1. No category

STAVANGER KOMMUNE
Saksfremlegg
REFERANSE
ARKIVNR.
JOURNALNR.
DATO
BBE-10/2357-7
PLN 2354P
32945/11
26.05.2011
Saken behandles i følgende utvalg:
Sak nr.:
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Bystyret
/
Møtedato: Votering:
PLAN 2354P. DETALJREGULERING FOR GNR 40 BNR 158 OG 159.
MADLA BYDEL
Forslag til vedtak:
Privat forslag til reguleringsplan for 2354P for gnr/bnr 40/158 og 159 med plankart datert Jærconsult
AS 07.07.2010, og reguleringsbestemmelser datert T. Hedland AS 07.07.2010, og sist revidert T.
Hedland AS 24.03.2011, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
1. Hva saken gjelder
T. Hedland AS fremmer forslag til detaljert reguleringsplan med bestemmelser for gnr 40 bnr 158 og
159, Madla bydel.
Planforslaget legges med dette frem for 1.gangs behandling.
Bakgrunn
Gnr 40 bnr 158 og 159 er i dag bebygd med to bolighus uten at det er vedtatt reguleringsplan.
Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av to nye boliger i tillegg til eksisterende
bebyggelse. Kommuneplanen har krav om reguleringsplan før deling/bygging kan tillates.
2. Gjeldende planer
Området er uregulert.
I kommuneplanens arealdel 2006-2021, vedtatt 27.03.06, er planområdet vist som byggeområde for
bolig. Dette opprettholdes i forslag til ny kommuneplan som skal ferdigbehandles i bystyret i juni
2011.
1
Bilde viser utsnitt av forslag til ny
kommuneplan
Bilde viser utsnitt av tilgrensende plan 1748
for RV 509 Revheimsveien mellom Sundeveien
og Krossbergveien, Sunde.
3. Varsel om planoppstart
Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 14.04.2010 i Stavanger
Aftenblad. Nabovarsel til grunneiere og naboer er sendt rekommandert 03.06.2010. Høringsinstanser
ble varslet ved brev datert 04.06.2010.
Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det ingen merknader fra private og ingen uttalelser
fra offentlige instanser.
Det kan imidlertid være at flere høringsinstanser skulle vært varslet om oppstart av planarbeidet enn
de som har blitt varslet. Planforslaget anses ikke å berøre offentlige interesser. Hvis det skulle ha vært
noe som ikke kom frem under varsel om oppstart av planarbeid, er det imidlertid mulig å komme med
merknader under offentlig ettersyn.
4. Beskrivelse av planområdet
Beliggenhet, avgrensning, bebyggelse
Planområdet er på 2,8 daa og omfatter gnr 40 bnr 158 og 159. 40/158 er på 1360 m² og 40/159 har en
størrelse på 1472 m². Begge tomter er i dag bebygd med en enebolig med hybel/sokkelleilighet.
Tinglyst eier er Ragna Strøm.
Omkringliggende områder mot nordøst og nordvest er i kommuneplanen disponert til LNF-område. I
sørvest og sørøst grenser planområdet mot Ekrestubben og eksisterende boligbebyggelse.
2
Topografi og solforhold
Terrenget heller lett mot sør, og solinnstrålingen mot bakken er god.
Teknisk infrastruktur
Kjøreatkomst til planområdet skjer fra RV 509/Revheimsveien og Ekrestubben. Ekrestubben er
regulert til 4 m kjørevei.
Planområdets nærmeste bussholdeplasser ligger ved RV 509 / Revheimsveien som er hovedtrasé for
buss. Det er igangsatt arbeid med planlegging av ny kollektivfelt langs rv. 509 mellom Bråde og
Hafrsfjord bru.
Det ligger vann-, spillvann- og overvannsledninger i Ekrestubben.
Avfallsbeholdere plasseres ut i vei og avfallet hentes ved tømmedag av renovasjonsbilen.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Planområdet vurderes som lite sannsynlig for flomfare.
Det er heller ikke noe som tyder på at området har forurenset grunn. Det finnes eksisterende
boligbebyggelse innenfor planområdet i dag.
Planområdet ligger orientert mot RV 509/ Revheimsveien, men har likevel ca 70 m avstand fra
riksveien. Området anses derfor ikke som støyutsatt.
Det er ikke noe som tyder på at området er geoteknisk utstabilt og det er ikke kjent om området har
risiko for radonfare.
Terrenget innenfor planområdet er lett skrånende, og tyder ikke på risiko for rasfare.
Det kom ikke noe frem som tilsier høy trafikksikkerhetsrisisko.
Eksisterende service i nærområdet
I rimelig nærhet til planområdet ligger Sunde og Aubeberget barnehage bygg Malthaug og Sunde
skole.
Planområdet ligger ca 1200 m fra Kvernevik sentrum. Esso Revheimsveien/Revheimsveien
servicesenter ligger ikke langt fra planområdet. Nærbuttikk (Rema 1000) ligger ca 900 m sør for
planområdet på Søra Bråde.
3
5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger
Hovedpunkter i planforslaget:

