Expropriationslagens ersättningsbestämmelser

 UPPSALA UNIVERSITET Företagsekonomiska Institutionen -­‐ Handelsrätt Expropriationslagens ersättningsbestämmelser – i behov av förändring? Datum: 2015-­‐01-­‐25 Kandidatuppsats HT 2014 Författare: Marcus Almhagen Mikael Wiborgh Handledare: Kjell Adolfsson Sammanfattning
Äganderätten är ett av de starkaste skydden som svenska medborgare idag åtnjuter.
Denna rätt löper långt tillbaka i tiden och utgör därmed en viktig beståndsdel i ett
fungerande och rättssäkert samhälle. Trots vikten och betydelsen av äganderätten kan
fastighetsägares rätt att bruka och leva på sin jord i vissa fall kan begränsas. Vid
inskränkning av äganderätten skall ersättning utgå enligt Regeringsformen 2 kap. 15 § 2
st, där det fastslås att den som blir utsatt skall vara tillförsäkrad full ersättning för
förlusten. Vid beräkningen av ersättningens storlek används expropriationslagens
bestämmelser om ersättningsberäkning. Avsikten med dessa bestämmelser är att stärka
positionen för den som blir utsatt och syftar till att likställa den enskilde fastighetsägarens
ekonomiska ställning till vad den var innan inskränkningen. Då staten beslutar att
upphäva, begränsa eller ta i anspråk särskild rätt till en fastighet benämns det som
expropriation. Expropriationsförfarandet medför en för markägaren förvånansvärt svag
ägarställning, då tvångsinlösen kan ske mot dennes vilja.
Författarna har i denna uppsats valt att genom att använda den traditionella
rättsdogmatiska metoden klargöra om ersättningen vid expropriation beräknas på ett
tillförlitlig rättssäkert och rättvist sätt. Syftet med studien är att belysa de
problemområden som finns vid beräkning av expropriationsersättning och framförallt
vilken påverkan dessa har på fastighetsägaren. I studien används miljöbalkens
bestämmelser om bildande av naturreservat för att skapa en grundförståelse för
expropriationsförfarandet. Därefter analyseras de problemområden som berör
expropriation mer generellt.
I denna uppsats finner författarna att det huvudsakligen finns två stora problemområden
gällande expropriation. Den första problematiken rör användandet av
marknadsvärdesprincipen, där flertalet värderingsmodeller är godtyckliga. Detta leder
ofta till väldigt stora skillnader i uppfattning om fastigheters värde. Den andra
problematiken uppkommer vid användandet av schablonpåslag. I dagsläget förstärks en
felaktig värdering genom att påslaget beräknas med grund i en
marknadsvärdesbedömning, vilket inte är en rättvis modell. Författarna menar att en
lösning på dessa problemområden vore att införa en skälighetsregel vilket skulle
möjliggöra en förhoppningsvis mer träffsäker och rättvis beräkning av
expropriationsersättning.
Innehåll
1. Inledning .............................................................................................................................................. 1 1.1 Problemformulering .................................................................................................................. 1 1.2 Syfte ................................................................................................................................................ 3 1.3 Metod ............................................................................................................................................. 3 1.4 Disposition ................................................................................................................................... 3 2. Expropriationsförfarandet .............................................................................................................. 3 2.1 Äganderätt – vårt starkaste skydd .......................................................................................... 3 2.2 Bildande av naturreservat ......................................................................................................... 4 2.3 Expropriationslagens utveckling ............................................................................................ 5 2.4 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning .......................................... 6 2.5 Ersättningens delposter ............................................................................................................ 7 2.6 Den centrala värderingsprincipen .......................................................................................... 7 2.7 Teoretisk redogörelse - marknadsvärde ................................................................................ 8 2.8 Beräkningsmodeller för expropriationsersättningen ......................................................... 9 2.9 Valet av jämförelseobjekt ...................................................................................................... 11 2.10 Ersättning av övrig skada .................................................................................................... 13 2.11 2010 års ersättningsreform ................................................................................................. 14 3. Analys - problemen med expropriationsersättning ............................................................... 14 3.1 Värderingsosäkerheten ........................................................................................................... 14 3.2 Det schabloniserade påslaget ................................................................................................ 16 3.3 Snedvriden ersättning ............................................................................................................. 17 3.4 Definition av marknadsvärde ............................................................................................... 17 4. Slutsats ............................................................................................................................................... 19 4.1 Behov av ett tydligare definierat lagrum ............................................................................ 19 4.2 Snedvriden ersättning ............................................................................................................. 20 4.3 Expropriationslagens ersättningsbestämmelser - i behov av förändring? ................ 22 4.4 Sammanfattande slutsats ........................................................................................................ 23 5. Källförteckning ................................................................................................................................ 25 1. Inledning
1.1 Problemformulering
Ett av de skydd medborgare i Sverige åtnjuter är äganderätten, vilket regleras i
grundlagen. Detta är en tradition som löper långt tillbaka i tiden och äganderätten är en
grundläggande juridisk princip som gör att rättssubjekt kan äga egendom och tillgångar.
Denna princip är en nyckelfaktor i ett fungerande rättssäkert samhälle som tydligt drar en
gräns mellan vem som äger vad och vilka befogenheter som kommer med äganderätten.
Trots denna tillsynes elementära juridiska princip finns flertalet inskränkningar som gör
att rättssubjektets befogenheter kan begränsas. Dessa inskränkningar fungerar som ett
verktyg för att möjliggöra det som ligger i det allmännas intresse - vilket nödvändigtvis
inte går i linje med den enskildes intressen. Staten har ett ansvar gentemot sina
medborgare att tillgodose deras hälsa och att omgivningen är miljövänlig och säker1.
Inom ramen för detta ansvar finns flertalet lagrum som reglerar hur inskränkningen i
äganderätten skall hanteras. För att nämna några återfinns bland annat; väglag,
minerallag, ledningsrättslag, artskyddsförordningen, skogsvårdslagen och miljöbalken.
Gemensamt för ovan nämnda rättsakter är att de kan inskränka äganderätten hos
fastighetsägare. Vid beslut om inskränkande i äganderätten skall ersättning utgå. Denna
ersättning skall enligt Regeringsformen (RF) 2 kap. 15 § 2 st. tillgodose att den som blir
utsatt skall vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Vid beräkningen av storleken på
ersättningen
används
expropriationslagens
(ExprL)
bestämmelser
om
ersättningsberäkning, vilka återfinns i 4 kap. Avsikten med dessa bestämmelser är att
stärka positionen för den som blir utsatt och syftar till att den ekonomiska ställningen
skall vara lika innan som efter inskränkningen. Då staten beslutar att upphäva, begränsa
eller ta i anspråk särskild rätt till en fastighet benämns det som expropriation.
Expropriationsförfarandet innebär att markägare har förvånansvärt svag ägarställning, då
tvångsinlösen kan ske mot dennes vilja. 2
Skogsbranden i Västmanland under sommaren 2014 aktualiserar frågan om expropriation
och den problematik som kan uppstå vid inskränkande i äganderätten. Stora företag
såsom mindre privata aktörer fick se sin egendom härjas av brand. Samtidigt som ett
stort värde gick förlorat, skapades nya biologiska möjligheter för fauna och flora att åter
blomstra. En nybrunnen miljö är något som inträffar ytterst sällan men som är ytterst
nödvändig för att vissa arter ska kunna leva. Statens ansvar för det allmännas intresse
innefattar bland annat att säkerställa en miljömässigt hållbar utveckling för sina
medborgare. Således skulle vissa brandhärjade områden teoretiskt sätt kunna bli utsatta
för expropriation i syfte att främja och bevara de miljömässiga värdena som har uppstått.
En expropriation innebär att staten utövar sin rätt att inskränka i äganderätten och
därmed köpa ut fastighetsägarna från - hela eller delar av - sina fastigheter. Juridiskt kan
detta göras med stöd via flertalet lagrum. Vid ett fall då syftet är att bevara miljön
används Miljöbalkens (MB) bestämmelser för naturskyddsområde i 7 kap. 4-8§§.
1 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, Regeringsformen,
Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm.
2 Motion 2013/14: C289, Stärkt rättsligt skydd för äganderätten till fast egendom. Tillgänglig:
http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Forslag/Motioner/mot-201314C289-Starktrattsl_H102C289/ 1
För att detta ska kunna ske på ett ömsesidigt tillfredsställande sätt skall fastighetsägaren
få en ersättning som de anser rimlig i förhållande till sin fastighets värde. Bestämmelser
för hur detta värde ser ut och beräknas återfinns i expropriationslagens 4 kap. om
ersättningsbestämmelser. Lagstiftningen ger den rättsliga ramen för vad som ska ersättas,
däremot anger den inte explicit vilka värderingsmetoder som bör användas3. Förarbetena
till expropriationslagen uttrycker att det finns flertalet metoder man kan använda sig av
vid ersättningsbestämmelse vid expropriation. Bland dessa finns ortsprismetoden,
avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Dessa metoder beräknar på olika
sätt värdet på fastigheten som ligger till grund för prislappen för staten att expropriera
ägarens innehav. Valet av värderingsmetod lämnar stort utrymme för fluktuerande
prissättning, då de innebär användande av flertalet variabler såsom diskonteringsränta,
återanskaffningskostnad, framtida avkastning och liknande. Fastighetsägare kan därmed
få olika mycket betalt för sin mark, beroende på vem som utför värderingen och hur
beräkningen går till, vilket skapar en stor osäkerhet.
Vid en expropriation vill exproprianden 4 naturligen betala så lite som möjligt för
fastighetsintrånget, medan fastighetsägaren vill ha så mycket betalt som möjligt.
Osäkerheten i värderingsberäkningen leder därmed ibland till att tvister råder i frågan om
storleken på ersättningen och vad som är att anse som full ersättning. Vid en sådan tvist
finns ingen annan juridisk lösning än att domstolen får göra det slutliga avgörandet, och
därmed bestämma vilken ersättningsberäkning som anses mest rimlig. Osäkerheten i
värderingen leder till en risk för båda parter i expropriationsförfarandet men framförallt
för den som riskerar att bli tvångsvis av med sin fastighet mot en orimlig ersättning.
Således finns en inskränkning i äganderätten, som i värsta fall kan leda till en stor
ekonomisk skada för fastighetsägaren. Vi ämnar därför i denna uppsats undersöka
frågeställningen;
Hur beräknas expropriationsersättning på ett rättssäkert och rättvist sätt?
