1. No category

Research Update:
Uppsalahem AB; Rating 'AA-/A-1+'
och 'K-1' bekräftade på mycket stark
affärsriskprofil; Ratingutsikten är stabil
Primary Credit Analyst:
Pierre-Brice Hellsing, Stockholm +46 (0)8 440 59 06; [email protected]
Secondary Contact:
Gabriel Forss, Stockholm (46) 8-440-5933; [email protected]
Table Of Contents
Översikt
Ratinghändelse
Ratingsammanfattning
Likviditet
Ratingutsikt
Related Criteria And Research
Ratinglista
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See
Terms of Use/Disclaimer on the last page.
JUNE 16, 2015 1
0333122U | Linx User
Research Update:
Uppsalahem AB; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1'
bekräftade på mycket stark affärsriskprofil;
Ratingutsikten är stabil
Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta
förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i
informationssyfte.
Översikt
• Vi bedömer Uppsalahems sektorrisk som låg, med väl underhållna
fastigheter, minimala vakanser och en mycket hög efterfrågan. Bolaget har
även en låg skuldsättning och starka finansiella resultat för dess
icke-vinstdrivande inriktning.
• Uppsalahems "mycket starka" länk och "viktiga" roll för dess ägare
Uppsala kommun fortsätter att stödja vår syn om en "hög" sannolikhet för
extraordinärt stöd i händelse av finansiella svårigheter.
• Vi bekräftar Uppsalahems ratingbetyg 'AA-/A-1+' och enligt vår nordiska
ratingskala 'K-1'.
• Den stabila ratingutsikten återspeglar vår förväntan att Uppsalahem under
de kommande två åren kommer att bibehålla sin mycket starka
affärsriskprofil och starka finansiella profil, samt att bolaget kommer
att anpassa sin likviditetsposition för att möta dess gradvis ökande
lånebördan.
Ratinghändelse
Standard and Poor's Ratings Services bekräftade den 9 juni 2015 Uppsalahems
långfristiga kreditbetyg 'AA-' och det kortfristiga kreditbetyget 'A-1+'.
Ratingutsikten är stabil.
Samtidigt bekräftades det kortfristiga kreditbetyget 'K-1' enligt vår nordiska
ratingskala.
Ratingsammanfattning
Uppsalahems rating är baserad på Standard and Poor's bedömning av
bostadsbolagets stand-alone kreditvärdighet (stand-alone credit profile, SACP)
'a+'. I ratingen väger vi också in en hög förväntad sannolikhet att
Uppsalahems ägare, Uppsala kommun (AA+/Stable/A-1+) skulle tillhandahålla
extraordinärt finansiellt stöd om Uppsalahem skulle drabbas av finansiella
svårigheter.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
JUNE 16, 2015 2
0333122U | Linx User
Research Update: Uppsalahem AB; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' bekräftade på mycket stark affärsriskprofil;
Ratingutsikten är stabil
Uppsalahems SACP stöds av bolagets mycket starka affärsriskprofil, vilken
grundar sig på en övergripande låg sektorrisk, utmärkta fastighetsstandard och
ekonomiska fundamenta på Uppsalas hyresmarknad, samt bolagets strategi och
ledning som vi bedömer mycket starkt. Vidare, bedömer vi Uppsalahems
finansiella riskprofil som stark, vilket reflekterar bolagets låga
skuldsättning och starka finansiella resultat. Vi noterar att dessa positiva
ratingfaktorer balanseras av Uppsalahems likviditetsposition, vilken vi endast
bedömer som neutral. Vi noterar bolagets goda åtkomst till
kapitalmarknadsfinansiering och tillgång till Kommuninvest genom Uppsala
kommun som styrkefaktorer i vår bedömning av Uppsalahems övergripande
likviditetsposition.
