PLANBESKRIVNING
Åre Kommun Planbeskrivning 2015-01-20 Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling Miljö Bygg Räddning Plan.2014.1/214 SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING DETALJPLAN FÖR UTBYGGNAD TOTT HOTELL DEL AV TOTTEN 2:43, 2:45 m.fl., ÅRE SAMHÄLLE Åre kommun, Jämtlands län 2015-01-20 Fjällgården Mörviksån Tott Hotell Tottlägdan Tottvägen E14 Åresjön 0 Tottbacken 400 m N Figur 1. Karta över Åre med planområdet inringat i svart. Tott Hotell är byggnaden inom plangränsen med Gula Villan längst i söder. E14 är de dubbla röda strecken nedanför planområde och Mörviksån det blå strecket vänster om. © Lantmäteriet 1 (16) Åre Kommun Planbeskrivning Miljö Bygg Räddning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 INNEHÅLL INNEHÅLL HANDLINGAR PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN (MB) Riksintressen Natura 2000-område, 7 kap. 27 § MB Strandskydd, 7 kap 18 § MB Förenlighet med 3-4 kap. MB Miljökvalitetsnormer, 5 kap. MB PLANDATA Lägesbeskrivning Areal Markägoförhållanden Grundkarta TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Gällande detaljplan Planprogram Övriga kommunala beslut BEHOVSBEDÖMNING Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Natur Bebyggelseområden Gator och trafik Allmänna krav Teknisk försörjning PLANENS GENOMFÖRANDE ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Genomförandetid Ansvarsfördelning Huvudmannaskap för allmän plats Avtal EKONOMISKA FRÅGOR TEKNISKA FRÅGOR Gångvägar och trottoarer Brand Dagvatten Ledningar KONSEKVENSER MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Förändringar per fastighet Skillnader jämfört med Tott Park Kartbild som visar befintlig och ny hotellbyggnad, gällande detaljplan och även den tidigare föreslagna Tott Park-hotellbyggnaden. 2 (16) 2 3 3 4 4 4 5 6 6 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 8 8 8 9 10 11 12 12 12 12 12 12 13 13 14 15 15 15 15 15 15 15 17 18 Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling Plan.2014.1/214 under passagen mellan utbyggnaden och befintligt hotell från den gångväg som förbinder parkeringen vid Gula Villan med gångbroarna över Mörviksån väster om hotellet. Varken byggtrafik, angöring av räddningsfordon eller övrig trafikangöring kommer att ske över Mörviksån. Någon ny bro över Susabäcken/ Mörviksån är därför inte aktuell. För fotgängarna ersätts den smala gångstigen med en ”gångbrygga” längs västra fasaden på den norra delen av befintliga Tott Hotell, fäst på fasaden för att lämna marken orörd närmast Mörviksån. HANDLINGAR Till detaljplanen hör: o Plankarta med tillhörande bestämmelser o Illustrationskarta o Denna planbeskrivning med redovisning av planens genomförande o Fastighetsförteckning o Behovsbedömning o Miljökonsekvensbeskrivning (MKB). Till planen hör även bilagor till MKB:n: - Geotekniska utredningar (MKB-bilaga 1) - Brandkrav i detaljplaneskedet (MKB-bilaga 2) - Dagvattenutredning (MKB-bilaga 3) - Naturvärdesinventering (MKB-bilaga 4) samt o VA-principförslag, plan och profil o Grundkarta Dessa handlingar finns att rekvirera från Åre kommun antingen via plankontoret eller från hemsidan: http://www.are.se/samhallsplanering/detaljpla nering/aktuella-detaljplaner PLANENS SYFTE HUVUDDRAG 2015-01-20 Planen möjliggör även en breddning av Tottvägen intill Tott Hotells södra entré, d.v.s. hotellets huvudentré efter sommaren 2015, för taxiangöring. Utformningsbestämmelserna på plankartan stödjer sig på anvisningarna under kap 6.1 i Fördjupad Översiktsplan för Åre Samhälle. Planen har följande huvuddrag (se illustrationskarta): 1. Tillbyggnad med två hotellflyglar sammanbundna med befintligt hotell via en utbyggnad av befintligt konferensutrymme. OCH Ägarna till Tott Hotell vill bygga ut hotellet med omkring 100 dubbelrum för att kunna bredda och öka utbudet av hotellrum och på så vis få en bättre grund för den befintliga konferensoch restauranganläggningen. Planerna stämmer väl med Åre kommuns och näringslivets gemensamma tillväxtvision för Åre; ”vision 2020”, där bland annat följande poängteras: ökad nyttjandegrad på befintliga bäddar, skapandet av fler nya moderna och ”varma” bäddar som nyttjas året runt, samt miljövänliga transporter. 2. Parkering i form av ett tredje skepp för markparkeringen vid Gula Villan samt 20 platser under tak överst på den södra nya hotellflygeln med angöring från markparkeringen vid Gula Villan. 3. Förbättrade promenadvägar för allmänheten. 4. Vändplats för buss med angöring för bussresenärer vid översta skeppet av parkeringen vid Gula Villan, där även renhållnings- och räddningsfordon angör. 5. Taxiangöring invid trottoaren med möjlighet för mötande bilar utanför. Breddningen innebär ny och högre mur i slänten mot Tottbacken. I samband med att planen genomförs kommer gångvägar att ses över och förbättras samt ytterligare parkeringsytor att anordnas. Angöring till den nya byggnaden ska i huvudsak ske österifrån via Tott Hotells södra entré dit hotellreceptionen flyttas sommaren 2015. Det kommer även att finnas en entré 6. Nya planbestämmelser för våningshöjder på befintligt hotell så att de överensstämmer med befintlig byggnad. 