1. 'f" bd. 2 SAKSUTREDNING TIL FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR LANGENGA NÆRINGSPARK Oversiktskart SAMMENDRAG OG KONKLUSJON 1.1. Sakens innhold Saken gjelder omregulering av Langenga 3D, som er en 46 måi stor eiendom som i dag er regulert til industri, lager og kontor. I dag er bare ca. 1/5 del av eiendommen utbygget og Ragnar Svinningen AS som eier eiendommen, har nå planer om å utvikle resten av det regulerte arealet. Ny reguleringsplan vil omfatte de samme reguleringsformålene som tidligere, .~ men vil være noe endret når det gjelder utnyttelsesgrad, byggehøyder og interne trafikkarealer. 1.2. Rådmannens konklusjon Forslagsstiller har utført et grundig arbeid som bakgrunn for det planforslaget som fremmes. Både i forhold til trafikkløsninger, støyproblematikk, arkitektur og ivaretagelse av grøntaspektet i planen, er det lagt opp til kvalitet og gode løsninger for både brukere og omgivelsene. Planområdet ligger i dag relativt 3 ubrukt uten de store kvalitetene når det gjelder natur og landskap. Avtrappete bygningsvolumer omgitt av grøntbelter, samt ny gang- sykkelvei, vil kunne berike området. Rådmannen godkjenner planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn. 2. SAKSOPPLYSNINGER 2.1. Bakgrunn for saken Arkitektfirmaet Halvorsen og Reine AS har på vegne av Hogstad Invest AS sendt omregulering av reguleringsplanen for Langenga næringsområde, som ble vedtatt i 1991. Hensikten med omreguleringen er å utvikle eiendommen til en næringspark med flere bygg og flere eiere. Grunnen til at det trengs en inn forslag til omreguleringen er at man nå har mer konkrete byggeplaner for eiendommen som gjør at høyder, byggegrenser, utnyttelsesgrad, samt interne trafikkområder trenger å justeres. Det er også et ønske om å kunne bygge næringshybler i et av byggene, slik at vaktmestertjenester og midlertidig arbeidskraft kan innlosjeres i området. Planområdet er i dag bare utbygget i nordøstre del og tiden er nå kommet for å utvikle resten av eiendommen. Det var opprinnelig et ønske om å kunne drive volumvarehandel innen området, men både fylkeskommunen, fylkesmannen og kommunen (sak ble fremmet for PLU) var negative til dette, slik at planen som nå fremmes ikke åpner for handel, men for kontor, industri og lager, slik gjeldende regulering gjør. I gjeldende plan ligger det et rekkefølgekrav i forhold til å bygge gang- sykkelvei fra Kriiiåsveien ned til innkjøringen til gbnr. 55/323, der gangsykkelveien stanser i dag. Dette kravet opprettholdes i ny plan. 2.2. Reguleringsmessige forhold I kommuneplanen er reguleringsområdet avsatt som nåværende og fremtidig næringsområde. Gjeldende regulering, som er fra 06.03.91, viser byggearealene regulert til industri/lager/kontor, samt et stort naturområde ned mot Einedammen, offentlige kiosker, felles naturområde i syd og interne kjøreveier. Dagens regulering har en utnyttelsesgrad, TU på 150 %. Høydebegrensningen er satt slik at gesims kan maks ligge på cote 80 i sørvestre kjøreveier og gis-veier, to trafo del av området og fallende til maks cote 67 i nordøst. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om utarbeidelse av tomtedelingsplan eller bebyggelsesplan før utbygging kan skje. 2.3. Beskrivelse av planområdet Planområdet er på ca. 54 dekar og ligger på sørsiden av RV 207 Langenga (som går fra Slemmestadveien til Askerhallen). I nordøst grenser planområdet mot Einedammen, i syd-sydvest mot boligområdet i Granbakken og Krillåsveien og i nordvest mot den bratte skråningen opp til Bleikeråsen. Terrenget stiger mot sørvest og avgrenses i syd-sydvest aven fjellskjæring opp mot boligområdet. De ubebygde delene av området er dekket av ung løvskog (har tidligere vært et jorde) og det går en liten bekk gjennom området som for øvrig er vått og dårlig drenert. Det er ikke registrert viktig biologisk mangfold innen planområdet, men i Einedammen rett på utsiden, er det registrert salamander. Det er kun et bygg 4 innen planområdet, nemlig et industribygg brukt av grossistfirmaet (blomster og planter) Svinningen AS. Det er foretatt registreringer av kulturminner i området og bortsett fra Einedammen som er en gammel isdam, er det ikke registrert verken automatisk fredete eller nyere tids kulturminner. Se nærmere beskrivelse av planområdet i vedlegg 6. 