1. No category

ANNORDIA
NEWSLETTER #1 2015
på den svenska hotellmarknaden
VD HAR ORDET
KRÖNIKA
HOTELLÅRET 2014
“Bland fjolårets slutförda projekt
finns rekryteringen av Nordic
Choice till Galleriankvarteret i
Stockholm och Elite till Uppsala.”
“Internationella operatörers
intresse för att etablera sig i
Norden ökar markant – och det
behövs fler aktörer!”
“Alla tre storstadskommunerna
registrerade nya toppnoteringar
i antal sålda rum under 2014.”
VD HAR ORDET
GOD TILLGÅNG PÅ KAPITAL, historiskt låga räntenivåer och ökad riskaptit,
tillsammans med en stark logiefterfrågan
har bidragit till en hög etableringsaktivitet
av hotell. På Annordia märker vi att intresset för att äga och hyra ut hotellfastigheter
har ökat under det senaste året. Vi tycker givetvis att det är oerhört roligt att våra tjänster efterfrågas alltmer. Så nu växer vi igen! I
höstas började två nya medarbetare hos oss
och nu söker vi ytterligare förstärkning för
att stärka vår position på marknaden.
Under det gångna året har vi fått ta
del av flera spännande projekt. I våras var
vi rådgivare till Tagehus vid försäljningen
av Grythyttans Gästgivaregårds rörelse och
fastighet i Bergslagen. Familjen Spendrups
förvärvade anläggningen och hoppas skapa
synergier med Loka Brunn som endast ligger en mil bort. Under våren blev det också
klart med Peabs hotellprojekt om 200 rum i
Ulriksdal. ESS Hotell ska driva hotellet som
väntas öppna 2016/2017.
I fjol rekryterade vi Nordic Choice Hotels till Skånska Dagbladets fastighet om
180 rum i Malmö. Nu pågår diskussioner
mellan fastighetsägaren och kommunen om
nästa steg i processen. Under hösten avslutades även förhandlingarna gällande hotellprojektet vid Brunkebergstorg i Stockholm.
Som rådgivare till AMF presenterade vi
projektet för operatörer över hela världen.
Intresset var enormt och slutligen vann
Nordic Choice Hotels även denna förhandling. Våren 2017 öppnar hotellkedjan två
hotell med totalt 540 rum under fristående
varumärken.
I vårt förra nyhetsbrev berättade vi om
2 | ANNORDIA NEWSLETTER #1 2015
ett etableringsprojekt i anslutning till anläggningen DRIVELAB vid Arlanda flygplats. Under hösten hjälpte vi Arlandastad
Holding att rekrytera ett nytt operatörsbolag inom Frame Invest AB till hotellet
som kommer rymma 150 rum och öppna
2016. I mellandagarna presenterades också
resultatet av det gångna årets intensiva förhandlingar gällande en nyetablering i ett av
Uppsalas bästa lägen - alldeles intill centralstationen. Vi biträdde Klövern att rekrytera
Elite Hotels till driften av ett 200-rumshotell med skybar. Hotellet beräknas stå klart
hösten 2016 och har mycket goda förutsättningar att bli Uppsalas nya mötesplats.
Under vintern har vi fått nya och spännande uppdrag. Vi har fått i uppdrag av
Klövern att rekrytera operatörer till två
nybyggnadsprojekt i Västerås och Örebro
med nästan 200 rum vardera. På båda orterna får hotellen mycket strategiska lägen
vid centralstationen. Intresset har varit stort
och nu ska vi tillsammans med Klövern hitta de bästa operatörerna till hotellen.
Så sent som i förra veckan färdigställdes
även ett av vinterns uppdrag - försäljningen
av Hotel Attaché i södra Stockholm. Tillsammans med Bryggan fann vi en köpare i
Trygghem Bostads AB som förvärvar både
rörelse och fastighet med tillträde den 30
april 2015.
Vi har fler intressanta etableringsprojekt på gång som inte är offentliga än, men
det berättar vi mer om i nästa nyhetsbrev!