3 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 Figur2. Kartbild över riksintresset för kulturmiljövård och gångslingor ur ”Fördjupad översiktsplan för Åre samhälle”, 2005, kompletterad med läget för den nya hotellutbyggnaden vid Tott Hotell. Planområdet med hela Åre samhälle omfattas av riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 § MB (Z32 Åredalen). Riksintresset skyddar det öppna odlingslandskapet väster och sydost om Åre, turistorten och medeltidskyrkan. På kartbilden ovan framgår de tre särskilt värdefulla delarna i riksintresset; området kring ”axeln” med järnvägsstationen, 7. Viss breddning av väg mot slänt för att rymma trottoar invid hotell. 8. Fastighetsgräns ändras så att trottoar ligger på kommunens fastighet Mörviken 2:97 och ny byggnad för sopkärl samt transformatorstation ligger på Totten 2:67 i stället för att som hittills ligga på båda fastigheterna. AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN (MB) Bergbanan och Fjällgården, kyrkan samt Tottens by. Utbyggnaden av Tott Hotell placeras strax utanför dessa, se Figur 2 ovan. Riksintressen Riksintresset poängterar även den tidiga turismens byggnader i nationalromantisk stil. Fastigheten Totten 2:47, den så kallade Mårtensvillan, mellan E14 och utbyggnaden, är byggnadsminne (markerad med svart stjärna på Figur 3). Den vita Villa Åkesson strax väster om utbyggnaden på Totten 13:1, är markerad som värdefull byggnad i den fördjupade översiktsplanen för Åre samhälle (mörk prick strax väster om hotellutbyggnad, Planområdet ligger inom det stora område som betecknas ”Fjällvärlden”; riksintresse för turismen, det rörliga friluftslivet och för dess natur- och kulturvärden, 4 kap. 1-2 §§ miljöbalken (MB). Vid beslut om exploateringar och andra miljöingrepp ska nämnda intressen skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada dem. Bestämmelserna utgör inte hinder för utveckling av befintliga tätorter eller av det lokala näringslivet (4 kap. 1 §). 4 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 Villa Åkesson Totten 13:1 Figur 3. Arkitektens idéskiss av den nya hotellbyggnadens båda flyglar mot väster och förbindelsen mot Tott Hotell. © Per Öberg Arkitekt AB Natura 2000-område, 7 kap. 27 § MB se Figur 2 ovan, samt figur 3 och 4). Båda ligger utanför planområdet. Mörviksån mynnar i Åresjön. Sjön är ett Natura 2000-område som förutom att den ingår i ett större område av riksintresse för naturvården enligt 3 kap. 6 § MB också ingår i Natura 2000-området Åreälven. Tillstånd krävs av regeringen för åtgärder som på ett betydande sätt kan påverka området, i detta fall utsläpp i Åresjön via ån. Åtgärder för att minska skred- och rasrisken utmed Mörviksån har gjorts sedan 1900-talets början. Även om endast en mindre del av ån ingår i planområdet ska den beaktas dels i dagvattenhanteringen, dels med tanke på släntstabiliteten för och i området. Utgångspunkten för den framarbetade dagvattenutredningen är att visa på åtgärder så att dagvattensituationen i planområdet inte förändras i större grad gentemot hur det är i dagsläget (se MKBbilaga 3). De nya hotellflyglarna höjdsätts och placeras i den branta slänten väster om Tott Hotell för att i så liten grad som möjligt påverka Tottens by. De nya hotelldelarna kommer heller inte att ligga centralt i stråket mellan järnvägsstationen och Fjällgården. Hur Villa Åkesson påverkas framgår av framtagna 3D-illustrationer., se Figur 3 och 4. Tottslingan genom planområdet ska förbättras för promenader (”Gångväg” på 3D-illustrationerna. Marken i övrigt där hotellutbyggnaden placeras har begränsad betydelse som parkmark idag med tanke på den otillgängliga branta och höga slänten nedanför Gula Villans parkering och Villa Åkesson placering (hemfridszon), se Figur 3 och4. 5 (16) Figur 4. 3D-bild över platsen för © Per Öberg Arkitekt AB. Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 Villa Åkesson Totten 13:1 Figur 4. Arkitektens idéskiss av den nya hotellbyggnadens sett söderifrån med Villa Åkesson visad schematiskt. © Per Öberg Arkitekt AB omgivningsbuller som skulle kunna beröras. I MKB:n bedöms att detaljplanen inte kommer att innebära att dessa normer överskrids. Strandskydd, 7 kap 18 § MB I och med att den gällande stadsplanen ersätts, återinträder strandskyddet inom planområdet. De delar av strandskyddet som ligger inom planerad allmän platsmark (gatumark) och inom kvartersmark för hotell upphävs på nytt genom en planbestämmelse i detaljplanen. PLANDATA Lägesbeskrivning Planområdet ligger nordost om Åre centrum drygt 70 meter ovan E14, se Figur 1 och 2. Särskilda skäl för att upphäva strandskyddet för hotellområdet är att området behövs för att utvidga pågående hotellverksamhet (7 kap 18 c 4. § MB) och att utvidgningen inte kan genomföras utanför strandskyddsområdet. Areal Planområdet upptar en yta av 1,5 ha. Markägoförhållanden Planområdet omfattar de privatägda fastigheterna Totten 2:3 (del av), Totten 2:43, Totten 2:45 (del av), Totten 2:67, Totten 2:68, Totten 2:73 samt del av Åre kommun ägda Mörviken 2:97. Förenlighet med 3-4 kap. MB Planen bedöms vara förenlig med de hushållningsbestämmelser som finns för användning av mark- och vattenområden enligt 3 och 4 kap. MB. Grundkarta Grundkartan är upprättad och aktualiserad av Metria AB, Östersund. Koordinatsystemet är SWEREF99 14 15 och höjdsystemet RH2000. Miljökvalitetsnormer, 5 kap. MB Av miljökvalitetsnormerna, enligt 5 kap. MB är det vattenförekomster, utomhusluft och 6 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 Figur 5. Foto från St Olavs Väg med kyrkogården till vänster. Gula Villan står ovanför Tottlägdan mitt i bild med den branta slänten till vänster. Tottens by är skymd av släntkrönet till höger i bild. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Planprogram Översiktsplan Det aktuella detaljplaneområdet ingick i ett större område som studerades i planprogrammet Planprogram för Tott Park, del av Totten 2:43, 2:45, 2:3 m.fl., Åre som togs fram av Åre kommun 2011. Ett detaljplaneförslag arbetades fram under 2012 och sändes ut på samråd våren 2013 (201304-04). Kommunstyreslen beslutade dock 2013-10-15 att: ”Avsluta planarbetet, kommunen är öppen för diskussion kring en ny ansökan av konceptstarkt projekt av andra dimensioner”. Den föreslagna hotellbyggnaden ingår inte i den fördjupade översiktsplanen för Åre samhälle från 2005. Däremot ger översiktsplanen stöd för en utökad parkeringsanläggning söder om befintliga Tott Hotell och för ändringar som innebär att de befintliga byggnadernas intryck bryts upp så att det blir mindre massivt och storskaligt. Gällande detaljplan Den idag gällande planen inom planområdet är stadsplanen för Tott-Granenområdet, vilken fastställdes 1981 (23-ÅRE-2256). Den medger bland annat en byggrätt för dagens Tott Hotell. Kommunen är huvudman för allmän plats såsom Tottvägen, parkeringen söder om Gula Villan samt parkmarken mot Mörviksån, men äger inte all den marken. Övriga kommunala beslut 2014-05-27 gavs planbesked av kommunstyrelsen för ny detaljplan för utbyggnad av Tott Hotell. Miljö-, Bygg- och Räddningsnämnden beslutade 2015-01-29 att detaljplanen kan skickas ut på samråd. Marken kring Tottbackens dalstation är avsatt som friluftsområde. Delar av stadsplanen för Tott-Granen ersätts när antagandebeslutet för den nya planen vinner laga kraft. 7 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling BEHOVSBEDÖMNING 2015-01-20 Plan.2014.1/214 slänten i söder nedanför parkeringen vid Tott Hotell/Gula Villan. En del döda trädstammar finns i den delen av slänten, vilket skapar livsmiljöer för ovanligare arter av lavar, svampar och insekter. I samtliga detaljplaner görs en behovsbedömning där det utreds om någon eller flera aspekter tillsammans kan medföra att planens genomförande kan antas leda till betydande miljöpåverkan. Om planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning och en miljökonsekvensbeskrivning utföras, enligt miljöbalkens 6 kap 11-12 §§. Den öppna gräsmarken på Tottlägdan ska även i fortsättningen karakterisera platsen. Planbestämmelser införs om att höjden på parkeringen med murar i huvudsak ska överensstämma med befintlig mark och att gräsmarken ska dras upp i en vall söderom för att den utvidgade parkeringen vid Gula Villan ska synas så lite som möjligt. Behovsbedömningen återfinns som särskilt dokument i samrådshandlingarna. Kommunen bedömer att genomförandet kan antas ge en betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning ska därför upprättas. Geotekniska förhållanden Geoteknisk utredning för ny hotellbyggnad och parkering vid Gula Villan har utförts av SWECO AB, se MKB-bilaga 1. Resultatet sammanfattas nedan. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Ingen risk för ras och skred finns inom planområdet under förutsättning att grundläggning utförs enligt rekommendationer i Projekterings PM/Geoteknik daterat 2014-11-14 samt MUR Breddning Tottvägen. Natur Mark och vegetation Planområdet med närmaste omgivning kan enligt utförd naturvärdesinventering delas in i olika karaktärsområden (se MKB-bilaga 4): Södra och östra delen präglas av Tottens by och den stora södersluttande ängen, den s.k. Tottlägdan, mellan E14 och Tottvägen. Vad beträffar riskerna för ras och skred vid Mörviksån har en okulär besiktning gjorts som visar att ån rinner på berg och slänterna förhållandevis stabila. Skulle det ske några ras, blocknedfall eller skred så rör det sig om små mängder. Beträffande risker längre uppströms reduceras riskerna för ras och skred genom den fångdamm som nu byggs av Åre kommun strax uppströms Fjällgården. Dessutom finns redan en fångdamm belägen strax utanför planområdet väster om befintligt hotell och uppströms den nya hotellbyggnaden. I nordöstra delen ligger Tottbacken och Tottliftens dalstation. Området är gräsbevuxet och omges av branta sluttningar åt söder och väster. Norra och mellersta delen omfattas av det befintliga Tott Hotell med tillhörande parkeringsanläggning och asfalterade angöringsytor. Västra delen utgörs av Mörviksåns bäckravin. Närmast ån växer äldre och grövre träd liksom i områdets södra del. I övrigt täcks slänterna av gräs. Området lutar kraftigt. Den norra delen av slänten från Tott Hotell är fem meter hög och släntens södra del, vid Tott Hotells parkering, är 25-30 meter hög. Utmed Mörviksåns dalbotten är marklutningen cirka 20 procent (1:5). För parkeringsområdet ska jordar med mycket låg relativ fasthet och därmed dålig bärighet grävas ur. Jordar med låg, medelhög och hög/mycket hög relativ fasthet tål begränsade belastningar utan risk för skred och eller att skadliga sättningar skall uppstå under förutsättning att de angivna geotekniska parametrarna nyttjas vid projektering av parkeringen. De största naturvärdena hyser Mörviksån med de trädbevuxna åkanterna samt den brantaste 8 