Repetitionsföreläsning
2015-02-16 Repetition Vad är det man köper? Byggupphandling Anskaffningsstrategi Projektmål …innebär att välja: Pris - Ansvarsform (Entreprenadform) - Ersättningsform Process (exv. miljö, säkerhet, genomförande) Gestaltning / Funktion - Samverkansform Tid 1 2015-02-16 Anskaffningsstrategi Anskaffningsstrategi Två principiella Ansvarsformer (Entreprenadformer) Utförandeentreprenad Utförandeentreprenad - Generalentreprenad - Delad entreprenad - Mycket delad entreprenad Totalentreprenad Innebär att köparen noggrant beskriver den produkt han vill ha tillverkad för tillverkaren, som räknar fram sitt pris för att tillverka produkten. Beställaren projekterar Till exempel: inkl. funktionsansvar och projektering. Anskaffningsstrategi Detaljbeskrivning: Jag skall vandra i fjällen och vill därför köpa en ryggsäck enligt bifogade ritning. Ersättningsformer Totalentreprenad Innebär att köparen noggrant det problem som ska lösas med produkten och överlåter åt olika tillverkare att lämna förslag på lösning. Därefter väljer köparen den mest optimala lösningen Fast pris: - med indexreglering - utan indexreglering Fasta á-priser: Till exempel: Funktionskrav: Jag skall vandra i fjällen. Jag skall vara borta i sju dagar. Jag skall sova ute. Jag måste ha tillgång till mat (3000kCal/dag) och vatten (2 l/dag). Temperatur på dagen 20°C på natten -2°C. Ev. last skall vara lätt att bära. - med indexreglering - utan indexreglering med eller utan incitament Löpande räkning: - med procentuellt arvode - med kostnadstak - med fast arvode 2 2015-02-16 Standardavtal Standardavtal Standardavtal: Tilläggsavtal AB04 ABT06 ABK09 ABM07 ABS09 AB-U 07 ABT-U 07 – Utförandeentreprenader – Totalentreprenader – Konsultuppdrag – Material – Småhusentreprenader (Enskild konsument) UE under AB04 UE under ABT06 Tillägg till AB-U 07 PEFLEV 07 Plåt PLATT 07 Plattsättning RÄCKE 07 Vägräcken MP 08 Mur och Puts LÖSULL 08 Lösull UNDERTAK 08 Undertak (AMA AF12 – Administrativa föreskrifter) Andra specialavtal: Tillägg till ABT-U 07 Energiavtal 12 PV 01 ABSE 2002 – Allmänna villkor för betongpumpning – Allmänna bestämmelser för uthyrning och montage av ställningar CONTAB 2003 – Allmänna bestämmelser för tillhandahållande och transport av containers och flak för avfall. SRAH 03 – Allmänna hyresvillkor för Rental Branschspecifikt tillägg till ABM07 ABM 07 Ballast ABM 07 Fabriksbetong Entreprenadformer Entreprenadformer Totalentreprenad Generalentreprenad Byggherre Byggherre ABK09 ABT06 Konsulter AB04 Totalentreprenör Generalentreprenör ABK09 ABT-U07 ABU04 Underentreprenörer ABM07 Konsulter Underentreprenörer ABM07 ABM07 ABM07 Leverantörer Leverantörer 3 2015-02-16 Entreprenadformer Entreprenadformer Delad entreprenad Mycket delad entreprenad Byggherre Byggherre ABK09 ABK09 Konsulter Konsulter AB04 Bygg VS AB04 Vent El Mark SE Stom VS Plåt Måln El Vent SE ABU04 ABU04 UE Mark Måln Plåt ABM07 UE ABM07 < Leverantörer Alternativa ”ansvarsformer” eller samarbetsformer • Driftsentreprenad • Energy Performance Contracting • Funktionsentreprenad • Förtroendeentreprenad • Förhandlingsentreprenad • Förvaltningsentreprenad • Partnering • Performance Contracting • Samordnad generalentreprenad • Styrd totalentreprenad • Teknikupphandling • Totalåtagande