Mall för planbeskrivning
ebe Rot väg rgs en E4 Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro Samrådshandling 2015-08-28 Dnr 2013/0270 KS Norrviken Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro Innehåll Planbeskrivning3 Genomförandefrågor 7 Syfte3 Organisatoriska frågor7 Handlingar3 Planförfarande7 Planområdet3 Tidplan7 Bakgrund och beslut Huvudmannaskap7 3 Miljöbedömning3 Gällande planer3 Förutsättningar och förändringar 4 Beskrivning av området 4 Genomförandetid7 Ansvarsfördelning, ekonomi 7 Fastighetsrättsliga frågor7 Tekniska frågor7 Planändringen6 Planens konsekvenser7 Detaljplanen befinner sig i plansamrådsskedet. Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enligt 5 kap Plan- och bygglagen (PBL 2010:900). 2 2015-08-28 Dnr 2013/0270 KS Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro Planbeskrivning Syfte Avsikten med planläggningen är att befästa nuvarande användning av fastigheten i en detaljplan samt möjliggöra viss framtida flexibilitet. Idag bedrivs inom fastigheten bland annat hotellverksamet och fordonsservice. Handlingar Till planen hör planbeskrivning och plankarta med bestämmelser. Dessutom finns fastighetsförteckning samt gällande planer i sin helhet tillgängliga. Planområdet Planområdet är beläget i Rotsunda Gård, Rotebro, öster om E4 invid Norrviken. Planområdet omfattar del av fastigheterna Ruletten 4 och Rotebro 4:10. Planområdet omfattar ca 1,86 ha. Fastigheten Ruletten 4 ägs av HB Ruletten 4, och Rotebro 4:10 ägs av Sollentuna kommun. Bakgrund och beslut Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott beslutade 2013-04-29 (§ 76) att ge i uppdrag åt kommunledningskontoret att påbörja planarbete. Miljöbedömning Bedömning av behov av miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning (Behovsbedömning) Inför att förslag till detaljplan upprättas ska en bedömning göras om planen kommer att medföra en betydande miljöpåverkan (EG-direktiv 2001/42, införlivad i svensk lag 2005-07-01). Behovsbedömningen sker utifrån bedömningskriterierna i Bilaga 4 till förordningen om MKB: 1998:905. Planändringen bedöms inte ge upphov till en betydande miljöpåverkan vilket medför att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte kommer att göras. Motiven till ställningstagandet är: Utöver ändrad användning av befintlig bebyggelse innebär planändringen inga andra fysiska förändringar jämfört med nuvarande situation. Gällande planer I kommunens översiktplan, Översiktsplan Sollentuna kommun, antagen 2012-12-12, anges bland annat att området är avsett för verksamheter som kan kombineras med näraliggande bostäder. För området gäller stadsplan nr D-015-01, fastställd 1974-11-14 som bl.a. anger att marken får användas för småindustriändamål, Jm. Enligt planen ligger Sjövillan på mark som ej får bebyggas. För en mindre del i den östra delen av fastigheten gäller detaljplan nr 524, laga kraft 2004-12-15, som anger användningen bostäder eller kontor. 2015-08-28 Dnr 2013/0270 KS 3 Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro I den västra delen av fastigheten Ruletten 4, invid Rotebergsvägen, gäller för ett litet område detljplan nr 491 som vann laga kraft 2002-05-29 med genomförandetid till 2017-05-29. Området är planlagt som NATUR, det vill säga allmän plats, men tillhör fortfarande en privat fastighet. I planbeskrivningen står dock att all mark ägs av Sollentuna kommun. flyttade till Upplands-Väsby 1976 etablerade sig Ingenjörscentrum i området. Av övriga byggnader finns direktörsvillan (nr 2) och Sjövillan (nr 3) vid stranden bevarade. Sjövillan har bilivt tillbyggd med en länk till det intilliggande uthuset. Direktörsvillan, som ligger utanför planområdet, har flyttats från sin ursprungliga plats och står nu direkt norr om fabriksbyggnaden vid angöringsgatan. I Kulturmiljöplanen från 1993 har följande värdering gjorts: ”Bevarad bebyggelse från den, vid sidan om jästfabriken, viktigaste industrin i Sol- Förutsättningar och förändringar Beskrivning av området Natur, friluftsliv Planområdet ligger vid Norrvikens norra strand. Längs strandpromenaden vid vattnet finns uppvuxna lövträd samt en vassbård, men i övrigt är marken inom planområdet anordnad. Norrvikens västra och norra strand är av stort värde för det rörliga friluftslivet och är attraktiva rekreationsområden. Längs stranden finns idag en gångväg som leder vidare mot Bollstanäs i öster och Sollentunaholm och Norrviken i söder. 