelse som ska förändras eller bevaras 3. Ett nytt byggnadsverk Kommunen får i en detaljplan bestämma: 1. bebyggandets omfattning över och under markytan 2. byggnaders användning 3. andelen lägenheter av olika slag i bostadbyggandet och lägenheters storlek PBL: Bygglov Även om kommuner har i uppdrag att hantera bygglov, är det PBL som avgör vad som är bygglovspliktigt. PBL anger att det krävs bygglov vid: 1. nybyggnad 2. tillbyggnad 3. annan ändring av en byggnad än tillbyggnad Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärder avser a) överensstämmer med detaljplanen b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser 2. Åtgärden inte strider mot detaljplanen 3. Åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden börjar löpa 4. Åtgärden tar hänsyn till stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärden på platsen Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 23 Lag och rätt PBL 2008: 15 kvm bygglovsbefriad bebyggelse Ett exempel på en förändring i PBL, med snabbt genomslag i Sverige, var “Friggeboden”. Friggeboden fick sitt namn av den dåvarande biträdande bostadsministern Birgit Friggebo. År 1980 blev det tillåtet att bygga en tio kvadratmeter stor komplementbyggnad på sin tomt utan att ansöka om bygglov. År 2008 utökades det tillåtna måttet till femton kvadratmeter. Rätten att uppföra friggebodar begränsas inte av några planbestämmelser. Det betyder att det är möjligt att uppföra bodar på punktprickad mark (som normalt inte får bebyggas) och oavsett vad detaljplanen anger om hur stor area på varje tomt som får bebyggas. Villkoren i PBL lyder: Det krävs inte bygglov för att i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra en komplementbyggnad som - tillsammans med andra komplementbyggnader som har uppförts på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte har en större byggnadsarea är 15,0 kvadratmeter - har en takknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter - inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter En åtgärd får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter om de grannar som berörs medger det, alternativt via godkänd bygglovansökan. PBL 2014: 15+25+15 kvm bygglovsbefriad bebyggelse Utöver 15 kvadratmeter friggebod, är det sedan 2 juli 2014 tillåtet att i anslutning till småhus uppföra ytterligare komplementbyggnad/-er om 25 kvadratmeter samt göra en tillbyggnad om 15 kvadratmeter. Detta ger, ifall rätten utnyttjas fullt ut, att en husägare har möjlighet att bygga totalt 55 kvm byggnadsarea utöver en detaljplans byggrätt. - komplementbostad på högst 25 kvadratmeter ska kunna uppföras på sin tomt utan bygglov, men anmälan krävs till kommunens byggnadsnämnd - till skillnad från friggeboden kan det nya huset användas också som garage, förråd eller för bostadsändamål - högsta tillåta taknockhöjd 4 meter - om huset byggs närmare 4,5 meter från tomtgräns krävs godkännande från grannar -det blir också tillåtet att utan bygglov bygga ut sitt hus med 15 kvadratmeter eller inreda ytterligare en bostad, till exempel på vinden, i ett enbostadshus utan bygglov. Anmälan krävs till kommunens byggnadsnämnd - ett enbostadshus kan inredas med ytterligare en bostadsdel även om det strider mot detaljplansbestämmelser - maximalt två takkupor får byggas till Dock kvarstår kravet på bygglov om kommunen bestämt det i detaljplan, eller om kommunen anser att de befintliga byggnaderna har historiskt, kulturhistoriskt, konstnärligt eller miljömässigt värde eller ingår i ett sådant område. Kommunens byggnadsnämnd avgör. Källa: Lagrådsremiss 6 februari 2014 Förslag till ändring av Plan- och Bygglagen (2010:900) 24 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket PBL 2014: Inkomna synpunkter från remissinstanser angående bygglovsbefriad bebyggelse - Svea Hovrätt (Mark- och Miljödomstolen): Anser att konsekvensanalysen är otillräcklig. Förslaget innebär ett icke önskvärt kringgående av regelsystemet och undergräver betydelsen av planarbete. - Trafikverket: Efterlyser en bredare konsekvensanalys. Anser att förslaget kan innebära risker för försämrad trafiksäkerhet trafikstörningar osv. - Riksantikvarieämbetet: Avstyrker förslaget eftersom det riskerar att negativt påverka byggnadsmiljöer. -Länsstyrelsen i Stockholm: Anser inte att förslaget lever upp till PBL, där ett viktigt syfte är att minska antal skador och fel i nya byggnader. Detaljplaneinstrumentet saknas. - Länsstyrelsen i Västra Götaland: Kommunerna kan drabbas av stora och svårbedömda konstnader för utbyggnad av vatten och avlopp, vägar och annan kommunal service. - Uppsala Kommun: Föreslår att bygglovsbefriade byggnader alltid placeras minst 4,5 meter från granne och minst 6 meter från gata för att undvika konflikter mellan grannar. Förslår även att säkerhets- och hälsoaspekterna, för att neka startbesked, förtydligas. - Blekinge Tekniska Högskola: Finner stor risk för en sammanblandning av olika typer av bygglovsbefriade byggnader, planenliga uthus och huvudbyggnaders beståndsdelar. Finner det tveksamt om förslaget innebär en förenkling. - Handisam: Uppfattar förslaget som att det inte ska ställas krav på tillgänglighet och användbarhet för personer med funktionsnedsättning. - jagvillhabostad.nu: Saknar perspektiv från den bostadssökande. Saknar resonemang kring hyressättning, besittningsskydd, kontroll av brukarnas rättigheter och risken för hyresdiskriminering. - Sveriges Arkitekter: Avstyrker förslaget eftersom det riskerar att leda till regelförvirring då exempelvis vissa åtgärder för fasad kräver bygglov men inte ett helt bostadshus. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 25 Lag och rätt Lagändring i PBL per 2 juli 2014 - en jämförelse med de fyra utvecklingsprinciperna Sedan den 2 juli 2014 har PBL (Plan- och Bygglagen) kompletterats, vilket innebär att delar av vårt förslag har realiserats. Då PBL styr över detaljplaner får detta med en gång stort genomslag runt om i landet. Här jämförs våra fyra utvecklingsprinciper med lagändringen: Utvecklingsprincip 1: Befintlig bostadsbyggnad delas upp så att max 50 % av boarean utgör en eller två självständiga bostäder PBL 2014: Befintlig bostadsbyggnad kan delas upp i två självständiga bostäder, även där detaljplan enbart tillåter en bostad per fastighet. Utvecklingsprincip 2: Befintlig komplementbyggnad (t ex garage/uthus) byggs om till en eller två självständiga bostäder om max 50 % av total boarea PBL 2014: Tolkningsfråga, eventuellt kan en befintlig komplementbyggnad om max 25 kvm kunna byggas om till självständig bostad, ett “Attefallshus”? Utvecklingsprincip 3: Befintlig bostads- eller komplementbyggnad byggs till med en eller två självständiga bostäder om max 50 % av total boarea PBL 2014: Befintlig byggnad kan byggas till med 15 kvm även om byggrätten i gällande detaljplan överskrids. Två självständiga bostäder tillåts totalt enligt princip 1. Utvecklingsprincip 4: Ny fristående komplementbyggnad om max 50 kvm byggnadsarea avsett för självständigt boende uppförs inom befintlig fastighet PBL 2014: Ny fristående komplementbyggnad, ett “Attefallshus”, om max 25 kvm byggnadsarea avsett för självständigt boende kan uppföras. 1: Ombyggnad bostadshus 26 2: Ombyggnad komplementbyggnad 3: Tillbyggnad Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 4: Ny byggnad Boverkets Byggregler Boverket är en statlig myndighet för samhällsplanering, byggande och boende. Boverkets Byggregler (BBR) är inte lagar, men en regelsamling för byggande som måste följas av alla som bygger bostäder i Sverige. BBR 2012 definierade att en bostad ska innehålla: - minst ett rum med inredning och utrustning för personhygien - rum eller avskiljbar del av rum för daglig samvaro - rum eller avskiljbar del av rum för sömn och vila - rum eller avskiljbar del av rum för matlaging - utrymme för måltider - utrymme för hemarbete - entréutrymme med plats för ytterkläder mm. - utrymme för att tvätta och torka tvätt - utrymmen för förvaring - minst ett hygienrum ska vara tillgängligt Källa: Regelsamling för byggande, BBR 2012 Utrymmeskraven har gjort det svårt att bygga små bostäder. För att kunna bygga bostäder med en mindre boarea generellt, har ändringar gjorts till nästa upplaga, BBR21. BBR21 (BFS 2014:3) Efter den 1 juli 2014 gäller BBR21. I avsnittet om bostadsutformning görs stora lättnader i kraven. Särskilda regler om bostadsutformning för bostäder avsedda för ungdomar tas bort. Lättnader för alla bostäder om högst 35 kvadratmeter föreslås istället: - funktionerna daglig samvaro samt sömn/vila får överlappa varandra helt eller delvis på samma plats - funktionerna måltider samt hemarbete får överlappa varandra helt eller delvis på samma plats - utrymme och inredningslängd för matlagning och förvaring kan göras mindre - ingen avskiljbarhet krävs Sammantaget innebär detta att blir möjligt att minska den minsta möjliga boarean, med samtliga funktioner kvar i bostaden, med cirka 35%. En bostad kan enligt BBR21 bli som minst cirka 21 kvadratmeter boarea. Detta betyder att det teoretiskt ska gå att uppfylla tillgänglighetskraven i en komplementbyggnad på 25 kvm byggnadsarea. Källa: Boverket informerar 2014-1 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 27 Lag och rätt Ur hyreslagen (12 kap. Jordabalken) Hyreslagen skyddar hyresgästens rätt till bostad. Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Besittningsskydd Besittningsskydd innebär att en bostadshyresgäst i regel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Tills dess tvisten avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar. Lagen om uthyrning av egen bostad Privatuthyrningslagen är en relativt ny lag, som började gälla 1 febuari 2013. Lagen gäller när någon upplåter en bostad för annat än fritidsändamål. Det ska handla om en bostad som den som hyr ut äger direkt eller indirekt, till exempel (del av) en villa. Om en person upplåter flera bostäder gäller lagen enbart för den första upplåtelsen. För de senare gäller istället reglerna i hyreslagen. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses normalt bedriva näringsverksamhet. Privatuthyrningslagen ger hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hyran. Hyressättning kan göra avsteg från bruksvärdesprincipen, vilken styr prissättningen på den reglerade hyresmarknaden, och beräknas istället efter drifts- och kapitalkostnader. Hyresvärden får ta ut en kostnadsbaserad hyra som inte påtagligt överstiger drifts- och kapitalkostnaderna. Driftskostnader kan vara el, vatten, värme, sophämtning, slitage av möbler och utrustning. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Hyresgästföreningen anser att en ränta 2% över Riksbankens referensränta är skälig avkastningsränta. Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapital- och driftskostnaderna för bostaden ska hyrsnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den. Hyresvärden har inte rätt att få hyran höjd av hyresnämden. Hyresgästen har inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad. 28 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Beskattning Skatt vid uthyrning av bostad Den som hyr ut (en del av) sin privatbostad ska redovisa ett eventuellt överskott av uthyrningen som inkomst av kapital. Det är tillåtet att göra ett schablonavdrag på 40.000 kronor vid uthyrning. Schablonavdraget gäller per år och bostad. Vid uthyrning av småhus får även ett avdrag med 20 procent av hyresintäkten göras, utöver schablonavdraget på 40.000 kronor. Blir det ett överskott av uthyrningen, efter avdrag, ska 30 procent betalas i skatt.1 Schablonavdraget har ökats successivt från 4.000 kr år 2008 till 40.000 kr år 2013. Avdraget har påtaglig inverkan på om det är ekonomiskt motiverat att hyra ut som privatperson. Fastighetsavgift År 2008 avskaffades fastighetsskatten på bostäder och ersattes av en kommunal fastighetsavgift samt av höjd skatt vid försäljning. Fastighetsavgiften blir aldrig högre än ett bestämt, fast maxbelopp. Detta maxbelopp är indexbundet och följer de årliga förändringarna av inkomstbasbeloppet. För inkomståret 2014 är det fasta maxbeloppet för småhus 7.112 kr. Ifall 0,75% av taxeringsvärdet för småhuset och tillhörande tomtmark ger en lägre avgift, ska det lägre beloppet betalas istället. Hälften av Sveriges småhusägare har ett taxeringsvärde som gör att de betalar högsta möjliga fastighetsavgift, 7.112 kr för 2014.2 Nybyggda bostäder är befriade från fastighetsavgift i 15 år. Kapitalvinstbeskattning vid försäljning av bostad Samtidigt som fastighetsskatten avskaffades så höjdes kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av bostad till 22%. Det infördes även en begränsning på hur stort vinstbelopp som kan skjutas upp (1.450.000 kr) samt en räntebeläggning av beviljat uppskov. Lagfart och pantbrev Lagfart är ägarbeviset för en fastighet vid husköp. Den som köper en småhusfastighet ska betala 1,5% av köpesumman i stämpelskatt plus en avgift. Att lösa pantbrev, om lån tas mot säkerhet i fastigheten, kostar två procent av pantbrevets belopp i stämpelavgift plus en avgift. För köparen till ett genomsnittligt hus i Sverige, vilket kostar 2.100.000 kr, uppgår alltså lagfart till 31.500 kr och pantbrev till 35.700 kr vid belåning 85%. 1 2 http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/uthyrningavbostad http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/fastighetstaxering Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 29 Privatekonomi Finns det ekonomiska incitament att hyra ut? Två förändringar under de senaste fem åren gör att det idag finns större privatekonomiska incitament än tidigare att hyra ut en bostad: Den ena är privatuthyrningslagen från 2013 som gör det möjligt att ta ut en kostnadsbaserad hyra som täcker drifts- och kapitalkostnader inklusive en skälig avkastningsränta. Den andra är schablonavdraget vid uthyrning av privat bostad, vilket under perioden 2008-2013 har ökat från 4 000 kr till 40 000 kr. Vi har tagit fram två teoretiska fall, ett i Stockholm och ett i Skurup, för att testa ifall det är en god investering att (bygga för att) hyra ut. Bostaden som hyrs ut är 50 kvm, driftskostnaden är estimerad till 2 000 kr per månad. Skälig månadshyra inkluderar driftskostnad samt en kapitalkostnad 2% över referensräntan. Bolåneräntan är 1,5% över referensräntan. Vi har räknat med ränte- och ROT-avdrag. Stockholm Byggkostnad Boarea Marknadsvärde Investering max ROT + Initialt + 30000 50 1700000 1500000 100000 300000 kr/kvm boarea kvm kr kr kr kr Marknadsvärde Boarea Driftskostnad 34000 kr/kvm 50 kvm 2000 kr/mån Scenario 1: Referensränta Bolåneränta Skälig månadshyra 1% 2,5 % 6250 kr/mån Skatteberäkning Årsintäkt Schablonavdrag Avdrag 20% hyra Överskott Skatt 30% Scenario 2: Referensränta Bolåneränta Skälig månadshyra Skatteberäkning Årsintäkt Schablonavdrag Avdrag 20% hyra Överskott Skatt 30% 75000 40000 15000 20000 kr 6000 kr Inget lån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 75000 24000 6000 0 45000 kr 2,6 % 0 år 85% bolån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 75000 24000 6000 25288 19713 kr 7,7 % 0 år Inget lån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 143000 24000 22320 0 96680 kr 5,7 % 0 år 85% bolån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 143000 24000 22320 65748 30933 kr 12,1 % 0 år 5% 6,5 % 11917 kr/mån 143000 40000 28600 74400 kr 22320 kr * avkastning av eget kapital 30 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Win - win En förutsättning för att lyckas med organisk tillväxt i befintliga småhusområden enligt de fyra utvecklingsprinciperna är att både hyresvärd och hyresgäst kan uppleva sig nöjda, också ekonomiskt. Hyresnivån kopplas till Riksbankens referensränta vilket ger hyresgästen i Stockholm en hyra på 6 250 kr/mån vid 1% referensränta och 11 917 kr/ mån vid 5% ränta. Hyresgästen i Skurup får en hyra på 3 875 kr/mån vid 1% respektive 6 375 kr/mån vid 5%. Byggkostnader och inte minst fastigheters marknadsvärde skiljer sig åt i landet - ett genomsnittligt hus i Skurup är värt 15 000 kr/kvm och ett hus i Stockholm mer än det dubbla, 34 000 kr/kvm. Även om det är billigare att bygga i Skurup än i Stockholm, kan en bygginvestering i Skurup innebära en initial förlust på 400 000 kr samtidigt som stockholmaren kan göra en initial vinst på 300 000 kr. En tillbyggnad i Skurup kan ta 9-35 år att betala av vid oförändrade fastighetsvärden. Men om skurupbon lyckas bygga till en kostnad motsvarande marknadsvärdet finns vinster att göra direkt. I Stockholm blir vinsten efter skatt 19 000-96 000 kr/år och avkastningen på det eget kapitalet 2,6-12,1% beroende på ränta och belåningsgrad. I Skurup blir vinsten 11 000 - 46 000 kr/år och avkastningen 3,0-15,2%. Slutsatsen blir att det idag är en god investering att bygga för att hyra ut. Skurup Byggkostnad Boarea Marknadsvärde Investering max ROT + Initialt - 25000 50 750000 1250000 100000 400000 kr/kvm boarea kvm kr kr kr kr Marknadsvärde Boarea Driftskostnad 15000 kr/kvm 50 kvm 2000 kr/mån Scenario 1: Referensränta Bolåneränta Skälig månadshyra 1% 2,5 % 3875 kr/mån Skatteberäkning Årsintäkt Schablonavdrag Avdrag 20% hyra Överskott Skatt 30% Scenario 2: Referensränta Bolåneränta Skälig månadshyra Skatteberäkning Årsintäkt Schablonavdrag Avdrag 20% hyra Överskott Skatt 30% 46500 40000 9300 -2800 kr 0 kr Inget lån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 46500 24000 0 0 22500 kr 3,0 % 18 år 85% bolån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 46500 24000 0 11156 11344 kr 10,1 % 35 år Inget lån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 76500 24000 6360 0 46140 kr 6,2 % 9 år 85% bolån Intäkt Drift Skatt Ränta Vinst Avkastning* Efter 76500 24000 6360 29006 17134 kr 15,2 % 23 år 5% 6,5 % 6375 kr/mån 76500 40000 15300 21200 kr 6360 kr * avkastning av eget kapital Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 31 Del 3: Fallstudier 3 kommuner x 3 stadsdelar För att testa vad som faktiskt är möjligt idag, fysiskt och juridiskt, har vi valt ut tre svenska kommuner och därefter tre stadsdelar med småhusbebyggelse i varje kommuns tätort. På dessa platser har vi prövat möjligheterna att idag genomföra de fyra utvecklingsprinciperna. De tre kommunerna har valts utifrån följande kriterier: 1. Befolkningsmängden i kommunen växer snabbare än riksgenomsnittet 2. Kommunen uppger att det råder bostadsbrist 3. Kommunen uppger att det råder brist på bostäder som matchar ungas önskelmål 4. Geografisk spridning i Sverige 5. Kommun och tätort i storlek “small - medium - large” Inom respektive kommuns tätort har vi kartlagt tre villaområden. Vi har eftersträvat ett slumpmässigt urval, ett slags “stickprov” på läget i landet. Dock har vi ställt följande kriterier: 1. Närhet till kollektivtrafik och/eller med bra läge för gång/cykel i vardagen. Det ska vara möjligt att bo bilfritt. (Max 500m till spårstation, gärna kortare till busshållplats. I Skurup och Umeå även gång- och cykelavstånd till centrum.) 