HANS ÅKE PETERSSON
[email protected]
VILL DU BLANDA KREATIVT
& ANALYTISKT ARBETE,
VARA INVOLVERAD I BOLAGETS STYRNING
OCH VERKA PÅ EN INTERNATIONELL
ARENA TILLSAMMANS MED
ENGAGERADE KOLLEGOR?
OCH JUST DET, ALLT
KRETSAR KRING HOTELL.
Sök då vår analytikertjänst på
www.annordia.com eller ring 08 400 272 75.
HYATT CAPITAL GATE,
ABU DHABI
Hotellet omfattar våning
18-33 i den 160 meter
höga Capital Gate-skrapan.
Med 18 graders lutning
ingår byggnaden i Guiness
Rekordbok som det mest
lutande tornet som skapats
av människan.
ANNORDIA NEWSLETTER #1 2015 | 3
welcome to
MONDRIAN SOHO HOTEL, NEW YORK
Mondrian är ett varumärke inom amerikanska
Morgan Hotel Group, som brukar krediteras
för att ha skapat det första boutique-hotellet.
SWEDEN
CAROLINNE BJERKING | [email protected]
Intresset för att diversifiera kommersiella fastighetsportföljer
med hotell har ökat markant under de senaste åren. Att äga och
hyra ut hotellfastigheter ger nämligen flera fördelar. Uthyrningen
kan innefatta långa hyresavtal mellan 15 till 25 år med kapitalstarka operatörer. Och till skillnad från kontor är det möjligt att
hyra ut en hel byggnad med en fördelaktig gränsdragningslista.
Det innebär att ägandet av hotellfastigheter kan vara en lönsam
affär för fastighetsägare, samtidigt som det bidrar till en lägre risknivå för portföljen som helhet.
LIKVÄL SOM AKTIVITETEN ökar
bland fastighetsägare märker vi på Annordia ett stort intresse för nordiska etableringar bland internationella operatörer.
Stora hotellprojekt med 200 till 500 rum
i storstadskommunerna är särskilt intressanta. När vi skulle rekrytera en operatör
till AMF:s lokaler vid Brunkebergstorg i
Stockholm skickade vi ut prospekt till drygt
120 operatörer över hela världen. Och vi
fick så många som 65 anbud, varav majoriteten kom från internationella hotellbolag.
Intresset var således enormt, och det ökar!
Det föreligger dock vissa svårigheter
med att äntra en ny marknad som Norden;
exempelvis att den domineras av ett fåtal
stora aktörer. De är etablerade på marknaden sedan lång tid tillbaka och kan betala
en högre hyra, vilket riskerar att stänga ute
nya aktörer. Dessutom kan det internationella varumärket vara okänt för lokalinvånarna.
Drygt en tredjedel av det totala rumsutbudet i Stockholms innerstad tillhör regionala operatörer som exempelvis Scandic
Hotels, First Hotels och Elite Hotels. Dessutom kommer nära hälften av innerstadens
cirka 1 600 nya rum fram till 2017 från
Scandic Hotels. I Göteborg och Malmö ser
det ungefär likadant ut. Cirka 35 respektive
4 | ANNORDIA NEWSLETTER #1 2015
40 procent av det totala rumsutbudet i Göteborgs respektive Malmö kommun tillhör
regionala hotellkedjor.
OLIKA AVTAL
Det största hindret för internationella operatörer att äntra den nordiska marknaden
är dock avtalskonstruktionen. I Norden
är det vanligast med omsättningsbaserade
hyresavtal med minimihyra. Denna modell
ger både fastighetsägare och operatör incitament till att genomföra investeringar för
att öka driftens lönsamhet. Uppskattningsvis 90 procent av nytecknade hyresavtal på
den nordiska hotellmarknaden har just den
här konstruktionen.
Internationellt, och framför allt i USA
och Asien, är det betydligt vanligare med
managementavtal. Det innebär att operatören driver hotellet för fastighetsägarens
räkning i utbyte mot en avgift. Med ett
managementavtal behöver således de internationella operatörerna inte belasta sina
balansräkningar och inte heller ta på sig
onödig risk. Ett managementavtal är därför
fördelaktigt för operatörer som vill expandera snabbt till nya marknader. Det är en
anledning till att hotellkedjor som Hilton,
Accor och IHG har kunnat växa kraftigt.
