Handling 2015 nr 11
Handling 2015 nr 11 Antagande av detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget inom stadsdelarna Tynnered och Önnered, etapp 1 Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 8 januari 2015 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget inom stadsdelarna Tynnered och Önnered, etapp 1, upprättad den 12 augusti 2014 och reviderad den 25 november 2014 antas. ---Vid behandlingen av ärendet i kommunstyrelsen antecknade representanterna från MP, S och V som yttrande en skrivelse från den 4 februari 2015. Göteborg den 4 februari 2015 Göteborgs kommunstyrelse Anneli Hulthén Malin Hagenklev 1(1) yttrande 2015-02-04 (MP) (S) (V) dpl Opaltorget För tio år sedan gavs uppdraget att upprätta detaljplan för Opaltorget. Ibland tar planärendet betydligt längre tid än vad en kan hoppas på och det är med stor glädje vi äntligen kan föreslå fullmäktige att anta planen. Opaltorget förtjänar att få en rejäl upprustning och vi, med många närboende, hoppas att torget ska bli en trygg och levande plats och en nod för handel, kollektivtrafik och socialt samspel. Vi hoppas att den kommande byggprocessen går smidigt och närvarar gärna vid första spadtaget! Tjänsteutlåtande Utfärdat 2015-01-08 Diarienummer 1433/14 Repronummer 361/14 Facknämnder Stadsutveckling Lena Risfelt Telefon 031-368 03 61 E-post: [email protected] Detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget inom stadsdelarna Tynnered och Önnered, etapp 1 Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget inom stadsdelarna Tynnered och Önnered, etapp 1, upprättad den 12 augusti 2014 och reviderad den 25 november 2014 antas Sammanfattning Detaljplanens planområde utgörs av Opaltorget, Grevegårdsvägen vid Kastanjeallén och parkområdet väster om spårvägen. Den aktuella detaljplanen som är etapp 1 omfattar centrumkvarter, bostäder, ny ändrad hållplats samt ny lokalgata med gång- och cykelbana. Planförslaget innehåller möjlighet till cirka 500 nya bostäder och 16 000 kvm lokaler. Det finns närhet till kollektivtrafikpunkter. Exploatörerna har under lång period deltagit i dialog om utformning av planområdet. Invändningar mot planen från kringboende gäller framför allt att de nya husen blir för höga, att placering i förhållande till befintlig bebyggelse påverkar boendemiljön. Länsstyrelsen bedömer att bullerfrågor som berör boende måste beaktas. Genom att avtal tecknas angående bulleråtgärder på befintliga bostäder beaktas Länsstyrelsens påpekan. Ärendet har nu översänts av byggnadsnämnden till kommunfullmäktige för antagande på grund av att planen omfattar en ny lokalgata som förbinder det utifrånmatade trafiksystemet samt ett stort antal lägenheter och lokalyta. Utbyggnaden har etappindelats. Ekonomiska konsekvenser Detaljplanen får ekonomiska konsekvenser för kommunen. Fastighetsnämndens bedömning är att utgifterna landar på ca 155 miljoner kronor. Inkomsten vid mark som säljs bedöms uppgå till ca 65 miljoner. Kretsloppsnämnden bedöms erhålla anslutningsavgifter till va-nätet om ca 2 miljoner kronor (2012 års va-taxa), exklusive mervärdesskatt. Detaljerna framkommer i bilaga 4 - ”Genomförandebeskrivning”, sid 8-9. 1 (11) Fastighetsnämnden påpekar att omvandlingen av Opaltorget är mycket angeläget ur social synvinkel men innebär negativ planekonomi. Fastighetsnämnden föreslår att planförslag inom etapp 2 därför omarbetas och får en högre exploateringsgrad för att balansera den negativa planekonomin. Trafiknämnden får kostnader för ombyggnad av de otrygga gångtunnlarna Briljantgatan/Safirgatan samt tillgänglighetsanpassning av spårvangshållplatsen Briljantgatan som i det fall detta ska genomföras behöver anslås medel för. Den föreslagna ombyggnationen spårvagnsslingan och spårvagnshållplatsen beräknas kosta ca 35 miljoner där trafiknämnden behöver förhandla med Västra Götalandsregionen om kostnader. Utbyggnad av kommunala serviceinrättningar, som exempelvis förskola, stadsdelskontor och kulturlokaler finansieras med medel som beviljas av kommunstyrelsen efter investeringsprövning. Det tillkommer kostnader för ökade driftskostnader för de planerade kommunala serviceinrättningarna. Kostnader för förvaltning och underhåll kommer också att finnas inom berörda förvaltningar och bolag i staden. Barnperspektivet För barn som bor i området finns förskoleverksamhet och grundskola i närhet till hemmen. Inom detaljplanen medges även ny förskola med 4-6 avdelningar. Närhet till befintlig park ger möjlighet till lek i närområdet. Planerade insatser för att bygga bort otrygga miljöer är positiva ur barnens synvinkel. Utformning av gång och cykelväg och tillgång till kollektivtrafik gör att de lite större barnen själva kan tryggt förflytta sig till skola och fritidsaktiviteter. Detaljplanen har konsekvenser för barn som idag bor i området då lokaler som idag används för fritidsverksamhet kommer att behöva evakueras till ersättningslokaler under byggnationsperioden. Stadsbyggnadskontoret har i detaljplaneärendet inte genomfört någon specifik barnkonsekvensanalys. Jämställdhetsperspektivet Planens utformning med närhet till barnomsorg, skolor, lokal service, handel och kollektivtrafik medverkar till att kvinnor och män på ett likvärdigtsätt kan förena omsorg om barnen, arbete och fritid. Mångfaldsperspektivet Insatserna ska riktas till att utveckla området till ett attraktivt och tryggt område för alla som bor och vistas vid och kring Opaltorget. De bostäder som planeras i området är tillgänglighetsanpassade. Nya lokaler för verksamhet och butiker i bottenplan ger en tillgänglighet att lätt nå service i närmiljön. Det planeras för en mångfald av verksamheter med olika upplåtelseformer och möjliga lokala mötesplatser. Hyra, och insatser för nyproducerade lägenheter och lokalytor är oftast höga. Den kommande prissättningen i området kommer att avgöra vilka personer och familjer som har ekonomiska möjligheter att flytta in i de nyproducerade bostäderna. Det blir också Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 2 (11) avgörande för vilka som kan hyra lokal och etablera nya butiker eller kontorslokaler i planområdet. Miljöperspektivet Etablering av ny verksamhet, butiker och nya bostäder innebär ofta en ökning av biltrafik i ett område. En lokal handel och service gör att resandet också kan minskas. Närheten till en välförsörjd kollektivtrafik ger de boende möjlighet att välja bort bilen som transportmedel och på så sätt minska sin negativa miljöpåverkan. En ny gång och cykelväg ska underlätta att välja gång och cykel som alternativ vid kortare resor. För de nya bostäderna och lokalerna finns möjlighet att ansluta till befintlig fjärrvärme. Omvärldsperspektivet Omvandlingen av Opaltorget är omfattande och kan enligt byggnadsnämnden karaktäriseras som stadsförnyelse. Det innebär att torget, från att vara ett slitet förortstorg, blir ett betydelsefullt lokalt stadsdelstorg, en mittpunkt i stadsdelen. Torget får en egen tydlig identitet präglad av modern, nyskapande arkitektur. Området vid Opaltorget utgör ett prioriterat utbyggnadsområde där Göteborgs Stads strategi för utbyggnadsplanering pekar på att torget på sikt kan utvecklas till en tyngdpunkt. Närheten till det stora serviceutbudet vid Frölunda torg kan enligt utbyggnadsplaneringen utgöra en svår konkurrens för en lokal handel. Bilaga 1 Byggnadsnämndens handlingar, protokollsutdrag och tjänsteutlåtande, § 451, 2014-11-25 Bilaga 2 Planbeskrivning Bilaga 3 Plankarta med bestämmelser Bilaga 4 Genomförandebeskrivning Bilaga 5 Illustrationsritning Bilaga 6 Utställningsutlåtande, utställning 2, etapp 1 Bilaga 7 Länsstyrelsens yttrande, utställning 2, etapp 1 Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 3 (11) Ärendet Detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget inom stadsdelarna Tynnered och Önnered, etapp 1, upprättad den 12 augusti 2014 och reviderad den 25 november 2014 har översänts till kommunfullmäktige för antagande på grund av att planen omfattar en ny lokalgata som förbinder det utifrånmatade trafiksystemet samt ett stort antal lägenheter. Utbyggnaden har etappindelats. Bakgrund Syftet med detaljplanen är en framtida omvandling av Opaltorget och dess omgivningar. Detaljplanens planområde utgörs av Opaltorget, Grevegårdsvägen vid Kastanjeallén och parkområdet väster om spårvägen. Detaljplanen, som är etapp 1, omfattar centrumkvarter, bostäder, ny ändrad hållplats samt ny lokalgata med gång- och cykelbana. Planförslaget innehåller möjlighet till cirka 500 nya bostäder och 16 000 kvm lokaler. Principillustration som visar ett exempel på möjlig utformning av bebyggelse inom hela planområdet och etappindelningen. Befintliga byggnader i grått, föreslagen ny bebyggelse illustreras i rödbrunt. Planens inriktning är en stor strukturell förändring av området. Detta ska ske genom att bland annat skapa ett attraktivt torg och nya mötesplatser, skapa en god boendemiljö med ökad närservice och att kommunikation tillgänglighetsanpassas och förstärks ur ett trygghetsperspektiv. Området kommer att utformas med syfte att öka attraktiviteten för fotgängare och cyklister. En ny lokalgata med gång och cykelbana föreslås binda Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 4 (11) samman Smaragdgatan med Opalgatan och Opaltorget för att öka torgets tillgänglighet och synlighet. Trafikkontoret planerar att under etapp 1 rusta upp hållplatsen vid Smaragdgatan som byggs om för att bli mer trafiksäker. Ytan vid hållplatsen Opaltorget byggs om så att den blir mer tillgänglighetsanpassad vid slingan. För att göra en mer omfattande upprustning av slingan kommer det att krävas ytterligare finansiering vilket planeras att kunna ingå i utbyggnadsetapp 2. Exploatörerna har under en längre period deltagit i dialog om utformningen av det planerade bostadsbeståndet där man vill bidra till att stärka områdets identitet. I dialogen ingår planering av tillgänglighetsanpassade hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter. Ny byggnation av studentbostäder och bostäder med särskild service omfattas också. Familjebostäder planerar att tillföra 130 stycken av de planerade lägenheterna som detaljplanen omfattar och dessa lägenheter kommer att byggas i de tre kvartershusen. Inom detaljplaneområdet planeras för ett nytt torgkvarter med blandat innehåll så som närservice, butiker och kontor samtliga med närhet till buss- och spårvagnshållplatserna. En enig stadsdelsnämnd tillstyrker förslaget och ser att detaljplanen kan bidra med ett värdefullt tillskott av bostäder och tillmötesgå ett sedan länge efterfrågat behov av upprustning av Opaltorget och dess närmiljö. Stadsdelsnämnden i Västra Göteborg, genom stadsdelsförvaltningen, har aktivt deltagit i inhämtandet av invånarnas behov och synpunkter på detaljplanen. Stadsdelsförvaltningen har funnits på plats vid de båda utställningarna i Opalrummet ihop med Stadsbyggnadskontoret. Stadsdelsförvaltningen har också varit med i att arrangera öppet huskvällar för att fånga synpunkter och besvara frågor. Stadsdelsnämnden lyfter vikten av att utformningen utifrån detaljplanens syfte möter samtliga invånares behov så att serviceutbud vänder sig till exempelvis studenter, äldre, funktionshindrade, unga och ett ökat antal familjer med barn som flyttar till området. Ett kulturhus har diskuterats som en tänkbar mötesplats i centrumkvarteret. I planeringen ingår också att se på möjligheten att stadsdelsförvaltningens kontor förläggs i planområdet. Utställningsutlåtande, utställning 2, etapp 1 De viktigaste synpunkterna, som inkommit under utställningen av etapp 1 är: Från boende: synpunkter om att bebyggelsen är för hög och kommer för nära befintliga bostäder och att befintlig boendemiljö påverkas. Parkeringsbolaget framförde synpunkt på att bolaget ville se fler parkeringsgarage och Stadsdelsförvaltningen har lyft frågan om pendelparkering i anslutning till kollektivtrafiken. Länsstyrelsen bedömning enligt 12 kap 1 § PBL rörande bullerfrågor som berör boende utifrån buller från ny föreslagen lokalgata, bilaga 7 - Länsstyrelsens yttrande, utställning 2, etapp 1. Fastighetsnämnden påpekar att detaljplanen ger ett större underskott på grund av höga kostnader och förhållandevis låga markpriser. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 5 (11) Efter utställning 2 har mindre justeringar av plankartan gjorts och berörda fastighetsägare har informerats om revideringen. Byggnadsnämndens bedömning är att gjorda revideringar inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget som skulle erfordra någon ny utställning av detaljplanen. Förändringarna innebär ingen negativ påverkan för befintliga boende och fastighetsägare. Beträffande Länsstyrelsens yttrande kommer avtal att tecknas angående bulleråtgärder på befintliga bostäder. Byggnadsnämnden konstaterar att det i dag finns en viss överkapacitet på p-platser i området. För utbyggnaden gäller ”Vägledning till Parkeringstal vid detaljplaner och bygglov 2011” Parkeringsplats för anställda och boende anordnas på kvartersmark och ska bevakas av respektive fastighetsägare. Boendeparkering planeras för centrumkvarter och parkhus i garage under husen. Besöksparkering till butiker och verksamhet kan anordnas på gatumark och vid torget i centrumkvarter. Planförslag inom etapp 2 föreslås omarbetas och få en högre exploateringsgrad för att balansera den negativa planekonomin för etapp 1. Övriga synpunkter har inte föranlett ändringar av förslaget. Stadsledningskontoret Stadsledningskontoret föreslår att detaljplanen antas av kommunfullmäktige. Den är i enlighet med översiktsplanen. Planförslaget omfattar ett område som utgör ett prioriterat utbyggnadsområde i linje med Göteborgs Stads strategi för utbyggnadsplanering. Detaljplanen medger en strukturell förändring av ett eftersatt område där omvandlingen är angelägen och sedan länge efterfrågad. Planen medger ett stort antal nya bostäder och boendeformer i ett kollektivtrafiknära område. Utökat antal kvm lokalyta medger ökad möjlighet till ny etablering samt att befintliga butiker och annan lokal närservice stärks. Stadsledningskontoret Lena Risfelt Jessica Granath Planeringsledare Avdelningschef Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 6 (11) Bilaga 1 Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum 2014-11-25 § 451, Dnr 0636/05 Antagande av detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget inom stadsdelarna Tynnered och Önnered (etapp 1) Ovan nämnda detaljplan inom stadsdelarna Tynnered och Önnered behandlades. Stadsbyggnadskontoret hade ingett ett utlåtande: ”Tjänsteutlåtande bil. 29 Byggnadsnämnden beslöt: att föreslå kommunfullmäktige att anta detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget, etapp 1, inom stadsdelarna Tynnered och Önnered, upprättad den 12 augusti 2014 och reviderad den 25 november 2014. Vid protokollet Agnetha Carlsson Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 7 (11) Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 8 (11) Ärendet Planområdet ligger vid Opaltorget och Grevegårdsvägen vid Kastanjeallén. Syftet med planen i denna etapp är att kunna bygga nya bostäder och ett nytt torgkvarter med blandat innehåll som butiker, kontor och bostäder nära buss- och spårvagnshållplatserna. Hållplatserna läggs intill varandra. De befintliga bostadskvarteren väster om Kastanjeallén kompletteras med nya bostäder och ett nytt bostadskvarter byggs norr om parken. Planförslaget innehåller ca 500 nya bostäder och upp till ca 16 000 kvm lokaler. I det nya bostadskvarteret kan en förskola om 4-6 avdelningar inrymmas. En ny lokalgata med gång- och cykelbana föreslås binda samman Smaragdgatan med Opalgatan och Opaltorget för att göra torget mer tillgängligt och synligt. Parken och Kastanjeallén förbättras och utvecklas med flera funktioner för alla åldrar. Detaljplanen upprättas enligt PBL (1987:10). Förslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan. Gällande detaljplaner akt nr FII 3105 och FII 4099 från 1963 anger bostäder, centrum och park. Genomförandetiden har gått ut. Planen bedöms vara av den karaktären att den skall hanteras med normalt planförfarande och antas av Kommunfullmäktige. Övrigt material i ärendet går att läsa på www.goteborg.se/planochbyggprojekt Bakgrund Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: 2005-05-31 godkännande av program för Stadsutveckling i södra Tynnered 2005-11-29 uppdrag att upprätta detaljplan 2009-10-20 uppdrag att genomföra samråd för detaljplan 2012-09-04 uppdrag att ställa ut detaljplan 2014-08-12 uppdrag att ställa ut detaljplan, Etapp 1 Efter genomförd utställning hösten 2012 beslutades att planområdet skulle delas i två etapper med spårvägen som gräns. Den nu aktuella detaljplanen avser Etapp 1 väster om spårvägen. Etappen omfattar centrumkvarteret, bostäder väster och norr om parken, hållplatserna samt den nya gatan. Program för Stadsutveckling i södra Tynnered, 0431/03 med samrådsredogörelse går att läsa på www.goteborg.se/planochbyggprojekt Stadsbyggnadskontorets bedömning Kontoret har gjort en behovsbedömning för aktuell detaljplan enligt PBL (2010:900) 4 kap. 34 § och Miljöbalken 6 kap. 11 §. Vid behovsbedömningen konstaterades att ett genomförande av planen inte innebär betydande miljöpåverkan, varför en miljöbedömning med särskild miljökonsekvensbeskrivning inte har gjorts. De kommunala nämnderna välkomnar planförslaget. Fastighetsnämnden framhåller att projektekonomin är dålig men att omvandlingen av Opaltorget är mycket angelägen ur social synvinkel. Några synpunkter kvarstår; Parkeringsbolaget hade hellre sett fler parkeringsgarage och SDF Västra Göteborg anser att en pendelparkering i anslutning till kollektivtrafiken saknas i förslaget. Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 § PBL och nu kända förhållanden att bullerfrågor som berör boendes och övrigas hälsa måste lösas på ett tillfredsställande sätt för att planen skall kunna accepteras och inte ska komma att Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 9 (11) prövas av Länsstyrelsen om den antas. Detta med anledning av höga bullernivåer för befintliga bostäder. En sakägare framför önskemål om justeringar i plankartan. Boende i området framför synpunkter på Höghuset, vilket inte ingår i denna etapp. Några yttrar sig angående oro för förlorad utsikt. Någon anser att projektet medför mer osäkerhet i föreslagen trafikmiljö och otrygghet i och med parkeringsgarage under mark. Opalrummet besöktes under de två tillfällena som kommunen fanns på plats för att sva-ra på frågor av drygt 30 personer. Flertalet har framfört positiva synpunkter och menar att de väntat länge på att byggnationen ska starta. Några har varit negativa till föreslagen förändring, främst med hänsyn till sin förändrade utsikt. Även synpunkter på hur förslaget redovisas framfördes. Kvarstående erinringar finns från sakägare, boende med flera. Följande förvaltningar, nämnder och myndigheter har kvarstående erinringar: Göteborgs Stads Parkering AB. Beträffande Länsstyrelsens yttrande så kommer ett avtal att tecknas angående bulleråtgärder på befintliga bostäder innan detaljplanen antas i kommunfullmäktige. Planförslaget har reviderats. Revideringen innebär att plangränsen justeras i två områden; längs Briljantgatan så att konflikt undviks med muren vid parkeringsplatser inom Tynnered 13:2, samt vid föreslagen lokalgata norr om Parkhuset så att gångbana möjliggörs för en trafiksäker framkomlighet till fots. Detta innebär ett ökat intrång på Tynnered 9:2. Ett Eområde för teknisk anläggning tillförs inom planområdet på mark som tidigare angivits som PARK. Revideringen innebär inte någon väsentlig ändring av förslaget. Kontoret bedömer att detaljplanen kan antas. Ekonomiska konsekvenser Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal har tecknats med intressenterna. Barnperspektivet (FN:s barnkonvention) Parken och Kastanjeallén rustas upp och omgestaltas för god överblick, trygghet och med goda mötesplatser. Här finns plats för människor i alla åldrar. Allén blir en promenad- och lekvänlig del av parken när gång- och cykelvägen flyttas ut och läggs parallellt med den nya lokalgatan. Den nya gatan som binder ihop Smaragdgatan med Opalgatan är ett positivt tillskott ur flera sociala aspekter. Utformningen av gatan och avgränsningen till parken på ett tydligt och säkert sätt är nödvändig med hänsyn till särskilt barnens hälsa och säkerhet. Jämställdhetsperspektivet Opaltorget idag är en sliten och svåröverskådlig plats. Kvällstid upplevs det av många som otryggt. En bidragande orsak är att inga bostäder finns vid torget. Blandade stadsmiljöer, som är befolkade under stora delar av dygnet kan bidra till en ökad trygghet. Dagens trånga passager vid torget ersätts med öppenhet och överblick. Gångtunnlar ersätts med korsningar i markplan. Byten mellan buss och spårvagn sker i en trygg, samlad hållplatsmiljö. Mångfaldsperspektivet I de nya byggnaderna vid torget finns plats för en mångfald av verksamheter som handel, stadsdelsservice, kontor, vård, kulturella verksamheter för alla åldrar, samlingslokaler och bostäder av olika slag, och med olika upplåtelseform. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 10 (11) Planförslaget bedöms ge en ny identitet åt området och förbättra tryggheten, tillgängligheten och attraktiviteten. Fler mötesplatser ger möjligheter till sociala aktiviteter som kan bidra till att främja integrationen i stadsdelen. Miljöperspektivet En utbyggnad kring spårvagnshållplatser är strategiskt viktig för att minska bilberoendet och för att ge underlag till en turtät och attraktiv kollektivtrafik. Opaltorget ska utvecklas till ett tryggt och levande stadsdelstorg för närservice. Fler människor ska lätt nå Opaltorget, såväl med kollektivtrafik som till fots, med cykel och bil. En grundförutsättning är att torget görs tillgängligt genom att en ny lokalgata med tillhörande gång- och cykelväg byggs ut mellan Smaragdgatan och Opalgatan och kringgärdar det nya centrumkvarteret. Omvärldsperspektivet Omvandlingen av Opaltorget är så omfattande att den kan karaktäriseras som en stadsförnyelse. Det innebär att torget, från att vara ett slitet förortstorg, blir en betydelsefull plats, en mittpunkt i stadsdelen. Torget får en egen, tydlig identitet, präglad av modern, nyskapande arkitektur. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 11 (11) Detaljplan för Centrum och Bostäder vid Opaltorget, Etapp 1 inom stadsdelarna Tynnered och Önnered i Göteborg Etapp 2 Etapp 1 Flygfoto över Opaltorget med omgivning, med etapp 1 och 2 markerat Antagandehandling november 2014 Innehållsförteckning Planhandlingar Planbeskrivning Plankarta med bestämmelser Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Utställningsutlåtande Utställningsutlåtande, utställning nr 2 Övriga handlingar Program med samrådsredogörelse Illustrationskarta Fastighetsförteckning Förteckning över samrådskrets Grundkarta Kvalitetsprogram, 2012-09-04, Norconsult AB Utredningar Trafikutredning, 2012-08-23, rev 2014-08-12, Sweco/Atkins Bullerberäkning, 2012-09-11, Akustikforum. Komplettering 2014-04-16, Akustikforum Riskanalys ombyggd vändslinga Opaltorget, 2012-06-25, COWI AB Dagvattenutredning, 2012-06-19, Norconsult AB Teknisk PM Geoteknik, 2012-08-30, ÅF-Infrastructure AB Markteknisk undersökningsrapport/geoteknik & miljö, 2012-07-06, ÅF-Infrastructure AB PM Bergteknik, 2012-07-06, Petro Team Engineering AB Vindstudie Opaltorget, 2012-08-15, rev 2013-03-15, Klimator Utredningarna omfattar etapp 1 samt etapp 2 av Detaljplan för Centrum och Bostäder vid Opaltorget. Information Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1 000 finns på Stadsbyggnadskontoret. Planhandling (FIIa 5168) Datum: 2014-08-12, rev 2014-11-25 Diarienummer: 0636/05 Sirpa Antti-Hilli Telefon: 031-368 16 09 E-post: [email protected] Detaljplan för Centrum och Bostäder vid Opaltorget, Etapp 1 inom stadsdelarna Tynnered och Önnered i Göteborg Planbeskrivning Innehåll Planens syfte ................................................................................................................. 4 Opaltorget behöver utvecklas! ................................................................................... 4 Bakgrund ...................................................................................................................... 5 Parallella arkitektuppdrag .......................................................................................... 5 Vision för Opaltorget ................................................................................................. 5 Bearbetning och detaljplan ........................................................................................ 5 Detaljplaneprocessen ................................................................................................. 5 Planeringsetapper ....................................................................................................... 5 Nytt höjdsystem ......................................................................................................... 6 Sammanfattning .......................................................................................................... 6 Nya bostäder och verksamheter ................................................................................. 6 Ny lokalgata och cykelväg gör Opaltorget lätt att nå ................................................ 8 Kastanjeallén, parken och ”Lilla Torget” .................................................................. 8 Utbyggnad .................................................................................................................. 8 Förutsättningar ............................................................................................................ 9 Läge ........................................................................................................................... 9 Areal och markägoförhållanden............................................................................... 10 Planförhållanden ...................................................................................................... 10 Mark och vegetation ................................................................................................ 12 Geotekniska förhållanden ........................................................................................ 12 Markföroreningar ..................................................................................................... 13 Markradon ................................................................................................................ 13 Dagvatten ................................................................................................................. 13 Fornlämningar .......................................................................................................... 14 Befintlig bebyggelse ................................................................................................ 14 Service ..................................................................................................................... 14 Trafik ....................................................................................................................... 15 Parkering .................................................................................................................. 15 Kollektivtrafik .......................................................................................................... 15 Störningar................................................................................................................. 15 Detaljplanens innebörd ............................................................................................. 16 Bebyggelse ............................................................................................................... 16 Friytor ...................................................................................................................... 21 Klimat ...................................................................................................................... 22 Trafik ....................................................................................................................... 22 Räddningstjänst ........................................................................................................ 25 Teknisk försörjning .................................................................................................. 25 Konsekvensbeskrivning ............................................................................................ 26 Hushållning med mark- och vattenområden mm ..................................................... 26 Behovsbedömning ................................................................................................... 26 Genomförandetid ....................................................................................................... 34 Medverkande ............................................................................................................. 34 Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(34) Handlingar Planhandlingar: • Planbeskrivning (denna handling) • Plankarta med bestämmelser • Genomförandebeskrivning • Samrådsredogörelse • Utställningsutlåtande • Utställningsutlåtande, utställning nr 2 Övriga handlingar: • Program med samrådsredogörelse • Illustrationskarta • Fastighetsförteckning • Förteckning över samrådskrets • Grundkarta • Kvalitetsprogram, 2012-09-04, Norconsult AB Utredningar: • Trafikutredning, 2012-08-23, rev 2014-08-12, Sweco/Atkins • Bullerberäkning, 2012-09-11, Akustikforum. Komplettering 2014-04-16, Akustikforum • Riskanalys ombyggd vändslinga Opaltorget, 2012-06-25, COWI AB • Dagvattenutredning, 2012-06-19, Norconsult AB • Teknisk PM Geoteknik, 2012-08-30, ÅF-Infrastructure AB • Markteknisk undersökningsrapport/geoteknik & miljö, 2012-07-06, ÅF-Infrastructure AB • Vindstudie, 2012-08-15, rev 2013-03-15, Klimator Utredningarna omfattar etapp 1 samt etapp 2 av Detaljplan för Centrum och Bostäder vid Opaltorget. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(34) Planens syfte Opaltorget behöver utvecklas! På uppdrag av Byggnadsnämnden genomförde Stadsbyggnadskontoret i början av 2000talet ett programarbete för södra Tynnered. Arbetet resulterade i ”Program för Stadsutveckling i södra Tynnered” som godkändes av Kommunfullmäktige 2005-05-31. I programmet beskrivs utgångspunkterna för en framtida omvandling av Opaltorget och dess omgivningar. Ny bebyggelse och delvis ny trafikstruktur kan förhöja kvaliteten i den fysiska miljön, men det får inte ske på bekostnad av betydelsefulla befintliga kvaliteter. Programarbetet identifierade ett antal kvaliteter, brister och behov i stadsdelen. Ett antal förändringsområden avgränsades också. De viktigaste frågorna som berörde Opaltorget och dess omgivningar, sammanfattades så här: • • • • • Opaltorget är en viktig knutpunkt för social och kommersiell service, men upplevs som oattraktivt och anonymt. Kvällstid upplevs det av många som otryggt. Torget har god kollektivtrafik, men ligger undanskymt i förhållande till omgivande huvudgator, vilket bidrar till ett dåligt underlag för butiker och annan service. Befolkningsunderlaget är vikande vilket riskerar att skapa överkapacitet i skola och förskola. Bostadsutbudet är ensidigt med stora enklaver av antingen hyresbostäder eller bostadsrättlägenheter. En stor del av bostäderna saknar tillgång till hiss. Kastanjeallén och parken är viktiga och uppskattade kvaliteter, men upplevs som dåligt underhållna och delvis förfallna. Planens inriktning är att skapa: • • • • • • Attraktivt torg och mötesplatser God boendemiljö Utveckling av befintliga kvaliteter God tillgänglighet till kommunikationer Identitetsskapande utformning Hållbar stadsutveckling Opaltorget är idag mer av en baksida än en mötesplats och stråken till torget upplevs som otrygga Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(34) Bakgrund Parallella arkitektuppdrag I ett tidigt framtaget planprogram rekommenderade kommunen att utvecklingen av området kring Opaltorget skulle bli föremål för parallella arkitektuppdrag eller arkitekttävling. Tre arkitektkontor inbjöds i juni 2006 att, inom ramen för parallella uppdrag, lämna var sitt förslag. En bedömningsgrupp bestående av bland annat ordförandena i byggnadsnämnden och fastighetsnämnden, arbetade under hösten 2006 med utvärderingen. Man beslöt dock att inte gå vidare med något av förslagen. Bedömningsgruppen efterfrågade ett nytt formspråk för att skapa identitet och markera en positiv förändring. Stadsbyggnadskontoret fick i uppgift att ta fram ett fjärde förslag. Valet föll då på arkitektkontoret PLOT (numera BIG) Köpenhamn, som levererade sitt förslag under våren 2007. Vision för Opaltorget Ambitionerna att utveckla Opaltorget och dess omgivningar har formulerats i en vision. Denna togs fram av stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret i samarbete med de utsedda exploatörerna. Visionen sammanfattades så här: ”Opaltorget med omgivningar ska utvecklas till ett attraktivt och tryggt område av hög arkitektonisk kvalitet med goda förutsättningar för boende, sociala kontakter, kultur-aktiviteter och rekreation, och goda förbindelser till staden, havet och grönområden. Opaltorget skall stärkas som stadsdelstorg för närhandel, verksamheter och service.” Bearbetning och detaljplan BIG:s utformningsförslag visade en stark arkitektonisk vilja. Det togs som utgångspunkt för en fortsatt bearbetning för att ligga till grund för en detaljplan. De företag som genom Fastighetskontoret fått markanvisning för bostadshusen öster om spårvägen (ingår i etapp 2) samt i norra delen av Kastanjeallén har anlitat BIG för denna vidare bearbetning av underlaget för planen. För Centrumkvarteret och Kvartershusen har arkitekterna Krook & Tjäder anlitats av respektive exploatör. Arbetet har bedrivits inom en projektgrupp under ledning av stadsbyggnadskontoret. Detaljplaneprocessen Planarbetet för Opaltorget inleddes i samband med det program som togs fram för stadsutveckling i södra Tynnered 2005. Detaljplanearbetet med själva torgområdet, parken, lokalgata till Skattegårdsvägen och bebyggelsen i närområdet inleddes 2007 och ett samråd kring planförslaget skedde 2009. Ett reviderat och förtydligat planförslag ställdes ut 2012 och sedan dess har förhandlingar pågått för att möjliggöra ett genomförande av förslaget. En överenskommelse nåddes sommaren 2014. Planeringsetapper Detaljplanen delas i två planeringsetapper inför antagandet. Den aktuella etappen omfattar området väster om spårvägen, nybyggnad av Centrumkvarteret, tillbyggnad av Kvartershusen och nybyggnad av Parkhuset samt Smaragdgatans utbyggnad till Opalgatan. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(34) Nytt höjdsystem I januari 2013 bytte Stadsbyggnadskontoret höjdsystem, från GH88 till RH2000. Sedan utställningen 2012 har plushöjder som är angivna i planhandlingarna justerats för att följa det nya höjdsystemet. De nya plushöjderna är därmed angivna som 10 meter lägre än tidigare angivna plushöjder. Sammanfattning I detta kapitel redovisas planförslagets innebörd i korthet. Utgångspunkten är det utformningsförslag som tagits fram i samarbete mellan stadsbyggnadskontoret, exploatörerna och deras arkitekter. Förslaget innebär en genomgripande omvandling av Opaltorget och dess närmaste omgivning. Opaltorget ska utvecklas till ett tryggt och levande stadsdelstorg för närservice. Fler människor måste lätt nå Opaltorget. En grundförutsättning är att torget görs tillgängligt genom att en ny lokalgata byggs ut mellan Smaragdgatan och Opalgatan. Torget får en egen, tydlig identitet, präglad av modern, nyskapande arkitektur. Nya bostäder och verksamheter Opaltorget – ett tryggt och levande stadsdelstorg Opaltorget omvandlas från anonymt förortstorg till ett stadsdelstorg; en viktig plats i stadsdelen. Ett nytt centrumkvarter med blandat innehåll byggs nära buss- och spårvägshållplatserna. I markplan finns livsmedelsbutik, café och småbutiker. Här finns även entréer till t.ex. stadsdelsförvaltningen, kyrkan och till vårdcentralen som kan ha sina lokaler en eller flera våningar upp. I kvarteret ryms ca 250-270 bostäder. Kvartershusen – nya bostäder längs Kastanjeallén De tre befintliga bostadskvarteren på västra sidan om Kastanjeallén kompletteras med tre Kvartershus med totalt ca 140 nya bostäder ut mot allén och parken. De nya bostäderna vänder sig mot parken och allén, vilket ökar insynen och tryggheten i parken. Här är en del av bebyggelsen lämplig för bostäder med särskild service och trygghetsbostäder. Parkhuset I norr invid Vättnedalsskolan och ”Lilla Torget”, byggs ett bostadskvarter, Parkhuset, med ca 85 lägenheter. Huset vänder sig med sina sluttande tak mot söder. I markplan kan en ny förskola med 4 till 6 avdelningar byggas. Kvarteret kopplar samman den befintliga bostadsbebyggelsen i väster och öster, och gör gångstråket mot spårvägshållplatsen vid Smaragdgatan befolkat och tryggt. Här finns det även möjlighet till viss handel som kan utgöra ett komplement till butiken på Lilla Torget. Bebyggelse i bergslänten i en senare etapp I planeringsetapp 2 kompletteras området med ytterligare bostäder på bergslänten längs Rubingatan mitt emot Opaltorget. Bebyggelsen ska länka samman Rubingatan med torget. En ny trappväg kan då förbinda Rubingatan med Opaltorget och hållplatsen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 6(34) hållplats Lilla Torget Parkhuset KvartersParken och husen Kastanjeallén parkeringsdäck ny gata hållplats parkeringsdäck Centrumkvarteret och torget Principillustration som visar ett exempel på möjlig utformning av bebyggelse inom hela planområdet och etappindelningen. Befintliga byggnader i grått, föreslagen ny bebyggelse illustreras i rödbrunt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 7(34) Ny lokalgata och cykelväg gör Opaltorget lätt att nå En ny lokalgata parallell med spårvägsspåren binder samman Smaragdgatan och Opalgatan. Gatan utformas som det nya huvudstråket från Skattegårdsvägen till Opaltorget och bedöms som helt avgörande för Opaltorgets utvecklingsmöjligheter. Opaltorget hamnar mer centralt i sin stadsdel och blir synligt och tillgängligt genom att många Tynneredsoch Näsetbor kan ”ta vägen förbi” och uträtta ärenden. Buss- och spårvagnshållplatserna läggs intill varandra och bildar en tydlig knutpunkt. Bussarna kör in mot hållplatsen och torget via Opalgatan. De kör sedan runt centrumkvarteret och ut samma väg. Infarten till Opaltorget söderifrån byggs om. Befintliga gångtunnlar vid Smaragdgatan, Briljantgatan och södra delen av Rubingatan upplevs otrygga och ersätts/kompletteras med gångpassager i markplan. Parallellt med den nya gatan och längs Smaragdgatan till Skattegårdsvägen byggs en separerad gång- och cykelbana. Den förbinder Opaltorget med stadens övergripande cykelvägnät. En ny trappväg kan i en senare etapp anläggas genom den planerade bebyggelsen i sluttningen öster om spårvägen för att förbättra kontakten mellan torget och Rubingatan och de nya bostadshusen i sluttningen. Kastanjeallén, parken och ”Lilla Torget” Parken med Kastanjeallén är en av områdets viktigaste och mest uppskattade tillgångar. Idag är parken delvis förfallen och delar av den är dåligt använda. Parken byggs om och rustas upp. Här finns plats både för aktivitet och för vila. Träden i Kastanjeallén beskärs ytterligare för att skapa genomsikt och överblick. Den blir en lugn och trygg plats för lek, promenader och socialt umgänge. Parken får karaktär av stadspark där trafiken utmed dess östra sida är ett nytt inslag. Mötet mellan parken och cykel- och biltrafiken måste formas med inriktning på överblick och säkerhet. De helt bilfria miljöerna finns kvar i de rymliga bostadsgårdarna i väster. ”Lilla Torget” med den befintliga servicebutiken och det nya bostadskvarteret, kan utvecklas till en lokal mötesplats. Ett kvalitetsprogram, som beskriver mål och ambitioner för de offentliga ytorna har utarbetats som ett komplement till planförslaget. Utbyggnad Planförslaget ska genomföras stegvis i flera etapper. Centrumkvarteret byggs ut successivt så att livsmedelsbutiken och andra viktiga funktioner kan drivas utan avbrott. Opalkyrkan, som bedriver värdefull verksamhet riktad mot barn och ungdomar, inordnas i de nybyggda lokalerna. Planbestämmelserna gör det möjligt även för kulturskolan att inrymmas i Centrumkvarteret. Den nya lokalgatan och buss- och spårvagnshållplatsen kommer att byggas ut i ett tidigt skede. Det innebär att verksamheterna i Kulturhuset måste ges ersättningslokaler redan från början. Jehovas Vittnen/Rikets sal har etablerats på nytt läge på annan plats. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 8(34) Förutsättningar Läge Planområdet består av Opaltorget och av ett område norr om detta i stadsdelarna Tynnered och Önnered i sydvästra delen av Göteborg. Fågelvägen är det ca 10 km in till Göteborgs centrum och ca 1,5 km till Frölunda Torg. Området avgränsas i söder av Opalgatan, i väster av Grevegårdsvägen, i norr av Vättnedalsskolan och i öster av spårvägen. Till planen hör också området längs Smaragdgatan och Briljantgatan fram till Skattegårdsvägen. Stadsdelen Tynnered har ca 28 000 inv. Delarna Grevegården och Kannebäck, som ligger närmast Opaltorget har ca 7 000 inv. Opaltorget ligger i sydvästra Göteborg. Planområdets utbredning markerat och etappgränsen angiven. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 9(34) Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 13 hektar och ägs till största delen av Göteborgs Stad. Övriga fastighetsägare är Familjebostäder i Göteborg AB och Stena Fastigheter Tynnered AB. Etapp 2 Etapp 1 Planområdets utbredning angiven i heldragen linje och gränsen för etapp 2 angiven med streckad linje. Planförhållanden Översiktsplan/fördjupning av översiktsplan I Översiktsplan för Göteborg, anges området som Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Bostäder, arbetsplatser, service, handel, mindre grönytor mm. Detaljplan För området gäller två detaljplaner, för vilka genomförandetiden gått ut: - FII 3105, laga kraft 1963 FII 4099, laga kraft 1993 Gällande planer syftade till att skapa en bebyggelse som var förhållandevis låg i skala och fri från genomgående trafik. Hela södra Tynnered trafikmatas utifrån och gångtunnlar byggdes för att gång- cykeltrafiken på ett ”trafiksäkert” sätt skulle separeras från bil- och spårvägstrafiken. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 10(34) Tomtindelningar som upphör att gälla i sin helhet: - akt 1480K-III-5673, fastställd 1965-03-12 inom kvarteret 8 Spiltan (Tynnered 8:1) - akt 1480K-III-5674, fastställd 1965-03-12 inom kvarteret 46 Degeln (Önnered 46:1). Tomtindelning som upphör att gälla för fastigheterna Önnered 45:9, 45:10 och 45:11: - akt 1480K-III-5620, fastställd 1964-11-03 inom kvarteret 45 Brandgropen. Tomtindelningar som upphör att gälla för del av fastighet: - akt 1480K-III-5614, fastställd 1964-11-03 inom kvarteret 7 Skördetröskan (Tynnered 7:1). - akt 1480K-III-5615, fastställd 1964-11-03 inom kvarteret 48 Bronssylen, som utgör allmän plats (del av Önnered 48:1) - akt 1480K-III-5708, fastställd 1965-06-14 inom kvarteret 9 Hästräfsan, som utgör allmän plats (del av Tynnered 9:2). Program Program för stadsutveckling i södra Tynnered, i vilket planområdet ingår, godkändes av byggnadsnämnden i maj 2005. I programmet betonas att södra Tynnered ska vara ett sammanhållet område med goda kontakter mellan de ingående delarna och att ett levande torg behövs i området. Programmet slår därför fast att Opaltorget behöver göras om i syfte att skapa ett nytt torg med tydligare stadsmässighet samt att området behöver kompletteras med ny bebyggelse. En tätare stad ger möjlighet att skapa ett hållbart samhälle genom att bättre samnyttja de gemensamma resurserna. Det ger också ett starkare underlag för skolor, förskolor och närservice. Förhoppningarna i programmet är också att en komplettering av stadsdelen tillför värden som ökad trygghet, fler tillgängliga bostäder, större valfrihet i boendet samt en höjning av kvaliteten i stadsmiljön. För utförligare beskrivning av intentionerna i programmet se Program för stadsutveckling i södra Tynnered. Karta ur ”Program för stadsutveckling i södra Tynnered” Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 11(34) Mark och vegetation Den centrala delen av planområdet utgörs av en park, vilken till stor del består av gräsytor. Genom parken löper Kastanjeallén, som är mycket tätbevuxen, men utgör ett viktigt element i parken och i hela stadsdelen. Parken har ett delvis eftersatt underhåll. Här finns en grusad bollplan, en tennisbana och hundrastgård. Parken är en del i en större grön struktur som sträcker sig från norra Tynnered genom planområdet och vidare mot Näset och naturområdet Välen. Området öster om spårvägen består av en bergslänt. Här växer blandskog med inslag av tall, olika lövträd samt buskar. Vegetationen är delvis ganska tät, vilket gör att man från Rubingatan endast har begränsad utsikt mot Kastanjeallén och parkområdet i väster. Spårvägen och nivåskillnaden skär av de båda områdena från varandra. Kastanjeallén Grönområden i och i anslutning till planområdet. Mörkgröna områden betecknar naturmark, ljusgröna områden betecknar park. Slänten mellan Rubingatan och Opaltorget Geotekniska förhållanden En geoteknisk utredning för detaljplanen har tagits fram av ÅF-Infrastructure AB. Planområdet ligger till stor del i en dalgång. Utanför planområdet i öster ligger ett bergsparti, där högsta nivån ligger på nivån +38. Området väster om bergspartiet sluttar generellt från norr till söder och är relativt flackt. I den södra delen av planområdet varierar jorddjupen till fast botten eller berg mellan ca 7-30 m. Berg i dagen förekommer i öster och jorddjupen ökar mot väster. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 12(34) Centralt i området, består jordprofilen i den översta delen 0,5-2,5 m, av fyllnadsmaterial innefattande grus, sandlera och sten. Därunder finns torrskorpelera vars mäktighet varierar mellan 0-2 m. Lokalt förekommer sandskikt under fyllnadsmaterialet och torrskorpeleran. Sandskiktet indikerar att en bäck sträckt sig inom området, som sedan blivit igenfylld. Därunder förekommer lera som lokalt är siltig. Mäktigheten varierar mellan ca 5-25 m. Leran vilar på friktionsjord vars mäktighet varierar upp till 2 m. I den norra delen av planområdet varierar jorddjupen mellan 2-10 m. Även berg i dagen förekommer lokalt. Överst har fyllnadslager påträffats med en varierande mäktighet upp till 1,5 m. Därunder finns torrskorpelera med en mäktighet av ca 0,8-2,5 m, där den lokalt är siltig. Mellan fyllnadsmaterialet och torrskorpeleran har lokalt ett sandskikt påträffats med en mäktighet av ca 0,5 m. Under Torrskorpeleran finns en siltig lera vars tjocklek varierar mellan 0-7 m. Den siltiga leran underlagras av friktionsjord med en mäktighet av ca 0,5 m. Stabiliteten inom planområdet bedöms vara fullgod. Markföroreningar En översiktlig markmiljöutredning har ingått i den geotekniska utredningen. Inom det blivande centrumkvarteret har påträffats halter av PAH-H något över Naturvårdsverkets riktvärde för Känslig Markanvändning, KM. I övrigt har inte påträffats halter som överskrider KM. Markradon Inom delar av planområdet förekommer normal- till högradonmark. Vid högradonmark bör byggnader uppföras radonsäkrat och vid normalradonmark radonskyddade. Hög radonhalt har konstaterats i befintliga fyllnadsmassor. Dagvatten I dag sker främst avledning av dagvatten från området genom avrinning från markytor via rännstensbrunnar till ledning. Det finns ett utbyggt duplikatsystem som avleder dagvatten separerat från spillvatten. Den huvudsakliga avledningsriktningen för dagvatten är idag söderut mot Välen, som är en havsvik. Välen tillhör prioriteringsklass 1 enligt Vattenplan för Göteborg. Området är betydelsefullt ur rekreations- och landskapsbildssynpunkt. Området är också en värdefull häckningsplats och rastlokal för flera fågelarter. I vattenplanen beskrivs Välen som känslig för övergödning, igenväxning och ökad föroreningsbelastning, varför rening av dagvatten ska prioriteras. Befintliga föroreningskällor inom planområdet utgörs av fordonstrafik, uppställning av fordon samt erosion av byggnadsmaterial. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 13(34) Fornlämningar I anslutning till planområdet har man under bostadsutbyggnaden på 1960-talet funnit stensättningar och gjort vissa fynd av föremål. Dessa är undersökta och borttagna från platsen. Några ytterligare kända fasta fornlämningar finns inte i planområdet. Befintlig bebyggelse Bebyggelsen kring Opaltorget har i huvudsak uppförts från 1960-talet och framåt. Under denna mycket expansiva period baserades planeringen bland annat på att stadsdelar skulle byggas upp kring s.k. grannskapsenheter. Bostadsområden skulle innehålla ett tillräckligt antal bostäder för att ge underlag för önskvärd service, skola, etc, inom rimliga gångavstånd. Idag är befolkningsunderlaget vikande. Enligt den tidens planeringsideal finns bebyggelsegrupperingar som har solbelysta uppehållsplatser för lek och utevistelse i anslutning till bostadsentréerna, och är helt avskilda från biltrafik. Bostadsbebyggelsen kring Opaltorget består av stora, enhetliga enklaver av flerbostadshus i tre till fyra våningar. Alla bostäderna längs Rubingatan är upplåtna med bostadsrätt, medan bostäderna kring Opaltorget och Kastanjeallén alla är upplåtna med hyresrätt. Några trapphus i området har kompletterats med hiss, men flertalet hus saknar hiss. Själva centrumbebyggelsen där butiker och verksamheter inryms består av ett antal byggnader med mycket olika karaktär där flera tillkommit efter hand. Butikshusen byggdes i ett tidigt skede. Opalkyrkan, Rikets sal, och Kulturhuset har tillkommit senare. Lokaler för socialförvaltningen, för vårdcentral, mm, har inrymts i provisoriska lokaler. Kannebäcksskolan ligger i anslutning till torget. Vättnedalsskolan och en förskola är belägna norr om parken. Vid gårdar till befintliga bostadshus har man med staket skapat en gräns mot parken I bostadshusen intill torget finns redan idag verksamhetslokaler i bottenvåningen Service Planområdet ligger endast ca 1-2 km från Frölunda Torg, där det finns ett mycket stort serviceutbud. Förutom livsmedelsbutiker och ett stort antal urvalsbutiker, finns här sjukhus, folktandvård och vårdcentral med upptagningsområde för större delen av planområdet. I anslutning till Frölunda torg finns även Frölunda Kulturhus med bibliotek, bad mm. I närområdet finns flera skolor och förskolor. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 14(34) Trafik Tynnered är en stadsdel med en konsekvent genomförd trafikseparering. Biltrafiken och gång- och cykeltrafiken rör sig i helt skilda system. Gatunätet är mycket storskaligt och ”utifrånmatat”, vilket innebär att stora bilfria ytor skapas. Butiker och service vid Opaltorget har på så sätt hamnat otillgängligt och inkapslat i området. Huvudsakliga trafikstråk i området för cykel respektive bil Parkering En tidigare parkeringsutredning utfördes år 2009 av Norconsult AB. Den visar att det idag finns en viss överkapacitet på p-platser i området. För bostäderna varierar beläggningsgraden mellan 49 och 83 %. För butiker och verksamheter är beläggningsgraden betydligt lägre. Kollektivtrafik Opaltorget har god tillgång till kollektivtrafik. Här vänder spårvagnslinjerna 1 och 7. Restiden till Frölunda Torg är endast ett fåtal minuter och till centrum ca 30 min. Turtätheten med spårvagn är var femte minut under högtrafik och ca var tionde minut på kvällar. Busslinje 94 går från Frölunda Torg via Näset och Önnered till Opaltorget, där den vänder. Störningar Den mest påtagliga störningskällan inom planområdet är spårvägstrafiken. Spårvagnarna bullrar när de passerar förbi, och framförallt då de ska vända i slingan, där gnisselljud uppstår. De befintliga bostäderna i planområdets västra del berörs av trafikbuller från Grevegårdsvägen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 15(34) Detaljplanens innebörd Detaljplanen innebär att en ny gata kan byggas mellan Smaragdgatan och Opalgatan så att spårvagnshållplatsen och busshållplatsen kan samlas till ett läge och tillgängligheten och tryggheten på Opaltorget ökar. Ett nytt torgkvarter med handel, kyrka, verksamheter och bostäder kan byggas. Planen ger också möjlighet till nya bostäder väster och norr om Kastanjeallén. Bostadshusen kan inrymma bostäder med särskild service, trygghetsbostäder och studentbostäder samt förskola. Parken rustas upp. Bebyggelse Centrumkvarteret Opaltorget genomgår en stor förändring när det omvandlas till ett stadsdelstorg med en ny identitet. Två byggnadskvarter som omger torget byggs där Opaltorgets butiksbyggnader och bussvändslinga ligger idag. Här ryms ca 250-270 lägenheter och ca 15 000 kvm butiker, kontor, vårdcentral, kyrka, kulturlokaler mm. En stor andel av bostäderna kommer att utgöra studentbostäder. Hpl Torg Centrumkvarterets höjd varierar inom kvarteret och kan enligt planförslaget utformas på olika sätt. Höjden kan variera mellan ca tre och åtta våningar och taket kan utformas med trappade nivåer. Höjden minskar och trappar ner mot väster så att de lägre torgbyggnaderna vetter mot sydväst och mot torget. Den norra delen av kvarteret kan utformas med en kringbyggd gård medan den södra delen kan få en upphöjd gård för de som bor eller arbetar i det kvarteret. Centrumkvarteret, utsnitt ur illustrationskartan Torget öppnar sig mot buss- och spårvagnshållplatsen och mot det befintliga bostadskvarteret i väster. På torget finns entréer till butiker, service och till bostäder, sittmöjligheter, mötesplatser, etc samt viss kundparkering. Besöksparkering till verksamheterna och butikerna i centrumkvarteret sker i markplan, dels på torget, dels som kantstensparkering längs de omgivande gatorna. Parkering för boende, anställda och övrig parkering för handel anordnas i källarplan. Detta nås via ramper som kan anordnas i kvarterets sydöstra del. Inlastning till livsmedelsbutiken sker indragen från gatan sydost om kvarteret. Inlastningsfunktionen avgränsas med skärmtak och skydd för att undvika störande buller. Parkering för boende och anställda anordnas i källarplan. Centrumkvarterets blandade innehåll ställer stora krav på flexibilitet, möjligheterna till etapputbyggnad och till samordning. Planen möjliggör en fungerande samexistens mellan bostäder, butiker, kontor och andra verksamheter. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 16(34) Vy över torget i centrumkvarteret i riktning mot höghuset i nordost. Ett exempel på hur området skulle kunna utformas, illustration av Arkitekterna Krook & Tjäder Höghuset omfattas av detaljplaneetapp 2. Vy i riktning mot norr vid den södra infarten till Opaltorget. Ett exempel på hur området skulle kunna utformas, illustration av Arkitekterna Krook & Tjäder Höghuset omfattas av detaljplaneetapp 2. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 17(34) Kvartershusen – nya bostäder längs Kastanjeallén De tre befintliga bostadskvarteren på västra sidan om Kastanjeallén kompletteras med tre ”Kvartershus” med totalt ca 140 nya bostäder ut mot allén och parken. Husen är i fem våningar med en indragen sjätte våning och bildar kringbyggda, men rymliga gårdar och en tydligare gräns mellan den privata gården och offentliga parken. Genom att anordna portar och genomgångar i de nya husen kan man få en god kontakt med angränsande gator och med parken. P Kvartershusen ges olika vinklar i förhållande till Kastanjeallén. Tanken är dels att bryta Kastanjealléns starka övergripande form och att skapa olika rum i parken. Tillfarten till husen sker via de befintliga entrégatorna. Via dessa är det även möjligt att skapa öppningar för att även fortsättningsvis ta sig in med exempelvis flyttbil och servicefordon på gårdarna. P Kvartershusen, utsnitt ur illustrationskartan Parkeringsbehovet för de nya bostäderna tillgodoses genom att de befintliga parkeringsplatserna kan effektiviseras och att parkeringsdäck kan uppföras mot Grevegårdsvägen. Vy över de nya kvartershusen sett från parken. Illustration av Arkitekterna Krook & Tjäder Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 18(34) Parkhuset I norr invid Vättnedalsskolan och ”Lilla Torget” byggs Parkhuset med ca 85 lägenheter. Huset är åtta våningar i det nordöstra hörnet och tre i det nordvästra mot ”Lilla Torget”. Dess sluttande tak, som kan utföras som gröna sedumtak, innehåller utskurna södervända terrasser och kan ses som en förlängning av parken. I markplan inryms en förskola med 4 till 6 avdelningar. En förskolegård kan anordnas inom kvarteret och denna kan ha viss del av parken som ett komplement till den egna inhägnade gården. Även verksamheter och småskalig handel möjliggörs som ett komplement till butiken på ”Lilla Torget”. Parkhuset kopplar samman den befintliga bostadsbebyggelsen i väster och öster, och gör gångstråket mot spårvägshållplatsen vid Smaragdgatan befolkat och tryggt. Parkhuset, utsnitt ur illustrationskartan Tillfarten till kvarteret sker via den nya lokalgatan i Smaragdgatans förlängning. Entréer till bostäder och förskola vetter mot en angöringsgata i norr där även besöksparkering finns. Bostadsparkering sker i källarplan med in- och utfart mot den nya lokalgatan. Vy genom parken i riktning mot parkhuset. Illustration av BIG Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 19(34) Vy mot parkhuset i riktning mot söder. Illustration av BIG Vy söderut från platsbildningen norr om parkhuset. Höghuset omfattas av detaljplaneetapp 2. Illustration av BIG Service och verksamheter En av detaljplanens främsta uppgifter är att Opaltorget ska utvecklas till ett vitalt stadsdelstorg för service och närhandel. Den nya lokalgatan genom området är en förutsättning för att detta ska kunna ske. För att forma en trygg och levande centrummiljö innehåller centrumkvarteret både butiker, verksamheter och bostäder. Butikerna ligger i markplan med entréer i huvudsak mot torget. Verksamheterna, t.ex. stadsdelsförvaltning, vårdcentral, kyrka och kontorsverksamhet, kan ha entréer i markplan och sina verksamheter en eller flera våningar upp. Hur bostäderna och de olika verksamheterna ska lokaliseras i förhållande till varandra styrs inte av detaljplanen, framtida förändringar görs möjliga. Bottenvåningarna i de befintliga kvarteren vid torget har redan idag lokaler för butiker och andra verksamheter. Dessa kan fortsatt inrymma centrumverksamheter. Opalkyrkan bedriver bland annat en social barn- och ungdomsverksamhet som har stor betydelse för Opaltorget och dess grannskap. Det är viktigt att kyrkans verksamhet kan fortsätta att bedrivas i anslutning till torget. Kyrkan inryms i det nya centrumkvarteret. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 20(34) Kulturhuset rivs när den nya lokalgatan byggs. Dess verksamhet, (café, musikskolan, mm), måste ges en ersättningslokal redan tidigt i processen. Kulturverksamheter kan inrymmas i de nya husen vid Opaltorget. I parkhusets bottenvåning lokaliseras en förskola med 4 - 6 avdelningar. I delar av kvartershusen är det lämpligt med bostäder med särskild service samt trygghetsbostäder. Jehovas vittnens lokal rivs när den nya lokalgatan byggs. Verksamheten flyttar och etableras på annan plats. Friytor Torg I mitten på centrumkvarteret ligger själva Opaltorget omgivet av centrumbyggnadernas fasader. Nya bostäder finns i centrumbyggnaderna på båda sidor om torget. Torget öppnar sig mot buss- och spårvagnshållplatsen i nordost och bostadskvarteret i sydväst. Mot torget finns entréer till butiker och verksamheter. På torget kan också bodar för försäljning av t ex fisk och grönsaker uppföras. Här finns det utrymme både för soliga caféhörnor, lek och social samvaro. Torget bildar tillsammans med omgivande trottoarer, gångoch hållplatsytor en sammanhängande miljö där gående prioriteras. I en kommande etapp kompletteras torget med bebyggelse i slänten mot öster. En ny trappväg kan i den senare etappen anläggas genom den planerade bebyggelsen i sluttningen öster om spårvägen för att förbättra kontakten mellan torget och Rubingatan och de nya bostadshusen i sluttningen. Trappvägen nås via en övergång i anslutning till hållplatsen. En del av torget upptas av en kundparkering för kvarterets butiker. Denna bör utformas så att den uppfattas som en del av torget. I planområdets norra del passerar Kastanjeallén ett litet torg, ”Lilla Torget” som med den befintliga servicebutiken och det nya bostadskvarteret med förskolan kan utvecklas till en lokal mötesplats. Dessa lokaler kan få ett komplement med nya verksamheter i parkhuset. Lek och rekreation - Parken Detaljplanen innebär att parken blir mindre till ytan, genom att en ny lokalgata med gångoch cykelbana byggs längs spårvägsspåren, och genom att de tre nya husen som sluter de u-formade kvarteren byggs. Utformningen och innehållet i parken bearbetas, kvaliteten och möjligheten för fler att använda parken ökar. Detaljplanen styr inte utformningen av parken. Ett kvalitetsprogram som beskriver kvaliteter och ambitionsnivåer för de allmänna ytorna har utarbetats parallellt med planen. Till programmet hör även en översiktlig utformningsskiss över parken. Skissen visar en serie parkrum som kan ge plats för alla åldrar, barn, ungdomar och vuxna och för både lek, aktivitet och vila. Träden i Kastanjeallén beskärs ytterligare något, för att skapa genomsikt och överblick. Allén ska bli trygg och ”promenerbar”. Den idag långa och breda asfaltsytan kan delas upp och varieras så att Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 21(34) problemen med snabb mopedkörning kan bemästras. I Parkhuset i parkens norra del föreslås en förskola. Dess uteverksamhet kan delvis kunna bedrivas i delar av parken, som ett komplement till den egna inhägnade gården. Sydväst om Opaltorget finns ett skogsområde med motionsslinga och promenadstigar. Med en ny tillfart till Opaltorget från Grevegårdsvägen, ersätts en befintlig gångtunnel med en plankorsning. Naturmiljö I en första etapp tas ingen naturmark i anspråk, redan bebyggd mark och del av parkmark bebyggs. I den kommande etappen kan i princip hela bergslänten mellan Rubingatan och spårvägen bebyggas. Bergslänten har begränsat rekreationsvärde och området har inga större naturmiljövärden. De delar av området som inte föreslås bebyggas, kommer att ingå i det nya bostadsområdets närmiljö och nyttjas för utevistelse för de boende samt som område för dagvattenfördröjning. Klimat En vindstudie för området har genomförts av Klimator 2012-08-15. Opaltorgets geografiska läge med närheten till havet gör det mycket vindutsatt. Studien visar att den planerade bebyggelsen generellt ger en förtätning som medför ett lugnare vindklimat sett över hela området. Dess oregelbundna former och vinklar har en uppbromsande effekt på vinden. I detalj leder byggnationen till en vindförstärkning på vissa platser och för andra ett mer utsatt vindläge. Rapporten analyserar olika platser ur klimatkomfortsynpunkt och säkerhetsaspekter och ger förslag och rekommendationer för att förbättra förhållandena. Särskilt området kring spårvagnshållplatsen måste i det fortsatta projekteringsarbetet detaljstuderas med hänsyn till klimatkomfort. Trafik Biltrafik En ny lokalgata med lågfartskaraktär (50/30 km/h) parallellt med spårvägen förbinder Smaragdgatan med Opalgatan. Infarten från Grevegårdsvägen till Opaltorget byggs om. Båda dessa åtgärder skapar en förbättrad tillgänglighet till torget och dess verksamheter; något som ses som avgörande för torgets utvecklingsmöjligheter. En ny centrumgata byggs mellan det nya centrumkvarteret och det befintliga bostadskvarteret i väster. Med kantstensparkering och trädplantering och med entréer till butiker och verksamheter kan denna gata bli ett vitalt tillskott i en mer stadslik centrummiljö. Från den nya lokalgatan längs spårvagnspåren angörs Vättnedalsskolan och Parkhuset via en ny lokalgata med vändplats vid ”Lilla Torget”. Längs denna möjliggörs en gångväg i norr för att skapa en säker miljö att gå i. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 22(34) Principsektion som visar den nya lokalgatan längs parken och spårvagnsspåret Principsektion som visar den nya centrumgatan mellan det nya centrumkvarteret och det befintliga bostadskvarteret i väster Gång, cykel- och mopedtrafik Idag fungerar Kastanjeallén som områdets primära gång- och cykelväg. Med utbyggnaden av en ny gång- och cykelväg längs lokalgatan och Smaragdgatan till Skattegårdsvägen kan Kastanjealléns roll tonas ner till en lokal förbindelse av parkkaraktär. En ny gångväg i parken utefter kvartershusens nya fasader förbinder kvartershusen med centrumkvarteret. Gång- och cykelvägen mellan spårvägsslingan och Kannebäcksskolan förbinder Opaltorget med ett primärt gång- och cykelstråk öster om planområdet. En trappa genom naturområdet förbinder detta stråk med Rubingatan. Sluttningen är för brant för att en gen och tillgänglig gångväg ska kunna anläggas. Mellan Opaltorget och Rubingatan planeras i detaljplaneetapp 2 en ny trappväg för att nå såväl de befintliga bostäderna som de som planeras i nästa etapp vid Rubingatan. Vid spårvagnshållplatsen Smaragdgatan ersätts en otrygg gångtunnel med en plankorsning. Även tunneln under Rubingatan i detta läge ersätts med en korsning i plan. Kollektivtrafik Opaltorget har en mycket bra kollektivtrafikförsörjning med hög turtäthet. Med en samlad hållplatsfunktion på Opaltorget, där spårvagnar och bussar stannar alldeles invid varandra, kan kollektivresandet ske både enkelt och tryggt. Vändslingan för spårvagnarna byggs om men ligger kvar i det befintliga läget. Hållplatsen utökas med ytterligare ett spår för att öka kapaciteten för kollektivtrafiken. Idag reglerar spårvagnar i kurvan. I förslaget anläggs nya regleringsplatser bakom påstigningsläget. Hållplatsområdet bör utformas som ett lokalt resecentrum med hög standard. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 23(34) Principsektion som visar den samlade hållplatsfunktionen. Till vänster i bild syns centrumkvarteret. Parkering för bil och cykel För utbyggnaden gäller Vägledning till Parkeringstal vid detaljplaner och bygglov 2011, godkänd av byggnadsnämnden 2011. Parkeringstalen bygger på Parkeringspolicy för Göteborgs Stad, antagen av Kommunfullmäktige 2009. Parkeringstalen ska användas som vägledning för att bedöma lämpligt utrymme för parkering i detaljplanering och bygglovshantering. I Vägledning till Parkeringstal vid detaljplaner och bygglov baseras parkeringstalen bland annat på bilinnehav och tillgänglighet med kollektivtrafik. Opaltorget ligger inom område med ”ganska god kollektivtrafik” och utanför området med ”god kollektivtrafik”. Gränserna för områdena kan förändras med hänsyn till utbyggnad av arbetsplatser, ändrat bilinnehav och effekten av trängselavgifter och utökad kollektivtrafik. Följande parkeringstal gäller som utgångspunkt för detaljplanen för Centrum och bostäder vid Opaltorget: Bostäder flerbostadshus 7,2 + 1 besöksplats = 8,2 bilplatser/1000 m2 1 cykelplats/invånare i förråd + 0,6 cykelplatser/lgh vid entré I bygglovsskedet bedöms bilplatsbehovet efter lägenhetsantalet. För till exempel studentbostäder och bostäder med särskild service bör parkeringsbehovet bedömas genom en särskild parkeringsutredning i bygglovsskedet. Handel livsmedel 20 + 10 bilplatser/1000 m2 + max 2,5 bilplatser för sysselsatta Övrig handel 20 + max 2,5 bilplatser för sysselsatta 9 cykelplatser/1000 m2 + 2 cykelplatser för sysselsatta Kontor 8 (max) + 0,8 besöksplatser = 8,8 bilplatser/1000 m2 7+1 (besök) cykelplatser/1000 m2 Förskola 7 besöksplatser/1000 m2 + max 4 bilplatser för sysselsatta 20-30 cykelplatser/1000 m2 En tidigare parkeringsutredning visar att det idag finns en viss överkapacitet på parkeringsplatser i området. Beläggningsgraden för bostadsparkeringar varierar mellan 49 och 83 %. För verksamheter och butiker är beläggningsgraden betydligt lägre. Generellt sett ska parkering för anställda och för boende anordnas på kvartersmark. Besöksparkering till butiker och verksamheter kan anordnas på gatumark och på torget i centrumkvarteret. En viktig konkurrensfaktor för stadsdelstorget är att det måste upplevas som enkelt att nå för att uträtta ärenden. Detta är en av närtorgets fördelar framför Frölunda Torg. På torget och på de omgivande centrumgatorna finns utrymme för ett femtiotal korttidsplatser. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 24(34) Boendeparkering i centrumkvarteret planeras i garage under husen. Detta gäller också parkhuset. Plats för besöksparkering för parkhuset finns vid entréerna mot nordväst. Parkering för kvartershusen samordnas med den befintliga parkeringen utefter Grevegårdsvägen. Planen möjliggör utbyggnad av p-däck vid befintliga parkeringar. Cykelparkering för tillkommande bostäder och verksamheter ordnas inom respektive kvarter i förråd och vid entréer i enlighet med parkeringstalen ovan. Behovet av allmän cykelparkering tillgodoses på de offentliga platserna; vid torget och vid buss- och spårvägshållplatserna. Söder om hållplatsen vid torget planeras en samlad cykelparkering som kan förses med tak. Räddningstjänst Körvägar och tillgänglighet för Räddningstjänstens fordon måste beaktas och bevakas i bygglovprövningen. Brandvattenförsörjningen anordnas med maximalt 150 meters mellanrum, områdestyp enligt tabell 2.3 i VAV P83. Teknisk försörjning Planområdet ligger inom en del av staden där teknisk försörjning i form av vatten, avlopp, dagvatten, el-, tele, och fjärrvärmesystem, etc, redan finns utbyggt och där system för avfallshantering och återvinning finns etablerade. Vatten och avlopp Allmänna dricks-, spill- och dagvattenledningar finns utbyggda inom området. Den planerade bebyggelsen vid Opaltorget och delar av den planerade tillbyggnationen av kvartershusen hamnar i konflikt med befintliga VA-ledningar som behöver flyttas. Dagvatten En dagvattenutredning har tagits fram av Norconsult AB, 2012-06-19, för att klargöra dagvattenförhållandena inom planområdet samt för att ge förslag på dagvattenlösningar. Detaljplanen kommer att innebära att andelen hårdgjorda ytor inom planområdet kommer att öka, vilket får till följd ökad ytavrinning, pga minskade infiltrationsmöjligheter. Lokalt omhändertagande av dagvatten ska alltid eftersträvas. Dock är planområdet redan idag hårt exploaterat och utrymme för LOD är därför begränsat. Vidare innebär delvis täta jordlager, närhet till berg och planering av underjordiska garage en begränsning av möjligheten till fullständigt LOD. Dagvatten bör istället renas och fördröjas lokalt före avledning till recipient via kommunalt dagvattenledningsnät. Rening av dagvatten från trafikerade ytor inom planområdet bör prioriteras med beaktande av recipienten Välens känslighet för ökad föroreningsbelastning. Behovet av rening av övrigt dagvatten är begränsat. Kretslopp och Vattens krav på fördröjningsvolym motsvarande 10 mm regn på hårdgjorda ytor ska eftersträvas. Föreslagen dagvattenhantering kan delas upp i två alternativ där grundalternativet består av fördröjning och rening av vägdagvatten i makadamdiken. Då trafikbelastningen förväntas öka i området, är det osäkert om tillräcklig rening uppnås med endast makadamdiken. Genom komplettering av grundförslaget med t ex brunnsfilter samt översilningsytor bedöms påverkan på recipienten inte öka från befintliga förhållanden. Dagvatten från parkeringsytor och busshållplatser kan innehålla olja och oljeavskiljning kan vara bli aktuellt. Garage, större än 50 kvm med golvavlopp, ska enligt Gryaabs riktlinjer förses med oljeavskiljare. Dagvattenutredningen ger förslag på dagvattenlösningar för både allmänplatsmark (vägområden och parkmark) och för kvartersmark. I samband med projekteGöteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 25(34) ringen av de olika kvarteren, gatorna och parken, får utformningen av dagvattenhanteringen studeras närmare. Uppvärmning Det finns möjlighet att ansluta den nya bebyggelsen till fjärrvärme. Avfall Befintlig återvinningsstation i Kastanjeallén behöver flyttas, då stråket genom parken efter ombyggnad inte längre kommer att vara körbart. Ett nytt läge för stationen föreslås i anslutning till hållplatsen och torget där den blir lättåtkomlig för såväl fotgängare, bilar och hämtningsfordon. Grundläggning Alla planerade byggnader väster om befintlig spårväg bör pålas. De befintliga bostadshus som ska byggas till (Kvartershusen) och Centrumkvarteret rekommenderas grundläggas via spetsburna pålar. Vid vibrationsalstrande verksamhet så som sprängnings-, pålnings- och schaktningsarbeten etc. bör en riskanalys upprättas där närliggande bebyggelses känslighet för markvibrationer utreds. Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden mm Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 § förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan, Översiktsplan för Göteborg. Behovsbedömning Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Kommunens bedömning är att området från allmän synpunkt är lämpligt för en utbyggnad av bostäder och gator samt en upprustning av centrum kring Opaltorget. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 5 kap. 18 §, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Den aktuella planen innebär att delar av befintlig bebyggelse kring Opaltorget rivs och ersätts med ny, att en ny väg till torget byggs längs med spårvagnsspåren som ger ökad tillgänglighet till torget och att tre befintliga bostadskvarter väster om Kastanjeallén kompletteras med nya bostäder. Syftet med planen är att få ett attraktivt torg med förbättrat utbud och ökad säkerhet samtidigt som området förtätas. Aktuellt område består idag främst av grönytor, grusade lek- och idrottsytor, bebyggelse och hårdgjorda ytor. Området bedöms inte hysa några höga naturvärden. Kastanjeallén med omgivande lek- och Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 26(34) idrottsytor hyser ett lokalt värde som rekreationsområde för närboende. Planerade åtgärder medför att delar av befintliga grönytor och grusade lekytor tas i anspråk, men ingreppen bedöms inte ge upphov till någon betydande miljöpåverkan. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningarna att ett genomförande av detaljplanen: • Bedöms inte på ett negativt sätt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål • Bedöms inte ge upphov till en stor miljöpåverkan på biologisk mångfald, naturmiljö, landskap, friluftsliv, fornlämningar, vatten etc. Utbyggnaden tar i anspråk bebyggd mark och grönytor utan några högre natur- och rekreationsvärden • Bedöms inte ge upphov till risker för människors hälsa eller för miljön • Bidrar inte till att några miljökvalitetsnormer överskrids • Påverkar inte några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex Natura 2000, riksintressen eller naturreservat Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplan för Göteborg, samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen i september 2009. Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens konsekvenser. Ekologi Planförslaget innebär att en utbyggnad sker där till stor del befintliga investeringar i vägar och tekniska system kan utnyttjas. De kommer även att kompletteras. Planförslaget innebär en förtätning med bostäder i ett område med mycket god kollektivtrafik. Planförslaget möjliggör utbyggnad av energieffektiva hus. I markanvisningsavtalet med exploatörerna ingår krav på miljöanpassat byggande som gäller såväl bostäder som lokaler. Stadsbild och landskapsbild Idag är Opaltorget en anonym plats i Tynnered. Den ligger avsides i förhållande till omgivande trafikleder. Den som reser hit med buss och bil möter baksidan på butiksbyggnaderna. Ingenting markerar torgets betydelse som viktig plats i stadsdelen. Butiksbyggnadernas mycket enkla karaktär tillsammans med ett eftersatt underhåll av torgytor, bänkar och grönska, ger ett slitet intryck. Den centrala torgytan består av en liten triangulär plats mellan butikshusens gavlar. Långsidorna med flera entréer vänder sig från varandra. Omvandlingen av Opaltorget är så omfattande att den kan karaktäriseras som en stadsförnyelse. Det innebär att torget, från att vara ett slitet förortstorg, blir en betydelsefull plats, en mittpunkt i stadsdelen. Den nya lokalgatan gör Opaltorget lätt tillgängligt och mer centralt placerat. Utformningsförslaget i sin helhet skapar en tydlig identitet för torget och för hela området. Projektet har formats med ett gemensamt tema kring Kastanjeallén, den gröna parken och dalen. På samma sätt som förortstorget blir ett stadsdelstorg, blir den helt bilfria förortsparken en stadspark med lokal biltrafik längs ena sidan. De helt bilfria miljöerna finns kvar i de rymliga bostadsgårdarna i västra delen av planområdet. I en senare detaljplaneetapp markeras Opaltorget ytterligare som en betydelsefull plats i staden med ny bostadsbebyggelse i bergslänten. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 27(34) Parkhuset invid Vättnedalsskolan spelar också med i temat kring dalen. Det kan formas med sluttande grönt tak, som kan ses som en fortsättning av parken. På taket är det möjligt att skapa terrasser som vänder sig mot söder. Centrumkvarteret får en ny egen karaktär där bostäder tillsammans med butiker, kontor, kulturlokaler och andra verksamheter omger torget. Torgets läge och utformning skapar en visuell kontakt från det befintliga kvarteret i väster, över torget, mot hållplatserna och det höga huset (som ingår i etapp 2). Från Opalgatan i söder möter man de lägre delarna av centrumkvarteret där entréer till stadsdelskontor och bostäder kan finnas. Centrumkvarterets norra fasad bildar gräns mot parkrummet, de östra fasaderna vetter mot hållplatsen. Samtidigt som utformningsförslaget har formats kring ett gemensamt tema, består det av självständiga delar. Genomförandemässigt och gestaltningsmässigt måste utbyggnaden kunna ske så att varje kvarter känns som en färdig och väl fungerande miljö. Kulturmiljö Ingen bebyggelse eller miljö som bedöms som kulturhistoriskt värdefull finns inom området. Inga kända fasta fornlämningar finns inom området. Naturmiljö Enligt utförd naturvärdesbedömning och enligt genomförd behovsbedömning hyser området inga högre naturvärden. Trafikbuller och risker En trafikbullerutredning har genomförts av Akustikforum, 2012-09-11. Bullerutredningen visar att i dagsläget överskrids gällande riktvärden för ekvivalenta ljudnivåer på fasader som vetter mot Grevegårdsvägen och på några av gavlarna mot Briljantgatan. Planförslaget med ny bebyggelse och ny trafiklösning leder till överskridanden främst av gällande riktvärden för maximala ljudnivåer, men även de ekvivalenta ljudnivåerna påverkas. Vid alla fasader vid centrumkvarteret, som vetter mot den nya gatan överskrider den maximala ljudnivån från tung trafik 70 dBA. Den nya vägen innebär även att gällande riktvärden för maximala ljudnivåer överskrids för befintliga bostäder närmast centrumkvarteret. För både centrumkvarteret och befintliga bostäder gäller att det finns möjlighet till skyddade uteplatser på innergårdar. På centrumkvarteret kan även delar av takytorna nyttjas som bullerskyddade terrasser. Även riktvärden för ekvivalenta ljudnivåer överskrids för befintliga bostäder närmast centrumkvarteret och på en fasad av centrumkvarteret. För centrumkvarteret gäller generellt att planen möjliggör en flexibel användning, vilket bedöms fördelaktigt för att kunna hantera bullersituationen, då lokaler kan lokaliseras till de delar av kvarteret där inte bostäder är lämpliga. En komplettering gjordes av utredningen 2014-04-16, efter att trafikförslaget och rampernas placering förändrats kring Centrumkvarterets södra del. De planerade gatorna hamnar närmre två befintliga byggnader och då en inbyggnad av ramperna möjliggörs i sydost så skapas en fasad närmre befintlig bebyggelse. Den ekvivalenta ljudnivån (55dBA) överskrids vid fasad i uppskattningsvis två bostadsrum. Den nya vägdragningen orsakar maxnivåer över 70 dBA vid befintliga balkonger på båda av de kringliggande befintliga bostadshusen. Åtgärder på befintliga fasader kan därför behövas för att inomhusmiljön inte ska försämras. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 28(34) Översiktskarta med områden markerade där bullerskyddade uteplatser kan anordnas på innergårdar, balkonger, takterrasser eller avskärmade uteplatser. Norr till vänster i bild. Olycksrisker i samband med spårvagnstrafiken har utretts av COWI, Riskanalys ombyggd vändslinga Opaltorget, 2012-06-25. I analysen identifieras orsaker och förhållanden som kan leda till påverkan på trafiksäkerheten i samband med ombyggnad av vändslinga och hållplats. Lämpliga skyddsåtgärder eller förändringar föreslås i rapporten vilket kommer att följas upp av trafikkontoret. Om dessa krav efterlevs så bedöms det i analysen att en säkerhetsnivå motsvarande dagens går att uppnå. Sol- och skuggstudie En sol- och skuggstudie har genomförts för att visa konsekvenserna av den föreslagna bebyggelsens skuggning. Solförhållandena för befintliga byggnader påverkas inte efter att den kompletterande bebyggelsen är uppförd. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 29(34) Sol- och skuggstudie, 21 mars kl 9 och 12 Sol- och skuggstudie, 21 mars kl 15 och 17 Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 30(34) Sol- och skuggstudie, 21 juni kl 9 och 12 Sol- och skuggstudie, 21 juni kl 15 och 17 Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 31(34) Sociala konsekvenser Opaltorget idag är en sliten och svåröverskådlig plats. Det eftersatta underhållet berättar att torget inte är viktigt. På torget och i dess närhet finns ett ganska stort utbud av service och verksamheter. Eftersom verksamheterna ligger utspridda, bildar de inte en samlad torgmiljö med goda mötesplatser. Dagtid rör sig och vistas ganska mycket folk på torget. Kvällstid upplevs det dock av många som otryggt. En bidragande orsak är att inga bostäder finns vid torget. Den som reser kollektivt och ska byta mellan buss och spårvagn måste passera den trånga passagen mellan de två butiksbyggnaderna, vilket många upplever som obehagligt. Sammantaget kan man säga ett Opaltorget inte alls är den trygga och attraktiva sociala mötesplats som det skulle kunna vara. Kastanjeallén idag är ett uppskattat gångstråk genom parken och ett positivt begrepp i stadsdelen. Den breda asfalterade gångvägen och den delvis igenvuxna allén upplevs dock av många som otrygg, dels på grund av snabb mopedtrafik, dels på grund av dålig, delvis inväxt, belysning. Parken längs allén är också uppskattad, men dåligt utnyttjad och skött. Här finns dock väl fungerande delar och verksamheter, som t.ex. öppen förskola och en föreningsdriven hundrastgård. Norr om Vättnedalsskolan har en ny näridrottsplats just anlagts. Området kring Opaltorget är uppdelat i stora enklaver av bostäder med ensartad upplåtelseform. Kvarteren nere vid torget och längs Kastanjeallén innehåller enbart hyreslägenheter. Uppe på berget vid Rubingatan finns endast bostadsrätter. På grund av nivåskillnaden och spårvägens barriäreffekt, har detta område mycket dålig tillgänglighet till torget. Många boende i området är engagerade i föreningsliv och aktiviteter för alla åldrar, inte minst barn och ungdomar. Kulturskolan har en omfattande verksamhet för barn och unga från förskoleåldern till gymnasieelever. Under samrådstiden har stadsdelsförvaltningen i samarbete med stadsbyggnadskontoret ordnat workshops och diskussioner med barn och unga, äldre, verksamma i området m fl. En projektgrupp i stadens S2020-projekt har följt planarbetet. Sociala konsekvenser och barnkonsekvenser har analyserats i samtal med företrädare för stadsdelsförvaltningen, Tryggare mänskligare Göteborg och S2020. Omvandlingen innebär att Opaltorget blir ett stadsdelstorg; en central mötesplats. Målet är att skapa en vital och trygg fysisk och social miljö där människor kan uträtta ärenden, sitta ner, träffa andra, bara passera över, osv. Medlen är ett lättillgängligt omslutande torg, en välordnad kollektivtrafik, fler boende, blandade upplåtelseformer, fler verksamheter och större täthet, kombinerat med goda mötesplatser. I de nya byggnaderna vid torget finns plats för en mångfald av verksamheter som handel, stadsdelsservice, kontor, vård, kulturella verksamheter för alla åldrar, samlingslokaler och bostäder av olika slag. Blandade stadsmiljöer, som är befolkade under stora delar av dygnet bidrar till en ökad trygghet. Funktioner som genererar människor i rörelse under stora delar av dygnet bidrar till detta. Detta är motivet till att centrumkvarteret har getts ett blandat innehåll med butiker, kontor och bostäder. Utformning av byggnader och platser, placering av entréer, utformningen av parkeringsgarage, etc, ska ske på ett sätt som främjar en trygg miljö. Förslaget innebär att dagens trånga passager vid torget ersätts med öppenhet och överblick. Gångtunnlar vid Opalgatan, vid infarten till torget, samt vid spårvägshållplatsen Smaragdgatan, ersätts med korsningar i markplan. Byten mellan buss och spårvagn sker i en trygg, samlad hållplatsmiljö. Centrumkvarteret har bostadsfasader och entréer mot hållplatsen, torget gatorna och parken. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 32(34) Parken och Kastanjeallén rustas upp och omgestaltas för god överblick, trygghet och med goda mötesplatser. Här finns plats för människor i alla åldrar. Allén blir en promenadoch lekvänlig del av parken när gång- och cykelvägen flyttas ut och läggs parallellt med den nya lokalgatan. De tre Kvartershusen skapar inblick i parken från ett hundratal nya lägenheter. Kvartershusens gårdar kan ha passager till Kastanjeallén. Parkhuset fungerar på samma sätt i förhållande till vägen mellan ”Lilla Torget” och hållplatsen vid Smaragdgatan. De nya bostäderna i Parkhuset, Kvartershusen och Centrumkvarteret får tillgång till bostadsgårdar i anslutning till entréerna. Förskolan får en egen mindre gård närmast Parkhuset och får samordna det övriga behovet i parken. De boende samt verksamma i det södra kvarteret i centrum kan utnyttja en gemensam gård över plan två. Den nya gatan som binder ihop Smaragdgatan med Opalgatan är ett positivt tillskott ur flera sociala aspekter. Utformningen av gatan och avgränsningen till parken på ett tydligt och säkert sätt är nödvändig med hänsyn till särskilt barnens hälsa och säkerhet. Sammantaget bedöms planförslaget ge en ny identitet åt området och förbättra tryggheten, tillgängligheten och attraktiviteten. Fler mötesplatser ger möjligheter till sociala aktiviteter som kan bidra till att främja integrationen i stadsdelen. Ekonomiska konsekvenser Opaltorget idag, liksom hela Tynnered är resultatet av ett planeringsideal som gällde för fyrtio till femtio år sedan. Då ville man konsekvent skilja olika trafikslag åt för att skydda stora områden från biltrafik. Eftersom handelsstrukturen var betydligt mer småskalig, kunde stadsdelstorg placeras inkapslat i trafikstrukturen med endast de boende inom gångavstånd som kundunderlag. Idag har handeln på Opaltorget uppenbara problem. På torget och i dess närhet finns en ganska god servicenivå och nya butiker och verksamheter med attraktionskraft inom ett större område har flyttat in. Underlaget är dock vikande. Butikslokaler står delvis tomma. Torget upplevs som oattraktivt. Den ensartade bostadsstrukturen bidrar till detta. Förnyelsen omvandlar Opaltorget till ett stadsdelstorg. En betydelsefull plats där butiker och verksamheter, entréer, mötesplatser, caféer, etc bildar en överblickbar, attraktiv helhet. Underlaget för butiker och verksamheter ökar och blir mer varierat. Fler människor når torget via den nya lokalgatan. Bostäderna tillför nya invånare. Hyresrättsbostäderna blandas med nya bostadsrätter. Torgets och stadsdelens status ökar. Torget och stadsdelen ska ges möjligheter att utvecklas på lång sikt. En förutsättning för detta är en framgångsrik handel. Köpvanor och handelns struktur utvecklas kontinuerligt. Detaljplanen ger möjligheter till flexibilitet och förändringar över tid. Genom att bygga fler bostäder i området och möjliggöra att fler kan flytta hit så kan man nyttja redan gjorda investeringar på ett bättre sätt. Fler boende i området ger ökat underlag till befintlig service, kollektivtrafik och skolor. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 33(34) Genomförandetid Genomförandetiden utgår 5 år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Medverkande Detaljplanen har upprättats av stadsbyggnadskontoret i samarbete med Norconsult AB. Birgitta Lööf Planchef Malin Häggdahl Planarkitekt Sirpa Antti-Hilli Konsultsamordnare Sofia Larsson Arkitekt, Norconsult AB Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 34(34) Planhandling Exploateringsavdelningen Datum: 2014-08-12, rev 2014-11-25 FN Diarienummer: 0667/05 BN Diarienummer: 0636/05 Plannummer: (FIIa 5168) Christian Schiötz Telefon: 031-368 10 60 E-post: [email protected] Detaljplan för Centrum och Bostäder vid Opaltorget, Etapp 1 inom stadsdelarna Tynnered och Önnered i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Tidigare har planförslaget omfattat även förslag till bebyggelse öster om spårvägen i slänten upp mot Rubingatan. Avsikten är att en separat detaljplan ska upprättas för denna ”etapp 2”. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Godkännande Antagande Laga kraft 4 kv. 2014 1 kv. 2015 2 kv. 2015, under förutsättning att detaljplanen inte överklagas Detaljplanen ska genomföras etappvis under en tid av flera år. Både byggande av infrastruktur och byggnader kommer att etappindelas. Hur den etappvisa utbyggnaden ska ske kommer att utredas under projekteringskedet. Även marknadsförutsättningarna kommer att påverka etappindelningen och utbyggnadstakten. Kommunen och de berörda byggherrarna har dock diskuterat följande preliminära etappindelning och utbyggnadsordning: Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(9) A. Centrumkvarteret och ny hållplats. Detta är den logistiskt mest komplicerade etappen och den behöver göras i deletapper. Etappen omfattar evakuering av Rikets Sal, byggande av ny lokalgata, flyttning av befintliga ledningar för VA, el m.m., ny hållplats för buss och spårvagn, omlokalisering av befintliga butiker m.m., tillfälliga lokaler, evakuering av Opalkyrkan, vårdcentralen samt kulturhuset. Målsättningen är att de viktigaste funktionerna: livsmedelsbutik, vårdcentral, kollektivtrafik m.m ska kunna fungera utan avbrott. B. Kvartershusen längs Kastanjeallén C. Parkhuset D. Parken. Etappindelningen är endast preliminär och kan komma att förändras flera gånger beroende på marknadsläget för bostäder m.m. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Markägoförhållanden, markanvisning m.m. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Merparten av marken inom planområdet ägs av Göteborgs Stad. Väster om Kastanjeallén ägs viss mark av Familjebostäder AB. Längs Briljantgatan och Smaragdgatan berörs viss mark som ägs av Stena Fastigheter Tynnered AB. En del av den kommunägda marken är upplåten med tomträtt. Detta berör Opalkyrkan (fastigheten Önnered 45:10). Göteborgs Stad (genom fastighetskontoret) äger de två butiksbyggnaderna vid Opaltorget. Konsekvenserna för lokalhyresgäster och arrendatorer framgår nedan under rubriken ”Arrendatorer och lokalhyresgäster”. Kommunens fastighetsnämnd har beslutat om en s.k. markanvisning till fyra byggintressenter som avser bygga bostäder samt en byggintressent som avser bygga centrumfastigheten med lokaler och bostäder. Markanvisningen skedde innan en delning av detaljplanen beslutades. Det nybildade bolaget Opaltorget Förvaltning AB (OFAB) avser bygga och förvalta centrumdelen med butiker, kontor och bostäder m.m. Stadsdelsnämnden för Västra Göteborg har fattat ett principbeslut om att förlägga sitt stadsdelskontor till Opaltorgets centrumdel. De fyra bostadsintressenterna är HSB Göteborg, AF Projektutveckling AB, Veidekke Bostad AB och Familjebostäder i Göteborg AB. När nu detaljplanen delas och en bebyggelse öster om spårvägen inte ingår i denna detaljplan ska markanvisningarna för bostadsbebyggelse behandlas på nytt. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(9) En markanvisning innebär att en byggintressent (eller en grupp byggintressenter) under en begränsad tid får en ensamrätt att förhandla med kommunen om villkoren för att utveckla och köpa ett markområde för bebyggelse. Om kommunen godkänner det förslag som utvecklas är avsikten att byggintressenterna ska förvärva marken för ett marknadsmässigt pris när detaljplanen vunnit laga kraft. Avsikten med markanvisningen är att merparten av bostäderna ska upplåtas med bostadsrätt. Familjebostäder bygger dock hyresrätter. OFAB avser bygga dels bostadsrätter, dels studentbostäder som ska blockförhyras till SGS Studentbostäder som upplåter dem med hyresrätt. Huvudmannaskap, allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Allmän plats inom området är gator, park, gång- och cykelvägar samt område för spårtrafik. Anläggningar inom kvartersmark Samtliga anläggningar inom kvartersmark ska byggas av de framtida fastighetsägarna. Torgytan i centrumkvarteret ligger på kvartersmark och skall förvaltas av OFAB. Anläggningar utanför planområdet Även utanför planområdet måste vissa trafikområden byggas eller förbättras. Vissa ytor på Grevegårdsvägen och Opalgatan måste iordningställas. Dessa åtgärder bekostas och ombesörjs av kommunen. De är allmän plats i den detaljplan som sedan tidigare gäller. Avtal Kommunen och byggintressenterna Mellan kommunen OFAB har träffats ett genomförandeavtal som reglerar marköverlåtelse, tillfälligt torg samt kommande samarbete vid utbyggnad m.m. Avtalet ska kompletteras med en överlåtelse av torgytan. Avtal med Familjebostäder AB ska träffas innan detaljplanen antas och ska reglera bulleråtgärder och finansiering av detta. Ytterligare ett avtal ska träffas med Familjebostäder. Detta avtal kan träffas efter planantagandet och ska reglera avstående av mark till allmän plats, gatukostnader, utbyggnad av allmän plats samt markbyte avseende kvartersmark. Avtal med övriga byggintressenter behöver inte träffas förrän detaljplanen vunnit laga kraft. Kommunen och kyrkorna Mellan kommunen och församlingen Jehovas Vittnen har ett avtal om inlösen av byggnaden (Rikets sal) och ett förtidas upphörande av tomträtt träffats. Byggnaden ska rivas av kommunen. Församlingen har erhållit en ny tomträttsupplåtelse vid Frölundamotet och ekonomisk kompensation. Med frikyrkoförsamlingen Opalkyrkan har ett avtalsförslag upprättats om en inlösen av tomträtten och byggnaden. Församlingen får enligt avtalsförslaget en ersättningstomt i centrumkvarteret samt ekonomisk kompensation. Byggnaden ska rivas. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(9) Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats, inlösen För att kunna bygga gator, torg samt gång- och cykelvägar krävs att kommunen löser in vissa markområden eller vissa rättigheter (i detta fall tomträtt). Plan- och bygglagen ger kommunen en rätt och en skyldighet att lösa in marken eller rättigheten. Följande privatägda fastigheter är i detaljplanen, helt eller delvis, utlagda som allmän plats och behöver helt eller delvis lösas in: Önnered 45:1 och 48:1, del av fastigheterna. Ägs av Familjebostäder. Se rubriken avtal ovan. Önnered 45:10, är upplåten med tomträtt till Opalkyrkan, se rubriken avtal ovan. Fastigheten Tynnered 13:2, ägd av Stena Fastigheter Tynnered AB, kommer att beröras av ett intrång då lokalagta (gata, cykelbana mm) byggs ut längs Briljantgatan och Smaragdgatan. Intrånget bedöms dock inte påverka några funktioner eller anläggningar (parkeringsytor eller liknande) inom fastigheten. Följande kommunägda fastigheter berörs delvis av allmän plats och kommer att få en ändrad fastighetsindelning: Tynnered 8:1 (tomträtt), Tynnered 9:2, Önnered 45:9 (tomträtt) och Önnered 45:11. Aktuella områden kommer att, genom fastighetsreglering, överföras till lämpliga kommunala fastigheter. Villkoren kring detta avses regleras i överenskommelser mellan kommunen och berörda fastighetsägare/tomträttshavare. Kan en överenskommelse inte träffas bestäms ersättningen i en lantmäteriförrättning. Arrendatorer, lokalhyresgäster och kommmunala verksamheter Följande arrendeupplåtelser finns inom planområdet: En transformatorstation som ägs av Göteborg Energi AB Gatuköket/kiosken vid Opaltorget. Uteserveringsytan utanför Opalgrillen. Vårdcentralens temporära lokaler Parkeringsbolaget arrenderar ett område vid bussvändslingan för parkering Transformatorstationen ges möjlighet att ligga kvar tills den inte längre behövs. De två arrendena för gatuköket/kiosken respektive för uteserveringsytan skall sägas upp för upphörande. Båda avtalen kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid. Arrendatorerna är inte berättigade till någon ersättning när arrendeavtalet upphör. Kommunens trafikkontor hanterar dessa arrendeavtal. Parkeringsbolagets arrendeavtal ska sägas upp för upphörande. Parkering för centrumdelen ombesörjs av den blivande centrumförvaltaren OFAB. Västra Götalandsregionen arrenderar mark för befintlig vårdcentral i temporära lokaler. Avtalet ska sägas upp för upphörande. OFAB:s avsikt är att regionen ska erbjudas möjlighet att hyra permanenta lokaler i centrumkvarteret. Butikslokalerna vid Opaltorget ägs av Göteborgs Stad (Fastighetskontoret). Fastigheterna Önnered 45:9 (öppna förskolan i centrum) och 45:11 (butikslokalerna) ägs av kommunen. Byggnaderna skall rivas och ersättas med nya byggnader. Fastigheterna Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(9) får avstå mark till allmän plats. Önnered 45:9 har en gammal tomträttsupplåtelse men kommunen är sedan länge både fastighetsägare och tomträttsinnehavare och tomträtten ska upphöra. Många av lokalhyresgästerna samt arrendatorn till gatuköket/kiosken har uppgivit att de är intresserade av att hyra lokaler i de nya byggnaderna. Fastighetskontoret kan inte ge något löfte om att detta kan ske. Avsikten är att OFAB ska bygga och äga de kommersiella lokalerna på det nya Opaltorget. Det blir därför upp till denne nya förvaltare att välja en lämplig mix av hyresgäster och verksamheter för att åstadkomma ett kommersiellt hållbart och bra torg. För att kunna bygga Parkhuset måste de sydligaste förskolepaviljongerna vid Vättnedalssskolan rivas. Detta berör de kommunägda fastigheterna Tynnered 8:1 och 9:2. Fastigheterna avstår också mark till allmän plats. Dessa fastigheter har gamla tomträttsupplåtelser där kommunen numera är både fastighetsägare och tomträttshavare. Kommunen kommer att låta dessa tomträtter upphöra. Ny Förskola kan byggas i bottenvåningen på Parkhuset. Kulturhuset ska rivas för att ge plats för den nya gatuförbindelsen mellan Skattegårdsvägen och Opaltorget. Detaljplanen ger möjlighet att inrymma ny liknande verksamhet i centrumhuset. Fastighetsbildning Utöver den inlösen som redovisas ovan under rubriken ”fastighetsrättsliga frågor ska följande fastighetsbildning ske: Avstyckning ska ske för samtliga nya bostadsfastigheter. I centrumkvarteret blir det aktuellt med tredimensionell fastighetsbildning så att butikslokaler, bostäder, kontor kan ha olika ägare. Opalkyrkan byggs sannolikt med egen källare och tredimensionell fastighetsbildning blir då inte aktuellt. Även för ”Parkhuset” kan tredimensionell fastighetsbildning ske så att förskolan i bottenplan och bostäderna ovanpå kan bilda separata fastigheter. Vid bildande av tredimensionell fastighet kan rättigheter behöva säkerställas genom inrättande av gemensamhetsanläggningar och servitut. Del av den kommunala fastigheten Tynnered 761:687 skall, genom fastighetsreglering, överföras till Tynnered 7:1 (Familjebostäder AB). Innan bygglov ges måste fastighetsbildning ha skett så att fastighetsindelningen stämmer med detaljplanen. Gemensamhetsanläggningar Parkeringsutrymmet under centrumkvarteret ska inrättas som gemensamhetsanläggning för parkering åt fastigheterna i kvarteret. Opalkyrkan kan dock komma att anordna parkering i egen källare. Inom de planerade kvarteren kan det bli aktuellt med ytterligare gemensamhetsanläggningar. Det är dock beroende av hur kvarteren utformas och delas upp i fastigheter och detta får utredas i projekteringsskedet. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(9) Ledningsrätt, servitut Inom planområdet finns områden inom kvartersmark med beteckningen ”u”. Dessa utrymmen ska vara tillgängliga för allmänna ledningar. Rätten till dessa ledningar säkras genom ledningsrätt. Detaljplanen bedöms inte ge behov av att upplåta nya servitut. Detta kan dock komma att ändras beroende av hur planerade byggnader utformas och delas in i fastigheter. Ansökan om lantmäteriförrättning Ansvaret för att ansöka om och bekosta lantmäteriförrättning kommer att regleras i kommande överlåtelseavtal. Sannolikt är det lämpligt att fastighetskontoret ansöker om de flesta fastighetsbildningsåtgärderna. Tekniska frågor Trafik, gator, gång- och cykelvägar Vilka nya trafikanläggningar som ska byggas framgår av planbeskrivningen. Ett kvalitetsprogram beskriver de kvaliteter och ambitionsnivåer som finns. Kommunen ska bygga och bekosta samtliga anläggningar. Parkering I planbeskrivningen redovisas området parkeringsbehov och hur parkeringsbehovet löses. Kollektivtrafik En ny samlad hållplatsfunktion för spårvagn och bussar ska byggas. Detta ombesörjs och bekostas av kommunen. Parken Den nya parken beskrivs översiktligt i planbeskrivningen. Ett kvalitetsprogram som beskriver kvaliteter och ambitionsnivåer för de allmänna ytorna har också tagits fram. Parken anläggs och bekostas av kommunen. Vatten- och avlopp, dagvatten Plangenomförandet innebär omfattande omläggningar av befintliga allmänna VAledningar för Centrumkvarteret och Kvartershusen. Kostnaderna på sammanlagt ca 17 Mkr ska bekostas av fastighetsnämnden. Dricksvattenanslutningar upprättas för den planerade exploateringen. Kapaciteten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P83. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt i Rubingatan motsvarar nivån + 87 m. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt i övriga delar av planområdet motsvarar nivån + 58 m (höjderna är angivna i det gamla höjdsystemet och ska räknas om till det nya, RH 2000). Önskas högre vattentryck ordnas och betalas detta av fastighetsägaren. Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Spillvattenanslutningar upprättas, kapaciteten i det allmänna nätet, som är utbyggt som självfallssystem, bedöms vara tillräcklig. Avloppsvatten från garageplatser under tak skall avledas via oljeavskiljare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 6(9) till spillvattenledning. Spillvattnet från de båda parkeringsdäcken i områdets västra del ska avledas via internt privat ledningsnät till det allmänna nätet. Dagvattenanslutningar upprättas, kapaciteten i det allmänna nätet bedöms vara tillräcklig, nätet är utbyggt som självfallssystem. Avloppsvatten från garageplatser utan tak skall avledas till dagvattenledning. Dagvattnet från de båda parkeringsdäcken i områdets västra del ska avledas via internt privat ledningsnät till det allmänna nätet. Dagvatten från planområdet avleds till Välen som är en skyddsvärd recipient. Dagvattnet skall i första hand tas om lokalt (LOD) inom kvartersmark och i andra hand fördröjas inom kvartersmark i stenmagasin och tillsammans med dränvatten vid behov avledas till allmän dagvattenledning. Den effektiva magasinsvolymen skall motsvara minst 10 mm nederbörd på de anslutna hårdgjorda ytorna. Magasinet skall utformas så att funktionen bibehålls utan att magasinet sätter igen. Det är viktigt att ordna utjämning av dagvatten från hårdgjorda ytor. Man bör sträva efter att skapa så stora grönsytor som möjligt för infiltration av dagvattnet. Även avledning i öppna diken kan förbättra kvaliteten på dagvattnet och därmed minska belastningen på miljön. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Vid trädplantering gäller som grundregel att ett skyddsavstånd på 4 meter mellan trädets rothals och ytterkant ledning skall hållas. Avsteg från grundregeln kan göras endast i speciella fall och efter godkännande från Kretslopp och Vatten som då kan komma att ställa krav på att skyddsåtgärder, exempelvis rotspärrar skall utföras. Vid avsteg från grundregeln skall avtal tecknas om att Kretslopp och Vatten ej svarar för eventuella skador på träd eller ledningar, till exempel vid rotinträngning eller schaktarbeten. Kostnaden för upprättande av förbindelsepunkter bedöms till ca 0,5 Mkr. Anläggningskostnaderna för vatten och avlopp har beräknats till 2,0 Mkr enligt VA-taxa för år 2012. Mervärdesskatt tillkommer. Uppvärmning Fjärrvärme finns att tillgå i planområdet. Ledningar För att kunna bygga det nya centrumkvarteret behövs flyttning av befintliga elledningar. Göteborg Energi har bedömt kostnader till ca 1,5 miljoner kronor. Enligt gällande avtal ska kostnaden delas lika mellan kommunen och ledningshavaren. Inom planområdet finns teleledningar som kan komma att behöva flyttas då detaljplanen genomförs. Ledningshavaren Telia Skanova har inte redovisat kostnaderna för detta. Saken utreds vidare i projekteringsskedet. Enligt gällande avtal ska kostnaden delas lika mellan kommunen och ledningshavaren. Se även ovan under rubriken vatten och avlopp, dagvatten Arkeologi Länsstyrelsen har meddelat att arkeologiska utredningar inte behövs. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 7(9) Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Utgifter för fastighetsnämnden Utgifterna för utbyggnad följande anläggningar ska bekostas av fastighetsnämnden: Gator inom planområdet Gång- och cykelvägar Ombyggnad av och busshållplats vid Opaltorget Spårvagnshållplatsen Smaragdgatan, inkl. slopande av gångtunnel Åtgärder i korsningen Skattegårdsvägen/Briljantgatan Åtgärder på Opalgatan och Grevegårdsvägen Flyttning av tele- och elledningar (kommunens del av kostnaden) Dessa anläggningar är konsekvenser av den nya exploateringen vid Opaltorget. Trafikkontorets konsulter Cowi och Sweco har i december 2013 bedömt att kostnaden för detta är ca 85 miljoner kronor. Fastighetsnämnden får också kostnader för: Anläggandet av ny park. Ca 15 miljoner kronor Avskrivning av värdet för Lokalsekretariatets befintliga förskolelokaler i norra delen av planområdet samt de befintliga kontorsbarackerna vid Opaltoget. Ca 5 miljoner kronor. Kostnader för att lösa in tomträtterna och omlokalisera verksamheter för Rikets Sal och Opalkyrkan. Ca 32 Miljoner kronor Rivningar av Rikets sal samt kulturhuset. Ca 3 miljoner kronor. Flytt av VA-ledningar inom planområdet. Ca 17 Mkr Utgifter för trafiknämnden Detaljplanen ger också möjlighet till slopande av en otrygg gångtunnel vid korsningen Briljantgatan/Safirgatan samt slopandet av en otrygg gångtunnel och en tillgänglighetsanpassning av spårvagnshållplatsen Briljantgatan. Dessa kostnader kan inte hänföras till de nya byggmöjligheterna vid Opaltorget och ska därför bekostas av trafiknämnden. Skall de genomföras måste trafiknämnden anslå särskilda medel för detta i sin egen investeringsbudget. I projektet har också diskuterats möjligheten att bygga om spårvägsslingan och spårvägshållplatsen till en kostnad av ca 35 miljoner kronor. Inte heller dessa kostnader kan hänföras till de nya byggmöjligheterna. Åtgärden är således möjlig men inte nödvändig för att genomföra centrumprojektet. Ska detta genomföras får trafiknämnden förhandla med Västra Götalandsregionen om kostnaderna. Utgifter för ledningshavare Se ovan under rubriken ledningar Göteborgs Stad Fastighetskontoret 8(9) Inkomster Fastighetsnämnden får intäkter i form av ersättning för mark som säljs. Intäktsidan redovisas inte i detta dokument eftersom priserna inte är färdigförhandlade. Projektet ger dock ett större underskott p.g.a. höga kostnader och förhållandevis låga markpriser Kretsloppsnämnden bedöms erhålla anslutningsavgifter till va-nät om ca 2 miljoner kronor (2012 års va-taxa) exklusive mervärdesskatt. Charlotta Cedergren Christian Schiötz Distriktschef Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 9(9) Utställningsutlåtande Datum: 2014-11-25 Diarienummer: 0636/05 Aktbeteckning: FIIa 5168 Sirpa Antti-Hilli Telefon: 031-368 16 09 E-post: [email protected] Detaljplan för Centrum och Bostäder vid Opaltorget, Etapp 1 inom stadsdelarna Tynnered och Önnered i Göteborg Utställningsutlåtande, utställning nr 2 Handläggning Byggnadsnämnden beslöt den12 augusti 2014 för att låta ställa ut detaljplaneförslaget som består av etapp 1 vid Opaltorget. Förslaget har sänts för granskning enligt bifogad lista över samrådskrets, bilaga 1, under tiden 27 augusti – 23 september 2014. Efter den utställning som skedde i oktober 2012 så delades planområdet i två delar/etapper. Etapp 1 omfattar delen av planområdet väster om spårvagnsspåren dvs utbyggnad av Smaragdgatans förlängning, Centrumkvarteret, Kvartershusen och Parkhuset. Etapp 2 kommer att beröra området kring Rubingatan, Terrasshusen och Höghuset och omfattas inte av nu aktuell detaljplan utan ställs ut i ett senare skede. Förslaget har varit tillgängligt på stadsbyggnadskontoret och i Opalrummet på Opaltorget (före detta blomsteraffären) under utställningstiden. Vid två tillfällen, den 3 och 18 september, har representanter från kommunen och exploatörerna funnits på plats i Opalrummet för att svara på frågor om förslaget. Två hembesök genomfördes den 18 september hos boende som ville visa utsikten från sina lägenheter. Förslaget finns även tillgängligt på Göteborgs Stads hemsida: www.goteborg.se/planochbyggprojekt/ Sammanfattning De kommunala nämnderna välkomnar planförslaget. Fastighetsnämnden framhåller att projektekonomin är dålig men att omvandlingen av Opaltorget är mycket angelägen ur social synvinkel. Några synpunkter kvarstår; Parkeringsbolaget hade hellre sett fler parkeringsgarage och SDF Västra Göteborg anser att en pendelparkering i anslutning till kollektivtrafiken saknas i förslaget. 1(16) Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 § PBL och nu kända förhållanden att bullerfrågor som berör boendes och övrigas hälsa måste lösas på ett tillfredsställande sätt för att planen skall kunna accepteras och inte ska komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Detta med anledning av höga bullernivåer på befintliga bostäder. En sakägare framför önskemål om justeringar i plankartan. Boende i området framför synpunkter på Höghuset, vilket inte ingår i denna etapp. Några yttrar sig angående oro för förlorad utsikt. Någon anser att projektet medför mer osäkerhet i föreslagen trafikmiljö och otrygghet i och med parkeringsgarage under mark. Opalrummet besöktes under de två tillfällena som kommunen fanns på plats för att svara på frågor av drygt 30 personer. Flertalet har framfört positiva synpunkter och menar att de väntat länge på att byggnationen ska starta. Några har varit negativa till föreslagen förändring, främst med hänsyn till sin förändrade utsikt. Även synpunkter på hur förslaget redovisas framfördes. Kvarstående erinringar finns från sakägare, boende med flera. Följande förvaltningar, nämnder och myndigheter har kvarstående erinringar: Göteborgs Stads Parkering AB. Inkomna synpunkter och stadsbyggnadskontorets kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Synpunkterna finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. Kopior av samtliga yttranden har överlämnats till fastighetskontoret, trafikkontoret och exploatörer för kännedom och ev. beaktande vid planens genomförande. Kommunala nämnder och bolag m.fl. 1. Fastighetsnämnden Fastighetsnämnden meddelar att detaljplanen medför omfattande och kostsamma åtgärder vid genomförandet. Projektet är dessutom ”framtungt” på så vis att investeringarna kommer tidigt i projektet. Betalningsviljan för mark för bostäder är också låg i området och detta medför att projektekonomin är dålig. Fastighetsnämnden anser att omvandlingen av Opaltorget är mycket angelägen ur social synvinkel och att detaljplanen bör antas och genomföras trots den dåliga planekonomin. Detaljplanen etapp 2 med en föreslagen exploatering med terrasshus och höghus i slänten nordost om spårvägen bedöms dock kunna ge ett ekonomiskt överskott pga de relativt låga exploateringskostnaderna pga att områdets attraktivitet ökar när området omvandlas. Fastighetsnämnden tillstyrker planförslaget. De anger dock att det är viktigt att etapp 2 av detaljplanen omarbetas och får en betydligt högre exploateringsgrad jämfört med tidigare förslag. Detta för att balansera den mycket dåliga planekonomin. Fastighetsnämnden meddelar att de avser samråda med stadsbyggnadskontoret, kretslopp och vatten, trafikkontoret och exploatörerna om möjligheten att påbörja rivning av byggnader och flyttning av dagvattenkulverten redan innan den nya detaljplanen vinner laga kraft. Åtgärden strider inte mot gällande detaljplan och det skulle spara ca nio månader av utbyggnadstiden om detta görs under pågående överklagandetid. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 2(16) Gällande markanvisningar med HSB, Veidekke och AF har gått ut och behöver förändras med tanke på att delar av gemensamt anvisat område ligger i den föreslagna detaljplanen kallad etapp 2. Beträffande genomförandeekonomin så bedöms utgifterna till ca 155 miljoner kronor. Fastighetsnämnden får inkomster för mark som säljs. Inkomsterna i detaljplanen bedöms uppgå till ca 65 miljoner kronor. Kommentar: Noteras. Planförslaget inom etapp 2 kommer att studeras vidare i samarbete med fastighetskontoret, andra förvaltningar på kommunen och markanvisade exploatörer. 2. Göteborg Energi AB, Fjärrvärme Har ett förslag om att förlägga befintlig fjärrvärmeledning på västra sidan om Centrumkvarteret då den behöver flyttas i samband med byggnationen. I och med att Kvartershusen byggs krävs antingen att befintlig fjärrvärmecentral byggs om eller att det byggs en separat fjärrvärmecentral i tillbyggnaden. Det södra parkeringsdäcket som möjliggörs vid Grevegårdsvägen hamnar i konflikt med en fjärrvärmeledning som korsar Grevegårdsvägen. Kommentar: Frågan om fjärrvärmecentralen i befintlig byggnad utanför planområdet är ingen planfråga. En konflikt mellan byggrätten för parkeringsdäcket och fjärrvärmeledningen är uppmärksammad. Hur detta hanteras får diskuteras vidare i samband med byggnation. Synpunkterna vidarebefordras till fastighetsägaren och fastighetskontoret. 3. Göteborg Energi Nät AB Påtalar att i och med de stora höjdskillnaderna vid E-området i söder så är det viktigt att E-området anpassas för den tänkta placeringen. Beställning inför flytt med tillhörande ledningar ska ske till Göteborg Energi i god tid. Ledningsstråk placeras i första hand inom gång- och cykelbanors markområde för att minimera störningar på bil- och kollektivtrafik vid framtida reparationer. Markområdet för transformatorstationen ska vara lättåtkomligt för en stor lastbil med kran och vara fritt från vatten- och avloppsledningar etc. Mer information behövs för att med säkerhet kunna bedöma den tillkommande belastningen på elnätet. Respektive byggherre förutsätts initiera och bekosta eventuell erforderlig flytt av befintliga nätstationer och ledningar. Ledningsrätt förutsätts erhållas för bolagets nätstationer och ledningar med tillbehör inom planområdet. Önskar delta vid detaljplanens slutarbete vid slutmöte eller liknande. Kommentar: Den nya lokalgatan kommer att ligga på en högre nivå än dagens nivåer intill föreslaget E-område då befintlig gångtunnel kommer att fyllas igen. Någon förändring görs inte i planförslaget med anledning av detta. Information om kommande bebyggelse för beräkning av belastning på elnätet kan lämnas av respektive exploatör. Övriga synpunkter noteras. 