•
3 Prop.
4 Den
2009/10:162 Ersättning vid expropriation, s. 51 ff som begär expropriation. 2
1.2 Syfte
Studien syftar till att genom en undersökning av expropriationslagens
ersättningsbestämmelser klargöra om ersättningen vid expropriation beräknas på ett
tillförlitligt rättsäkert och rättvist sätt. Genom denna undersökning ämnar författarna
belysa de problemområden som finns vid beräkning av expropriationsersättning, samt
hur de påverkar fastighetsägare i ett expropriationsförfarande.
1.3 Metod
Vi har i denna uppsats använt oss av den traditionella rättsdogmatiska metoden. Detta
innebär att vi har använt oss av lagtext, förarbeten, rättsfall samt kommentarer till lagrum
enligt rättshierarkin för att fastställa de lege lata 5 . Utgångspunkten har varit
expropriationslagens fjärde kapitel och dess förarbeten. Miljöbalkens bestämmelser om
bildande av naturreservat fungerade som ett exempel för att förstå hela
expropriationsförfarandet. Vidare har kommentarer kopplade till aktuella lagrum använts
för att bredda perspektiven och förståelsen. För att få en insyn i hur det ser ut i praktiken
har vi analyserat rättsfall där tvister har rått gällande storleken på
expropriationsersättningen. Vi har också använt oss av dokument från
naturvårdsstyrelsen och skogsvårdsverket för att öka insikten i expropriationsförfarandet.
1.4 Disposition
Studien inleds i kapitel ett med en målande och grundlig problemformulering följt av
syfte, metod och disposition. I kapitel två förklaras hur expropriationsförfarandet
fungerar då en fastighet tas i anspråk för bildande av naturreservat samt hur beräkning av
expropriationsersättningen ser ut enligt ExprL 4 kap. Vidare innehåller kapitel tre en
genomgång av den problematik som uppstår vid bestämmande av ersättning enligt
marknadsvärdesprincipen. Slutligen avslutas studien med en karakteristisk analys följt av
en skarpsynt slutsats i kapitel fyra.
2. Expropriationsförfarandet
2.1 Äganderätt – vårt starkaste skydd
Idén om äganderätt sträcker sig historiskt sett långt tillbaka och är en av de mest
fundamentala grundpelarna i ett rättssäkert samhälle. Materiellt rättighetsanspråk gör att
ägaren till egendomen ges vissa befogenheter, vilka bland annat inkluderar rätten att
disponera, hyra ut och sälja objektet i fråga. Egendomsskyddet regleras i RF 2 kap. 15 §,
där det uttrycks att ”Vars och ens egendom är tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom
till det allmänna eller till någon enskild...”. Således är det en grundläggande juridisk princip
som möjliggör att rättssubjekt kan äga egendom och tillgångar, som i grundlagsstiftning
tillförsäkrar ägaren befogenheten över egendomen. Denna princip är mycket viktig för
ett fungerande samhälle då äganderätten drar en distinkt linje mellan vem som har rätten
att förfoga över vad och hur egendomen får användas.
Trots denna fundamentala juridiska princip, finns vissa inskränkningar i äganderätten.
Framförallt fungerar inskränkningarna som ett verktyg för att möjliggöra det som ligger i
det allmännas intresse. Inom ramen för detta åligger bland annat statens ansvar gentemot
sina medborgare, vilket inkluderar hälsoskydds-, miljöskydds- och säkerhetsskäl. I RF 2
5 Om
den givna lagen; gällande rätt 3
kap. 15 § 2 st. benämns de inskränkningar som finns i äganderätten, och hur dessa
lämpligen skall ersättas. Ordagrant lyder första meningen i andra stycket: ”Den som genom
expropriation eller något annat sådant förfogande tvingas avstå sin egendom ska vara tillförsäkrad full
ersättning för förlusten. ”
Genom detta grundlagsreglerade område försäkras fastighetsägare en rimlig ersättning
vid ett eventuellt expropriationsförfarande. Det innebär ett starkt skydd för
fastighetsägaren som meddelar att om en inskränkning i äganderätten kommer ske, skall
den som utsätts kompenseras på ett tillförlitligt sätt. Inskränkning sker i syfte att bevara
det allmännas intresse och exempel på detta är när det ska byggas vägar, dras ledningar
eller bildas naturreservat.
2.2 Bildande av naturreservat
Syftet med bildandet av naturreservat är att långsiktigt bevara, utveckla och vårda
naturmiljöer av värde för människor, växter och djur. I Sverige är naturreservat en del av
vårt natur- och kulturarv och kännetecknas av biologisk mångfald och variationsrika
naturmiljöer. Naturreservat är något vi sparar åt våra kommande generationer för att
främja människors hälsa, trygga en god hushållning till naturresurser, bevara ekosystem
och ta tillvara på de kulturhistoriska värdena som vi har. 6
Möjligheten till bildandet av naturreservat behandlas i MB 7 kap. 4-8 §§. I 4 § 1 st.
beskrivs det att: “Ett mark- eller vattenområde får av länsstyrelsen eller kommunen förklaras som
naturreservat i syfte att bevara biologisk mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller
tillgodose behov av områden för friluftslivet.”. Ett mark- eller vattenområde får förklaras
naturreservat utan markägarens samtycke och kan i sista hand bildas tvångsvis7.
När ett område som inte ägs av staten bestäms till naturreservat sker en inskränkning i
äganderätten då fastigheten tas i anspråk. Enligt 5 § skall inskränkningarna som anges
inte gå längre än vad som krävs för ändamålet för naturreservatet. Praxis visar att det har
förekommit inskränkningar i form av förbud mot exempelvis avverkning av skog,
väganläggning och borttagning av döda träd. Lagen har möjlighet till en inskränkning i
allemansrätten exempelvis genom att förbjuda tillträde under vissa delar av året men
också genom att förbjuda verksamheter som markägaren eller andra bedriver utanför
reservatet om det påverkar på ett skadligt sätt8. Vidare regleras i 6 § hur fastighetsägaren
ska tåla visst intrång inom fastigheten även då det kan försvåra och förminska
fastighetens användning. De intrång som får göras är:
1. anläggs vägar, parkeringsplatser, vandringsleder, raststugor, tältplatser, badplatser,
sanitära inrättningar eller liknande anordningar,
2. bereds tillträde till mark för allmänheten där allmänheten annars inte har rätt att
vistas,
3. utförs gallring, röjning, slåtter, plantering, betesdrift, avspärrning eller liknande
åtgärder, eller
6 Naturvårdsverket,
Så bildas naturreservat – svar på vanliga frågor från markägare. Stockholm:
Naturvårdsverket. Tillgänglig:
http://www.naturvardsverket.se/Nerladdningssida/?fileType=pdf&pid=3955&downloadUrl=/Document
s/publikationer/620-8234-5.pdf 7 Allmänt om naturreservat, Michanek–Zetterberg, s. 209 ff. 8 Bengtsson, B., 1926 2000, Miljöbalken: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm.
4
4. genomförs undersökningar av djur- och växtarter samt av mark- och
vattenförhållanden. 9
I 7 § regleras hur länsstyrelsen och kommunen helt eller delvis får upphäva beslut enligt
4-6 §§ om det finns synnerliga skäl. Bestämmelserna i 8 § reglerar hur ändringar av
naturreservat inte får strida mot plan- och bygglagen, dock får mindre ändringar göras.
De markägare som får sitt område förklarat som naturreservat har i de flesta fall rätt till
ersättning enligt MB 31 kap. på grund av beslutet. I 4 § uttrycks en rad scenarion då
ersättning skall utgå: “Fastighetsägaren har rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att
mark tas i anspråk eller att pågående markanvändning inom berörd del av en fastighet avsevärt
försvåras...” . Den punkt som främst blir aktuellt att ta upp i denna uppsats är 31 kap. 4 § 1
st. 2 p. “föreskrifter enligt 7 kap. 5, 6 eller 9 § om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat
och kulturreservat”. Miljöbalkens bestämmelser hänvisar i 31 kap. 2 § till att
ersättningsberäkningen skall utgå ifrån expropriationslagen och dess principer, både då
mark tas i anspråk och när rådigheten inskränks. Bestämmelserna i 2 § gäller inte då
miljöbalken innehåller avvikande regler.
2.3 Expropriationslagens utveckling
De första bestämmelserna rörande expropriation löper långt tillbaka historiskt och
antogs redan i 1734 års lag. Då reglerades det i byggningsbalken 25 kap. 1 § och innehöll
rätten att tvångsvis ta mark i anspråk for allmänna ändamål. År 1845 fick Sverige den
första självständiga expropriationsförfattningen vilken utgjordes av förordning om jords- eller
lägenhets avstående för allmänt behov. Denna förordning avskaffades genom en ny förordning
år 1866 vilken gällde fram till dess den ersattes av 1917 års expropriationslag. 10
1866 års förordning gav ett intryck av att expropriationsersättningen i regel hellre skulle
bestämmas för högt än för lågt11. Detta ledde till att oskäligt hög ersättning ofta betalades
ut. Mot bakgrund av detta formulerades i 1917 års expropriationslag att löseskilling skulle
betalas för den ianspråktagna fastighetens eller fastighetsdelens fulla värde. Ersättningen
skulle också betalas för skada eller intrång som genom expropriationen vållades på
eventuellt återstående del av fastigheten. Även annan skada på fastigheten till följd av
expropriationen skulle ersättas fullt ut. Vidare skulle ersättningen bestämmas utan hänsyn
till förändring i fastighetsvärdet som uppstått till följd av expropriationen12. En av de
viktigaste utgångspunkterna med 1917 års expropriationslag var att ersättningen skulle
vara precis så stor att förmögenhetsställningen hos fastighetsägaren förblev oförändrad
trots expropriationen. 13
En lagändring i expropriationslagen genomfördes år 1949 då begrepp som ”fullt värde”
togs bort. Syftet med detta var att fastigheterna inte skulle övervärderas vilket tidigare
lagstiftning ansetts bidra till. Dessa uttryck ansågs inte vara nödvändiga för att
ersättningen skulle motsvara det verkliga värdet av fastigheten14. 1917 års lag kvarstod
med undantag för 1949 års ändring fram till de stora lagändringarna som genomfördes i
början av 1970-talet.
9 Bengtsson,
B., 1926 2000, Miljöbalken: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm. 2009/10:162 Ersättning vid expropriation, s. 40 f 11 NJA II 1918 s. 145–146 12 Prop. 2009/10:162 Ersättning vid expropriation, s. 40ff 13 NJA II 1918 s. 146 f. 14 NJA II 1950 s. 228 f 10 Prop.
