Bostadsmarknadsanalys Västra Götalands län 2015
Bostadsmarknadsanalys Västra Götalands län 2015 Rapport 2015:41 Rapportnr: 2014:41 ISSN: 1403-168X Redaktörer: Göran Carlsson och Torbjörn Sahl Foto omslag: Amelie Wintzell, Göran Carlsson, Torbjörn Sahl och Martin Fransson Utgivare: Länsstyrelsen i Västra Götalands län, samhällsavdelningen Rapporten finns som pdf på www.lansstyrelsen.se/vastragotaland under Publikationer/Rapporter. Översikt Västra Götalands län Förord Västra Götalands län består av olika delar som med sina förutsättningar och möjligheter utgör en helhet. Utvecklingen är beroende av att attraktionskraften kan behållas och förbättras. Nya länsinvånare kommer till för varje år. Det ligger en stor utmaning i att erbjuda goda boendemiljöer och bra bostäder för invånarna, de som bor här och de som flyttar hit. Många aktörer behöver bidra med att planera och bygga bostäder, en grundläggande investering för en positiv samhällsutveckling. Att ha en egen bostad är dessutom fundamentalt för den enskilde individens trygghet och som bas för sin egen utveckling. Rapporten har tagits fram i samverkan mellan företrädare från berörda verksamhetsområden inom Länsstyrelsen och vänder sig till intresserade som vill följa utvecklingen på bostadsmarknaden. Den ska ge en övergripande bild av det aktuella läget på ett urval perspektiv. Analysen baseras på olika källor, bland annat den årliga bostadsmarknadsenkäten som samtliga kommuner besvarar. Länsstyrelen vill här rikta ett varmt tack till länets alla kommuner för sitt engagemang att svara på enkäten. Det är Länsstyrelsens förhoppning att kommuner kan använda rapporten som en del av ett regionalt underlag i sitt strategiska arbete. Även för att inspirera till att utarbeta och anta riktlinjer för bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen vill här informera om att före årsskiftet 2015/16 presenteras en rapport med sammanställning och analys över kommunernas bostadsbyggandsbehov och planeringsmässiga förutsättningar för att uppfylla sådana. Arbetet genomförs utifrån ett regeringsuppdrag. Göteborg i juni 2015 Fhrister Abrahamsson Christer Abrahamsson Samhällsdirektör Innehåll Sammanfattning..................................................................................... 9 Befolkningsökning ................................................................................................ 9 Bostadsunderskott................................................................................................ 9 Boendesegregation ............................................................................................... 9 Platser för bosättning ........................................................................................... 9 Utestängning från bostadsmarknaden ................................................................ 9 Boendeplanering ................................................................................................. 10 Bostadsbeståndet ............................................................................................... 10 Bostadsbyggande 2014 ...................................................................................... 10 Byggkostnader .................................................................................................... 10 Hyreskostnader och bostadspriser ................................................................... 10 Förväntat bostadbyggande 2015–2016.............................................................. 11 Befolkningstillväxt, bostadbrist och segregation på en regional bostadsmarknad .................................................................................. 13 Länets befolkning fortsätter öka ................................................................. 13 Befolkningsökning med 17 000 personer ifjol .................................................. 13 Bostadsförsörjning för en växande befolkning och förändrad åldersstruktur15 Underskott på bostäder i 37 kommuner ............................................................ 15 Boendesegregation ...................................................................................... 18 Boendesegregationen ökar ................................................................................ 18 Urban utveckling ................................................................................................. 18 Är segregationen hållbar? .................................................................................. 19 Boendesegregationen regional när kommuner intar olika roller på bostadsmarknaden.............................................................................................. 19 Bostadsmarknaden och regionförstoringen .............................................. 20 Boendeplanering med regional hänsyn ............................................................ 20 Arbetspendling .................................................................................................... 20 Nyanlända flyktingars situation på bostadsmarknaden ................... 25 Kraftig ökning av antalet människor som söker asyl i Sverige ............... 25 Nyanländas bosättning ................................................................................ 25 Mottagandet i Västra Götalands län............................................................ 26 Flera insatser måste till på bostads-marknaden för hushåll som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden ......................... 29 Hemlöshet – En fråga om bostäder............................................................. 29 Omfattande insatser görs av kommunerna enligt bostadsmarknadsenkäten............................................................................ 32 Strukturella orsaker till hemlöshet och utestängning .............................. 32 Ny mandatperiod kräver nya riktlinjer för bostadsförsörjningen!.... 35 Endast 27 kommuner har riktlinjer för bostadsförsörjningen, en kommun har antagit riktlinjer under nuvarande mandatperiod ............................... 35 Bostadsbeståndet, med 5 000 nya bostäder, behöver utnyttjas bättre för att möta behov ............................................................................... 39 Bostadsstockens spridning......................................................................... 39 4 800 nya bostäder färdigställdes 2014 ...................................................... 40 Liten ökning av antalet påbörjade nya bostäder i länet år 2014 jämfört med föregående år............................................................................... 47 Påbörjande av nyproduktionen 2014 i länet på samma nivå som åren före ........................................................................................................................ 47 Kostnader för att bygga och bo ökar stadigt i länet men främst i storstadsområdet ................................................................................ 53 Stor variation i produktionskostnaderna för byggande av bostäder i landet ........................................................................................................................ 53 Ökade boendekostnader i hyresrätt och bostadsrätt ............................... 54 Stigande priser på en fortsatt het bostadsmarknad.................................. 55 Villapriserna ökar kraftig i många kommuner................................................... 55 Priser på bostadsrätter upp med 18 procent i länet senaste tolvmånadersperioden ....................................................... 58 Höga förväntningar på ökat bostadsbyggande 2015-2016 utifrån befolkningsökning och allmänt goda förutsättningar....................... 63 Kommunerna planerar en betydande ökning av bostadsbyggandet för att möta bostadsbehoven .................................................................................. 63 Specialbostäder saknas och förväntade tillskott kommer inte att täcka behoven ......................................................................................................... 66 Bostäder för funktionsnedsatta ......................................................................... 66 Fler boende för äldre behövs inför den demografiska utmaningen................ 66 Åtgärder planeras för att motverka bostadsbristen för ungdomar och studenter .............................................................................. 67 Faktorer som kan påverka omfattningen av bostadsbyggandet ............. 68 Kommunernas syn .............................................................................................. 68 Aktörers och myndigheters bedömning av bostadsbyggandets utveckling . 69 Länsstyrelsens bedömning är att bostadsbyggandet behöver och kommer att öka ....................................................................... 72 Länsstyrelsen stöder kommunerna.................................................... 75 Käll- och litteraturförteckning............................................................. 79 Enkätundersökning ...................................................................................... 79 Lagtext ........................................................................................................... 79 Regeringstryck m.m. .................................................................................... 79 Rapporter, riktlinjer för bostadsförsörjningen m.m. ................................. 79 Internet ........................................................................................................... 80 Foto: Jan Enedahl Sammanfattning Befolkningsökning Befolkningen i Västra Götalands län växer stadigt. Ifjol ökade befolkningen med närmare 17 000 personer. Under senaste tioårsperioden innebär det en befolknings ökning i länet med drygt 110 000 invånare. 31 kommuner har under tioårsperioden haft en positiv befolkningsutveckling. I 18 kommuner har befolkningen minskat. Under 2014 hade nästan alla kommuner (45 av 49) en positiv befolknings utveckling. Bostadsunderskott Tre av fyra kommuner (37 kommuner) i länet har, enligt kommunens svar i årets Bostadsmarknadsenkät, ett underskott på bostäder totalt sett i kommunen. Det betyder att läget har blivit ännu mer allvarsamt än för ett år sedan. Underskottet av bostäder gäller såväl hyres-, bostads- som äganderätter. Det gäller bostäder i alla storlekar. Men störst är behovet av hyresrätter, särskilt i storleken 2-3 rum och kök. Underskottet på bostäder slår särskilt hårt mot hushåll som är nya på bostads marknaden och hushåll med svaga inkomster, men underskottet på bostäder är också hämmande för kommuners och regioners utveckling. Boendesegregation En utveckling kopplat till bostadsmarknaden är en ökande boendesegregationen, både utifrån etnicitet och socioekonomisk bakgrund. Boendesegregationen ökar särskilt i storstäderna, men samtidigt är segregationen en mellankommunal och regional fråga. Det är tydligt i Västra Götaland, med ökande skillnader mellan olika delar av länet. Platser för bosättning Antalet människor som sökte asyl i Sverige ökade mycket under fjolåret. Totalt sökte 81 301 personer asyl i Sverige. Länsstyrelserna har inte kunnat förhandla fram platser för bosättning i samma takt som behovet har ökat. Ett av kommunernas vanligaste skäl till att inte öka sitt mottagande är brist på bostäder. För ett hållbart flyktingmottagande behövs fler hyresrätter och ett jämnare mottagande där alla kommuner tar ett ansvar. Utestängning från bostadsmarknaden Under åren 2012-2014 hade länsstyrelserna regeringens särskilda uppdrag att stödja kommunerna i att motverka hemlöshet och utestängning från bostads marknaden. Uppdraget redovisades i rapporten ”Hemlöshet – en fråga om bostäder”. Av den gemensamma rapporten framgår bland annat att hemlöshet måste tacklas som ett bostadsproblem, inte enbart som ett individuellt problem. En stor majoritet, 43 av länets kommuner uppger i 2015 års bostadsmarknadsenkät att man hyr ut lägenheter med tillsyn och särskilda villkor eller regler i andra hand till personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Något mer än hälften av kommunerna bedriver en uppsökande verksamhet för att fånga in problem som uppstått. 9 Boendeplanering I länet är det endast 27 kommuner som någon gång har haft riktlinjer för bostadsförsörjningen. Göteborg är den enda kommunen som hittills under mandatperioden har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen. Bostadsmarknaden sträcker sig ofta över kommungränser och över länsgränser. Trots behov av en ökad mellankommunal samverkan är det endast 17 kommuner i länet som anser att man samråder kring planeringen av bostadsförsörjningen. Bostadsbeståndet Bostadsbeståndet i länet uppgår nu till cirka 764 000, inklusive de närmare 5 000 bostäder som färdigställdes 2014. Vilket var ungefär samma nivå som de närmast föregående åren. Beståndet fördelas på 55 procent i flerbostadshus och 45 procent som småhus. Omkring två tredjedelar av bostäderna i flerbostadshus är upplåtna med hyresrätt. I småhusbeståndet finns endast en mindre andel hyres- och bostadsrätter. Bostadsbeståndet är olika fördelat i kommunerna. Många är utpräglade villakommuner med endast ett mindre antal lägenheter i flerbostadshus, vilket kan göra det svårt för invånare att byta till annan och mer lämplig boendeform. På flera håll saknas specialbostäder såsom äldrebostäder och studentbostäder. De senare åren har det varit en låg nyproduktion av sådana boendeformer, och det har uppstått visst underskott på flera håll. En konsekvens av en trögrörlig bostadsmarknad är att boarean är ojämnt fördelad mellan olika hushåll. Bostadsbyggande 2014 I Västra Götaland stannade påbörjandet år 2014 som åren före på omkring 4 500 nya bostäder, vilket dock inte bidrog till den förbättring av byggandet som uppmärksammats på riksnivå. Mer än 70 procent av bostäderna kom till i storstadsområdet. I övriga delregioner har nivåerna under senaste åren landat på omkring 500 nya bostäder vardera. Småhusproduktionen ligger ännu kvar på en låg nivå, andelen utgjorde endast 25 procent av det totala byggandet. Bostads byggandet år 2014 mätt i antal nya bostäder per tusen invånare blev 3,49 på riksnivå. I Västra Götaland nåddes 2,94, vilket var betydligt lägre än de två andra storstadslänen. I Göteborgs Stad ökade dock bostadbyggandet kraftigt jämfört med senaste åren och uppgick nu till 4,3 nya bostäder per tusen invånare. En nivå som ligger nära den som bedöms behöver byggas sett på nationell nivå. Byggkostnader Kostnaderna för att bygga och bo har fortsatt stiga i länet men främst i storstadsområdet. Det är stor spännvidd när det gäller produktionskostnader för flerfamiljhus. Sett över hela riket uppgick produktionskostnaden till 37 600 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, medan nivån för storstadsområden ökade med 10 procent eller mer. Som högst nåddes 42 100 kronor per kvadratmeter. För landet utom storstadsområden blev kostnaden betydligt lägre, 30 000. För gruppbyggda småhus uppgick produktionskostnaden i riket till 28 700 kronor per kvadratmeter boarea, i storstadsområdena till 32 000. Nivån jämfört med flerbostadshusen blev således lägre men förklaras av en större genomsnittlig bostadsarea. Hyreskostnader och bostadspriser Hyrorna vid nyproduktion av hyreslägenheter i allmännyttan steg under senast dryga femårsperioden, med mellan 18 till 23 procent på riksnivå. För privata 10 ytterligare några procentenheter högre. I