ÅRSREDOVISNING 2014
ÅRSREDOVISNING 2014 AB Övikshem i korthet Nettoomsättning 223,4 Mkr Resultat efter finansnetto 38,8 Mkr Balansomslutning 951,8 Mkr Driftnetto 78,0 Mkr Soliditet 18,4 % Uthyrningsgrad bostäder 98,4 % Antal bostadslägenheter 3 342 Yta, bostadslägenheter 207 762 m2 Antal lokaler 117 Yta lokaler 11 539 m2 Medelantalet anställda 54,4 Vd har ordet Ett år av optimering inför fortsatta investeringar AB Övikshem är med och bygger vårt samhälle. Varje dag. Vi skapar tillväxt när vi underhåller våra fastigheter här, i och runt Örnsköldsvik. Vi ska vara bäst på det vi är bäst på - att förvalta och utveckla bostäder. Därför var det naturligt att verksamhetsåret började med att vi sålde av dotterbolaget Södra Örnsköldsviks Fastighets AB, med många av våra affärslokaler. Nu kan vi ha fullt fokus på vår kärnverksamhet. Fastigheterna i allt bättre skick Under året har vi haft stort fokus på underhåll och satsat 67 miljoner kronor på detta. Listan på vad vi gjort är lång och det ligger mycket arbete bakom varje insats. Stambyte i 84 lägenheter i Gullänget och 15 i Köpmanholmen, nya yttertak i Domsjö och Gullänget på Rundvägen och Hammarvägen, nya fönster i Bjästa på Nätragatan och på Fyrkvägen i Själevad är några av de större projekten. På Hammarvägen har vi också målat trapphus och bytt lägenhetsdörrar. När vi så här systematiskt tar hand om våra fastigheter visar vi vår ambition att arbeta långsiktigt, för att skapa framtida värden. I vår verksamhet vill vi alltid få ut mesta möjliga av den insats vi sätter in – med omtanke om hyresgäster och miljö. AB Övikshem har ett mål att sänka energiförbrukningen med 20 procent fram till 2016. Tack vare intensivt arbete inom ramen för det så kallade Skåneinitiativet har vi redan nått ända fram till målet. I år visar bokslutet en besparing, en effektivisering, på totalt 20,3%. Detta främst tack vare att vi uppgraderat våra undercentraler för en ännu mer effektiv drift, och systematiskt jobbat med förbättringsförslag. Att vara kundernas val ger långsiktighet Våra kunder har en unik kunskap om vår verksamhet. Därmed ger också svaren i de regelbundna kundundersökningar vi genomför ett viktigt underlag för det fortsatta arbetet. I den kundundersökning som blev klar under våren, hade vi höjt oss en enhet från året därförinnan. Betyget blev 67,3. Det är vi glada för, men vi nöjer oss inte med det. För att fortsätta den positiva utvecklingen ska kundvårdsarbetet genomsyra vår verksamhet. När det gäller service och bemötande hamnar vi på hela 83 på en skala från 0 till 100. Dessa värden ska alltid ligga i topp. Jag är självklart mycket stolt över det goda resultatet. Det visar att vi sätter fokus på långsiktighet i vårt dagliga kundvårdsarbete, och att mötet med hyresgästen är prioriterat. Nya hem till framtidens kunder AB Övikshem planerar för framtiden med nyproduktion. Vi vill så fort som möjligt sätta spaden i marken och arbetade under året intensivt med att sätta igång. Eftersom det idag är dyrt att bygga måste vi, när vi väl bygger, också bygga högt för att få lönsamhet i projekten. Hittar vi bara den mark där det är rätt att bygga, så bygger vi. Vi vet att det är bra att vara kund i ett bolag det går bra för. AB Övikshem redovisar ett gott resultat. Soliditeten har också stärkts från 14,8 till 18,4%. Ägarens avkastningskrav uppnås och det visar att bolaget har en god kostnadskontroll och en möjlighet att fortsätta ett systematiskt fastighetsunderhåll. Utblick framåt Ägaren har formulerat ett nytt ägardirektiv som förtydligar och breddar uppdraget. Ett av målen är att fortsätta arbetet med att vässa vårt driftnetto. I verksamheten jobbar vi aktivt med att framförallt minska kostnaderna och optimera vår verksamhet. Då stärker vi våra möjligheter att fortsätta investera. Ett gott resultat ger utrymme för fortsatt systematiskt underhåll. Lönsamma nyproduktionsprojekt blir utmaningen framöver. En utmaning som vi tillsammans i styrelse och bolag antagit. Ett stort tack till alla medarbetare, chefer och styrelse för ett stort engagemang och ett mycket gott arbete under året. Anna-Karin Eriksson, Vd Vd har ordet 2 Förvaltningsberättelse Verksamhetens art och inriktning AB Övikshem är ett helägt dotterbolag till Rodret i Örnsköldsvik AB, org.nr 556526-0691, vilket är moderbolag i en bolagskoncern som till 100 procent ägs av Örnsköldsviks kommun. Enligt bolagsordningen ska Övikshem inom Örnsköldsviks kommun förvärva, avyttra, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter, samt på dessa bygga bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen. Väsentliga händelser i verksamheten I början av 2014 genomfördes en försäljning av Övikshems dotterbolag Södra Örnsköldsviks Fastighets AB. Ändamålet med bolagets verksamhet Det kommunala ändamålet med bolaget är att Övikshem ska vara kommunens verktyg för att tillhandahålla en attraktiv bostadsmarknad för alla. Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för en kommuns utveckling. Dessa uppdrag motiverar kommunens ägande av bolaget. Bolagsstyrningsrapport Bolaget har till kommunstyrelsen lämnat bolagsstyrningsrapport med upplysning om bolagets verksamhet, styrelse och vd, intern kontroll och riskhantering samt revision. Ägardirektiv Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB, har upprättat ägardirektiv för AB Övikshem. Direktiven omfattar bland annat samverkanskrav, ekonomiska mål, kapitalförvaltning och personalpolitik. Affärsplan Övikshems styrelse antar årligen en affärsplan som innehåller vision, affärsidé, kärnvärden, styrkort, mål, strategier, framgångsfaktorer, kritiska processer och internkontroll. medarbetarna och positiva möjligheter för andra intressenters verksamhet i bolagets bostadsområden. Affärsidé Övikshem ska vara kommunens mest attraktiva hyresvärd och erbjuda hyresgästen önskad service till rätt pris. Strategi Övikshem tillämpar en strategi som är uppbyggd kring tre hörnstenar: tjänstekvalitet, kunddialog och information. Tjänstekvalitet En god kundupplevd kvalitet utgör själva kärnan i bolagets strategi. Kvaliteten påverkar det kundupplevda värdet, som i sin tur är den faktor som starkast påverkar relationen mellan kund och företag. Tjänstekvaliteten är uppbyggd av den funktionella och den emotionella kvaliteten. Med funktionell kvalitet menas att de tjänster Övikshem erbjuder marknaden ska motsvara det som utlovats. Här utgör Övikshems kvalitetssäkringsarbete en viktig del. Den emotionella kvaliteten avser bemötande och tillgänglighet i kontakten med kund. Kunddialog En utvecklad kunddialog är ett effektivt sätt att fånga upp de boendes behov och önskemål. Information Kunddialogen kompletteras med effektiv information till de boende via olika medier, samt system för att lagra hyresgästernas behov och önskemål. Dessa behov och önskemål ligger i sin tur till grund för utvecklingen av bolagets verksamhet. Kärnvärden Övikshems kärnvärden beskriver på ett övergripande plan bolagets/varumärkets ”själ”. Kärnvärdena beskriver vad Övikshem står för nu och i framtiden och de har en stark koppling till visionen. Vision Övikshems tre kärnvärden är: Visionen om ett ”ännu bättre boende” står för Övikshems uppgift att erbjuda en god bostad och dessutom påverka alla övriga delar av boendet till en attraktiv helhet som svarar mot många människors behov. Med denna helhetssyn skapar Övikshem livskvalitet för kunderna. Detta sker i en lönsam affärsverksamhet med utvecklande arbeten för Trygghet Trygghet i boendet utgör en hörnsten. Övikshems bostadsområden ska vara trygga att bo och vistas i. Synen på trygghet omfattar även tjänstekvalitet, samt allas lika värde. 