5
1971 års reform fortsatte på tidigare års lagändringars försök att dämpa
överkompensation då det trots 1949 års regler ofta betalades ut ersättning som ansågs
högre än vad som var skäligt 15 . Översynen av expropriationslagens
ersättningsbestämmelser genomfördes då det ansågs nödvändigt att dämpa
marknadsvärdestegringen och förhindra att till exempelvis kommuner tvingas ersätta
värden som har uppstått till följd av samhällets egna insatser och som har samband med
tätbebyggelseutvecklingen 16 . Detta kom till uttryck genom att den så kallade
presumtionsregeln17 infördes. Vidare infördes ersättningsposten intrångsersättning i fråga
om marknadsvärdeminskningen vid expropriation av en del av fastighet. 18
Alla de reformer som expropriationslagen genomgick under 1900-talet hade till syfte att
dämpa övervärdering av fastigheter som gav möjlighet till ersättningsnivåer som var långt
över vad som bedömdes rimligt. Det ansågs inte nödvändigt att tillämpa så pass
generösa ersättningsregler att fastighetsägaren gjorde en ekonomisk vinning genom
expropriationen. Vidare förklaras det i förarbetena att alltför hög
expropriationsersättning är ofördelaktig ur en allmän synvinkel. Markvärdestegring bidrar
till att skruva upp prisnivåerna till olyckligt höga nivåer sett ur ett samhällsekonomiskt
perspektiv. Dessa värdestegringar skulle inte längre varken godtas eller uppmuntras
varför syftet med de nya ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen var att dämpa
dessa effekter. 19
I den ersättningsreform som genomfördes 2010 framhölls att utgångspunkten var att
stärka fastighetsägarens äganderättsliga ställning, vilket går emot de reformer som gjorde
på 1970-talet då fastighetsägarens ställning snarare försvagades. Dock upprepades samma
målsättning med 2010 års reform som tidigare var gällande, nämligen att
expropriationslagens ersättning skall främja frivilliga uppgörelser 20 . De tidigare
ersättningsbestämmelserna präglades av återhållsamhet och medförde alltför stora
negativa konsekvenser för fastighetsägaren, varför det ansågs nödvändigt att uppdatera
expropriationslagstiftningen. Det var en balansgång för lagstiftaren då för höga
ersättningsnivåer inte är eftersträvansvärda samtidigt som expropriationen utgör en
tvångsåtgärd genom inskränkningar i äganderätten av extraordinära slag. Åtgärdernas
karaktär skulle i hög grad spegla en avvägning mellan expropriandens, fastighetsägarens
och det allmännas intressen. Detta gällde framförallt vid beaktande av den
värderingsosäkerhet som expropriationen medför. Därför beslutades att lagändringen
skulle stärka fastighetsägarens ägandeställning utan att ersättningsnivåerna skulle ge
upphov till negativa konsekvenser för samhällsutvecklingen. 21
2.4 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning
ExprL 4 kap. behandlar den ersättning som skall utgå vid expropriation. 4 kap. 1 § ExprL
består av fem stycken där de grundläggande bestämmelserna om ersättning uttrycks. Det
15 Prop.
1971:122 s. 166 1971:122 s. 165 17 En regel som gick ut på att värdeökningar som skett de senaste 10 åren före inlösen endast fick räknas
med vid värderingen om de inte kunde härledas till förväntningar om ändring av fastighetens användning.
Tanken med regeln var att undvika värdestegringar på fastigheter, som berodde på annat än sakliga,
faktiska faktorer. 18 Prop. 2009/10-162 s. 40 19 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, Expropriationslagstiftningens
utveckling, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm. 20 Prop. 2009/10:162 s. 50
21 Prop. 2009/10:162 s. 47–49
16 Prop.
6
går att utläsa att ersättning skall primärt betalas för den förlust av marknadsvärde
fastighetsägaren lider. Övrig skada som uppkommer i samband med exproprieringen
skall även den ersättas. Nytt för 2010 års lagstiftning är att en ytterligare ersättning skall
utgå om 25 procent av det förlorade marknadsvärdet. Detta är tänkt att fungera som
kompensation för att fastighetsägaren tvingas avstå egendomen, då denne inte har någon
valmöjlighet vad gäller att använda sin fastighet som denne behagar. Paragrafen
innehåller även specialregleringar för allmän väg, skadeförebyggande åtgärder och om
hur man tar hänsyn till åtgärder som den exproprierade har vidtagit med stöd av äldre
rättigheter. 22
2.5 Ersättningens delposter
Expropriationslagens grundläggande ersättningsbestämmelse utgår från att den
fastighetsägare som utsätts för expropriation skall ha samma förmögenhetsställning efter
expropriationen som den skulle haft även om en expropriation inte hade skett23 . Det
första stycket består av den huvudsakliga ersättningsregeln vid expropriation. ExprL 4
kap. 1§ 1 st. kan det utläsas:
”För en fastighet som exproprieras i sin helhet ska, i den mån inte annat följer av vad som sägs nedan,
löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Exproprieras en del av en
fastighet, ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens
marknadsvärde, som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom
expropriationen, ska även sådan skada ersättas.”
Med detta uttrycker lagstiftaren att ersättningen skall delas upp i olika ersättningsposter.
Hur dessa poster sätts samman eller används varierar från fall till fall, beroende på om
det är en hel fastighet eller del av en fastighet som skall exproprieras. Löseskilling används
vid expropriering av en hel fastighet, då en summa bestäms med vilken fastighetsägaren
ersätts. Denna summa ska i princip svara mot fastighetens marknadsvärde. I vissa fall är
det aktuellt att expropriera enbart en del eller delar av en fastighet. Då skall
intrångsersättning utgå för den del av fastigheten som exproprieras. Denna ersättning skall
principiellt svara mot minskningen av marknadsvärdet som föreligger, med anledning av
expropriationen. Lider fastighetsägaren övrig skada i samband med expropriationen, skall
även denna ersättas. Sådan övrig skada skall svara mot den förmögenhetsminskning som
fastighetsägaren inte har blivit kompenserad för i de övriga ersättningsposterna.
Tillsammans uppfyller dessa poster den grundläggande principen för
exproprieringsersättning – att fastighetsägaren skall ha en oförändrad
förmögenhetsställning likväl innan som efter expropriationsförfarandet.
2.6 Den centrala värderingsprincipen
I lagtext används begreppet marknadsvärdering som det huvudsakliga tillvägagångssättet
att säkerställa en rimlig ersättning till fastighetsägaren. Marknadsvärdering utgör grunden
för ersättningen både vid beräkning av löseskilling samt intrångsersättning, varför det är en
frekvent använd metod som kommer bestämma med vilket värde fastighetsägaren blir
ersatt. Sett ur ett generellt perspektiv är innebörden av marknadsvärde det mest sannolika
priset vid en försäljning av fastigheten på den allmänna marknaden. Vid expropriering
blir innebörden något snävare och uttrycks tydligast som bestämning av det pris som en
Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 4 kap.
Expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm
23 Prop. 2009/10:162 s.41
22
7
fastighet av ifrågavarande art sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning under av
expropriationen opåverkade förhållanden 24 . Vid ett expropriationsförfarande kan en
värdehöjande effekt på marknadsvärdet föranledas av att exproprianden har ett särskilt
intresse i fastigheten. På samma sätt kan en värdesänkande effekt ta plats, då intresset för
fastigheten sjunker när det blir allmänt känt att den är utsatt för expropriering. Dessa
värdepåverkande effekter skall inte tas i beaktning vid bestämmandet av marknadsvärdet,
utan ersättningen skall svara mot det värde som fastigheten hade bjudits ut till
försäljning, under av expropriationen opåverkade förhållanden25. Därmed skall man inte
ta hänsyn till den effekt exproprieringsförfarandet kan få på fastighetens värde, då det
riskerar att snedställa värderingsgrunderna.
2.7 Teoretisk redogörelse - marknadsvärde
För att uppnå en träffsäker värdering är det en utgångspunkt att det finns överlåtelser av
liknande fastighetsart och storlek att jämföra med. Marknadsvärdet fungerar som mest
effektivt då ett stort antal överlåtelser har skett vid samma tidpunkt på den öppna
marknaden26. Dessa överlåtelser fungerar sedan som riktlinjer för vad en fastighetsägare
är beredd att sälja för och vad en köpare är beredd att betala för en fastighet.
Sammanställs dessa data i vad som förutsätts vara en normalfördelad frekvensfunktion27,
fås en bild över hur tankekonstruktionen marknadsvärde ser ut:
Figur 1 - Marknadsvärdesmodell
(SOU 2008:99, figur 6.1 s. 128)
Enligt denna modell uppnås det mest sannolika priset när ett stort antal överlåtelser har
skett, teoretiskt sett är det vid denna tidpunkt marknadsvärdet uppnås. I praktiken krävs
det för att denna modell ska fungera idealiskt att både köpare och säljare av fastigheten
har en mycket stor mängd information att tillgå rörande objektet och marknaden. Utöver
rent teknisk information påverkar faktorer såsom förhandlingsskicklighet, konjunkturellt
läge, ekonomisk situation och personliga preferenser, för att nämna några. Att figur 1
24Dahlsjö,
A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 25 Prop. 1971:122 s. 171 f 26 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 27 En sannolikteoretisk fördelning av utfall, likt Figur 1 8
skall göras gällande förutsätter även att det inte finns en skev informationsfördelning
mellan parterna, utan att båda har samma material att bygga sina beslutsgrunder på.
Dessa förutsättningar är något som i ekonomisk teori kallas för en perfekt värld – vilket
tyvärr enbart existerar just i teorin. Därför blir det naturligt att olika priser betalas för
liknande objekt – vilket kan ses i figur 1 - då parterna har olika förutsättningar vid
tillfället för affären.
Därför är det viktigt att skilja på pris och marknadsvärde. Pris är ett belopp som faktiskt
har betalats vid en fastighetsöverlåtelse och således är hämtat från verkligheten. Ett pris
uttrycker något definitivt – för vilket belopp köpare och säljare anser att fastigheten kan
överlåtas. Marknadsvärdet uttrycker däremot vad som sannolikt skulle betalas, vid en viss
tidpunkt under normaliserade förhållande vid jämn informationsfördelning. Konkret
innebär det att priset är något som är baserat på en faktisk händelse, medan
marknadsvärdet är en sannolik bedömning. Således finns det ingen garanti att det pris
som betalas vid en fastighetsöverlåtelse överensstämmer med det bedömda
marknadsvärdet. Detta går att observera i figur 1 då priset avviker från marknadsvärdet,
där det enligt modellen betalas både under- och överpriser.
2.8 Beräkningsmodeller för expropriationsersättningen
I lagstiftningen anges att marknadsvärdet skall ligga till grund för storleken på
ersättningen som utgår vid expropriation. Syftet är att finna ett pris som den berörda
fastigheten sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning på marknaden28.
Därmed har domstolarna frihet att för varje enskilt fall bedöma de värderingsmetoder
som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat. 29
Då det inte regleras i lagen exakt hur beräkningarna skall gå till, har det i praxis utvecklats
tre metoder som är lämpliga och används mest frekvent. Dessa är ortsprismetoden,
avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden.