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 Figur 6. Sektion som visar norra flygelns fem våningar samt utbyggnaden av befintligt hotells restaurangplan respektive konferensplan som också fungerar som förbindelse mellan befintligt hotell och utbyggnad. Ovanpå föreslås en terrass utanför hotellets restaurang. Den fria passagen under konferenslokalerna är minst 3,5 meter. Underlag utarbetade av arkitekt inför planläggning av utbyggnaden. © Per Öberg Arkitekt AB. Hotellbyggnaden ska grundlägga på berg eller morän med hög till mycket hög relativ fastighet enligt Projekterings PM/Geoteknik. Då finns ingen risk för skadliga sättningar. Berg har påträffats i två av de undersökta punkterna på djupet 7,9 m och 2,6 m under befintlig markyta. Ny bebyggelse HOTELLUTBYGGNAD Den nya byggnadens läge i terrängen och förbindelse med Tott Hotell framgår av illustrationskarta samt sektion från arkitektbyrån Per Öberg Arkitekt AB, se Figur 6 ovan. 3D-bilder är också framtagna för att visa hur byggnaden skulle kunna komma att se ut från olika håll, se Figur 3 och 4 ovan. Byggnadens höjd begränsas med bestämmelser i detaljplanen. Antal våningar ovan mark blir totalt 5 för norra flygeln och 7 för den södra. Mittersta delen formar en anslutning mellan hotellutbyggnaden och Tott Radonmätningarna visar värdet 42 kBq/m³ som mest. Marken klassas därmed som normalradonmark. Fornlämningar Det finns inga registrerade eller i övrigt kända fornlämningar eller byggnadsminnen inom planområdet. Hotells konferensplan, en våning ned från hotellets entréplan. På så sätt skapas en funktionell förbindelse mellan hotelldelarna för gemensam drift. Samtidigt blir det möjligt med 3,5 m fri höjd för passage på promenadvägen inunder och en terrass för hotellets restaurang ovanpå. Tott Hotells reception kommer sommaren 2015 att flyttas till den södra entrén närmast Gula Villan. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Tott Hotells befintliga byggnad får stöd i föreslagen detaljplan genom översyn av högsta antal våningar. Den har under åren fått bygglov genom ”mindre avvikelse” och stämmer inte med gällande detaljplan. 9 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 GULA VILLAN Figur 7. Sektion som visar södra flygelns sju våningar inklusive parkeringsdäcket överst. Underlag utarbetade av arkitekt inför planläggning av utbyggnaden. © Per Öberg Arkitekt AB. De utformningsbestämmelser för den nya hotellbyggnaden som införs i planen för takoch fasad- och sockelmaterial samt kulör utgår från den fördjupade översiktsplanens gestaltningsrekommendationer. Anledningen till detaljeringsgraden för utformningen är riksintresset för kulturmiljövården och storleken på byggnadsvolymen där även taket blir synligt från flera platser. Fasaderna för hotelldelen föreskrivs med matt yta av trä och med högst 35% glas för att minska risken för solreflexer. För restaurang- och konferensdelen som byggs ut tillåts högst 70 % glasyta av fasaden. HISSAR Planförslaget innehåller invändiga hissar i respektive flygel, samt en hiss/trappa i mittdelen till Tott Hotells konferensvåning. PARKERINGSDÄCK UNDER TAK Översta planet på den södra hotellflygeln rymmer ett parkeringsdäck för ca 20 bilar under ett tak av sedum. Gator och trafik Trafik och väg Biltrafiken till utbyggnaden av Tott Hotell ska angöra parkeringen vid Gula Villan eller parkeringsdäcket på södra flygeln. Gästerna angör hotellet via receptionen, placerad i anslutning till Tott Hotells södra entré, och når den nya byggnaden via reception i anslutning till hotellets konferensdel. SOPHANTERING UTBYGGNAD Idag finns soputrymmen i Gula Villan för restaurang och hotellrummen där. Ett nytt utrymme för avfallshantering/sopkärl planeras i utbyggnaden av Gula villan under ett utrymme för tvätt, benämnt ”ev. förråd” i Figur 7 ovan. Hämtning från båda utrymmena planeras att ske med fordon parkerade överst på parkeringen söder om Gula Villan. Tottvägen breddas vid hotellentrén med en ny och högre mur i slänten mot Tottbacken. Där ska taxibilar kunna angöra hotellet samtidigt som dubbelriktad trafik är möjlig utanför. MILJÖBYGGNAD Norr om befintligt hotell skapas en möjlighet att uppföra en sluten byggnad i två våningar för förbättrad avfallshantering för norra delen av befintligt hotell, se illustrationskartan. Byggnaden ska vara sluten (byggnadens yttermått måste dock minska för att rymmas på platsen jämfört med av hotellet framtaget förslag). Översta delen av parkeringen närmast Gula Villan kommer att utformas så att bussar kan köra upp mot Tott Hotells entré och backa in på parkeringen för att där lämna passagerarna och sen köra söderut på Tottvägen igen. Översta parkeringen dimensioneras även för räddningstjänstens och renhållningens fordon. 10 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling En lokal trafikförordning finns för att förhindra att obehöriga fordon parkerar längs Tottvägen. 