2. Geografisk spridning inom orten Skurup i söder Umeå i norr Stockholm i öst Detta har resulterat i följande fallstudier: Kommun “small”: Skurup Stadsdelarna Hyltaskog, Saritslöv och Östra Skurup Kommun “medium”: Umeå Stadsdelarna Haga/Sandbacka, Sofiehem och Söderslätt/Teg Kommun “large”: Stockholm Stadsdelarna Älvsjö, Stora Mossen och Tallkrogen Män Kvinnor Män Kvinnor Kvinnor 80 år 80 år 80 år 60 år 60 år 60 år 40 år 40 år 40 år 20 år 20 år 20 år 0 år Befolkningspyramid Skurups kommun 32 Män 0 år 0 år Befolkningspyramid Umeå kommun Befolkningspyramid Stockholms kommun Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Flygfoto Skurup med fält av småhusbebyggelse markerade med gult. HYLTASKOG A C ÖSTRA SKURUP B SARITSLÖV Flygfoto Umeå med fält av småhusbebyggelse markerade med gult. HAGA / SANDBACKA A SÖDERSLÄTT C B SOFIEHEM Flygfoto Stockholm med fält av småhusbebyggelse markerade med gult. B STORA MOSSEN A ÄLVSJÖ C TALLKROGEN STA T-BA PEN TVÄ Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 33 Skurup Skurup är till invånarantalet en liten kommun. Kommunens invånarantal växer snabbare än riksgenomsnittet. Under en prognosperiod 2008-2018 beräknas folkmängden i Skurups kommun öka med drygt 6 % eller 937 invånare, från 14 784 till 15 721 personer. Skurups kommun anger att det råder bostadsbrist samt att kommunens bostadsutbud inte kan matcha ungas efterfrågan. Skurup har ännu karaktären av ett stationssamhälle med stationen i centrum. Villabebyggelsen, som till stor del byggdes på 60-talet, ligger som en krans runt ortens centrala del. Småskaligheten präglar Skurup. Goda kommunikationer och pendlingsavstånd till Malmö/Köpenhamn via järnväg. Skurups kommun: ca 14 784 invånare Skurups tätort: ca 6 700 invånare BUSS TÅG MOTORVÄG HYLTASKOG A C ÖSTRA SKURUP B SARITSLÖV 34 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Skurup - tre exempel Vi har valt tre stadsdelar med småhus för vår studie: Hyltaskog, Saritslöv och Östra Skurup. De tre studerade områdena ligger väl integrerade i Skurups kompakta gatunät och har gång- och cykelavstånd till service i centrum samt tågstation. De är tillgängliga och borde vara attraktiva även för grupper som vill leva utan bil. A HYLTASKOG 1950-1960 Tomter ca 500-750 kvm Bostadshus ca 100-120 kvm BYA Bebyggelsen består av fristående envåningshus. Flygfoto Hyltaskog B SARITSLÖV 1950-1960 Tomter ca 600-1000 kvm Bostadshus ca 100-120 kvm BYA Bebyggelsen består av fristående hus i en-två våningar. Flygfoto Saritslöv C ÖSTRA SKURUP 1950-1960 Tomter ca 700-1000 kvm Bostadshus ca 100-150 kvm BYA Bebyggelsen består av fristående hus i en-två våningar. Flygfoto Östra Skurup Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 35 Skurup - Hyltaskog År 1950-1960 Tomter ca 500 -750 kvm Bostadshus ca 100-120 kvm BYA Ligger nära centrum, station och busslinje. Detaljplan - Det finns punktprickad mark inom tomten som inte får bebyggas - Byggnader skall uppföras fristående eller två och två sammanbyggda i gemensam tomtgräns - Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas - Endast en huvudbyggnad och ett fristående uthus eller annan gårdsbyggnad får uppföras. - Högst 1 våning får byggas. - Högsta höjd 3.5 meter, dock får markvåningssidan vara 5,8 meter. Hinder för organisk tillväxt - Punktprickad mark medger i princip enbart tillbyggnader, det blir för trångt för komplementbyggnad. Hinder för princip 4. - Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas. Kan utgöra hinder för princip 3 och 4. Källa: Stadsplan S50 1980 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja, men begränsat Princip 3: Ja Princip 4: Ja, men begränsat Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Större byggrätter - Minskad prickmark - Ej begränsning till en våning Små tomter gör att princip 1 och 3 lämpar sig bäst för Hyltaskog. Illustration av princip 3. 36 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Skurup - Saritslöv År 1950-1960 Tomter ca 600 -1000 kvm Bostadshus ca 100-120 kvm BYA Ligger nära centrum, station och mot utvecklingsområde.* Detaljplan - Byggnader skall uppföras i förgårdslinje, kvarterets inre yta får endast bebyggas med uthus - Byggnader skall uppföras friliggande, får ej sammanbyggas - Byggnader får uppföras i 2 plan varav det översta som vindsvåning under snedtak, vilket framgår av hushöjden - Maximal hushöjd 3,5 meter - På varje tomt får endast uppföras 1 bostadslägenhet, därutöver får, där så prövas, finnas en annexlägenhet om högst 2 rum och kokvrå. - 2 1/2-plansbyggnad med utnyttjande av hela byggrätten förhindras Hinder för organisk tillväxt - Detaljplan medger enbart 1 bostadslägenhet men efter prövning medges en annexlägenhet. Kan utgöra hinder för princip 1-4. - Delar av kvarter får ej bebyggas med bostad. Utgör hinder för princip 2 och 4. Källa: Stadsplan S45 1977 *Översiktsplan för Skurups Kommun Antagandehandling 2009 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Större byggrätter - Tillåt bostad inom hela kvarteret Större tomter gör att även princip 4 är möjlig i Saritslöv. Illustration av princip 1, 3 och 4. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 37 Skurup - Östra Skurup År 1950-1960 Tomter ca 700-1000 kvm Bostadshus ca 100-150 kvm BYA Ligger nära centrum, station och mot utvecklingsområde.* Detaljplan - Det finns punktprickad mark inom bostadsfastighet som inte får bebyggas - Byggnader skall uppföras fristående eller två och två sammanbyggda i gemensam tomtgräns - Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas - Endast en huvudbyggnad och erfordliga fristående gårdsbyggnader får uppföras. - Högst 1 resp 2 våningar får byggas - Högsta höjd 3.5 meter resp 6,8 meter och uthus högst 3 meter Hinder för organisk tillväxt - Punktprickad mark förhindrar större tillbyggnad samt komplementbyggnad. Hinder för princip 3 och 4. - Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas. Kan utgöra hinder för princip 3 och 4. Källa: Stadsplan S45 1977 *Översiktsplan för Skurups Kommun Antagandehandling 2009 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Större byggrätter - Minskad prickmark - Tillåt bostad i gårdsbyggnad Större tomter i Östra Skurup. Illustration av princip 2, 3 och 4. 38 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Skurup - slutsats 1: Ombyggnad bostadshus Stadsdel Princip 2: Ombyggnad komplementbyggnad Fysiskt möjligt? 3: Tillbyggnad 4: Ny byggnad Juridiskt möjligt? innan 2 juli 2014 efter 2 juli 2014 Hyltaskog 1 2 3 4 JA JA JA JA JA JA NEJ NEJ JA JA JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm Saritslöv 1 2 3 4 JA JA JA JA EFTER PRÖVNING NEJ NEJ NEJ JA JA, max 25 kvm JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm Östra Skurup 1 2 3 4 JA JA JA JA JA NEJ NEJ NEJ JA JA, max 25 kvm JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm * 15 kvm är för liten yta för att kunna utgöra självständig bostad. I tillägg till dessa 15 kvm krävs därför A) Ombyggnad av befintligt hus. B) Ytterligare byggrätt inom gällande detaljplan. Skurup har en folkhögskola och ligger inom pendlingsavstånd till Malmö. Skurups befolkningspyramid visar dock en “getingmidja” vid åldergrupperna 20-35 år, vilket innebär utflyttning. Det är möjligt att bostadsfrågan bidrar till utflytt av unga vuxna. Skurups bostadsbestånd består till stor del av egna hem, hyresmarknaden är begränsad. Detta är inte unikt för Skurup utan vanligt för de flesta mindre orter. Med vårt förslag är det möjligt att skapa en sund hyresmarknad på mindre orter, utan att bygga storskaliga hyreshus. Tillväxt inom befintlig bebyggelse är också intressant för att undvika framtida tätortsspridning. Jorden i området är bördig och marken runt omkring Skurup tätort används idag för matproduktion. Män Kvinnor 80 år 60 år 40 år 20 år Vi bedömer att det finns en stor potential i att vidareutveckla den småskalighet och närhet som präglar Skurup, att bredda bostadsutbudet samt att öka antalet boende och hushåll inom Skurups befintligt småhusbestånd. