1. No category

1(6)
Dnr 334/2012
31 maj 2013
FASTIGHETEN PRIORN 1 M FL
OLYMPIA, HELSINGBORGS STAD
UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG
SÖKANDE
Fastighets AB Hebsacker har ansökt om planändring.
SYFTE
Planändringen ska möjliggöra att förtäta med fler bostäder i ett centralt och
kollektivtrafiknära läge.
AVGRÄNSNING
Kvarteret Priorn ligger i stadsdelen Olympia väster om Mellersta Stenbocksgatan,
söder om Rönbecksgatan, öster om Hebsackersgatan och norr om Troiliusgatan.
Kvarteret omfattar ca 3600 kvm.
Planområde
Läget i staden
2(6)
Dnr 334/2012
31 maj 2013
Förslaget planområde (ortofoto 2012), planområde markerat rött
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktsplan
Området pekas ut för komplettering av befintlig bebyggelse och eftersom staden
ska växa genom förtätning i kollektivtrafiknära lägen, överensstämmer projektet
med intentionerna i översiktsplanen. Området pekas i översiktsplanen även ut för
besöks- och personalintensiv verksamhet. Mellersta Stenbocksgatan är en primär
sträckning för kollektivtrafik, cykelstråk längs gatan ska utvecklas och den ingår i
stadens attraktiva infarter.
Södra Stenbocksgatan en bit söder om planområdet är dock redovisad som
område, där det föreligger risk för överskridande av miljökvalitetsnormerna för
luft. Eftersom Helsingborgs stad tidigare har överskridit normerna har ett
åtgärdsprogram tagits fram och det är särskild viktig att ta hänsyn vid
förändringar till eventuell påverkan på miljökvalitetsnormerna i de områden som
i översiktsplanen har utpekats som riskområden.
Riksintressen
Föreslaget planområde ingår i riksintresse för kulturmiljö och för kustzon.
Riksintresse kustzon påverkas inte eftersom området ligger inom tätbebyggt stad.
Med läget av planområdet påverkas inte heller de centrala värden av riksintresset
kulturmiljö med en förtätning.
Bevarandeplan
Området ingår i bevarandeplan för Olympia och Slottshöjden (1998), men är
inte utpekat som värdefullt, men hänsynstagande till omgivningen kan krävas.
Detaljplan
Området omfattas av detaljplan för Priorn, laga kraft den 13 oktober 1999.
Planen möjliggör för två bostadslängor i 4 våningar och takkupor på vindsvåning
3(6)
Dnr 334/2012
31 maj 2013
för att möjliggöra bostäder på vindsvåningen. Träd i kanterna av området är
skyddad genom bestämmelse. nI norra och södra delen finns u-område för
ledningar. Genomförandetiden av planen har gått ut.
Tomtindelning
För kvarteret gäller tomtindelningen 1283K-2818, som reglerar att fastigheten
inte delas.
Övrigt
Kvarteret är bebyggt med två lamellhus från 1940-talet med tre våningar och
sadeltak. Möjlighet till vindsinredning har inte utnyttjats.
Kvarteret är utsatt för trafikbuller från Mellersta Stenbocksgatan med
dygnsekvivalent värden i vissa delar upp till ca 64 dBA.
Utdrag från stadens bullerkartering (2012) md dygnsekvivalentnivåer: röd 60-64 dBA, orange 55-59
dBA, beige 50-54 dBA, gul 45-49 dBA.
FÖRSLAG
Förslaget är att komplettera kvarteret Priorn med två bostadshus med upp till ca
70 lägenheter. Området är attraktiv, centrumnära och har bra
kollektivtrafikanslutning. Förslaget är att kompletteringen varierar i höjder på
mellan fyra till sju våningar. De två nya husen kan tillsammans med de befintliga
lamellhus omsluta den gemensamma innergården. Det kan vara nödvändigt att
sammanbygga husen för att skapa bra ljudmiljöer för bostäderna. Höjder och
utformning på bebyggelsen måste utredas vidare med tanke på bland annat
buller, risker, skuggor och kulturmiljö.
4(6)
Dnr 334/2012
31 maj 2013
Sökandes förslag på disposition av kvarteret (jkab Arkitekter maj 2013)
Kvarteret ligger i ett tätbebyggt område där en grön innergård är av stor betydelse
för boendekvalitén. Därför behöver parkeringslösning utredas detaljerat i
förhållande till exploateringsgraden. Parkeringen får inte minska eller försämra
kvarterets yttermiljö. Idag finns inga boendeparkeringar till de befintliga
lägenheter. Sökandes förslag är en nedsänkt lösning under gårdsplan däe
konsekvenser behöver studeras närmare. Behov av dagvattenfördröjning innan
anslutning till stadens ledningar utreds under planprocessen.
BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN
Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att det eventuellt finns en risk att
planens genomförande kan medverka till en sådan betydande miljöpåverkan som
avses i 4 kap 34 § plan- och bygglagen (2011) respektive 6 kap 11 § miljöbalken,
att miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver
genomföras. Bedömningen har gjorts utifrån planförslagets innehåll, typen av
påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 § förordningen om
5(6)
Dnr 334/2012
31 maj 2013
miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma
förordning. Behovsbedömningen ska samrådas med länsstyrelsen och
miljökonsekvensbeskrivningen avgränsas. Förslaget är att
miljökonsekvensbeskrivningen avgränsas till frågan om trafik och
miljökvalitetsnormerna för luft, eftersom det enbart i denna fråga föreligger risk
för betydande miljöpåverkan.
Planområdet ligger inom ett bostadskvarter i stadsdelen Olympia. Planområdet är
centrumnära och ligger ca 2 km från Knutpunkten. Mellersta Stenbocksgatan är
ett viktigt kollektivtrafikstråk, med flera busslinjer med tät turtäthet. Läget är
attraktivt eftersom det är centrum- och servicenära, samtidigt som närheten till
Olympias idrottsanläggningar, Fredriksdalskogen och Fredriksdals friluftsmuseer
ger goda rekreationsmöjligheter. Förslaget handlar om en förtätning som utnyttjar
den goda befintliga infrastrukturen och det fördelaktiga läget.
Förslaget handlar om ett komplement i befintligt bebyggelse med två
flerbostadshus med ca 35 -70 lägenheter. Angöringen till området sker från
Mellersta Stenbocksgatan via lokalgatorna. Parkering ordnas
Bostäderna kommer att generera ett trafiktillskott på Mellersta Stenbocksgatan
och därmed föreligger risk att även den utifrån luftföroreningsperspektivet utsatta
Södra Stenbocksgatan kan bli påverkad negativt. Södra Stenbocksgatan ligger
enligt översiktsplanen inom riskzon för överskridande av miljökvalitetsnormerna
för luft, framförallt kväveoxider. Samtidigt gör det goda kollektivtrafikläget att
förutsättningar är goda att undvika biltransporter.
Bullerkarteringen visar att delar av kvarteret som föreslås för ny bebyggelse ligger
i trafikbullerstörda områden. Detta måste utredas under detaljplaneprocessen.
Strukturen ger dock förutsättningar att genom att bygga ihop byggnadskroppar
skapa en tyst innergård och därmed ger förutsättningar för att tillämpa Boverkets
avstegsregel. Detta kan bidra att även skapa bättre ljudmiljö till befintliga
lägenheter.
Planområdet ligger inom uppmärksamhetsområde för läkemedelsföretaget Mc
Neil. Möjliga risker och nödvändiga åtgärder utreds under detaljplaneprocessen.
Med hänsyn till att förslaget är ett komplement i befintligt bostadsbebyggelse
bedöms att det inte föreligger betydande miljöpåverkan.
Helsingborg ligger på en grundvattenförekomst. Användning bostad i
kombination med projektets begränsade omfattning gör att bedömningen är att
planen inte medför någon betydande negativ påverkan på miljökvalitetsnormerna
för vatten.
Förslaget ligger inom riksintresse för kulturmiljö och i närhet till byggnader som
har utpekats i stadens bevarandeprogram, dock ligger inga sådana byggnader
inom kvarteret. Kulturmiljöaspekten behöver utredas mer under planarbetet så
att husutformning och höjd tar hänsyn till de värden som finns i närmiljön. När
detaljplanen utformas på ett hänsynsfullt sätt bedöms ingen påverkan på
kulturmiljön uppstå.
6(6)
Dnr 334/2012
31 maj 2013
Den nya bebyggelsen kan medföra att befintliga stora träd inom kvartersmark
som är skyddad genom bestämmelse i detaljplan behöver tas när. Det behöver
studeras närmare hur dessa kan ersättas med gröna värden som är av stor
betydelse i den kompakta bebyggelsen i stadsdelen.
Sammantaget bedöms planen överensstämma med miljömålet god bebyggd miljö.
FÖRSLAG TILL PROCESS
Detaljplanen föreslås att upprättas i enlighet med normalt planförfarande.
Det föreligger risk för betydande miljöpåverkan på grund av framförallt trafiken
vid Mellersta Stenbocksgatan. Miljöbedömningsprocessen behöver därför inledas
och en miljökonsekvensbeskrivning göras. Avgränsning av
miljökonsekvensbeskrivning görs i samråd med länsstyrelsen.
Planen föreslås att prioriteras som produktionsplan, där planprocessen påbörjas
under andra kvartalet 2014 och avslutas andra kvartalet 2015.
STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Björn Bensdorp-Redestam
Planchef
Jenni Wehrmann
Plansamordnare