2 1 4 Kulturmiljö Inom planområdet ligger det som tidigare var Wesströms verktygsfabrik (nr 1 på bilden) som flyttade till platsen 1902. Under åren har byggnaden blivit om- och tillbyggd flera gånger och fick i stort sitt nuvarande utseende 1915. Under 1940-talet tillkom lagerlokaler i öster samt matsal och omklädningsrum i väster. När verksamheten 4 2015-08-28 Dnr 2013/0270 KS 3 Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro lentuna med stora samhällshistoriska värden.” Som åtgärdsförslag står att byggnaderna omfattas av PBL (1987:10) kap 3 §10, vilket motsvarar PBL (2010:900) kap 8 § 4. Bebyggelse Utöver de byggnader som beskrivs ovan finns inom planområdet en nyare tvåvåningsbyggnad (nr 4). Service, kollektivtrafik Närmaste busshållplats ligger vid Bollstanäsvägen ca 500 meter norrut. Närmaste pendeltågsstation finns i Rotebro ca 1 km västerut (gångvägen). Servicefunktioner finns i Rotebro centrum. +7,0 m. Översvämningsrisken är således liten. Miljökvalitetsnormer för vatten Miljökvalitetsnormer (MKN) för vattenkvalitet gäller för de vatten som utpekas som vattenförekomster, däribland Norrviken. Normerna beskriver den lägsta godtagbara miljökvaliteten som ska uppnås i sjöar och vattendrag. Den ekologiska statusen utgår från en femgradig skala där god status har klass 4. Norrviken uppnår 2015 preliminärt otillfredställande ekologisk status, klass 2. Den kemiska statusen uppnår 2015 preliminärt inte klassificeringen god kemisk status. Riskbedömningen är att miljökvalitetsnormerna inte uppnås till år 2021, varken för ekologisk eller kemisk status. (Källa: VISS 2015-03-16) Strandskydd Norrvikens östra strand omfattas av ett strandskydd på 300 m, och delar av den norra stranden har ett strandskydd på 100 m. Från bebyggelsen vid Annerovägen fram till badstranden strax öster om planområdet är strandskyddet 10 m. Idag finns inget strandskydd inom det aktuella planområdet. I samband med att en ny detaljplan tas fram åter- Grundvatten Fastigheten, liksom angränsande fastigheter i öster, angörs via Rotebergsvägen. Parkeringsplatser finns i anslutning till denna. Planområdet ligger inom yttre skyddsområde för grundvattentäkt enligt vattenlagen, och omfattas av skyddsföreskrifter meddelade av länsstyrelsen 1974-06-20. Buller Riskhänsyn ÅF-Ingemansson har gjort en bullerkartläggning över Sollentuna, daterad 2011-03-30. Enligt denna ligger de ekvivalenta ljudnivåerna från E4 mellan 60 dB(A) och 65 dB(A) för en stor del av fastigheten. Vid Sjövillan och byggnaden öster om denna ligger de ekvalenta ljudnivåerna mellan 55 dB(A) och 60 dB(A). De maximala ljudnivåerna understiger 65 dB(A) inom hela planområdet. Enligt översiktsplanen ska översvämningsrisk beaktas vid byggnation under +2,5 m. Högsta uppmätta vattenstånd i Norrviken är hittills +4,73 m. Sjövillan och den intilliggande byggnaden i öster ligger på mellan +5,0 och +5,5 m. Den stora f.d. fabriksbyggnaden ligger på mellan +6,0 m och Gator och trafik Strandskyddet upphävs inom skrafferat område 2015-08-28 Dnr 2013/0270 KS 5 Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro inträder strandskyddet varför det måste hävas med planbestämmelse. Planändringen rarna och utstickande ändbjälkarna ska behållas. Tekniska frågor Gator och trafik Ledningar Syftet med planändringen är att möjliggöra nuvarande användning av fastigheten, hotell- och vandrarhem som hittills har haft tillfälligt bygglov för sin verksamhet. Rotebergsvägen utgör idag ett servitut som belastar Ruletten 4 till förmån för Ruletten 27 och 29. Området har i detaljplanen egenskapsbestämmelsen y som säger att den ska vara tillgänglig för utfart från angränsande fastighet. Bebyggelseförslag Buller Den föreslagna detaljplanen innebär inga förändringar av bebyggelsen jämfört med dagens situation. Sjövillan, som enligt kulturmiljöplanen besitter ett visst kulturhistorisk värde, ligger i nu gällande plan på mark som inte får bebyggas. I förslaget till detaljplan ges Sjövillan en byggrätt. För verksamheter såsom vandrarhem och hotell ska säkerställas att ljudnivåerna inomhus inte överskrider de nivåer som anges i Boverkets byggregler, BBR. Kvartersmarken ges användningen R1G1J1K - hotell och vandrarhem, fordonsservice förutom drivmedelsförsäljning, industri som ej är störande för omgivningen samt kontor. Marken inom fastigheten Rotebro 4:10 ges användingen NATUR. Bebyggelsen och den yttre miljön i området ska så långt som möjligt anpassas