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 0 år Befolkningspyramid Skurups kommun 39 Umeå Umeås bebyggelse är samlad längs med Umeälven. Staden omges av jordbruksmark. Tätorten består till stor del av småhusbebyggelse. De gula markeringarna i flygfotot nedan visar Umeås villastads utbredning. För att undvika oönskad stadsspridning har Umeå kommun tagit fram en stadsbyggnadsvision kallad “femkilometersstaden”. Visionen innebär att Umeås framtida tillväxt ska samlas inom en radie om fem kilometer. Inom denna radie finns stora områden med småhusbebyggelse, vilka skulle kunna utvecklas. Kollektivtrafik i Umeå Busslinjenät Umeå kommun: ca 114 000 invånare Umeå tätort: ca 79 600 invånare HAGA / SANDBACKA A SÖDERSLÄTT C B 40 SOFIEHEM Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Umeå - tre exempel Vi har valt tre stadsdelar med småhus för vår studie: Haga/Sandbacka, Sofiehem och Söderslätt/Teg. De tre studerade områdena ligger väl integrerade i Umeås gatunät och har gång- och cykelavstånd till service. Samtliga ligger nära kollektivtrafik. De är tillgängliga och borde vara attraktiva även för grupper som vill leva utan bil. A HAGA/SANDBACKA 1940 Tomter 500-600 kvm Bostadshus ca 60-100 kvm BYA Bebyggelsen i Sandbacka som är en del av Haga består av envånings trähus från 40-talet. Flygfoto Haga/Sandbacka B SOFIEHEM 1955 Tomter 700-800 kvm Bostadshus ca 70-100kvm BYA Sofiehem var ursprungligen en arbetarstadsdel med enkla egnahemsvillor blandat med mindre hyreshus. Många av villorna uppfördes 1933–1935 av arbetare och lägre tjänstemän vid Sofiehems träsliperi. Flygfoto Sofiehem C SÖDERSLÄTT/TEG 1960 Tomter ca 700-1000 kvm Bostadshus ca 70-100 kvm BYA Teg är en stadsdel söder om Umeälven som består av villor byggda på 60-talet. Flygfoto Söderslätt/Teg Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 41 Umeå - Haga/Sandbacka År 1940 Tomter 500-600 kvm Bostadshus ca 70-100 kvm BYA Ingår i visionen för Umeås centrumutveckling - femkilometersstaden* Detaljplan - Bostäder - Endast fristående hus - Högst en tredjedel av tomt får bebyggas - Byggnads läge: Byggnad bör förläggas minst 9 m från den södra tomtgränsen och 2 m - 4,5 m från norra tomtgränsen - Hushöjd: Byggnad om högst 1 våning och högst 3,6 m Hinder för organisk tillväxt - Högst en tredjedel av tomt får bebyggas. Kan utgöra hinder för princip 3 och 4. - Små byggnader, enbart 1-våningshus tillåts. Kan utgöra hinder för princip 1. Källa: Stadsplan 44 Arkivakt 110/1942 Förslag till stadsplan för Sandbackaområdet inom Umeå Stad. 11 nov 1942, Frits Gripe. *Översiktsplan för Umeå Kommun - Fördjupning för de centrala delarna 29 augusti 2011 *Femkilometersstaden = Umeås tillväxt samlas inom en femkilometersradie 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Större byggrätter - Avstånd till tomtgräns justeras - Ökad hushöjd Illustration av princip 1, 2 och 3 i Haga/ Sandbacka. 42 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Umeå - Sofiehem År 1955 Tomter 700-800 kvm Bostadshus ca 70-100 kvm BYA Ingår i visionen för Umeås centrumutveckling - femkilometersstaden Detaljplan - Bostäder - Endast fristående hus - Högst en femtedel av tomten får bebyggas - Endast en huvudbyggnad och där stadsplanen medgiver, 1 komplementbyggnad - Byggnads läge: Byggnad bör förläggas minst 3 m från tomtgräns - Hushöjd: Byggnad om högst 1 våning och högst 4 resp. 4,8 m - Högst 1 bostad - I komplementbyggnad får bostad ej inredas Hinder för organisk tillväxt - Högst en femtedel av tomten får bebyggas. Hinder för princip 3+4. - Högst 1 bostad. I komplementbyggnad får bostad ej inredas. Hinder för princip 1-4. Källa: Stadsplan 138 Förslag till stadsplan för Ålidbacken, Sofiehem och Gimonäs inom Umeå Stad. Okt 1954, Seth Fridén. 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Större byggrätter - Tillåt bostad även i komplementbyggnad - Tillåt fler boenheter Alla principerna, 1, 2, 3 och 4, är fysiskt möjliga att genomföra i Sofiehem. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 43 Umeå - Söderslätt/Teg År 1960 Tomter ca 700-1000 kvm Bostadshus ca 70-100 kvm BYA Ingår i visionen för Umeås centrumutveckling - femkilometersstaden* Detaljplan - Bostäder och möjligen handel - Endast fristående byggnader - Byggnads läge: Byggnad bör förläggas minst 3 m från tomtgräns. Mindre avstånd medges av särskilda skäl och med grannes medgivande - Hushöjd: Byggnad om högst 1 våning och högst 4,4 resp. 5,0 m - Högst 2 bostäder - I komplementbyggnad får bostad ej inredas Hinder för organisk tillväxt - Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas. Kan utgöra hinder för princip 3 och 4. - I komplementbyggnad får bostad ej inredas. Hinder för princip 2 och 4. - Högst två bostäder. Begränsar till endast en ny bostad. Källa: Stadsplan A1/3 Söderslätt / Teg Umeå, 7 dec 1960, Åke Lundberg *Översiktsplan för Umeå Kommun - Fördjupning för de centrala delarna 29 augusti 2011 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Större byggrätter - Tillåt bostad även i komplementbyggnad - Tillåt fler boenheter Illustration av princip 2 och 4 i Söderslätt. 44 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Umeå - slutsats 1: Ombyggnad bostadshus Stadsdel Princip 2: Ombyggnad komplementbyggnad Fysiskt möjligt? 3: Tillbyggnad 4: Ny byggnad Juridiskt möjligt? innan 2 juli 2014 efter 2 juli 2014 Haga/ Sandbacka 1 2 3 4 JA JA JA JA NEJ JA NEJ NEJ JA JA JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm Sofiehem 1 2 3 4 JA JA JA JA NEJ NEJ NEJ NEJ JA JA, max 25 kvm JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm Söderslätt/ Teg 1 2 3 4 JA JA JA JA JA NEJ NEJ NEJ JA JA, max 25 kvm JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm * 15 kvm är för liten yta för att kunna utgöra självständig bostad. I tillägg till dessa 15 kvm krävs därför A) Ombyggnad av befintligt hus. B) Ytterligare byggrätt inom gällande detaljplan. Umeå kommun är den kommun i Norrland som ökat mest i befolkning sedan 1970-talet. Att Umeå är en studentstad syns tydligt i befolkningspyramiden - allra flest invånare per årskull återfinns i åldrarna 20-25 år. En sund hyresmarknad är avgörande för inflyttande studenters etablering. Umeås bebyggelsestruktur har en hög andel småhus, också i centrala lägen. Detta i kombination med visionen om en sammanhållen stad, att samla tillväxten inom en radie om fem kilometer - “femkilometersstaden” gör det angeläget att vidareutveckla Umeås villastäder över tid. Vår konklussion är att det finns en stor potential inom Umeås småhusbebyggelse för att bredda bostadsutbudet samt att öka antalet boende och hushåll inom den hållbara “femkilometersstaden”. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Män Kvinnor 80 år 60 år 40 år 20 år 0 år Befolkningspyramid Umeå kommun 45 Stockholm Nästan en fjärdedel av Sveriges befolkning, 22%, bor i Stockholmsregionen, som för länge sedan sprängt kommungränsen. Vi har kartlagt de småhusområden som ligger inom Stockholms kommun (gula fält inom röd linje nedan) och markerat spårstation med röd prick. Den växande staden gör att småhusbebyggelsen med tiden hamnar i ett allt mer centralt läge. Linjekarta över spårbunden trafik: Tunnelbana, tvärbana, pendeltåg. Därutöver finns busslinjenät. Stockholms kommun: 897 700 invånare Stockholms tätort: 1 372 565 invånare Stockholms region: 2 163 000 invånare B STORA MOSSEN A ÄLVSJÖ C TALLKROGEN STATION FÖR T-BANA, PENDELTÅG OCH TVÄRBANA 46 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Stockholm - tre exempel A ÄLVSJÖ 1921 Stadsplan Per Olof Hallman Tomter 800-1000 kvm Bostadshus ca 70-240 kvm BYA 1908 och 1911 köpte AB Hem på landet 13 respektive 11 hektar av Älvsjö gårds marker för att stycka av till villatomter. Mark överläts till Stockholms Stad i utbyte mot vatten- och avloppsnät. Hem på landet tillhandahöll typritningar vilket har präglat området. Området har goda kommunikationer med centrala Stockholm genom pendeltåg, Spårväg Syd till Fruängen samt framtida planer på tunnelbanegren. Plan och flygfoto Älvsjö B STORA MOSSEN 1926 Stadsplan Tomter ca 800-1000 kvm Bostadshus ca 100 kvm BYA För att tillgodose stadens växande behov av bostäder gjordes många markförvärv i Västerort. Denna mark köptes av Stockholms Stad 1904. Många av villorna har traditionell egnahemskaraktär. Arkitekt för de flesta villor var Edvin Engström. Karakäristiskt för Stora Mossen är den enhetliga bebyggelsen. Området har idag närhet till tunnelbana, tvärbana och till service i Alvik. Flygfoto Stora Mossen C TALLKROGEN 1933 Stadsplan Albert Lilienberg Tomter 500-600 kvm Bostadshus ursprungligen ca 70 kvm BYA Egnahemsbyggen Marken tillhörde Stockholms Stad. Totalt finns ca 950 småstugor i området i ett plan, planen medger dock två plan. Samtliga hus är ritade av fastighetskontorets egnahemsarkitekt Edvin Engström. Många hus har redan blivit till tillbyggda och området kan kännas förvanskat, men har i det stora hela behållit sin karaktär. Området har idag närhet till tunnelbana och busslinje till Skanstull. Flygfoto Tallkrogen Källa: Stockholm utanför tullarna, nittiosju stadsdelar i ytterstaden, Stockholm Förlag 2003 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 47 Stockholm - Älvsjö År 1925-1930 Tomter 800-1000 kvm Bostadshus ca 70-240 kvm BYA Närhet till Pendeltåg Älvsjö Utpekas som stadsutvecklingsområde i ÖP 99* Detaljplan - Tomter får vara minst 600 kvm - Tomter mindre än 1200 kvm får endast ha ett bostadshus. - Byggnad får endast inrymma 2 bostadslägenheter och byggnads bottenyta ej överstiga 120 kvadratmeter. Undantag medges för byggnad med endast 1 våning med enbart 1 bostadslägenhet. - Hushöjd: högsta höjd 7.5 m - Antal våningar: högst 2 våningar - 2-våningsbyggnad: vind får inredas till 2/3 - 1-våningsbyggnad: vind får inredas helt Hinder för organisk tillväxt - Tomter mindre än 1200 kvm får endast ha ett bostadshus. Hinder för princip 2 och 4. - Begränsning till två boenheter. Källa: Plan 3310 Förslag till ändring av stadsplanen för delar av stadsdelarna Långbro och Älvsjö i Stockholm. 7 sept 1946 *Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm 15 mars 2010 ÖP99 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Större byggrätter - Tillåt fler bostadshus per tomt - Tillåt fler boenheter per tomt Illustration av princip 1, 2 och 3 i Älvsjö. Flera stora hus i Älvsjö skulle kunna byggas om till att rymma fler hushåll. 