Planbeskrivelse - Trondheim kommune
Byplankontoret Planident: r20140040 Arkivsak:14/35361 Detaljregulering av Osloveien 132 Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen Dato for godkjenning av bystyret : 29.6.2015 : 15.10.2015 Reguleringsforslaget er utarbeidet av Solem Arkitektur AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver/oppdragsgiver Cecilienborg Utvikling AS ved Roger Holmgren. Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med økt utnyttelse på næringseiendommen Osloveien 132, med ca 43 boliger. Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Området ligger ca. 2 km sørvest for Trondheim sentrum, rett vest for Osloveien. 297947/15 Side 2 Størrelse og berørte eiendommer Området måler til sammen ca. 4,5 daa. Området er bebygd med næringsbygg og har atkomst fra Osloveien. Planområdet omfatter eiendommene: Osloveien 132, gnr.95, bnr.52, eier Cecilienborg utvikling AS. Osloveien 132, tillegg 1, gnr. 95, bnr.401, eier Cecilienborg utvikling AS. Tillegg til Stavnemovegen 9, gnr.95, bnr.267, eier Cecilienborg utvikling AS. Marienlyst 44, gnr. 95, bnr.124, eier Trondheim kommune. Planområdet grenser inn til eiendommene Stavnemovegen 7, 9, 11 og 13 og Osloveien 132B, 132C og 132E. Stedets karakter Osloveien 132 ligger i et område med ulike funksjoner og ulik bygningstypologi. Ny trase for Osloveien har medført en roligere trafikksituasjon i området, noe som aktualiserer at området blir tatt til bruk for boligformål.. Mens villaområdet sør for området, Marienlystområdet, ligger på en svak landskapsmessig forhøyning over Osloveien, preges denne eiendommen topografisk av en forholdsvis bratt skråning med et landskapsmessig ”søkk”. Eiendommen har atkomst direkte fra Osloveien, mens villabebyggelsen i Marienlystområdet har egne atkomstveier på oversiden av Osloveien. Osloveien 132 E har parkering på terreng rett sør for Osloveien 132. Deler av bebyggelsen i Osloveien 132 er registrert som verdifull bebyggelse/hensynssone i kommuneplanens arealdel. Nærmere vurdering av hensynssonen tilsier at den kan ligge i tomtegrensen mot Oslovegen 132. Rett sør for planområdet ligger Marienlyst, som er et bevaringsverdig bygningsmiljø. Marienlystområdet ble bygget ut etter 1914 og består av Nils Stavnes veg, Garmanns veg, Stavnemovegen og Marienlystvegen. Området ble lagt ut med villatomter for jernbanefunksjonærer, og bebyggelsen vokste jevnt fra 1922 til 1939. Villabebyggelsen i Marienlystområdet framstår helhetlig med særpreg. Både arkitektonisk uttrykk og atkomstforhold bygger opp under området som en enklave. 297947/15 Side 3 I ”Askeladden”, som er Riksantikvarens offisielle database over freda kulturminner og kulturmiljøer, er det ikke registrert freda kulturminner innenfor planområdet. Foruten Marinelystområdet ligger det en rad med boliger langs østsiden av Osloveien. Disse er utenfor hensynssonen, men enkelte av dem er i likhet med Marienlyst førkrigsbebyggelse. Boligene har atkomst direkte fra Osloveien og ligger i varierende avstand fra veibanen. Inne i grøntdraget nord og vest for tomten ligger det også boliger. Dette er etterkrigsbygg uten særskilt verneverdi. Grunnforhold Planområdet ligger i et område langs Nidelva som har elveavsetning med forskjellig dybde. I følge NVE´ s faregradskart ligger kvikkleiresone 187 Cecilenborg ca. 50 meter nord for planområdet. Multiconsult har gjennomført en geoteknisk vurdering av planområdet som viser at sonen strekker seg inn i planområdet, med lav fareklasse. Skråningen vest for planlagt