Området foreslås i hovedsak regulert til byggeområde for bolig som er i samsvar med
kommuneplanen.

Planforslaget legger opp til å videreføre eksisterende småhusbebyggelse. Planforslaget legger
til rette for to nye boligtomter på henholdsvis 560 m² og 540 m².

Eksisterende boliger inngår i planforslaget. De gjenværende tomtene blir på henholdsvis 630
m² og 840 m².

Planforslaget åpner for en utnyttelsesgrad på %BYA = 30% pr tomt.

Maks gesimshøyde er 5 m over innvendig gulv i 1.etasje. Ny bebyggelse skal tilpasses
eksisterende bebyggelse når det gjelder takform og utforming.

Iht. § 4 i bestemmelsene skal nybygg prosjekteres for vannbåren oppvarming. Planforslaget
legger opp til at nybygg skal kunne oppnå energiklasse A.

Universell utforming skal legges til grunn ved prosjektering av bolig og uteområdene.

Parkering skal skje på egen tomt, og opparbeides iht. Stavanger kommunes parkeringsnorm.
Det er satt krav til oppstillingsplass til sykkel.

Tomt 1 og 2 skal ha atkomst via felles vei fra Ekrestubben fra sør. Tomt 4 skal ha direkte
avkjørsel fra Ekrestubben fra sør, mens tomt 3 skal ha direkte atkomst fra Ekrestubben fra
vest.

Det legges til grunn at de nye tomtene kan kobles til eksisterende vann- og avløpsnettet.
Atkomsten skal skje via det eksisterende veinettet, og avfallet skal hentes ved tømmedag av
renovasjonsbilen.

Det legges til rette for ny felles lekeplass på 160 m².

Det er tatt med rekkefølgekrav om at felles lekeplass skal være ferdig opparbeidet når husene
tas i bruk.