Leverantörer Entreprenadformer Jämförelse Sen start G D Mycket adm/samordning MD D Oklar ansvarsfördelning MD D Liten konkurrens Liten detaljpåverkan Lätt jämföra anbud MD – Mycket delad entreprenad T G T G D MD D – Delad entreprenad T G MD T G T D MD G D MD T G – Generalentreprenad Tidig start Lite adm/samordn Klar ansvarsfördelning Stor konkurrens Stor detaljpåverkan Svårt jämföra anbud T – Totalentreprenad 4 2015-02-16 Fastighet En fastighet består av ett eller flera avgränsade områden på marken. Till en fastighet kan höra byggnader, skog, vatten med mera. All mark i landet är indelad i fastigheter och alla har en särskild beteckning inom kommunen (namn och nummer) till exempel Berga 1:8 i Lyckeby kommun. Källa: Lantmäteriets ordlista Fastighetsjuridik och finansiering Köpekontrakt Köpebrev En skriftlig köpehandling som upprättas i samband med ett fastighetsförvärv. Minimikraven på vad en köpehandling måste innehålla finns i 4 kap 1 § jordabalken. Vanligen finns dock samtliga villkor för fastighetsköpet angivna i köpekontraktet. Vid dubbla köpehandlingar används köpekontraktet tillsammans med ett köpebrev. En skriftlig köpehandling som upprättas efter köpekontraktet i samband med ett fastighetsförvärv. Dess huvudsakliga funktion är att utgöra ett kvitto på fullgjord betalning. Köpebrevet kan vara betydligt kortare än köpekontraktet och behöver endast innehålla de minimikrav som finns uppställda för en köpehandling (jfr 4 kap. 1och 2 §§ jordabalken) samt en kvittens av köpeskillingen (4 kap. 5 § jordabalken). Om några bestämmelser om köpets fullbordan eller bestånd (4 kap. 3 § 1 st 1 p jordabalken) tagits in i köpekontraktet måste dock dessa upprepas i köpebrevet för att de ska gälla (4 kap. 6 § jordabalken). JB 4 kap 1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Källa: Lagen.nu Köpebrevet är den handling som brukar användas för lagfartsansökan. I och med att det är tillräckligt att köpebrevet innehåller minimikraven behöver inte parterna offentliggöra alla avtalsposter som finns angivna i köpekontraktet i sin lagfartsansökan Källa: Lagen.nu 5 2015-02-16 Byggnadskreditiv Lagfart ”Den som köper en fastighet ska göra en ansökan om lagfart för att registrera att man är ägare. Ansökan om lagfart ska göras inom 3 månader efter det att köpet ägt rum. Efter Fastighetsinskrivningens beslut om ägarförändringen (beviljande av lagfart) registreras ägare av fastigheter i Lantmäteriets Fastighetsregister.” Källa: Lantmäteriets ordlista En tillfällig garanti från banken att betala löpande byggkostnader. Används normalt när säkerhet för vanligt banklån saknas. En avgift utgår tillsammans med en överenskommen ränta på det belopp som betalats ut. Räntan är normalt högre än bankränta. För att få lånet görs en sedvanlig kreditprövning. Inkomster och utgifter beräknas. Den som tar lånet ska ha råd att betala de kostnader lånet är förknippat med. Under själva byggtiden kommer flera besiktningar att göras på fastigheten. Dels kontrollerar besiktningsmannen att de arbeten som fakturerats för verkligen har genomförts, dels undersöker han om huset ökar i värde på det sätt som förväntas. Slutligen, när allt är klart, görs en slutbesiktning på hela huset. När slutbesiktningen genomförts utfärdar kommunen ett slutbevis för husbygget. Då