2.4. Beskrivelse av planforslaget Byggeområdet: Hoveddelen av området reguleres til kontor/industri/lager. Bebyggelsen har byggegrenser som gjør at byggene organiseres i tre grupper som trappes i forhold til terrenget ved å bruke maks. cotehøyde gesims. Mesteparten av parkeringen er lagt i kjeller/underetasje, noe på bakken. Utnyttelsesgraden er gjort om til BYA %, da TU ikke benyttes lenger. Med BYA % = 43 gir dette en viss økning i mulig utbyggingsareal, hovedsakelig som følge av bedre intern organisering av vei og parkering. Det tillates også noe høyere bygg enn i gjeldende plan (2-4 meter høyere). Planen vil nå åpne for en utbygging med ca. 23500 m2 BRA + eksisterende næringsbygg på 2160 m2 BYA fordelt på 27 daa. Trafikkområdene: Det er ved avkjøringen til næringsområdet, regulert inn venstresvingefelt i fra nordøst og avkjøringen er regulert bredere enn i den gamle planen. Det legges opp til at området får en intern adkomstvei på nord-nordvest siden av bebyggelsen, parallelt med Langenga. Varelevering og parkering vil skje på sydsiden av de nye byggene. Gang-og sykkelvei er regulert inn langs hele Langenga fra Einedammen til Kriiiåsveien. Grøntområder: Mot Einedammen er det regulert inn et naturområde, for øvrig er det lagt inn vegetasjonsskjermer både mot boligbebyggelsen i syd og mot Langenga i nord. Reguleringsbestem meiser: Reguleringsbestemmelsene erstatter de gamle bestemmelsene fullstendig. De er detaljerte og knytter til seg en illustrasjonsplan. De omhandler krav til støyskjerming, utomhusplan, parkeringskrav og lokalisering av parkeringen, rekkefølgekrav til bygging av gang- sykkelvei og venstre svingefelt, krav til tilrettelegging for eventuell fjernvarme, kontroll med tilsig til Einedammen i byggeprosessen, integrering av tekniske installasjoner i arkitekturen, mulighet for 8 næringshybler + en vaktmesterleilighet på maks. 35 m2 i det øverste bygget, maks BYA 43 %, krav til at det skal beplantes mot Langenga m.m. Se vedlegg 2. Illustrasjonsplan : Det er laget en illustrasjonsplan som viser maksimal utbygging i forhold til planforslagets rammer. Også oppriss av mulig bygningsmasse er vist i illustrasjonen. Illustrasjonsplanen er i utgangspunktet ikke juridisk bindende, men reguleringsbestemmelsene viser i noen tilfeller til planen slik at prinsippene for parkering og oppbryting av volumer og fasader må følges. Se vedlegg 6 for nærmere beskrivelse av planforslaget. 5 3. KUNNGJØRING / INNKOMNE UTTALELSER 3.1. Igangsetting og varsling av reguleringsarbeidet Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Aftenposten og Budstikka 08.07.08, mens rettighetshavere ble varslet med brev 03.07.08. Reguleringsarbeidet ble vurdert med hensyn til krav om konsekvensutredning og spørsmålet ble også luftet med fylkeskommunen. Det er konkludert med at tiltaket ikke faller inn under forskriftens omfangskriterier og derfor ikke skal konsekvensutredes. Det kom inn 7 merknader til varselet, se resymé av merknadene med rådmannens kommentar i vedlegg 4. RADMANNENS VURDERING 3.2. Estetiske og miljømessige konsekvenser Det er utarbeidet illustrasjoner som viserhvordan bygningsvolumene vil kunne fremstå. Med avtrapping i samsvar med terreng, krav til brudd i bygningsvolumene, parkering og garasjeporter på baksiden av byggene, samt vegetasjonsbelter rundt hele området, vil næringsbyggene kunne fremstå enhetlig og ryddig, vel tilpasset dagens terreng og bebyggelse, men også uten for mye monotoni. Naturmijø berøres i liten grad og støy- og trafikkøkning vil være beskjeden. Se vedlegg 3, 7 og 12. 3.3. Konsekvenser for barn og unge Barn- og unge har ingen interesser i området i dag, men får nå bedre forhold i form aven trafikksikker, sammenhengende gang- og sykkelvei. 4.3 Risiko- og sårbarhetsvurdering Tiltaket medfører ikke endringer som skaper stor risiko av noen art for omgivelsene. Det er foretatt undersøkelser av grunnen og gjort nye trafikk- og støyberegninger. Resultatene fra disse viser at tiltaket kun vil føre til beskjedne endringer i form av fare for noe økt støy i forhold til boliger i Granbakken. Det er tatt høyde for avbøtende tiltak gjennom reguleringsbestemmelsene. Se ROS-analyse skjema, vedlegg 8. 4.4 Universell utforming Reguleringsbestemmelsene legger opp til at ny bebyggelse skal utformes etter prinsipper for universell utforming. I bestemmelsene er det tatt høyde for så store HC-parkeringsplasser som rådet for funksjonsshemmete ønsker og det er i planen også innarbeidet at det skal brukes blendfritt lys fra høye lysstolper. 4.5 Energi og klima Dagens trafikk i Langenga er beregnet til 4200 kjt/døgn, mens planlagt tiltak er beregnet å medføre en ny situasjon med totalt 4900 kjt/døgn, det vil altså si noe høyere C02-utslipp en i dag. For øvrig er utbyggingen beregnet å medføre en støyøkning på 2-3 dB, som må sies å være ubetydelig. Det legges opp til en egen energisentral innen området som vil forsyne alle byggene. Energisentralen vil baseres på varmepumpe eller biokjel som grunnlast. Tre løsninger er utredet, men det er for tidlig å bestemme løsning. Det kan også bli aktuelt å tilknyttes et fjernvarmeanlegg, men foreløpig er det ingen tilbud om dette. Forventet kraftbehov er 2040kW/2400kVA. 6 Lars Bjerke Rådmann Elisabeth Kynbråten Plan- og bygningssjef Vedlegg: 1. Forslag til detaljregulering, plankart datert 20.08.1 O 2. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 20.08.10 3. Ilustrasjonsplan datert 19.08.2010.10 Kun elektronisk tilknyttet: 4. Resymé av innkomne forhåndsuttalelser med rådmannens kommentar. 5. Innkomne merknader til varselet 6. Forslagsstillers planbeskrivelse 7. Støyrapport 8. ROS-analyse 9. Energi-rapport 10. Geo-analyse 11. Analyse biologisk mangfold 12. Trafikkanalyse