3 Verksamhetens art och inriktning Engagemang Övikshems medarbetare ska vara engagerade medarbetare. Kundmötet ska kännetecknas av ett positivt bemötande och en öppen dialog. Övikshems kunder ska känna att engagemang och omtanke finns i ännu högre utsträckning än förväntat. Styrelse och ledning Nytänkande Övikshem ska vara ett bolag som ständigt strävar efter att göra saker bättre och smartare. Bolaget ska anamma nya idéer inom områden som förvaltning, nyproduktion, energieffektivisering, miljö och it. Övikshem ska också skapa fler mervärden för kunderna i form av olika kringtjänster och service. Ledamöterna utses för tiden från den ordinarie bolagsstämma som följer närmast efter val till kommunfullmäktige, till slutet av den ordinarie bolagsstämma som följer efter nästkommande sådant val. Kommunfullmäktige utser bland ledamöterna ordförande och vice ordförande. Mål Bolagets mål definieras inom ramen för de mätbara perspektiven. De mätbara perspektiven utgörs av Kund, Medarbetare, Fastighet och Ägare. Företagets övergripande mål och utfall för verksamhetsåret 2014 redovisas nedan. De företagsövergripande målen utgör basen för respektive enhet/verksamhetsområde inom Övikshem, som i början av verksamhetsåret tar fram handlingsplaner för hur dessa mål ska uppnås. Detta sker normalt under februari månad, efter det att affärsplanen beslutats av styrelsen. Stor vikt läggs vid förankring av affärsplanen bland samtliga medarbetare, vilket bland annat sker på arbetsplatsträffar. Processer I arbetet med att utveckla verksamheten, med syfte att skapa ökad effektivitet och kundnöjdhet, är processerna en viktig utgångspunkt. Arbetsflödet mot kund är horisontellt och korsar regelmässigt flera organisations- och funktionella gränser. Inom respektive perspektiv finns processer som definierats som kritiska för den övergripande måluppfyllnaden. Styrelsen i Övikshem utses av kommunfullmäktige och presenteras i bolagsstämman. Styrelsen består av fem till sju ledamöter som är valda av kommunfullmäktige, samt två representanter för personalen. Under året bestod styrelsen av: Mikael Breilin (ordf), Lars Olsson (v ordf), Hans Selling, Solbritt Furberg, Malin Sahlén, Kay Lundgren, Torbjörn Vestman, Roland Thelin och Cecilia Genlund. Personalens fackliga organisationer representeras i styrelsen av Roland Thelin och Cecilia Genlund, som även de är fullvärdiga styrelsemedlemmar. Suppleant är Staffan Larsson. Styrelsen höll under året sju sammanträden. Verkställande direktör var under året Anna-Karin Eriksson. I ledningsgruppen, som bestod av fem personer inklusive vd, ingick fyra kvinnor och en man. I ledningsgruppen finns funktionerna Human resources (personalfrågor), intern och extern kommunikation, ekonomi, it, processer, förvaltning och fastighet representerade. Organisationstillhörighet Företaget är anslutet till Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Husbyggnadsvaror HBV Förening. Perspektiv Målområde Mål 2014 Utfall 2014 Kund NKI (Nöjd Kund Index) 68 67,3 Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) > 4,2 HME* 4,04 Frisktal 65 % 65 % Driftnetto 74 Mkr 78 Mkr Energibesparing 3 741 000 kWh +/- 5 % 785 481 kWh Direktavkastning på marknadsvärde 4,5 % 4,7 % Soliditet > 14,4 % 18,4 % Bostadsgaranti studenter Bostad inom en månad. Bostad inom en månad. Fastighet Ägare * HME = Hållbart MedarbetarEngagemang Verksamhetens art och inriktning 4 25 20 15 Kund och marknad Kundundersökning 10 5 0 Regelbundna kundundersökningar är ett viktigt verktyg som visar vad kunderna tycker är bra och vad bolaget kan förbättra. Bolagets NKI (Nöjd Kund Index) var 67,3 vid den mätning som genomfördes under 2014. En ny mätning kommer att göras under våren 2016. Målet för 2016 är att uppnå ett NKI på 68. Efterfrågan och uthyrning Efterfrågan var under året fortsatt hög och uthyrningsgraden steg under 2014 från 97,7 procent till 98,4 procent vid årsskiftet. Uthyrningsgraden beräknas som antalet uthyrda lägenheter, det vill säga lägenheter som har ett gällande avtal (inklusive studentrum) i förhållande till totalt antal lägenheter. Under 2014 hade Övikshem en omflyttning på 19,2 procent (19,9) av bostäderna (exklusive studentrum och möblerade lägenheter). I den siffran ingår den interna omflyttningen med 3,4 procent (3,5) och extern avflyttning med 15,8 procent (16,4). Rättvisa hyror Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Projektet grundar sig på riktlinjer som gemensamt tagits fram av SABO och Hyresgästföreningen. Målet är att hyresnivån i större utsträckning ska återspegla de boendes värderingar av lägenhetens läge och standard. Hyresutveckling Hyran höjdes med 1,87 procent den första mars (studentbostäder 1 juli). Den genomsnittliga höjningen för samtliga SABO-företag i riket blev 1,65 procent (vägt medeltal). 5 Kund och marknad 2010 Omflyttningsfrekvens, % 2011 2012 Extern avflyttning 2013 2014 Intern omflyttning 25 20 15 10 5 0 2010 2011 2012 Extern avflyttning 2013 2014 Intern omflyttning Uthyrningsgrad, % 100 99 98 97 96 95 94 93 92 91 90 2010 2011 2012 2013 2014 Fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar Under 2014 såldes två fastigheter, en i Köpmanholmen och en i centrala Örnsköldsvik. Försäljningarna omfattar totalt 23 lägenheter. Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering av tätskikt i badrum pågick under året (ej färdigställt) i 114 lägenheter i Gullänget samt 15 lägenheter i Köpmanholmen. Bostadsbestånd I Övikshems bestånd finns ett varierande utbud av bostäder och lokaler i olika delar av kommunen. Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget 3 342 lägenheter. Av dessa lägenheter utgjorde 199 studentbostäder och 21 var möblerade lägenheter som främst hyrs ut till lokala företag. Fördelningen ser ut enligt nedanstående: Bostadslägenheter, antal varav studentbostäder, antal Bostadslägenheter, yta varav studentbostäder, yta Lokaler, antal Lokaler, yta Förråd, antal Garage, antal Bilplatser, antal Under året investerade bolaget 62,0 Mkr (71,4) i byggnader och 0,8 Mkr (0,4) i inventarier. Andel lägenheter per område 2014 2013 3 342 3 365 199 206 207 762 209 072 3 998 4 133 117 123 11 539 11 862 522 522 513 513 2 090 2 084 Fastigheter 6 Energi och miljö Övikshem följer SABO-företagens utarbetade miljöpolicy och arbetar systematiskt med dessa frågor i verksamheten. Bolaget arbetar kontinuerligt med att optimera kostnader för energi och förbrukning i fastighetsbeståndet. Övikshem är anslutet till Skåneintiativet med syfte att minska energiförbrukningen med 20 procent i beståndet under perioden 2007-2016. Redan under år 2014 nådde bolaget målet, med en besparing på 20,3 procent. Miljö- och energibesparande åtgärder Den framgångsrika minskningen i energiförbrukning kan i stor utsträckning tillskrivas bolagets EPC-projekt (Energy Performance Contracting) som från 1 april 2014 gick in i garantifasen. Alla installationsarbeten inom projektet är därmed avslutade. Leverantören, Schneider Electric garanterar en viss årlig besparing och den första avstämningen sker 1 april 2015. Även efter det att installationsarbetena inom EPC-projektet avslutades fortsatte bolaget arbetet med energibesparande åtgärder genom exempelvis fönsterbyten, utbyte av trapphusbelysning till närvarostyrd LED-belyning, samt byte av termostatventiler. Detta arbete kommer att fortsätta även under år 2015. Fastighetsel, kWh/m2 * 30,0 Under året påbörjades ett projekt inriktat på att sortera matavfallet från hushållsavfall, vilket är i linje med kommunens strategi för avfallshantering. 