kan även kreditivet omvandlas till ett fastighetslån. Den stora delen av lånet omvandlas vanligen till ett bottenlån. I vissa fall kan ett topplån behövas, vilket innebär en högre kostnad. För att omvandla lånen krävs att fastigheten belastas med pantbrev. Inteckning Revers (Skuldebrev) Ordet revers är en synonym för skuldebrev, dvs. ett skriftligt dokument som bevisar att någon har en skuld till en annan. I en revers ska det, förutom att skulden finns, även framgå vilka parterna för avtalet är, dvs. vem som är gäldenär och vem som är borgenär. Reverser behövs för trots att muntliga avtal gällande pengaskulder är giltiga, så är avtal som gjorts på detta vis mycket svåra att bevisa, vilket innebär att åtminstone de flesta lånegivare inte går med på detta, utan istället kräver en skriftlig revers. ”Inskrivning av ett visst belopp i fastigheten som kan pantsättas. Ett belopp registreras för fastigheten, i Fastighetsregistret, efter beslut av Fastighetsinskrivning om inteckning. Som bevis för inteckningen erhålls ett datapantbrev eller ett pantbrev i pappersform som kan pantsättas. Panthavaren har sedan säkerhet för fordringar denne har mot fastighetsägaren motsvarande den pantsatta inteckningens belopp.” Källa: Lantmäteriets ordlista Kommentarer: • För att veta vem som för tillfället är i besittning av ett visst pantbrev, flyttas det digitalt mellan olika ägares digitala arkiv • En inteckning kostar 2% av det intecknade beloppet i ”stämpelskatt” plus en administrativ avgift på 375:- 6 2015-02-16 Pantbrev Fastighetsbevis (tidigare Gravationsbevis) Ett bevis för en inteckning. Ett pantbrev är en värdehandling som utfärdas av Fastighetsinskrivning efter att de beslutat bevilja din ansökan om inteckning. Om du lånar på ditt hus överlämnas pantbrevet till långivaren som säkerhet för lånet. De flesta pantbrev hanteras numer i elektronisk form i pantbrevsregistret. När ett pantbrev inte hanteras elektroniskt är det i pappersform. Källa: Lantmäteriets ordlista ”Fastighetsbevis utfärdas särskilt för varje fastighet eller samfällighet (samfällighetsbevis) och ska innehålla de uppgifter som framgår av fastighetsbeviskungörelsen (SFS 1974:1063). I fastighetsbeviset redovisas bl.a.: registerbeteckning, ursprung, avregistrering, belägenhetsadress, omfång, läge ,areal, fristående, fiske, andel i samfällighet och/eller gemensamhetsanläggning, fastighetsbildningsåtgärder, avskild mark, rättigheter, planer och bestämmelser, vissa taxeringsuppgifter m.m. och övriga förhållanden som anmärkts i Fastighetsregistrets allmänna del. Kommentarer: •När lånet är betalt lämnas pantbrevet tillbaks till låntagaren • Pantbrevet kan då användas som säkerhet på nytt • Pantbrevet följer fastigheten • Om ett pantbrev tappats bort måste man ansöka om ”dödning” • Pantbrevet har inget eget värde utan är ett bevis om säkerhet finns. • Vid obestånd får långivarna tillbaka sina pengar i den ordning som pantbreven registrerats. I beviset redovisas dessutom aktualitetsdatum i Fastighetsregistrets inskrivningsdel, lagfart, tomträttsupplåtelse, tomträttsinnehav, inteckningar m.m. samt anteckningar.” Källa: Lantmäteriets ordlista Entreprenadindex (ersätter E84 – Basmånad Januari 2011) Beräkningsexempel 7 2015-02-16 Entreprenadindex Entreprenadindex (ersätter