48 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Stockholm - Stora Mossen År 1925 - 1930 Tomter ca 800-1000 Bostadshus ca 100 kvm BYA Närhet till T-bana Stora Mossen och Nockebybanan Närhet till Alvik och utpekas i ÖP99* som stadsutvecklingsområde Detaljplan - Byggnads läge: Byggnad skall förläggas i gatulinjen eller vid förgårds inre begränsningslinje - Byggnad högre än 7 m placeras minst 6 m avstånd från grannes tomtgräns. För byggnad med höjd av 5-7 m tillåts 4,5 m vid särskild prövning. Byggnad om högst 5 m placeras minst 4,5 m från tomtgräns - Byggnads höjd: Högst 2 våningar förutom vindsvåning - Gårdsbyggnad högst 2,5 meter - Smärre gårdsbyggnad är tillåten men ej för bostadsändamål Hinder för organisk tillväxt - Smärre gårdsbyggnad är tillåten men ej för bostadsändamål. Hinder för princip 2 och 4. Källa: Plan 374 Förslag till stadsplan för delar av Alvik och Ulvsunda vid Stora Mossen 24 november 1928 *Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm 15 mars 2010 ÖP99 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Tillåt bostad i gårdsbyggnad - Tillåt bebyggelse i tomtgräns - Ökad byggnadshöjd gårdshus Illustration av princip 4 i Stora Mossen. Rymliga tomter och bebyggelse i gatulinje ger fysiskt utrymme åt ytterligare bostadshus. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 49 Stockholm - Tallkrogen År 1935 Egnahemsbygge Tomter 500-600 kvm Ursprungshus ca 70 kvm BYA Närhet till tunnelbanan Tallkrogen Detaljplan - Endast fristående hus medges - Komplementbyggnad får ej inrymma bostad - Byggnad av garage, handel och lokaler för hantverk av mindre slag medges - Läge på tomt: Byggnad på minst 5 m i höjd, minst 6 m från tomtgräns. Lägre byggnad 4,5 m från tomtgräns. Byggnad högre än 5 m men högst 7 m läggs på minst 4,5 m avstånd från grannes tomtgräns förutsatt enbart en bostadslägenhet - Hushöjd och våningsantal: 2 våningar är högsta tillåtna antal våningar till en höjd av högst 7,5 meter Hinder för organisk tillväxt - Komplementbyggnad får ej inrymma bostad. Hinder för princip 2 och 4. Källa: Plan 2925 för delar av stadsplanen för delar av Tallkrogen och Gubbängen Albert Lilienberg 13 sept 1943 / Sigurd Lang 26 maj 1944 1 2 3 4 Fysiskt möjligt? Princip 1: Ja Princip 2: Ja Princip 3: Ja Princip 4: Ja Vilka uppdateringar krävs i detaljplanen? - Tillåt bostad i komplementbyggnad - Tillåt bebyggelse i tomtgräns Illustration av princip 1, 3 och 4 i Tallkrogen. Trots små tomter finns i regel plats för ytterligare en byggnad. 50 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Stockholm - slutsats 1: Ombyggnad bostadshus Stadsdel Princip 2: Ombyggnad komplementbyggnad Fysiskt möjligt? 3: Tillbyggnad 4: Ny byggnad Juridiskt möjligt? innan 2 juli 2014 efter 2 juli 2014 Älvsjö 1 2 3 4 JA JA JA JA NEJ NEJ NEJ NEJ JA JA JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm Stora Mossen 1 2 3 4 JA JA JA JA JA NEJ JA NEJ JA JA, max 25 kvm JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm Tallkrogen 1 2 3 4 JA JA JA JA JA NEJ JA NEJ JA JA, max 25 kvm JA, max 15 kvm* JA, max 25 kvm * 15 kvm är för liten yta för att kunna utgöra självständig bostad. I tillägg till dessa 15 kvm krävs därför A) Ombyggnad av befintligt hus. B) Ytterligare byggrätt inom gällande detaljplan. Stockholm är Sveriges till folkmängden största kommun och växer stadigt. Befolkningstillväxten i kommunen år 2010-2035 beräknas bli hela +27%. Befolkningspyramiden för Stockholms kommun visar att många flyttar till Stockholm för att studera, men framför allt att många flyttar till Stockholm för att arbeta efter avslutade studier. Alla inflyttande behöver bostad. Vår slutsats är att Stockholms villaområden skulle kunna bidra med stora mängder nya bostäder i kollektivtrafiknära lägen. Fler boende i villastaden gör också en framväxt av mer lokal service och ännu tätare kollektivtrafik möjlig. Detta är en välkommen stadsutveckling eftersom Stockholms bilism behöver övergå till en mer ytsnål och klimatsmart mobilitet. Män Kvinnor 80 år 60 år 40 år 20 år 0 år Befolkningspyramid Stockholms kommun Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 51 Del 4: Förslag till ändringar För att möjliggöra organisk tillväxt bland befintlig småhusbebyggelse krävs agerande på såväl nationell, regional och kommunal nivå. Nationell nivå - lagstiftning På nationell nivå är verktygen lagstiftning och privatekonomiska incitament. Genom en lagändring som verkar efter 2 juli 2014 har ett första möjliggörande för organisk tillväxt skett. Men många anser att lagen är på gränsen, eller har passerat gränsen, för vad som kan göras på nationell nivå. Svea Hovrätt, Mark- och Miljödomstolen, invände exempelvis att förslaget innebär ett icke önskvärt kringgående av regelsystemet och undergräver betydelsen av planarbete. Den största poängen vi ser med lagändringen är att den skickar en tydlig signal till alla husägare i landet och att individuella idéer och initiativ redan har börjat gro på gräsrotsnivå. Regional och kommunal nivå - policy Men lagändringar räcker inte - vi anser att den behöver kompletteras av mobilitetsstrategier på regional nivå, samt av strategier för hållbar stadsutveckling på kommunal nivå. Vi föreslår därför att kommuner åläggs att ta fram riktlinjer för hållbar utveckling och tillväxt i befintliga småhusområden: En ny småhuspolicy. Med denna policy som grund ska detaljplaner metodiskt uppdateras, med respekt för stadsdelars karaktär och med tydliga hållbarhetsmål som kommuniceras i dialogen med medborgarna. Planbestämmelser från förr styr framtiden Våra fallstudier visar att kommunala detaljplaner och bestämmelser konserverar gamla värderingar och bromsar utveckling. Det är dags för en uppdatering! Otidsenliga bestämmelser som vi anser bör strykas: - Begränsning av antal boenheter per tomt - Begränsning av användande - att komplementbyggnad inte får användas som bostad - Begränsning av bebyggelse nära tomtgräns - Nedre gräns för tomtstorlek Vi föreslår också: - Generösare byggrätter - Möjlighet att bygga nära tomtgräns utan grannens samtycke - Främja ekosystemtjänster t.ex. genom att införa en grönytefaktor 1: Ombyggnad bostadshus 52 2: Ombyggnad komplementbyggnad 3: Tillbyggnad Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 4: Ny byggnad Rådande planbestämmelse i Skurup, Saritslöv sedan 1971 Rådande planbestämmelse i Skurup sedan 1985 Rådande planbestämmelse i Umeå, Söderslätt sedan 1962 Rådande planbestämmelse i Stockholm, Älvsjö sedan 1946 Rådande planbestämmelse i Stockholm, Älvsjö sedan 1946 Rådande planbestämmelse i Stockholm, Stora Mossen sedan 1929 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 53 Avstånd från tomtgräns “Ej må någon närmare till grannens tomt bygga, än att han till stödje eller stolparum en och en halv aln å sin tomt lämnar.” Byggningabalk (1732:0123 1) 2 kap. Många småhusägare är av uppfattningen att man enligt lag inte kan bygga närmare tomtgräns än 4,5 meter. Så är inte fallet. Det fanns, i den nu upphävda byggnadsstadgan, en bestämmelse om att byggnad inte fick placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter. Bestämmelsen lever kvar i många äldre detaljplaner. Men den enda gällande lagtext som finns idag, och som behandlar avstånd från tomtgräns, är Byggningabalken från 1732. Där anges avståndet en och en halv aln, eller 89 cm. I dagens plan- och bygglag finns ingen 4,5 metersregel. I detaljplanerat område är det planen som gäller. I gällande detaljplan kan finnas bestämmelser om att byggande närmare tomtgräns än 4,5 meter. Utanför detaljplanerat område är det plan- och bygglagens allmänna krav på lämplighet som avgör om bygglov beviljas. I de kraven finns inte något bestämt avstånd till tomtgräns, utan lämpligheten avgörs från fall till fall. Avståndet 4,5 meter till tomtgräns har i dagens lagstiftning enbart betydelse som en egenskap för bygglovbefriade byggnader; Friggebod och Attefallshus. Vid uppförande av en bygglovsbefriad byggnad närmare tomtgräns än 4,5 meter krävs grannens godkännande. Dock finns möjligheten, ifall grannen inte ger godkännande, att söka och få bygglov för att uppföra en Friggebod eller Attefallshus närmare tomtgränsen. Kod föreslår: Upphäv 4,5-metern! - Vid uppdatering av detaljplaner - I PBL:s villkor för bygglovsbefriad bebyggelse Trafiksäkerhet kan upprätthållas genom fria mått vid utfarter. Brandsäkerhet kan upprätthållas genom krav på bebyggelsens utformning där risk för brandspridning föreligger. Där tomt gränsar till allmän plats finns ingen motpart som kan ge godkännande för en bygglovbefriad byggnad närmare 4,5 meter. Regeringen anser därför att Boverket bör se över reglerna för avstånd till gräns mot allmän plats. För en typisk villatomt om 800 kvm, med måtten 20 x 40m, får 4,5 metersprincipen stora konsekvenser. Säg att 20% av tomten är bebyggd med ett bostadshus (160 kvm BYA). Då återstår 640 kvm tomtmark. Nära tre fjärdedelar, 72% eller 459 kvm, av denna yta ligger inom 4,5 meter från en tomtgräns (illustration A). Flera områden i vår studie har haft tomter på 500-600 kvm. Den som har en tomt på 500 kvm, varav 20 % är bebyggd, har fyra femtedelar av sin obebyggda tomtmark inom 4,5 metersområdet (illustration B). 4,5m Illustration A: Tomt 800 kvm, 20x40m Bebyggd area 20% = 160 kvm BYA 72% av den obebyggda tomten berörs av 4,5-metersprincipen. 