VERDI- OG LÅNETAKST
Matrikkel:
Kommune:
Betegnelse:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Stødi Vokterbolig
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
MARKEDSVERDI (normal salgsverdi):
KR.
AREAL, P-ROM:
150 m²
27 m²
103 m²
0 m²
550 000
LÅNEVERDI:
KR.
Fritidsbolig:
Uthus uisolert:
BRUKSAREAL (BRA):
470 000
Utført av autorisert medlemsforetak i NTF
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Organisasjonsnr: 948 205 149
Sertifisert takstmann:
Takstmann John-Roger Hansen
Telefon: 911 31 448
E-post: [email protected]
Rolle: Uavhengig takstmann
Utskriftsdato:
Dato befaring:
21.09.2015 Oppdrag nr: 20150205
14.09.2015
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Takstmannens rolle
Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken
et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens
integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no.
Forutsetninger
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk
kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun
basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er
ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke
forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved
eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke
kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det
fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes
feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.
En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en
Boligsalgsrapport med verditakst.
Arealberegning for boenheter:
Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i
forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for
arealmåling – 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring
av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom
disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet
tilhører.
Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i
etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart
gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
Egne forutsetninger
Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha
undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og
retningslinjer. Hjemmel er kontrollert utfra "infoLAND".
Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Der det i
rapporten er foretatt antakelser, er dette fordi angjeldende forhold ikke har latt seg
bringe på det rene. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. Foreksempel blir ikke møbler,
tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignendeflyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi
det. Takstobjekt kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Endret bruk, kan over tid avdekke
skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll.
Det er i sammenfattet takstbeskrivelse og under de ulike bygningsdeler gjort rede for de oppgraderinger som er gjort og
eventuelle svakheter som er registrert. Beregning av markedsverdiene er basert på
forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. Det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for
elde, slitasje og utidsmessighet. I fradraget inngår også et normalt avvik fra
dagens byggeforskrifter; herunder leilighetens forholdsmessige andel av bygningsmassen. Takstmannen er ikke ansvarlig for
manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 2 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Konklusjon og markedsvurdering
Konklusjon
Markedsverdi (normal salgsverdi)
Kr.
550 000
Anbefalt låneverdi
Kr.
470 000
Markedsvurdering
Ut fra en helhetlig vurdering av beliggenhet, hyttens standard og de begrensninger nasjonalparket utgjør vil vi anta at hytten
skal kunne selges for kr. 550.000,-
Befarings- og eiendomsopplysninger
Rapportdata
Kunde:
Forsvarsbygg
Takstmann:
John-Roger Hansen
Befaring/tilstede:
Befaringsdato: 14.09.2015.
- John-Roger Hansen. Takstmann. Tlf. 911 31 448
- Tom Arne Hansen. Bruker.
Eiendomsopplysninger
Eiendomsbetegnelse: Stødi Vokterbolig
Beliggenhet:
Hytten ligger på Saltfjellet i nærheten til Polarsirkelsentret i Rana Kommune.
Bebyggelsen:
Bebyggelsen i områder består av spredd hytte/fritidsbebyggelse.
Standard:
Hytte og uthus fremstår med enkel standard. Ikke innlagt vann eller strøm.
Om tomten:
Tomten som er tilnærmet plan er en naturtomt.
Regulering:
Hytten ligger i nasjonalparken og det er begrensede muligheter for utvidelse eller nybygging på
eiendommen.
Adkomstvei:
På sommerstid er det avkjøring fra E-6 på en grusvei ned til jernbanen på ca. 100 meter, samt
gangvei fra parkeringsplassen og frem til hytten på ca. 50 m.
Vinterstid er det ikke brøytet ned fra E-6 og til jernbanen og parkering vil da skje på parkeringsplass
oppe på E6 og ski ned til hytten. Lettgått terreng.
Tilknytning vann:
Ikke tilknyttet vann.
Tilknytning avløp:
Ikke tilknyttet vann.
Forkjøpsrett:
Det foreligger forkjøpsrett på eiendommen med denne vil ikke Rom Eiendom benytte seg av i denne
omgang.
Andre forhold:
utgått som eiendomstomt med eget gnr og bnr, men forsvarsbygg eier ikke denne men betaler
festeavgift til Rom Eiendom.
Matrikkeldata
Matrikkel:
Kommune: 1833 RANA Gnr: 147 Bnr: 12
Eiet/festet:
Eiet
Areal:
2 908 m² Arealkilde: Matrikkelbrev
Adresse:
Saltfjellveien 1903, 8630 Storforshei.
Kommentar:
I følge opplysninger gitt av Skifte Eiendom er dety kun boligen som er kjøpt og ikke tomtegrunnene.