2015-01-20 Plan.2014.1/214 ska finnas möjlighet för bland annat att dem som kliver av/på bussen, bilen vid Gula Villan eller rör sig längs gångvägen väster om hotellet att kunna ta sig till och från hotellentrén utan att behöva gå på Tottvägen. Gångväg, x-områden, trottoar En grusad gångväg leder idag från Tottvägen i väster, över Mörviksån och vidare i en slinga väster om Tott Hotell upp till parkeringen vid Gula Villan fram till Tottvägen och Tottbacken i öster. Denna promenadväg är en viktig del av gångvägarna i Åre och binder samman centrala Åre med boendeområdena väster, norr och öster om Tott Hotell. Promenadvägen kommer i princip att få samma sträckning som idag men kan behöva flyttas något. Detta behöver studeras vidare i den fortsatta projekteringen. Markparkering och parkeringsnormer Befintlig markparkering söder om Gula Villan utvidgas söderut från två till tre ”parkeringsskepp” till totalt ca 70 platser. Av dessa tillhör 30 platser befintliga Tott Hotell som totalt har 60 platser med garageplatserna i hotellets norra del. Resterande ca 40 markparkeringsplatser tillsammans med de ca 20 platserna på parkeringsdäcket på södra flygeln, d.v.s. ca 60 platser totalt, ska rymma parkeringsbehovet för hotellutbyggnaden. Hotellutbyggnadens behov räknat på 100 dubbelrum och 0,35 platser per dubbelrum (enligt Parkeringsnorm för Åre samhälle ur Fördjupad översiktsplan för Åre samhälle, 2005, s 60) är 35 platser. För restaurang- och konferensutbyggnaden är behovet 25 platser (beräknat utifrån parkeringsnormen 40 platser/1000 m2 bruttoarea (BTA) för restauranger i Fördjupad översiktsplanen, s 60). Från parkeringen vid Gula Villan och ned till parkeringsdäcket på södra hotellflygeln får gående samsas med biltrafik. Utrymmet är för smalt för att rymma både kör- och gångbana. Lutningen får max vara 12 % på sträckan från parkeringen vid Gula Villan och förbi passagen under konferensplanet. Därefter blir den något brantare. Gångvägen norr om passagen ska endast tillåtas för fordon för drift och underhåll av gångvägen och hotellet samt för tillfart till fastigheten Tott 13:1. Någon ny bro för tunga fordon över Mörviksån kommer inte att byggas. Kollektivtrafik och varutransporter Bussangöring ska ske via Tott Hotell. Närheten till järnvägsstationen gör det möjligt att gå till hotellet om man som gäst kommer med tåget till Åre. Servicetransporter av de utbyggda hotelldelarna ska ske via Tott Hotell. Hela fastigheten 2:67 (norra delen av Tott Hotell) har hotell som ändamål i gällande plan. Marken intill byggnaden får beteckningen x, d.v.s. marken ska vara tillgänglig för allmännyttig gångtrafik. Innebörden är att en minst 1,5 meter bred ”gångbro” med räcke anläggs utefter fasaden tillsammans med en trappa vid södra slänten. Gångbron bör få ett tilltalande utseende och en hållbar metallkonstruktion ska fästas i fasaden. På så vis underlättas promenaden på västra sidan Tott Hotell mot Tottvägen i norr utan att man schaktar i slänten mot Mörviksån. Allmänna krav Tillgänglighet Nya byggnader ska fullt ut utformas så att kraven uppfylls på tillgänglighet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga enligt gällande regelverk. De branta lutningarna och stora nivåskillnaderna gör det svårt att uppfylla kraven för utomhusmiljön. Störningar Störningar i området utgörs främst av Tottbackens snökanoner med vad dessa innebär i form av buller, dimma och isbildning. Det nya hotellet avskärmas dock av Tott Hotell. X-området öster om Gula Villan, och närmast längs fasaden av Totten 2:67 samt området betecknat ”trottoar” på plankartan innebär att allmänheten ska kunna gå längs hela hotellet på en minst 2 meter bred trottoar. Det innebär det 11 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling 2015-01-20 Plan.2014.1/214 PLANENS GENOMFÖRANDE Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. Tott Hotell försörjs idag via vatten- och spillvattenledningar västerifrån förutom Gula Villan som har en anslutning österut. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Planen hanteras med normalt planförfarande med samråd, granskning och ett avslutande antagandebeslut av kommunstyrelsen. Samrådet hålls under februari 2015. Synpunkterna sammanställs och bemöts i en samrådsredogörelse. Den ligger till grund för utformningen av granskningshandlingarna som sänds ut för granskning under våren 2015. Inkommer inga allvarliga invändningar beräknas planen kunna antas av kommunfullmäktige tidigast under sommaren 2015. Inför utbyggnaden av den nya hotelldelen måste de flesta befintliga ledningar läggas om för att inte komma under den nya byggnaden. Se upprättat principförslag för VA. Dagvatten Dagvattenhanteringen är viktig i planområdet framförallt under byggtiden med tanke på att vattendragen leder ut till Åresjöns som är Natura 2000-område. Promenadvägen genom området bör vara grusad och inte asfalterad för att främja lokal infiltration. Att taken på de nya byggnaderna ska vara försedda med grästorv eller sedumarter av estetiska skäl är även en fördel med tanke på att dagvattnet fördröjs. Se vidare om dagvattenhanteringen i bilagan 3 till MKB:n. Genomförandetid Genomförandetiden är fem (5) år från den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Exploatören ansvarar för uppförande av ny hotellbyggnad, förändringar av befintliga och anläggande av nya VA-ledningar för hotellbyggnaderna samt iordningställande av mark som utgör kvartersmark. Exploatören ansvarar för och bekostar även gångvägar och trottoarer markerade som x-områden på plankartan. Observera att det är av stor vikt att kommunens gatuansvarige är delaktig i utformandet av dessa gångvägar i planområdet. Elförsörjning En befintlig nätstation finns på norra sidan av Tott Hotell. Enligt Jämtkraft är det