4,5metersprincipen leder till osämja bland grannar och till ett “duttande” av byggnader som inte ger samlade, kvalitativa trädgårdar utan smala, svåranvända remsor runt om. 4,5m Illustration B: Tomt 500 kvm, 20x25m Bebyggd area 20% = 100 kvm BYA 81% av den obebyggda tomten berörs av 4,5-metersprincipen. 54 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Utvecklingsprincip 1 Uppdelning av befintlig bostadsbyggnad till två eller tre självständiga bostäder 1: Ombyggnad bostadshus Kod föreslår: Tillåt tre självständiga bostäder per fastighet i småhusområden! - Genom PBL - Vid uppdatering av detaljplaner Våra stickprov i svenska kommuners detaljplaner visar att det är vanligt att antalet boenheter per fastighet är begränsat. I detaljplaner skrivna så sent som 1985 hittar vi formuleringar av typen “huvudbyggnad får icke inrymma mera än en bostadslägenhet”. Bakgrunden till denna typen av formuleringar kan vara: - Främja god hälsa och motverka trångboddhet - Önskemål om social segregering, hög social status i området - Egnahemsidealet - “en familj - ett hus” - Förorter efter amerikansk förebild - “R1/Residential one unit” Trångboddhet är inte ett problem i småhusområden idag. Faktum är att 33% av husägarna i Sverige uppger att de bor större än de behöver - nära 50% bor för stort i storstadsregionerna.1 På samhällsnivå strävar vi idag efter social integration och socialt inkluderande stadsplanering, snarare än social och fysisk segregation. PBL efter 2 juli 2014: Ett enbostadshus kan inredas med ytterligare en bostadsdel även om det strider mot detaljplansbestämmelser. Kärnfamiljen finns kvar, men det finns också önskemål om andra boendekonstellationer - exempelvis generationsboende, kompisboende och kollektivboende. Ett ensidigt bostadsbestånd och utdaterade detaljplaner begränsar vad som är möjligt idag. Hållbar utveckling, vilket bland annat innebär en övergång från privatbilism till en mer ytsnål och klimatsmart mobilitet inom tätorter, är en avgörande samtidsfråga. För att lyckas med det behöver den planerade glesheten omvärderas, i synnerhet i kollektivtrafiknära lägen. Sammantaget vill vi hävda att bestämmelsen “en fastighet - en bostad” är otidsenlig och står emot den hållbara utveckling vi strävar efter idag. Vi föreslår därför att bestämmelsen “en fastighet - tre bostäder” införs istället, som ny lägstanivå. Detta kan göras via ny skrivning i PBL, för att snabbt få ett nationellt genomslag, samt succesivt vid uppdateringar av detaljplaner för att undvika regelförvirring. Den avknoppande ytan ska som grundregel kunna delas upp till två självständiga bostäder. En husägare som önskar bo kvar i sitt hus, men på mindre yta, kan på så vis hyra ut en eller två bostäder. Vi skrev i vår ansökan att den avknoppade delen skulle utgöra max 50% av den sammanlagda boarean. Detta skulle, liksom i Norge, kunna kopplas till en skattemodell som stimulerar till uthyrning. Men om den svenska skattemodellen med schablonavdrag kvarstår, finns det ingen grund till att villkora hur stor del av bostaden som kan hyras ut. Regler ska vara enkla, och varje ny bostad är av godo. 1 Mäklarsamfundet Analys 2013:4. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 55 Utvecklingsprincip 2 Ombyggnad av befintlig komplementbyggnad till en eller två självständiga bostäder Våra stickprov i svenska kommuners detaljplaner visar att det ibland tillåts gårdsbyggnader, men ej för bostadsändamål. Vi hittar exempel i Stockholm, Stora Mossen 1929: “Smärre gårdsbyggnader, såsom trädgårdspaviljonger och andra dylika, för bostadsändamål icke avsedda byggnader, må uppföras” liksom i Umeå, Söderslätt 1962: “I gårdsbyggnad får bostad icke inredas.” Bakgrunden till formuleringarna är troligen att begränsa antalet boende per fastighet, och ska ses i sin historiska kontext då trångboddhet förknippades med ohälsa. Vi hävdar att bestämmelser som omöjliggör bostadsändamål i delar av bebyggelsen på en småhusfastighet är otidsenliga och står emot en hållbar utveckling. Vi föreslår därför att bestämmelser av denna typ upphävs. 2: Ombyggnad komplementbyggnad Kod föreslår: Tillåt bostad även i komplementbyggnad! - Genom PBL - Vid uppdatering av detaljplaner Detta bör göras via ny skrivning i PBL, för att snabbt få ett nationellt genomslag, samt succesivt vid uppdateringar av detaljplaner för att undvika regelförvirring. PBL efter 2 juli 2014: Uppdateringen av PBL 2 juli 2014 gör det möjligt att uppföra en komplementbostad på högst 25 kvm, även om det strider mot detaljplanebestämmelser. Huruvida en befintlig komplementbyggnad kan byggas om/byggas ut till ett “Attefallshus” har inte klargjorts särskilt, men borde vara möjligt. En komplementbostad på högst 25 kvadratmeter ska kunna uppföras, även om det strider mot detaljplansbestämmelser. Vi anser principiellt att lagändringen är positiv, även om 25 kvadratmeter byggnadsarea (ca 20 kvadratmeter boarea) blir en mycket liten bostad som endast lämpar sig för singelhushåll. Det blir svårt att klara BBR:s tillgänglighetskrav, även om lättnader för små bostäder föreslås. Ett normalstort dubbelgarage motsvarar ca 50 kvadratmeter boarea och kan enkelt byggas om till en fullvärdig bostad som rymmer ett par, två vänner eller en ung familj. Att inreda ett befintligt byggnadsskal till en bostad är resurssnålt och kostnadsbesparande jämfört med att bygga nytt. Principen blir extra intressant på orter med bostadsbrist men med lägre fastighetsvärden, exempelvis Skurup. Där måste byggkostnaderna hållas nere för att uthyrningsbostäder ska bli en god affär. Att generellt tillåta bostad i komplementbyggnader till småhus är en liten men potentiellt kraftfull förändring, som kan leda till många fler bostäder runt om i landet. 56 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Utvecklingsprincip 3 Tillbyggnad av befintlig byggnad - tre bostäder och en fördubbling av boarean tillåts Tre ofta samverkande detaljplanebestämmelser i småhusområden skapar en situation med få invånare per hektar: 1. Minsta tomtstorlek begränsas 2. Begränsning till enbart ett boningshus, ofta en boenhet 3. Begränsning av hur stor del av tomten som får bebyggas 3: Tillbyggnad Kod föreslår: Dubbla byggrätterna! - Vid uppdatering av detaljplaner Ett exempel från Stockholm, Älvsjö 1946: “Å tomt, vars yta understiger ettusentvåhundra (1200) kvadratmeter, må uppföras endast ett boningshus” och vidare “av tomts areal skola minst fyra femtedelar (4/5) lämnas obebyggda”. Även om småhusområden ofta har gröna kvaliteter som bidrar till lokala ekosystem, finns det idag inget som garanterar att obebyggd privat tomtmark är vare sig grön eller permeabel (släpper igenom vatten). Det är möjligt att stensätta och asfaltera hela ytan. Vi föreslår att tillväxtkommuner med bostadsbrist åläggs att: PBL efter 2 juli 2014: 1) Ta fram en policy för hållbar utveckling av småhusområden. Tillåtet att utan bygglov bygga ut sitt hus med 15 kvadratmeter eller inreda ytterligare en bostad, till exempel på vinden, i ett enbostadshus även om det strider mot detaljplansbestämmelser. Anmälan krävs till kommunens byggnadsnämnd. 2) Uppdatera detaljplaner för småhusområden inom tätorten. En policy för hållbara bostadsmiljöer bör bevaka gröna kvaliteter och ekosystemtjänster och införa mätbara mål, exempelvis en grönytefaktor. Samtidigt som grönska säkerställs bör policyn också skapa förutsättningar för fler boende per hektar. Det finns många oinredda vindar och andra biytor som skulle kunna byggas om till självständiga bostäder, om det var tillåtet. Vi anser också att byggrätterna, oftast bara 20-25 % av tomtens area, generellt skulle kunna ökas. Sammantaget kan detta ge fördubblade boareor i normala småhus. Självklart ska hänsyn tas till stadsdelarnas kvaliteter och särart. Det kan finnas fall där ökade byggrätter inte ska tillåtas av kulturhistoriska eller andra skäl, men vår inventering visar att de allra flesta områden med fördel kan utvecklas. I strategiska, stationsnära lägen kan byggrätterna ökas avsevärt och andra ändamål än bostad tillåtas för att möjliggöra lokal service. Ändringen i PBL tillåter generellt en utbyggnad om 15 kvadratmeter byggnadsarea, även om det strider mot detaljplanebestämmelser. För att undvika regelförvirring och “devalvering” av detaljplaners betydelse anser vi att byggrätter hellre ska justeras upp vid kommunernas regelbundna översyn av gällande detaljplaner. Att tillåta avstyckning av tomter oavsett storlek och öka byggrätterna i småhusområden skapar starka privatekonomiska incitament för organisk tillväxt i småhusområden, baserat på individuella initiativ. Det öppnar upp möjligheter för fler bostäder till uthyrning, men också för människor att bilda en bostadsrättsförening och gemensamt köpa en fastighet för att bygga om till flera bostäder. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 57 Utvecklingsprincip 4 Fristående bostadshus om max 50 kvm byggnadsarea Vi föreslår att tillväxtkommuner med bostadsbrist åläggs att: 1) Ta fram en policy för hållbar utveckling av småhusområden. 