Kv Örnen mm - Tibro kommun
SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Detaljplan för Kv Örnen mm TIBRO, Tibro kommun Samhällsbyggnad – jan 2015 1 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 Denna planbeskrivning och genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Detaljplanen handläggs enligt reglerna för normalt planförfarande. En ändring i PBL, som träder ikraft 2015-01-01, innebär att det efter samrådsskedet endast tillkommer en samrådsredogörelse över inkomna yttranden med eventuella förslag till bearbetning av planen. Därefter bearbetas planen m h t inkomna synpunkter och förslag i samrådsredogörelsen. Den antas slutligen av Bygg- och Trafiknämnden. Antagandebeslutet kan överklagas till Länsstyrelsen i första instans. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planändringen syftar i första hand till att medge nybyggnad av bostäder inklusive äldreboende med vårdbehov. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Planförslaget bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken – miljöbalkens bestämmelser gällande hushållning med mark- och vattenområden. 3 kap MB omfattar grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Enligt 1 § ska mark och vattenområden användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning. Kommentar: Planförslaget innebär att ett kvarter i centralt läge som tidigare varit bebyggt åter används för bostäder. Planen innebär god hushållning med resurser i form av investeringar i gator, ledningssystem mm. Den innebär även att bostäder byggs i närhet av både offentlig och kommersiell service, vilket innebär mindre behov av resor bl.a. med bil. 4 kap MB omfattar särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet. Kommentar: Tibro kommun berörs inte av 4 kap MB. 2 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 5 kap MB omfattar miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning. Miljökvalitetsnormer (MKN) finns för luftföroreningar, buller och vatten. Kommentar: Planförslaget bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormer överskrids. Se även kapitel ”Störningar”. PLANDATA Läge, areal och markägarförhållanden Planområdet ligger centralt i tätorten ca 400 m från de centrala torgen och gallerian. Planområdet gränsar i söder och väster till bostadsområden, i öster till idrottsplatsen Snickarvallen och i norr till Bangatan och f d bangårdsområdet. Planområdets areal är ca 1,3 hektar. All mark inom kvarteret, angränsande gator och marken där Snickarvallen ligger ägs av Tibro kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Planområdet ingår i den fördjupade översiktsplanen för Tibro tätort, antagen av kommunfullmäktige 2003-10-27, § 51. Området är i denna plan redovisat som exploateringsbart område för framtida äldreboende. Detaljplaner För planområdet gäller följande detaljplaner: Dp 1, Tibro municipalsamhälle, laga kraft 1939-08-18. (Planen påbörjades redan 1924 och omfattade stora delar av Tibro tätort) Dp 138, Bangatan mm, Tibro Kommun, lagakraft 1997-03-18. Detaljplan 1 anger hemindustriellt ändamål för hela kvarteret, d v s verksamheter och boende blandat i byggnader upp till två våningar. Byggrätt för bostäder finns i ett band utmed angränsande gator och GC-vägar - i norr, väster och söder. Kvarterets inre är däremot avsett för uthus, småverkstäder och liknande. Detaljplan 138 omfattar Bangatan med GCM-väg och en liten del av Lindgatan. Se kartor på nästa sida. Miljökonsekvensbeskrivning - behovsbedömning Markanvändningen inom planområdet kommer att förändras jämfört med nuläget men inte på ett sådant sätt att det innebär betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark och vatten eller andra resurser. Miljökonsekvensbeskrivning behövs ej. 3 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Utdrag ur gällande detaljplan 1. Utdrag ur gällande detaljplan 138. 