25,0 20,0 Övikshem bytte under året ut sju bilar mot nya, vilket innebär att samtliga bilar nu är miljöklassade. 15,0 Förbrukning 10,0 5,0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 Värme, normalårskorrigerad kWh/m2 A-temp * 160,0 Förbrukningen av fastighetsel minskade till 16,8 kWh/m² A-temp, (17,0). Vattenförbrukningen var 1 403 l/m² BOA, LOA (1 072 l/m²). 140,0 120,0 100,0 Nyckeltalen för förbrukningar baserar sig på de fastigheter Övikshem ägt under hela 2014 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 * Enligt rapportering till Skåneinitiativet. 7 Den totala energiförbrukningen för uppvärmning och varmvatten uppgick under 2014 till 121,0 kWh/m² A-temp (130,0) normalårskorrigerad. Normalårskorrigering av energianvändning syftar till att skapa möjligheter att jämföra energianvändningen mellan olika perioder, oberoende av den aktuella utomhustemperaturen. A-temp är golvarean i temperaturreglerade utrymmen som är avsedda att värmas upp till mer än 10 grader. Energi och miljö Medarbetare Engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Bolaget värdesätter därför en ständigt pågående intern diskussion kring hur Övikshem kan utvecklas. I ambitionen att ha engagerade och kompetenta medarbetare fokuserar bolaget på medarbetarnas hälsa. Som en del i friskvårdsarbetet erbjuder Övikshem alla medarbetare att träna en timme per vecka på arbetstid, samt ett friskvårdsbidrag för att stimulera till egna aktiviteter. Antal anställda Bolaget anställde under året en ny fastighetschef. Medelantal anställda under året var 54,4. Sjukfrånvaro och frisktal Sjukfrånvaron under året var 5,3 procent (4,1). Övikshems frisktal är 65 procent och det säger att 65 procent av bolagets medarbetare hade fem eller färre sjukdagar under året. Kompetensutveckling Övikshems mål är att ha kompetenta och engagerade medarbetare. Därför är kompetensutveckling ett viktigt område. Bolaget arbetar med individuella planer som varje medarbetare tar fram vid medarbetarsamtalet tillsammans med sin chef. Under 2014 användes 507 000 kr (522 000) till kompetensutveckling. Ledningsgruppen startade under året ett ledarskapsprogram som kommer att slutföras under 2015. Medarbetarenkät Bolaget bytte under året mätmetod för medarbetarenkäter från NMI (Nöjd MedarbetarIndex) till HME (Hållbart MedarbetarEngagemang). Många frågor är desamma som tidigare år, men HME är ett tydligare sätt att mäta engagemanget hos medarbetarna – och engagemang är en viktig framgångsfaktor för bolaget. Medarbetarenkäten besvarades av 94 procent av medarbetarna och resultatet för 2014 blev 4,04. Årets mål var ett resultat över 4,2. De bästa indexen stod tolerans, ledarskap och arbetstillfredsställelse för. En fortsatt satsning på ledarskap, medarbetarskap och hälsofrågor är viktig för att kunna behålla nöjda medarbetare. Sjukfrånvaro totalt, % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 Medarbetare 8 Ekonomi Hyresintäkter och resultat Vid förhandling med Hyresgästföreningen träffades en överenskommelse om hyreshöjning med 1,87 procent den 1 februari 2014. Hyran för studentbostäder höjdes med 1,87 procent den 1 juli. 2014 års resultat före skatt uppgår till 38,8 Mkr. Motsvarande siffra föregående år är 27,0 Mkr, efter justering av jämförelseårets siffror som gjorts på grund av övergången till K3. Finansiering och finansiell ställning Örnsköldsviks kommun samordnar sina finansiella affärer via en internbank. Övikshem lånar av kommunens internbank och från 2014-04-01 hanteras både interna låneramar samt limit för kortsiktiga fluktuationer i rörelsen som total kontokredit, via kommunens koncernkontostruktur. Aktuellt saldo på koncernkontot klassificeras som långfristiga skulder och uppgick per den 31 december 2014 till 695,1 Mkr (750,0), vilket innebär en minskning med 54,9 Mkr jämfört med föregående år. Överskottslikvid vid övergången 2014-04-01 ingår i förändringen jämfört med föregående år. Långfristiga skulder har den 31 december 2014 en medelränta på 3,17 procent (3,09). Finanspolicyn, som beslutats av Kommunfullmäktige, reglerar att max 50 procent av lånestocken får förfalla inom en 12-månadersperiod samt att max 50 procent av räntebindningen får förfalla inom 12 månader. Nyckeltalen för internbankens externa upplåning, som Övikshem är en del av, framgår av tabellen nedan. Internbankens externa skulder 2014-12-31 2013-12-31 Genomsnittlig kapitalbindning 1,8 år 1,5 år Genomsnittlig räntebindning 3,2 år 2,5 år Inom ett år förfaller % av skulderna 34 % 40 % Inom ett år förfaller % av räntebindningen 29 % 27 % Från och med 1 januari 2013 är huvudregeln att ett företag som ingår i en intressegemenskap inte får dra av räntekostnader avseende en skuld till ett företag i intressegemenskapen som inte beskattar ränteintäkten med minst 10 procent, såvida inte den så kallade ventilen är tillämplig. Med stöd av Skatteverkets ställningstagande 131125056-14/111 och med bolagets samlade bedömning 9 Ekonomi över att internlånen är affärsmässigt motiverade och inte skattedrivna, yrkas att ventilen är tillämplig för Övikshems del. Det föreligger dock en osäkerhet beträffande det rättsliga läget avseende avdragsrätten. De svenska reglerna kring avdragsrätten för räntor är dessutom ifrågasatta av EU, där svar förväntas lämnas till EU-kommissionen i början på 2015, vilket kan vara vägledande i frågan. Bolaget har beaktat osäkerheten genom underskottsavdrag, vilket gör att bolaget inte är föremål för skattemässig inkomst även om avdrag skulle vägras. Vidare upplysning lämnas i not 14. Soliditeten uppgår enligt balansräkningen till 18,4 procent (14,8), vilket innebär en ökning med 3,6 procentenheter från föregående år. Avkastning på totalt kapital, % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 Soliditet, % 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2010 10 Fem år i sammandrag Det ekonomiska resultatet av 2014 års verksamhet, samt bolagets ekonomiska ställning den 31 december 2014 redovisas i resultat- och balansräkningar med tillhörande bilagor. Nyckeltalen för jämförelseåret 2013 har räknats om efter justeringar för K3-effekter. Nyckeltal20142013201220112010 Nettoomsättning, Mkr223,4 218,7212,5204,9209,8 Rörelseresultat, Mkr55,2 47,633,131,230,0 Resultat efter finansiella poster, Mkr 38,8 24,8 7,3 6,2 10,5 Balansomslutning, Mkr951,8962,2920,2 874,2 837,5 Avkastning på eget kapital, % 24,4 18,8 6,2 5,5 9,8 Avkastning på totalt kapital, %6,45,23,93,94,3 Driftnetto, Mkr78,071,361,858,1 - Direktavkastning på marknadsvärde, % - 4,7 4,4 - - Eget kapital, Mkr175,2142,5121,4116,4 110,4 Soliditet, %18,414,813,213,113,2 Uthyrningsgrad bostäder, %98,4 97,796,496,796,1 Medelantalet anställda 54,4 52,3515252 Fördelning män, % 70 71 73 71 69 Fördelning kvinnor, %3029272931 Antalet tjänster på balansdagen 52,25 52,75 51,75 50,75 51,75 Definitioner Nettoomsättning År 2010 inkluderar övriga rörelseintäkter. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i relation till genomsnittligt eget kapital o ch beskattad del av obeskattade reserver. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster + räntekostnader i relation till g enomsnittligt totalt kapital. Direktavkastning på marknadsvärde Driftnettot i relation till fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Soliditet Eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver i relation till totalt kapital. Uthyrningsgrad bostäder Antal uthyrda lägenheter i förhållande till totala antalet lägenheter. Medelantalet anställda Från och med 2013 räknas medelantalet anställda ut som totalt antal a rbetade timmar som ersatts med lön. T idigare räknades talet ut som ett genomsnitt av antal anställda vid årets ingång respektive utgång. 11 Fem år i sammandrag 12 En utblick 2015-2016 Resultatdisposition Övikshem planerar för framtiden med nyproduktion. Bolaget ska och vill vara en aktiv samhällsbyggare. Att framarbeta attraktiva nyproduktionsprojekt blir en viktig utmaning eftersom Övikshem offensivt vill bidra till att skapa tillväxt i kommunen. Till årsstämmans förfogande står vinstmedel på sammanlagt 118 231 106 kr. Balanserade vinstmedel 85 456 738 kr Årets resultat 32 774 368 kr 118 231 106 kr Övikshem redovisar ett gott resultat. Soliditeten stärktes också under 2014 från 14,8 till 18,4%. Ägarens avkastningskrav uppnås och det visar att bolaget har en god kostnadskontroll och en möjlighet att fortsätta ett systematiskt fastighetsunderhåll. Styrelsen föreslår att de sammanlagda vinstmedlen på 118 231 106 kr balanseras i ny räkning. Ägaren har formulerat ett nytt ägardirektiv som förtydligar och breddar uppdraget. Ett av målen är att fortsätta arbetet med att vässa bolagets driftnetto. Genom att minska kostnaderna och optimera verksamheten stärks möjligheterna att fortsätta investera. Ett gott resultat ger utrymme för fortsatt systematiskt underhåll. Lönsamma nyproduktionsprojekt blir utmaningen framöver. Den demografiska profilen för kommunen visar på en åldrande befolkning. Tillgängliga bostäder för äldre blir viktigt och är en fråga som Övikshem jobbar aktivt med för att anpassa utbudet mot efterfrågan. Mål Perspektiv Målområde Målvärde 2015 Utfall 2014 Kund NKI (Nöjd Kund Index) NKI 68 (mäts 2016) NKI 67,3 Medarbetare HME (Hållbart Medarbetar Engagemang) HME > 4,1 (mäts 2016) HME 4,04 Frisktal 65 % 65 % Driftnetto 77 Mkr 78 Mkr Energibesparing 400 000 kWh +/- 5 % 785 481 kWh Direktavkastning på marknadsvärde 4,6 % 4,7 % Soliditet 17 % 18,4 % Bostadsgaranti studenter Bostad inom 1 månad Bostad inom 1 månad Fastighet Ägare 13 En utblick 2015-2016 Resultaträkning Not Belopp i SEK 1 2014-01-012013-01-01 -2014-12-31-2013-12-31 Nettoomsättning Hyresintäkter 2, 3 Övriga intäkter från hyresgäster 221 626 548 216 801 646 1 729 884 1 908 889 Summa nettoomsättning 223 356 432 218 710 535 Fastighetskostnader Driftkostnader 4, 5 -134 609 442 -138 443 927 Underhållskostnader 4 -7 698 920 -5 582 651 Fastighetsskatt/avgift -3 030 691 -3 428 705 Summa fastighetskostnader -145 339 053 -147 455 283 Driftnetto 78 017 379 71 255 252 Övriga förvaltningsintäkter 6 1 442 446 1 802 545 Övriga förvaltningskostnader -1 061 320 -1 281 513 -24 602 641 -22 690 606 Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader 53 795 864 49 085 678 Avskrivningar -11 347 -32 804 Övriga kostnader 4, 7, 8 -8 332 518 -8 112 077 Summa kostnader administration och försäljning -8 343 865 -8 144 881 Övriga rörelseintäkter 9 12 256 331 7 613 381 Övriga rörelsekostnader 10 -2 547 503 -985 736 Rörelseresultat 7, 11 55 160 827 47 568 441 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 12 5 751 452 0 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 13 626 199 1 669 583 Räntekostnader och liknande resultatposter 14 -22 780 366 -24 483 180 Summa resultat från finansiella poster -16 402 715 -22 813 597 Resultat efter finansiella poster 38 758 112 24 754 844 Bokslutsdispositioner 15 0 2 259 955 Resultat före skatt 38 758 112 27 014 799 Skatt på årets resultat 16 -5 983 744 -6 000 402 Årets resultat 32 774 368 21 014 397 Resultaträkning 14 Balansräkning Not 1 Belopp i SEK 2014-12-312013-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 17 903 060 249 846 197 708 Inventarier, verktyg och installationer 18 2 198 981 2 072 106 materiella anläggningstillgångar 19 35 496 973 60 463 561 940 756 203 908 733 375 Pågående nyanläggningar och förskott avseende Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 0 Bostadsrätter 21 1 496 252 1 496 252 Fordringar hos koncernföretag 22 0 36 281 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 23 511 182 427 865 Andra långfristiga fordringar 24 66 621 74 242 2 074 055 38 379 359 Summa anläggningstillgångar 942 830 258 100 000 947 112 734 Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter 417 129 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 362 215 632 075 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun 25 271 911 4 811 352 Fordringar hos koncernföretag 98 702 2 522 045 Aktuella skattefordringar 1 474 374 801 522 Övriga fordringar 4 097 066 3 404 063 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 2 245 734 2 375 852 14 546 909 20 607 32 443 Summa omsättningstillgångar 8 999 574 SUMMA TILLGÅNGAR Balansräkning 8 550 002 Kassa och bank 15 518 009 951 829 833 15 085 525 962 198 259 Balansräkning Not 1 Belopp i SEK 2014-12-312013-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 27, 28 Bundet eget kapital Aktiekapital (570 000 aktier) 57 000 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 85 456 738 64 442 341 Årets resultat 32 774 368 21 014 397 118 231 106 85 456 738 175 231 106 142 456 738 Summa eget kapital 57 000 000 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 29 10 818 450 10 950 902 Uppskjuten skatteskuld 30 23 063 038 17 079 294 Summa avsättningar 33 881 488 28 030 196 Långfristiga skulder 31 Skulder till Örnsköldsviks kommun 32 695 078 815 750 000 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 12 196 532 8 496 373 Skulder till Örnsköldsviks kommun 33 1 484 940 2 409 466 Skulder till koncernföretag 8 880 841 8 175 266 Övriga skulder 1 851 472 1 629 602 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 23 224 639 21 000 618 Summa kortfristiga skulder 47 638 424 41 711 325 951 829 833 962 198 259 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 35 IngaInga 365 606 355 011 Balansräkning 16 Kassaflödesanalys Not Belopp i SEK 1 2014-01-012013-01-01 -2014-12-31-2013-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 55 160 827 47 568 441 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 36 13 728 528 17 455 513 Erhållen ränta 626 199 1 669 583 Erlagd ränta -22 549 340 -24 130 673 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 46 966 214 42 562 864 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Förändring av varulager 100 880 Förändring av kundfordringar 269 860 -264 369 Förändring av övriga kortfristiga fordringar 3 467 091 5 594 