bebyggelse har mest anstrengt stabilitet. Det tåles ikke svekkelse av stabiliteten i byggefasen. Når tomta er bygd ut, vil det oppnås noe forbedring av skråningsstabiliteten. Området vurderes som bebyggbart. Det anbefales geoteknisk prosjektering i byggesaken. Planområdet er ikke registrert i SFT` s database over forurenset grunn. Deler av arealet øst for Osloveien er i temakart vist med mulig forurensing i grunnen. Tidligere bruk av deler av eiendommen til bilverksted tilsier at grunnen kan være eksponert for forurensninger. Naturverdier Planområdet er i hovedsak bearbeidet tomteareal. En mindre del av et friområde, et vegetasjonsbelte med forholdsvis tett vegetasjon (løvtrær og busker) i bakken vest for planområdet, strekker seg litt inn i planområdet. I følge kommunens temakart er dette området klassifisert med naturtype som er viktig lokal. Trafikkforhold Atkomst til området skjer fra Osloveien via riksveg 706. Osloveien går over fra kjøreveg til gang- og sykkelveg ved planområdet. Thaulowbakken, som ligger ca. 170 meter lengre sør og er skiltet med kjøring bare til eiendommene, har trafikkmengde 700 ÅDT (trafikktall fra 2013 fra Vis veg). Forbi planområdet er det fortau på østsiden av Osloveien. Fra krysset Osloveien / Rv 706 fortsetter fortauet sørover på østsiden av Osloveien. I følge gjeldende regulering så skal det være fortau på vestsiden av Osloveien hele vegen. Planområdet ligger sentralt, med kort avstand til kollektivtransport som buss (ca. 250 meter), tog (ca. 500 meter ved Marienborg) og trikk (ca. 400 meter). Barn og unges interesser Det er ikke gjennomført barnetråkk i området. Med det industripreget planområdet har, så er det ikke grunn til å anta at det har vært benyttet til uorganisert lek. Området hører til Åsveien barneskole og Sverresborg ungdomsskolekrets. Skolevegen er henholdsvis 1 km og 1,4 km. Ca. halvparten av skolevegene går via fortausfrie boligveger uten gjennomkjøring. Langs de mest trafikkerte vegene, Breidablikveien og Gamle Åsvei, er det 297947/15 Side 4 fortau eller gang- og sykkelveg. Det mangler fortau i krysset Osloveien / Rv 706. Nærmeste barnehage er Stavne tospråklig barnehage, vest for planområdet. Tilgjengeligheten til friområdet vest for byggeområdet er god. Et lite område med tilrettelagte ballplasser ligger i friområdet ca. 150 meter nord for planområdet, avskjermet for støy og innsyn. Energiforsyning Området ligger rett utenfor område for konsesjon fjernvarme. Ny bebyggelse tenkes å ha vannbåren oppvarming av bolig og av tappevann, basert på varmepumpe som utnytter grunnvarme (væske/væske) eller luft/væske. Vann og avløp Det går kommunale overvanns- og spillvannsledninger gjennom planområdet. I Osloveien går kommunal vannledning og avløpsledning. Støy Deler av planområdet er utsatt for støy fra trafikk i Rv 706 og Osloveien, jernbanen og helikoptertrafikk fra aktivitet knyttet til St. Olavs hospital. Beskrivelse av planforslaget Plankart Illustrasjonsplan, fra første gangs behandling Plandata Arealbruksformål i planen Sum grunnareal (totalt 4.592 m²) Utnytting planlagt/ Mulig bebyggelse (bygningsareal) Planlagt bebyggelse under terreng 297947/15 Bolig-, nærings- og uteoppholdsareal. Renovasjon 2.610 m² BYA: ca. 1000 m² over sokkel. BRA: ca. 2800 m² boligareal og ca. 500 m² kontor- eller forretningsareal. Ca. 1600 m² i sokkel (av dette ca. 500 m² til kontor / forretning). Samferdselsanlegg, felles 554 m² Friområde, privat og offentlig 1.428 m² BYA: 10 m² (nettstasjon) Side 5 Eksisterende bebyggelse som skal rives