HAM YARD HOTEL, LONDON
Inredningensdesignern Kit Kemp, som tillsammans med maken Tim äger Firmdale Hotels, har satt sin prägel på kedjans
åttonde Londonhotell som ligger intill Piccadilly Circus.
Vi har länge påpekat att den nordiska
hotellmarknaden, som i dagsläget är mycket homogen, skulle må bra av fler operatörer med nya varumärken och koncept. Med
ökade internationella reseströmmar behövs
globala varumärken som gäster från andra
delar av världen känner igen. Med ökad
konkurrens sätter det också press på marknadens samtliga aktörer att upprätthålla såväl en god produktstandard som en rimlig
prisnivå.
Storstadskommunerna, liksom de flesta
svenska orter, domineras av fyrstjärniga fullservicehotell som utgör nästan 70 procent
av det totala rumsutbudet i Stockholm,
Göteborg och Malmö. I samma kommuner
återfinns endast drygt 15 procent av rummen på exempelvis två- och trestjärniga
hotell med lägre servicenivå. Och drygt
två respektive tre procent av rumsutbudet i
Stockholm och Göteborgs kommun är positionerade i lyxsegmentet, medan Malmö
inte erbjuder några femstjärniga rum. Ett
större rumsutbud inom andra segment är
därför nödvändigt.
Dessutom finns alldeles för få unika
koncept på marknaden, som exempelvis tematiserade hotell eller upplevelsehotell som
kan skapa reseanledningar i sig själva. Vi
behöver således större mångfald och färre
mainstream-hotell. Vissa internationella
operatörer har 10 till 20 olika varumärken
i sin portfölj, och kan således erbjuda flera
olika koncept. I de svenska storstadskommunerna finns dock endast fem internationella hotellkedjor med totalt sju olika varumärken. Det är alldeles för lite.
ALLA KAN VINNA
Var och en av dessa kedjor har idag portföljer som omfattar drygt 4 000 hotell i genomsnitt och cirka 700 000 rum i nästan
100 länder.
Många internationella operatörer är
dessutom börsnoterade, till skillnad från de
nordiska, och har således aktieägarnas intressen att ta hänsyn till. Även om intresset
är stort internationellt, är benägenheten att
etablera sig på en okänd marknad med en
oprioriterad avtalsform, givetvis begränsad.
Däremot börjar en del internationella operatörer att anamma den nordiska avtalskonstruktionen, medan andra har möjlighet
att erbjuda vissa varumärken i sin portfölj
via partnerskap och franchise. Managementbolaget tecknar då ett franchiseavtal
för ett specifikt varumärke med en partner,
vilken i sin tur binder sig via ett traditionellt hyresavtal med fastighetsägaren. På så
vis kan båda parter vinna genom att nyttja
den avtalsfom som är mest bekväm för vederbörande.
DEN NORDISKA MARKNADEN
Norden är en attraktiv marknad med ett
hälsosamt ekonomiskt klimat och god besöksnäringstillväxt. I Stockholms län ökade
besöksnäringen med totalt åtta procent på
årsbasis 2014, varav 11 procent kan härledas till utländska reseströmmar. På riksnivå
noterades motsvarade uppgång för hela besöksnäringen till totalt fem procent. Enligt
internationella investerare är just detta en
anledning till att Sverige och Norden har
blivit en alltmer intressant investeringsmarknad. I detta sammanhang bör därför
även fördelarna med att rekrytera en internationell aktör belysas.
Med ett ökat internationellt resande till
Sverige kommer det att bli enklare för internationella operatörer att marknadsföra
sig, då de internationella gästerna redan
känner till varumärkena och är kopplade
till deras lojalitetsprogram. Med en internationell operatör kan fastighetsägaren öka
sina hyresintäkter genom att nå nya målgrupper. Nya koncept kan också vara fördelaktiga för den lokala hotellmarknaden
och därmed öka attraktiviteten för framtida investeringar. Det kan därför löna sig
på sikt att etablera ett nytt koncept i sin
fastighet i samarbete med en internationell
aktör. Fastighetsägaren bidrar även då till
en mer diversifierad hotellmarknad och fler
valmöjligheter för våra hotellgäster.