de minsta lägenheterna har hyran nu kommit upp över 2 000 kronor per kvadratmeter och år. I Västra Götaland blev hyran för ettor och tvåor drygt 1 600 i allmännyttan och närmare 2 000 kronor per kvadratmeter hos privata värdar. Storgöteborg ligger i topp vad gäller priser vid överlåtelser av bostadsrättslägenheter, med cirka 36 000 kronor per kvadratmeter och medelpriset för en lägenhet blev 2,4 miljoner. I Göteborgs innerstad har priserna ökat och nu nått 53 000 kronor per kvadratmeter. Villapriserna i länet visar en mycket stor spridning, från omkring en halv upp till fyra miljoner. Medelpriset för en villa i länet blev 2,9 miljoner. Både villapriser och bostadsrättspriserna ökar stadigt. På 12 månader har priset på en villa i Storgöteborg stigit med mer än 12 procent. Men i stora delar av länet är priserna på befintliga småhus så låga att det i princip omöjliggör nyproduktion utifrån en strikt ekonomisk kalkyl. Förväntat bostadbyggande 2015-2016 Befolkningsutvecklingen, och som många hävdar de allmänt goda förut sättningarna för bostadsbyggande, medför en fortsatt stor optimism från kommunernas sida i deras bedömningar av förväntat bostadsbyggande. Under 2015 finns planer som skulle kunna leda till omkring 7 000 påbörjade bostäder, och under 2016 en ytterligare höjning till närmare 8 500. Merparten förutspås som tidigare år starta i Göteborgsområdet. Här kan 3 400 lägenheter komma att uppföras i flerbostadshus. De allmännyttiga bostadsbolagen förutses dominera byggandet av hyreslägenheter, med mer än sjuttio procent. I många kommuner förväntas bostadsbyggandet bestå i ett mindre antal villor. Nästan sjuttio procent av bostadsrättsproduktionen förutspås ske i storstadsområdet. Det planeras visst byggande av specialbostäder i form av boende för funktionsnedsatta och studentbostäder, vilket det är underskott på i flera kommuner. Det förväntas även en produktion av bostäder för äldre, dels som biståndsprövade särskilda boenden men även i form av seniorbostäder och trygghetsbostäder. Ett byggande som behöver öka betydligt för att möta den väntade demografiska utmaningen. Trots allmänt goda förutsättningar ser kommunerna fler hinder som kan bromsa bostadsbyggandet, exempelvis av ekonomiska, planeringsmässiga och marknads mässiga skäl. Myndigheter, intresseorganisationer och andra aktörer med insyn på bostadsmarknaden ger skiftande men i huvudsak positiva bilder av bostads byggandets utveckling närmaste tiden. Nuvarande förutsättningar, som bland annat goda finansieringsmöjligheter och en relativt god konjunktur, kan emellertid på kort tid komma att svänga och leda till att aktörer bromsar produktionen. Länsstyrelsens bedömning från sin överblick och erfarenhet är att påbörjandet av bostäder i länet kan komma upp till närmare 5 500 innevarande år, och till närmare 6 000 år 2016. 11 Foto: Amelie Wintzell Befolkningstillväxt, bostadbrist och segregation på en regional bostadsmarknad Vi blir fler och fler människor i länet och varje hushåll behöver en bostad. Men tre av fyra kommuner i länet har ett underskott på bostäder totalt sett i kommunen. Långt ifrån alla har därför en möjlighet att tillgodose sina bostadsbehov. En annan sida av ojämlikheterna på bostadsmarknaden är en växande boendesegregation. Länets befolkning fortsätter öka Befolkningsökning med 17 000 personer ifjol För att förstå situationen på bostadsmarknaden i länet är en redogörelse av de demografiska förhållandena en viktig del i beskrivningen. Befolkningen i Västra Götalands län växer stadigt. Ifjol ökade befolkningen med närmare 17 000 personer. Under senaste tioårsperioden innebär det en befolkningsökning i länet med drygt 110 000 invånare. Drygt hälften1 av ökningen under decenniet har skett i Göteborgs kommun. 31 kommuner har under tioårsperioden haft en positiv befolkningsutveckling. I 18 kommuner har befolkningen minskat. Under 2014 hade nästan alla kommuner (45 av 49) en positiv befolkningsutveckling. Diagram. Befolkningsförändring, antal invånare, Västra Götalands län 2005–2014. 18000 16000 14000 12000 10000 8000 Befolkningsökning 6000 4000 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 Källa: SCB, 2015-05-07. 1 Nästan 60 000 invånare. 13 Karta. Befolkningsförändring, Västra Götalands län 2005–2014. Källa: SCB, 2015-05-12. Befolkningsutvecklingen i länet karaktäriseras av att invånarna ökar i och runt Göteborg. 2 Men även regioncentra och angränsande kommuner till dessa ökar. De kommuner som haft störst befolkningsminskning återfinns i nordöstra Skaraborg och i norra Fyrbodal. Om man studerar flyttströmmarna inom länet kan man konstatera att den kommun som förlorar flest invånare till andra kommuner i länet är Göteborgs kommun. Drygt 1 800 göteborgare flyttade 2014 till en annan kommun i länet. Flera av dessa flyttade sannolikt till Mölndals kommun, som är den kommun som 2014 hade flest inflyttare från andra kommuner i Västra Götalands län. De kommuner med flest inflyttare från andra delar av länet ligger, precis som Mölndal, i Göteborgsområdet. Utanför Göteborgsområdet är två kommuner med hög nettoflyttning Lidköping och Uddevalla kommun. 2 Även Strömstad har haft en betydande befolkningsökning. 14 Bostadsförsörjning för en växande befolkning och förändrad åldersstruktur Västra Götalands befolkning förväntas växa till nästan 1,9 miljoner invånare år 2030. Det är en ökning med 240 000 invånare jämfört med 2014, vilket innebär drygt 15 000 fler invånare i genomsnitt för varje år. 3 Tillväxttakten prognostiseras dock vara högre under de närmaste åren jämfört med den senare delen av perioden. De närmaste åren beräknas befolkningen öka med 17 000–20 000 invånare per år. Detta beror på en förväntad hög invandring de närmaste prognosåren. 4 Befolkningens framtida ålderstruktur är ett resultat av såväl dagens ålderstruktur som de förändringar som sker i in- och utflyttning. Den ökade folkmängden innebär att antalet personer i de flesta åldersgrupper sannolikt ökar. Noteras kan dock att det blir allt fler äldre invånare och att antalet människor 80 år eller äldre beräknas öka med nästan 50 procent till år 2030.5 Utveckling kommer dock att se olika ut i olika delar av länet. I Göteborg kommer sannolikt den antalsmässigt stora åldersgruppen 20–30 år bli ännu fler. Det beror på stora födelsekullarna kring år 1990 och att det kontinuerligt sker en nettoinflyttning av personer i åldersgruppen. 6 År 2014 var det för första gången fler män än kvinnor i Västra Götaland. Sedan tidigare har det funnits fler män än kvinnor i alla åldrar upp till ungefär 60 år, 7 men totalt har det ändå varit fler kvinnor eftersom antalet äldre kvinnor varit betydligt högre än antalet äldre män. Då skillnaden i medellivslängden för män och kvinnor förväntas fortsätta minska så kommer även skillnaden mellan antalet äldre män och kvinnor att minska, vilket gör att mansöverskottet bland de yngre blir större än kvinnoöverskottet bland de äldsta. 8 Befolkningstillväxten innebär dock inte att ett direkt behov av (nya) bostäder. Ett födelseöverskott kan tvärtom innebära att antalet bostäder som frigörs på bostadsmarknaden ökar. För att bedöma behovet att bostäder framöver är det snarare det framtida antalet hushåll som är viktigt att ha en uppfattning om. Behovet av bostäder behöver således relateras till såväl befolkningsförändring som hushållskvoter för att förstå hushållsförändringen. Genomsnittlig hushållskvot för Västra Götalands län är 2,22 personer per hushåll. 9 Men i kommuner med mycket barnfamiljer är hushållkvoten högre och i kommuner med många enpersonshushåll är kvoten lägre. 10 En bostadsförsörjning för att matcha hushållens förändringar kommer således kräva varierande strategier i länets kommuner. Underskott på bostäder i 37 kommuner Tre av fyra kommuner (37 kommuner) i länet har ett underskott på bostäder totalt sett i kommunen. 11 Det betyder att läget har blivit ännu mer allvarsamt än för ett år sedan. Ifjol var det 34 kommuner som gjorde motsvarande bedömningen, det var 3 Befolkningen i Göteborg förväntas öka mest även procentuellt (17 procent) till år 2017. Ingen kommun förväntas få en befolkningsminskning. 4 Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos 2015–2030, rapport 2015:3. Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos 2015–2030, rapport 2015:3. 6 Göteborgs Stad (2014), Bostadsförsörjning i Göteborg – nuläge och framtida inriktning. 7 Det föds något fler pojkar än flickor. 5 8 Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos 2014–2030, rapport 2014:4. www.scb.se, 2015-05-08. Hushållskvoten för riket är också 2,22. 10 Högst är hushållskvoten i Öckerö (2,64) följt av andra kommuner utanför Göteborg. Lägst är den i Bengtsfors och Karlsborg (2,04). 9 11 Enligt kommunernas egna bedömningar i BME 2015. 15 då ett rekordhögt antal. 12 Vad gäller bostadsmarknadsläget på fem års sikt bedömer 29 kommuner att man då fortfarande kommer att ha ett underskott av bostäder i kommunen som helhet. Underskottet av bostäder gäller såväl hyres-, bostads- som äganderätter. Det gäller bostäder i alla storlekar från 1 rum och kök till åtminstone fem rum och kök. De typer av bostäder som särskilt lyfts fram av kommunerna i årets bostadsmarknadsenkät är ändå hyresrätter och särskilt 2–3 rum och kök. När det gäller bostadsrätter lyfts behovet av att det tillkommer bostäder på 2–4 rum och kök av många kommuner. För äganderätter är det framförallt stora 4–5 rum och kök eller större som lyfts fram. Men egentligen är det så, som någon kommun också skriver i BME 2015, att det råder ett så omfattande underskott av bostäder att det sannolikt behöver tillkomma många olika typer och storlekar av bostäder under den kommande femårsperioden. Diagram. Bostadsmarknadsläget i kommunen som helhet, 2010–2015. 40 35 30 25 Underskott/brist 20 Balans 15 Överskott 10 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: BME, 2015. 12 Notera att Boverket (i BME) från och med 2014 talar om underskott av bostäder, istället för brist på bostäder som man gjorde tidigare. 16 Karta. Bostadsmarknadsläget, totalt sett i kommunen samt i kommunens huvudort, januari 2015. Källa: BME, 2015. Hårdast slår underskottet på bostäder mot hushåll som är nya på bostadsmarknaden. Personer som kanske saknar eget kapital för att kunna köpa en bostad, saknar tillräckligt många år i bostadskö eller har för svag inkomst för att få tillgång till en hyresrätt. Underskottet på bostäder är också hämmande för kommuners och regioners utveckling. Det blir svårare att flytta till arbete och studier och företag får bekymmer med att rekrytera ny personal. Det är i detta sammanhang också viktigt att uppmärksamma kvinnor och mäns olika möjlighet att göra sig gällande på bostadsmarknaden. Kvinnor och män är ute på arbetsmarknaden i ungefär lika stor utsträckning i Sverige. Men kvinnorna arbetar mer deltid och har oftare osäkra anställningar. Kvinnor har också lägre löner än män. Tre av fyra ensamstående föräldrar är kvinnor. De ensamstående kvinnorna är inte bara fler, de har även i genomsnitt fler barn än de ensamstående männen, 13 vilket innebär ett behov av större – och därmed inte sällan också dyrare – lägenheter. Sammantaget innebär detta att kvinnor i flera fall har sämre möjlighet att hävda sig, och få sina bostadsbehov tillgodosedda, än vad män har. Även för de som har fäste på bostadsmarknaden är det relevant att se på ojämställdheter. Exempelvis betalar ensamstående kvinnor över 64 år störst andel av inkomsten för sitt boende, 35 procent. 14 13 SCB, www.scb.se, 2014-05-09. Minst andel, 15 procent, betalar sammanboende under 65 år, utan barn. SCB, www.scb.se, 2015-05-12. 14 17 Boendesegregation Boendesegregationen ökar Boendesegregationen har ökat i Sverige under senare årtionden, både utifrån etnicitet och socioekonomisk bakgrund. 15 Men även om segregationen ökat de senaste årtiondena är det inte en ny företeelse. Många av de områden som idag är i fokus har funnits med i den svenska segregationsdebatten sedan 1960-talet. Det som är nytt är den etniska dimensionen. Dessutom finns numera en klar koppling mellan etnisk och ekonomisk segregation. Ju större representation av utomnordiska invandrare desto större är koncentrationen av ekonomiskt resurssvaga. 16 Boendesegregationen ökar särskilt i storstäderna, men samtidigt är segregationen en mellankommunal och regional fråga. Det är tydligt i Västra Götaland, med ökande skillnader mellan olika delar av länet. Segregation kan vara frivillig och ofrivillig. I det första fallet söker sig människor i samma ålder, med samma nationalitet, liknande socioekonomiska förutsättningar etcetera till varandra av fri vilja. Men om tillräckligt många söker sig till varandra av ”fri vilja” blir utrymmet att välja begränsat för övriga grupper. Alla har heller inte samma valmöjligheter. Ekonomiska resurser begränsar men även faktorer som kunskap, kontaktnät och diskriminering. Enligt Diskrimineringsombudsmannen (DO) förekommer diskriminering på bostadsmarknaden både på strukturell och på individuell nivå. 17 Enligt flera forskare är det framför allt resursstarka gruppers val som driver på segregationen genom att skapa förhållanden som medför utestängning och förstärkning av innanförskapet. 18 Skillnaderna i barns uppväxtvillkor ökar också. Enligt Folkhälsoinstitutet har andelen barn och unga som lever i hushåll med låg ekonomisk standard ökat från 8 till 12 procent under 2000-talet. Skillnaderna i skolresultat har enligt Skolverket ökat både mellan skolor och mellan enskilda elever. Unga har idag svårt på både arbets- och bostadsmarknaden. Ungdomsarbetslösheten var enligt Svenskt näringsliv närmare 25 procent i februari 2015. Urban utveckling På grund av de ökande skillnaderna mellan olika bostadsområden har regeringen sedan 1990-talet bedrivit nationella satsningar för att motverka situationen i socioekonomiskt utsatta bostadsområden. I den nuvarande satsningen deltar 15 stadsdelar som är utvalda utifrån variablerna hög arbetslöshet, långvarigt försörjningsstöd och låg andel elever med gymnasiebehörighet. Av dessa stadsdelar ligger sex i Västra Götalands län. Hässleholmen i Borås, Kronogården i Trollhättan samt i Göteborg: Gårdsten, Hjällbo, Norra Biskopsgården och Bergsjön. 19 Länsstyrelsens deltar i arbetet genom att samla relevanta aktörer för erfarenhetsoch kunskapsutbyte. Utbytet ska fokusera på det socialt hållbara perspektivet. 15 Socialstyrelsen (2010) och Delegationen för hållbara städer (2012). Socialstyrelsen (2010). 17 Diskrimineringsombudsmannen (DO) (2008). 18 Se exempelvis Stigendal (2011 och 2012), Molina i Magnusson-Turner (2008), Delegationen för hållbara städer (2012), Andersson med flera (2009) och DO (2008). 19 Övriga stadsdelar är i Stockholm: Rinkeby och Tensta; i Södertälje: Ronna och Hovsjö; i Växjö: Araby; i Kristianstad: Gamlegården; i Malmö: Herrgården och Södra Sofielund; i Landskrona: Centrum-Öster. 