svårt att ansluta fler ledningar till den. Istället har ett område avsatts för en ny nätstation väster om Gula Villan. Värme Vattenburet värmesystem ska eftersträvas. Bergvärme planeras som energikälla. Åre kommun ansvarar för att en lokal trafikförordning upprättas för att förhindra att obehöriga fordon parkerar längs Tottvägen. Avfall och återvinning Avfall från hotellrummen förs idag till avfallsutrymmen vid Gula Villan där det hämtas enligt avtal med Åre kommun. Planen ger möjlighet att uppföra en miljöstation, se rubrikerna Sophantering utbyggnad och Miljöbyggnad ovan. Jämtkraft AB ansvarar (är nätansvarig) för planområdets el- och fjärrvärmeförsörjning. Exploatören bekostar ny ledningsdragning, eventuell transformatorstation och omläggning av befintliga ledningar. Telia Sonera är ansvarig för områdets teleledningar. Eventuell flytt av ledningar och ny ledningsdragning för hotellbyggnaderna bekostas av exploatören. 12 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling Ansvaret för att nödvändiga fastighetsbildningsåtgärder genomförs ligger på fastighetsägarna vad avser kvartersmark. De fastigheter som kan beröras är Totten 2:45 och Totten 2:43 för hotellutbyggnaden samt Totten 2:67, Totten 2:68, Totten 2:43 och Mörviken 2:97 (Åre kommun) för gränsen mellan befintligt hotell och Tottvägen. Även stora delar av parkeringen söder om Gula Villan som ligger på Totten 2:3 kan beröras. Dock är avsikten att avtal ingås mellan parterna för nyttjande av marken för parkering. Varje ägare till en fastighet som berörs kan ansöka om en lantmäteriförrättning. Normalt sker ansökan med utgångspunkt från ett avtal mellan de berörda fastighetsägarna. En förrättning kan i vissa fall genomföras även utan avtal. I så fall krävs förutom överensstämmelse med planen att de fastigheter vars ägare inte medgett åtgärden inte påverkas mer än vad fastighetsbildningslagens skyddsregler tillåter. Förrättningsåtgärd som behövs för att överföra mark avsedd till gata och allmän plats kan sökas av kommunen eller av berörd fastighetsägare. Kommunens rätt respektive skyldighet att förvärva mark för gata och allmän plats är tvingande för båda parter. 2015-01-20 Plan.2014.1/214 gångbanan/trottoaren utanför byggnaden är halkfri och säker samt fri från skräp och ogräs så att fotgängaren kan ta sig fram utan problem. Huvudmannaskap för allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Avtal Ett exploateringsavtal ska upprättas mellan Åre kommun och exploatören. Avtalet bör reglera dels överlåtelse av markområden samt fastighetsbildning för att ombilda de berörda fastigheterna enligt planen, dels inrättande av eventuella gemensamhetsanläggningar och övriga rättigheter, dels standard och omfattning av anläggningar som skall utföras inom allmän plats och gemensamma gångvägar på kvartersmark. Avtalet bör även innehålla en ekonomisk reglering mellan parterna som täcker marköverlåtelser och ersättning för anläggningar inom allmän plats. Fastighetsägarna har för avsikt att ingå avtal för nyttjande av parkering söder om Gula Villan på fastigheten Totten 2:3. Kommunen bör också träffa avtal med fastighetsägaren till Totten 2:3 för att säkerställa allmänhetens gångtrafik över parkeringen (x-område). Inom kvartersmarken vid hotellfastigheterna finns vägar som avses användas för allmän gång- och cykeltrafik men även för nödvändig nyttotrafik till hotellfastigheterna och till Totten 13:1. Här har kommunen och exploatören ett gemensamt ansvar för att iordningställa mark och anläggningar så att områdets karaktär och tillgänglighet säkerställs. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning kvartersmark Kvartersmarken inom planen består av mark avsedd för hotellverksamhet. Fastighetsreglering skall ske av befintliga fastigheter för de olika ändamål som ryms inom planen, det vill säga hotellfastigheter och allmän platsmark i form av Tottvägen (lokalgata på plankartan), se Bilaga 1. Vägarna förutsätts upplåtas antingen med servitutsrätt eller som gemensamhetsanläggningar med Åre kommun och exploatörens fastigheter som huvudsakliga delägare. Frågor kring anläggningarnas standard, restriktioner för fordonstrafik och underhållsansvar bör regleras i det exploateringsavtal som ska upprättas och ligga till grund för kommande lantmäteribeslut. De områden som har ändamålet hotell inrymmer dels de befintliga hotellfastigheterna Totten 2:43, 2:67-68 och 2:73 (varav Totten 2:68 och 2:73 är 3D-fastigheter), dels föreslagen ny hotellbyggnad med parkering. Markområdet markerat för hotell på plankartan och som ligger på Totten 2:45 bör För Åre kommun finns föreskrifter som innebär att fastighetsägaren ansvarar för att 13 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling ingå i hotellfastigheten Totten 2:43 efter fastighetsreglering. 