Antall boenheter innen planområdet BYA: 732 m² Minimum 35 boenheter. Skissert 43 boenheter. Planlagt arealbruk Byggområde for boligbebyggelse, renovasjonsanlegg, uteoppholdsareal. Samferdselsanlegg for felles kjøreveg, parkering, gangareal. Grønnstruktur, felles og offentlig friområde. Plangrep Eksisterende bebyggelse på Osloveien 132 kan rives. Bebyggelsen skiller seg klart ut fra Marienlystområdet. På denne tomten er det ikke nødvendig å videreføre bebyggelsesmønster, typologi og byggehøyder fra Marienlystområdet. Det er viktigere å respektere særpreget ved Marienlystområdet og skape nødvendig avstand mellom nybygg og villaer og respektere byggelinje mot Oslovegen. Osloveien 132 er pr. i dag sammenbygget med Osloveien 132E, som tilhører den bevaringsverdige bebyggelsen i Marienlystområdet. Ny bebyggelse trekkes unna for å hensynta særpreget til villaområdet på Marienlyst. Bebyggelsen legges nært opptil eksisterende byggelinje langs Osloveien, i likhet med bebyggelse på motsatt side av Osloveien. Enkelte av boligene på østsiden ligger kun 6-7 meter fra vegen. Osloveien er stengt for gjennomgangstrafikk. Plasseringen av bygningsmassen er gjort for å gi best mulige uteromsareal med hensyn til sol - og lystilgang. Ny bebyggelse tillates å være noe høyere enn nabobebyggelsen, da nybygg på tomten blir liggende lavere en omkringliggende bebyggelse. Planforslaget legger opp til bebyggelse i fire etasjer over en etasje med parkering og kontor / forretninger på nivå med Osloveien. Bebyggelse er ca. 16,5 meter høy over sokkelen. Bebyggelsen blir oppdelt i 3-4 bygg, som i hovedsak danner en hestesko med åpning mot vest. Det gir solrike og støyskjermede uterom. 297947/15 Side 6 Ny bebyggelse er plassert slik at det blir åpninger i både nord- og sør retning og øst- og vest retning. Avstand mellom bygningene bør være 1,5 ganger bygningenes høyde, jfr. retningslinje til KPA. Her blir avstand mellom bygningene 1,3 av høyden. Med de lysforholdene felles uteoppholdsareal får på nøkkeltidspunktene, er dette akseptabelt. Det legges opp til leilighetsstørrelser fra ca. 36 m² til ca. 90 m² og svalganger inn mot felles uterom. Sokkeletasjen vil ligge på samme nivå som Osloveien, og vil i hovedsak bli benyttet til parkeringsanlegg for bil og sykkel i tillegg til boder. Osloveien 132 har i lengre tid vært benyttet til kontor- og forretningsvirksomhet, og det er ønskelig å legge til rette for fortsatt drift. Den del av sokkeletasjen som vender mot Osloveien vil kunne benyttes til dette formålet, avgrenset til et bruksareal på 500 m². Uteoppholdsareal Utbygging med BRA=2.800m² krever minimum 1.400 m² uterom. Skissene som er lagt til grunn for planlagt utbygging viser ca. 1.300 m² felles uteoppholdsareal på terreng, og ca 430 m² privat uteoppholdsareal på balkonger og takterrasser. Mer enn halvparten av felles uteoppholdsareal vil ha sol på nøkkeltidspunktene. Sol/skygge 23.juni kl 18.00 Sol/skygge 21.mars kl 15.00 Felles uteområder er støy- og støvbeskyttet av bebyggelsen mot Osloveien, slik at støynivået på utearealet blir mindre enn 55 dB. Arealene mellom bebyggelsen og felles uteoppholdsareal mot vest blir flatt. Atkomst til bygninger og til felles uteareal vil kunne tilfredsstille kravet til universell utforming gitt i planbestemmelsene. Fra planområdet er kort tilgang til friluftsområdet i vest. Renovasjonsanlegg 43 boenheter medfører krav om nedgravde containere. Renovasjonsanlegget f_ RE er plassert slik at avfallet vil kunne hentes uten løft over fortauet. Samferdselsanlegg, atkomst