4. Göteborgs Stad Parkering AB Parkeringsbolaget övervägande över detaljplanearbetet har huvudfokus på parkeringsfrågan. Att boendeparkering i centrumkvarteret planeras i garage under husen ses av Parkeringsbolaget som en stor nackdel för ekonomin, samnyttjandeförmågan och flexiGöteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 3(16) biliteten. Parkeringsbolaget ser det som en förutsättning att i så stor utsträckning som möjligt planlägga för parkeringshus framför underjordiska garage för att skapa ekonomiskt hållbara, trygga och säkra samt flexibla och reversibla parkeringsanläggningar. Parkeringshus skapar dessutom möjligheter till att omvandlas till andra ändamål över tid, då beteendeförändringar har skett och sker kontinuerligt. Det är också viktigt att planera för gemensamma p-hus som skapar möjligheten att samla flera fastigheters parkeringsbehov för att möliggöra för maximalt samnyttjande av platserna. Genom maximalt samnyttjande kan antalet parkeringshus i området hållas nere. Planen möjliggör dock utbyggnad av p-däck vid befintliga parkeringar. Bolaget anser att p-däcken borde byggas ut snarare än att bygga underjordiska garage i bostadsfastigheterna. Kommunfullmäktige har i samband med bolagsöversynen gett Parkeringsbolaget i uppdrag att i nära samverkan med stadens planerande nämnder utarbeta en långsiktig plan för parkeringsverksamheten med utgångspunkt i bolagets finansiella förmåga. Det är därför viktigt att det finns en bild av den slutliga utbyggnaden av parkeringsanläggningar tidigt så att även Opaltorget med omnejd kan vara ett område där Parkeringsbolaget är en del av stadsutvecklingen och framtagandet av de bästa lösningarna för ett hållbart resande. Parkeringsbolaget arrenderar idag markparkeringarna vid Opaltorget och förvaltar dessa. Bolaget hade därför gärna sett ett deltagande av bolaget i ett tidigare skede i framtagandet av planen. På så vis kanske en detaljplan för området redan i ett tidigt skede innehållit en uppbyggnad av parkeringshus ovan mark med samnyttjande som ledstjärna för att få till ett ekonomiskt hållbart förslag för att lösa parkeringsfrågan i området. Bolaget ser en risk i att detaljplanens genomförbarhet försvåras med en dyr lösning i form av underjordiska garage. Kommentar: Synpunkterna noteras. Hur parkeringen löses inom kvartersmark är en fråga för respektive fastighetsägare och bevakas vidare av kommunen i samband med bygglovprövningen. I planprocessen har möjliga lösningar diskuterats och planförslaget innebär att såväl markparkering som garagelösningar kan förekomma. Den parkering som ska finnas i garage under Centrumkvarteret är till för de boende och besökande till verksamheterna i kvarteret. Dessa ligger på kvartersmark. Det parkeringsdäck som möjliggörs inom Tynnered 7:1 är till för de boende inom kvarteret och för att lösa parkeringsbehovet inom fastigheten när Kvartershusen byggs. Det samband som Parkeringsbolaget lyfter; att p-däcket byggs ut istället för garage, finns således inte då de förfogas av olika fastighetsägare. Planen omfattar inga omfattande allmänna parkeringsanläggningar, utöver parkering längs vissa gatuavsnitt. Kommunen avser att säga upp det arrende som idag finns för parkering. 5. Kretslopp och vattennämnden Kretslopp och vattennämnden ser positivt på ny placering av återvinningsstationen. Viktigt med fungerande och säker station både för de som lämnar förpackningar och tidningar och för tömningsbilen. Fri höjd om 8 meter krävs över stationen. Det framgår inte i handlingarna hur avfallshanteringen ska ske för de nya bostäderna i Kvartershusen. Längsta tillåtna dragväg är 25 meter. Även för Parkhuset är avfallslogistiken oklar i handlingarna. För Centrumkvarteret ser det ut att kunna fungera bra. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 4(16) Omfattande ledningsomläggningar kommer att krävas i samband med plangenomförandet. För Centrumkvarteret krävs ledningsomläggning utmed kvarterets västra, östra och södra del om ca 410 meter, till en bedömd kostnad om ca 14 Mkr. För Kvartershusen krävs omläggning om ca 75 meter, bedömd kostnad ca 0,45 Mkr. Vid parkeringshusen krävs ledningsomläggning om ca 190 meter till en bedömd kostnad om ca 1,9 Mkr. Totalt 16,5 Mkr, vilket inte ska bekosta VA-kollektivet. Utbyggnad av ny lokalgata utmed Smaragdgatan berör allmänna VA-ledningar, vilka Kretslopp och vatten förutsätter kan ligga kvar. Om åtgärdsbehov uppstår ska kostnad för detta inte belasta VA-kollektivet. Kostnaden för upprättande av förbindelsepunkter bedöms till ca 0,5 Mkr. Anläggningsavgifterna för vatten och avlopp har beräknats till 0,3 Mkr enligt VA-taxa för år 2014. Mervärdesskatt tillkommer. Kostnadstäckning för VA-kollektivet vid genomförande av detaljplan blir enligt ovan 60 %. Dricksvattenanslutningar upprättas för planerad exploatering. Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P 83. Lägsta normala vattentryck inom planområdet motsvarar nivån + 47 meter (RH 2000). Önskas högre vattentryck ordnas och betalas detta av fastighetsägaren. Avloppsnät inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Spillvatten- och dagvattenanslutningar upprättas för planerad exploatering. Spill- och dagvattnet från de båda planerade parkeringshusen i planområdets västra del ska avledas via internt, privat ledningsnät till allmänt ledningsnät. Kapaciteten i dagvattenledningar bedöms vara tillräcklig. Allmänt ledningsnät är utbyggt som självfallssystem. Avloppsledning från garageplatser utan tak ska avledas till dagvattenledning. Kommentar: Stadsbyggnadskontoret har vidarebefordrat yttrandet till exploatörerna och fastighetskontoret. Avfallshantering har studerats i samband med planarbetet och bedömts kunna lösas för respektive kvarter i gällande förslag. Övriga synpunkter noteras. 6. Lokalnämnden Lokalnämnden har inget att erinra. Dock vill de trycka på att ytbehovet för utvändig lekyta enligt ramprogrammet för byggnation av skolor och förskolor bör uppfyllas även vid byggnation av sex avdelningars förskola. Kommentar: Förskolebehovet som diskuterats i planprocessen är tre till fyra avdelningar. Planen ger utrymme för detta. I samband med projekteringen av Parkhuset kommer förskolans läge i huset att definieras och utemiljön närmast huset planeras. Parken kommer att detaljplaneras av Park- och naturförvaltningen i samarbete med Stadsdelsförvaltningen Västra Göteborg. Förskolan ska kunna använda ytterligare lekytor i parken. Ett förenklat exempel på planeringen av lekytorna finns i gestaltningsförslaget i kvalitetsprogrammet. Förskolor i form av mindre enheter är även möjligt inom de områden som i detaljplanen anges som bostadsändamål. 7. Miljönämnden Miljönämndens tidigare synpunkter angående bullerfrågan kvarstår. De räknar med att trafikkontoret hanterar de förhöjda bullernivåerna där riktvärdena riskerar att överskridas för befintliga bostäder, så att åtgärder genomförs för att klara riktvärdena. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 5(16) Miljönämnden förordar användande av absorberande material i gatumiljön för att hålla nere bullernivåerna. De ansluter till planförslagets bedömning att gemensamma skyddade uteplatser eller utemiljöer anordnas. Kommentar: I den kompletterade bullerutredningen studerades bullernivåerna i Centrumkvarterets södra del på intilliggande fasader och höga bullervärden kan därför förutses. I genomförandebeskrivningen anges att kommunen avser att teckna avtal med Familjebostäder (aktuell fastighetsägare) beträffande bulleråtgärder innan detaljplanen antas. Aktuella åtgärder kan röra såväl fönster som balkonger. Bullerskyddade gårdar finns i de kvarter som berörs. Synpunkt gällande material i gatumiljön vidarebefordras till trafikkontoret då detta inte styrs i detaljplanen. Planen ger möjlighet att skapa skyddade uteplatser och utemiljöer, vilket studeras vidare i samband med projekteringen. 8. Park- och naturnämnden Park- och naturnämnden anser att utformningen av parkområdet runt Kastanjeallén bör studeras ytterligare för att få ett väl fungerande parkområde, bland annat med avseende på dagens problem med mopedtrafik. Eventuell beskärning av träd i Kastanjeallén måste utredas ytterligare. Parkhuset norr om parkytan saknar tillhörande kvartersmark ut mot parken. Det normala är att det runt byggnaderna finns en zon som ligger på kvartersmark för att fastighetsägaren till exempel ska kunna sköta underhåll utan att behöva använda allmän plats parkmark. Hur detta ska lösas måste studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Nödvändiga förutsättningar för trädens utveckling i trafikytorna måste studeras. Förvaltningen ser positivt på kreativa och estetiska lösningar gällande dagvattenhantering. Driftfunktionen för öppna diken och dammar som ingår i dagvattensystem tar förvaltningen inte ansvar för. Kommentar: Utformningen av parken och utredning av eventuell beskärning av träd får studeras vidare av park- och naturförvaltningen. Planförslaget för Parkhuset, beträffande eventuell byggfri zon mot parken i söder, kommer inte justeras. Exakt utformning och placering av byggnaden studeras vidare och granskas i samband med bygglovprövningen. Trädens förutsättningar att finnas intill trafikytorna studeras av trafikkontoret i samband med projekteringen. Samordning bör ske med park- och naturnämnden. Synpunkten har vidarebefordrats till trafikkontoret. 9. Räddningstjänsten Storgöteborg Räddningstjänsten har inget att erinra. Inget nytt har tillkommit som medför att nya överväganden erfordras. Tidigare yttranden i ärendet gäller, kärnfrågorna från dessa yttranden finns med i planbeskrivningen under rubriken räddningstjänst. Kommentar: Noteras. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 6(16) 10. Stadsdelsnämnden Västra Göteborg Stadsdelsnämnden tillstyrker förslaget. Stadsdelsnämnden vill att fler bostäder byggs i Västra Göteborg. Förslaget innebär därför ett värdefullt tillskott. Opaltorget är också ett torg i behov av kraftig upprustning och fler bostäder ställer ytterligare krav på ett stadsdelstorg med betydligt större kvaliteter än idag. En önskvärd utveckling för torget är en plats med hög grad av tillgänglighet, som man tycker om att vara på och med en service av mycket hög kvalitet. Det behövs bostäder med olika upplåtelseformer, storlekar och kostnader. Nämnden vill speciellt lyfta fram behov som rör äldre, ungdomar och funktionsnedsatta, eftersom dessa grupper ofta har svårt att bli tillgodosedda. Det är positivt att stadsdelsförvaltning, familjecentral och vårdcentral kan etableras på torget. I kombination med andra nu verksamma aktörer kan detta bli ett av Opaltorgets främsta varumärke: ett stadsdelstorg med lättillgänglig service av hög kvalitet. Nämnden vill betona vikten av att torget kan befolkas även kvällstid. En pendelparkering i anslutning till kollektivtrafiken saknas i förslaget. Stadsdelsnämnden anser att en framgångsfaktor i det fortsatta arbetet är ett intensivt och förtroendefull samarbete mellan olika aktörer och boendegrupper. Inte minst gäller det att fånga upp barn och ungas kunskap och tankar. I övrigt hänvisas till tidigare lämnade synpunkter 2012-11-27. Kommentar: En detaljplan kan inte styra upplåtelseform, lägenhetsstorlek eller kostnader. Genom fastighetskontorets markanvisning har dock målsättningen varit att skapa en god mix och att komplettera med det som området har behov av. Planen ger möjlighet att skapa bostäder såväl för äldre, unga som funktionsnedsatta. Trafikkontoret planerar pendelparkeringar främst utanför direkt centrumnära områden. Det finns ingen lämplig plats för en pendelparkering i närheten av Opaltorget. Förslaget innehåller istället utökad plats för cykelparkering vid hållplatsen. 11. Trafiknämnden Trafiknämnden ställer sig bakom förslaget som principlösning. Trafiknämnden accepterar föreslagna tunnelåtgärder under förutsättning att säkra passager i plan byggs. De anser vidare att vändslingan bör byggas om med hänsyn till både trygghet, trafiksäkerhet, tillgänglighet för rörelsehindrade samt för att ge möjlighet till en utökning av spårvagnstrafiken. Trafiknämnden accepterar föreslagen trafiklösning under förutsättning att korsningen vid Skattegårdsvägen byggs om enligt planförslaget. Trafiknämnden konstaterar att riktlinjerna för parkeringstal uppfylls i detaljplanen samt att avtal ska tecknas som säkrar att åtgärder görs på Familjebostäders hus där ett antal lägenheter berörs av höga bullernivåer. Detaljplanen medför stora infrastrukturombyggnader till en kostnad på ca 85 Mkr och bekostas av fastighetsnämnden. Finansiering av en ombyggnad av befintlig spårvagnsvändslinga har inte lösts inom ramen för detaljplaneprojekt och kommer därför inte att utföras inom denna etapp. Trafiknämnden får ökade drift- och underhållskostnader för gator och gång- och cykelvägar mm i området. Kommentar: Noteras. Detaljplanen möjliggör föreslagna åtgärder. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 7(16) Statliga och regionala myndigheter m.fl. 12. Göteborgsregionens kommunalförbund, GR GR meddelar att de har lämnat synpunkter på detaljplanen tidigare i samrådet och har inget ytterligare att tillägga. Kommentar: Noteras. 13. Lantmäterimyndigheten Plankarta med bestämmelser. Lantmäterimyndigheten upplyser om att fastighetsgränser för del av Önnered 45:10 och 45:11 samt fastighetsbeteckning för Önnered 45:10 inte syns på plankartan. Befintlig användningsgräns ska tas bort längs Smaragdgatan (Tynnered 761:687) i den del där GC-bana ska ligga under huvudanvändningen lokalgata. Inom Önnered 45:10 anges ungefärlig sträckning vilken ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik (x-område). Ett olokaliserat markreservat av detta slag innebär viss osäkerhet när bedömning ska göras av vilket område som får bebyggas. Kommunens skyldigheter för x-område skiljer sig inte från de som finns för allmän plats där kommunen är huvudman. För att kunna skapa ett officialservitut för allmän gångtrafik krävs att rättigheten är av väsentlig betydelse för förmånsfastigheten, i detta fall – en kommunägd kommunikationsfastighet. Om det vid en prövning visar sig att väsentlighetsvillkoret inte är uppfyllt hänvisas istället till möjligheten att träffa avtal om servitut, vilket kan få sakrättsligt skydd genom inskrivning. Administrativa bestämmelser. Formuleringen i planbeskrivningen, att tomtindelning inom kvarteret 7 Skördetröskan i Tynnered (Tynnered 7:1) upphör att gälla även i den del av fastigheten som ligger utanför planområdet, är utan verkan. Endast de delar som ligger inom planområdet kan behandlas. Då del av fastigheten ligger utanför planområdet kommer tomtindelningen fortsatt att gälla i den del av Tynnered 7:1 som ligger utanför planområdet. Texten i plankartan bör justeras. Lantmäteriet anger tre olika sätt att gå tillväga för att tomtindelning 1480-III-5614 ska upphöra att gälla i sin helhet. Då tomtindelning endast upphör för del av fastigheten kan ingen ytterligare kvartersmark överföras till den del av Tynnered 7:1 som ligger utanför planområdet. Genomförandebeskrivningen. Konsekvenserna bör redovisas för de kommunägda fastigheterna Tynnered 8:1 (tomträtt), Tynnered 9:2, Önnered 45:9 (tomträtt) och Önnered 45:11 som i detaljplanen delvis är utlagda som allmän plats. En konsekvensbeskrivning med karta bör upprättas för samtliga fastigheter som helt eller delvis berörs av inlösen med uppgifter om areal på mark som avstås/erhålls till allmän plats. Komplettering bör göras under särskild rubrik med uppgift om vilka delar av, eller hela, tomtindelningar (fastighetsplaner) som upphör att gälla, samt för vilka fastigheter. Lantmäterimyndigheten upplyser om två felskrivningar i genomförandebeskrivningen. Under Fastighetsbildning anges Tynnered 761:697 där Tynnered 761:687 avses. Under Utgifter för fastighetsnämnden anges att kostnadsberäkningen är genomförd i december 2014, där rimligen ett tidigare datum avses. Kommentar: Plankartan tydliggörs så fastighetsgränser och beteckningar framgår. Ett förtydligande görs i plankartan i den del som lantmäteriet uppmärksammat. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 8(16) Tomtindelningsbestämmelser som finns kvar i de delar av Tynnered 1:7 som ligger utanför nu aktuellt planområde hantetras i ett separat planärende. Detta för att möjliggöra fastighetsreglering där Kvartershusen tillförs Tynnered 1:7. Texten i planhandlingarna justeras. Genomförandebeskrivningen kompletteras och förtydligas. Stavfel justeras. 14. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 § PBL och nu kända förhållanden att bullerfrågor som berör boendes och övrigas hälsa måste lösas på ett tillfredsställande sätt för att planen skall kunna accepteras och inte ska komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. I en kompletterande bullerutredning daterad 2014-04-16 utreds hur befintliga bostäder påverkas av trafikbuller från föreslagen ny lokalgata och garagenerfart till det planerade centrumkvarteret. Utredningen konstaterar att planförslaget innebär att såväl ekvivalentsom maxnivåer överskrider riktvärdena för befintliga bostäder. Då planens störningsbestämmelse endast reglerar förutsättning för byggrätter givna i planen behöver planen omstuderas så att det säkerställs att riktvärden för trafikbuller inte överskrids för befintliga bostäder. De synpunkter som tidigare framförts i ärendet har i övrigt beaktats. Länsstyrelsens yttrande har bilagts, se bilaga 2. Kommentar: Föreslagen kvartersform och vägdragning är noga studerad i samband med planarbetet och bedöms ur många aspekter vara en god lösning för området, där fler bostäder ska tillkomma, en mer attraktiv närservice och torg möjliggöras och en samlad hållplats skapas. I den kompletterade bullerutredningen studerades bullernivåerna i Centrumkvarterets södra del på intilliggande fasader och höga bullervärden kan därför förutses. Kommunen avser att teckna avtal med Familjebostäder (aktuell fastighetsägare) beträffande bulleråtgärder innan detaljplanen antas. Detta står angivet i genomförandebeskrivningen. Aktuella åtgärder kan röra såväl fönster som balkonger. Bullerskyddade gårdar finns i de båda befintliga kvarteren som berörs. 15. Svenska Kraftnät Har inget att erinra och önskar inte delta i det fortsatta remissförfarandet förutsatt att planområdet inte förändras. Kommentar: Noteras. 16. Trafikverket Trafikverket framför att detaljplanen för Opaltorget ligger i närheten av Väster/Söderleden, som utgör en viktig länk för trafik från väg E6 till Göteborgs Hamn samt till storindustrin. Vägen är utpekad för transport av farligt gods och utgör en viktig omledningslänk för tung trafik som annars tvingats gå genom Göteborgs centrala delar. Trafikverket anser att det är viktigt att värna om Väster-/Söderleden som är ett utpekat riksintresse för kommunikationer enligt miljöbalken 3 kap. 8 §. Därför är det viktigt att kommunen planerar så att den tillkommande lokala trafiken med lokala målpunkter nyttjar det lokala vägnätet samt kollektivtrafiken och gång-/cykelvägnätet. Förhållningssättet är det samma som i pågående samverkan kring genomförande av FÖP Fässberg. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 9(16) Kommentar: Satsningarna på kollektivtrafik, cykelbanor och övrig infrastruktur är centralt i projektet kring ombyggnad av Opaltorget. Buss- och spårvagnshållplatserna läggs intill varandra och bildar en tydlig knutpunkt. En ny lokalgata parallell med spårvägsspåren binder samman Smaragdgatan och Opalgatan. Gatan utformas som det nya huvudstråket från Skattegårdsvägen till Opaltorget och bedöms som helt avgörande för Opaltorgets utvecklingsmöjligheter. Parallellt med den nya gatan och längs Smaragdgatan till Skattegårdsvägen byggs en separerad gång- och cykelbana. Den förbinder Opaltorget med stadens övergripande cykelvägnät. I planområdet ingår även del av Skattegårdsvägen där en cirkulationsplats byggs för att skapa en säkrare korsningspunkt. Kommunen bedömer att satsningarna på det lokala gatunätet samt gång-, cykel- och kollektivtrafik inte medför en negativ påverkan på Söder-/Västerleden. Inför kommande planarbeten i området kommer samråd fortsatt att ske med Trafikverket. 17. Västtrafik Västtrafik tillstyrker förslaget då det finns god kollektivtrafik i närheten. De vill påminna om behovet av säkra, trygga och tillgängliga gångvägar till kollektivtrafikens hållplatser. De vill också att man i samband med genomförandet säkerställer framkomligheten för buss. Kommentar: I planområdet ingår flera gångtunnlar och där det finns fysiska förutsättningar att ersätta tunnlarna så görs detta. Befintliga gångtunnlar vid Smaragdgatan, Briljantgatan och södra delen av Rubingatan upplevs otrygga och ersätts/kompletteras med gångpassager i markplan. Framkomlighet för buss finns med som en förutsättning vid planering av genomförandeskedet. Sakägare Sakägare i form av bolag, myndigheter, föreningar etc. har namngivits. Personnamn har inte skrivits ut, utan skrivs som ”fastighetsägare” för att möjliggöra att samrådsredogörelsen publiceras på kommunens hemsida. Uppgifter om personnamn som är kopplade till yttrandena finns på Stadsbyggnadskontoret. 