Ortsprismetoden bygger på en analys av överlåtelser av jämförbara fastighetsobjekt på den
öppna marknaden. Dessa fungerar sedan som en referensram för värderingen av
fastigheten som är objekt för expropriation. Jämförelseobjekten är alltid faktiska
överlåtelser som har skett vilket förväntas bidra till en mer träffsäker värdering av
expropriationsobjektet. Faktorer såsom areal, bonitet 30 , geografisk placering,
avverkningsmässig volym31, och träslagsfördelning32, jämförs sedan mellan objekten i
syfte att hitta relevanta grunder för att bedöma värdedifferenser. Tidpunkterna då
jämförelseobjekten överläts tas även i beaktning, då konjunkturella och marknadsmässiga
faktorer påverkar priset. Dessa jämförs med tidpunkten för överlåtelsen av
expropriationsobjektet för att i största möjliga mån eliminera marknadsmässiga
28 Dahlsjö,
A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 29 Prop. 1971:122 s. 171 30 Ett mått på hur bördig skogsmarken är, vilket är detsamma som dess naturliga virkesproducerande
förmåga. 31 Den volym de avverkade träden summerar till. Ett mått inom skogsbranschen för att uttrycka hur
mycket avverkade träd man exempelvis har till försäljning. 32 Olika typer av träd har olika egenskaper och därmed även olika värde. Sammansättningen av dessa olika
trädtyper kan sammanställas i en träslagsfördelning, vilket gör det tydligt hur stor andel av fastigheten som
huserar vilka träslag. 9
påverkningar på värdet. Därefter görs en slutlig värdebedömning och en uppskattning av
osäkerhetsgraden. 33
Figur 2 – process vid ortprismetod
Informations-­‐ inhämtning • De[inering av relevant marknad • Jämförelseobjekt Analys Beslut -­‐ Värdeskillnader -­‐ Slutlig värdebedömning -­‐ Osäkerhetsgraden -­‐ Tidsskillnader Avk
astningsmetoden består av att man tar fram en beräkningsmodell för
expropriationsobjektets sannolika framtida avkastning, som sedan används för att
bedöma fastighetens värde. För att göra detta beräknas vanligen nuvärdet 34 av den
framtida årliga nettoavkastningen genom kapitalisering efter en räntesats som antas
spegla marknadens - och därmed köparens - avkastningskrav. Mer konkret söker man
genom denna metod svar på hur mycket avkastning fastigheten förväntas generera i
framtiden och räknar sedan om detta belopp till vad det är värt idag. På så sätt bestäms
värdet på fastigheten med grund i den förväntade framtida avkastningen. 35
Innefattar kalkylen oförändrade förhållanden för fastigheten och att den kommer
användas på liknande sätt som den gör idag, kallas det en faktisk kalkyl. I ett sådant fall
räknas det med att fastigheten inte kommer behöva några större investeringar under
överskådlig framtid, eller att en förändring av den avkastningsgenererande verksamheten
kommer ske. På så sätt antas intäkterna följa den storleksordning de har idag även i
framtiden. Utgår kalkylen istället ifrån förändrade förhållanden där investeringar kommer
ske och en väsentlig ändring av den avkastningsgenererande verksamheten beräknas,
benämns det en hypotetisk kalkyl. En sådan kalkyleringsform innehåller en rad
bedömningar om bland annat framtida avkastningsförändring, investeringsbehov och
förväntade intäkter. Både faktiska kalkyler och hypotetiska kalkyler kan ske i olika former
och med olika avancerade beräknings- och detaljeringsgrader. För att kunna arbeta fram
materialet finns långt drivna och matematiskt avancerade kalkyleringsredskap som
möjliggör flertalet olika analyser med indata för olika typer av avkastningsfastigheter.36
Produktionskostnadsmetoden används främst vid värdering av fastigheter som saknar
avkastning, till exempel hyra. Det första som görs är att en beräkning av
Bengtsson, B., 1926 2010, Speciell fastighetsrätt: miljöbalken, Iustus, Uppsala.
beräknas för att prognostisera lönsamheten vid en investering. Metoden syftar till att beräkna
vad en framtida avkastning är värd idag, givet ett visst krav på hur stor avkastningen skall vara. På så sätt
kan investeraren avgöra om det är värt att satsa kapital i det planerade projektet, eller om det finns andra
investeringar som genererar en bättre avkastning, med ett högre nuvärde. 35 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 36 Ibid 33
34 Nuvärde
10
återanskaffningskostnaden för ett objekt av liknande art görs. Efter det gör en
nedräkning av den beräknade värdeminskningen fastigheten genomgår på grund av ålder
och bruk. 37
ExprL anvisar inte vilken särskild metod som skall användas utan överlåter valet av
metod till exproprianden. I förarbetena till lagen anges det dock att utredningen direkt
bör inriktas på att utröna marknadsvärdet exempelvis genom prisstatistik, och att
användandet av omfattande kalkyler med hypotetiskt underlag bör komma i andra
hand38. Detta framförallt rörande fastigheter som ofta är föremål för omsättning där det
finns jämförelsedata att tillgå. Då bör hypotetiska kalkyler enbart fungera som
kontrollfunktioner. Valet av värderingsmetod påverkas således av vilken jämförelsedata
som finns tillgänglig. Det anses vara av mindre vikt vilken värderingsmetod som
används, utan huvudfokus ligger på att underlaget för värderingen är av tillfredsställande
kvalitet. 39
Även om lagstiftningen i sig inte reglerar valet av metod, bör man i alla lägen i första
hand inrikta utredningarbetet på att få fram ett material som möjliggör tillämpning av
ortsprismetoden 40 . Det är först vid brist på sådant material som avkastningsmetoden och
produktionskostnadsmetoden bör övervägas. I vissa fall kan det vara lämpligt att komplettera
ortsprismetoden med avkastningsmetoden för att på ett mer träffsäkert sätt kunna bestämma
expropriationsobjektets marknadsvärde. Är det inte möjligt att använda sig av någon av
de två tidigare nämnda metoderna kan det vara lämpligt att beräkna ett s.k. tekniskt
nuvärde genom att tillämpa produktionskostnadsmetoden. 41
2.9 Valet av jämförelseobjekt
Vid användandet av ortsprismetoden fungerar jämförelseobjekt som beräkningsgrund och
det är utifrån dessa som storleken på ersättningen bestäms. Således blir valet av
jämförelseobjekt en nyckelfaktor i att beräkna ett relevant marknadsvärde. Det måste
beaktas att inte alla fastighetsförsäljningar är lika lämpliga och användbara i att fungera
som referensram för marknadsvärdet.
Enligt praxis bör det bortses från fastighetsförsäljningar där köpeskillingen i betydande
mån har påverkats av andra än marknadsmässiga faktorer 42 . Sådana faktorer kan
exempelvis vara släktskap eller andra speciella relationer mellan säljande och köpande
parter. Dessa klassas som så kallade orena köp. I vissa fall blir jämförelseobjekt olämpliga
då priset har legat på en särskilt hög nivå vid tidpunkten för försäljningen och därför inte
speglar ett normativt värde. Detta kan exempelvis bero på att vissa fastigheter betraktas
som extra lukrativa då de skulle kunna användas för en utvidgning av den verksamhet
som bedrivs på en grannfastighet. För att kunna använda sådana fastigheter som
jämförelseobjekt måste en korrigering ske, med hänsyn till de speciella omständigheter
som kan ha påverkat priset.
37 Ibid 38 Dahlsjö,
A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 39 Prop. 1971:122 s. 172
40 Ibid 41 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 42 Ibid 11
Vid val av jämförelseobjekt bör man även bortse från sådana fastighetsförsäljningar där
priset kan ha påverkats av en parts monopolställning, vilket i praktiken har störst
betydelse vid enskilt säljarmonopol. Det ligger inom kommunernas ansvar att planera
tätbebyggelsen, vilket vid en expandering av bebyggelsen kan leda till köp av stora arealer
fastigheter. Detta kan tillsynes utgöra en faktor som påverkar priset på fastigheter, det är
dock inte att förväxla med monopolställning. Det ligger inom riktlinjerna för
markpolitiken att kommunerna ska utöva ett starkt inflytande på fastighetsmarknaden i
tätbebyggelseregioner, exempelvis genom markförvärv 43 . Därför bör valet av
jämförelseobjekt i sådana fall även inkludera förvärv gjorda av kommunen, då de anses
tillhöra den normala marknadsbildningen. Även om kommunen har haft ett inflytande på
prisnivån, bör det inte bortses från detta vid valet av jämförelseobjekt och därmed
beräkningen av exproprieringsersättningen, så länge det faller inom en rimlig ram.
Försäljningar som sker långt utanför kommunens prisram bör endast få marginell
betydelse. Ett ovanligt högt pris kan ofta bero på speciella förhållanden såsom ett extra
stort behov hos köparen. Sådant bör inte ha inverkan på beräkningen av marknadsvärdet
vid ett expropriationsmål44 . Kommunens fastighetsaffärer måste också analyseras ur ett
marknadsperspektiv, så att de inte blir missvisande vid valet av jämförelseobjekt. Skulle
det falla sig så att de kommunala köpen inte överensstämmer med liknande
fastighetsförsäljningar inom samma ort, får även de gallras bort som s.k. orena köp.
Att föredra är att prisjämförelsen baseras på material som är hämtat från samma ort där
den aktuella värdebedömningen tar plats. Jämförelse med prisläget i andra orter är i
större utsträckning osäkra. Därmed bör det vara en allmän strävan att jämförelseobjekten
hämtas från ett så snävt geografisk område som möjligt 45 . För jord- och
skogsbruksfastigheter fungerar det även att hämta jämförelseobjekt från geografiska
områden som har likartade odlingsförutsättningar, där fastigheten besitter
överensstämmande egenskaper. Bättre jämförelseobjekt vid marknadsvärderingen
förutsätts leda till en mer träffsäker och relevant bedömning. Återfinns inte tillämpliga
objekt måste korrigeringar göras i syfte att få en relevant jämförelse, och dessa
korrigeringar är ofta vanskliga. 46
Den geografiska placeringen på jämförelseobjekten är även den av stor vikt. På olika
platser är naturligen fastigheterna värda olika mycket. För att exemplifiera detta kan den
svenska skogsbranschen och värdet på produktiv skogsmark studeras. Det är flertalet
faktorer som spelar in vid värdering av denna typ av fastigheter. Areal, bonitet,
avverkningsmässig volym, träslagsfördelning och geografisk placering för att nämna
några, spelar in på markens värde. Således finns det olika förutsättningar för träd att växa
i olika delar i Sverige. Efterfrågan är också en påverkande faktor. Exempelvis i
expanderande storstadsregioner finns sannolikt ett större behov av att lokalt kunna köpa
skog, medan det i avbefolkningsdrabbade orter i Norrland finns en mindre efterfrågan.