Med ett större urval av operatörer,
varumärken och koncept kan därför alla
vinna; fastighetsägare, operatörer och inte
minst hotellgästerna.
ANNORDIA NEWSLETTER #1 2015 | 5
2014
Hotellåret
ALEXANDER JANSSON REIMAN | [email protected]
Samtliga av landets tre storstadskommuner registrerade toppnoteringar i antal sålda rum under 2014. Framförallt ökade efterfrågan hos fritidsresenärer.
DEN ÖKADE EFTERFRÅGAN på hotellrum kan delvis förklaras av Sveriges
starka makroläge, vilket bidrog till ett ökat
inhemskt resande i fjol. Det är också tydligt
att Sverige blir ett allt mer populärt resmål
för utomeuropeiska besökare, som i alla tre
kommuner var det segment som noterade
störst ökning i antal sålda rum på årsbasis.
Annordia har uppmärksammat åtta
hotelltransaktioner i storstadskommunerna
under fjolåret. Balder utökade sin hotellportfölj med bland annat Radisson Blu
Scandinavia Hotel och Scandic Opalen,
som båda är bland de fem största hotellen
i Göteborg. Sammanlagt köpte Balder 17
hotellfastigheter i hela Sverige under 2014,
och ägde i slutet av året ett trettiotal hotell.
STOCKHOLM
Utvecklingen på Stockholms hotellmarknad är alltjämnt positiv, och förra året ökade efterfrågan på hotellrum för femte året i
rad. Antal sålda rum uppgick till drygt 4,7
miljoner under 2014, vilket motsvarar en
ökning om knappt fyra procent på årsbasis.
Stockholm är ett av Europas mest populära
resmål, och den ökade efterfrågan i kommunen drevs framförallt av fritidsresenärer.
I fjol ökade andelen besökare från USA och
Indien mest, och sammanlagt noterades en
tillväxt av utomeuropeiska hotellgäster om
cirka 16 procent på årsbasis.
I maj öppnade HTL Kungsgatan
med 274 rum. HTL är Scandics nya varumärke som karaktäriseras av yteffektiva
och centralt belägna hotell med avskalade
och prisvärda rum. Under fjolåret tillkom också Motel L i Hammarby Sjöstad
och Miss Clara på Sveavägen med 226
respektive 92 rum. Dessutom utökade
Quality Hotel Globen sin kapacitet med
206 nya rum i samband med en utbyggnad. Sammanlagt ökade rumsutbudet
i Stockholm med 1,1 procent till drygt
19 100 hotellrum under förra året.
Trots kapacitetsökningen noterade
kommunen en positiv beläggningsutveckling om en procentenhet jämfört med
2013. RevPAR uppgick till 770 kronor,
vilket innebär en ökning om 1,6 procent
på årsbasis. Högst efterfrågan på hotellrum
hade Stockholm i augusti månad, vilket
bland annat drevs av Stockholms Kulturfestival och Stockholm Pride som båda ägde
rum då.
GÖTEBORG
MISS CLARA BY NOBIS,
STOCKHOLM
I våras öppnade Nobis senaste
hotell på Sveavägen i Stockholm. Annordia var rådgivare
till fastighetsägaren Diligentia
vid rekryteringen.
6 | ANNORDIA NEWSLETTER #1 2015
Även i Göteborgs kommun ökade efterfrågan på hotellrum under fjolåret. Antal sålda
rum uppgick till drygt två miljoner och
ökade således med sju procent jämfört med
2013. Göteborg noterade som enda storstadskommun en ökning av affärsresenärer,
som var mest noterbar i september-oktober.
Dock var det framförallt fritidsresenärer
som drev den ökade efterfrågan i kommunen, precis som i Stockholm och Malmö.