og parkering Det tillates to atkomster fra Osloveien. Atkomst til Osloveien 132 B og C og til friluftsområdet omlegges. Eksisterende atkomst til Osloveien 132B og C har en stigning på ca. 1:5. Planforslaget legger opp til at atkomsten får stigning 1:7 på første del. Plangrensen er satt slik at den muliggjør 297947/15 Side 7 en tilfredsstillende atkomstveg til Osloveien 132 B og C. Det tilrettelegges for noe parkering på bakken, for næringsvirksomheten. Osloveien 132E har terrengparkering foran huset. Innkjøring til parkeringssokkelen legges sørøst på tomta, slik at det blir nødvendig med bare en avkjørsel til Osloveien. Planområdet ligger i ytre sone for parkering, men planforslaget legger opp til parkering i tråd med krav for midtre sone. Det vil si ca 36 parkeringsplasser for bil, hvorav 6 plasser på terreng og 30 plasser i parkeringssokkel. Krav for midtre sone legges også til grunn for beregning av antall sykkelparkeringsplasser. Universell utforming. Det legges opp til at bebyggelsen skal oppføres i tråd med teknisk forskrift. Krav i bestemmelsene sikrer også universell utforming, det vil si fremkommelighet og orienterbarhet i uteområdene. Geotekniske forhold Multiconsult har utarbeidet geoteknisk rapport, datert 25.11.2014. NGI har gjort en uavhengig kontroll av rapporten. Multiconsult har også, ved notat datert 11.6.2015, gjort supplerende geotekniske vurderinger av skråningsstabilitet (områdestabilitet) i byggefasen og overflatestabilitet i bakenforliggende skråning. Følgende krav inngår i bestemmelsene: Geoteknisk prosjektering må være ferdig før igangsettingstillatelse gis. Av prosjekteringsrapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden, samt hvordan man skal sikre at skråningsstabiliteten ikke forverres i byggeperioden. Det er også innarbeidet krav om gjerde i formålsgrense for å hindre terreng- og vegetasjonsinngrep i skråninga. Det er ikke noe i vegen for at gjerdet har port, slik at beboere i Osloveien 132 kan komme seg ut i terrenget. Støy Støy er utredet ved to rapporter, utarbeidet av Rambøll, datert henholdsvis 20.1.2015 og 17.6.2015. Bygningen nærmest Osloveien har flere av fasadene i gul støysone, som følge av vegtrafikk og jernbane, men den har også en stille side. De to andre byggene vil være i hvit sone. Jernbanestøyen er den mest dominerende støykilden. Uteoppholdsareal på bakkeplan mellom byggene vil være i hvit sone for støy fra vegtrafikk og jernbane. Det er også et støybidrag fra helikoptertrafikken ved St. Olavs hospital. Støyrapporten anbefaler at det legges inn en margin på ekvivalentnivå på 2 dB ved beregning av fasadeisolasjonen. Det er derfor innarbeidet følgende bestemmelse: Det tillates boenheter i gul støysone (55- 65) dBA), dersom de har en stille side. Boenhetene skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB utenfor halvparten av rom for varig opphold og minst et soverom. Areal som regnes inn i krav til uterom skal ha støynivå lavere enn Lden 55dB. Alle boenheter skal ha privat uteareal på minimum 6 m². Med søknad om byggetiltak skal følge detaljert støyfaglig utredning og nødvendig dokumentasjon på at 297947/15 Side 8 kravene til støytiltak er oppfylt. Alle støyskjermingstiltak skal være gjennomført før brukstillatelse gis. Vann og avløp. Eksisterende ledninger må flyttes / omlegges for å gjøre området bebyggbart. Det er utarbeidet en overordnet VA- plan som viser tilkoblingspunkter til kommunalt nett, omlegging av eksisterende ledninger samt sikring av flomveg. Det er sikret som