Detta påverkar priset på skog och därmed värdet på fastigheterna, vilket påvisas i tabell 1
nedan. 43 Dahlsjö,
A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 44 Prop. 1971:122 s. 172–173 45 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 46 Ibid 12
Tabell 1 - Genomsnittligt skogsbruksvärde per hektar produktiv skogsmark fördelade efter
ägarklass och län, 2011
Län
Stockholms
Uppsala
Södermanlands
Östergötlands
Jönköpings
Kronobergs
Kalmar
Gotlands
Blekinge
Skåne
Hallands
Västra Götalands
Värmlands
Örebro
Västmanlands
Dalarnas
Gävleborgs
Västernorrlands
Jämtlands
Västerbottens
Norrbottens
Hela landet
Ägarklass
Fysisk person
Kr/ha
54 140
44 857
59 014
54 187
45 676
45 615
42 414
19 949
55 757
65 425
54 171
47 065
30 560
45 656
46 977
24 922
29 491
20 824
19 389
15 998
10 416
32 027
Staten
Kommuner och
landsting
Kr/ha
51 530
25 210
49 706
49 609
30 746
36 651
9 765
6 629
6 124
36 312
38 007
25 856
14 381
27 015
16 843
9 196
12 345
13 646
15 331
10 378
6 165
11 771
Kr/ha
60 733
61 424
63 876
58 242
40 922
43 861
36 456
20 515
50 607
61 658
60 222
47 446
34 385
44 106
50 139
19 381
29 961
18 121
19 590
16 781
13 207
37 046
Aktiebolag
Kr/ha
50 884
39 879
62 302
53 573
41 761
40 847
39 021
15 646
48 199
64 179
51 554
44 454
26 539
38 604
41 951
21 846
25 917
17 940
15 897
13 215
8 740
20 282
Omarbetning av tabell från Skogsstyrelsen. (Skogsstyrelsen, Genomsnittligt skogsbruksvärde per hektar
produktiv skogsmark fördelade efter ägarkategorier och län, 2011)
2.10 Ersättning av övrig skada
Förlust av förmögenhet och marknadsvärdeminskning ersätts genom löseskilling och
intrångsersättning. Lider fastighetsägaren skada utöver detta skall även denna skada ersättas.
Exempel på övrig skada är att fastighetsägaren drar på sig kostnader för att flytta sin
verksamhet från den exproprierade fastigheten, eller att verksamheten måste upphöra.
Konkret ersätts övrig skada då fastighetsägaren har ådragit sig utgifter eller gått miste om
intäkter. Denna delpost ska i princip svara mot den restskada som fastighetsägaren inte
blir ersatt för i övriga poster. Ersättning utgår dock endast för ekonomiska skador och
inte för förlorade affektionsvärden eller psykisk ohälsa kopplad till expropriationen.
Däremot inkluderas värdet av naturaförmåner vilket innebär det arbete som
fastighetsägaren utför eller det arbete fastighetsägaren inte kan genomföra, och annat
liknande som kan bestämmas till ett ekonomiskt värde. Exempelvis kan detta gälla att
expropriationen medför att fastighetsägaren kan bruka en mindre areal av sin mark men
att denne fortfarande ådrar sig lika stora fasta driftkostnader. Detta leder till en minskad
vinst vid driften av verksamheten som är orsakad av expropriationen, och skall därmed
ersättas genom övrig skada. 47
47 Dahlsjö,
A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm. 13
2.11 2010 års ersättningsreform
I ExprL 4 kap. 1 § infördes genom ersättningsreformen 2010 ett andra stycke. Utöver
den ersättning som utgår genom första stycket skall ytterligare löseskilling eller
intrångsersättningen betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive
marknadsvärdesminskningen. Syftet med ändringen var att flytta den värderingsosäkerhet
som fanns vid expropriationsmål från den som tvingas avstå sin mark och på så sätt
stärka fastighetsägarens ställning i ersättningshänseende. Ett påslag skall alltid utgå när
löseskilling eller intrångsersättning bestäms, vilket betyder att det inte finns någon
möjlighet för fastighetsägaren att avstå extra ersättning. Vidare ska det tjugo
femprocentiga påslaget inte minska det utrymme som finns för att få ersättning för övrig
skada i första stycket. 48
I förarbetena till lagändringen framgår det att påslaget är tillräckligt högt för att utgöra en
reell förstärkning av äganderätten och att ett lägre påslag enbart marginellt skulle stärka
äganderätten. Vidare anser regeringen att en schablonmässigt bestämd ersättning kan
anses trubbig49. Vidare nämns att det inte finns hinder för ett schablonmässigt påslag i
grundlagen samt att schablonersättningar förkommer i andra ersättningssammanhang. 50
3. Analys - problemen med expropriationsersättning
3.1 Värderingsosäkerheten
Då expropriationsersättning skall beräknas finns som visat ovan, en mängd olika
beräkningsgrunder. Detta innebär att en värdering av samma fastighet kan få olika utfall
då det ofta bedöms utifrån förhållandena vid en hypotetisk försäljning och detta leder till
flertalet olika värdebedömningar. I och med de olika scenarion som kan uppstå finns en
problematik med hur värderingen görs. Den risk som finns i värderingsosäkerheten vid
beräkning av expropriationsersättning går ofta och olyckligt nog ut över fastighetsägaren.
51
I SOU 2008:99 uttrycks en viss tveksamhet från de remissinstanser som har blivit
tillfrågade om sin åsikt i frågan om värderingssäkerhet. Fastighetsägarna Sverige instämmer i
att
marknadsvärdeprincipen
skall
utgöra
grunden
för
beräkning
av
expropriationsersättning, men att denna princip behöver definieras tydligare i lagtext52.
Även Föreningen Ägarfrämjandet och Företagarna menar att det behöver förtydligas. Följande
påpekas det att konsensus visserligen råder teoretiskt sett kring marknadsvärdet, men när
det praktiskt skall beräknas uppstår tvister då det finns flera olika metoder att använda sig
av vid beräkningen53. Detta spann av beräkningsmetoder leder till att flera godtyckliga
värden kan beräknas och därmed uppstår tvister mellan de förhandlande parterna vid
expropriation. Föreningen Ägarfrämjandet och Företagarna poängterar att det antingen borde
48 Dahlsjö,
A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., 1952-2014 2010, kommentaren till 1 §
Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts
juridik, Stockholm 49 I denna kontext innebär trubbig att ersättningen kan bli alltför statisk, orörlig och stel, då alla dras över
en kam och ersätts med samma procentmässiga påslag. 50 Prop. 2009/10:162 s. 68
51 Prop. 2009/10:162 s. 47-53 52 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 32
53 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 33 14
skrivas i lagtext vad som definieras som marknadsvärde, eller att det skulle förklaras i
förarbetena till expropriationslagen hur beräkningen skall gå till. 54
Praxis har visat att den oklara definitionen kan leda till olika uppfattningar kring en
fastighets marknadsvärde. Exempelvis finns rättsfall som visar att fastighetsägaren ofta
har en annan uppfattning om marknadsvärdet än vad exproprianden har. I NJA 2010 s.
255 blir det tydligt hur mycket värdet på en och samma fastighet kan fluktuera beroende
på vilken typ av värderingsmetod som används. Rättsfallet rör ett område i närheten av
Båstad där staten vill bilda naturreservat och syftet är i korthet att bevara och utveckla
områdets höga biologiska mångfald genom att bibehålla karaktären av ett varierat
lövskogsområde samt naturligt rinnande bäckar. 55
Fastighetsägaren i Båstad använder sig av en ledande skogsförvaltare för att göra en
värderingsberäkning utifrån ortsprismetoden. I denna beräkning tas aktuell tillväxt,
uppgången i pris för de virkesslag som förekommer samt fastighetsprisuppgången med i
beräkningen. I värderingen har det även tillämpats gängse principer och kännedom om
hur marknaden bedömer ett område av ifrågavarande slag. Värderingsmannen använder
”härlighetsvärden” i sin beräkning och dessa är värden relaterade till de intressen som finns i
fastigheten sett ur rekreationssynpunkt. Vidare lägger fastighetsägarens värderingsman
stor vikt vid vem den tänkte köparen av fastigheten hade varit om expropriationen inte
hade ägt rum. Det diskuteras vilka inskränkningar reservatbestämmelserna medför och
hur viktigt det är för områdets framtid.
Staten gör sedan en värdering av fastigheten och deras beräkning har utgångspunkt i
avkastningsvärdering enligt den så kallade beståndsmetoden. I denna modell används ett
flertal parametrar där volym, bonitet, ålder, trädslagsfördelning och sortiment är viktiga
beståndsdelar. Det är också av stor vikt i modellen hur man styr parametrar som
avverkningstakt, kalkylränta, prognostal etc. Dessa ligger till grund för beräkningen av
det nuvärde som avkastningsvärderingen baseras på. Fastighetsägaren kom i detta fall
fram till ett värde av fastigheten som var 86 % högre av det värde statens värdering leder
fram till. Detta visar tydligt på hur mycket en värdering av samma fastighet kan fluktuera.
Genom en studie av flertalet rättsfall som berör tvister kring marknadsvärdering och
expropriationsersättningsberäkning – närmare bestämt ExprL 4 kap. 1 § - kan det
observeras att det råder delade meningar. Detta värde som sedan skall ligga till grund för
beräkningen av expropriationsersättningen fluktuerar på ett vis som gör det svårt att
avgöra vad som egentligen är ett rimligt värde. Nedan visas en sammanställning i en
tabell där det framgår hur parterna i en tvist har bedömt marknadsvärdet, och även hur
domstolen har valt att bedöma storleken på expropriationsersättningen.