Forsvarsbygg betaler i dag kr. 1277 i året for leie av grunnen.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 3 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Kilder/vedlegg
Dokument/kilde
Dato
Kommentar
Status
Festekontrakt
Innhentet
Kvitt. bet. festeavgift
Fremvist
Målebrev
Fremvist
Skjøte
Fremvist
Norges Eiendommer
Fremvist
Sider
Vedlagt
Andre forhold
Forsikring:
Selskap: Ikke opplyst. Avtalenr: Ikke opplyst. Type: Fullverdi. Årlig premie: Kr. 5 000.
Premiebeløp stipulert av takstmann.
Bygninger på eiendommen
Fritidsbolig
Bygningsdata
Byggeår: 1960 Kilde: Antatt.
Anvendelse: Hytte
Kommentar
Vedlikehold:
Fukt og vanninnsig i kjelleren medfører at det sannsynligvis må foretas oppgraving langs
kjellermuren og ev. skiftning/nylegging av drenering for å få denne tørr og brukbar.
Utvendig kledning verslitt og det er begynnende råteskader på veggene.
Standard:
Hytten fremstår med normal standard innvending i 1 etasje. Kjeller og loftsetasje på påregnes
renovert.
Arealer
Bruttoareal
Etasje
Bruksareal BRA m²
BTA m²
Totalt
Primær P-ROM
Kjeller
51
47
1. etasje
70
63
63
Loft
43
40
40
164
150
103
Sum bygning:
Sekundær S-ROM
Kommentar
47
47
Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 4 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Romfordeling
Etasje
Primærareal (P-ROM)
Sekundærareal (S-ROM)
Kjeller
Annet rom med sluk, bod 1, hall m/trapp, wc
1. etasje
Vindfang, gang, kjøkken, stue, stue/soverom
Loft
Gang, 2 soverom
Konstruksjon
En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning.
Bygning generelt:
Hytten fremstår med normal standard innvending i 1 etasje. Kjeller og loftsetasje på påregnes
renovert.
Vedlikehold/elde/mangler etc.
Fukt og vanninnsig i kjelleren medfører at det sannsynligvis må foretas oppgraving langs
kjellermuren og ev. skiftning/nylegging av drenering for å få denne tørr og brukbar.
Utvendig kledning verslitt og det er begynnende råteskader på veggene.
Utvendig:
Grunn og fundamenter, generelt
Betongfundamenter, sannsynligvis påmorenemasser.
Drenering:
Det foreligger ingen opplysninger vedrørende drenering.
Vedlikehold/elde/mangler etc.
På grunn av vanninntregninger i kjelleren ved mye snøsmelting, antas det at det ikke ligger
drenering rundt hytten eller at det er svikt i denne.
Gulv på grunn:
Pusset betonggulv.
Vegger mot grunn:
Kjellervegger av betong.
Yttervegger:
Vegger over grunnmur med bindingsverk med utvendig stående kledning.
Vedlikehold/elde/mangler etc.
Veslitt overflater og påbegynnende råteskader i bordkledningen.
Takkonstruksjon:
Saltakkonstruksjon med kaldloft.
Taktekking:
Yttertak tekket med stålplater.
Vedlikehold/elde/mangler etc.
Plastbelegg/malingen på taktekkingen er avflasset på versiden. Taket bør behandles.
Utvendige beslag etc:
Luftelyr og pipebeslag av stål.
Takrenner og nedløp av aluminium.
Utvendige overflater:
Kjellermur pusset og umalt. Tømmermannskledning malt.
Vinduer og dører:
Vinduer med isolerglass i trekarm.
Ytterdører og porter:
Malt tett ytterdør.
Utvendig generelt:
Naturtomt tilnærmet flat.
Innvendig:
Oppdr. nr: 20150205
Himling:
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 5 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Kjeller med pussede betong og trepanel.
Hovedetasje med himlinger lagt med trepanel malt og umalt.
Loft med malte plane plater og malerpapp.
Vedlikehold/elde/mangler etc.
Himlinger på loftet er slitt og legging av nye himlingsplater bør vurderes.
Innvendige vegger:
Kjeller. Malte betongvegger med innpusset tresonitt.
Hovedetasje med en kombinasjon av malte plater, malt trepanel og umalt trepanel samt malt strie.
Loft med malte plater.
Vedlikehold/elde/mangler etc.
Renovering av overflater på loft samt maling av kjellervegger.
Gulvsystem:
Kjeller: Betonggulv.
Hovedetasje med trebjelkelag.
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Teglsteinspipe fra byggeår pusset og malt med tilkoblet ildsted i hovedetasjen og på loft.
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper:
Kjeller med betonggulv, etasjer forøvrig med banebelegg og malte tregulv.
Innvendige dører:
Malte lette innvendige dører.
Trapper og ramper:
Malte trapper i tre mellom etasjene.
Utvendig trapp ved inngangsparti av betong.
Vedlikehold/elde/mangler etc.
Utvendig trapp er sprengt sund på grunn av tele og frost.