Vi betraktar Uppsalahem som en "government-related entity" (GRE). I enlighet
med våra kriterier för GREs baseras vår uppfattning av en hög sannolikhet för
ett omedelbart och tillräckligt extraordinärt stöd från ägaren på vår
bedömning av Uppsalahems:
• "Viktiga" roll för Uppsala kommun där Uppsalahem är ett viktigt
instrument för Uppsalas kommunala åtaganden främst genom att
tillhandahålla en tillräcklig och fungerande bostadsförsörjning men också
som redskap för områdesutveckling.
• "Mycket starka länk" till kommunen, som är aktivt involverad i att
utforma bolagets strategiska inriktning, tillsätter Uppsalahems styrelse
samt ämnar behålla sitt 100% ägande av Uppsalahem, åtminstone över
medellång sikt. Dessutom har Uppsala kommun tilldelat Uppsalahem en
kapitaltäckningsgaranti vilket understryker kommunens finansiella
åtagande i bolaget.
Vi bedömer Uppsalahems affärsriskprofil som mycket stark då bolaget har en låg
sektorrisk och ett verksamhetsområde som kännetecknas av utmärkta ekonomiska
fundamenta. Uppsalahem har en ledande position på Uppsalas hyresmarknad,
vilken karakteriseras av en stark efterfrågan och resulterar i minimala
vakansgrader. Då efterfrågan är stor på Uppsalas hyresmarknad, till följd av
en stark befolkningsökning, noterar vi att privata aktörer blir allt mer
synliga med nybyggnation i Uppsala.
På grund av Uppsalas starka makroekonomiska position bedömer vi Uppsalahems
risk för marknadsstörning som begränsad. Vi förväntar oss att vakansgraden
kommer att vara fortsatt låg i vårt huvudscenario fram till och med 2017,
vilket tyder på fortsatt förutsägbara resultatnivåer. Vi bedömer att
alternativkostnaden till ett boende i hyresrätt
i Uppsala är hög, med priser på småhus på omkring 158 % av det nationella
genomsnittet, vilket tillsammans med en stark befolkningsökning på omkring 1,2
% per år, leder till en mycket stark efterfrågesituation på
hyresrättsmarknaden.
I maj 2013 utnyttjade Uppsalahem möjligheten att förvärva resterande 49% av
Studenstaden, en investering på SEK 870 miljoner. Vi uppmärksammar att den nya
verksamheten inte har påverkat Uppsalahems affärsrisk, med tanke på den starka
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
JUNE 16, 2015 3
0333122U | Linx User
Research Update: Uppsalahem AB; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' bekräftade på mycket stark affärsriskprofil;
Ratingutsikten är stabil
efterfrågan av studentbostäder i Uppsala. En genomgång av portföljen av
studentbostäder har inte heller indikerat att det behövs högre
underhållskostnader. Vidare, har Uppsalahem avyttrat den delstudentbostäder
som var i behov av renovering och som krävde underhållskostnader över
genomsnittet. Vi noterar även att sedan det initiala övertagandet av
Studentstaden i 2011 har Uppsalahem förvärvat kompetens inom management och
logistik kring studentbostädernas uthyrningsverksamhet. För närvarande är
lönsamheten för studentbostäderna i nivå med Uppsalahems övriga hyresportfölj.
Vi bedömer att Uppsalahem har en robust finansiell riskprofil på grund av sin
låga skuldsättningsgrad och starka finansiella resultat. Uppsalahem befinner
sig i en expansiv fas och i vårt huvudscenario förväntar vi oss en årlig
investeringsnivå på omkring SEK 930 miljoner i perioden 2015-2017, främst till
följd av ökad nyproduktion. Vi beräknar att de planerade investeringarna
kommer att öka Uppsalahems skuld med omkring SEK 0,5 miljarder per år och som
ett resultat av detta förväntar vi oss en ökning av bolagets
skuldsättningskvot (debt to debt and equity) till 65% i 2017, från 64% vid
utgången av 2013. Dock bedömer vi att Uppsalahems låga belåningsgrad
(loan-to-value) på 41% i 2014 antyder att det finns kapacitet och möjligheter
till försäljning av tillgångar.