54 Justitiedepartementet,
Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 33 55 NJA 2010 s. 255 15
Tabell 2 – ersättningsyrkanden i fyra rättsfall
NJA 2010 s. MÖD MÖD NJA 1981 255 2009:26 2007:13 s. 780 444 000 1 050 000 4 377 000 360 000 236 000 860 000 2 485 000 94 000 208 000 190 000 1 892 000 266 000 (SEK) Fastighetsägarens yrkande Expropriandens yrkande Skillnad i absoluta tal Fastighetsägarens yrkande i relation till expropriandens yrkande I domstol fastställd ersättning Den andel av fastighetsägarens yrkande som fastställdes i domstol Den andel av expropriandens yrkande som fastställdes i domstol 188,14% 236 000 122,09% 176,14% 955 000 3 376 000 382,98% 110 000 53,15% 90,95% 77,13% 30,56% 100,00% 109,95% 126,39% 114,55% 3.2 Det schabloniserade påslaget
Utredningen som ligger till grund för propositionen visar att enbart marknadsvärdet inte
kan anses som en tillräcklig kompensation med hänsyn till de konsekvenser en
expropriation har för fastighetsägaren 56 . Därför föreslogs och genomfördes ett
schabloniserat påslag om 25 % av löseskillingen respektive intrångsersättningen, som
tillsammans med marknadsvärdet utgör expropriationsersättningen. Således ersätts
teoretiskt sett 125 % av det bedömda fastighetsvärdet vid en expropriation. Svea hovrätt
menar att schablonpåslaget bör ses som en ersättning som kompenserar det faktum att
fastighetsägaren tvingas avstå sin fastighet57. Genom att ersätta det individuella värdet58
fastighetsägaren anser sig ha, mildras den skada denne annars ådrar sig på grund av
exproprianden. Ersättningen syftar till att betala det pris som fastighetsägaren hade fått
vid en frivillig fastighetsöverlåtelse. Detta pris varierar stort från fall till fall och för att
förenkla bestämmandet av detta ”frivilligpris” generaliserar lagstiftaren och inför det
schabloniserade påslaget om 25 %.
Traditionellt sett har allmänna skadeståndsrättsliga principer baserats på att ickeekonomisk skada ej skall ersättas. Svea hovrätt menar att det schabloniserade påslaget gör
ett frånsteg från de skadeståndsrättsliga principerna då man ersätter individuellt värde, vilket
är väldigt komplext att bestämma ett ekonomisk värde på. Påslaget är närmast jämförbart
med ideellt skadestånd 59 såsom ersättning för affektionsvärden eller
kränkningsersättning 60 . Även Falu tingsrätt och Göteborgs tingsrätt menar att den
schabloniserade ersättningen i expropriationslagen måste ses som en ersättning av ickeekonomisk karaktär och motsvarar närmast en ideell skada. Paralleller dras även till att
affektionsvärden ersätts. Domstolarna anser också att ett generellt schablonpåslag sätter
56 Prop.
2009/10:162 s. 66 Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 69 58 Icke-ekonomiskt mätbart enligt den traditionella skadeståndsrättsliga synen. Mått som är ytterst svårt att
kvantifiera och generalisera kring. 59 Skadestånd som ersätter icke-ekonomiska skador. Ersättning utgår för värk, sveda, lidande, lyte eller
andra stadigvarande men. 60 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 69 57 Justitiedepartementet,
16
de skadeståndsrättsliga reglerna om adekvat kausalitet61 ur spel då ersättning utgår även i
de fall det inte finns något affektionsvärde oberoende av markanvändningen. 62
3.3 Snedvriden ersättning
Flera remissinstanser, däribland Svea hovrätt, Falu tingsrätt, Linköping tingsrätt, Malmö
tingsrätt, Vänersborgs tingsrätt, dåvarande Banverket och Vägverket, Institutet för
fastighetsrättslig forskning vid Uppsala Universitet, Länsstyrelsen i Skåne län m.fl. menar
att det framstår som ytterst märkligt att ersättning för ett ”individuellt värde” bestäms
schablonmässigt utan hänsyn till det faktiska värde som ligger till grund för ersättningen.
Då det schabloniserade påslag som ges är baserat på marknadsvärde, innebär det att
fastighetsägare med större innehav gynnas genom ett högre påslag i absoluta tal. Till
exempel skapas orättvisa skillnader mellan tätorter och glesbygd samt kommersiella och
privata ägare, då privata ägare generellt sett oftare har mindre fastigheter med ett lägre
marknadsvärde. Värdet påverkas även av fastighetens geografiska placering, där
storstadsregioner tenderar att vara kopplade till ett högre marknadsvärde. Vidare ter det
sig besynnerligt att exempelvis stora skogsbolag och juridiska personer ersätts för ideella
skador som uppstått genom till exempel obehag av psykisk natur63. De fastighetsägare
som till stor del är beroende av en ersättning för affektionsvärden och ideella skador är
de som med ett schabloniserat påslag får en lägre ersättning, vilket kan upplevas som
långt från jämlikt och samtidigt skada förtroendet för expropriationslagens
ersättningsbestämmelser. 64
Sveriges
Jordägareförbund,
Fastighetsägarna
Sverige,
Egendomsnämndernas
samarbetsorgan och Lantbrukarnas Riksförbund anser att det schabloniserade påslaget
om 25 % inte är förknippat med den osäkerhet som är associerad med bestämningen av
marknadsvärdet. Organisationerna menar därför att påslaget inte helt förflyttar
osäkerheten från fastighetsägaren till förvärvaren som var lagändringens huvudsakliga
syfte. Påslaget bör vara högre då det finns fastighetsägare vars påslag bara kompenserar
dem för det ”marknadsvärde” som bestämts för deras egendom vilket var lägre än dess
faktiska marknadsvärde. Remissinstanserna förespråkar istället en höjning av det
schabloniserade påslaget till minst 50 % för att motsvara den osäkerhet och
äganderättsinskränkning som fastighetsägaren får utstå65. Denna åsikt har även fått stöd i
utredningen där det konstateras att ett högre påslag är grundläggande för värnandet av
äganderätten där det som utgångspunkt ska vara viktigare att ingen blir
underkompenserad framför att någon blir överkompenserad. 66
3.4 Definition av marknadsvärde
I Prop. 2009/10:162 tas det upp om det borde existera en definition av marknadsvärde i
expropriationslagen. Detta var något som regeringen valde att inte införa men det var
Ett kvalificerat orsakssamband som är framträdande inom skadeståndsrätten. Principen innebär att det
måste finnas en tydlig påverkan mellan handling hos den ena parten och lidande hos den andra parten, vid
exempelvis skadeståndsrättsliga frågor.
62 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 70ff 63 SOU 2008:99 s. 432
64 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 68 - 98 65 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 89 - 96 66 SOU 2008:99 s. 172 61
17
flera remissinstanser ansåg att det fanns ett behov av detta. Lantbrukarnas Riksförbund,
Sveriges Jordägareförbund, Egendomsnämndernas samarbetsorgan, Fastighetsägarna
Sverige, Föreningen Ägarfrämjandet och Företagarna menar att det behövs en klar
definition av begreppet marknadsvärde eller ett förslag om hur marknadsvärde ska
beräknas. Det råder ofta enighet om vad markandsvärde teoretiskt innebär, dock uppstår
det ofta problem då begreppet ska tillämpas i praktiken eftersom metoderna för att
komma fram till detta värde är flera och varierar. Dagens definition av marknadsvärde är
ett statiskt begrepp som i praktiken leder till att flertalet fastighetsägare får en lägre
ersättning än det marknadsvärde som skulle ha kunnat erhålla vid en försäljning, något
flera remissinstanser anser vara oacceptabelt. 67
En definition av marknadsvärde skulle behöva utformas så att dess tillämpning får en
bred förankring hos de instanser som utför värderingar vid expropriation och intrång.
Vidare bör definition ha ett sådant genomslag att minst marknadsvärdet skall utgå till den
drabbade fastighetsägaren. Utgångspunkten för definitionen bör vara att det beräknade
marknadsvärdet med mycket hög grad av sannolikhet kan antas kompensera för den
verkliga skadan. 68
Svensk Energi och Svenska Gasföreningen menar att marknadsvärdes begreppet skall
sammanfalla med det som avses i erkänd ekonomisk teori, då marknadsvärde är en
generell vedertagen princip som fungerar väl vid exempelvis värdering av aktier och
bostadsrätter. Vidare anser remissinstanserna att det inte finns några erfarenheter från
den praktiska tillämpningen som tyder på att det finns anledning att ifrågasätta ett strikt
ekonomiskt innehåll i begreppet marknadsvärde. 69
Även Lantmäteriet framhåller kritik mot dagens användning av begreppet
marknadsvärde. De anser att det inte är givet att enbart marknadsvärdet som bör ligga till
grund för expropriationsersättningen. I SOU 2008:99 framgår det att i Danmark, Finland
och Norge betalas ersättning till fastighetsägaren med det högsta värde av marknadsvärde
och avkastningsvärde. I Norge och Finland kan det också bli aktuellt att ersätta
kostnadsvärdet. Till skillnad från dessa länder ersätter Sverige skillnaden mellan
avkastningsvärde och marknadsvärde men detta görs genom en annan ersättning vilket
betyder att fastighetsägaren måste ta två ersättningsarter i hänsyn. Dock finns viss
problematik med två ersättningsarter, framförallt när det kommer till expropriation. De
metoder och normer som idag finns ger enligt Lantmäteriet upphov till restposter av
annan ersättning. Därför framstår det inte som logiskt motiverat att strikt tillämpa enbart
marknadsvärdesprincipen då det inte utgör någon självklar grund för ersättningen. 70
67 Justitiedepartementet,
Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 31 - 36 68 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 31 - 36 69 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 35 70 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s. 30f 18
4. Slutsats
4.1 Behov av ett tydligare definierat lagrum
Då expropriationsersättning skall beräknas enligt ExprL 4 kap. 1§ 1 st. används olika
metoder som syftar till att bestämma ett rimligt värde enligt marknadsvärdesprincipen.
Den som utsätts för expropriation kan ersättas för hela sin fastighet och ersätts då med
löseskilling. Sker ett intrång i en del av fastigheten beräknas ersättning för intrångsersättning.
Även övrig skada ersätts då den som utsätts för expropriation lider sådan skada som inte
ersätts enligt löseskilling eller intrångsersättning, exempelvis för utebliven vinst eller liknande.
För att beräkna löseskilling och intrångsersättning finns enligt praxis flertalet olika metoder
som kan användas. Alla dessa metoder har samma målsättning - att säkerställa ett värde
som är så nära ett möjligt marknadsvärde. Denna målsättning uttrycks som “bestämning av
det pris som en fastighet av ifrågavarande art sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning
under av expropriationen opåverkade förhållanden”.