16 18 Är segregationen hållbar? Världshälsoorganisationen (WHO) och en rad forskare har kartlagt de ökande skillnaderna och dess effekter globalt. I Sverige konstaterade Delegationen för hållbara städer att den ökande segregationen i städer är ett hinder för en hållbar utveckling. Malmökommissionen uppmärksammade de stora skillnaderna i livsvillkor i Malmö och Göteborgs stad gör detsamma i sin rapport från 2014 om Skillnader i livsvillkor i Göteborg. Västra Götalandsregionen pekar på skillnaderna i länet i sin satsning på Samling för social hållbarhet - åtgärder för jämlik hälsa i Västra Götaland. Länsstyrelsen har också bidragit bland annat genom en rapport om segregation. Boendesegregationen regional när kommuner intar olika roller på bostadsmarknaden Boendesegregationen slutar inte vid kommungränsen. I en studie från 2009 visar Roger Andersson att segregationen i Göteborgsområdet är en regional problematik och att olika delar av regionen intar olika roller på bostadsmarknaden. I grannkommunerna runt om Göteborg finns många villområden som drar till sig resursstarka familjer medan majoriteten av befolkningen i Göteborg bor i flerfamiljshus. Enligt Anderssons studie är hälften av bostadsområdena i Göteborgsregionen ”mycket ensidiga och består till mer än 90 procent av endast en upplåtelseform; merparten av dessa är egnahemsområden.” Anderssons studie visar också att knappt 30 procent av befolkningen i Göteborg bor i egnahem medan andelen i kommunerna runtomkring, med några få undantag, är uppe i 70 procent eller mer. Dessutom visar studien att ju större andel som bor i egnahem desto högre är den genomsnittliga inkomsten och sysselsättningsgraden och desto lägre andelen personer med utländsk bakgrund. 20 Resultaten i Anderssons studie åskådliggör både det relationella i segregationen och att segregationen är en regional problematik som inte stannar vid kommungränser. Även Boverket framhåller det regionala perspektivet på boendesegregationen. Boverkets bedömning är samtidigt att den regionala nivån är svårhanterad i Sverige: 21 ”I storstadsområdena finns en boendesegregation även regionalt sett, genom att olika delar av regionen intar sinsemellan olika roller på den regionala bostadsmarknaden. Det förs också en diskussion 20 Andersson (2009). I samband med att Boverket uppmärksammar svårigheterna med styrning kopplat till segregationen på regional nivå, hänvisar de till en internationell översikt som visar att regelverket i många andra länder innebär en starkare styrning på nationell och regional nivå, även när det gäller utveckling av enskilda stadsdelar. I den översikt som Boverket hänvisar till framhåller författaren Christophe Foultier att det i många länder är nationella eller federala myndigheter som initierar, anpassar och även delvis finansierar olika stadsförnyelseplaner. 21 19 på den regionala nivån i alla tre storstadsregionerna, men frågan är hur sociala konsekvenser kan beaktas på regional nivå, vid olika planeringsåtgärder eller förändringar i den fysiska strukturen.” 22 Bostadsmarknaden och regionförstoringen Boendeplanering med regional hänsyn Forskning visar på att arbetet har fått mindre betydelse som skäl till att flytta. Andra faktororer, som värderingar om livskvalitet och god boendemiljö, har kommit att framstå som allt mer betydelsefulla i och med att det har blivit möjligt att bo i en ort och pendla till arbetet i en annan ort. 23 En följd av detta är en ökad arbetspendling mellan samhällen och över kommungränser. Kommuner som tidigare räknades som självständiga arbetsmarknader ingår nu i en större regional arbetsmarknad. Det pågår således en så kallad regionförstoring. Även om begreppet regionförstoring ofta utgår från en diskussion om arbetsmarknaders utbredning är det också relevant att tala en regionförstoring när det gäller bostadsmarknader, då förstoringen handlar just om att man bor på en annan ort än man arbetar. Att bostadsmarknadens har blivit alltmer regional märks på många sätt. Utifrån ett boendeplaneringsperspektiv är det kanske allra mest uppenbara det förtydligande som skett av lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Sedan 2014 ska nu kommunerna samråda med berörda kommuner, länsstyrelsen och aktören med ansvar för regionalt tillväxtarbete. 24 Riktlinjerna ska dessutom ta hänsyn till nationella och regionala mål, planer och program av relevans för bostadsförsörjningen. För Länsstyrelsens del märks det ökande regionala perspektivet på boendeplaneringen också genom särskilda regleringsuppdrag, till exempel årets uppdrag om bostadsbyggnadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i kommunerna.25 För länets kommuner handlar det om att i sina riktlinjer för bostadsförsörjningen se kommunen i ett regionalt sammanhang. Arbetspendling Regionförstoringen kan i studeras på många olika sätt i boendeplaneringen. Det första, och kanske mest uppenbara, sättet är att studera arbetspendlingen. 26 I Västra Götalands län pågår en omfattande arbetspendling. Kommunerna med störst arbetsinpendling i länet är de delregionala centralorterna Göteborg, Borås, Skövde och Trollhättan, men också Mölndal (se diagram). 22 Boverket (2014), sida 14. Boverket (2008), sida 30. 24 I Västra Götalands län är denna aktör Västra Götalandsregionen. 25 Regleringsbrevsuppdrag 48, www.esv.se. 26 Utbildningspendling är variant av detta. Många studerar på en ort och bor på en annan. 23 20 Diagram. Arbetspendling, in och ut per kommun, 2013. Källa: Västra Götalandsregionen/SCB, 2015-06-01 Till Göteborg som har störst inpendling pendlar över 100 000 personer. Inpendlingen till Göteborg är stor från många kommuner i Göteborgsområdet, men kartan nedan visar också att arbetsplatser i Göteborg lockar många personer från kommuner även i de andra delregionerna. Pendlingen till arbetsplatser i Göteborg är också stor från Stockholms- och Skåne län, samt närliggande kommuner i Hallands län. 27 27 Särskilt Kungsbacka och Varberg. 21 Karta. Arbetspendling till Göteborg, 2013. Källa: Västra Götalandsregionen/SCB, 2015-06-01 Inpendlingen till delregionala centralorterna i Fyrbodal, Sjuhärad och Skaraborg sker från huvudsakligen från kommuner i respektive delregion och inte så mycket över delregionala gränser bortsett från pendling från Göteborg. 28 28 Antalet personer från övriga riket som pendlar till de delregionala centralorterna märks också i statistiken. 22 Karta. Arbetsinpendling till Borås, Skövde och Trollhättan, 2013. Källa: Västra Götalandsregionen/SCB, 2015-06-01 23 Foto: Amelie Wintzell Nyanlända flyktingars situation på bostadsmarknaden Antalet människor som sökte asyl i Sverige ökade mycket under fjolåret. Länsstyrelserna har inte kunnat förhandla fram platser för bosättning i samma takt som behovet har ökat. Ett av kommunernas vanligaste skäl till att inte öka sitt mottagande är brist på bostäder. För ett hållbart flyktingmottagande behövs fler hyresrätter och ett jämnare mottagande där alla kommuner tar ett ansvar. Kraftig ökning av antalet människor som söker asyl i Sverige Antalet människor som söker asyl i Sverige har kraftigt ökat till följd av bland annat kriget i Syrien. Enligt FN finns i dagsläget ungefär 50 miljoner flyktingar i världen, så många har inte varit på flykt sedan andra världskriget.29 Under år 2014 sökte 81 301 personer asyl i Sverige vilket kan jämföras med 54 259 år 2013. Migrationsverket räknar med att cirka 90 000 personer kommer söka asyl i Sverige under år 2015. 30 Nyanländas bosättning Asylsökande som kommit till Sverige erbjuds ett boende i Migrationsverkets regi, så kallat anläggningsboende (ABO). Alternativet är att ordna boendet på egen hand i så kallat eget boende (EBO) vilket i praktiken innebär ett inneboende i någon form. Allt fler asylsökande väljer att bo på Migrationsverkets anläggningsboenden under tiden de väntar på beslut i sina asylärenden. När ett uppehållstillstånd beviljas har nyanlända på anläggningsboende rätt att få hjälp med bosättning i någon av Sveriges kommuner. Länsstyrelsen tecknar överenskommelser med Sveriges kommuner om hur många nyanlända de ska ta emot för bosättning. Arbetsförmedlingen ska sedan anvisa de nyanlända till en kommun med utgångspunkt i de överenskommelser som länsstyrelserna tecknat. Överenskommelserna är frivilliga och det finns i dagläget inga sanktionsmöjligheter gentemot kommuner som inte lever upp till sina överenskommelser. 29 Källa: UNHCR http://sverigeforunhcr.se/blogg/fler-an-50-miljoner-manniskor-pa-flykt-i varlden 30 Migrationsverkets Verksamhets- och kostnadsprognos 2015-04-28 samt Migrationsverkets mottagningsstatistik; http://www.migrationsverket.se/Om Migrationsverket/Statistik.html 25 Illustration. Bosättning. På senare tid har länsstyrelserna inte kunnat förhandla fram platser i samma takt som behovet har ökat. Ett av kommunernas vanligaste skäl till att inte öka sitt mottagande är brist på bostäder. Denna situation har inneburit att många nyanlända blir kvar på Migrationsverkets anläggningsboenden under lång tid efter att de fått ett uppehållstillstånd. I dagsläget befinner sig drygt 9 000 personer med uppehållstillstånd på Migrationsverkets anläggningsboenden 31, vissa har väntat över ett år på hjälp med bosättning i en kommun. Arbetsförmedlingen är den myndighet som ansvarar för etableringen av nyanlända. När en person beviljats uppehållstillstånd ska Arbetsförmedlingen upprätta en så kallad etableringsplan med insatser såsom svenska för invandrare, samhällsorientering m.m. Arbetsförmedlingen påbörjar inte etableringen förrän den nyanlände bosatts i en kommun. Alltså innebär den rådande situationen att etableringen fördröjs för många individer. Mottagandet i Västra Götalands län Under 2014 bosatte sig 7798 flyktingar med uppehållstillstånd i Västra Götalands län. Nedanstående bild visar det relativa mottagandet i länet 2007 och 2014, alltså hur många nyanlända som bosatta sig i länet per 10 000 invånare. Mottagandet i Västra Götalands län har under perioden ökat väsentligt, från 21 personer till 48 personer per 10 000 invånare. Medelvärdet för Sverige 2014 var 35. Mottagandet har även gått från att vara förhållandevis jämnt fördelat, utifrån kommunalförbundsområden, till att bli allt mer ojämnt. 2014 hade både Fyrbodalsområdet och Skaraborgsområdet ett dubbelt så högt relativt mottagande som Göteborgsregionen. Detta trots att Göteborgsregionen har bättre förutsättningar utifrån arbetsmarknad och kommunikationer. Om man räknar bort Göteborgs stad från Göteborgsregionen sjunker det relativa mottagandet drastiskt. 31 Källa: Arbetsförmedlingen 26 Göteborgs stads mottagande ligger i nivå med länet som helhet medan kranskommunerna ligger betydligt lägre. 32 Diagram. Mottagandet i förhållande till befolkningen per 10 000 invånare, 2007 och 2014. På senare tid har sambandet mellan var nyanlända bor under asyltiden och var de sedan väljer att bosatta sig blivit allt starkare. En orsak är sannolikt de längre asyltiderna vilket innebär att familjer hinner rota sig på orten, genom exempelvis barns skolgång. Mottagandet i en kommun tycks alltså påverkas av var Migrationsverket förlägger sin anläggningsboenden. Både Skaraborg och Fyrbodal har en stor andel av Migrationsverkets boenden vilket till viss del kan förklara det stora mottagandet. För ett hållbart flyktingmottagande behövs fler hyresrätter och ett jämnare mottagande där alla kommuner tar ett ansvar. Om bristen på hyresrätter kvarstår finns risk för en polarisering mellan olika grupper av bostadssökande, exempelvis ungdomar och nyanlända flyktingar. En sådan utveckling vore negativ inte bara för de individer som drabbas utan också för länet i sin helhet. 32 Källa: www.scb.se samt Migrationsverkets mottagningsstatistik; http://www.migrationsverket.se/Om-Migrationsverket/Statistik.html 27 Foto: Amelie Wintzell Flera insatser måste till på bostads marknaden för hushåll som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden Tillgång till en bostad är en mänsklig rättighet och en förutsättning för ett gott liv. Men hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden är problem som finns i nästan alla kommuner. Bakom hemlösheten finns omständigheter som berör arbetsmarknad, bostadsmarknad och migration. Kommunen kan påverka bostadsbyggandet, tillgången till och fördelningen av bostäder. Biståndsinsatser och samhällsservice har inflytande på människors möjligheter att få och behålla sina bostäder. Hemlöshet – En fråga om bostäder Länsstyrelsen har flera uppdrag som relaterar till bostadsförsörjning, fysisk planering och social hållbarhet. Under åren 2012-2014 hade länsstyrelserna dessutom regeringens särskilda uppdrag att stödja kommunerna i att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden. I möten med kommuner och andra aktörer tog vi del av kunskaper och erfarenheter från olika delar av landet. Uppdraget redovisades i rapporten ”Hemlöshet – en fråga om bostäder”. 33 Redovisningen skedde dels till regeringen men även till kommuner och andra aktörer. Syftet med rapporten var att utgöra ett kunskapsunderlag då den innehåller utdrag ur gällande lagstiftning på området, beskrivning av de utmaningar kommunerna står inför, vilka verktyg och metoder kommunerna kan använda samt ett flertal goda exempel från olika delar av landet. Den kan därmed utgöra ett redskap för kommunerna i deras lokala arbete. 33 Länsstyrelsen i Skåne Rapport 2015:2, ”Hemlöshet – en fråga om bostäder”. www.lansstyrelsen 29 Av den gemensamma rapporten framgår bland annat att hemlöshet måste tacklas som ett bostadsproblem, inte enbart som ett individuellt problem. Hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden finns över hela landet och det finns behov av samverkan och erfarenhetsutbyte. Obalansen på bostadsmarknaden har gjort att hemlöshet kan drabba vem som helst. Det är svårt för unga att komma in på bostadsmarknaden. Även personer med god ekonomi kan hamna i hemlöshet, till exempel i samband med en separation. Att vara hemlös handlar oftast inte om att sova i en port utan om att sova på någons soffa. Länsstyrelsen har lyft fram att tillgången till en bostad är en mänsklig rättighet och en förutsättning för ett gott liv. Men hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden är ett problem som finns i nästan alla kommuner. Socialstyrelsen definierar hemlöshet utifrån fyra situationer. Kortfattat kan de beskrivas på följande sätt: 1 - akut hemlös, 2 - vistelse på institution och saknar bostad inför frigivning, 3 - bostad via socialtjänsten när en egen bostad inte kan fås på den ordinarie bostadsmarknaden, och slutligen 4 - att personer som är kända av socialtjänsten bor mycket kortsiktigt via privata boendelösningar. 34 I Socialstyrelsens senaste mer omfattande mätning, under en majvecka 2011, rapporterade kommunerna att det sammantaget fanns uppåt 34 000 hemlösa i landet förutom ett okänt mörkertal. Sveriges kommuner och landsting samlar regelbundet in uppgifter om läget i kommunerna och redovisar detta i form av sina öppna jämförelser. Socialstyrelsen och Sveriges kommuner och landsting samverkar i detta arbete. I 2014 års rapport mäts 18 indikatorer. Dessa är så kallade process- och strukturmått, exempelvis om kommuner har planer och rutiner för arbetet med hemlöshet. 2014 års resultat visar att varannan kommun har en formaliserad samverkan med bostadsföretag och hyresvärdar för att motverka hemlöshet. En fjärdedel av kommunerna har en uppsökande verksamhet som riktar sig till personer i akut hemlöshet medan sju av tio kommuner uppger att de arbetar med någon form av förebyggande verksamhet som är riktad till personer som riskerar att förlora sitt boende. Länsstyrelserna tog i samband med ovan nämnda uppdrag även fram en kortfattad broschyr innehållande en övergripande beskrivning av hemlöshet och med flera förslag till insatser direkt riktade för att motverka hemlöshet och utestängning från ordinarie bostadsmarknad. 34 Socialstyrelsen, Rapport 2014, Hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden – Öppna jämförelser 2014. 