18. Opalkyrkan Enligt framtagna ritningar över Opalkyrkan, som är framtagna i samarbete med OFAB, kommer Opalkyrkan att ha ett utstick på marknivå i form av en entré etc. Detta utstick saknas i underlaget som visas på detaljplanen. Torgytan får dessutom komplementbebyggas upp till 6 meter, samt att parkering får anläggas ända intill Opalkyrkans fasad. Detta vill Opalkyrkan undvika för att kunna ha en inbjudande entré, och som de också planerar, att kunna ha tillfälliga utemöbler i anslutning till sina serveringslokaler ut mot torgytan. Kommentar: En utstickande byggnadsdel som ligger på intilliggande fastighet kan detaljplanen inte reglera som möjlig byggrätt. Det bedöms inte heller lämpligt att precisera läget för denna entrédel i plankartan och därmed anpassa en framtida fastighetsgräns till detta, då det är svårt att precisera läget i detta tidiga förprojekteringsskede. En justering bör istället göras så att byggnaden ligger inom egen fastighet. Utkragande byggnadsdelar är däremot enligt planförslaget redan möjligt åt väster där balkonger och burspråk får kraga ut Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 10(16) högst 2 meter från fasad när underkant på balkong/burspråk är minst 3 meter över mark. En justering görs i plankartan så att balkonger och burspråk får kraga ut högst 1,5 meter från fasad när underkant på balkong/burspråk är minst 3 meter över mark, mot torget. Servitut kan krävas för utkragande delar utanför egen fastighet innan bygglov ges. Disponering av torgytan är flexibel i många delar. Utformningen ska vara lämplig och rimlig och får inte bli en olägenhet för grannar. Utformningen av torgytan och dess påverkan på omgivningen prövas i samband med bygglovprövningen. Om platsen inte är angiven i plankartan får berörda fastighetsägare möjlighet att yttra sig i samband med detta. För diskussion angående eventuell placering av utemöbler på torgytan hänvisas till fastighetsägaren. Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende 19. Boende på Grevegårdsvägen 242 Den boende meddelar att hon lämnar synpunkter via hemsidan och inte till ”er PR” som inte antecknade något av vad hon sa till honom så att man sedan kunde berätta för journalisterna att ingen hade någon negativ synpunkt. Den boende tycker att det är bra att behålla de gröna ytorna (inte som vår stadsarkitekt tycker). Folk mår bättre av dem. Men det är tröttsamt när kommunen envisas med att behålla den fula fallosen samt med att ha buss körande till spårvagnen, Kvarteren är fulla av barn som gillar springa. Har det gjorts en riskanalys? Vad händer om ett barn råkar komma under bussen som kör fullt fart? Blir ni ansvariga? Kommer ni att betala skadestånd till familjen och eventuellt betala begravningen? Förskolorna försvinner till ett parkhus. Den boende undrar om grupperna blir stora. I förväg är det redan så med styrelsen som man har i Göteborg. Den boende undrar vad det blir av hundgården och om de inte får springa utan koppel någon gång? Den boende är inte nöjd med projektet särskilt med fallosen och rekommenderar varmt att titta vad som är gjort i Frankrike och Tyskland för att ta bort stora hus, som folk mår så dåligt av, och rehabilitera de förorterna. Kommentar: Den byggnad som den boende refererar till som fallosen tolkar Stadsbyggnadskontoret till att beröra Höghuset som tidigare varit en del av planeringen. Aktuellt planområde innefattar inte längre Höghuset. Efter den utställning som skedde av planförslaget hösten 2012 så har Stadsbyggnadskontoret i samråd med Fastighetskontoret och Trafikkontoret bedömt att det är lämpligt att dela planområdet i två delar/etapper inför antagandet. En första planeringsetapp omfattar delen av planområdet väster om spårvagnsspåren dvs utbyggnad av Smaragdgatans förlängning, spårvagns- och busshållplatsen, Centrumkvarteret, Kvartershusen och Parkhuset. Området kring Rubingatan, Terrasshusen och Höghuset (etapp 2) ställs ut i ett senare skede. Att ha en samlad hållplats med buss och spårvagn vid samma ställe bedöms vara mycket positivt ur resandesynpunkt, då byten mellan trafikslagen kan ske enkelt och effektivt. Den nya trafikmiljön ska utformas så att en trygg och säker miljö skapas, för att undvika olyckor. En riskanalys har gjorts och finns bifogad planhandlingarna. Denna behandlar riskfrågor kopplade till en ombyggd vändslinga och hållplats och redovisar en bedömning om säkerheten efter förändringen kan bli minst lika säker som i dagsläget, vilket är den nivå på säkerhet som eftersträvas. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 11(16) I Parkhuset föreslås att en förskola ska finnas. Storleken på de barngrupper som ska finnas här är inte en fråga för detaljplanen. Utformningen av parken är inte styrd i detaljplanen. Synpunkter skickas vidare till parkoch naturförvaltningen för eventuellt beaktande inför projektering och byggnation. 20. Boende på Grevegårdsvägen 204 Den boende framför att hon i planförslaget sett att inga av de förändringar hon hoppats på har kommit till stånd. Den boende vill därför meddela att hon kommer att överklaga planen i nästa skede. Kommentar: Ett hembesök hos den boende genomfördes av stadsbyggnadskontoret i samband med öppethållande av Opalrummet den 18 september 2014. Den boende visade då utsikten från sin lägenhet idag och beskrev sin oro över att denna skulle förändras. Ett fritt område utanför fönstren i en bostad är ett mervärde vilket förstås innebär en kvalitativ förlust om den försvinner. Det eventuella utsiktsbortfallet bedöms dock inte som någon betydande olägenhet, då skymd utsikt ofta är oundvikligt i tätbebyggda områden. Avståndet från befintlig byggnad till föreslagen byggrätt är drygt 23 meter. Utanför aktuell bostad så trappas föreslaget centrumkvarter ner i höjd och kan maximalt få nockhöjder på mellan +28 till +34 längs sträckan. Då gatan planeras att ligga på nivån +15,20 meter över stadens nollnivå så innebär det en faktisk höjd på mellan 12,8 till 18,8 meter till nock. Tekniska anordningar och teknikrum får överskrida denna höjd. Planförslaget innebär en genomgripande omvandling av Opaltorget och dess närmaste omgivning. Opaltorget ska utvecklas till ett tryggt och levande stadsdelstorg för närservice. Fler människor ska lätt nå Opaltorget, såväl med kollektivtrafik som till fots, med cykel och bil. En grundförutsättning är att torget görs tillgängligt genom att en ny lokalgata med tillhörande gång- och cykelväg byggs ut mellan Smaragdgatan och Opalgatan och kringgärdar det nya centrumkvarteret. Vilken inriktning planeringen av staden ska ha bestäms i Översiktsplan för Göteborg, antagen i kommunfullmäktige 2009-02-26. I stadens strategi för utbyggnadsplanering anges hur staden ska utvecklas på ett hållbart sätt och där lyfts den så kallade mellanstaden fram, vilken Opaltorget är del av. En utbyggnad kring spårvagnshållplatser är strategiskt viktig för att minska bilberoendet och för att ge underlag till en turtät och attraktiv kollektivtrafik. Övriga 21. Swedegas AB Har inget att erinra. Swedegas har ingen högtrycksledning eller planerad utbyggnad för energigas i anslutning till detaljplaneområdet. Kommentar: Noteras. 22. Två forskare som genomfört projekt kring lokala torg 2003 De två forskarna har under lång tid följt processen kring Opaltorgets förvandling och ser nu med glädje att planområdet fått en allt bättre utformning. De tror att parken runt Kastanjeallén kommer att fungera bra, att Parkhuset som sluter mot norr kommer att ge en välbehövlig stadga och avslutning på det stora offentliga rummet. Att Kvarteren sluts till tror de också är bra. De hoppas på generösa och intressanta portgångar från parken och att kvarteren sluts helt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 12(16) Men – själva torgrummet anser de inte är något bra torgrum. Det är ett brett stråk som egentligen bara leder in i barockträdgården. Och det finns egentligen inte så stor anledning för folk som ska söderut till Opalgatan eller norrut till Grevegårdsvägen att gå igenom torget. Om torgrummet öppnar sig mer mot hållplatsen och ett centralt torgrum gestaltas så att det också ”omfamnar” hållplatsen, så finns möjlighet att fler människor upplever att de verkligen kommit till ett torg när de gått av spårvagn eller buss. Trädens placering har också betydelse för rumsskapandet och bör inte betona passagekänslan. Illustration över torget, från yttrandet. Kommentar: Om Kvartershusen blir slutna kvarter eller inte styrs inte i detaljplanen men båda alternativen möjliggörs. Frågan får utredas vidare i projekteringsskedet, och hänger exempelvis samman med att det finns bostäder som vetter mot gavlarna på befintliga hus idag. En lämplig helhetslösning måste uppnås. Synpunkterna angående torgrummet vidarebefordras till exploatören för kännedom och eventuellt beaktande inför planens genomförande. Hur träden är placerade på torgytan är endast en tidig skiss och illustration av en möjlig lösning. Detaljplanen omöjliggör inte den utformning som föreslås i yttrandet men skulle innebära att byggrätten inte utnyttjas fullt ut. 23. Boende på Rubingatan 43 Den boende tackar stadsbyggnadskontorets handläggare i sitt yttrande för att de tog sig tid att besöka hans hem den 18 september 2014; i syfte och skåda över Opaltorget och det nya tilltänkta bygget. Den boende framför att de är ett antal bostadsrättsägare på Rubingatan som känner en viss oro för att den vackra utsikten som går att skåda från deras hem; kommer att skymmas i samband med ombyggnationen av Opaltorget. De vill dock framhålla att de inte är emot bygget generellt. Tvärtom, så är de positiva till byggförslaget så länge den vackra utsikten består. Vidare så undrar de också ifall det är byggmässigt möjligt att det nya stora huset går att vinkla/rotera, så att Askimsviken inte skyms. Kommentar: Efter att ha varit på plats i den boendes hem, och tillsammans tittat på utsikten och hur den skulle påverkas av planförslaget så kan Stadsbyggnadskontoret konstatera att med föreslagen höjdsättning och placering av byggrätterna inom planområdet kommer utsikten mot Askimsviken inte att påverkas eftersom planområdet inte ligger i den riktningen/siktlinjen. Snarare kan man konstatera att infarten mot Opaltorget inte längre kommer att bli synlig från aktuell lägenhet. Centrumkvarteret ligger ca 150 meter bort från den boendes fasad, vilket innebär fortsatt fri sikt åt alla håll, men förändrad utsikt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 13(16) Illustration framtagen utifrån foto taget från den boendes balkong med föreslagen byggrätt inom Centrumkvarteret angiven. 24. Boende på Rubingatan 94 Den boende på Rubingatan framför att hon tycker synd om de som får en husfasad 10/15/20 utanför sina fönster. Hon är glad att byggandet av höghuset och terrasshusen skjuts på framtiden och önskar innerligt att de inte byggs. Kommentar: Noteras. 25. Boende på Bronslursgatan 5 Den boende ser positivt på bebyggelsen i etapp 1 men är negativ till höghuset, vilket inte ingår i aktuell detaljplan. Den boende vill ändå framföra kommentarer om de delar som visades i samband med utställningen och berör höghuset i etapp 2. I det utställda materialet fanns bilder som gav intrycket av att höghuset inte skulle bli så högt som det sagts. Det svar som gavs av kommunens handläggare, att det var en perspektivritning och att bilden stämmer, accepteras inte. Eftersom höjden på höghuset är en av de saker många protesterat mot menar den boende att det inte är seriöst att på en utställning visa bilder där man inte får rätt uppfattning av en sådan viktig uppgift. Perspektivritning eller inte innebär inte att det är korrekt att visa den om den inte ger rätt uppfattning om verklig höjd relativt omgivningen. Kommentar: Det är korrekt uppfattat att höghuset inte ingår i nu aktuell planeringsetapp. Illustrationerna som visades illustrerade det förslag som var utställt 2012. Kommunen har för avsikt att se över det tidigare förslaget beträffande utformning, placering och höjd tillsammans med markanvisad exploatör. Synpunkterna noteras inför fortsatt planering av etapp 2 där ett höghus kan komma att ingå. 26. Boende på Gånglåten 2 Inkom med en tom skrivelse. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 14(16) Kommentar: Ett e-postmeddelande skickades från Stadsbyggnadskontoret den 10 september till den som yttrat sig med information om att skrivelsen inte innehöll någon information. Något nytt yttrande inkom inte. 27. Scoutledare i Opalkyrkan Den tidigare tanken på trafikseparering har slagit över i för mycket trafikblandning. Trafiktrygghet och en viss person-otrygghet har nu blivit en massa trafik-otrygghet och något bättre persontrygghet. Tveksamt val! Ett nytt farligt ställe kring Opaltorget blir den långa och sneda korsningen mellan nya Smaragdgatan och Kastanjeallén, men också alla övriga korsningar mellan gångstråk in på Opaltorget och den biltrafik som ska omge Opaltorget innebär ständiga faror. Många kategorier av gående förväntas komma till affärer, vårdcentral och kontor, buss och spårvagn och till våra olika verksamheter i Opalkyrkan. Särskilt utsatta kategorier är barn och unga med dålig uppmärksamhet, hörselskadade (skola för sådana vid torget), äldre som går långsamt. Den boende föreslår låg skyltad hastighet för biltrafiken runt hela torget. Hastigheten på tvåhjulingar bör hållas nere. Fartgupp kan hjälpa lite, men de bör då ligga en bra bit före markerat övergångsställe för att föraren ska ha fokus på de gående när man väl är framme. Antalet parkeringsplatser i markplanet är för få. Ett underjordiskt garage är negativt för att många förare är rädda för skrapmärken i dessa trånga utrymmen, trygghetsaspekten samt risk för stöld och skadegörelse måste beaktas. Den boende framför frågor om när ett underjordiskt garage stängs för tillfälliga besökare? Hur få ut bilen efter midnatt? Ska den ökade tryggheten på Opaltorget bestå i att bilar kör runt och letar efter parkeringsplats? Då slutar man köra dit över huvud taget. Att en del vill eller måste köra egen bil till Opaltorget kan man inte bortse från. Kommentar: Trafikförslaget är framtaget med avsikt att skapa goda miljöer för alla trafikanter. Såväl, gående, cyklister som bilister ska ha en säker trafikmiljö. Där det visat sig vara möjligt att ersätta gångtunnlar med passager i marknivå så kommer detta att ske. Passagerna trafiksäkras genom att hållplatslägena utmed spåren förskjuts i relation till varandra. Tillgängligheten för funktionshindrade blir också bättre då det inte längre blir stora nivåskillnader, utan man tar sig över gata/spår i plan. Projektering av gator och cykelbanor pågår och i det arbetet bevakas trafiksäkerheten. Placering av fartgupp och vilken hastighet som ska hållas på vägarna ingår inte i detaljplanen, utan styrs vid kommande projektering/utformningsdiskussion. Hastigheten kommer sannolikt bli låg då gatuavsnitten i många delar är korta runt centrumkvarteret och att mycket hastighetspåverkande faktorer inverkar, såsom utfarter, garageinfart, korsande gång- och cykelstråk etc. Avsikten med planförslaget är bland annat att tillskapa nya bostäder och en bättre närcentrummiljö. Till detta kommer ett behov av parkeringsplatser och dessa ska lösas inom fastighetsägarens egen mark, på kvartersmark. För att inte ta stora markytor i anspråk eller ha parkeringsytor i fasad på bottenplan så löses detta lämpligen i parkeringsgarage under mark, vilket detaljplanen möjliggör. Viss parkering behöver även finnas i markplan, för snabbare stopp, lastplatser eller tillgänglighet för ambulans till vårdcentral etc. Dessa kan finnas längs gatan runt Centrumkvarteret, samt till viss del på torgytan. Tillräckligt utrymme för detta bedöms finnas. Garaget är tänkt att byggas av det mark- Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande 15(16) anvisade bolaget Opaltorget Förvaltning AB (OFAB). Öppettider och tillträde styrs inte i detaljplanen utan är upp till fastighetsägaren att besluta. 28. Skrivelse med 8 namnunderskrifter Samma yttrande som inkom från Boende på Rubingatan 43, se ovan, inkom även med 8 namnunderskrifter. Kommentar: Se kommentar till yttrande ovan. Revideringar Planförslaget har reviderats. Revideringen innebär att: - Plangränsen justeras längs Briljantgatan så att konflikt undviks med muren vid parkeringsplatser inom Tynnered 13:2. - Plangränsen justeras vid föreslagen lokalgata norr om Parkhuset så att gångbana möjliggörs för en trafiksäker framkomlighet till fots. Detta innebär ett ökat intrång på Tynnered 9:2. - Bestämmelsen i plankartan gällande område för spårtrafik justeras och benämns LOKALGATA1 – Spårtrafik. T1 utgår som bestämmelse. - Ett E-område för teknisk anläggning tillförs inom planområdet på mark som tidigare angivits som PARK. - En bestämmelse införs, som möjliggör utkragande byggnadsdelar över torget i Centrumkvarteret. - Genomförandebeskrivningen kompletteras och förtydligas. Stavfel justeras. - Förtydliganden görs enligt synpunkter framförda av Lantmäteriet. Utöver detta har redaktionella ändringar gjorts i planhandlingarna. Berörda fastighetsägare har informerats om revideringen. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny utställning. Birgitta Lööf Planchef Malin Häggdahl Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Utställningsutlåtande Sirpa Antti-Hilli Konsultsamordnare 16(16) Yttrande 2014-09-16 Samhällsbyggnadsenheten Ingemar Braathen Arkitekt 010-22 44 366 [email protected] Diarienummer 402-29306-2014 Dossienummer F 2300 Byggnadsnämnden Göteborgs stad [email protected] Yttrande i utställning 2 över detaljplan för Centrum och bostäder vid Opaltorget, etapp 1, inom stadsdelarna Tynnered och Önnered i Göteborgs kommun, Västra Götalands län Utställningshandlingar daterade 2014-08-12 för yttrande enligt 5 kap 23 § plan- och bygglagen (PBL 1987:10) Bedömning enligt 12 kap 1 § PBL Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 § PBL och nu kända förhållanden att bullerfrågor som berör boendes och övrigas hälsa måste lösas på ett tillfredsställande sätt för att planen skall kunna accepteras och inte ska komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Motiv för bedömningen I en kompletterande bullerutredning daterad 2014-04-16 utreds hur befintliga bostäder påverkas av trafikbuller från föreslagen ny lokalgata och garagenerfart till det planerade centrumkvarteret. Utredningen konstaterar att planförslaget innebär att såväl ekvivalent- som maxnivåer överskrider riktvärdena för befintliga bostäder. Då planens störningsbestämmelse endast reglerar förutsättning för byggrätter givna i planen behöver planen omstuderas så att det säkerställs att riktvärden för trafikbuller inte överskrids för befintliga bostäder. Synpunkter på det utställda förslaget De synpunkter som tidigare framförts i ärendet har i övrigt beaktats. Beredning Ärendet har handlagts av Ingemar Braathen och granskats av Roger Lind. Vad som angivits ovan gäller som statens samlade myndighetsuppfattning. Ingemar Braathen Postadress: 403 40 GÖTEBORG Besöksadress: Ekelundsgatan 1 Telefon/Fax: 011-224 40 00 (vxl) (fax) Roger Lind Webbadress: www.lansstyrelsen.se/vastragotaland E-post: [email protected] Sida 1(1)
© Copyright 2024