Det centrala vid bestämmande av expropriationsersättning är att fastighetsägaren ska ha
samma ekonomiska ställning innan som efter expropriation. Därför är det av vikt att en
korrekt bedömning görs av marknadsvärdet. I nuvarande lagstiftning finns ingen tydlig
definition av hur ett marknadsvärde skall beräknas, utan det är upp till varje part att
förlita sig på de metoder som praxis erbjuder. Användandet av dessa metoder kan
dessvärre leda till ytterst olika värdebedömningar av fastigheter, vilket har kunnat
redovisas för i flertalet rättsfall i avsnitt 3.1. Visserligen finns ingen lag som hindrar en
fastighetsägare i en expropriationstvist att yrka på hur högt värde den än vill, men i de
rättsfall som har observerats har alla beräkningar skett enligt de metoder som praxis
erbjuder, med sakligt framförda argument. Detta till trots har stora skillnader i
uppfattningen om en fastighets värde noterats. En studie av fyra rättsfall (se avsnitt 3.1
tabell 2) visar att den som utsätts för expropriation generellt sett yrkar på en större
ersättning än exproprianden, vilket kan te sig tämligen naturligt då dessa är motparter i en
tvist där ekonomiska incitament är centrala. Yrkandena från fastighetsägaren har varierat
från 22 % till 283 % mer än expropriandens yrkande. Det innebär att de godtyckliga
metoder som idag används vid marknadsvärdesbedömning kan ge väldigt olika
värden. Värt att poängtera är dock att de ersättningar som har fastställts av domstol är
30-90% av det värde som fastighetsägaren yrkade på. Därmed har den fastighetsägare
som fått minst ersättning endast fått 30 % av det ursprungliga yrkandet. Den stora
skillnad i uppfattning om marknadsvärde som författarna har observerat tyder på att
fastighetsägarna generellt sett får mindre expropriationsersättning än de har tänkt sig.
Denna tillsynes låga ersättning skapar en stor osäkerhet för en fastighetsägare som blir
utsatt för expropriation. Mest utsatt blir troligtvis den fastighetsägare som lever på och
brukar sin mark, där fastigheten utgör både ett hem och ett levebröd. Att se sin fastighet
tvångsövertas till en prislapp som motsvarar knappt en tredjedel av det förväntade
marknadsvärdet får naturligen negativa konsekvenser. Marknadsvärdesprincipen kan i
enskilda fall leda till en ersättning som uppfattas som väldigt låg av den utsatta
fastighetsägaren, vilket underminerar trovärdigheten i marknadsvärdet som
beräkningsmodell för expropriationsersättning. Det ligger sannolikt i fastighetsägarens
intresse att få så mycket betalt som möjligt vid expropriation. Detta kan leda till att
fastighetsägarens värdering skruvas upp en aning i ett försök att få sitt yrkande fastställt i
domstol. Därför är inte heller fastighetsägarens värdering lämpligt att använda som
“facit” i frågor om beräkning av expropriationsersättning. En studie av rättsfall (se
avsnitt 3.1 tabell 2) visar dock att domstolen oftast fastställer ersättningen närmare
expropriandens yrkande än fastighetsägarens, vilket kan indikera på att ett stärkt skydd är
i behov.
19
Risken att få en felaktig expropriationsersättning är lika stor för alla fastighetsägare. Det
blir inte mindre osäkerhet i värderingen för att en juridisk person som äger stora arealer
mark utsätts, än vad det är för en liten fastighetsägare som lever på och brukar sina
fåtalet hektar. Däremot löper den lilla fastighetsägaren en större risk att få hela sitt
fastighetsinnehav utsatt för expropriation, än vad den stora fastighetsägaren gör.
Expropriation sker allt som oftast i en mindre arealutsträckning, ofta enbart genom
intrång på en del av fastigheten. Således är det högst osannolikt att en stor fastighetsägare
totala markinnehav utsätts för expropriation. Detta då det troligtvis inte bara skulle bli
alltför dyrt, men även att det i dagsläget inte finns troliga skäl för att utsätta extremt stora
markarealer för expropriation. Därför löper en stor fastighetsägare allt som oftast mindre
risk att bli av med hela sitt markinnehav än vad en liten fastighetsägare gör.
Användandet av de metoder som praxis erbjuder leder till stora skillnader vid beräkning
av expropriationsersättning. Beräkningsmetoderna och hur de används är en produkt av
att lagen saknar en tydlig definition av hur ett marknadsvärde skall beräknas. Således
finns en lång rad metoder som enligt praxis är godtagbara, men som i vissa fall kan leda
till starka motsättningar mellan parter vid expropriation. Redan vid arbetet med SOU
2008:99 uttryckte flertalet remissinstanser en viss oro för avsaknaden av en definition av
marknadsvärde i lagen. Denna oro är något som författarna också har kunnat observera
genom rättsfall men även via förarbetena till expropriationslagen. När det finns flertalet
metoder som anses trovärdiga är det svårt för den fastighetsägare som utsätts för
expropriation att förutse och planera för de effekter som en expropriation medför.
Denna osäkerhet skapar en inneboende risk för den fastighetsägare som kan bli utsatt för
expropriation. Detta framförallt för de som lever på och brukar sin mark, där fastigheten
utgör både boende och ekonomisk inkomst. I ett sådant fall utgör fastigheten ofta en stor
del av dennes tillgångar, som skapar ekonomisk bäring i en verksamhet och står för
större delen av fastighetsägarens och inkomst.
En eventuell lösning på den odefinierade marknadsvärdesprincipen menar vissa
remissinstanser skulle vara att i lagtext tydligt ange hur värdet skall beräknas. På detta sätt
skulle vissa delar av värderingsosäkerheten elimineras då alla använder sig av samma
tillvägagångssätt vid beräkningar av expropriationsersättning. Detta skulle skapa en ökad
rättslig transparens, förutsägbarhet och tillförlitlighet i expropriationsförfarandet då
utrymmet för varierande uppfattningar om fastigheters marknadsvärden skulle avsevärt
krympa. Användandet av flertalet olika godtyckliga metoder skulle även det minska,
vilket också hade lett till mindre variationer i beräknade marknadsvärden. Dock anser
vissa remissinstanser och även författarna att det finns en risk för att en exakt och precis
definition skulle innebära en för statisk lag. Då frågan om hur fastigheter värderas är
otroligt komplex och påverkas av en mängd faktorer så skulle det krävas att en definition
av marknadsvärdet är lika komplex och omfattande. Detta hade troligtvis lett till ett
gigantiskt lagrum där avsnittet om marknadsvärdets definition i sidantal säkerligen skulle
överstiga dagens expropriationslag. Frågan lagstiftaren bör ställa sig då är följaktligen om
en definition faktiskt förenklar rättsystemet och dess förutsebarhet.
4.2 Snedvriden ersättning
Schablonpåslaget om 25 % infördes med grund i att fastighetsägaren skulle bli tillräckligt
ersatt med hänsyn till de konsekvenser som en expropriation innebär. Syftet med
påslaget är att fastighetsägaren ska bli ersatt på samma vis som om fastigheten såldes
frivilligt på den öppna marknaden. Genom att addera 25 % av det värde som fastigheten
20
har värderats till enligt marknadsvärdesprincipen får den fastighetsägare som utsätts för
expropriation en ytterligare ersättning, för att mildra omständigheterna.
Flera remissinstanser menar att det schabloniserade påslaget gör ett frånsteg från den
traditionella skadeståndsrättsliga principen att icke-ekonomisk skada ej skall ersättas.
Lagstiftaren uttrycker inte tydligt i lag eller förarbeten vad detta påslag avser att ersätta,
mer än att det inte går att dra en gräns mellan ideell eller ekonomisk skada 71 .
Remissinstanser tillsammans med författarna tolkar dock påslaget som en ersättning för
det individuella värde som finns kopplat till fastigheten. Detta värde är således av ickeekonomisk karaktär, vilket gör det icke-mätbart och på så vis svårt att bestämma ett
värde på. Schablonersättningen blir därför närmast jämförbar med ersättning för
affektionsvärde och andra rent emotionella värden som fastighetsägaren har. Lagstiftaren
bryter därmed ny mark i att ersätta känslomässiga värden. Ersättningen kan även anses
som alltför statisk, då den förutsätter att alla fastighetsägare har lika stora
affektionsvärden och andra emotionella värden kopplade till sina fastigheter. Då påslaget
utgör 25 % av det bedömda marknadsvärdet, är det således även kopplat till hur
fastighetens värde har bedömts initialt. Den med högre bedömt marknadsvärde får
därmed en större ersättning i absoluta tal för affektionsvärden och andra emotionella
värden, än den fastighetsägare som har fått sin fastighet värderad till ett lägre värde. På så
sätt varierar schablonersättningen beroende på hur fastighetens värde är bedömt, vilket
leder till att vissa får högre ersättning för sina individuella värden än andra.
I och med detta blir förstahandsbedömningen av marknadsvärdet av stor vikt, för att en
rimlig expropriationsersättning skall kunna beräknas. Schablonersättningen fungerar som
en hävstång72 där ett högre marknadsvärde genererar ett större påslag, samtidigt som ett
lägre marknadsvärde genererar mindre påslag. Därför kan schablonpåslaget bli
missgynnande i vissa fall där det ligger en i någon mening orättvis
marknadsvärdesbedömning till grund. Det blir extra tydligt om man studerar bedömda
marknadsvärden och hur de skiljer sig åt mellan geografiska placeringar. Där det till
exempel i Stockholmsområdet är betydligt högre genomsnittspris på produktiv
skogsmark än i norra Sverige (se avsnitt 2.9, tabell 1). Detta pris är en av flertalet faktorer
som spelar in vid bedömningen av en fastighets marknadsvärde. Således har den
geografiska placeringen en direkt inverkan på hur marknadsvärdet bedöms, och därmed
storleken på den schablonersättning som utgår. Detta leder till att fastigheters geografiska
placering, ceteris paribus73, är kopplat till storleken på ersättningen för individuellt värde. En
fastighet i en mer attraktiv geografisk placering kommer därmed få en större ersättning i
absoluta tal för affektionsvärde och andra emotionella värden, vilket kan anses en aning
oriktigt.
Införandet av schablonpåslaget syftade till att skapa en ökad ersättning för de
konsekvenser ett tvångsövertagande av en fastighet innebär. Således behandlas alla lika
inför lagen, vilket naturligen är rättslig grundförutsättning. Fysiska personer såväl som
juridiska personer har samma förutsättningar till ersättning vid expropriation. Detta är
71 Prop.
2009/10:162 s. 80ff term som är vanligt förekommande i sammanhang med finansiella instrument.
Hävstångseffekten innebär att man med små egna medel tillsammans med lånade medel kan få en större
avkastning, via en ökad exponering mot risk. 73 Latinsk term för ”allt annat lika”. Syftet är att kunna frånskilja en viss variabel i exempelvis en
ekonomisk modell som omfattar flera variabler. I sammanhanget ovan innebär det att geografisk placering
som enskild isolerad variabel har en direkt inverkan på schablonersättningen vid beräkning av
expropriationsersättning. 72 Ekonomisk
21
dock inte helt oproblematiskt. Om schablonersättningen - som flertalet remissinstanser
påpekat - syftar till att ersätta ett individuellt värde kan företag få ersättning för
affektionsvärden och andra emotionella värden. Detta är något som författarna finner märkligt,
då det är relativt främmande att företag har ett känslomässigt register som kan lida skada
av att en fastighet utsätts för expropriation. Vidare finns en problematik med juridiska
personers affektionsvärden då det ofta är dessa som även har de största
fastighetsinnehaven sett till areal och värde. Således ersätts inte bara juridiska personers
affektionsvärden utan de ersätts ofta i högre absoluta tal.