för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga eller andra funktionsnedsättningar. Tillgänglighet Dagvatten Varsamhet Fabriksbyggnaden besitter ett visst kulturhistorisk värde varför varsamhetsbestämmelser för de karaktärsskapande delarna finns i detaplanen. Fönster ska till form, material indelning och proportioner vara lika ursprungliga. Detta gäller såväl de välvda fönstren från 1910-talet som påbyggnadens funktionalistiska fönster från 1940-talet. Fasaderna ska vara putsade i en ljus kulör något som byggnaden haft från dess tillkomst. De karaktäristiska pilast6 2015-08-28 Dnr 2013/0270 KS En effektiv dagvattenhantering är av stor vikt för att minska mängden näringsämnen och andra föroreningar till Norrviken. Dagvattnet ska omhändertas lokalt där det är tekniskt möjligt. I den omfattning det inte är möjligt ska det fördröjas och renas inom fastigheten innan det ansluts till kommunens nät. Förorenat dagvatten får inte infiltreras. Genom planområdet går VA-ledningar för vilka en ledningsrätt finns. Detta område har i detaljplanen fått bestämmelsen u - marken ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. Skanova har ledningar inom planområdet. I de områden där ledningarna finns får byggnader inte uppföras. Några av Skanovas ledningar ligger där endast uthus och garage får uppföras. Stokab och Telenor har ledningar under gångvägen i NATUR-området. Fjärrvärme finns framdraget till fastigheten. Radon Hela kommunen bedöms vara högriskområde för radon. Ny- och ombyggnation ska utformas på ett sådant sätt att gällande riktvärde inte överskrids. Administrativa frågor Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år, räknat från det datum som ändringen vinner laga kraft. Strandskydd Idag finns inget strandskydd inom planområdet, men i samband med ny detaljplan återinförs strandskyddet inom 100 m från strandkanten. Med planbestämmelse regleras därför att Norrvikens strandskydd upphävs inom fastigheten Ruletten 4, d.v.s det som i detaljplanen utgör kvartersmark. Inom det område längs Norrvikens Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro strand som i detaljplanen utgör NATUR kvarstår strandskyddet. Marken inom fastigheten Ruletten 4 är privatägd och redan ianspråktagen av bebyggelse, gator och parkering. Ett upphävande av strandskyddet bedöms därför inte medföra några negativa konsekvenser för för växt- och djurlivet i området. Möjlighet finns att inom det område där strandskyddet upphävs ta sig igenom ner till stranden. Den allemansrättsliga tillgängligheten påverkas därför inte negativt. Eftersom strandskyddet kvarstår i området närmast stranden påverkas inte den fria passagen längs stranden. Planens konsekvenser Detaljplanen bedöms inte medföra några negativa konsekvenser för natur- och kulturmiljön eftersom inga förändringar jämfört med dagens situation föreslås. Genomförandefrågor Tidplan september 2015 Samråd vintern 2015 Granskning Våren 2016 Handlingar lämnas till behörigt organ i kommunen för antagandebeslut Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Kommunen är huvudman för till planen angränsande allmän plats. Inom kvartersmarken ansvarar fastighetsägaren för genomförandet. Genomförandetid Genomförandetiden för denna ändring av detaljplanen är fem år, räknat från det datum som ändringen vinner laga kraft. Planförfarande Ansvarsfördelning, ekonomi Ett särskilt avtal som reglerar kostnaderna för planarbetet har träffats. Planarbetet bedrivs enligt plan- och bygglagens regler för normalt förfarande (PBL 2010:900). Detta eftersom planen upphäver strandskyddet som återinträder vid ny detaljplan. Eftersom planarbetet påbörjades före den 2 januari 2015 följs de bestämmelser i PBL som gällde fram till dess. Fastighetsrättsliga frågor I den södra delen av fastigheten ligger idag Rotebergsvägen och en parkeringsyta delvis inom allmän platsmark. Denna yta om 110 kvm föreslås i detaljplanen övergå till kvartermark. Organisatoriska frågor Område som föreslås övergå till kvartersmark Tekniska frågor Detaljplanen föranleder inga förändringar av ledningsdragningar. Dagvattnet ska omhändertas lokalt där det är tekniskt möjligt. I den omfattning det inte är möjligt ska det fördröjas och renas inom fastigheten innan det ansluts till kommunens nät. Förorenat dagvatten får inte infiltreras. Kommunledningskontoret Erik Isacsson Planarkitekt TENGBOM Ander Hallmén Planchef 2015-08-28 Dnr 2013/0270 KS 7
© Copyright 2024