Planforslaget inneholder ikke elementer som medfører risiko for beboerne.
Reguleringsformål og arealstørrelser
Reguleringsformål
Arealstørrelse (m²)
Byggeområde bolig
2570
Felles lekeplass
160
Felles vei
100
Sum
2830
4
6. Vurdering av planforslaget
Områdets bruk/formål
Gjeldende kommuneplan og forslag til ny kommuneplan viser området som byggeområde bolig.
Formålet opprettholdes og er dermed i tråd med kommuneplanen.
Planforslaget er en detaljregulering som er fremmet med bakgrunn i et privat forslag. Hensikten med
planen er å fortette to boligtomter. Det foreligger imidlertid ikke et konkret byggeprosjekt. Vi anser
det derfor ikke som aktuelt å sette krav om fem–årsgrense for igangsetting av bygge- og
anleggstiltak, jf pbl. § 12-4.
Tomtedeling
De innregulerte tomtene har en tilfredsstillende størrelse for å kunne oppføre eneboliger på disse.
Frem til 2.gangs behandling må bestemmelsene presiseres deretter, slik at krav til parkering, utnytting
og uteoppholdsareal vil bli ivaretatt.
Bebyggelse
Det foreslås at bebyggelsen kan oppføres med maks gesimshøyde 5 m over innvendig gulv i
1.etasje. Plan 1748 som gjelder for tilgrensende området tillater bolighus på inntil 1 1/2 etasje med
maks. takvinkel på 45°. Husene skal ha sadeltak med møneretning som vist på planen eller vinkelrett
på denne.
I dag er det praksis å angi byggehøyde med kotetall eller gesims- og mønehøyde over gjennomsnittlig
ferdig planert terreng. I tillegg fastsettes takvinkel for bygg med saltak. For å sikre at nybygg
tilpasses områdets gitte byggehøyder må byggehøyden justeres til 2.gangsbehandling.
Eksisterende bebyggelse er allerede seksjonert i to bruksenheter. Selv hvis tomtene skulle ha en
lavere utnyttelse enn foreslått %BYA = 30%, må begge tomter anses som ferdig utbygget. Dette for å
sikre tilfredsstillende utearealer og tilstrekkelig plass til parkering på egen grunn.
For mer enn 4 boenheter stilles krav til felles sandlekeplass. I planforslaget er det avsatt 160 m² til
lekeareal.
Natur- og landskap
I eiendomsgrense mot nord og øst finnes eksisterende steingjerder. Der hvor de naturlig faller inn i
nabogrense, eller kan tjene som gjerde mot gate eller avgrensning mot LNF-område, bør disse sikres
og beholdes. Dette bør innarbeides i bestemmelsene frem til 2.gangs behandling.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er foretatt ROS-vurdering, som viser ingen spesielle risikoforhold.
Planen legger ikke opp til endringer i området som fører til vesentlige endringer i forhold til risiko og
sårbarhet.
Atkomst/ trafikksikkerhet
Planområdet ligger i nærhet til overordnet vegsystem RV509/Revheimsveien. Det gir god tilgang til
kollektivtilbudet.
Avkjøring fra planområdet ut i Ekrestubben videre til RV 509 opprettholdes. Alle avkjørsler er vist
på plankart.
Fortetting av området slik det foreslås vil medføre minimal økning av biltrafikk på lokalveien.
Konsekvenser for naboer
Den planlagte bebyggelsen vil ikke være til sjenanse, eller berøre solforhold til eksisterende
bebyggelse mot nord, syd og vest, da terrenget i planområdet er lett hellende mot syd.
Planforslaget legger til rette for ny sandlekeplass i området.
Administrasjonen mener at bygging av to nye boliger ikke fører til en særlig økt belastning av det
eksisterende veinettet.
5
Forhold for barn og unge
Regulert lekeplass gir grunnlag for et bedre tilbud for lek innenfor boligområdet. Ny sandlekeplass
skal opparbeides sentralt i eksisterende boligområde. Området kan gi barn fine oppvekstvilkår.
Den naturlige skoleveien er via lokalveier og gang- og sykkelvei. Tilfredsstillende frisiktsoner er
regulert i kryss ved Ekrestubben.
Universell utforming
Det er medtatt krav om universell utforming i bestemmelsene (§ 4). Bestemmelsene anbefales
supplert til 2.gangs behandling. Det skal sikres tilgjengelighet for alle, til boliger og uteområder.