373 Förändring av leverantörsskulder 3 700 159 -4 038 486 Förändring av övriga kortfristiga skulder 2 226 940 -3 293 247 Kassaflöde från den löpande verksamheten 56 731 144 40 760 003 198 868 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -62 792 834 -71 757 733 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 16 678 000 8 371 416 Försäljning och amorteringar av övriga finansiella anläggningstillgångar 42 056 756 339 543 Kassaflöde från investeringsverksamheten -4 058 079 -63 046 774 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 0 22 700 000 Amortering av skuld -54 921 185 0 Erhållna/lämnade koncernbidrag 2 259 955 -425 936 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -52 661 230 22 274 064 Årets kassaflöde 11 836 -12 707 Likvida medel vid årets början 20 607 33 314 Likvida medel vid årets slut 32 443 20 607 Saldo på koncernkonto redovisas som fordran/skuld hos Örnsköldsviks kommun 0 4 507 207 Tillkommer ej utnyttjad kredit koncernkonto 0 30 000 000 17 Kassaflödesanalys 37 Tilläggsupplysningar Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Förstagångstillämpning av BFNAR 2012:1 (K3) Detta är första gången företaget tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Företaget tillämpade tidigare årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för större företag. Övergången till K3 har inte haft någon effekt på ingångsbalansräkningen 2013-01-01, se nedan. Ingångsbalansräkningen 2012-12-31 Eget kapital 121 442 341 Justering vid övergång till BFNAR 2012:1 0 2013-01-01 121 442 341 För att möjliggöra meningsfull jämförelse med föregående år har samtliga poster i resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys samt noter räknats om för jämförelseåret. Effekten av övergången till K3 på jämförelseårets siffor redovisas nedan. Balansräkningen Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Eget kapital (EK) Bundet kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Skulder Avsättning uppskj skatt Övriga skulder Summa EK och skulder Resultaträkningen Underhållskostnader Avskrivning av förvaltningsfastigheter Utrangering av förvaltningsfastigheter Reavinst förvaltningsfastigheter Erhållna koncernbidrag Uppskjuten skatt Skatteeffekt konc.bidrag Årets resultat Fastställd balansräkning 2013-12-31 Justring vid övergång till BFNAR 2012:1 Omräknad balansräkning 2013-12-31 841 848 496 116 000 552 957 849 048 4 349 212 0 4 349 212 846 197 708 116 000 551 962 198 259 57 000 000 66 205 106 15 859 247 0 -1 762 764 5 155 150 57 000 000 64 442 341 21 014 397 16 122 468 802 662 227 957 849 048 956 826 0 4 349 212 17 079 294 802 662 227 962 198 259 År 2013 enligt Effekt av K3 fastställd resultaträkning -8 480 871 2 898 220 -21 576 052 1 553 504 0 -107 635 6 016 800 5 122 0 2 259 955 -5 043 576 -956 826 497 190 -497 190 15 859 247 5 155 150 År 2013 enligt K3 -5 582 651 20 022 548 -107 635 6 021 922 2 259 955 -6 000 402 0 21 014 397 Underhållsarbeten där utbyte skett av befintlig komponent investeringsförs på fastigheten. Underhållskostnaderna har därför minskat med 2 898 220 kr. Avskrivningar på byggnader (inkl markanläggningar) har efter övergången till komponentavskrivning ändrats från 2 % av anskaffningsvärdet till 1,8 % år 2013, vilket motsvarar en minskning med 1 553 504 kr. Kostnad för utrangering av förvaltningsfastigheter har lagts till för 2013 med 107 635 kr och reavinster har ökat med 5 122 kr. Koncernbidrag bokfördes 2013 direkt i eget kapital, vilket korrigerats för i resultaträkningen. Uppgifterna i flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen har inte räknats om för åren innan jämförelseåret. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättning och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Intäktsredovisning Intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränteintäkter redovisas i den period de avser när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som det förknippar med transaktionen och inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Lånekostnader I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Tilläggsupplysningar 18 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Materiella anläggningstillgångar har delats upp på betydande komponenter när komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet minskat med ett beräknat restvärde om detta är väsentligt. Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningstider har tillämpats: Förvaltningsfastigheter Stomme och grundläggning Tak Fasader Fönster Badrum Kök/Snickeri Komplementbyggnader Låssystem Ventilationssystem Värmeinstallation El installation Tekniska installationer Ventilationsaggregat, fläktar Värmepannor, värmepumpar Styr och övervakningssystem Hissmaskineri och korg Restpost Markanläggningar Inventarier 100-125 år 45 år 45 år 45 år 45 år 45 år 45 år 20 år 50 år 50 år 50 år 27 år 27 år 27 år 20 år 20 år 50-65 år 20 år 5 år Tillkommande utgifter som utgör utbyte av identifierade komponenter, eller delar därav, aktiveras och ett eventuellt kvarvarande redovisat värde på komponenten utrangeras. Även när nya komponenter skapas genom tillkommande utgifter aktiveras dessa. Reparationer och underhåll kostnadsförs löpande. Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga fastigheter per balansdagen. Samtliga förvaltningsfastigheter har värderats på balansdagen 2014-12-31 av oberoende värderingsman, auktoriserad av Samhällsbyggarna. Värdebedömningen av fastigheterna är utförd som en s.k. beståndsvärdering genom en kassaflödesanalys i programmet Datscha. Hyror, areor och drift- och underhållskostnader har lagts in i Datscha. Ett värderingsscenario för varje fastighet har skapats. Vid värdebedömningen har faktiska media-kostnader använts och schabloniserade kostnader för administration, försäkring och fastighetsskötsel samt uppskattade underhållskostnader. Direktavkastningskraven har bedömts utifrån läge och fastighetstyp och varierar mellan 4 % och 12 % över beståndet. Faktiska hyresnivårer och faktisk vakans har beaktats. Kassaflödesanalysen är en avkastningskalkylbaserad metod, som innebär att bedömda framtida avkastningar nuvärdesberäknas och ger då ett avkastningsvärde. Denna form av marknadssimulering avser ett värde vid värdetidpunkten utifrån hur marknaden normalt resonerar och är en vedertagen metod för bedömning av marknadsvärde. Diskonteringen sker med en kalkylränta motsvarande marknadens krav på avkastning för den aktuella fastighetstypen. I kalkylräntan ingår en riskfri realränta, kompensation för inflationsförväntningar samt ett risktillägg bl.a. baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar, fastighetstyp och geografiskt läge. Dessa nuvärden vid kalkylperiodens början utgör det avkastningsbaserade marknadsvärdet. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde överstiger det bokförda värdet totals sett. På två fastigheter har ett mindre nedskrivningsbehov identifierats och nedskrivning har skett med totalt 2 Mkr. Inga väsentliga undervärden finns bland de enskilda fastigheterna i övrigt. Leasing Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Övikshem är leasetagare. Dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst bilar. Hyreskontrakt redovisas som operationella leasingavtal, se not 8. Leasingavgifter periodiseras linjärt över leasingperioden. Tillgångar som hyrs ut enligt operationella leasingavtal kvarstår i Företaget som materiella anläggningstillgångar eftersom rättigheter och skyldigheter enligt leasingavtalen kvarstår hos Övikshem. Dessa tillgångar värderas på samma sätt som övriga materiella anläggningstillgångar. Varulager Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats. 19 Tilläggsupplysningar Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som företaget lämnar till de anställda. Företagets ersättningar innefattar bland annat löner, betald semester, betald frånvaro, bonus och ersättningar efter avslutad anställning (pensioner). Redovisning sker i takt med intjänandet. Ersättningar till anställda efter avslutad anställning avser avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Som avgiftsbestämda planer klassificeras planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser, vare sig legala eller informella, att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Övriga planer klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner. Företaget har förmånsbestämda pensionsplaner hos KPA Pension. Förpliktelsen värderas till det belopp som KPA Pension årligen beräknar. Företaget har även avgiftsbestämda pensionsplaner. Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. Koncernförhållanden AB Övikshem ingår i en koncern där Rodret i Örnsköldsvik AB, org nr 556526-0691, med säte i Örnsköldsvik upprättar koncernredovisning. Koncernbidrag Samtliga lämnade och erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Not 2 Hyresintäkter 20142013 Hyresintäkter Bostäder, hyra 207 733 868 204 705 338 Lokaler, hyra 10 223 327 10 273 212 Garage och parkeringsplatser 10 772 156 10 559 912 Objekt under reparation -1 186 178 -1 492 243 Bostäder, outhyrda -2 733 155 -3 942 276 Lokaler, outhyrda -579 392 -691 459 Garage och parkeringsplatser, outhyrda -2 064 057 -2 047 093 Rabatter och plomberingar -540 021 -563 745 221 626 548 216 801 646 Not 3 Kontraktsförfallostruktur hyresintäkter Kommersiella lokaler, löptidAntal kontrakt 2015 56 2016 11 2017 5 2018 5 Övriga 5 82 Bostäder 3 292 Garage, p-platser och övrigt 2 482 5 774 Kontraktsvärde 2 485 392 4 510 008 2 311 560 5 185 248 23 267 376 37 759 584 Andel av värdet i % 3 5 2 6 25 41 51 992 925 2 268 909 54 261 834 57 2 59 Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal. Per 2014-12-31 uppgick kontrakten till 5 774 st. Hyreskontrakt avseende bostäder ingås i tillsvidareform där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Tilläggsupplysningar 20 Not 4 Anställda och personalkostnader 20142013 Medelantalet anställda Kvinnor 16,514,3 Män 37,9 38,0 54,452,3 Löner och andra ersättningar Styrelse och verkställande direktör 1 343 168 1 506 127 Övriga anställda 17 553 163 17 301 025 18 896 331 18 807 152 Sociala kostnader Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör 303 141 297 571 Pensionskostnader för övriga anställda 1 165 653 1 684 821 Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal 6 258 123 6 808 890 7 726 917 8 791 282 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 26 623 248 27 598 434 Upplysning om sjukfrånvaro Sjukfrånvaro i procent av total arbetstid 5,3 % 4,1 % Andel sjukfrånvaro med sammanhängande tid över 60 dagar 35 % 28,5 % Andel sjukfrånvaro för kvinnor 1,6 % 1,9 % Andel sjukfrånvaro för män 6,9 % 4,9 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 30-49 år 2,6 % 2,2 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 50 år eller äldre 7,5 % 5,8 % Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 44 % 44 % Andel män i styrelsen 56 % 56 % Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 80 % 80 % Andel män bland övriga ledande befattningshavare 20 % 20 % Avtal om avgångsvederlag Nuvarande VD erhåller vid uppsägning från bolaget ett avgångsvederlag motsvarande 12 månadslöner. Not 5 Driftkostnader Fastighetsskötsel Reparationer Fastighetsel Vatten Sophämtning Uppvärmning Fastighetsförsäkringar Avskrivna hyres- och kundfordringar Fastighetsanknuten administration Medel till hyresgästorganisation Markavgifter Övriga driftkostnader 20142013 -15 499 541 -42 445 681 -6 220 011 -12 664 955 -4 012 173 -26 657 089 -2 037 694 -680 846 -16 960 212 -1 600 409 -31 883 -5 798 948 -134 609 442 -20 056 659 -39 620 521 -6 795 253 -11 755 349 -4 475 108 -28 411 182 -1 953 773 -546 084 -16 348 488 -1 814 264 -31 900 -6 635 347 -138 443 928 Not 6 Övriga förvaltningsintäkter 20142013 Försäljning av värme 553 231 627 863 Försäljning fastighetsskötsel 352 708 705 337 Försäljning administration 285 278 340 750 Övrigt 251 229 128 595 1 442 446 1 802 545 Not 7 Arvode till revisorer Revisionsuppdrag Annan revisionsverksamhet 21 Tilläggsupplysningar 20142013 46 096 44 800 90 896 73 149 265 262 338 411 Not 8 Leasingavtal 20142013 Årets leasingkostnader avseende leasingavtal, uppgår till 1 574 231 kronor. Framtida leasingavgifter, för icke uppsägningsbara leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande: Inom ett år 950 795 Senare än ett år men inom fem år 4 604 561 Senare än fem år 1 384 017 6 939 373 Not 9 Övriga rörelseintäkter Försålda fastigheter, vinst Försålda bostadsrätter, vinst Försålda inventarier, vinst Övrigt 1 344 651 3 068 149 0 4 412 800 20142013 10 498 665 0 32 000 1 725 666 12 256 331 6 021 922 909 344 9 000 673 115 7 613 381 Not 10 Övriga rörelsekostnader 20142013 Förlust vid avyttring av byggnader och mark 0 -878 052 Avträdesersättning lokal -2 379 684 0 Utrangering byggnad -163 485 -107 684 Förlust vid avyttring av inventarier -4 334 0 -2 547 503 -985 736 Not 11 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 20142013 Andel av årets totala inköp som skett från andra företag i koncernen 39,24 % 41,00 % Andel av årets totala försäljningar som skett till andra företag i koncernen 0,24 % 0,92 % Not 12 Resultat från andelar i koncernföretag 20142013 Resultat vid avyttringar 5 751 452 0 5 751 452 0 Not 13 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från dotterbolag Övriga ränteintäkter 20142013 103 481 522 718 626 199 1 342 396 327 187 1 669 583 Not 14 Räntekostnader och liknande resultatposter 20142013 Räntekostnader till Örnsköldsviks kommun 22 477 505 23 939 967 Borgensprovision 54 750 48 751 Räntedel årets pensionskostnad 231 026 352 507 Övriga räntekostnader 17 085 141 955 22 780 366 24 483 180 Bolaget har en skuld till sin indirekta aktieägare Örnsköldsviks kommun som vid årsskiftet uppgick till 695,1 Mkr. Skulden vid årets ingång uppgick till 750 Mkr, vilket innebär att amorteringar under året gjorts med 54,9 Mkr. Ränta har under året betalats med 22 478 Mkr. Vid årets utgång var den genomsnittliga räntesatsen 3,17 %. Lånet har finansierat investeringar i bolagets förvaltningsfastigheter. Örnsköldsviks kommunkoncern samordnar sina finansiella affärer via en internbank. Örnsköldsviks kommun har en extern låneskuld som överstiger intern utlåning från internbanken till de kommunala bolagen. Externa lån tas upp av internbanken och lånas på affärsmässigt vis till marknadsmässiga villkor vidare till direktägda skattskyldiga aktiebolag, vilket inte innebär någon skattefördel för intressegemenskapen. De kommunala bolagens upplåning hos internbanken avser investeringsprogram. Sammanfattningsvis