rekkefølgekrav i bestemmelsene, at nødvendige vann- og avløpstiltak blir etablert før det gis brukstillatelse for boligene. Brann- og redningskapasitet I materialet inngår et notat, utarbeidet av Sweco AS og datert 4.6.2015, som viser hvordan brannog redningssikkerhet kan ivaretas. Virkninger av planforslaget Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet ROS-analyse i samsvar med plan- og bygningslovens § 4-3. Temaene masseskred, flomras, tap av grøntstruktur, brannfare, trafikksikkerhet, endring av atkomst, vann / avløpsforhold, støy, forurensing i grunnen, kulturmiljø og forhold i anleggsfasen er nærmere vurdert. Avbøtende tiltak er innarbeidet i plankartet eller planbestemmelsene. Stedstilpasning og kulturmiljø Ny bebyggelse på tomten tar delvis opp i seg mønsteret med frittstående volumer, samtidig som disse blir stående noe tettere og med et eget arkitektonisk utrykk. Denne kontrasten kan sies å respektere Marienlystområdets særpreg med nødvendig avstand mellom nybygg og villaer som omfattes av vernesonen. Vurdering i henhold til naturmangfoldloven Deler av planområdet er avsatt som grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. Ut fra at området i dag i hovedsak er bearbeidet tomt, vil en utbygging i liten grad medvirke til endring i biologisk mangfold. Det er gjennomført vurdering av planområdet i henhold til §§ 8-12 i naturmangfoldloven. Det er ikke kommet fram opplysninger i saken som skulle tyde på at det finnes arter eller naturtyper direkte knyttet til planområdet. Det vurderes at området er tilstrekkelig undersøkt, og at en 297947/15 Side 9 utvidet undersøkelse i henhold til § 9 i naturmangfoldloven ikke er nødvendig. Støy Deler av bebyggelsen ligger i gul støysone. Krav i bestemmelsene sikrer at bebyggelsen og uteareal får tilfredsstillende støyforhold. Luftkvalitet I følge T-1520: Retningslinje for behandling av luftkvalitet i planleggingen, så skal luftforurensning tas hensyn til hvis området er i influensområdet til en luftforurensende kilde. I Trondheim er det 4 målestasjoner som registrerer luftkvalitet. Målestasjonen på Elgeseter er nærmest Osloveien 132 (ca. 800 meters avstand), og ligger nært inntil trafikkert veg med ÅDT ca. 20.000. Luftkvaliteten er stort sett bra, men luftkvaliteten fordeler seg over tid over hele skalaen fra ”svært bra” til ”svært dårlig”. Gjennomsnittstrafikken i Elgeseter gate er ca. det dobbelte av gjennomsnittstrafikken forbi Osloveien 132. Avstand mellom Osloveien og riksvegen er ca. 50 meter, mens målestasjonen i Elgeseter gate ligger inntil den trafikkerte vegen. Lokalt er graden av luftforurensning sterkt avhengig av avstanden til vegene. Osloveien 132 ligger nært Nidelva som vil virke som en luftekorridor. Disse forholdene tilsier at luftkvaliteten i utbyggingsområdet er bedre enn i Elgeseter gate. Rasfare og forurensing i grunnen Det er registrert rasfare / geotekniske forhold som medfører utvidet kontroll ved byggestart. Planområdene ligger i et område som kan bli flomutsatt. Det kan være forurensning i grunnen på grunn av tidligere bruk. Krav om geoteknisk prosjektering og overvannshåndtering og miljøteknisk undersøkelse er innarbeidet i bestemmelsene. Tilgjengelighet til friluftsområdet Friluftsarealet i vest for planområdet vil ikke få vesentlig endret tilgjengelighet med planlagt utbygging i forhold til dagens tilgjengelighet. Skolekapasitet Både Åsveien barneskole og Sverresborg ungdomsskole anses i dag å ha kapasitet for en utbygging som her. Det sikres som krav i bestemmelsene