STOCKHOLM
Beläggningsgraden utvecklades inte
i samma takt som efterfrågan, vilket berodde på att nya hotellrum tillkom under
året. Bland annat öppnade Scandic Rubinen på Kungsportsavenyn cirka 105 nya
rum i samband med en tillbyggnad som
färdigställdes under våren. I samma veva
öppnade även STF Göteborg City med 102
rum. I slutet av året påbörjade Hotel Gothia Towers den etappvisa invigningen av
en utbyggnad om 475 nya rum. Hotellet,
som redan innan var det största i Sverige,
är numera Nordens största hotell med cirka
1 200 rum. Sammanlagt ökade antalet disponibla rum i Göteborgs kommun med
4,8 procent på årsbasis.
RevPAR noterades till 608 kronor 2014,
vilket är en marginell förändring jämfört
med året innan. Det berodde delvis på en ytterligare försvagning av prisnivån som sannolikt var en effekt av kapacitetsökningen
på Göteborgs hotellmarknad under fjolåret.
BELÄGGNING
Q1
Q2
Q3
SNITTPRIS
Q4
57,9 72,1 75,7 66,7
+271 bp
2014
-67 bp
127 bp
68,4%
+49 bp
+100 bp
Q1
Q2
Q3
REVPAR
Q4
1057 1223 1068 1117
-0,2%
2014
-0,2%
+1,6%
1126 kr
-1,0%
+0,1%
Q1
Q2
612
882
+4,7%
2014
-1,1%
Q3
Q4
809
750
+3,3%
770 kr
-0,3%
+1,6%
GÖTEBORG
MALMÖ
I fjol uppgick antal sålda rum i Malmö
kommun till cirka 900 000, vilket innebär
en ökning om 5,4 procent på årsbasis. Trots
att inga nya hotell etablerades, noterade
kommunen en negativ snittprisutveckling
för tredje året i rad. Framförallt sjönk snittpriset under årets andra kvartal. Det kan
förklaras av att staden arrangerade Eurovision Song Contest i maj året dessförinnan,
vilket då medförde ett ovanligt högt snittpris. Trots den negativa trenden innebar
den ökade efterfrågan i Malmö att RevPAR
ökade med två procent på årsbasis, och noterades till 515 kronor.
I januari arrangerades Juniorvärldsmästerskapen (JVM) i ishockey i Malmö,
vilket attraherade cirka 27 000 hotellövernattande besökare från hela världen. Det
resulterade i att 19 procent fler hotellrum
såldes i kommunen jämfört med samma
period året innan. Augusti var annars den
månad med högst efterfrågan i Malmö under 2014, vilket delvis förklaras av att Malmöfestivalens 30-årsjubileum, med cirka
1,4 miljoner besökare, ägde rum då.
Malmö noterade ett ökat antal fritidsresenärer från såväl England som Danmark, och framförallt Tyskland. Det beror
sannolikt till viss del på att valutorna på
dessa marknader stärktes med 5-10 procent på årsbasis i förhållande till den
svenska kronan.
BELÄGGNING
Q1
Q2
Q3
SNITTPRIS
Q4
55,3 65,1 75,5 64,5
+7 bp
2014
-117 bp +339 bp +158 bp
65,6%
+138 bp
Q1
Q2
Q3
897
916
925
+0,0%
2014
-6,2%
-2,8%
926 kr
REVPAR
Q4
961
+2,2%
-2,1%
Q1
Q2
497
596
+0,2%
2014
-7,9%
Q3
698
Q4
620
+1,8%
+4,8%
608 kr
+0,1%
MALMÖ
BELÄGGNING
Q1
Q2
Q3
SNITTPRIS
Q4
53,6 66,0 74,8 62,5
+470 bp +260 bp +706 bp +274 bp
2014
64,6%
+440 bp
REVPAR
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
799
827
767
815
428
546
574
510
515 kr
+2,0%
-4,9%
2014
-10,3%
-0,2%
799 kr
-1,2%
-5,0%
+4,3%
2014
-6,6%
+10,2
ANNORDIA NEWSLETTER #1 2015 | 7
+3,3