anser bolaget att grunden till låneförhållandet är helt affärsmässigt och att avdrag för räntekostnaderna 2014 ska medges. Bolaget har i skatteberäkningen hanterat räntekostnaderna som avdragsgilla kostnader, beaktat att låneförhållandet inte uppkommit med ett syfte att åstadkomma en skatteförmån. Med stöd av Skatteverkets ställningstagande 131-117310-13/111 yrkades 2013 att den sk ventilen för ränteavdrag är tillämplig för vår del. Bolaget har, utifrån aktuell situation, gjort samlad bedömning att grund för ventilen även föreligger 2014. Tilläggsupplysningar 22 Not 15 Bokslutsdispositioner 20142013 Erhållna koncernbidrag 0 2 259 955 0 2 259 955 Not 16 Skatt på årets resultat Skatt på årets resultat Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Förändring av uppskjuten skattefordran avseende underskott Summa redovisad skatt Avstämning av effektiv skatt 2014 2013 -2 723 492 -7 205 601 -3 260 252 1 205 199 -5 983 744 -6 000 402 20142013 Procent Belopp Procent Redovisat resultat före skatt 38 758 112 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 22,00 8 526 785 22,00 -Bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader 12,44 4 822 982 17,63 -Ej avdragsgilla nedskrivningar 1,14 440 000 -Övriga ej avdragsgilla kostnader 0,07 26 496 0,05 -Utnyttjat underskottsavdrag (-) / utökat underskottsavdrag (+) -7,35 -2 847 831 2,53 -Skattemässiga avskrivningar på byggnader -12,00 -4 651 674 -16,41 -Ej skattepliktiga intäkter -3,28 -1 269 532 0,00 -Investeringar som kostnadsförs skattemässigt -12,72 -4 929 619 -21,11 -Reavinst bokföringsmässig -5,96 -2 309 706 -4,91 -Reavinst skattemässig 5,66 2 192 099 0,22 Redovisad effektiv skatt 0,00 0,00 Belopp 27 014 799 5 943 256 4 766 527 12 495 683 863 -4 433 666 -575 -5 702 988 -1 327 117 58 205 Not 17 Förvaltningsfastigheter 2014-12-312013-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 144 892 550 1 113 614 465 Inköp 27 117 243 33 281 237 Försäljningar/utrangeringar -10 586 775 -3 626 705 Omklassificeringar 59 800 282 75 193 Justering vid övergång till BFNAR 2012:1 (K3) 1 548 360 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 221 223 300 1 144 892 550 Ingående avskrivningar -294 920 645 -277 824 401 Försäljningar/utrangeringar 4 195 589 868 956 Justering vid övergång till BFNAR 2012:1 (K3) 2 800 852 Årets avskrivningar -21 112 645 -20 766 052 Utgående ackumulerade avskrivningar -311 837 701 -294 920 645 Ingående uppskrivningar 34 580 000 35 390 000 Årets avskrivningar på uppskrivet belopp -810 000 -810 000 Utgående ackumulerade uppskrivningar 33 770 000 34 580 000 Ingående nedskrivningar -38 354 197 -38 797 622 Försäljningar/utrangeringar 258 847 443 425 Årets nedskrivningar -2 000 000 Utgående ackumulerade nedskrivningar -40 095 350 -38 354 197 Utgående redovisat värde 903 060 249 846 197 708 Uppgifter om förvaltningsfastigheter Redovisat värde 903 060 249 846 197 708 Marknadsvärde 1 663 000 000 1 662 000 000 Bokfört värde byggnader 840 754 658 787 106 644 Bokfört värde mark 57 228 270 53 522 704 897 982 928 840 629 348 Marknadsvärderingen per 2014-12-31 har utförts av oberoende värderingsman. Se vidare Not 1 under rubriken Anläggningstillgångar för metoder och betydande antaganden. 23 Tilläggsupplysningar Not 18 Inventarier, verktyg och installationer 2014-12-312013-12-31 Ingående anskaffningsvärden 10 030 204 9 852 537 Inköp 841 896 375 685 Försäljningar/utrangeringar -768 540 -198 018 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 103 560 10 030 204 Ingående avskrivningar -7 958 098 -7 466 094 Försäljningar/utrangeringar 764 207 198 018 Årets avskrivningar -710 688 -690 022 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 904 579 -7 958 098 Utgående redovisat värde 2 198 981 2 072 106 Not 19 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 2014-12-312013-12-31 Ingående nedlagda kostnader 60 463 561 25 336 163 Under året nedlagda kostnader 34 833 694 35 202 591 Omklassificeringar -59 800 282 -75 193 Utgående nedlagda kostnader 35 496 973 60 463 561 Utgående redovisat värde 35 496 973 60 463 561 Not 20 Andelar i koncernföretag Ingående anskaffningsvärden Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde 2014-12-312013-12-31 100 000 -100 000 0 0 100 000 0 100 000 100 000 Not 21 Bostadsrätter 2014-12-312013-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 496 252 1 823 630 Försäljningar/utrangeringar 0 -327 378 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 496 252 1 496 252 Utgående redovisat värde 1 496 252 1 496 252 Not 22 Fordringar hos koncernföretag 2014-12-312013-12-31 Beviljade lån till dotterbolag, Örnsköldsvik Södra (Kina) 0 36 281 000 0 36 281 000 Not 23 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2014-12-312013-12-31 Ingående anskaffningsvärden 427 865 423 967 Tillkommande värdepapper 83 317 3 898 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 511 182 427 865 Utgående redovisat värde 511 182 427 865 Not 24 Andra långfristiga fordringar 2014-12-312013-12-31 Ingående anskaffningsvärden 74 242 90 305 Avgående fordringar, rep.fonder -7 621 -16 063 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 66 621 74 242 Utgående redovisat värde 66 621 74 242 Tilläggsupplysningar 24 Not 25 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun 2014-12-312013-12-31 Koncernkonto 0 4 507 207 Fakturafordringar 240 338 36 612 Övriga fordringar 31 573 267 533 271 911 4 811 352 Not 26 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-312013-12-31 Försäkringar 898 026 985 305 Riksbyggen 121 903 120 655 Com Hem AB 911 275 921 916 Övriga poster 314 530 347 976 2 245 734 2 375 852 Not 27 Förändring av eget kapital, föregående år Aktie-Balanserat Årets kapitalresultatresultat Ingående balans 2013-01-01 57 000 000 56 891 486 7 550 855 Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 (K3) Belopp vid årets ingång efter justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 57 000 000 56 891 486 7 550 855 Disposition enligt beslut av årets årsstämma: 7 550 855 -7 550 855 Koncernbidrag 2 259 955 Skatteeffekter koncernbidrag -497 190 Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 (K3) -1 762 765 5 155 150 Årets resultat 15 859 247 Belopp vid årets utgång 2013-12-31 57 000 000 64 442 341 21 014 397 Not 28 Förändring av eget kapital Antal aktier: 570 000 Aktie- BalanseratJusteringar Årets kapital resultat BFNAR resultat 2012:1 Belopp vid årets ingång 57 000 000 64 442 341 5 155 150 15 859 247 Disposition enligt beslut av årets årsstämma: 15 859 247 -15 859 247 Årets resultat 32 774 368 Belopp vid årets utgång 57 000 000 80 301 588 5 155 150 32 774 368 Aktiernas kvotvärde: 100 kr Not 29 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 2014-12-312013-12-31 Vid årets början 10 950 902 9 931 056 Årets avsättning KPA -132 452 1 019 846 10 818 450 10 950 902 Örnsköldsviks kommun har tecknat borgen för avsatta pensioner. Not 30 Avsättningar för skatter 2014-12-312013-12-31 Uppskjutna skatteskulder avseende temporära skillnader 41 533 211 38 104 219 Uppskjutna skattefordringar avseende temporära skillnader -1 998 614 -2 249 940 Uppskjutna skattefordringar avseende underskottsavdrag -16 471 559 -19 731 811 Justering vid övergång till BFNAR 2012:1 956 826 23 063 038 17 079 294 Årets förändring 5 983 744 kr ingår i ”Skatt på årets resultat” i resultaträkningen. Underskottsavdraget uppgår till 74 870 723 kr och uppskjuten skattefordran på detta belopp redovisas i sin helhet då prognoser över en 10-årsperiod visar på skattepliktiga överskott på totalt 107 Mkr. Prognosperiodens längd bedöms vara lämplig att använda, eftersom företaget bedriver en stabil verksamhet inom en stabil bransch samt med en långsiktig ägare. Dessa förutsättningar gör långsiktiga prognoser mer tillförlitliga för företaget jämfört med många andra. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar avseende temporära skillnader existerar på grund av skillnader mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden på anläggningstillgångar. 25 Tilläggsupplysningar Not 31 Långfristiga skulder till Örnsköldsviks kommun 2014-12-312013-12-31 Bolagets upplåning är exponerade för ränteomförhandlingar och förfallodagar enligt följande Inom ett år Skulder till Örnsköldsviks kommun 236 326 797 252 400 000 236 326 797 252 400 000 Inom 2-5 år Skulder till Örnsköldsviks kommun 417 047 000 322 600 000 417 047 000 322 600 000 Senare än 5 år Skulder till Örnsköldsviks kommun 41 705 018 175 000 000 41 705 018 175 000 000 Totalt 695 078 815 750 000 000 Genomsnittlig ränta på långfristiga skulder 3,17% 3,09% Not 32 Koncernkontolimit 2014-12-312013-12-31 Intern låneram 773 000 000 773 000 000 Rörelsekredit 30 000 000 30 000 000 803 000 000 803 000 000 Not 33 Kortfristiga skulder till Örnsköldsviks kommun 2014-12-31 Upplupen ränta 0 Förskottsbetalda hyror 1 221 320 Fakturaskulder 246 314 Övrigt 17 306 1 484 940 2013-12-31 Not 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Upplupna semesterlöner Upplupna hyror och avgifter Övriga poster 3 482 659 14 496 540 5 245 440 23 224 639 3 627 351 13 555 873 3 817 394 21 000 618 Not 35 Ansvarsförbindelser 2014-12-31 2013-12-31 365 606 365 606 355 011 355 011 Fastigo garantibelopp 1 176 489 1 118 517 111 071 3 389 2 409 466 Not 36 Övriga ej rörelsepåverkande poster 2014-12-312013-12-31 Vinst vid försäljning av anläggningstillgångar -10 530 665 -6 940 266 Räntedel i pensionskostnaden -231 026 -352 507 Förändring pensionsskuld -132 452 1 019 846 Avskr. bygg, urspr anskaf 22 633 333 22 742 755 Utrangering och nedskrivning 1 985 004 107 634 Förlust avyttr. bygg/mark 4 334 878 052 13 728 528 17 455 514 Not 37 Kommentar till kassaflödesanalys Från 2014-04-01 hanteras både interna låneramar samt limit för kortsiktiga fluktuationer i rörelsen som total kontokredit, via kommunens koncernkontostruktur. Aktuellt saldo på koncernkontot klassificeras som långfristiga skulder. Detta innebär att överskottslikviditet på koncernkontot vid övergången, ingår i redovisningen för amortering ovan. Tilläggsupplysningar 26 27 Revisionsberättelse Till årsstämman i AB Övikshem, org.nr. 556103-7606 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för AB Övikshem för år 2014. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Övikshem för år 2014. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av AB Övikshems finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Örnsköldsvik den 19 mars 2015 Ernst & Young AB Rikard Grundin Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Revisionsberättelse 28 Lägenhetsbestånd Lägenhetstyper och antal Fastighet Byggn år 1 rk 1101 Hörnett 59:6,59:7 2007 6 1107 Konstantinopel 1,2 2007 1109 Kina 1 1201 Aspen 2, 5-9 1202 Solstrimman 2 1205 Linden 9 2 660,00 3 1 31 2 029 943,40 12 1 140 9 010 1 128,93 80 57 22 79 4 032 1 190,17 23 1 557 1 428,98 17 6 3 72 2 660,00 39 12 6 57 3 983 1 231,98 5 7 17 6 35 2 556 1 167,03 57 9 45 32 20 1 107 6 971 995,72 33,59 1 5 1 1 8 604 800,66 88 3 15 1 111 1 052,48 1 48 3 454 1 104,73 100 7 375 863,25 137 10 417 891,09 3 1896,11,88 6 5 1 23 22 2 69 10 47 18 25 67,2006 25 22 44 31 66 22 34 1601 Sörliden 1-4 72-74 1602 Järvsta 6 80-81 1603 Järvsta 1 78 2101 Norrlungånger 2:204, 2:205 144 5 1303 Renen 1 1701 Violen 7 6 71 89 1605 Örnsköldsvik 10:1 kr/m2 22 1302 Ripan 13 1604 Karlshem 1 totalhyra i m2 13 91 1503 Rönnen 1 Lgh-yta lgh 9 2008 1502 Sälgen 2, 4 Summa 34 1301 Schweiz 1, 3 1501 Lönnen 2 5 rk o större 62,2011 1209 Västerås 1:6 1401 Skottland 1, 4 4 rk 2007 2009 1308 Roma 6 3 rk 30,39 1206 Asien 5 1306 England 8 2 rk Genomsnittlig 52 82 118 9 204 857,84 322 20 478 1 014,35 943,39 62 62 2 133 9 576 36 43 6 85 6 865 970,61 7 65 63 16 151 11 793 943,83 2 6 440 1 972,58 53 8 41 6 2 4 61 3 558 1 026,48 1 80-81 7 10 240 15 2007 4 49-54 38 120 56 21 236 13 905 972,73 2102 Norrlungånger 2:220 53 61 64 30 9 164 9 093 969,75 2103 Norrlungånger 3:33, 3:34 68 21 38 68 50 177 13 465 960,94 2104 Norlungånger 3:40 92 28 10 38 2 594 1 175,28 2105 Norrlungånger 3:37 88 2106 Kroksta 1:48 67 2107 Snickaren 6 89 4 52,56,81 44 121 48,51 30 9 93 5 13 4101 Gene 4:2, 4:5, 2:191 4102 Gene 14:5, 25:2 4104 Gene 2:59 5101 Själevads Prästbord 1:84 0 1 43 15 1 2 1 125 569,86 4 184 1 541,22 224 13 124 992,38 39 1 609 807,60 20 1 308 1 169,22 64 3 3 6 4 16 1 070 1 012,04 50-61 20 16 17 7 60 3 476 1 024,78 73 9 63 9 9 90 6 054 894,42 Köpmanholmen 25-87 15 31 12 3 61 3 667 853,96 Bjästa 50-92 32 75 25 1 1 134 7 618 926,14 Bredbyn 29-84 42 27 4 1 1 75 3 989 932,76 Husum 51-67 30 47 18 3 98 5 530 773,55 5102 Själevads Prästbord 1:45,1:48,1:81,1:100 5103 Översjäla 2:56 9110 Norrgissjö 5:46 2007 Bostadsrätter 62,63 SUMMA 29 Lägenhetsbestånd 1 17 577 2 1 381 843 289 32 1 132 1 719,64 19 800 1 195,32 3 122 202 972 983,46 Fastighet Stud. Yta m2 lgh stud. Totalhyra Möbl. Yta m2 Summa Lokalyta stud./år lgh möbl lokaler i m2 UteMotorv. Förråd förråd Garage Husvagn UppställAntal Antal Antal Skärmtak ningsplats 1101 Hörnett 59:6,59:7 1107 Konstantinopel 1,2 42 987 1 791 468 9 1109 Kina 1 59 1 416 2 533 932 11 1201 Aspen 2, 5-9 3 163 5 1202 Solstrimman 2 1 65 25 45 1205 Linden 9 7 613 2 14 1206 Asien 5 1 27 1 51 1 23 7 79 2 14 1209 Västerås 1:6 1301 Schweiz 1, 3 3 193 4 26 12 1302 Ripan 13 3 232 3 16 23 1303 Renen 1 6 315 8 31 55 1306 England 8 3 677 1 4 20 1308 Roma 6 1 88 1401 Skottland 1, 4 3 344 1 17 16 2 200 29 4 14 85 32 4 931 8 12 83 41 1503 Rönnen 1 1 100 5 7 48 33 26 1601 Sörliden 1-4 7 200 16 24 10 215 32 5 1 278 27 28 6 101 1 1603 Järvsta 1 4 611 2 1604 Karlshem 1 6 482 2 1 2 128 11 41 26 1501 Lönnen 2 1502 Sälgen 2, 4 1602 Järvsta 6 79 1 155 2 187 492 3 38 77 568 16 402 6 408 525 924 1 5 6 5 1605 Örnsköldsvik 10:1 8 1701 Violen 7 2101 Norrlungånger 2:204, 2:205 1 54 6 240 3 2 12 252 9 759 12 60 25 174 34 2102 Norrlungånger 2:220 1 41 7 32 46 106 14 2103 Norrlungånger 3:33, 3:34 4 407 75 15 62 114 25 2104 Norlungånger 3:40 2 84 12 18 2105 Norrlungånger 3:37 1 508 26 128 36 28 1 2106 Kroksta 1:48 2107 Snickaren 6 4101 Gene 4:2, 4:5, 2:191 11 726 11 4102 Gene 14:5, 25:2 2 106 3 4104 Gene 2:59 3 742 19 7 5101 Själevads Prästbord 1:84 2 62 2 3 10 5102 Själevads Prästbord 4 364 5 8 34 2 5103 Översjäla 2:56 1 46 10 60 6 Köpmanholmen 2 476 9 2 1 54 2 Bjästa 3 92 14 1 32 45 15 Bredbyn 2 149 5 6 6 31 4 Husum 5 245 9 4 11 40 117 11 539 303 219 513 1 796 9110 Norrgissjö 5:46 Bostadsrätter SUMMA 199 3 998 7 116 384 21 792 Lägenhetsbestånd 294 30 AB Övikshem, Box 912, 891 20 Örnsköldsvik • Besöksadress: Sjögatan 4 A Tfn: 0660-29 93 00 • Fax: 0660-29 93 19 • [email protected] • www.ovikshem.se
© Copyright 2024