Kjøkkeninnredning:
Standard kjøkkeninnredning med furu rett profilerte fronter, rustfritt benkebeslag og laminat
benkeplate.
Gasskomfyr og vedovn motert på kjøkkenet.
Innredning og garnityr for våtrom:
I kjelleren er det montert et gammlet toalett og badekar, dette utstyret er ikke funkjonabelt pr. dags
dato.
Garderobeskap:
Plassbygde skap på loft, samt 1 stk. garderobesakp montert på soverommet i 1 etasje.
Overlys og takluke.
Takluke til kvist.
Tekniske installasjoner: El.anlegget generelt:
El.anlegget er lagt åpent i boligen. Det benyttes i dag aggregatstrøm til hytten.
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og
autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann.
VVS-installasjoner generelt:
Hytten har naturlig avtrekksventilasjon.
Tilluft fra veggventiler og spalteventiler i vinduene.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
I hyttener det røranlegg for vann og avløp av hhv. galvaniserte vannrør og avløpsrør av soil. Disse
er ikke i bruk.
Det foreligger ingen opplysninger om utvendig vann og avløpsledninger eller tilstand.
Kartutsnitt viser hvor vann og avløpsledninger fra boligen er lagt.
Varme generelt:
Boligen varmes opp ved hjelp av vedfyring.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 6 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Brannslokking, generelt:
Boligen har tilfredstillende antall røykvarslere og brannslukningsapparater.
Uthus uisolert
Bygningsdata
Byggeår: 1960 Kilde: Antatt.
Anvendelse: Lager
Kommentar
Standard:
Uthus oppført i enkel standard som benyttes til vedbod, aggregatrom og utedo.
Arealer
Bruttoareal
Etasje
Bruksareal BRA m²
BTA m²
Totalt
Primær P-ROM
1. etasje
30
27
Sum bygning:
30
27
Sekundær S-ROM
Kommentar
27
0
27
Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger.
Romfordeling
Etasje
Primærareal (P-ROM)
Sekundærareal (S-ROM)
1. etasje
Vedlager, lager, aggregatrom
Konstruksjon
En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning.
Bygning generelt:
Oppdr. nr: 20150205
Eldre uthus oppført i enkel standard med ringmur i betong på sannsynligvis morenemasser.
Kombinasjon av tregulv og betonggulv.
Bindingsverk med utvendig stående kledning. Salttakkonstruksjon med utvendig taktekking av
stålplater.
Vinduer og ytterdører i enkel konstruksjon. Vindu på baksiden av uthuset er knust.
Aggregatrom med betongvegger, gulv og pusset tresonitt i himlingen.
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 7 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Beregninger
Årlige kostnader
Festeavgift
Kr.
1 277
Forsikring
Kr.
5 000
Vedlikeholdskostnader
Sum årlige kostnader
Kr.
Kr.
20 000
26 277
Teknisk verdi bygninger
Fritidsbolig
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg)
Kr.
1 575 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler,
tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider)
Sum teknisk verdi – Fritidsbolig
Kr.
- 773 437
Kr.
801 563
Kr.
95 175
Kr.
896 738
Uthus uisolert
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg)
Kr.
162 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler,
tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider)
Sum teknisk verdi – Uthus uisolert
Kr.
- 66 825
Sum teknisk verdi bygninger
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal
tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk
verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc.
Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.
Normal tomtekostnad:
Sum tomteverdi:
Kr.
Kr.
50 000
50 000
Kr.
946 738
Tomteverdi og teknisk verdi bygninger
Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet:
MO I RANA, 21.09.2015
Takstmann John-Roger Hansen
Telefon: 911 31 448
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 8 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Andre bilder
Andre bilder for oppdraget
Innvendig i uthuset.
Kjeller rom med bryggepanne.
Kjeller.
Kjeller.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 9 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Bad i kjeller.
Tolaettrom i kjeller.
Deler av el. anlegget i kjelleren.
Kott på loftet.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 10 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
Soverom med vedfyring på loftet.
Oppdr. nr: 20150205
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Soverom 2 på loftet.
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 11 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
Gang på loftet.
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Pipe på kvisten.
Kvisten generelt.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 12 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Trappoppgang til loftet.
Vindfang/inngangsparti.
Hall/Gang hovedplan.
Kjøkken.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 13 av 14
Matrikkel:
Kommune:
Adresse:
Gnr 147: Bnr 12
1833 RANA KOMMUNE
Saltfjellveien 1903, 8630 STORFORSHEI
AL Mo og Omegn Boligbyggelag
Postboks 1013 Sentrum, 8602 MO I RANA
Telefon: 75 13 70 41
Kjøkken.
Kjøkken.
Soverom/stue i hovedetasjen.
Stue.
Stue.
Oppdr. nr: 20150205
Befaringsdato: 14.09.2015
Side: 14 av 14