at det ved byggesøknad skal følge dokumentasjon på tilstrekkelig skolekapasitet. Overvann Utbyggingen vil trolig ikke gi økt avrenningsintensitet på overflatevannet da det allerede er etablert tette flater i dag. Krav i bestemmelsene sikrer at behov for fordrøyningsanlegg vurderes i forbindelse med søknad om tiltak. Nettstasjon Nettstasjon vil bli liggende delvis inn i terrenget, i område F. Avveiing av konsekvenser Boliger i dette området er positivt. Med god støy- og geoteknikkprosjektering, så kan dette bli et godt og sentrumsnært boområde. Endring i grønnstrukturen medfører ikke negative konsekvenser for naturmangfoldet. Planlagt gjennomføring Byggeprosessen tenkes oppstartet så fort reguleringsplanen er vedtatt. I bestemmelsene er det 297947/15 Side 10 rekkefølgekrav om flytting av kommunale ledninger. Det sikres som krav i bestemmelsene at støy og geoteknikk blir ivaretatt. Det stilles krav for anleggsperioden. Behovet for fordrøyningsanlegg for overvann skal vurderes i forbindelse med søknad om tiltak. Innspill til planforslaget Samråds- og medvirkningsprosess Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert 24.10.14. Berørte naboer og offentlige organ ble varslet om planoppstart ved brev datert 21.10.14 og e-post datert 23.10.14. Informasjon om planarbeidet har ligget ute på www.solemarkitektur.no fra 27.10.14. Innspill ved oppstart av planarbeidet Fylkesmannen var positiv til planen, og ba om støyberegninger og ROS- analyse. Sør-Trøndelag fylkeskommune forventet at ny bebyggelse tar hensyn til bevaringsverdier i området. NVE mente det er viktig at stabiliteten i byggefasen ikke svekkes. Politiet ba om at det utredes hvordan sikkerheten for myke trafikanter, særlig skolebarn, skal ivaretas. Trønder Energi Nett AS ber om at det settes av plass for ny nettstasjon. Nabo i Stavnemovegen 9, viste til at industribygget er bygd helt inn mot grensen til hans eiendom, og at deler av hagen i Stavnemovegen 9 raste ned i byggegropa den gang det ble bygget. Han ba om at han ikke havner i en tilsvarende situasjon ved riving og at nytt bygg ikke blir høyere enn i eksisterende bygg. Hvordan innspill ved oppstart planarbeid ble ivaretatt Det ble utarbeidet støyrapport og ROS-analyse. Minimumskrav til utnyttelse, støykrav og krav om undersøkelse av grunnen ble innarbeidet i bestemmelsene. Med bakgrunn i stedsanalyse ble bebyggelse utformet slik at den tar hensyn til omkringliggende bebyggelse. Multiconsult AS utførte grunnundersøkelser og foretok geotekniske vurderinger for planen. Norges Geotekniske Institutt, NGI, gjorde uavhengig kontroll av geoteknisk vurdering for planen. Det ble utarbeidet skolevegkart. Nettstasjon ble sikret i bestemmelsene. Byggegrensen ble satt 8 meter fra eiendomsgrensen / eksisterende bebyggelse i Stavnemovegen. Offentlig ettersyn og høring Ved delegasjonssak FBR 557/15, datert 16.3.2015, ble saken vedtatt utlagt til offentlig ettersyn og sendt på høring. Saken ble kunngjort utlagt til offentlig ettersyn 21.3.2015. Ved brev av 19.3.2015 ble naboer og berørte varslet om offentlig ettersyn. Ved brev av 20.3.2015 ble saken sendt på høring. Høringsfrist var satt til 2.5.2015. Innspill ved offentlig ettersyn og høring Fylkesmannen i Sør- Trøndelag, uttalelse datert 4.5.2015, viser til at deres uttalelse omfatter innspill fra Statens vegvesen og Luftfartstilsynet. Fylkesmannen vurderer planen i stor grad å være i tråd med overordnet plan. Fylkesmannen stiller imidlertid vilkår for egengodkjenning at boenhetene skal ha halvparten av