4 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Kommunala beslut Byggnadsnämnden har, 2014-12-09, gett förvaltningen i uppdrag att ändra planen så att den medger utbyggnad av bostäder med ny placering inklusive särskilda bostäder för äldre med vårdbehov. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR, KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Kvarteret har tidigare varit bebyggt med både bostäder och snickeriverkstäder som antingen brunnit ner eller rivits. De sista byggnaderna revs efter en brand 20082010. Marken består idag av ett parkliknande område med solitära träd och träddungar i första hand koncentrerade till tomtområdets mellersta och sydvästra del. Huvuddelen av träden utgörs av björk men här finns även ask, asp, ek, lind m fl arter varav många lindar är hamlade och därefter relativt ”förväxta”. Utmed Bangatan, Lindgatan och GC-vägen i söder finns ansatser till alléer. Utmed GC-vägen i söder har den äldre trädraden kompletterats genom nyplantering. Planområdet korsas av en mindre grusväg i nordsydlig riktning och i det nordöstra hörnet ligger del av en hundrastgård. Planområdet markerat med röd begränsningslinje. Vy från söder. Förändring 5 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Utbyggnaden av bostäder innebär att en hel del träd kommer att tas ner och ersättas av nya eller andra typer av planteringar. Utemiljön är viktig för vårdboendet i det särskilda boendet varför grönytorna i denna del kommer att ges en hög grad av bearbetning. Geotekniska förhållanden Marken vid Lindgatan och Bangatan undersöktes 1977 av VIAK, 64.5791. Förhållandena utmed dessa båda gator är snarlika och bedöms kunna ge en uppfattning om förhållandena inom planområdet. I utredningen sägs att ”jorden utgörs huvudsaligen av tre olika lager. Överst finns ett 2 till 3,5 m mäktigt lager av torrskorpelera, silt och sand med relativt hög fasthet och fast lagring. Materialet bedöms vara överkonsoliderat, minst 50 kPa och sannolikt 100 kPa. Materialet är genom sitt siltinnehåll tjälaktivt och flytbenäget vid vattenmättnad. Under det fastare ytlagret finns ett ca 7 m mäktigt lager med siltskiktad lera. Leran är överkonsoliderad, ca 50 kPa, d v s 3-4 våningshus kan teoretiskt uppföras utan att några större sättningar uppstår. Under lerskiktet följer av viktsonddiagram att döma friktionsmaterial, sand och grus på morän.” Samtidiga grundvattenmätningar visar att det finns två grundvattenytor som beror på att lerlagren avskärmar ett undre och ett övre vattenmagasin. Vid Lindgatan, borrpunkt 110, låg vattentrycket på båda mätnivåerna under markytan; den ena grundvattenytan 1,35 m och den andra 2,25 m under mark. (Vattentrycket var således inte artesiskt). Borrpunkter från VIAKS undersökning. Kartan visar även hur kvarteret var bebyggt 1977. 6 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Byggnader och anläggningar som ger mindre tilläggsbelastning än 35 kPa (3,5 Mp/m2) bedöms kunna grundläggas direkt i mark utan att skadliga sättningar uppstår. All mark i Tibro utgör, enligt översiktsplan 2020, mark med låg radonstrålning varför det inte behövs några särskilda grundläggningsåtgärder mot markradon. Rekommendation Marken inom kvarteret bör undersökas mer detaljerat när lägena för den nya bebyggelsen lagts fast mer i detalj. Förorenad mark Inom planområdet finns inga kända markföroreningar enligt kartredovisningen på länsstyrelsens web-GIS. Risk för skred och höga vattenstånd Planområdet är nästan helt platt och bedöms inte vara skredbenäget. Marknivån i kvarteret ligger på ca +112-113 meter över havet i höjdsystemet RH 2000. Det bedöms inte finnas risk för översvämningar. Det kan bildas stående vattensamlingar vid häftiga och långvariga regn på grund av att marken är dåligt genomsläpplig. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Bebyggelseområden Bostäder Planområdet är obebyggt. Förändring Planen medger utbyggnad av särskilda bostäder för äldre med vårdbehov i den södra delen med ca 3 000 m2 byggnadsarea. Byggnaden är planerad i två våningar varför bruttoarean kan uppgå till ca 6 000 m2. Boendet omfattar ca 40 lägenheter i fyra avdelningar för äldre samt tillhörande gemensamma utrymmen för olika typer av vård och personal. Husets uppbyggnad har på andra håll visat sig fungera väl både praktiskt och pedagogiskt för denna typ av boende. Byggnaden är utformad med traditionellt sadeltak. Fasadmaterial kan vara tegel, trä, puts eller fibercementskivor eller kombinationer av dessa material. Boendet nås från en ny in- och utfart från Bangatan som avslutas i en parkering och en angöringsyta för framkörning med olika typer av transportfordon. I anslutning till parkeringen ordnas förrådshus för trädgårdsmöbler, redskap, avfall m m. Planen har getts en generös och flexibel byggrätt på marken då byggprojekteringen kommer att bedrivas samtidigt eller efter planprocessen. I planen föreskrivs att byggnationen i huvudsak ska ske enligt redovisad planillustration. Se nästa sida. 7 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Planillustration. 8 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Schematisk planlösning för äldreboendet. Schematiska fasader för äldreboendet. 9 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Planen innehåller även en byggrätt för bostadshus med ca 30 normala hyreslägenheter varav huvuddelen 2:or och 3:or. Dessa huskroppar har lagts i linje med bostadsbebyggelsen i angränsande kvarter för att ge stadga åt stadsbilden och gaturummet. Mellan dessa bostadshus och äldreboendet ligger parkering i carport/garage eller som öppna platser. De öppna platserna har lagts i mitten, vilket möjliggör inblick i kvarteret från Bangatan och utblick från kvarterets inre. Illustrationen visar två punkthus med mellanliggande gemensamma utrymmen. Illustration - punkthus Service Planområdet ligger på gångavstånd, ca 400 meter, från Tibro centrum där det finns både offentlig och kommersiell service. Planområdet har även närhet till den befintliga Allégården som idag innehåller olika former av äldreboende samt till storkök vårdcentral, m m. Tillgänglighet Planområdet har god tillgänglighet i utomhusmiljön och entréer och den inre miljön förutsätts bli utformad med hög grad av tillgänglighet för funktionsnedsättning. Samtliga bostadshus över två våningar kommer att förses med hiss. 10 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 Friytor Planområdet är omgivet av stora friytor för utevistelse och promenader både inom tomtområdet och i närområdet. Förändring Tomten kommer att utformas med uteplatser på marken i soliga väderstreck med en hög grad av bearbetning i form av trädgård/park. Vid äldreboendet ska utomhusmiljön även utformas som en del av vårdkonceptet. Gator och trafik Biltrafik o parkering Idag förekommer ingen biltrafik och ingen parkering inom planområdet. Förändring Fastigheten nås med bil från Bangatan och Lindgatan. I anslutning till angöringen vid äldreboendet ordnas 10-15 parkeringsplatser, vilka bedöms motsvara behovet för personal och besökande. Parkeringen kan utökas med några platser inom tomten om behov uppstår. Vid punkthusen sker parkering utmed en parallell gata till Bangatan. Här finns byggrätt för ca 25-30 carportar/garage/öppna parkeringsplatser vilket motsvarar ca 0,8-1 plats per lägenhet för detta boende. Antalet är beroende av fördelningen mellan öppna platser och carportar/garage. I carport/garagelängan föreslås även ett grovförråd för de lägenhetsinnehavare som hyr bilplats. Övriga grovförråd samt förråd för cyklar och avfall kan lösas på bekostnad av 1-2 p-platser eller i bostadshusens bottenvåning. GCM-trafik GC-banor finns utmed Bangatan i Lindgatans förlängning och söder om kvarteret. De separata GC-vägarna är även upplåtna för mopedtrafik. En gångväg korsar kvarteret från norr till söder. Förändring Vid husentréerna ordnas ett tiotal parkeringsplatser för cyklar. I kvarteret anläggs nya gångvägar för främst de boende. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats är resecentrum som ligger ca 600 m från fastigheten. Förändring Ingen förändring planeras. Störningar Trafikmängderna på Bangatan har uppmätts till knapp 500 fordon per dygn. Mätningen ägde rum i sept-okt 2013 och bedöms i stort kunna motsvara årsmedeldygn. Byggrätten för de nya punkthusen lar lagts ca 15 m från gatans mitt. En beräkning 11 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 av trafikbullret vid byggrättsgränsen visar att den ekvivalenta ljudnivån ligger kring 46 dBA utomhus och 10 dBA inomhus. Den maximala ljudnivån ligger kring 76 dBA utomhus och 42 dBA inomhus med bra treglasfönster. På den öppna delen av uteplats /balkong som vetter mot Bangatan kan en ljudreducerande glasskärm användas för att sänka den maximala ljudnivån till ca 70 dBA. Det bör dock noteras att den maximala ljudnivån orsakas av några enstaka tunga fordonsrörelser/dygn varav sannolikt ingen eller mycket få nattetid och endast någon enstaka kvällstid. Den maximala ljudnivån blir densamma oavsett om ljudet härrör från en lastbil eller flera, men de få störningstillfällena (i genomsnitt ca 5 per dygn) innebär att passerande lastbilar knappast kommer att upplevas som någon störning av betydelse. Ljudnivåerna vid äldreboendet är betydligt lägre och ligger långt under gällande riktvärden. Teknisk försörjning Vatten- och avlopp Kommunalt vatten och avlopp finns i angränsande gator och har kapacitet för påkoppling av den nya bebyggelsen. Dagvatten Dagvattnet från tak och hårdgjorda ytor bör tas om hand samt fördröjas och helst renas på tomtmark innan det når kommunala dagvattenledningar. Detta kan t ex ske i stenmagasin under hårdgjorda ytor. Med hänsyn till markens beskaffenhet kan det bli svårt att helt omhänderta dagvattnet på tomten. Värme Äldreboendet planeras bli anslutet till kommunens fjärrvärmenät som tangerar planområdet på både den västra och norra sidan. El, tele och IT Den nya bebyggelsen försörjs med el från en transformatorstation omedelbart utanför tomtgränsen i sydost. Transformatorstationen har kapacitet för den nya bebyggelsen. Bebyggelsen kan i övrigt anslutas till befintliga nät för tele och IT. Avfall AÖS svarar för avfallshanteringen. På fastigheten föreslås soputrymmen där avfall kan hämtas av anlitad entreprenör. Utformningen ska ske enligt befintliga rekommendationer ”Handbok för avfallsutrymmen” och i samråd med AÖS. Övrigt I det nordöstra hörnet av kvarteret finns del av en inhägnad hundrastgård som sträcker sig in på fastigheten där Snickarvallen ligger. Rastgården består huvudsakligen av en gräsyta med några enstaka träd. Rastgården bedöms kunna utökas något mot Snickarvallen varför den bedöms kunna ligga kvar med smärre förändringar av inhägnaden. Som alternativ kan mark inom idrottsområdet söder om fotbollsplanen ställas i ordning för detta ändamål. 12 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 KONSEKVENSER AV PLANEN Konsekvenser av planens genomförande Bebyggelse/stadsbild Äldreboendets bebyggelse håller samma höjd som kringliggande bebyggelse men volymen blir större. Punkthusens fyra våningar blir däremot högre än den närmast liggande bebyggelsen. Stadsbilden bedöms tåla denna skillnad bland annat genom det relativt fria läget i parken. Husen bör utformas med variation och stor transparens i fasaderna. Risker De boende i den nya bebyggelsen bedöms inte bli utsatt för några risker av betydelse från biltrafik, eventuellt återupptagen järnvägstrafik eller andra typer av tänkbara riskkällor. Om tågtrafiken mot all förmodan skulle återupptas någon gång i framtiden har de senaste regionala utredningarna endast talat om persontrafik, vilket innebär avsaknad av t ex farligt gods. Antalet tågrörelser skulle i ett sådant läge med stor