30 Regeringen utsåg 2012 en nationell hemlöshetssamordnare som hade till uppgift att under åren 2012 till 2014 ge kommunerna stöd i deras arbete med att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden. Samordnaren skulle ge kommunerna stöd i att skapa långsiktiga och hållbara strukturer och fungerande rutiner i arbetet samt uppmärksamma det vräkningsförebyggande arbetet. Ett särskilt fokus skulle läggas på familjer med barn som riskerar att vräkas. Länsstyrelserna samarbetade med den nationelle hemlöshetssamordnaren och deltog i majoriteten av de många kommunbesök som genomfördes. Hemlöshetssamordnaren redovisade sitt uppdrag våren 2014 i en slutrapport, ”Bostad sökes”. 35 En avgörande slutsats i rapporten är att det krävs en väl uppbyggd samverkan för ett framgångsrikt arbete. Det är därmed viktigt att de hemlöshetsrelaterade frågorna även lyfts till kommunledningen. I en allt hårdare bostadsmarknad ökar risken för att hushåll med svag ställning på bostadsmarknaden trängs undan alltmer och får det allt svårare att skaffa en bostad. Det kan finnas många orsaker till svårigheterna, exempelvis sjukdom som psykiska besvär och missbruk, en ekonomi i kris, brustna familjerelationer. Det kan handla om såväl långsiktiga som kortsiktiga besvär som gör att hyresvärdar tvekar att erbjuda hyreskontrakt, och ibland genomföra vräkningar. Kronofogdens senaste statistik från februari och april 2015 visar att antalet registrerade ansökningar om avhysningar i Västra Götaland 2014 minskade med 25 procent jämfört med året innan. 36 Antalet genomförda avhysningar uppgick till 300. Under året förekom 24 avhysningsärenden där ett femtiotal barn blev berörda. Genom förebyggande arbete och samverkan med fastighetsägare samt kommuner har ett stort antal ärenden inte behövt leda till verkställighet. 35 S2014.019. Slutrapport från den nationelle hemlöshetssamordnaren, juni 2014. 36 www.kronofogden.se. Antalet registrerade avhysningar 2014 var 868. 31 Omfattande insatser görs av kommunerna enligt bostadsmarknadsenkäten Då kommunen enligt socialtjänstlagen har ett ansvar för enskilda individer arbetar man för att klara både akuta och långsiktiga problem för enskilda individer och familjer. En stor majoritet, 43 av länets kommuner uppger i 2015 års bostadsmarknadsenkät att man i andra hand hyr ut lägenheter med tillsyn och särskilda villkor eller regler till personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Två kommuner uppger att man inte gör så. Det finns således drygt 3 000 bostäder som kommunerna använder på detta sätt. Omfattningen varierar beroende på kommunens storlek med mera, mellan ett fåtal och upp till nästan 130 lägenheter i fem kommuner i storstadsområdet. 37 Därutöver har Göteborg 1 700, medan länets näst största stad, Borås har 165 lägenheter. Hyresgarantier förekommer i elva kommuner. Något mer än hälften av kommunerna bedriver en uppsökande verksamhet för att fånga in problem som uppstått. Utifrån ett regeringsuppdrag år 2015 genomför Länsstyrelsen dialogmöten med länets alla kommuner. Under våren har Länsstyrelsen besökt en knapp tredjedel av länets kommuner. Länsstyrelsen har fått en preliminär bild av att flertalet kommuner arbetar aktivt med individperspektivet. Kommunen har en uppsökande verksamhet, särskilt då hyresvärdar rapporterat att hyror inte betalas eller att hyresgäster stör andra boende. Syftet är att förebygga vräkningar, t.ex. med rådgivning eller särskilda insatser. För att lösa problem i olika skeden samarbetar kommunen med hyresvärdarna. Man söker göra överenskommelser med de allmännyttiga bostadsföretagen att sänka kraven på de bostadssökande, t.ex. godkänna försörjningsstöd som inkomst. Av uppgifter i bostadsmarknadsenkäten framgår att överenskommelser med allmännyttan träffats i 19 kommuner, samt i 11 kommuner med privata fastighetsägare. Representanter för socialtjänsten uppger att allmännyttan ofta ställer upp, men till en viss gräns då bolagen inte kan eller får bära hela behovet av särskilda bostäder för utsatta personer. SABO har initierat ett forskningsprojekt, ”Nyttan med allmännyttan”, som ska studera vad allmännyttans samhällsansvar innebär och hur de allmännyttiga bostadsbolagen arbetar med samhällsnyttiga insatser och med sociala investeringar. 38 Projektet beräknas lägga fram resultat under 2015. Kommunerna ger även bild av att det ibland förekommer att privata värdar ställer upp. Man önskar dock ett betydligt större engagemang och en bättre samverkan från privata sidan i bostadsfrågan, exempelvis med att erbjuda lägenheter. Strukturella orsaker till hemlöshet och utestängning Länsstyrelsen har i sitt arbete pekat på att hemlösheten till stor del beror av strukturella orsaker. Eftersom orsakerna till hemlöshet kan sökas på olika nivåer behöver också arbetet med att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden bedrivas på olika nivåer. Även om socialtjänsten söker möta och stödja enskilda individer och familjer med bostadsproblem, räcker man inte till i en situation med stora obalanser på bostadsmarknaden i form av stora underskott på många håll. Individer som hör till svaga grupper på bostadsmarknaden utsätts för en allt hårdare konkurrens om de allt färre små och billiga hyreslägenheterna. 37 38 Ale, Kungälv. Lerum, Mölndal, Stenungsund. www.sabo.se 32 Länsstyrelsen har i sina kontakter med kommunerna pekat på att bostadsbyggandet är en avgörande faktor. Även om inte nyproduktionen direkt kan efterfrågas av individer i de svaga grupperna, påverkar detta tillgången till, och i förlängningen naturligtvis fördelningen av bostäder. Biståndsinsatser och samhällsservice har inflytande på människors möjlighet att få och behålla sina bostäder. Länsstyrelsen lyfter ofta i sina kontakter med kommuner att hemlösheten behöver ingå i det arbete som görs i anslutning till framtagandet av riktlinjer för bostadsförsörjningen. Regeringen har i regleringsbrevet för 2015 gett Länsstyrelsen ett fortsatt och något vidgat uppdrag. 39 Under rubriken ”Inträde på bostadsmarknaden” ska Länsstyrelsen stödja kommunerna i arbetet med att underlätta inträde på bostadsmarknaden för resurssvaga kvinnor och män och för personer som i övrigt har svårt att varaktigt etablera sig på bostadsmarknaden, motverka hemlöshet och förebygga avhysningar. Länsstyrelsen ska särskilt föra fram behovet av att i ägardirektiv även betona de kommunala bostadsföretagens sociala och allmännyttiga roll. Arbetet med detta uppdrag samordnas med ett parallellt uppdrag som gäller en behovsbedömning av kommunernas bostadsbyggnadsbehov. 39 Uppdrag nr. 50 i Regleringsbrev till länsstyrelserna 2015. www.esv.se. 33 Bostadsförsörjningsprogram Lilla Edets kommun 2014-2017 Fastighetskontoret Bostadsförsörjning i Göteborg – nuläge och framtida inriktning November 2014 www.goteborg.se/fastighetskontoret Mål och riktlinjer för bostadsförsörjningen i Uddevalla Litografi av Fjällbackakonstnären Peter Engberg © - ”Tätort” BOSTADSFÖRSÖRJNINGSSTRATEGI FÖR TANUMS KOMMUN 2014-2018 ANTAGEN AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2014-10-20, § 122 Strategier för bostadsförsörjningen i Göteborg, LIlla Edet, Tanum och Uddevalla. Ny mandatperiod kräver nya riktlinjer för bostadsförsörjningen! Det är kommunerna som har det övergripande ansvaret för bostads-försörjningen och kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen utgör en viktig del av planeringen. En ny mandatperiod innebär att kommunerna i länet måste anta nya riktlinjer. Endast 27 kommuner har riktlinjer för bostadsförsörjningen, en kommun har antagit riktlinjer under nuvarande mandatperiod I länet är det endast 27 kommuner som någon gång har haft riktlinjer för bostadsförsörjningen. Göteborg är den enda kommunen som hittills under mandatperioden har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen. Nio kommuner som saknar riktlinjer anger att de är under bearbetning eller att det finns en ambition att påbörja arbetet med dem. 40 Det pågår arbete med framtagande av riktlinjer och tre kommuner har nyligen haft eller har riktlinjer för bostadsförsörjningen ute på remiss. 41 Karta. Riktlinjer för bostadsförsörjningen. 40 Bollebygd, Dals-Ed, Essunga, Färgelanda, Lidköping, Mariestad, Orust, Sotenäs och Tidaholm 41 Lilla Edet, Tjörn och Öckerö 35 De flesta kommuner har särskilda program som riktlinjer för bostadsförsörjningen. 42 Några kommuner har riktlinjer för bostadsförsörjningen i sin översiktsplan eller i kommunens övergripande strategiska plan. 43 Riktlinjer för bostadsförsörjningen, en viktig del av planeringen Kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen är en viktig del av bostadsplaneringen. Länsstyrelsen kan se flera förtjänster med att arbeta med riktlinjer: • • • • • • • • Långsiktigt hållbar planering med goda avvägningar Ökad politisk insikt i boendefrågor Ett samlat dokument som kopplar mål och insatser för utvecklingen av kommunens bostadsbestånd Bättre insyn i en kommuns bostadspolitik Förbättrad samordning och mer samsyn Möjlighet till utökad mellankommunal samordning Skyltfönster för byggherrar Riktlinjerna är vägledande vid tillämpningen av bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet som allmänt intresse i Plan- och bygglagen (2013:867) 44 Riktlinjer är viktigt även för kommuner med minskande befolkning I årets bostadsmarknadsenkät svarar en kommun i länet att man inte ser nödvändigheten i att arbeta med riktlinjer för bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen vill lyfta fram regeringens svar i lagrådsremissen till den nya lagen (2013:866) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Bland remissinstanserna framförde Gullspångs kommun att framtagande av boendeprogram eller motsvarande är irrelevant för små kommuner med utflyttning. Regeringen ansåg att det är angeläget att även kommuner med minskande befolkning arbetar med bostadsförsörjning utifrån sina förutsättningar, genom att utarbeta tydliga mål för hur kommunen vill att bostadsbeståndet ska anpassas och utvecklas. 45 Samråd med andra kommuner Bostadsmarknaden sträcker sig ofta över kommungränser och över länsgränser. Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska en kommun samråda med andra kommuner som berörs av bostadsplaneringen. Regeringen har sedan lång tid tillbaka bedömt att arbetet för näringslivsutveckling och attraktiva livs- och boendemiljöer är nära kopplat till den fysiska planeringen. Samordningen av 42 Ale, Alingsås, Borås, Götene, Göteborg, Herrljunga, Härryda, Kungälv, Lysekil, Mellerud, Munkedal, Mölndal, Partille, Skövde, Strömstad, Stenungsund, Tanum, Trollhättan, Töreboda, Uddevalla, Ulricehamn Vänersborg, Vara, och Vårgårda. 43 Bengtsfors, Skara, Tranemo 44 Lag (2013:866) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 45 Lagrådsremiss En tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2013 36 planeringen av bostäder, näringsverksamhet, infrastuktur och grönområden bidrar till lokal och regional tillväxt och utveckling. Detta återkom regeringen till i propositionen om förtydligande av bostadsförsörjningslagen 46. Där framhölls att ett mellankommunalt och regionalt perspektiv är en viktig förutsättning för att främja fungerande bostadsmarknader och näringslivets utveckling. Det ansågs därför viktigt att kommunerna tar hänsyn till bostadsbehovet utifrån ett mellankommunalt och regionalt perspektiv. Endast 17 kommuner i länet anser att man samråder kring planeringen av bostadsförsörjningen 47 Karta. Samråd kring planeringen av kommunernas bostadsförsörjning. 46 Proposition 2012/13:178, En tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar Enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2014 innebär begreppet samråd till exempel gemensam regionplanering, gemensam exploatering vid kommungränser, gemensamma analyser av bostadsmarknaden eller utbyte av information om bostadsbyggande och bostadsbehov. 47 37 Foto: Torbjörn Sahl Bostadsbeståndet, med 5 000 nya bostäder, behöver utnyttjas bättre för att möta behov Det finns nästan 764 000 bostäder i länet. Det är stort fokus på den årliga nyproduktionen men för att klara bostadsbehoven hos majoriteten av befolkningen spelar beståndet en avgörande roll. Ännu kan inte någon betydande ökning av bostadsbyggandet avläsas i länet. Antalet färdigställda bostäder ligger kvar på drygt 4 800, i stort sett samma nivå som de senaste två åren. Det är stor spridning av boarean per person för olika hushållstyper och boendeformer. Bostadsstockens spridning Av länets omkring 764 000 bostäder var cirka 45 procent småhus och 55 procent flerbostadshus år 2014. Fördelningen mellan upplåtelseformerna är stabilt under senare år. Bland de drygt 415 000 bostäderna i flerbostadshusen är 67 procent upplåtna som hyresbostäder och således 33 procent som bostadsrätter. Sedan några år tillbaka finns även formen ägarlägenheter men detta är ännu en mycket marginell boendeform. I småhusbeståndet om drygt 343 000 bostäder dominerar eget ägande. Det är mindre än 8 procent av småhusen som upplåts som hyresrätt eller bostadsrätt. Tabell. Ägare/upplåtelseformer i flerbostadshus, i utvalda kommuner. Kommun Beräknat antal lägenheter* Allmännyttan % Bostadsrätts föreningar % Fysiska & Juridiska personer % Göteborg 174 000 40 40 20 Borås 26 000 30 33 37 Skövde 12 000 29 33 38 Trollhättan 15000 31 37 32 Uddevalla 13 000 35 35 30 Alingsås 6 000 41 28 31 Härryda 3 000 52 34 14 Kungälv 7 000 48 46 6 Lerum 3 000 30 55 15 Mölndal 12 000 28 54 18 Öckerö 299 33 34 33 *Avrundat till tusental Källa: SCB 2015-05-21 39 Av tabellen ovan framgår att det är en relativt stor övervikt av hyreslägenheter i Göteborgs Stad, där andelen hyresrätter i flerbostadshusen utgör nästan 60 procent varav allmännyttan innehar 40 procent. I länets större orter och regioncentra uppgår andelen hyresrätter till mellan 60-67 procent och här är fördelningen mellan allmännyttan och övriga fastighetsägare ganska jämn. Det är en betydligt större spridning i storstadsområdets kranskommuner, både vad gäller antalet lägenheter i flerbostadshus men även beträffande upplåtelser och ägare. Förutom Öckerö, som är en utpräglad småhuskommun med få lägenheter, har Lerum endast knappt 3 000 lägenheter. Av dessa är 1 300 upplåtna som hyresrätter. Bland nämnda kommuner har Partille flest lägenheter i flerbostadshus, omkring 7 000. Här är 63 procent av lägenheterna upplåtna som hyresrätter, av vilka allmännyttan innehar 48 procent. Det är även en stor variation i andelen bostadsrättslägenheter, från cirka 25 upp till 55 procent i kommunernas lägenhetsbestånd. De stora variationerna i kommunernas bostadsbestånd medför olika möjligheter och svårigheter för invånare att kunna skaffa en lägenhet med önskad upplåtelseform. Detsamma gäller också för en kommun som behöver få fram lämpliga bostäder, exempelvis för grupper som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. 4 800 nya bostäder färdigställdes 2014 Ifjol färdigställdes 4 800 nya bostäder i länet. Diagram. Färdigställda bostäder i Västra Götalands län, nybyggnad och upplåtelseformer. 5000 Samtliga bostäder 4000 Hyresrätt 3000 Bostadsrätt Äganderätt 2000 1000 0 Källa: SCB 2015-05-21 40 Under senaste femårsperioden har färdigställts något fler än 21 000 bostäder i länet vilket innebär omkring 4 200 per år i genomsnitt. De mycket låga talen under femårsperiodens början har höjts sista åren. Under 2014 uppnåddes nära 5 000 nya bostäder totalt i länet. Vilket i sig utgjorde en minskning med knappt 10 procent jämfört med resultatet år 2013. Det blev 500 färre lägenheter klara i flerbostadshus, främst i storstadsområdet. Småhusen ökade marginellt från år 2013. Ökningen inträffade i storstadsområdet och i Skaraborg. Diagram. Färdigställda bostäder i småhus per delregion 2010-2014. 