2015-01-20 Plan.2014.1/214 gemensam användning för de olika fastigheter som ingår i hotellanläggningen. Huvuddelen av dessa är belägna inom Totten 2:43. Övriga fastigheter utgörs i princip av bostadslägenheter vilka utnyttjas för hotellboende under den tid ägarna inte själva vistas där. Behovet av tillgång till anläggningar inom Totten 2:43 för dessa fastigheter har hittills säkerställts med servitut i kombination med civilrättsliga avtal. Med den nya hotellfastigheten kommer användningen av interna kommunikationsytor att öka ytterligare. En ny hiss kan komma att byggas vid hotellentrén. Det kan medföra att befintliga rättigheter behöver ses över och kompletteras även för befintlig gångbro. Beroende på aspekter som ekonomi och förvaltning kan det vara ett alternativ att istället inrätta dessa som gemensamhetsanläggningar. Området för parkeringen söder om Gula Villan avses fortsätta tillhöra fastigheten Totten 2:3. Områdena för transformatorstationer bör av praktiska skäl upplåtas med ledningsrätt eller servitutsrätt hellre än att bilda särskilda fastigheter. Inom det norra området finns en transformatorstation (Jämtkrafts beteckning D15) enligt servitutsupplåtelse i Mörviken 2:97. Planförslaget visar en fastighetsreglering där hela transformatorstationen med utrymme för framtida byte är beläget inom Totten 2:67. Fastighetsbildning gata och allmän plats Mark avsedd för gata och allmän plats finns i planförslaget endast vid Tottvägen. Gatufastigheten Mörviken 2:97 utökas med mark från Totten 2:67 för att omfatta befintlig trottoar och avstår mark för Totten 2:43 där mindre delar av befintligt hotell idag ligger på gatufastigheten. Ledningsrätt Ledningsrätter finns sedan tidigare för allmän infrastruktur som el, vatten och avlopp samt fjärrvärme. Det finns befintliga ledningar som behöver omlokaliseras med hänsyn till den nya bebyggelsen. Vidare kan nya ledningar och dito ledningsrätt behövas för att klara behoven från nytillkommande hotelldel. Gränsdragningen mellan allmänna ledningar och enskilda serviser kan därför behöva ses över. Gemensamhetsanläggningar och servitut Fastigheternas behov av tillträde till mark och utnyttjande av anläggningar utanför sina gränser kan säkerställas med servitut som är ett enkelt tvåpartsförhållande eller med gemensamhetsanläggning som är fastighetssamverkan med både rättigheter och ekonomisk ansvarsfördelning. Här bör den lösning väljas som är mest ändamålsenlig i varje enskilt fall. Av de två områdena för transformatorstationer i planförslaget är det norra redan ianspråktaget och upplåtet med servitutsrätt på den del som ligger på fastigheten Mörviken 2:97. Områdena bör upplåtas med ledningsrätt till förmån för Jämtkraft Elnät AB så att förutsättningarna blir tydliga. Vägar på kvartersmark kan upplåtas med servitutsrätt eller inrättas som gemensamhetsanläggningar. Valet bör ske utifrån vad som är mest ändamålsenligt för att förvalta anläggningarna. Kommunen kan behöva delta i förvaltningen för att säkerställa driften av vägar som är avsedda för allmän gångtrafik. EKONOMISKA FRÅGOR Liljestrand Fastigheter AB äger genom Lbolaget AB Totten 2:43 och 2:45, som exploatör och initiativtagare till detaljplanen. Totten 2:67-68 och 2:73 har bildats genom avstyckning från Totten 2:43 och ägs av fristående bostadsrättsföreningar som Invändiga passager, trapphus, hissar och förbindelsegångar behöver upplåtas för 14 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling samverkar med Tott Hotell genom att förmedla lägenheter för hotellboende. Åre kommun äger Mörviken 2:97 som är en renodlad gatufastighet. 2015-01-20 Plan.2014.1/214 Byggnaden ska vara åtkomlig för räddningstjänstens fordon från parkeringen vid Gula Villan. Utbyggnaden kommer att förses med erforderliga utrymningsvägar i form av trapphus vilket innebär att det inte finns krav på åtkomst med räddningstjänstens stegutrusning. De av utbyggnadens våningsplan som inte kan nås via trapphuset i den byggnadskropp som länkar till den tillbyggda konferensdelen, måste kompletteras med en andra utrymningsväg. Eftersom trapphusen mynnar i markplan måste tillgänglighet med snöröjningsfordon och öppningsbara dörrar säkerställas. Totten 2:3 är privatägd bostadsfastighet. Totten 2:3 innehåller förutom byggnader och tomtmark även del av skidområdet öster om planområdet samt parkeringen söder om Gula Villan och den öppen mark, Tottlägdan, söder därom ner mot E14. Detaljplanen betyder i ekonomiskt avseende höjda fastighetsvärden för de fastigheter som erhåller utökad byggrätt. Utbyggnadens norra flygel ligger mer än 50 meter från en möjlig uppställningsplats för räddningsfordon, därför bör denna byggnadskropp förses med ett system för brandvattentransport (stigarledning) med angöringspunkt för tankbil/pump vid uppställningsplatsen. För Åre kommun innebär planen kostnader för att tillhandahålla vatten- och avloppsanslutning till fastighetsgräns. TEKNISKA FRÅGOR Gångvägar och trottoarer Eftersom fasadmaterialet planeras vara trä avses utbyggnaden totalsprinklas. Gångstigen längs hotellfasaden i norr ersätts med en konsolhängd bro- eller däckkonstruktion mot byggnaden samt trappa i slänten för förbättrad tillgänglighet för gående norrut. Dagvatten Åtgärder enligt dagvattenutredningen ska genoföras före byggstart och regleras genom exploateringsavtalet. Promenadvägen runt de nya hotellflyglarna upp över parkeringen ska även fortsättningsvis kunna nyttjas av allmänheten och bör ha bredden minst 3 meter. Med tanke på dagvattenhanteringen bör den vara grusad. Övre delen mellan parkeringen vid Gula Villan och ned till nya entrén vid norra flygeln får maximalt luta högst 12 %. Lutningen max 10% rekommenderas fram till parkeringsdäckets infart. Den fria höjden i passagen under konferensdelen ska vara minst 3,5 meter. Ledningar Ledningar som försörjer befintligt hotell måste vara i drift även under byggtiden. KONSEKVENSER Konsekvenserna av planens genomförande belyses för de berörda fastigheterna i Bilaga 1. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Nya trottoarer längs Tott Hotell bör vara minst 2,0 m breda. Planhandlingar har upprättats av Sweco, Östersund på uppdrag av Liljestrand Fastigheter. Planförfattare är Ulla Rylander, i samarbete med Pål Anders Stensson, Britt-Marie Jansson, Gudrun Larsson och David Ring på Åre kommuns plankontor. Miljökonsekvensbeskrivningen med utredningar har upprättas Brand Den nya hotellbyggnaden ska utformas för att utrymmas utan bistånd av räddningstjänsten. Brandskyddskraven enligt kraven i Boverkets byggregeler (BBR) för hotell ska uppfyllas. 15 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning 2015-01-20 Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling av Sweco i Östersund. Underlagsmaterial för den nya hotellbyggnaden har upprättats av Per Öberg Arkitekt AB, Stockholm. Lars Åstrand, lantmätare på NaiSvefa, svarar för kapitlet ”Planens genomförande”. Brandfrågor har utretts av brandingenjör Leif Fällman, Bricon. Plan.2014.1/214 uppgifter om befintliga VA-ledningar samt Veronika Viström och Hanna Lättström, miljökontort angående MKBn. Under planarbetets gång har särskilda samråd skett med Kjell Hasselrot, Åre kommun, tekniska kontorets lokala personal vad gäller Åre kommun, Plankontoret Sweco, Östersund Pål Anders Stensson Arkitekt SAR/MSA Ulla Rylander Arkitekt LAR/MSA 16 (16) Åre Kommun Planbeskrivning 2015-01-20 Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling Miljö Bygg Räddning Plan.2014.1/214 BILAGA 1 Förändringar per fastighet Beteckning Ägare Åtgärd Totten 2:3 Mårten Thottmark Upplåter utrymme för parkering söder om Gula Villan och utrymme för ny mur mot Tottbacken. Totten 2:43 L-bolaget AB Erhåller mark av Totten 2:45 för ny hotellbyggnad. Nyttjanderättsavtal angående mark från Totten 2:3 för utvidgad och befintlig parkering söder om Gula Villan. Erhåller mark av Mörviken 2:97 för befintlig hotellbyggnad som idag ligger utanför Totten 2:43. Totten 2:45 L-Bolaget Avstår mark till Totten 2:43 för ny hotellbyggnad. Avstår mark för breddning av Tottvägen med tillhörande mur mot Tottbacken till Mörviken 2:97. Totten 2:67 Brf Totten 2:67 Upplåter utrymme för gångvägen längs västra fasaden, vilken ska utföras som bro- eller däckkonstruktion fäst i byggnaden. Erhåller mark av Mörviken 2:97 för norra hotellgaveln med befintlig transformatorstation och ny möjlig byggnad för i två våningar sophantering. Avstår trottoarmark till Mörviken 2:97. Totten 2:68 Brf Totten 2:68 Upplåter rätt i hissanläggning för ny hotellbyggnad samt utrymme för allmän gångtrafik intill norra fastighetsgränsen. Totten 2:73 Brf Tott Exclusive Delaktighet eller rätt till invändig kommunikation kan komma att förändras för att den nya hotellbyggnaden ska knytas ihop med skidområdet. Mörviken 2:97 Åre kommun Avstår mark till hotellfastigheten Totten 2:67 för befintlig transformatorstation och möjlig miljöstation. Avstår mark till Totten 2:43 för befintlig hotellbyggnad som idag ligger utanför denna fastighets gränser. Erhåller mark från Totten 2:67 för trottoaren längs Tottvägen. Erhåller mark för breddning av Tottvägen med tillhörande mur mot Tottbacken från Totten 2:45. 17 17 (16) Åre Kommun Miljö Bygg Räddning Planbeskrivning Detaljplan för utbyggnad Tott Hotell Samrådshandling BILAGA 2 2015-01-20 Plan.2014.1/214 Skillnader jämfört med Tott Park Det aktuella utbyggnadsförslaget skiljer sig på följande huvudpunkter från det tidigare förslaget kallat Tott Park (från våren 2013): Planområdet är 1,5 ha mindre och mer begränsat till området närmast kring befintligt Tott Hotell. Mindre yta tas i anspråk av det som är avsatt som parkmark i gällande detaljplan fastställd 1981. Även Tottvägen öster om Tott Hotell ligger utanför plangränsen. Breddningen av Tottvägen mot Tottbacken hör till Fjällgårdens åttaganden. Ytförhållandena mellan de båda detaljplanerna framgår av Bilaga 3. Angöring sker helt och hållet österifrån, dels via befintligt hotell, dels via parkeringen söder om Gula Villan från gångvägen väster om befintligt hotell. Räddningsfordon och bussar angör på det breddade översta parkeringsskeppet. Tott Parks bro för räddningsfordon över Mörviksån i väster och vändplatsen för bussar norr om Tott Hotell utgår därför i denna detaljplan. Markparkering med sten- eller gabionmurar (nätburar med sten) emellan skeppen är det som tillåts söder om Gula villan. Något garage under mark som för Tott Park får inte byggas. Marken för den nya parkeringsdelen längst i söder ska förses med gräsvegetation och grästäcktvall för att bättre smälta in i den känsliga miljön. Hotellutbyggnaden är tydligare uppdelad i olika byggnadskroppar och ligger närmare Tott Hotell jämfört med Tott Park. Förbindelsen med befintligt hotell utgörs av en mindre utbyggnad av konferensvåningen istället för Tott Parks inglasad gång mellan hotelldelarna. Högsta totalhöjd för norra nya flygeln motsvarar högsta nockhöjd för de två norra tredjedelarna av Tott Park. Den södra nya flygeln ligger en våning högre då parkeringen överst ska ha tak och kunna nås från parkeringen vid Gula Villan. Antalet dubbelrum är ca 100 stycken istället för de omkring 230 stycken för Tott Park. 1818 (16)
© Copyright 2024