sannolikhet endast bestå av några få turer per dag med hänsyn till trafikunderlaget i området. Risken för olyckor som skulle få allvarliga konsekvenser för boende inom planområdet är minimal. Natur- och kulturmiljö Delar av grönstrukturen, relativt många träd, kommer att behöva tas ner för att ge plats åt den nya bebyggelsen. Genom visst bevarande samt nyplantering av träd och annan vegetation skapas en ny grönstruktur i de delar av kvarteret som inte bebyggs eller får hårdgjorda ytor. Den sammanlagda grönytan minskar dock till ca 2/3 av den befintliga. I förhållande till tidigare bebyggelse i kvarteret bedöms att grönytorna ökar trots den nya bebyggelsen. Trafik och störningar Trafiken i kvarterets omgivning är förhållandevis liten. Bangatan, som har mest trafik har enligt mätningar 2013 mindre än 500 fordon per årsmedeldygn, vilket innebär mycket måttlig störning. Andelen tunga fordon uppskattas för närvarande till i genomsnitt ca 5 fordon per dygn. Övriga gator har betydligt lägre trafik. Den nya bebyggelsen bedöms alstra ca 120 fordonsrörelser per dygn. Miljömål Begränsad klimatpåverkan, Frisk luft Fler invånare alstrar ofrånkomligen mer transporter bland annat med bil. Ökad biltrafik motverkar miljömålen genom ökade utsläpp av bl a klimatstörande gaser, partiklar och kväveoxider som försämrar luftkvaliteten. Utsläppsökningen bedöms dock begränsas av att bilfordon generellt sett blir renare och bränslesnålare samt i 13 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 allt högre grad använder ny hybridteknik. Miljökvalitetsnormer för luft kommer enligt en kvalificerad bedömning (nuvarande halter är låga i området) inte att överstigas trots den ökade trafiken. God bebyggd miljö Störningarna från trafiken kan öka något i området. Säkerheten för oskyddade trafikanter i bedöms dock vara och förbli god genom det redan utbyggda GC(M)-vägsystemet och de kompletteringar som kommer att göras inom kvarteret. 14 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplanen handläggs enligt de nya reglerna för normalt planförfarande. Planen beräknas bli antagen av byggnadsnämnden under slutet av våren/början av sommaren 2015. Samråd: Antagande: Laga kraft: jan - febr 2015 apr - maj 2015 juni - juli 2015 Tidplanen ovan förutsätter att det inte inträffar några allvarligare komplikationer under planprocessen och att antagandebeslutet inte överklagas. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år efter det datum då detaljplanen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap/Ansvarsfördelning Tibro kommun ansvarar för alla åtgärder beträffande gatu- och parkmark utanför kvartersmark samt avsättningar för kommunala ledningssystem fram till tomtgräns. Tibrobyggen som är byggherre ansvarar för alla byggnads- och anläggningsåtgärder inom kvarteret. Det kan bli aktuellt att upplåta B-kvarteret till annan exploatör som då ansvarar för alla åtgärder inom detta. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Tomten fastighetsregleras från kommunens fastighet Tibro 2:90 och slås samman med fastigheterna Örnen 1 och 2. Om det skulle bli aktuellt att bilda två tomter bör den östra tillfartsvägen inrättas som gemensamhetsanläggning eller säkerställas genom servitut till förmån för den fastighet där äldreboendet ligger. EKONOMISKA FRÅGOR Tibro kommun svarar för plankostnader. Kostnader för mark, förändring av fastighetsgränser och anslutningsavgifter till kommunala system regleras i avtal mellan Tibro kommun, Tibrobyggen och eventuellt annan exploatör. 15 SAMRÅDSHANDLING 2015-01-01 ADMINISTRATIVA FRÅGOR Bygglovplikt Bygglovplikten har inte utökats i förhållande till det som gäller generellt inom detaljplanelagt område. Planavgift Planavgift kommer att tas ut i samband med bygglov enligt den taxa som fastställs av kommunfullmäktige. SAMHÄLLSBYGGNAD Bo Jonsson Katarina Kjellberg Ark SAR/MSA Mätningsingenjör 16
© Copyright 2024