1800 1600 1400 Totalt i länet 1200 1000 800 Göteborgsområde t 600 Fyrbodal 400 200 0 2010 2011 2012 2013 2014 Diagram. Färdigställda bostäder i flerbostadshus per delregion 2010-2014. 4000 3500 3000 2500 Totalt i länet Göteborgsområdet Fyrbodal Sjuhärad Skaraborg 2000 1500 1000 500 0 2010 2011 2012 2013 Källa: SCB 2015-05-21 41 2014 Dominansen i storstadsområdet är fortsatt stor, föregående år med 60 procent av alla färdigställda bostäder i länet. I de övriga delregionerna i länet fluktuerar antalet färdiga bostäder mellan åren. Föregående år minskade det totala antalet nya lägenheter i flerbostadshus i såväl Fyrbodal som i Sjuhärad. Andelen hyresrätter i flerbostadhus blev knappt 1 800 vilket i sig innebar en liten höjning jämfört med närmaste två föregående åren. Bostadsrätterna, som uppgick till nästan 2 500 år 2013, sjönk tillbaka föregående år till omkring 1 500 vilket var i nivå med år 2012. Upplåtelseformen ägarlägenheter, dvs. äganderätt i flerbostadshus, är en mycket marginell företeelse med enstaka projekt i ett fåtal kommuner längs Bohuskusten. År 2014 tillkom endast ett projekt med 12 lägenheter. Totalt i länet finns endast 130 ägarlägenheter. Låg nyproduktion av specialbostäder Senare år har det byggts ett fåtal specialbostäder. År 2014 färdigställdes omkring 100 vardera av studentbostäder och särskilda bostäder för äldre. En låg nivå under senare år har därmed sänkts ytterligare. Seniorbostäder förekommer däremot på många platser men räknas normalt in i det ordinarie bostadsbeståndet. Detsamma gäller s.k. trygghetsbostäder, ibland definierade som bostäder som producerats med särskilt stimulansstöd som staten erbjudit under senare år. Visst tillskott av bostäder genom ombyggnad Bostadisering av lokaler och vindar förekommer sparsamt men kan vara betydelsefullt i enskilda fall. Statistiska Centralbyrån redovisar numera uppgifter i form av nettotillskott, dvs. både avgående och tillkommande bostäder ingår. De volymer som SCB redovisat varierar påtagligt över åren. Under senaste femårsperioden har årligen från 200 och upp till 500 bostäder tillkommit i länet i samband med ombyggnad. Boarean ojämnt fördelad mellan hushållen Den ofta svaga rörligheten i bostadsbeståndet har varit föremål för en omfattande diskussion under en längre tid. En effekt av äldres kvarboende i egna villor är boarean per person, som uppgår till mer än 100 kvadratmeter för ensamboende män respektive kvinnor från 65 år i Västra Götaland år 2014. Boarean minskar till mellan 45 och 50 kvadratmeter i villor med hushåll bestående av ensamboende kvinnor eller män med barn. Vid 2 barn blir boarean 32 kvadratmeter per person. Genomsnittlig boarea för alla hushåll i äganderätt uppgår till 45 kvadratmeter per person. 42 Diagram. Boarea per person i Äganderätt, Västra Götalands län 2014 120 m² 100 80 60 Samtliga hushåll 40 20 0 Källa: SCB 2015-05-21 För hushåll som bor i hyresrätt i flerbostadshus minskar boarean väsentligt. För ensamboende män och kvinnor över 65 år är boarean 59-65 kvadratmeter per person. För ensamstående kvinnor och män med barn är arean 30-33 kvadratmeter, medan sammanboende med ett barn har 25 kvadratmeter. Motsvarande för sammanboende med 2 barn är 22 kvadratmeter. Genomsnittlig boarea för alla hushåll i hyresrätt år 2014 uppgick till 34 kvadratmeter per person. Hushåll i bostadsrätt i flerbostadshus disponerar något större boarea jämfört med hushåll som bor i hyresrätt. Från enstaka kvadratmeter upp till 5-6 kvadratmeter mer per person och hushållstyp. Genomsnittliga boarean för alla hushåll uppgår till 40 kvadratmeter. 43 Diagram. Boarea per person i Hyresrätt, Västra Götalands län 2014 m² 70 60 50 40 Samtliga hushåll 30 20 10 0 Källa: SCB 2015-05-21 44 45 Foto: Göran Carlsson Liten ökning av antalet påbörjade nya bostäder i länet år 2014 jämfört med föregående år Optimism om ökat bostadsbyggande har inte slagit igenom i länet. Omkring 4 500 byggstartade bostäder inrapporterades föregående år, 2014. Det blev en stor dominans av byggande i flerbostadshus, upp till 75 procent av alla bostäder. Koncentrationen till storstadsområdet ökar alltmer. Påbörjande av nyproduktionen 2014 i länet på samma nivå som åren före Den betydande ökningen 2014 av byggstarter i riket för nyproduktion av bostäder har väckt stor uppmärksamhet. Ökningen på mellan 25-30 procent på riksnivå har dock inte satt något större avtryck i Västra Götalands län som helhet. Den återkommande eftersläpningen i inrapporteringen som SCB talar om kan dock komma att förändra situationen. 48 Diagram. Antal påbörjade bostäder 2013 och 2014. 49 Källa: SCB, 2015-06-11 48 Osäkerheter i de statistiska uppgifterna framgår av SCB:s kommentarer. Dels p.g.a. eftersläpning i inrapportering det senaste året. Men även p.g.a. att kommuner uppger sig inte ha resurser att ta fram uppgifter av detta slag, alternativt har nedprioriterat att lämna in rapporter till SCB 49 Observera att axelvärdena skiljer sig i de båda diagrammen 47 Påbörjandet i hela länet stannade enligt preliminära uppgifter kvar på ungefär samma nivå 2014 som året dessförinnan, 2013, vilket blev omkring 4 500 påbörjade bostäder i nyproduktion. Det finns heller ingen förändring vad gäller hustyper utan samma fördelning råder 2014 som året innan vilket innebär att andelen småhus utgör 25 procent och flerbostadshus 75 procent. Det kan konstateras att de senare årens relativt låga småhusbyggande tycks bestå. Tabell. Antal påbörjade lägenheter och hustyper 2013 och 2014. Riket, Storstadsområden, Västra Götalands län samt Stor-Göteborg respektive Göteborg. Alla lägenheter Därav småhus 2013 2014 2013 Hela riket 30 402 34 049 6 605 7 416 23 797 26 633 Storstadsområdena 17 713 19 428 3 045 3 405 14 668 16 023 Västra Götalands Stor-Göteborg 4 570 3 485 4 535 3 603 1 210 814 1 165 796 3 360 2 671 3 370 807 Göteborg 1 996 2 306 231 227 1 765 2 079 2014 Därav flerfamiljhus 2013 2014 Källa: SCB 2015-06-11 I tidigare avsnitt redovisas en fortsatt kraftig ökning av befolkningen i länet vilket medför behov av ökat bostadsbyggande. Nyproduktionen av bostäder i länet har fluktuerat genom åren. Det låga bostadsbyggandet som följde av finanskrisen i slutet av 2000-talet förändrades från 2010 då påbörjandet nådde upp till 4 500. I diagramet nedan visas befolkningsökningen, men åskådliggjort genom hushållsökningen. Utgångspunkten är att varje hushåll behöver ha en bostad. Genomsnittligt i länet är hushållsstorleken 2,22 personer i varje hushåll 50. Diagram. Antal påbörjade bostäder och befolkningsökning under tolv år, 2003- 2014. 8000 7000 6000 Påbörjade bostäder 5000 Hushållsökning 4000 3000 2000 Källa: SCB 2015-06-11 50 www.scb.se, 2015-05-08. Den genomsnittliga hushållsstorleken för riket är också 2,22. 48 De senare årens fördelning mellan delregionerna består, vilket innebär att mer än 70 procent byggstartats i storstadsområdet. I de övriga delregionerna finns en mindre variation mellan åren. Men en övergripande bild är att omkring 500 påbörjade bostäder är den nivå som i bästa fall kan uppnås i respektive region. Diagram. Antal påbörjade bostäder 2004-2014 i delregionerna. 5000 4500 4000 3500 3000 Fyrbodal 2500 Göteborgsområdet 2000 Sjuhärad Skaraborg 1500 1000 500 0 Källa: SCB 2015-05-29 Det framgår att i många kommuner förekommer främst eller uteslutande en produktion av småhus, en bild som funnits med ett antal år. Med längre eller kortare intervaller kan det förekomma att enstaka flerbostadshus byggs i en mindre kommun. Inte sällan sker detta som följd av betydande behov av bättre bostäder för äldre, främst i form av biståndsprövade äldreboenden som kommunen skapat. Enstaka bostadsprojekt uppförs som s.k. seniorbostäder eller trygghetsbostäder, då oftast av ett kommunalt bostadsaktiebolag men i undantagsfall av en privat byggherre som söker komplettera sitt befintliga bostadsbestånd med tillgängliga och moderna bostäder. Kartan visar den inbördes relationen mellan småhus och flerbostadshus av respektive kommuns totala bostadsbyggande. 51 51 Staplar för flerbostadhus på kartan gäller då omfattningen ligger på minst 10 lägenheter. 49 Karta. Påbörjade bostäder 2014 och fördelning av hustyp 52 Källa: SCB 2015-05-29 Antal påbörjade bostäder i länet ökar sakta i relation till den växande befolkningen En vanligt förekommande metod att analysera det kvantitativa bostadsbyggandet är att jämföra nyproduktionen med ett utvalt områdes befolkning, mätt i antal påbörjade bostäder per 1 000 invånare. För riket som helhet uppgick det påbörjade bostadsbyggandet år 2014 till 3,49 nya bostäder per tusen invånare. I Västra Götalands län byggstartades 2,94 nya bostäder per tusen invånare, vilket medförde 52 I de fall där ingen fördelning mellan hustyper visas i kartan, bestod nyproduktionen enbart av småhus 50 en viss förbättring från nivån på 2,89 år 2013. Jämfört med de två andra storstadslänen var resultatet dock lågt. I Skåne län nåddes 3,22 bostäder per tusen invånare, i Stockholms län hela 5,99. Göteborgs Stads byggande ökade kraftigt 2014 efter några år av relativt låg produktion, och uppgick till 4,3 påbörjade bostäder per tusen invånare, att jämföra med 3,74 föregående år. Boverket har i en byggbehovsanalys 2015 kommit fram till att det behöver byggas 4,2 bostäder per tusen invånare i landet som helhet. 53 Boverkets beräkningar har gjorts på FA nivå. 54 Förutom i storstäderna finns nio regioner i landet som har ett byggbehov större än tre bostäder per tusen invånare. 55 I de 25 regioner som bedöms ha ett lågt men ändå visst kvantitativt behov av bostadsbyggande, beräknas detta vara mindre än två bostäder per tusen invånare. Tabell. Antal påbörjade lägenheter 2014, befolkning och befolkningsförändringar, i Västra Götalands län samt i länets delregioner. Påbörjade bostäder 2014* Befolkning totalt* Påbörjade bostäder/ Tusen invånare 4800 1 632 000 2,94 Sjuhärad 400 215 000 1,86 Fyrbodal 600 249 000 2,41 3200 908 000 3,52 600 260 000 2,31 Västra Götaland Göteborgsområdet Skaraborg *Avrundat till hundratal och tusental Källa: SCB, 2015-05-29 53 Boverkets rapport 2015:18: Behov av bostadsbyggande. Teori och metod samt en analys av behovet av bostäder till 2025. 54 Tillväxtverket har identifierat funktionella arbetsmarknadsregioner, vilka benämns FA- regioner. 55 I Västra Götalands län, Borås och Strömstad FA-regioner. 51 Foto: Martin Fransson Kostnader för att bygga och bo ökar stadigt i länet men främst i storstadsområdet Produktionskostnader för nya bostäder i flerbostadshus uppgår till drygt 37 000 kronor, men varierar stort mellan landets heta storstadsområden jämfört med övriga riket. Gruppbyggda småhus kostade nästan 29 000 i riket. Hyrorna har ökat med omkring tjugo procent de senaste fem åren. I nyproducerade hyreslägenheter ligger hyrorna nu på 1 600 kronor per kvadratmeter och år för allmännyttiga bostadsbolag, samt närmare 2 100 för privata sektorn. Medelpriset vid försäljningar av villor visar mycket stor spridning, från en halv miljon i länets periferi till mer än fyra miljoner i Storgöteborg. Prisökningen vid villaförsäljningar är stark och nådde i maj elva procent räknat i årstakt. Även vid överlåtelser av bostadsrätter i länet finns mycket stora variationer på priserna, beroende av kommun och läge. I Storgöteborg och centrala Göteborg har bostadsrättspriserna stigit med 20 respektive 23 procent på 12 månader. Kvadratmeterpriset i Storgöteborg närmar sig 35 000 kronor. Stor variation i produktionskostnaderna för byggande av bostäder i landet SCB följer utvecklingen av vissa kostnader inom byggande och boende, bland annat för bostadsbyggandet. Ett vanligt mått är kostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea i flerbostadshus samt boarea i småhus. De senast tillgängliga definitiva uppgifterna gäller för 2013. Produktionskostnaden brutto i flerbostadshus i riket uppgick då till nästan 37 600 kronor per lägenhetsarea. 56 I storstadsområden 12 procent högre som innebär 42 100. Ökningen jämfört med nivån 2013 blev drygt 3 procent. Produktionskostnaden för riket utanför storstadsområden blev betydligt lägre, kring 30 000. När det gäller gruppbyggda småhus var produktionskostnaden i riket 28 700 kronor per kvadratmeter bostadsarea, respektive 32 000 i storstadsområden varav 31 300 i Göteborgsområdet. Vid jämförelse med året dessförinnan ökade kostnaderna för småhus i riket med 6 procent. Den lägre nivån jämfört med kostnader för fler bostadshus förkaras av att kostnaderna är baserade på småhusens större genom snittsarea, vilken uppgick till knappt 72 kvadratmeter i riket. I storstadsområden blev medelarean nästan 71 kvadratmeter samt i länsregionerna I-III till nära 74 56 Produktionskostnaden för bostadsrättshus utgörs av bostadsrättsföreningens förvärvskostnad för en färdiguppförd fastighet, vilket inte motsvaras av en egentlig byggkostnad som för en byggnad med hyreslägenheter. Detsamma gäller för gruppbyggda småhus. 53 kvadratmeter. Medelarean i Stor-Göteborg blev dock väsentligt lägre, drygt 65 kvadratmeter, vilket bör tillmätas betydelse vid kostnadsjämförelser. Byggkostnaden för gruppbyggda småhus i riket blev 21 200 kronor per kvadratmeter bostadsarea, enbart baserat på objekt med en genomsnittlig bostadsarea av minst 70 m2. Kostnader för bostadsbyggande är alltid omdiskuterat. Kommunerna har regelmässigt lyft fram de höga byggkostnaderna som ett avgörande hinder för det bostadsbyggande man hade önskat få fram. Aktörer i produktionsledet har samtidigt pekat på att byggbranschen inte råder över mark- och byggherrekostnaderna, vilka står för en betydande del av den totala produktionskostnaden. Vid ett flertal tillfällen över åren har just byggkostnaderna blivit föremål för undersökningar utifrån olika grunder. Mot bakgrund av att konkurrensen inom bygg- och materialsektorn nu anses alltför låg i Sverige, tillsatte regeringen i maj 2014 en utredning om just byggkostnader. 57 Uppdraget gäller att se över förutsättningarna för att främja konkurrensen på byggmarknaden och komma med förslag kring hur situationen kan förbättras. Utredningen ska redovisa sina resultat senast den 1 oktober 2015. Ökade boendekostnader i hyresrätt och bostadsrätt Kostnader för att bo har succesivt ökat över tid. De uppgifter som nu är kända för nyproduktionshyror är från 2013 och finns hos SCB. De senaste fem-sex åren har hyrorna i riket för lägenheter med 1:or till 3:or, ökat med 18 till 22 procent i kommuner/allmännyttan, respektive 18 till 23 procent för privat byggande. Hyrorna i de små lägenheterna, 1:or och 2:or, är mellan 10 och 30 procent högre i Västra Götaland i de privata bostäderna jämfört med kommunernas inklusive allmännyttiga företagens bostäder. I de minsta lägenheterna, 1:orna, ligger hyrorna i Västra Götaland, Skåne och Stockholm nu över 2 000 kronor per kvadratmeter och år. Byggvolymerna varierar stort mellan åren, liksom mellan län och regioner. Det gör att man bör vara försiktig med att dra för stora slutsatser om hyrorna för endast ett år. 57 ”Bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande”, direktiv 2014:75. www.sou.gov.se 54 Tabell. Lägenhetshyror 2013 i flerbostadhus, kronor per kvadratmeter och år i nyproduktion för kommuner/kommunala bostadsföretagen respektive privata byggherrar och organisationer. 