I vårt huvudscenario för åren 2015-2017, förväntar vi oss att Uppsalahem
kommer att prestera starka finansiella resultat, till följd av en stabil
ökning av förhandlade hyresnivåer och fortsatt begränsning av driftskostnader.
Det starka kassaflödet från den löpande verksamheten ökar Uppsalahems förmåga
att internt finansiera sin ambitiösa investeringsportfölj. Vidare noterar vi
att Uppsalahems kontrakterade investeringar uppgår till SEK 1.3 miljarder
under perioden 2015-2017, i jämförelse med en total nivå om SEK2.8 miljarder
över åren i vårt huvudscenario. Detta indikerar att Uppsalahem har möjligheten
att minska sin investeringsvolym om en finansiellt stressad situation skulle
uppstå.
Likviditet
Vi bedömer Uppsalahems likviditetsposition som tillräcklig, enligt våra
kriterier. Vid utgången av april 2015, beräknade vi Uppsalahems tillgängliga
likviditet, inklusive kontrakterade banklånelöften som uppgående till 80% av
förfallande lån de kommande 12 månaderna. Vidare noterar vi Uppsalahems goda
åtkomst till kapitalmarknadsfinansiering som en styrkefaktor i bedömningen av
bolagets likviditetsposition.
Specifikt uppgår Uppsalahems låneportfölj till SEK5,7 miljarder, varav ca en
tredjedel utgörs av certifikat (SEK2,1 miljarder), en tredjedel av
obligationslån (SEK1,6 miljarder) och resterande tredjedel av banklån (SEK 2,0
miljarder). Sedan vår senaste analys av Uppsalahem, har bolagets
förfalloprofil kortats ned, vid utgången av 2014 var den 2,2 år, jämfört med
2,8 år vid utgången av 2013. Vidare, inkluderar vi räntekostnader och
investeringar på sammanlagt SEK1,03 miljarder i Uppsalahems likviditetsbehov
under de kommande 12 månaderna.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
JUNE 16, 2015 4
0333122U | Linx User
Research Update: Uppsalahem AB; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' bekräftade på mycket stark affärsriskprofil;
Ratingutsikten är stabil
I termer av tillgänglig likviditet, har Uppsalahem likviditetsfaciliteter på
SEK 2,1 miljarder i april 2015, jämfört med SEK 2,3 miljarder i april 2014
samt kassa och likvida kortfristiga placeringar på SEK 160 miljoner.
Tillsammans med kassaflöden från verksamheten om SEK581 miljoner
(exklusive ränta), beräknar vi bolagets tillgängliga likvida medel, inklusive
bankfaciliteter, till 80 % av förfallande lån de kommande 12 månaderna.
Dessutom väger vi in Uppsalahems starka tillgång till kapitalmarknaden och
bolagets tillgång till Kommuninvest via Uppsala kommun i vår bedömning av den
övergripande likviditetspositionen.
Ratingutsikt
Den stabila ratingutsikten speglar vår förväntan om att Uppsalahem kommer att
bibehålla sin mycket starka affärsriskprofil och starka finansiella
riskprofil, samt justera sin likviditetsposition till den gradvis ökande
skuldnivån. Vi förväntar oss inga betydande förändringar i Uppsalahems
ägarstruktur som skulle kunna påverka vår syn av bolagets relation till
Uppsala kommun.
Vi skulle kunna höja ratingen om Uppsalahems finansiella riskprofil stärks i
förhållande till vårt huvudscenario. Detta skulle kunna ske vid en betydlig
strukturell förstärkning av likviditetspositionen tillsammans med en
formalisering av en sådan strategi i bolagets finansiella policy. En
signifikant förbättring av bolagets resultatnivå där EBITDA strukturellt
positionerar sig över 50 % av intäkterna, skulle kunna förbättra vår bedömning
av Uppsalahems övergripande finansiella resultat och lånebörda och skulle
därmed kunna leda till en uppgradering.
