1. No category

Detaljplan för Utsiktsberget
Informationsmöte
Mötets upplägg
• Byggnadsnämndens ordf. inleder
• Information om planprocessen och
planförslaget
• Kort paus
• Frågestund
• Avslutning kl.20.30
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
2
Planprocessen
• Samråd 24/1 2014 – 7/3 2014
• Samrådsredogörelse och förslag till fortsatt planarbete
godkänt av KSLU 2 juni 2014
• Arbete med utredningar samt kompletteringar och
ändringar av planhandlingarna
• Beslut om granskning på KSLU 24/6 2015
• Granskning av planförslaget 11/8 – 8/9
• Informationsmöte 20/8
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
3
Varför ett informationsmöte?
•
•
•
•
Extra möte p.g.a. stort intresse
Kommunen kallat
Exploatörerna deltar ej
Syfte:
- ge information till berörda
- ge politikerna möjlighet att direkt få till
sig synpunkter innan de fattar beslut
4
Vad ska granskas?
Planförslaget består av:
- Plankarta (juridiskt bindande)
- Illustrationskarta
- Planbeskrivning
- Miljökonsekvensbeskrivning
- Genomförandebeskrivning
- Fastighetskonsekvensbeskrivning
- Fastighetsförteckning
- Samrådsredogörelse (+ sammanfattning)
- Utredningar
5
2015-08-26
6
Synpunkter under samrådet
• 112 inkomna yttranden
• Redovisas och kommenteras i en
samrådsredogörelse
• Beslutsunderlag för politikerna
• Underlag för fortsatt arbete
• Både negativa och positiva synpunkter på
samrådsförslaget
7
Synpunkter under samrådet
Länsstyrelsens huvudsakliga synpunkter:
• Bedömer området som lämpligt för
bostadsbebyggelse men bearbetning behövs
• Kulturmiljö – främst Kilenområdet
• Fler och mer preciserade planbestämmelser
• Illustrationer av förslaget
8
Synpunkter under samrådet
Länsstyrelsens huvudsakliga synpunkter
forts…:
• Geoteknik/rasrisk behöver regleras
• Trafik- och bullerutredning uppdateras
• Vattenkvalitet i Gullmarn och dammarna får
inte försämras
9
Synpunkter under samrådet
Länsstyrelsens huvudsakliga synpunkter
forts…:
• Strandskyddsdispens behövs för P-området
• Uppdatera naturinventering med avseende på
fåglar och artskydd
• Ytterligare inventering avseende Salamandrar
10
Syfte och huvuddrag
• Fler åretruntboende i goda
boendemiljöer
• Ansluta till
befintligt
samhälle
• Anpassa
bebyggelsen
till natur- och
kulturvärden
• Historiskt
avläsbar
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
12
Syfte och huvuddrag
• 140-160
bostäder
• Varierade
boendeformer
• Etappvis
utbyggnad
- ca 25 bost/år
- efterfrågan
styr
- minst 60%
sålt innan
utbyggnad
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
13
Syfte och huvuddrag
• Bevara naturområden för
närrekreation
• Nya
mötesplatser
- torg
- yta för lek
och idrott
• Fler p-platser
(idag 55-70)
- ca 120+25
- +60/säsong
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
14
Förändringar efter samrådet
Allmänt
• Dialog med trafikverket
- korsning
- gc-väg längs Fiskebäckskilsvägen
- bullerskydd
• Ansökan om strandskyddsdispens
- beviljat av Miljönämnd
- överprövas ej av Länsstyrelsen
- överklagat - beslut tas i aug/sep
15
Förändringar efter samrådet
Allmänt
• Exploateringens omfattning har minskats
• Ytterligare anpassning och striktare bedömning
för att bevara naturvärdesområden
• Avvägning av byggrätternas storlek och höjd i
förhållande till kulturmiljö och lanskapsbild
• Byggrätt i siktlinje bakom kyrkan har justerats till
ny placering p.g.a. riksintresse kulturmiljö och
värdefull natur
16
Förändringar efter samrådet
Plankarta
• Precisering av gestaltningsbestämmelser
- byggnadsytor
- byggnadshöjder
- färgsättning och material
- ej uterum i ”Kilen”
• Planbestämmelser avseende sprängning
och utfyllnader för att bevara topografin
och hällmarkens karaktär
17
Förändringar efter samrådet
Kompletterande utredningar