4.3 Expropriationslagens ersättningsbestämmelser - i behov av förändring?
I dagens utformning fungerar expropriationslagens ersättningsbestämmelser relativt väl.
Införandet av schablonpåslaget gjorde det i viss utsträckning bättre sett ur
fastighetsägarnas synvinkel. Författarna anser att vissa problemområden fortfarande
finns, där lagen har utrymme för förändring och förbättring. Vad som har utretts i denna
studie är två områden; marknadsvärdesprincipens osäkerhet samt ersättning för
individuella värden.
Författarna har funnit att användandet av marknadsvärdesprincipen i dagsläget leder till
stora fluktuationer i hur ett värde kan beräknas. En avsaknad av definition i lag leder till
ett användande av flertalet olika modeller. Dessa modeller beräknar i juridisk mening alla
ett “riktigt” värde. Detta till trots kan de beräknade värdena skilja sig väldigt åt. Ett
kortfattat förslag till lösning på problematiken skulle vara att i lag tydligt definiera vad
som avses med marknadsvärde. På så vis skulle antalet godtyckliga beräkningsmodeller
minskas, vilket troligen skulle leda till mindre fluktuationer i beräknade marknadsvärden.
En direkt konsekvens hade sannolikt blivit en ökad förutsebarhet och därmed en
minskad osäkerhet för de fastighetsägare som utsätts för expropriation. Följaktligen
skulle alla värdebedömningar ske på ett likartat sätt, där variationerna i värderingen skulle
vara små mellan parterna i ett expropriationsförfarande. Samtidigt som det troligtvis
minskar osäkerheten för fastighetsägaren, finns en risk att ett sådant utformande blir
alltför statiskt och enformigt. Att behandla alla lika är sällan en optimal lösning, då det
handlar om såpass komplexa områden som marknadsvärdesbedömning, anser
författarna. Sannolikt hade förutsebarhetens ökning skett på bekostnad av den träffsäkra
ekonomiska värdebedömningen då många värdepåverkade faktorer glöms bort vid en
statisk lagstiftning. En tydligare definition i lag har många sannolika fördelar som skulle
förbättra ersättningsbestämmelserna sett ur en fastighetsägares perspektiv. Om denna
definition är praktiskt genomförbar är dock aningen tvivelaktigt, då en ytterst stor mängd
faktorer och parametrar måste vägas in vid författande av en marknadsvärdesdefinition.
Processen att arbeta fram ett sådant lagrum är troligtvis väldigt tids- och resurskrävande,
samtidigt som nyttan av en ny lag i dagsläget är relativt oklar att sia om.
Då det schablonmässiga påslaget utgår ifrån en värdering gjord med
marknadsvärdeprincipen, är det direkt korrelerat med den inneboende problematiken
som finns. Ett felbedömt marknadsvärde förstärks i negativ mening då det
schablonmässiga påslaget sker. Orättvisan ökar då ett högre marknadsvärde generar ett
högre schablonpåslag i absoluta tal. Den som har fått en felaktig
marknadsvärdesbedömning går på så vis även miste om en korrekt ersättning för det
individuella värdet. Författarna menar att dessa omständigheter skulle kunna mildras och
förhoppningsvis förbättra för fastighetsägaren, genom att i lag införa en skälighetsregel.
En skälighetsregel skulle innebära att det schablonmässiga påslaget fortfarande används,
men att det i varje expropriationsförfarande individuellt bedöms hur stort påslaget skall
22
vara. Ett exempel på detta skulle kunna vara att schablonpåslaget varierar från 10 - 50 %,
då relevanta faktorer har tagits i beaktning. Dessa faktorer skulle bland annat kunna vara;
vem äger fastigheten, hur fastigheten används samt hur stor andel av fastigheten skall
exproprieras.
Detta kan enklast exemplifieras genom två hypotetiska fall, som befinner sig på varsin
ända av spektrat. I första fallet är fastighetsägaren en privatperson, som har sin fasta
bostad på fastigheten och även bedriver en verksamhet som genererar större delen av
fastighetsägarens inkomst. Marken som är utsatt för expropriation är merparten av den
totala fastighet som privatpersonen äger och brukar. I det andra fallet är fastighetsägaren
en juridisk person, som använder fastigheten enbart för att bedriva ekonomisk
verksamhet. Marken som är utsatt för expropriation är enbart en försvinnande liten del
av ägarens totala fastighetsinnehav. I dessa två fall skulle schablonersättningen skilja sig
åt enligt skälighetsregeln. Författarna menar att en högre schablonersättning skulle vara
berättigad i det första fallet, där fastighetsägaren i viss mån är mer utsatt och beroende av
sin fastighet, och sannolikt har ett högre affektionsvärde. Ambitionen med en högre
schablonersättning i fall ett är att stärka den mindre fastighetsägarens position i ett
expropriationsförfarande, som rimligare speglar det individuella värdet. I det andra fallet
skulle en mindre procentuell schablonersättning utgå, vilket motiveras av att den
fastighetsägaren inte är i lika stark beroendeställning till fastigheten som i fall ett.
Författarna anser även att ett lägre individuellt värde är berättigat då juridiska personer i
mindre utsträckning bör kunna ha emotionella värden kopplade till fastigheten, än vad en
privatperson är kapabel till.
Viktigt att poängtera är att ovan nämnda fall är ytterst förenklade för att principmässigt
kunna förklara utformandet av skälighetsregeln. I verkligheten är det mer komplext, då
det finns en mängd fall som ligger inom dessa beskrivna ytterligheter. Således kräver ett
införande av en skälighetsregel att de faktorer som skall påverka storleken på det
schablonmässiga påslaget vägs ytterst noggrant, för att regeln skall kunna fylla sitt syfte.
Troligtvis är arbetet med att ta fram en sådan lagregel synnerligen omfattande och skulle
kräva många timmars analyserade och övervägande. Det blir i sista hand en fråga om
nyttan av införandet av skälighetsregel överstiger kostnaden för arbetet att ta fram
densamma.
4.4 Sammanfattande slutsats
Expropriationslagens ersättningsbestämmelser grundar sig på marknadsvärdesprincipen.
Med hjälp av denna princip sker en bestämning av det pris som en fastighet av ifrågavarande art
sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning under av expropriationen opåverkade
förhållanden. För att beräkna detta värde finns flertalet godtyckliga metoder att använda sig
av. På det beräknade marknadsvärdet görs sedan ett påslag om 25 %, enligt ExprL 4 kap.
1 § 2 st. Ersättningen som betalas till den som blir utsatt för expropriation blir således
125 % av det bedömda marknadsvärdet. Ersättningsbestämmelserna fungerar relativt väl
i dagsläget men författarna menar att det finns två områden med utrymme för
förbättringar. Att använda sig av en marknadsvärdesprincip där flertalet
värderingsmodeller är godtyckliga är inte helt oproblematiskt, då det leder till skilda
uppfattningar om fastigheters värde. En eventuell lösning på denna problematik skulle
vara att i lag definiera vilka värderingsmodeller som skall användas, vilket hade minskat
utrymmet för skilda uppfattningar. Risken med sådan lagstiftning är att det kan bli
alldeles för statiskt. Ersätts alla likadant efter samma värderingsmodell minskar
osäkerheten vid beräkning av expropriationsersättning, samtidigt som det finns en risk
för att den ekonomiska värderingen blir orättvis och alltför orörlig. Det andra området
23
med utrymme för förbättring är schablonpåslaget. I dagsläget förstärks en felaktig
värdering genom att påslaget beräknas med grund i marknadsvärdesbedömning. De
fastighetsägare som får en låg värdering av sin fastighet får således ett i absoluta tal lägre
schablonpåslag. Därför kan man ställa sig frågan hur riktigt det är att dra alla över en kam
och enbart tillämpa ett procentuellt schablonpåslag.
Författarna har funnit att en eventuell lösning skulle vara införande av en skälighetsregel.
Detta skulle möjliggöra en förhoppningsvis mer träffsäker och rättvis beräkning av
expropriationsersättning. För att kunna dra några definitiva slutsatser kring de av
författarna föreslagna lösningarna krävs en ytterligare utredning för att kunna utröna om
de är praktiskt tillämpbara. En sådan utredning må vara av komplex och omfattande
karaktär men är i författarnas mening fullt nödvändig för att stärka fastighetsägarens
ställning vid expropriationsförfarandet.
24
5. Källförteckning
Offentligt tryck
Prop. 1971:122
Prop. 2009/10:162 Ersättning vid expropriation
SOU 2008:99, Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m.
Motion 2013/14: C289, Stärkt rättsligt skydd för äganderätten till fast egendom
Litteratur
Bengtsson, B., 2000, Miljöbalken: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm.
Bengtsson, B., 2010, Speciell fastighetsrätt: miljöbalken, Iustus, Uppsala.
Dahlsjö, A., Hermansson, M., & Sjödin, E., 2010, Expropriationslagen: en kommentar,
Norstedts juridik, Stockholm.
Publicerade rättsfall
MÖD 2007:13
MÖD 2009:26
NJA II 1918 s.146
NJA II 1950 s. 228
NJA 1981 s. 780
NJA 2010 s. 255
Övrigt
Allmänt om naturreservat, Michanek–Zetterberg, s. 209 ff
Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya
ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99)
Naturvårdsverket, Så bildas naturreservat – svar på vanliga frågor från markägare.
Stockholm: Naturvårdsverket. Tillgänglig:
http://www.naturvardsverket.se/Nerladdningssida/?fileType=pdf&pid=3955&downloa
dUrl=/Documents/publikationer/620-8234-5.pdf
Skogsstyrelsen, Genomsnittligt skogsbruksvärde per hektar produktiv skogsmark
fördelade efter ägarkategorier och län, 2011. Tillgänglig:
http://www.skogsstyrelsen.se/Global/myndigheten/Statistik/%C3%84mnesomr%C3%
A5den/14-Ekonomi/Skogsv%C3%A4rdering%20%20Real%20Estate%20Tax%20Assessment/Genomsnittligt%20skogsbruksv%C3%A4r
de%20per%20hektar%20produktiv%20skogsmark,%20%C3%A4garklass%20och%20l%
C3%A4n,%201998-.xls
Sveaskog, 2013, Sveaskog i korthet. Tillgänglig:
http://www.sveaskog.se/Documents/Trycksaker/F%C3%B6retagsinformation/Sveask
og%20i%20korthet%202013.pdf
25