En negativ ratingförändring skulle kunna föranledas om vi observerade att
Uppsalahems likviditetsposition försämrades kraftigt, alternativt om vi
bedömer att Uppsalahems tillgång till kapitalmarknaden försämrades. Vidare
skulle vi kunna överväga en negativ ratingförändring om bolagets roll eller
länk till Uppsala kommun skulle förändras negativt.
Uppsalahem AB- Finansiella Nyckeltal
--December 31-(Mil. SEK)
Rörelseintäkter
2013
2014
2015bc
2016bc
2017bc
1101.3
1117.9
1201.1
1263.3
1350.4
EBITDA
437.5
501.8
552.8
620.4
686.3
Rörelseresultat
275.3
334
321.3
365.9
408.3
Nettoresultat från den löpande verksamheten
172.6
246.5
195.6
204.5
232.2
Räntekostnader
149.1
146.6
127.7
161.4
176
Kassaflöde från den löpande verksmaheten (Funds from operations, FFO)
288.3
355.2
425.1
459
510.2
Investeringar
1824.3
785
860
920
1020
Tillgångar
8489.1
8890.3
9518.8
10184.3
10926.3
5078
5423.5
5856.4
6317.4
6827.2
Skulder
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
JUNE 16, 2015 5
0333122U | Linx User
Research Update: Uppsalahem AB; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' bekräftade på mycket stark affärsriskprofil;
Ratingutsikten är stabil
Uppsalahem AB- Finansiella Nyckeltal (cont.)
Eget Kapital
EBITDA marginal (%)
Räntetäckningsgrad (EBITDA interest coverage) (x)
3066.3
3074.4
3270
3474.5
3706.7
42.2
47
46
49.1
50.8
3.2
3.7
4.3
3.8
3.9
Kassaflöde från den löpande verksamheten/ Skulder (Operating cash flow/debt )(%)
(1.5)
5.9
7.3
7.3
7.5
Skuld/EBITDA (Debt/EBITDA) (x)
11.6
10.8
10.6
10.2
9.9
Skuldsättningsgrad (Debt/debt and equity) (%)
62.4
63.8
64.2
64.5
64.8
Data och ration ovan är delvis ett resultat av Standard & Poor's egna beräkningar,
baserade på nationella och internationella källor, reflekterande Standard & Poor's egna
syn på tidsenlighet, täckning, riktighet, tillförlitlighet och användbarhet av tillgänglig
information. De huvudsakliga källorna är resultaträkningar och budgetar, som kommer
från emmittenten. bc--Base case reflekterar Standard & poor's förväntningar om det mest
sannolika scenariot. SEK--Svenska kronor.
Related Criteria And Research
• General Criteria: Rating Government-Related Entities: Methodology And
Assumptions - March 25, 2015
• Criteria - Governments - General: Methodology For Rating Public And
Nonprofit Social Housing Providers - December 17, 2014
• General Criteria: Standard & Poor's National And Regional Scale Mapping
Tables - September 30, 2014
• General Criteria: National And Regional Scale Credit Ratings - September
22, 2014
• General Criteria: Stand-Alone Credit Profiles: One Component Of A Rating
– October 01, 2010
Ratinglista
CreditWatch/Outlook Action; Ratings Affirmed
Till
Från
Uppsalahem AB
Issuer Credit Rating
Kreditbetyg
AA-/Stable/A-1+
AA-/Stable/A-1+
Nordisk regional skala
--/--/K-1
--/--/K-1
Commercial Paper
Nordisk regional skala
K-1
K-1
Additional Contact:
International Public Finance Ratings Europe; [email protected]
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
JUNE 16, 2015 6
0333122U | Linx User
Copyright © 2015 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved.
No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part
thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval
system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be
used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or
agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not
responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for
the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL
EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR
A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING
WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no
event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential
damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by
negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages.
Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and
not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase,
hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to
update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment
and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does
not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be
reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives.
To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain
regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P
Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any
damage alleged to have been suffered on account thereof.
S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective
activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established
policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process..
S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P
reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites,
www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed
through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at
www.standardandpoors.com/usratingsfees.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
JUNE 16, 2015 7
0333122U | Linx User