E84 – Basmånad Januari 2011) Exempel Kommentar En entreprenör lämnar ett anbud med ett fast pris och indexreglering i Mars 2011. Anbudssumman är på 12,5 miljon. Arbetena sätter igång den 1 Juni och utförs och faktureras enligt nedan. Använd Littera 123 – Byggnader med stomme av trä. Hur mycket index har entreprenören rätt att fakturera för hela arbetet? K = V ∙ 0,9 ∙ (iu – ib)/ib K = V ∙ 0,9 ∙ (iu – ib)/ib Byggdelskalkylering Planerad Risk & Vinst Anbudssumma Centraladministration Arbetsplatsomkostnad - APO Direkta kostnader Byggdelskalkylering Arbetsplatsens självkostnader Entreprenör arvode Marknadsbedömning Material Arbete UE 8 2015-02-16 Byggdelskalkylering Byggdelskalkylering Arbetskostnad (kr) = Arbetstid (tim) x timkostnad (kr/tim) Timkostnad Sektionskostnad 145+145 Träregelvägg med lockpanel (250 m2) ÅrsTimlön = Årslön/Antal årsarbetstimmar Årslön = 12 * månadslön + Semestertillägg = 12,2 * månadslön Arbetstid Semestertillägg 0,8% av månadslön per semesterdag (25 dagars semester medför alltså 0,8 /100 * 25 = 0,2 månadslöner) Antal arbetsdagar/år = 224 – 229 Antal årsarbetstimmar = c:a 1810 tim Driftavbrottstid Metodtid Totaltid Arbetsplatstid Drifttid ÅrsTimkostnad = ÅrsTimlön + sociala kostnader* * Arbetsgivaravgift = 31.42% Pension c:a 4 – 10% (beror på lön, avtal, tidigare sparande, m.m.) Exempel: Månadslön 25 tkr, 2012 (225 arb. dagar) Årslön = 12,2 * 25 tkr = 305 tkr ÅrsTimlön = 305 tkr / (225 * 8) = 169:44 ÅrsTimkostnad = 169:44 * (1+0,3142+0,06) = 232:84 EffektivTimkostnad = ÅrsTimkostnad Beläggningsgrad EffektivTimkostnad = 232:84/0,85 = 274:93 Tidplanering Exempel Pilnät Tidsplanering 9 2015-02-16 Tidplanering Tidplanering Exempel Pilnät Exempel Pilnät B 4 Tidplanering Tidplanering Exempel Pilnät Exempel Pilnät 9/ 5/ 3/ Tidigast möjliga start 7/ B 4 0/ E 3 9/10 5/6 C 4 10/ F 4 3/3 14/ C 4 7/7 B 4 E 3 10/10 F 4 14/14 Senast nödvändiga start 0/0 6/ 6/7 10 2015-02-16 Tidplanering Tidplanering Exempel Pilnät Exempel direkt i tidplan 9/10 5/6 3/3 Aktiviteter som har samma tidigaste start som senast nödvändiga ligger på kritiska linjen C 4 1 7/7 B 4 E 3 10/10 F 4 14/14 0/0 2 3 4 5 A2 2 A1 3 7 8 9 10 11 12 13 14 C 4 B 4 Byggstart 6 E 3 F 4 D 6 6/7 Nuvärdesberäkning Om jag sparar ett belopp (B) idag, vilket kapital (K) har jag då om n år, Ifall räntan är r %? Svar: K = B * (1+r)n Exempel: B = 100 tkr; r = 15%; n = 5 år => K = 201 tkr Omvänt gäller att om jag har en kostnad om 5 år på 201 tkr, så kostar den bara 100 tkr idag. Dvs. har jag 100 tkr idag, kan jag investera dem så att jag har 201 tkr om fem år, när kostnaden skall betalas. Exempel: Vi funderar på att investera i en maskin som kostar 1,5 miljoner idag. Vi räknar med att vi med den kan tjäna 400 tkr per år i fem år och att vi då kan sälja den för 200 tkr. Vi har en kalkylränta på 15%. Nuvärdesberäknad Kostnad: 1,5 – 0,2/1.155 = 1,4 Nuvärdesberäknad Vinst: 400 (1/1,151+…+…+1/1,155) = 1,34 Mkr Alltså, investeringen ger lägre avkastning än kalkylräntan. Så trots att jag ”tjänat” 500 tkr (5*0,4 – 1,5) bör jag leta efter en annan investering. I det aktuella fallet blir räntan ungefär 13,4%, vilket i sig inte är dåligt i dagsläget. För att nå upp till kalkylräntan, behöver jag ha en årlig vinst på 418 tkr. Lycka till på tentan! 11
© Copyright 2024