• Uppdaterad miljökonsekvensbeskrivning
• Gestaltningsprogram för anpassning av
bebyggelsen till riksintresse för kulturmiljö
och landskapsbild
• Illustrationsmaterial för att möjliggöra
bedömning av påverkan på kulturmiljö och
lanskapsbild
18
Förändringar efter samrådet
Kompletterande utredningar
• Arkeologisk utredning (förundersökning)
• Kompletterande utredning avseende större
vattensalamander och fågelarter
• Trafikmätning av sommartrafik
• Uppdaterad bullerutredning
19
Förändringar efter samrådet
Miljökonsekvensbeskrivning
• Levande dokument
• Parallell process
• En hjälp att utveckla och förbättra förslaget
utifrån främst Miljöbalken
20
Vy från norr
21
Vy från väster
22
Vy från öster
23
Förändringar efter samrådet
Bullerutredning
24
Exploateringens omfattning
2006
Översiktsplan
30-50 bostäder
I
II
2009
Planprogram
ca 100 bostäder
2014
Samrådshandling
ca 175 bostäder
2015
Granskningshandling
140-160 bostäder
III
Detaljplan för Utsiktsberget
IV
2015-08-20
25
Delområden
Norr om Kristinebergsvägen
ca 20-25 lägenheter
Kilen
ca 18 friliggande enbostadshus
alt. 10 parhus och 5 villor
Bergsbyn
30-35 gruppbyggda hus
Stigningen, Toppen och
Västerberget
ca 65-71 villor
alt. 75-80 villor och parhus
Västerplatån
10-18 villor eller gruppbyggda
hus
Totalt ca 140-160 bostäder
Detaljplan för Utsiktsberget
Förändringar efter samrådet
Minskning av exploateringens omfattning utifrån:
• Påverkan på landskapsbild (MKB och 3D-studier)
• Anpassning till kulturmiljön (MKB och 3D-studier)
• Anpassning till naturvärden
• Fokus på mark som är lämplig att exploatera
27
Förändringar
samrådshandling till granskningshandling
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
28
Västerplatån och västerberget
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
29
Kristinebergsvägen, Bergsbyn,
Stigningen och Toppen
Detaljplan för Norra Skalhamn
2015-08-20
30
Kilen
Alt. med parhus
Detaljplan för Utsiktsberget
2015-08-20
31
Efterfrågan på bostäder
Hur ser efterfrågan på bostäder ut på Skaftö?
Kommunens tomtkö:
• Skaftö
• Lysekil
• Lyse
• Brastad/Brodalen
113
73
34
2
Peabs intressekö:
• 600 anmälningar
32
Intresse för exploateringsområden på Skaftö (tomtkön 2012)
65
60
9
55
50
8
45
40
35
Rang
3
Rang
2
Rang
1
7
30
25
6
20
44
5
15
3
10
11
5
0
14
2
1
3
13
16
6
Önskvärd tomtstorlek:(multival)
byggnationskostnad :
<500kvm:
33%
500-1000kvm: 58%
>1000kvm:
15%
1
11
1
14
5
2
1
2
4
1
3
4
4
1
0
Önskvärd byggnadsstorlek:(multival) Kedje-/Parhus, attraktivt:
Planerad total
<100kvm:
100-150kvm:
>150kvm:
Medelvärde:
ca 3,87 mnkr
Svarsfrekvens:
57% (80 av 140)
10%
80%
15%
Ja:
Nej:
30%
73%
0
33
Efterfrågan på bostäder
Hur ser efterfrågan på bostäder ut på Skaftö?
Lysekilsbostäder:
Totalt 75 hyresrätter på Skaftö
Ingen kö och få sökande
•
•
•
•
•
Skaftö
Brastad
Centrala Lysekil
Lysekil Badhusberget
Lysekil Fridhem
direkt
ca 6 mån
10 år
ca 1 år
ca 1 år
34
Efterfrågan på bostäder
Hur ser efterfrågan på bostäder ut på Skaftö?
Östra Skolberget (2012)
• 28 lgh varav 25 uthyrda och 3 ute till
försäljning som ägarlägenheter
• samtliga 5 villor sålda
Evensås (pågående)
• 2 av 30 bostäder sålda
35
Efterfrågan på bostäder
Hur ser efterfrågan på bostäder ut på Skaftö?
Fiskebäckskils centrum etapp 1 (pågående)
• Ändrar till mindre lägenheter
Torvemyr (pågående)
• 4 av 9 tomter sålda
36
Efterfrågan på bostäder
Hur ser efterfrågan på bostäder ut på Skaftö?
Förhandsbesked 2010-2015:
• 12 st beviljade
Bygglov 2010-2015:
• 39 st beviljade varav:
- Evensås 8
- Grönskult 12
37
Efterfrågan på bostäder
Hur ser efterfrågan på bostäder ut på Skaftö?
Hemnet:
• Villor
• Fritidshus
• Lägenheter
• Tomt
9
6
1
3
Booli:
• Villor
• Fritidshus
• Lägenheter
• Tomt
10
6
1
19
38
Fler helårsboende?
Innebär nya bostäder en möjlighet till fler helårsboende?