rom for varig opphold og minst et soverom på stille side og at det innarbeides rekkefølgekrav som sikrer at støyskjermingstiltak blir gjennomført. Fylkesmannen gir også faglig råd om å flytte renovasjonsanlegget. Kommentar Vilkår for egengodkjenning og faglig råd er tatt til følge Sør- Trøndelag fylkeskommune, uttalelse datert 23.3.2015, mener det vil bli en kontrast i volum mellom ny og eksisterende bebyggelse, men at ut fra overordnede mål om fortetting er en slik kontrast nærmest uunngåelig. Ved at ny bebyggelse er trukket unna den gamle bebyggelsen, men de situasjonen er akseptabel. En god utforming av bebyggelsen i byggesaken kan også være et 297947/15 Side 11 avbøtende tiltak. De mener det er liten risiko for at planen kan komme i konflikt med automatisk fredede kulturminner. De minner om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 kulturminneloven. Jo Andersen, Stavnemovegen 6, merknad datert 20.4.2015, mener høyden på bebyggelsen, fire etasjer pluss garasjeetasje, ikke er forenelig tilpasning til eksisterende verneklassifiserte bebyggelse i Marienlystområdet. Han ber om at høyden reduseres. Han mener at det bør bygges fortau langs Osloveien, da Marienlystvegen og Nils Stavnes veg har blitt et smutthull etter at det er regulert gjennomkjøring forbudt i begge retninger i Thaulowbakken. Han mener trafikken mellom nye boliger og Byåsen vil øke, og det dermed må bygges fortau. Som minimumstiltak må det derfor skiltes gjennomkjøringsforbud også i Marienlystvegen/Nils Stavnes veg. Kommentar Rådmannen mener at det er riktig med høy fortetting her. En avstand på åtte meter mellom eksisterende og ny bebyggelse gjør det akseptabelt med en slik størrelse. Ny bebyggelse ligger slik til at den ikke vil gi vesentlig skyggevirkning på eksisterende bebyggelse. Hensikten med å stenge Taulowbakken for gjennomkjøring var å få trafikken over på Breidablikkvegen. Det vil bli fulgt opp hvis det medfører økt trafikk i andre boligområder med smale veger. Skilting av veger kan ikke bestemmes gjennom reguleringsplan. Bente Hummelvold, merknad datert 21.4.2015, etterlyser mer konkret informasjon om hvordan det skal sikres at det ikke blir utrasning under riving av eksisterende bygg, da det står i deres tomtegrense. Hun mener planen må inkludere en beskrivelse som viser hvordan terrenget og fundamenter for garasjen deres blir sikret i anleggsperioden. Hun ønsker å få være med å bestemme løsningen. Hun viser til at veggen i eksisterende bygg fungerer som en levegg for dem i dag, og ber om at det avklares hvordan avgrensinga mot dem skal skje i framtida når nytt bygg flyttes lenger unna. Hun forutsetter at en erstatning for dagens levegg blir bekostet. Hun viser til at bygget mot dem var en etasje lavere tidligere i prosessen. Hun mener at foreslått høyde ikke er forenlig med eksisterende verneklassifiserte bebyggelse i Marienlystområdet. Hun mener de nye byggene bryter radikalt med den gamle arkitekturen i området. Kommentar Det vil være detaljprosjektering som gir svar på hvordan avgrensinga mot nabogrense blir. Avstand på åtte meter åpner for en god løsning. Som nabo har man krav på nabovarsel. Bestemmelsene er nå supplert med krav om at plan for anleggsfasen skal gi en beskrivelse som viser hvordan terrenget og fundamentet for nabobebyggelsen blir sikret mot utrasing under anleggsperioden. Opprettholdelse av levegg er et privatrettslig forhold som må avklares i byggesaken. Når det gjelder stedskarakteren så vises det til kommentar ovenfor. 297947/15
© Copyright 2025