2) Uppdatera detaljplaner för småhusområden inom tätorten. Vid uppdatering ska komplementbyggnader avsedda för självständigt boende tillåtas, där bebyggelsen möjliggör det och kommunen finner det motiverat ur ett helhetsperspektiv. För att skapa kvalitativa och attraktiva trädgårds- och gatumiljöer ska komplementbebyggelse tillåtas intill tomtgräns, efter Byggningabalkens princip om “en och en halv aln” (eller omskrivet till 1,0m). En meter säkerställer att byggnaden kan underhållas på egen mark samt att takutstick inte hamnar utanför tomtgräns. Planteringar och permeabla ytor en meter mot gata bidrar till attraktiva, gröna gaturum och infiltration av dagvatten. Undantag från enmetersprincipen ska gälla för grannar som vill bygga “rygg-mot-rygg” mot en gemensam brandavskiljande vägg. 4: Ny byggnad Kod föreslår: Komplementbyggnad 50 kvm BYA - Vid uppdatering av detaljplaner Byggnaden ska kunna utgöra en eller två självständiga bostäder. Placering 1,0m från tomtgräns. Vid uppdatering av detaljplaner krävs generellt: - att begränsning till en (1) boenhet per fastighet upphävs PBL efter 2 juli 2014: - att begränsning av användande av komplementbyggnad (ej bostadsändamål) upphävs En komplementbostad på högst 25 kvadratmeter ska kunna uppföras utan bygglov, även om det strider mot detaljplansbestämmelser. Anmälan krävs till kommunens byggnadsnämnd. - att begränsning av bebyggelse nära tomtgräns upphävs - att byggrätt ökas Attefall 4: Princip för komplementbyggnader, 50 kvm byggnadsarea, intill tomtgräns. Tomtstorlek 800 kvm. 58 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Kods förslag, Utbyggnadsprincip 4 - “gårdshus och gatuhus” Tomt 800 m² 50 m² komplementbyggnad placering intill tomtgräns/gatuliv - bra markutnyttjande, samlade kvalitativa grönytor och vistelseytor - god, fullvärdig bostad - inte enbart för singelhushåll - passar även för par och unga familjer Jämförelse: Attefallshus Tomt 800 m² 25 m² komplementbyggnad placering 4,5 m från tomtgräns - dåligt markutnyttjande - smala remsor runt byggnader - fullvärdig bostad? - troligtvis kompromiss med tillgänglighet - endast plats för en person Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 59 Del 5: En ny policy för villastaden Utblick Norge Sverige har, i en internationell jämförelse, en stor andel småhus. Men i Norge är andelen boende i småhus ännu högre. För att stimulera till en sund hyresmarknad i Norge, på både små och stora orter, har staten infört generella skattelättnader för privatuthyrning. Fenomenet ”hybel” (från fornnordiskans hýbýli, hýbœli, híbíli, som betyder «hus» eller «hem») är väletablerat på den norska bostadsmarknaden och innebär just litet hem för uthyrning. Det är vanligt att den första egna bostaden är en hybel, oavsett om man studerar eller arbetar eller var i landet man bor. Skatteregler skapar ekonomiska incitament för norska husägare att hyra ut en del av sin bostadsyta. Det är tillåtet att hyra ut upp till 50% av sin totala boarea skattefritt. Delen som hyrs ut kan utgöras av en eller två självständiga bostäder. Det förekommer att nybyggda villor skräddarsys efter dessa skatteregler. Exempelvis två trerumslägenheter om 60 kvm vardera för uthyrning (enhet 1+2) jämte det egna boendet om 120 kvm (enhet 3). Total BOA 60+60+120 kvm = 240 kvm. Ett sådant bostadshus med tre hushåll ryms på en normal småhustomt och bryter inte mot villaområdets karaktär. Det enda som avslöjar dess innehåll är tre brevlådor. I hela Norge finns drygt en miljon småhus, varav drygt 85 000 har en uthyrningsdel (hybel). Det betyder att 8,5% av landets småhusägare också är hyresvärdar. Ett liknande scenario i Sverige borde vara fullt realistiskt. Våra tillväxtprinciper 1-3 är baserade på det norska exemplet på så vis att maximalt 50% av boarean får hyras ut. Regeln om 50% ska inrikta uthyrningen till småskalig privatuthyrning i anslutning till egen bostad motsvarande skattelättnader gäller inte för affärsverksamhet. Ett annat sätt att stimulera till småskalig privatuthyrning är att utveckla den svenska skattemodellen med ett fast schablonavdrag vid privatuthyrning. I så fall är det inte nödvändigt att begränsa den uthyrbara delen till 50%. Ett norskt “trebostadshus” byggt efter norska skatteregler. På nedre våningen två trerumslägenheter med trädgård till uthyrning. På övre våningen fastighetsägarens egna bostad. 60 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Utblick Vancouver what is a laneway house? Det norska exemplet, hybeln, kan framför allt ses som en bostadspolitisk åtgärd - ett instrumentellt sätt att öka utbudet på hyresmarknaden. Men en samtida policy för befintliga stadsdelar med småhus kan också generera stadsbyggnads- och hållbarhetsvinster. A laneway house is a small house at the rear of a lot near the lane and includes both a dwelling unit and parking/accessory uses. Laneway housing is allowed in all RS single family zones, RT-11/11N, and RM-7/7N (see map on page 9). OVERVIEW PLANNING DESIGN ILLUSTRATIVE Staden Vancouvers tydliga policy kommuniceras aktivt till medborgarna i illustrativt informationsmaterial, bland annat via stadens webbplats (Se till exempel http://vancouver.ca/files/cov/laneway-housing-howto-guide.pdf.) I guiden framgår tydligt hur husägare ska gå till väga och vilka som ska kontaktas för att realisera ett andra bostadshus på den egna tomten. EXAMPLES A laneway house can be permitted in addition to a secondary suite in the main house. Staden Vancouver i Canada arbetar aktivt för att bli världsledande inom hållbar stadsbyggnad. Staden har tagit fram riktlinjer för hur villaområden kan utvecklas. Förtätning av befintliga bostadsområden med hjälp av laneway housing, eller “grändhus”, är ett led i detta arbete. Samtidigt som antalet bostäder ökas, vill man också aktivera gränder och maximera grönska, odling och permeabla ytskikt. APPENDIX A laneway house can be for family use or rental; strata-titling is not permitted. LWH How-To Guide page 5 location on the lot OVERVIEW sideyard setbacks Vancouver har inte bara möjliggjort för utvecklingen genom uppdaterade planer. Staden har dessutom satt upp stadsbyggnads- och hållbarhetskriterier som leder utvecklingen - även om den baseras på individuella initiativ - i en önskvärd riktning med avseende på social och ekologisk hållbarhet. The laneway house is subject to the same sideyard setbacks as the main house or a minimum of 10% of the lot width if the laneway house is 1 storey. PLANNING For a 1 storey laneway house, the sideyard setback on one side may be reduced to a minimum of 0.6m (2ft) to help achieve the permitted Àoor area at grade. Window glazing will not be permitted on the wall adjacent to the reduced side yard as per the Vancouver Building Bylaw (VBBL) regulations. These setbacks do not apply to surface parking. Call the Enquiry Centre at 604.873.7611 for details. DESIGN ILLUSTRATIVE EXAMPLES APPENDIX maximum width The width of a laneway house, or a laneway house and an accessory building, must not exceed 50% of the lot width for sites in the RS-3/3A Districts and 67% of the lot width for sites in the RS-6 District. LWH The permitted width is determined by the formula 40% site width + 4.2m (14ft) for sites 16.8m (55ft) or wider in the RS-5 District. page 22 design How-To Guide OVERVIEW in context house garage PLANNING LWH backyard garage garage DESIGN LWH house backyard garage ILLUSTRATIVE EXAMPLES Laneway housing regulations and guidelines allow for a full range of architectural approaches and building forms, from traditional to contemporary. However, special design considerations for upper storeys, windows, landscaping, and lane frontages are necessary to enhance neighbourliness and livability. This section illustrates those design features using the above example. APPENDIX 2 The drawings on this page illustrate a 644ft laneway house with a partial upper storey on standard lots (33ft by 122ft). This drawing shows both an external and an enclosed parking space. They show the same laneway house design as viewed from the lane on one side and from the back yard on the other. Main houses are shown in dashed lines. The garages represent the height and size that is allowed for accessory buildings. lanescape LWH How-To Guide page 31 OVERVIEW PLANNING DESIGN ILLUSTRATIVE EXAMPLES laneway housing current as of: NOVEMBER 2013 APPENDIX lanescape HOW-TO GUIDE Updated versions of this guide and laneway housing regulations & guidelines are available online at: http://vancouver.ca/home-property-development/building-your-laneway-house.aspx Landscaping is encouraged along the edge of the lane. A permeable surface is required for parking areas. Green roofs, green walls, and drought-tolerant plantings and deciduous trees are also encouraged. See suggested list of drought-tolerant plants on page 29. LWH Pedestrian-friendly lighting, such as porch lights or bollard lights, help make the lane a safe and welcoming public space. page 38 How-To Guide Utdrag ur Vancouvers guide för laneway housing - “grändhus”. Riktlinjer, tips och hjälp riktat till husägare för att skapa fler hem inom befintliga bostadsområden. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 61 En ny policy för villastaden Från att få bygger lika, till att fler bygger olika Sverige är i stort behov av nya bostäder. Vi hävdar att det befintliga småhusbeståndet och Sveriges husägare utgör en stor resurs som, om de får möjlighet, kan bidra till både fler bostäder och en mer hållbar stadsmiljö. Här presenterar vi 15 starka argument som talar för behovet och nyttan av en ny småhuspolicy: 1. Inga vita ark eller vita fläckar på kartan Det är inte resurssmart att, enligt modernistiska principer, fortsätta att enbart bygga nytt från grunden, i expanderande städer som inte blir tätare utan bara skapar större transportbehov. Därför kan inte samtida stadsplanering utgå från vita ark, och därför kan det inte finnas några vita fläckar på stadsutvecklingens karta. Befintliga småhusområden är en viktig pusselbit i framtidens hållbara städer. Modernistisk stadsplanering 2. Motverkar stadsspridning En ökad boendetäthet inom befintliga områden motverkar expanderande städer på bekostnad av natur- eller jordbruksmark. Det är ett bättre mark- och resursutnyttjande som bidrar till kortare avstånd mellan hem, arbetsplatser och service och som stödjer klimatsmart mobilitet - fler kan gå, cykla, åka kollektivt. Modern stadsplanering 3. Skapar underlag för bättre kollektivtrafik Med en större befolkning i villaområden kan bilberoendet successivt ersättas av bättre och tätare kollektivtrafik. Redan idag finns många stadsdelar med småhusbebyggelse i kollektivtrafiknära läge och med korta restider. Ta till exempel stadsdelen Spånga i Stockholm, där restiden är 13 minuter med pendeltåg till Stockholms central. Som gjort för organisk tillväxt, baserat på individuella initiativ och med en tydlig policy som katalysator. 4. Mer lokal service Med fler boende i villaområden skapas också ett bättre underlag för lokal service, vilket oftast växer fram vid spårstationer eller andra knytpunkter där många passerar dagligen. Det skapar ett större utbud lokalt och bidrar till ett enklare vardagsliv och minskad bilism. Ökad service är attraktivt och leder också till högre fastighetsvärden. I Stockholm beräknas en ökning av urbana verksamheter med 10% inom 500 meters gångavstånd ge en prisökning motsvarande 140 000 kr, enligt en rapport för Stockholms läns landsting 2011 utförd av konsultföretagen Evidens, Spacescape och White. 62 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 5. Vitaliserar villastaden Fler boende och ett ökat utbud av varor och tjänster lokalt förändrar gradvis villastaden från en sömnig sovstad till en mer levande del av staden. Många efterfrågar idag en mer levande livsmiljö, där “lantlivets behag och stadens förmåner förenas”. Gärna en liten trädgård, men närhet till liv och urbana verksamheter värderas högt. 6. Utnyttjar befintlig infrastruktur Varför bygga nya vägar och annan infrastruktur när vi lika gärna kan använda det vi redan har på ett mer effektivt sätt? Bättre är väl att skapa incitament till att göra rätt; att köra mindre bil, producera egen el och ta hand om organiskt avfall och dagvatten lokalt för att minska belastningen på de befintliga systemen när antalet boende ökar. 7. Hållbara livsstilar med lokala kretslopp Många förknippar villastaden med en ohållbar livsstil, men så behöver inte vara fallet. Tvärtom har villastaden goda förutsättningar att stödja hållbara livsstilar. Nyckeln är att åstadkomma en klimatsmart mobilitet. I övrigt finns goda förutsättningar för lokala kretslopp: egen kompostering av organiskt avfall, matproduktion/odling, insamling och infiltration av regnvatten, jord/ bergvärme och egen elproduktion. Den som vill kan plugga ur helt och leva “off grid” i mycket större utsträckning än den som bor i lägenhet. 8. Fler kan bo med trädgård Trädgårdar är bra på så många olika sätt. De får oss att spendera tid utomhus vilket är bra för hälsan, de bidrar med ekosystemtjänster och får oss att förstå värdet av naturliga processer. Och så kan man grilla. Med fler bostäder i befinliga småhusområden kan fler leva med en egen trädgård. Det är demokratiskt - inte bara de som har möjlighet att äga eller bo stort får njuta av trädgårdsliv. 9. Interaktion och integration Villastadens likriktade miljö, sett till ägandeform och bostadsstorlekar, bidrar till en likriktad befolkning. Bland annat unga vuxna lyser med sin frånvaro, såvida de inte bor kvar i föräldrahemmet för att de inte lyckas skaffa en egen bostad (faktum är att var tionde person i åldern 24-27 bor hos sina föräldrar av denna anledning). Att blanda upplåtelseformer och bostadsstorlekar i villastaden skapar på sikt en mer blandad befolkning och bidrar till interaktion och integration av människor, vilket är grunden för social hållbarhet. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 63 En ny policy för villastaden 10. Ett bredare och mer varierat bostadsutbud Att öka byggrätterna i villastaden kan leda till ny bebyggelse som verkligen förenar lantlivets behag med stadens förmåner. Varken ensliga småhus eller storskaliga flerbostadshus, utan en hybrid som fångar det bästa av två världar - trädgårdens grönska och stadens sociala utbyte. I detta “mittemellanspann” finns stor potential. Täta, låga, gröna och levande stadsdelar kan skapas. 11. Fler kan bygga - en sundare byggmarknad Att öka byggrätterna i villastaden ökar fastighetsvärdena. En rapport för Stockholms läns landsting 2011 utförd av konsultföretagen Evidens, Spacescape och White visar att 10 kvm större värdegrundande yta ger en ökad köpeskilling på 370 000 kr. Det innebär att det blir lönsamt att bygga. Ökade byggrätter skapar en miljö där mindre byggföretag kan hitta affärsmöjligheter, liksom byggande bostadsrättsföreningar och byggemenskaper. Att kunna bygga direkt utan att invänta planarbete öppnar för fler och mindre aktörer, vilket kan bidra till att bryta dagens, enligt många osunda, byggmarknad som domineras av fyra stora bolag. 12. Bättre samhällsekonomi Att bevara gamla detaljplaner och därmed hindra att fler bostäder byggs på individuella inititiv är inte förenligt med god samhällsekonomi. En analys av WSP Analys & Strategi på uppdrag av Riksbyggen och HSB Riksförbund bedömer att bristen på bostäder i Stockholm ger upphov till ett samlat produktionsbortfall som uppgår till mellan 330 och 660 miljarder under perioden 2010-2030. Lönesumman under samma period minskar med 23-46 miljarder och kommunernas skatteinkomster minskar med 8-15 miljarder. 13. Bättre samhällsetik Att bevara gamla detaljplaner och därmed hindra att fler bostäder byggs är heller inte förenligt med samhällets grundprinciper, nämligen att: “Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning.” 14. En bredare hyresmarknad med sund rörlighet En sund bostadsmarknad måste kunna hantera människors vilja till rörlighet. I en begränsad bostadsmarknad uppstår låsningar som motverkar omflyttning. Ett ökat utbud av bostäder förbättrar rörligheten på bostadsmarknaden och förbättrar möjligheterna för ekonomisk tillväxt. En utökad privat hyresmarknad med rimliga villkor och rättigheter för både hyresgäster och fastighetsägare är inte en ersättning till allmännyttigt bostadsbyggande men ett bra komplement. 64 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 15. Många bäckar små Stockholms kommun har sedan 2006 haft ett mål om att anvisa mark för 3500 till 4000 bostäder årligen. Det är bara hälften av de 7500 bostäder som skulle behövas för den årliga befolkningsökningen i kommunen.1 Kraften i “många bäckar små”-principen är att det verkligen kan bli en stor å. Stockholms kommun har idag 268 000 småhus. Ifall var tjugonde husägare bygger ytterligare en bostad skapas 13 400 bostäder (vilket motsvarar trefyra års markanvisningar). Ifall var femte husägare bygger skapas 53 600 bostäder (=13-15 års markanvisningar). Det är ett mycket välkommet tillskott på en ansträngd marknad. Tolv tillkommande bostäder längs varje gata där det idag ligger fem enfamiljshus skulle ge 643 200 nya bostäder i Stockholms kommun och en dubblering av antalet hushåll sett till hela landet. På sikt, en bostad i taget. Det är kraften i organisk tillväxt genom principen många bäckar små. 1 Andersson, Ola (2014) Hitta hem s62. Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 65 66 Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket Tack! Tack först och främst till Boverket som har gjort arbetet möjligt. Stort tack också till alla som med synpunkter och kunskap bidragit till rapporten: Eidar Lindgren KTH, universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, KTH Elin Olsson, landskapsarkitekt, Stockholms Stads Exploateringsnämnd för Miljöpartiet Hans Lind, professor, Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Irma Ortega, verksamhetschef, intresseorganisationen jagvillhabostad.nu Jakob Eliasson, samhällspolitisk chef, Villaägarnas förbund Jonas Hagetoft, bostadspolitisk utredare, Hyresgästföreningen Maria Östberg Svanelind, Stockholms Stad kommunfullmäktige för Socialdemokraterna, vice ordförande i Stadsbyggnadsnämnden och Exploateringsnämnden Susanna Skogsberg, jurist, Hyresgästföreningen Tobias Olsson, arkitekturpolitisk chef, Sveriges Arkitekter Vanda Kehr, projektledare, intresseorganisationen jagvillhabostad.nu Tack till deltagarna i Bostadsvrålet, bostadspolitiskt forum, och till Archileaks för publikation av vår artikel. Till sist tack till alla verksamma vid Kod Arkitekter som har bidragit till att formulera uppgiften och belysa den ur olika synvinklar, inte minst Åsa Kallstenius och Sanna Hederus som har följt hela processen. Rapporten är skriven och illustrerad av Anja Thedenius, Lukas Narvaja och Karin Kjellson, Kod Arkitekter. Tack alla som bidrog till arbetet, här från frukostseminarium hos Kod Arkitekter Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket 67
© Copyright 2024