• Saknas säkra svar
• Boendestrategin 2012 (ej lgh medräknade)
- Backa, Grundsund (1976) 73% helår
- Gunnesbo (1975, Ädp 1995) 31% helår
- Pinneberget (1990)
50% helår
- Fiskebäck (1977)
75% helår
• Utsikt och pris påverkar - viktigt med
varierade bostadsformer och prisklasser
39
Exploateringsgrad
Är exploateringsgraden rimlig?
Utsiktsberget: totalt 25 ha varav
11 ha naturmark och 14 ha bostäder
•
•
•
•
Gamla F-kil
Södra F-kil
Östersidan
Utsiktsberget
ca 250 hus
ca 80 hus
ca 180 hus
ca 150 hus
18 ha
20 ha
20 ha
14 ha
40
Dammen: ca 150 hus (ca 35 ha)
Utsiktsberget: ca 150 hus (25 ha)
41
Bullerplank
Måste bullerplank byggas?
• Behovet av bulleråtgärder finns redan idag
• Ökad trafik:
- idag ca 510/2500 per dygn (F-kilsvägen)
- tillkommer ca 600 ådt
• Bullerplank är en av flera alternativa lösningar
• Sker på fastighetsägarens initiativ
• Planbestämmelse och bullerutredning ska
revideras
42
Energieffektiva hus?
Kommer det byggas energieffektiva hus?
• Inte möjligt att styra i detaljplan
• Peabs intention
43
Ny matbutik?
Kommer Skaftöhallen att konkurreras ut av en ny butik?
• Lokalen vid torget är tänkt för:
- gemensamhets/föreningslokal
- kvartersrestaurang
- mm…
• Parkering begränsar användningen
44
Påverkan på attraktivitet
Hur påverkar projektet Skaftös attraktivitet?
Å ena sidan…
• En stor exploatering och en stor förändring
• Visuell påverkan (kulturmiljö och landskap)
• Flera befintliga bostäder påverkas genom t.ex.:
- ökad trafik
- försämrad utsikt mot havet
- ändrade tomtgränser
• Mindre naturmark
• Sprängning och uppfyllnader
45
Påverkan på attraktivitet
Hur påverkar projektet Skaftös attraktivitet?
Å andra sidan…
• Liten visuell påverkan från gamla Fiskebäckskil förutom Kilen
• Hårda krav på anpassning till kulturmiljö (Kilen),
landskap och topografi
• Bättre vägstandard samt ny GC-väg
• Minskad hastighet på väg från 50 till 30 km/tim
• Nya mötesplatser
• Mer lättillgängligt naturområde
• Möjlighet till fler åretruntboende
46
Båtplatser
Kommer nya båtplatser att byggas?
• Nya båtplatser är ingen krav för ny
exploatering
• Bristen på tillgängliga båtplatser är känd
• Finns idag inga framtagna planer på
utökning/nybyggnation utav kommunala
småbåtshamnar i Lysekils kommun
47
Parkering
Hur ser parkeringsproblematiken i Fiskebäckskil ut?
• Generellt underskott på både boende- och
besöksparkering, totalt ca 385 platser
• Nuläge, ca 95-120
•
•
Grusplan, Kristinebergsvägen
Infart, Hamnplan
55-70 platser
40-50 platser*
• Föreslagen situation, ca 245-255
* Säsongsparkering
- Parkering, V Kristinebergsvägen
- Parkering, Ö Kristinebergsvägen
- Grusplan, V Kristinebergsvägen
- Infart, Hamnplan
ca 120
ca 25
ca 60 platser*
ca 40-50 platser*
48
Kostnader för exploatering
Vilka kostnader har/får kommunen?
•
•
•
•
Gång- och cykelväg längs Fiskebäckskilsvägen
Korsning Fiskebäckskils-/Kristinebergsvägen
Intrångsersättning
Mm…
• Totalt kalkyleras kostnaderna för kommunen
uppgå till ca 10 mkr
49
Markanvisnings/Exploateringsavtal
Vad innebär ett markanvisningsavtal?
• Dokument som reglerar parternas ansvar
och åtaganden i genomförandeprocessen
• Fungerar även som slutlig köpehandling
• Idag finns det med exploatören en form av
föravtal vilket ger exploatören ensamrätt
om att planlägga och option på att sedan
köpa under en given tidsperiod
50
Planprocessen
Nästa steg:
1. Sakägare, myndigheter, politiska partier, kommunala instanser och övriga
inkommer med synpunkter under granskningstiden.
2. Synpunkter och kommentarer sammanfattas i ett granskningsutlåtande.
3. Förslaget förbättras ytterligare, markanvisningsavtal skrivs.
4. Förslaget kan sedan godkännas och skickas vidare till Kommunfullmäktige
för antagande (även markanvisningsavtal).
Detaljplan för Utsiktsberget
51
Inkom med synpunkter
senast 8 september!
Detaljplan för Utsiktsberget
52