1 rum o kök Kommunala 2 rum o kök Privata Kommunala 3 rum o kök Privata Kommunala Privata Riket 1 754 1 917 1 642 1 703 1 558 1 568 Västra Götaland 1 569 2 065 1 536 1 915 1 473 1 652 Stor-Göteborg 1 634 2 065 1 693 1 934 1 614 1 711 Stockholms län Stor-Stockholm 1 877 1 882 1 873 1 865 1 717 1 754 1 877 1 882 1 873 1 865 1 717 1 754 Skåne län Stor-Malmö 1 525 2 242 1 499 1 677 1 450 1 567 1 525 2 242 1 488 1 696 1 441 1 604 Under en följd år har diskussioner pågått om att de ekonomiska villkoren för boendet förändrats på ett sätt som gjort att hyresrättens konkurrenskraft ytterligare försämrats gentemot egna hem och bostadsrätter. Till stor del anses detta bero på förändringar i skattesystemet och att de stöd som tidigare funnits för att kompensera hyresrätten slopats. Aktörerna på bostadsmarknaden som står bakom hyresrätten, Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO, tog gemensamt fram en rapport år 2010 för att belysa och analysera obalansen mellan de olika upplåtelseformerna i regelverken för skatter och subventioner.58 I rapporten presenteras också ett förslag till en skattereform som leder till bättre balans och därmed till att hyresrätten kan bli en än mer attraktiv upplåtelseform. Stigande priser på en fortsatt het bostadsmarknad De senaste tre månaderna har priserna på villor stigit med 5 procent riket och bostadsrätterna med 6 procent. Senaste månaden är prisförändringen 1 procent på såväl villor som bostadsrätter. Årstakten, som består i ökningen de senaste 12 månaderna ligger på samma nivåer som föregående månad, med 11 procent för villor och 12 procent på bostadsrätter. Detta framgår av senaste mätningarna från Svensk Mäklarstatistik. 59 Uppgifter gäller för de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik till och med april månad 2015 och som redovisats i juni. Villapriserna ökar kraftig i många kommuner I Mäklarstatistik visas att det genomfördes knappt 2 400 försäljningar i länet under perioden mars 2014 till maj 2015, varav 1 400 i Stor-Göteborg. Omsättningen i kommunerna varierar mellan en handfull objekt till som högst nästan 500 i Göteborg. Medelpriset för en villa i länet är cirka 2,9 miljoner kronor. De instabila priserna för småhus för några år sedan, under finanskrisens dagar, har nu förbytts 58 Rapporten ”Balanserade ekonomiska villkor”, 2010. www.hyresgastforeningen.se m.fl. 59 Svensk Mäklarstatistik. www.maklarstatistik.se 55 till en bättre situation. Utvecklingen på 12 månaders sikt visar på en positiv utveckling, med 11 procent såväl i länet som på riksnivå. På 3 månaders horisont visas också en positiv prisutveckling, med omkring 5 procent i de kommuner som haft försäljningsobjekt i tillräcklig omfattning. Diagram. Prisutveckling för villor i Riket. I grafen redovisas K/T-talet som ett 3-månaders glidande medelvärde Källa: Svensk Mäklarstatistik AB, 2015-05-13 På 12 månader 60 har priset på en villa i Storgöteborg stigit med dryga tolv procent. I Härryda kommun har villapriserna under det senaste året stigit med 17 procent. Det är den största prisuppgången i regionen. En genomsnittsvilla i Härryda kostade 3,5 miljoner kronor. I Lerums kommun har villapriserna ökat med åtta procent. Inte i någon kommun i Storgöteborg har utvecklingen varit så svag under den senaste 12-månadersperioden. I Lerum kostade en villa i genomsnitt 2,8 miljoner kronor sett över det senaste året. Villapriserna i Storgöteborg ökade i april 2015 med dryga en procent. En såld genomsnittsvilla på 130 kvadratmeter i Storgöteborg kostade under april 3,7 miljoner kronor, eller motsvarande 28 643 kronor per kvadratmeter. 60 12 månader - behandlar prisutvecklingen mellan två 3-månadersperioder med 12 månaders mellanrum, det vill säga februari 2015-april 2015 jämfört med februari 2014-april 2014. 56 Diagram. Prisutveckling för villor i Storgöteborg. I grafen redovisas K/T-talet som ett 3 månaders glidande medelvärde Källa Svensk Mäklarstatistik AB, 2015-05-13 Försäljningsvärdena i länet visar dock en stor variation. Det finns en mycket stor spridning på köpeskillingarna för villor i länet som används för helårsboende. Medelpriset varierar från drygt en halv till mer än fyra miljoner kronor. I fyra kommuner i Stor-Göteborg överstiger priset 4 miljoner, i 12 kommuner är priset mindre än en miljon. I många kommuner är således priserna på befintliga småhus betydligt lägre än kostnaden för att bygga nytt vilket gör det svårt att där motivera nyproduktion, i vart fall sett enbart med en ekonomisk kalkyl. 57 Tabell. Prisutveckling småhus i utvalda kommuner i Västra Götalands län, april 2015 Köpeskilling, Prisutveckling % 3 mån Prisutveckling % 12mån medelvärde Jfr-period dec 14–mars 15 Jfr-period mars 14–maj 15 Fyrbodal Trollhättan 2 155 000 +1 +19 Uddevalla 2 429 000 +4 +13 Göteborgsområdet Ale 2 665 000 +4 +13 Alingsås 2 667 000 +3 +6 Göteborg 4 261 000 +6 +16 Härryda 4 084 000 +8 +19 Kungälv 3 375 000 +3 +13 Lerum 3 210 000 +10 +13 Mölndal 4 204 000 +9 +18 Partille 4 261 000 +6 +16 Borås 2 228 000 +5 +7 Mark 1 575 000 -1 +19 Skövde 2 160 000 +12 +9 Lidköping 2 171 000 +6 +20 Hela länet 2 905 000 +5 +11 Hela Riket 2 783 000 +5 Källa Svensk Mäklarstatistik AB, 2015-06-12 +11 Sjuhärad Skaraborg Priser på bostadsrätter upp med 18 procent i länet senaste tolv månaderperioden Under den senaste 12-månaderperioden har bostadsrättspriserna i Sverige stigit med 13 procent. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset var 31 330 kronor. Under de senaste tre månaderna 61 2015 har bostadsrättspriserna i Sverige ökat med sex procent. En bostadsrätt i Sverige kostade i genomsnitt 2,2 miljoner kronor under perioden. 61 3 månader – behandlar prisutvecklingen mellan två närliggande 3-månadersperioder, det vill säga februari 2015-april 2015 jämfört med november 2014-januari 2015. 58 I Storgöteborg och centrala Göteborg har bostadsrättspriserna stigit med knappa 20 respektive dryga 23 procent sett över senaste 12-månadersperioden. Mölndal är den kommun i Storgöteborg som haft den största prisuppgången, med knappa 26 procent. En bostadsrätt i Mölndal kostade i genomsnitt 28 240 kronor per kvadratmeter under perioden. I Alingsås har bostadsrättspriserna ökat med fem procent det senaste året. Det är kommunen med den svagaste prisutvecklingen i regionen. En bostadsrätt i Alingsås kostade i genomsnitt 1,5 miljoner kronor, sett till den senaste tolvmånadersperioden. Med ett tidsperspektiv på tre månader har bostadsrättpriserna i centrala Göteborg stigit med åtta procent. En lägenhet i centrala Göteborg kostade i genomsnitt 3,5 miljoner kronor under perioden. Bostadsrättspriserna i Storgöteborg har under den senaste månaden, april, ökat med en procent. En genomsnittlig bostadsrätt i Storgöteborg kostade nu 34 509 kronor per kvadratmeter och var 67 kvadratmeter stor. I centrala Göteborg har bostadsrättspriserna stigit med två procent under den senaste månaden. En såld bostadsrätt i centrala Göteborg kostade i genomsnitt 52 768 kronor per kvadratmeter under april månad, och var 66 kvadratmeter stor. I tabell nedan framgår prisförändringen för ett urval av kommuner som hade tillräckligt många köp för statistikbearbetning. Av rikets 26 900 försäljningar 62, skedde 4 100 i Västra Götaland, varav 3 200 i Stor-Göteborg. Det innebär att nästan 80 procent av länets omsättning skedde i storstadsområdet. Spridningen i pris per kvadratmeter är mycket stor. I ett urval av kommuner i länet, från nära 33 000 i Göteborg ned till 6 600 kronor per kvadratmeter. 62 Senaste 12-månadersperioden fram till april 2015 59 Tabell. Prisutveckling bostadsrätter per kommun, april 2015. Pris per m2 Prisutveckling 3 mån, Prisutveckling 12 mån, Jfr-period Dec 14 - Feb 15 Jfr-period mars 14-april 15 Fyrbodal Trollhättan 13 328 +9 +23 Uddevalla 11 057 -6 +3 Göteborgsområdet Alingsås 20 750 +12 +15 Göteborg 32 843 +12 +15 Kungälv 26 287 +25 +27 +16 - Lerum 25 328 Mölndal 31 527 +9 +26 Partille 26 323 +8 +21 13 346 +6 +26 Lidköping 6 445 +9 +22 Skövde 14 790 +8 - Hela länet 30 313 +11 +18 Hela Riket 33 231 +6 +13 Sjuhärad Borås Skaraborg Källa Svensk Mäklarstatistik AB, 2015-06-12 Den sammanlagda kapitalkostnaden i bostadsrätt består, förutom av räntor och eventuella amorteringar för lån till köpet, även av årsavgiften till bostadsrättsföreningen. Årsavgifterna varierar bland annat beroende på ålder och vilka investeringar som gjorts. Den sammanlagda boendekostnaden i bostadsrätt kan i enskilda fall understiga kostnaden i hyresrätt, där avdragsrätten för låneräntor kan ha betydelse. 60 61 Foto: Göran Carlsson Höga förväntningar på ökat bostadsbyggande 2015-2016 utifrån befolkningsökning och allmänt goda förutsättningar Det råder en stor optimism bland många kommuner och man räknar med ökade byggvolymer. Nära 7 000 bostäder förväntas komma att påbörjas 2015 och än mer inför 2016. Koncentrationen till storstadsområdet fortsätter. Omkring 50 procent av hyresrättsbyggandet och 70 procent av bostadsrättsproduktion bedöms komma igång här. Den beräknade produktionen av specialbostäder bedöms inte täcka behoven. Samverkan mellan aktörer behöver öka för att nå högt ställda mål. Kommunerna planerar en betydande ökning av bostadsbyggandet för att möta bostadsbehoven Många kommuner har planer och förhoppningar om ett omfattande bostadsbyggande vilket framkommit i senare årens bostadsmarknadsenkäter. I tillväxtkommunerna handlar det om att bereda bostäder för en ökande befolkning, förutom att bygga ifatt en eftersläpning på grund av en låg nyproduktion under flera år. I andra kommuner söker man skapa attraktiva boendemiljöer som tillsammans med satsningar på näringslivet kan attrahera inflyttare eller dämpa utflyttningen. Ett fåtal kommuner i länets mer perifera delar och med en svag demografisk utveckling intar en avvaktande hållning när det gäller behoven av att nyproducera närmaste två åren. Redan inför 2014 hade kommunerna stora planer och förväntningar på ökat bostadsbyggande, då omkring 6 300 bostäder. Ambitionerna för 2015 höjs ytterligare, till närmare 7 000 förväntade byggstarter. Av dessa planeras 3 400 eller 63 procent som flerbostadshus i storstadsområdet, medan övriga tre delregioner redovisar mellan tio och femton procent vardera. Andelen bostadsrätter väntas bli hög i storstadsområdet, med nästan 3 000 bostäder. I Fyrbodal förväntas även detta år en relativt hög andel, upp till 430 bostadsrätter. I Skaraborg förekommer det sparsamt med flerbostadshus med bostadsrätt . Hyresrätten beräknas komma upp till 2 400 lägenheter vilket skulle innebära 45 procent av totalt förväntat påbörjande i flerbostadshus. De allmännyttiga bostadsbolagen förutses dominera byggandet av hyresrätter, med mer än 70 procent. Tidigare år har det förekommit ett visst byggande av kooperativ hyresrätt men nu redovisas endast ett par mycket små projekt i länet. Endast två projekt med ägarlägenheter är kända inför 2015 och 2016, med tillsammans ett trettiotal lägenheter. 63 Tabell. Antalet bostäder i flerbostadshus och småhus som kommunerna bedömer påbörjas 2015, per upplåtelseform i delregionerna. Hyresrätt Kooperativ hyresrätt Bostadsr ätt 210 0 495 360 20 1 335 0 2 101 565 0 Sjuhärad 165 2 413 213 0 Skaraborg 742 0 46 159 0 2 452 2 3 055 1 297 20 Fyrbodal Göteborgsområdet Totalt i länet Egna hem Ägar lägenhet Källa: BME 2015 Till 2016 höjs ambitionerna än högre, med upp till 6 700 lägenheter i flerbostadshus och närmare 1 800 småhus vilket skulle innebära att 8 500 bostäder skulle kunna byggstartas. Med en jämn fördelning mellan hyresrätter och bostadsrätter när det gäller lägenheter i flerbostadshus. På marginalen kan omkring 100 bostäder dessutom tillkomma som nettotillskott vid ombyggnad. Bostadsproduktionen med upplåtelseformen bostadsrätt förekommer inte i alla kommuner, utan främst i storstadsområdet som enstaka projekt i regioncentra och i kommuner utmed Bohuskusten. Småhusproduktionen kommer enligt kommunernas bedömningar ta fart igen. Det finns ett förväntat påbörjande med sammanlagt upp till 1 700 småhus i olika upplåtelseformer, både 2015 och 2016. Det har över tid förekommit visst småhusbyggande i form av bostadsrätter, men på senare år har denna produktion minskat rejält. För detta och nästa år planeras ett fåtal bostadsrättsprojekt, med sammantaget omkring 200 bostäder per år. Spridda i ett antal kommuner där det förväntas finnas en marknad för denna upplåtelseform. 63 Småhus som hyresrätt förekommer också sparsamt, närmaste två åren med ett 60-tal respektive knappt 100 bostäder. 64 Även om kommuner under planläggningen avsett att ett projekt ska ha en viss upplåtelseform kan det vara svårt att styra. I senare skede av genomförandeprocessen kan exploatörers bedömningar av marknadsförutsättningarna göra att en upplåtelseform som avsetts initialt byts till en annan. Om en byggherre som förvaltar bostäder visar intresse, kan ett projekt tänkt som bostadsrätter omvandlas till hyresrätter. En anledning kan vara att marknaden inte bedöms tillräckligt stark och projektet behöver startas, till exempel på grund av villkor i marköverlåtelsen. 63 Småhus byggs som bostadsrätter i Ale, Härryda, Kungälv, Mölndal, Borås, Ulricehamn, Skövde, Lidköping och Vänersborg 64 Småhus med hyresrätt under 2015 i Borås, Herrljunga, Essunga, Lidköping, Dals Ed, Orust, samt Vänersborg. 64 Karta. Kommunernas förväntade påbörjande i form av nyproduktion 2015, 2016. Källa: BME 2015 65 Specialbostäder saknas och förväntade tillskott kommer inte att täcka behoven Bostäder för funktionsnedsatta Kommunens bostadsförsörjningsansvar innebär bland annat att ordna med särskilda bostäder för funktionsnedsatta 65. Av årets bostadsmarknadsenkät framgår att 19 kommuner bedömer att man har balans på sådana bostäder, medan 28 kommuner uppger obalans. 66 Flertalet av de senare uppger att man har nya projekt på gång. Det är 16 kommuner som redovisar knappt 20 kända projekt 2015 med omkring 240 nya bostäder. Under 2016 har tjugotalet kommuner projekt om 200 nya bostäder. Tre projekt kan skapas genom nettotillskott vid ändring av befintlig byggnad. Det är kommunen själv eller deras allmännyttiga bostadsbolag som äger och är hyresvärd i dessa boenden. Vid en bedömning på längre sikt, en fem årsperiod, anser 13 kommuner att behoven inte kommer att vara täckta. Fler boende för äldre behövs inför den demografiska utmaningen Den demografiska utvecklingen visar att antalet äldre över 80 år kommer att öka väsentligt kommande åren. Hälften av länets kommuner redovisar att man har obalans när det gäller tillgången på särskilda boenden för äldre, sju-åtta kommuner i vardera Göteborgsområdet, Fyrbodal och Skaraborg samt två i Sjuhärad. Många av de kommuner som säger sig ha svårigheter med äldreboenden har inga aktuella projekt eller har inte lämnat svar i bostadsmarknadsenkäten. 