Overgangen mellom vei, bolig, parkeringsplass og uteoppholdsareal skal gjøres lett tilgjengelig med
henblikk på ulike brukergrupper. Det henvises til TEK 10 og Norsk Standard for universell
utforming, ”besøksstandard”.
Felles lekeplass skal være tilpasset barn med ulikt funksjonsnivå og tilgjengelig for alle.
Det skal beskrives hvordan universell utforming/tilgjengelighet er ivaretatt i søknad om
byggetillatelse.
Forurensning/miljø
Det legges opp til at boliger innenfor planområdet skal plassere sine avfallsbeholdere ut ved nærmest
kjørbare vei på tømmedagen.
Det forutsettes at eksisterende vann- og avløpsnett ligger i nærheten, og at planområdet kan kobles til
dette.
Når det gjelder energi og miljø anbefales å fastsette en minimumsstandard på energi/miljø i
bestemmelsene. I utgangspunkt skal det oppfylles de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter
(TEK). Imidlertid vil ingenting være i veien for at nybygg kan oppføres i en bedre energiklasse
(energiklasse A, passivhusstandard) enn bestemmelsene sier.
7. Oppsummering og konklusjon
Forslaget vurderes å være i tråd med overordnete planer.
Planforslaget viderefører eksisterende småhusbebyggelse, og gir området ny lekeplass.
Atkomstforhold er ivaretatt.
Det er tatt hensyn til barns oppvekstvilkår.
Til 2.gangsbehandling må bestemmelsene justeres/presiseres med henblikk på byggehøyde;
universell utforming og krav til energiklasse.
Planforslag anbefales sendt ut på høring og utlagt til offentlig ettersyn.
8. Forslag til vedtak
Privat forslag til reguleringsplan for 2354P for gnr/bnr 40/158 og 159 med plankart datert Jærconsult
AS 07.07.2010, og reguleringsbestemmelser datert T. Hedland AS 07.07.2010, og sist revidert T.
Hedland AS 24.03.2011, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
6
Trykte vedlegg:
1. Oversiktskart
2. Plankart, datert Jærconsult AS 07.07.2010
3. Reguleringsbestemmelser, datert T. Hedland AS 07.07.2010, og sist revidert T. Hedland AS
24.03.2011
4. Utsnitt av gjeldende regulering
Anne S. Skare
byplansjef
Britt Beege
saksbehandler
7
VEDLEGG 3
BESTEMMELSER FOR DETALJERT REGULERINGSPLAN 2354P
FOR GNR 40 BNR 158 OG 159. MADLA BYDEL
Datert T. Hedland as
Sist rev. T. Hedland as:
07.07.2010
24.03.2011
Etter at planen er vedtatt i kommunestyre, må bygge og anleggstiltak være sett i gang
seinast innan 5 år. Jfr. § 12-4 i Plan og Bygningslova.
§1
FORMÅL:
Legge til rette for utvikling av areal til bustadar og for felles leikeplass.
§2
PLANKRAV:
Eksisterande bustader er vist på plankartet. Før utbygging av nye tomter skal det sendast
søknad om byggeløyve med utomhusplan i M 1:200, som skal vise opparbeiding av areal for
uteopphald, parkering, kommunikasjon, sportsbu, ny vegetasjon som skal plantast og evt.
gjerde mot veg.
§3
REKKEFØLGEKRAV:
Leikeplass i planområdet skal være opparbeidd og ferdigstilt før nye bustadar kan tas i bruk.
§4
FELLESVEDTEKTER:
Alle nybygg må prosjekterast for vassboren oppvarming og for å kunne oppnå krav til
energiklasse A.
Prosjektering av hovuddel og uteområde skal ha universell utforming som prinsipiell basis.
Areal avsett til parkering skal følgje Stavanger kommune sin gjeldande parkeringsnorm for
området.
Kvar bustad må ha oppstillingsplass til min. 3 syklar pr. 100 m2 BRA og utvendig sykkelbu.
§5
BYGNINGAR/ANLEGG:
Bustadar – frittliggjande småhusbygnad:
Grad av utnytting er maks 30% BYA. Nødvendig parkering skal inngå i BYA. Det er berre
tillate med ein avkjøring pr. eigedom.
Som vist på plankartet, og innafor byggegrensene, kan det oppførast bustadar. Maksimal
gesimshøgd er 5 meter over innvendig golv i 1. etasje. Fasademessig uttrykk og takform må
ta omsyn til eksisterande bygnad.
§6
OMSYNSSONER:
For å skape trygge trafikktilhøve skal det haldast open sone som gjer fri sikt i kryss. I Tkryss ved leikeplassen skal det være fri sikt i høgd mellom 0.5 og 3 meter over kryssande
vegbane.
8