12 kommuner i länet med obalans har större eller mindre projekt på gång under 2015 eller 2016. Det uppges finnas nästan 20 projekt för att skapa nya särskilda äldreboenden. Ett tiotal kommuner redovisar att sådana förväntas starta under 2015, sammanlagt nästan 400 lägenheter. Under 2016 ytterligare drygt tiotalet projekt med totalt uppåt 400 lägenheter. Bedömningen för kommande fem-årsperiod innebär att 13 av de 43 kommuner som svarat, tror att man inte kommer att kunna uppfylla behoven. Kommunerna försöker få fram lämpliga bostäder för äldre i det ordinära bostadsbeståndet med i grunden vanliga hyreskontrakt. Avsikten är att verka för en senareläggning av eventuellt behov av biståndsprövade särskilda boenden. Som kommunerna känner till finns för närvarande närmare 1 500 så kallade seniorbostäder i dryga tjugotalet kommuner. Omfattningen varierar mycket, från tiotalet upp till omkring 400 lägenheter i dessa kommuner. Åtta kommuner anger att det förväntas starta ytterligare projekt, sammantaget med upp till 400 nya seniorbostäder som hyresrätter främst genom allmännyttan. Trygghetsbostäder är en annan kategori boende avsedda för att äldre, men också inom ordinära bostadsbeståndet. Begreppet är inte entydigt. Ofta menar man att trygghetsboenden är sådana projekt som erhållit det statliga stimulansstöd som 65 Särskilda boenden för funktionsnedsatta innebär att behovet av en bostad ska prövas enligt socialtjänstlagen, 3 kap. 3-5 och 8 §§ och 4 kap. 4 § SoF. Storleken på ett sådant boende bör normalt ligga på sex lägenheter, ibland upp till åtta. För äldrebostäder finns bestämmelser i 5 kap. 5 § SoL. Inspektionen för vård och omsorg (www.ivo.se) har tillsyn över biståndsprövade boenden, innefattande väntetider på att få en bostad som beviljats. 66 Uppgift om bostadsmarknadsläget gällande särskilda bostäder för funktionsnedsatta saknas detta år från två kommuner, Ulricehamn och Åmål. 66 funnits fram till senaste årsskiftet. 67 Med en nedre åldersgräns om 70 år och tillgång till gemensamma utrymmen och aktiviteter. Det finns sammanlagt omkring 1 550 lägenheter i länet som kommunerna redovisar som just trygghetsboende. Omfattningen varierar i enskilda kommuner, alltifrån en handfull upp till 260 bostäder. I 17 kommuner förväntar man att nya trygghetsbostäder kan starta närmaste två åren, med omkring 350 nya lägenheter respektive år. Av dessa finns projekt som utgör nettotillskott vid ändring av befintliga byggnader. Upplåtelseformen hyresrätt är klart dominerande. Det är även möjligt att ha trygghetsbostäder i bostadsrättsform, men det väntas däremot inga sådana närmaste åren. Orsaker till detta kan vara att aktörerna inte ser att intresset och betalningsviljan är tillräckligt stor. Det kan också vara så att kooperationen anser att en ordinär bostadsrättsförening i sig medför ett visst mått av gemenskap som bland annat främjar tryggheten. Eventuellt kan två-tre projekt mindre projekt skapas i formen kooperativ hyresrätt i mindre kommuner 68. Det kan vara ett sätt att med en viss kontantinsats, dock betydligt lägre än vid bostadsrätt, få fram ett kapital som kan sättas in direkt och därigenom hålls månadsavgifterna nere. Eftersom både seniorbostäder och trygghetsbostäder är en del i det vanliga bostadsbeståndet finns ingen heltäckande bild över omfattningen av sådana i länet. Regeringen tillsatte under 2014 en särskild utredare som fick i uppdrag att dels analysera vilka hinder som kan finnas för äldre personer att inneha eller att flytta till en lämplig bostad, men även analysera förutsättningarna för kommunerna att möta behovet av bostäder för de äldre framöver. 69 Uppdraget gäller bostäder inom det ordinarie bostadsbeståndet, alltså inte biståndsprövade särskilda boenden. Utredaren ska ta fram förslag till åtgärder som kan underlätta för äldre människor att inneha eller skaffa sig en lämplig bostad, som det går att bo kvar i även om till exempel rörligheten skulle försämras. Om det visar sig behövas ska utredaren också ta fram förslag till åtgärder som kan förbättra kommunernas möjligheter att leva upp till de krav som ställs i bostadsförsörjningslagen och annan lagstiftning. Syftet är det ska gå att tillgodose äldres bostadsbehov på den ordinarie bostadsmarknaden i alla delar av landet. Utredningen ska presenteras senast 1 oktober 2015. Åtgärder planeras för att motverka bostadsbristen för ungdomar och studenter Ungdomar Läget när det gäller bostäder för ungdomar bedöms fortsatt mycket svårt. Av fyrtiotalet kommuner som besvarat frågor om ungdomsbostäder anser 31 att det är brist, medan nio uppger att det råder en balans. Ungdomar har svårt att göra sig gällande i en situation med generell bostadsbrist och lägenheter som erbjuds är ofta för dyra. Det är ovanligt med bostäder som endast är avsedda för ungdomar. Sådana uppges finnas i endast tre kommuner i länet, med sammanlagt 130 67 Stimulansbidraget avslutades vid utgången av 2014. Det pågår beredning inom regeringskansliet om att eventuellt skapa ett nytt investeringsstöd. Man inväntar dock den statliga utredning om äldrebostäder i ordinära bostadsbeståndet som ska lämna slutbetänkande den 31 oktober 2015. Se annan fotnot. 68 Essunga, Grästorp och Gullspång. 69 S 2014:10 Utredningen en förbättrad bostadssituation för äldre; Direktiv 2014:44. www.sou.gov.se 67 lägenheter. 70 Fem kommuner fokuserar på ungdomar vid nyproduktionen, bl.a. söker man att hålla låga hyror. Nio kommuner säger att man gör en generell satsning som avses gynna även ungdomar. Dessutom ger man särskild bostadsinformation och i ett fall arbetar man med hyresrabatter. 71 En kommun uppger att när ensamkommande flyktingungdomar fått uppehållstillstånd hjälper kommunen till med anskaffning av en bostad. Fyra kommuner bedömer att särskilda ungdomsbostadsprojekt ska kunna starta under närmaste tiden. Ett mindre projekt 2015 samt tre under 2016, varav ett projekt med nästan 150 lägenheter. 72 Studenter Sveriges Förenade studentkårer (SFS) gör återkommande undersökningar om studenternas sociala situation, där bland annat bostadssituationen ingår. 73 Inför höstterminen 2014 presenterades en rapport där de större studentorterna i landet kategoriserades i tre klasser: de som kunde lova studentboende inom en månad (bland dem Trollhättan), de orter som kan tillhandahålla boende någon gång under höstterminen (Borås, Skövde) samt de orter som inte klarar att erbjuda studentbostad under höstterminen 2014 (Göteborg). I Trollhättan utfästs en bostadsgaranti via det kommunala bostadsbolaget. Omkring hälften av länets kommuner anser sig berörda och svarade på frågor om aktuell situation kring studenters boende. Det finns idag närmare 12 700 bostäder avsedda för studenter, varav 9 900 i Göteborgs kommun. Förutom de orter där universitets- och högskoleutbildning är förlagd, har närliggande kommuner intresse av att medverka med att lösa bostadsfrågan för studenter. Det är 20 kommuner som menar att det är obalans när det gäller tillgången på studentbostäder. Bristen beror av flera orsaker, främst den generella bostadsbristen men också att det ont om små billiga lägenheter. Det har inte byggts särskilt mycket studentbostäder under ett antal år. Mot bakgrund av det kärva läget planerar Göteborgs kommun att tillföra ett stort antal nya studentbostäder, 700 respektive 800 vardera under de närmaste två åren. Utöver dessa har tre kommuner nya studentboenden på gång, med omkring tjugotalet bostäder i respektive projekt. 74 Faktorer som kan påverka omfattningen av bostadsbyggandet Kommunernas syn I bostadsmarknadsenkäten ges kommunerna möjlighet att kommentera vilka eventuella hinder man kan se som skulle kunna stoppa eller försvåra ett genomförande av de förväntade projekten. Hindren som lyfts fram kan indelas i olika kategorier, bland annat i marknadsberoende, planmässiga, och ekonomiska. Det senare ofta kopplat till produktionskostnader och svårigheter med finansiering. När det gäller marknadsberoendet finns exempel som ”ojämn konjunktur”, ”svårt att få ekonomisk lönsamhet vid byggnation av hyresrätter”, ”långsam försäljning av småhustomter”. ”större efterfrågan på lägenheter än småhustomter”, ”svårt att veta om behovet är långsiktigt”. Bland planmässiga hinder återkommer sådana som 70 Falköping, Kungälv och Mölndal. Lysekil 72 Alingsås, Skövde, Strömstad och Vara 73 Sveriges Förenade studentkårer/SFS; www.sfs.se/publikation/sfs-bostadsrapport-2014 74 Ale, Alingsås och Borås 71 68 ofta lyfts fram under en följd år: ”detaljplaner saknas”, ”bullerproblematik”, ”svåra planprojekt i förtätningsområden”, ”många tids- och kostnadskrävande utredningar inför detaljplaneläggning” och ”strandskydd”. Angående byggkostnader och belåning nämns bland annat följande: ”bankens bedömning av bostäders värde försvårar”, ”byggkostnad kontra andrahandsvärdet”, ”hög byggkostnad inte råd med hyran”. Kommentarer med bäring på byggherrars förmåga och intressen återfinns också, exempelvis följande: ”avsaknad av kunskap om vilka bostäder som behövs/saknas har gjort att byggandet, till stor del har drivits av markägare som har velat förädla sin mark, inte av vilket behov som finns” och ”mycket litet intresse av att bygga hyresrätter”. Aktörers och myndigheters bedömning av bostadsbyggandets utveckling Västra Götalandsregionen (VGR) har en gemensam utgångspunkt för utvecklingen i ”Vision Västra Götaland – det goda Livet”. 75 VGR, som har ett utvecklings- och samordningsansvar för regionala utvecklingsfrågor, kunde i en konjunkturprognos för våren 2015 konstatera att konjunkturläget i Västra Götaland förbättrats ytterligare sedan motsvarande bedömning hösten 2014. Konjunkturen är klart kraftigast i Göteborgsområdet, med ett index på + 21, vilket är starkare än normalt. Näringslivet i Skaraborg är mer försiktig i konjunkturbedömningen. Byggkonjunkturen har stärkts i Västra Götaland sedan hösten 2014 då barometern blev en besvikelse och ett väntat lyft uteblev. Nu bedöms läget starkare än normalt och uppgången ser ut att leda till en högkonjunktur. Dock anser tre av tio företag att orderstocken är för liten. Boverket, som bland annat har uppgiften att följa utvecklingen över bostadsbyggandet på nationell nivå, ger regelbundet ut en prognos i en form benämnd Indikatorer. 76 Indikatorerna bygger på uppgifter från skilda källor som bearbetas och sammanställs av Boverket tillsammans med uppgifter ur Boverkets egen statistik. I senare prognoser har man pekat på den positiva utvecklingen vad gäller omfattningen av bostadsbyggandet. Byggandet förväntas öka snabbt även 2015, då 47 500 bostäder påbörjas enligt Boverkets prognos. Året därefter, 2016 bedöms upp till 50 000 bostäder startas. Till stöd för detta hänvisas bland annat till kommunernas uppgifter i senaste bostadsmarknadsenkäten om förväntade byggstarter under 2015 och 2016. När det gäller läget i västra Sverige pekar Boverket på att bostadsmarknaden fortsätter att utvecklas starkt i Storgöteborg. 77 Man nämner att bostadspriserna har ökat kraftigt på senaste tiden, och att befolkningen ökat betydligt. Boverket uppskattar att i storleksordningen 5 300 bostäder kan påbörjas i Storgöteborg 2015 och 6 500 nästkommande år. Detta skulle innebära en trettioprocentig ökning för 2015. Boverket gör även kontinuerligt undersökningar som publiceras under rubriken marknadsrapporter. I en marknadsrapport våren 2014 har Boverket lyft fram att bostadsbristen är betydande trots en nominellt sett relativt stor tillgång på bostäder. 78 De huvudsakliga förklaringarna menar Boverket är en stor bostadsefterfrågan främst driven av ekonomiska faktorer och ett ineffektivt 75 www.vgregion.se Boverkets indikatorer nr 1, maj 2015. www.boverket.se 77 Förutom kommunerna i Göteborgsområdet i Västra Götalands län ingår Kungsbacka, Hallands län. 78 ”Låst läge på bostadsmarknaden”, marknadsrapport maj 2014. 76 69 utnyttjande av befintliga bostäder. Boverket menar i denna rapport att det finns två huvudförklaringar till det dåliga utnyttjandet. Den första förklaringen gäller hyressättningssystemet, där de långa köerna till hyresbostäder är ett tydligt tecken på en icke fungerade marknad. Den andra förklaringen är den höga skatt som tas ut vid bostadsförsäljningar och som minskar antalet ”lönsamma” bostadsbyten. Boverkets slutsats i denna rapport är att det råder en dålig matchning mellan bostäder och behov. Den befintliga bostadsstocken används allt sämre, vilket reducerar det verkliga bostadsutbudet. Trä- och möbelindustriföretagen (TMF), småhustillverkarnas intresseorganisation, gav ut en prognos i slutet av maj 2015. 79 Prognosen för antalet påbörjade småhus justerades då upp till 9 500 för 2015, vilket utgjorde en höjning med drygt fem procent. TMF framhåller att även om framtiden ser ljus ut är prognosen bräcklig. Det uppges finnas en oro hos småhusföretagen för försämrade finansiella villkor. Den positiva orderingången har fortsatt gynnats av rådande ränteläge samt ett underskott av bostäder i stora delar av Sverige. Samtidigt fortsätter finansiella begränsningar som bolånetak samt bristen på detaljplanerad mark för framförallt småhus att begränsa utbudet i Sveriges tillväxtregioner. I sitt slutbetänkande lämnade Företagsskattekommittén förslag till nya regler för juridiska personer när det gäller möjligheter till ränteavdrag m.m. 80 Företagens möjligheter att göra avdrag för sina räntekostnader föreslogs bli kraftigt begränsat. Aktörer ansåg att detta skulle slå hårt mot bostadsbolag med följden att investeringar i nyproduktion begränsas och att angelägna renoveringar bland annat i miljonprogramområden, måste skjutas på framtiden. De kommunala bostadsföretagen ansågs komma att drabbas hårt, särskilt de som verkar på svaga marknader. Efter en nyligen genomförd remissomgång pågår beredning av förslagen inom regeringskansliet. Det är utlovat att konsekvenserna ska analyseras noga. Hushållens allt högre belåningsgrad uppmärksammades under 2014 och i inledningen av 2015 kom frågan upp om att införa krav på obligatorisk amortering på bolån. Finansinspektionen utarbetade ett förslag som gick ut på remiss. 81 Förslaget togs tillbaka under senvåren då det fanns tveksamheter kring lagligheten i detta. Dock finns frågan om hushållens höga skuldbörda alltjämt kvar. Sveriges Byggindustrier (SBI), en av många remissinstanser, var kritiska till att tvingande amorteringskrav införs utan att först utvärdera vilka konsekvenser det ger för rörligheten på bostadsmarknaden och efterfrågan på nya bostäder. SBI tog fram en rapport där man söker påvisa att kravet kan komma att leda till att kapitalsvaga hushåll får det ännu svårare att ta sig in på bostadsmarknaden. 82 Åtgärder av detta slag ansågs bli ett hinder för att nå det nya bostadspolitiska målet om minst 250 000 nya bostäder till år 2020. Konjunkturinstitutet använder verktyget konjunkturbarometern för att ge snabba, kvalitativa indikationer om utfall, nuläge och förväntningar för ekonomiska variabler där det ännu inte finns kvantitativa uppgifter. Barometerindikatorn steg 79 www.tmf.se SOU 2014:40 81 Finansinspektionen, www.fi.se/ 82 www.sverigesbyggindustrier.se/ 80 70 från 99,2 i april 2015 till 101,4 i maj, en nivå som indikerar en något starkare tillväxt än normalt. Diagram. Konfidensindikator. Byggindustri. Säsongrensade värden 125 120 115 110 105 100 95 90 85 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Konjunkturinstitutet. 83 Konjunkturinstitutet menar att det finns en fortsatt optimism i byggföretagen då dessa rapporterar att orderstockarna fortsatt att växa betydligt mer än normalt de senaste tre månaderna och byggandet sammantaget ökat. Konfidensindikatorn för bygg- och anläggningsverksamhet föll dock från 110,3 i april till 102,9 i maj 2015, men visar trots nedgången på ett starkare läge än normalt.84 Drygt 40 procent av företagen inom bygg- och anläggningsverksamhet anger att brist på arbetskraft är det främsta hindret för ökat byggande. Företagen förväntar att orderingången fortsätter att öka de närmaste tre månaderna och förväntningarna är betydligt mer optimistiska än normalt. Sveriges allmännyttiga bostadsföretags organisation (SABO) har i samband med sin årskongress våren 2015 uttalat, att mot bakgrund av den omfattande bostadsbristen i landet är allmännyttan beredd att bygga ifatt det ”underskott” som uppkommit under en lång rad år. 85 SABO uppskattar behovet av nya bostäder till 436 000 fram till 2020. Landets allmännyttiga bostadsbolag redovisar nu planer på att bygga 50 000 nya bostäder. Ett par av flera förutsättningar för att nå den högre byggvolymen, är enligt SABO att planprocessen underlättas, samt att kommunerna snabbt kan tillhandhålla ett brett utbud av detaljplanelagd och byggklarmark. 83 Data till och med första kvartalet 2015 Konfidensindikatorn för byggindustrin är en sammanvägning av frågor angående orderstock och antal anställda enligt formeln konfidensindikator = orderstocksomdöme + förväntad förändring av antalet anställda. Diagrammet visar standardiserat nettotal med medelvärde=100. 85 www.sabo.se 84 71 Hyresgästföreningen har under många år genomfört undersökningar om ungas boendeförhållanden, bl.a. presenterad i en rapport år 2013 ”Efterlyses: Fler bostäder för unga”. Bostadssituationen för unga vuxna (20-27 år) påvisas ha utvecklats mycket negativt under de sexton år som undersökningar gjorts om den gruppens boende. Under våren 2015 genomförde Hyresgästföreningen en studie av situationen på landets bostadsförmedlingar när det gällde kötider. 86 I sin rapport söker man lyfta fram bostadsbristen genom att presentera bostadsköerna län för län. Det visar sig att bostadsbristen inte bara är ett storstadsfenomen. Slutsatsen blir att det behöver byggas fler hyresrätter, en upplåtelseform för många människor. Även en viktig bostadsform för utvecklingen av näringsliv och arbetsmarknad utifrån beroendet av möjligheten att få en bostad. Skandinaviska Enskilda Banken (SEB) ger regelbundet ut en analys över bostadsmarknaden benämnd Bo-prisindikator. 87 Denna indikator anger skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser. Efter fyra månader av uppgångar stabiliseras Boprisindikatorn nu på en mycket hög nivå och marknaden bedöms stå och väga. Låga räntor och stor efterfrågan talar för fortsatt uppgång medan amorteringskrav, skattehöjningar och ökat byggande talar för att förväntningarna nu kan komma att dämpas. Sammanfattningsvis bedöms effekten bli en svag tillbakagång i den sammanvägda Boprisindikatorn. Tillväxten för fjärde kvartalet 2014 blev enligt Swedbank överraskande positiv och det var framför allt den inhemska efterfrågan som gav gynnsamt bidrag. Swedbank förväntar att ekonomin förblir stark och att konsumtionen blir tillväxtmotor under 2015. År 2016 bedöms skattehöjningar, högre inflation och i viss utsträckning amorteringskrav att begränsa köpkraften. Mot slutet av 2016 förutser man också den första räntehöjningen sedan slutet av 2011. Osäkerhet om innehållet i den ekonomiska politiken riskerar att hämma företagens investeringsplaner. Inför årsskiftet 2013/14 tog Västsvenska Handelskammaren och HSB Göteborg tillsammans fram en studie av de regionalekonomiska effekterna av ett fortsatt lågt bostadsbyggande. 88 Bakgrunden var att det byggs för få bostäder för att Göteborg ska kunna växa. Även om det krävs resurser för att bygga är alternativet betydligt dyrare. I studien söker man visa på att det försvinner stora belopp i produktionsbortfall och i uteblivna skatteintäkter. Byggtakten behöver därmed fördubblas fram till 2030 vilket kräver en rad åtgärder, bland annat på strukturell nivå. Den årliga produktionen borde komma upp till mer än 5 100 bostäder för att tillgodose behoven. Länsstyrelsens bedömning är att bostadsbyggandet behöver och kommer att öka Det framgår i tidigare avsnitt att det råder obalans på bostadsmarknaden i majoriteten av kommunerna i Västra Götaland. Det saknas bostäder av olika typer 86 Rapport ”Ett land fullt av bostadsköer – En rapport om kötider på den svenska bostadsmarknaden”, mars 2014, www.hyresgastforeningen.se. Undersökningen byggde bl.a. på enkäter till bostadsförmedlingar och de allmännyttiga bostadsföretagen. 87 SEB, Pressmeddelande Bo-prisindikator 2015-04-13 88 ”Bostadsbristens pris – En konsekvensanalys för Stor-Göteborg”. Rapport 2014:1, www.handelskammaren.net, och/eller hsbgoteborg.se 72 för flera hushållskategorier. Utgångspunkten bör vara att varje hushåll ska ha en egen bostad, på sätt som anges i grundlagen. 89 Önskvärt vore att det också skulle finnas möjlighet för hushållen att kunna disponera en bostad med en storlek anpassad till dess aktuella behov, men även att det var möjligt att bo i den upplåtelseform som hushållet bedömt lämpligt utifrån sina resurser och prioriteringar. De senaste åren har uppemot 5 000 bostäder färdigställts årligen, vilket dock är en nivå som måste anses alltför låg. Det finns en eftersläpning i ett lågt byggande under en följd av år, samtidigt som länets befolkning växer alltmer. De förväntningar på sitt bostadsbyggande som kommunerna redovisar innebär för 2015 att cirka 7 000 nya bostäder skulle kunna påbörjas, samt närmare 8 500 under 2016. Länsstyrelsens erfarenhet genom åren är att kommunernas prognoser regelmässigt är relativt optimistiska. En bakgrund kan vara att man är offensiva och söker vägar att nå mål, som bland annat avser leda till en befolkningsökning. Sådana mål finns ofta uppställda i olika styrdokument, exempelvis i översiktplaner, visioner, bostadsförsörjningsprogram med mera. Mot bakgrund av ovanstående och den överblick som erhålls på många sätt, gör Länsstyrelen nu bedömningen att mellan 5 000 och 5 500 bostäder kommer att påbörjas under 2015. Mot bakgrund av det för närvarande gynnsamma läget för bostadsbyggandet, bland annat en låg räntenivå, ökade insatser från kommunerna inom planläggningen, en stark efterfrågan särskilt i storstadsområdet kan volymerna komma att höjas ytterligare under år 2016. Uppskattningsvis med cirka 10 procent fler påbörjade bostäder jämfört med innevarande år. För att nå större framgång i att möta både efterfrågan och behov måste en ökad samverkan komma till stånd mellan de som deltar i, och har ansvar för bostadsproduktionen. Det finns intressanta exempel på några håll i länet där nya samarbetsformer prövas. Ett ökat byggande leder i många fall också till önskvärda rörelser i det befintliga bostadsbeståndet, vilket kan möjliggöra för fler hushåll att anpassa sitt boende efter nya och ändrade levnadsförhållanden. Vid en äldre studie som gjordes vid Uppsala universitet, konstaterades att hyresrätter är effektivast att bygga för att åstadkomma långa flyttkedjor. 90 Ytterligare en slutsats som framkom var att kedjor som startade i hyresrätter gynnar även hushåll som inte är resursstarka. 89 90 Regeringsformen SFS 1974: 152, 1 kapitlet 2 § www.ibf.uu.se 73 Foto: Länsstyrelsen Länsstyrelsen stöder kommunerna Länsstyrelsen ger råd, information och underlag till kommunerna för deras planering av bostadsförsörjningen. Insatser sker på flera olika sätt. Länsstyrelsen verkar för en god markanvändning och lämplig lokalisering av nya bostäder genom det kontinuerligt arbete inom samhällsplaneringen. Vidare granskar Länsstyrelsen planerna som kommunerna tar fram och tillhandahåller och tillgängliggör regionalt planeringsunderlag. Bostadsmarknadsenkät (BME) och bostadsmarknadsanalys (BMA) med mera Två centrala delar i Länsstyrelsen arbete med råd, information och underlag till kommunerna för deras planering av bostadsförsörjningen är BME och BMA. Länsstyrelsen samlar årligen via BME in uppgifter från samtliga kommuner om läget på bostadsmarknaden. Kommunernas egna bedömningar sammanställs och återförs till dem på olika sätt genom bland annat genom föreliggande rapport (BMA), som utöver att återge kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget innehåller Länsstyrelsens analys av bostadsmarknaden. Förutom BMA genomför Länsstyrelsen ibland andra undersökningar av bostadsmarknaden och ämnen med beröring av boendefrågor. Föregående år genomfördes en undersökning kring förekomsten av obebyggda byggrätter i ett urval kommuner. 91 Under 2015 genomförs även en studie om hållbart bostadsbyggande utifrån energiperspektiv. Placeringen av senare årens färdigställda bostäder jämförs med de bostadsområden som angetts i översiktsplanerna. Konferenser och kommunbesök Länsstyrelsen arrangerar oftast årliga konferenser med inriktning på samhällsplanering, byggande och boende. Med syftet att lyfta fram och belysa flera olika aspekter, inte minst sådant som berör boendefrågor. Länsstyrelsen arrangerar årligen delregionala träffar för kommunerna (fyra på våren och fyra på hösten). Vid dessa träffar är ofta strategiska frågor, såsom boendefrågor, en viktig punkt på dagordningen. Årligen genomför Länsstyrelsen ett stort antal kommunbesök. Alla 49 kommuner besöks minst två gånger per år, ofta mer. Vid dessa tillfällen diskuteras aktuella frågor kring kommunernas pågående planering och bostadsförsörjning. Under 2015 kommer samtliga kommuner även att besökas utifrån ett särskilt regeringsuppdrag som rör kommunernas bostadbehov med mera, se nedan. Med start från 2014 genomför Landshövdingen ett besök i länets alla kommuner, inkluderande stadsdelarna i Borås och Göteborg. Vid dessa besök förs en dialog med kommunledningar om aktuella och angelägna ämnen, bland annat bostadsbyggande, bostadsförsörjning och utsatta grupper på bostadsmarknaden. 91 ”Viss icke-ianspråktagen detaljplanelagd mark för bostadsändamål i tio kommuner i Västra Götalands län”, Rapport 2014:33. 75 Ekonomiska stöd Länsstyrelsen handlägger olika statliga stöd. Vad gäller samhällsbyggnadssidan pågår slutförandet av stödet för byggande av äldrebostäder och trygghetsbostäder, vilket gällde för projekt som påbörjades före årsskiftet 2014/15. Investeringsstöd till förnybar energi för bostadshus och vissa lokaler pågår och intresset är mycket stort från enskilda och större fastighetsägare att ta tillvara solenergi. Projekt Länsstyrelsen deltar i olika projekt där boendet är en central del. Ett exempel är Mistra Urban Futures. Där möts kunskap och erfarenheter som är avgörande för att förstå, förbättra och förmedla stadsutvecklingsprocesser. Länsstyrelsen är en av sju parter i konsortiet, med sitt huvudsäte i Göteborg. Uppdrag och arbetsområden som rör boendefrågan Länsstyrelsen arbetar med en rad uppdrag som rör människa och samhälle och därmed har betydelse för människors vardagsliv. Arbetet för en social hållbarhet, mänskliga rättigheter och jämställdhet är alla exempel på uppdrag/arbetsområden som har betydelse för och kan kopplas till boendefrågan. Länsstyrelsen har under flera år aktivt försökt koppla samman bostadsförsörjningsfrågor med exempelvis arbetet för mänskliga rättigheter. Särskilda regeringsuppdrag 2015-2016 92 Under 2015 har regeringen gett uppdrag till fyra länsstyrelser, bland annat Västra Götaland, att särskilt stödja kommunerna i frågor kring bostadsbyggande, göra en regional bedömning av kommunernas behov av nya bostäder samt underlätta inträdet på bostadsmarknaden för resurssvaga kvinnor och män. Utifrån dessa uppdrag besöker Länsstyrelsen alla kommuner i Västra Götaland för en dialog med ansvariga inom samhällsbyggnad, socialförvaltning och allmännyttigt bostadsbolag kring bostadsfrågor. Länsstyrelsen ska därefter granska de planeringsmässiga förutsättningarna för kommunerna att förverkliga de bostadsbyggnadsbehov som har identifierats. Dessutom ska uppgifter samlas in om det bostadsbyggande som genomförts under åren 2010-2015. Länsstyrelsen avser att sammanställa resultaten i en rapport i anslutning till att uppdraget redovisas till regeringen. 92 Se Ekonomistyrningsverket för regeringens regleringsbrev till länsstyrelserna, www.esv.se 76 77 Foto: Martin Fransson Käll- och litteraturförteckning Enkätundersökning Länsstyrelsen Västra Götalands län, Bostadsmarknadsanalys 2015 och tidigare Lagtext Socialtjänstlagen (2001:453) Lag (2013:866) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar Regeringsformen SFS 1974: 152, 1 kap. 2 § Regeringstryck m.m. Kommittédirektiv 2014:44 Utredningen en förbättrad bostadssituation för äldre Lagrådsremiss, En tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2013 Proposition 2012/13:178 En tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar SOU 2014:40 Neutral bolagsskatt - för ökad effektivitet och stabilitet S2014.019. Slutrapport från den nationelle hemlöshetssamordnaren 2014 Uppdrag nr. 48 och 50 i Regleringsbrev till länsstyrelserna 2015 Direktiv 2014:75”Bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande” Rapporter, riktlinjer för bostadsförsörjningen m.m. Andersson, Bråmå, Hogdal (2009): Fattiga och rika – segregationen ökar Flyttningsmönster och boendesegregation i Göteborg 1990-2006 Boverket Låst läge på bostadsmarknaden, marknadsrapport maj 2014 Boverket Boverkets indikatorer nr 1, maj 2015 Boverket Rapport 2015:18: Behov av bostadsbyggande. Teori och metod samt en analys av behovet av bostäder till 2025 Boverket Socialt hållbar stadsutveckling 2008 Boverket Regionala analyser av bostadsmarknaden – förslag till modell för länsstyrelsernas arbete 2008 Delegationen för hållbara städer Slutredovisning av Delegationen för hållbara städers verksamhet Delegationen för hållbara städer 2012 Diskrimineringsombudsmannen Diskriminering på den svenska bostadsmarknaden 2008 Göteborgs Stad, Bostadsförsörjning i Göteborg – nuläge och framtida inriktning, remissversion, mars 2014 79 Hyresgästföreningen Ett land fullt av bostadsköer – En rapport om kötider på den svenska bostadsmarknaden, 2014 Hyresgästföreningen Efterlyses: Fler bostäder för unga 2013 Hyresgästföreningen Balanserade ekonomiska villkor 2010 Länsstyrelsen Västra Götalands län, Obebyggda byggrätter – viss icke ianspråktagen mark för bostadsändamål i Tio kommuner i Västra Götaland, rapport 2014:33 Länsstyrelsen i Skåne Rapport 2015:2, Hemlöshet – en fråga om bostäder 2015 Magnusson Turner, Lena (red) (2008): Den delade staden, Umeå: Författarna & Boréa Bokförlag Sveriges Förenade Studentkårer Bostadsrapport 2014 Socialstyrelsen, Hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden – Öppna jämförelser 2014. Socialstyrelsen (2010): Social rapport 2010 kapitel 6 Boendesegregation och kapitel 7 Skolbetyg utbildning och risker för ogynnsam utveckling hos barn Stigendal, Mikael (2011): Malmö – de två kunskapsstäderna, Ett diskussionsunderlag framtaget för Kommission för ett socialt hållbart Malmö 2011-2012 Västsvenska Handelskammaren Bostadsbristens pris – En konsekvensanalys för Stor-Göteborg. Rapport 2014:1 Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos 2014-2030, rapport 2014:4 Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos 2015-2030, rapport 2015:3 Internet Arbetsförmedlingen, www.ams.se Boverket, www.boverket.se Ekonomistyrningsverket, www.esv.se Finansinspektionen, www.fi.se Hyresgästföreningen, www.hyresgastforeningen.se. Konjunkturinstitutet, www.konj.se Kronofogdemyndigheten, www.kronofogden.se Migrationsverket, www.migrationsverket.se Statistiska Centralbyrån, www.scb.se Sveriges Förenade Studentkårer, www.sfs.se Sveriges Byggindustrier www.sverigesbyggindustrier.se Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, www.sabo.se Statens offentliga utredningar, www.sou.gov.se Skandinaviska Enskilda Banken, www.seb.se 80 Svensk Mäklarstatistik AB, www.maklarstatistik.se Sverige för UNHCR, www.sverigeforunhcr.se Trä och möbelföretagen, www.tmf.se Tillväxtverket, www.tillvaxtverket.se Västra Götalandsregionen, www.vgregion.se Västsvenska Handelskammaren, www.handelskammaren.net 81
© Copyright 2024