SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivsaksnr.: Espen Glosli 13/68 Saksnr.: Utvalg Formannskap Arkiv: GBR 7/270 Møtedato 22.04.2015 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FLADSTAD GÅRD Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune vedtar følgende endringer i reguleringsplan for Fladstad Gård: Reguleringsplan for Fladstad gård – egengodkjent 28.4.05 – endres slik at gnr 7 – bnr 270 får adkomst via tidligere grøntområde. Det etableres område for oppstillingsplass til renovasjonsstativ. Område hvor trafokiosk er etablert – blir omregulert fra grøntområde til formål «Trafokiosk». Plankartet tegnes om tilsvarende vedlegg til saken. Planbestemmelsene til reguleringsplan for Fladstad gård (28.4.05) suppleres med setningen: «Veitrase v_p er privat vei som driftes og vedlikeholdes av oppsitter. Veien kan benyttes som adkomst for gående til omkringliggende grøntområder». Vedlegg 1 – Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner. 2 – Utsnitt av plan med endring. Bakgrunn Bjørnstad Bygg AS fremmer på vegne av tomteeier forslag om endring av reguleringsplan for Fladstad Gård. Tiltaket er begrunnet som følger: - Tomten skråner ned mot hovedåren (Parkveien). - Adkomstveien (fra – til Parkveien) blir uoversiktlig. - Adkomstveien blir uforholdsmessig bratt. Tiltaket er grundig vurdert: - Helhetlige vurderinger av byggets plassering. - Bygget er plassert slik at det føyer seg inn i rekken av eksisterende bebyggelse. Rakkestad kommune - Tomten blir godt utnyttet. - Høydeforskjellen til den ovenforliggende blir jevnet ut. Det er sendt inn særskilt forslag/skisse til endring av reguleringsplan på det aktuelle punkt. Hjemmel Plan og bygningsloven § 12-14 – « Endring og oppheving av reguleringsplan» Andre faktaopplysninger Aktuell tomt ligger i bebyggelsesplan for Fladstad Gård – områdene «B 1», «B 2» og «B 6». Tiltaket er dermed omfattet av «Reguleringsplan for Fladstad Gård» (hovedreguleringen). Så langt er saken varslet etter plan og bygningslovens bestemmelser som en endring av reguleringsplan. Det foreligger ikke uttalelser eller merknader fra naboer eller berørte parter som utløser en full planbehandling/planprosess. Etter vedtak av reguleringsplan er det satt opp en trafokiosk ved veien. Helse- og miljøkonsekvenser Ingen kjente. Økonomi Ingen kjente for Rakkestad kommune Administrasjonens vurdering Rådmannen er i hovedtrekk enig i søkers framstilling og vurdering av situasjonen. Det er vanskelig å utnytte tomten helhetlig og godt sånn som de fysiske og planmessige betingelser er i dag. Arealplanlegger har befart området: Utkjøring blir «uryddig» og «til dels trafikkfarlig» - basert på eksisterende bebyggelsesplan. Ny adkomst er planlagt gjennom «regulert til grøntområde». Det stikker som en tunge inn i boligområdene – fra det bakenforliggende større skogsområde. Det er bygget en trafokiosk i kanten av grøntområdet. Arealplanlegger vurderer at grøntområdet er ganske bratt – dog slik at en vei (som påtenkt) kan forbedre adkomsten opp til de større grøntarealene lengre bak. Funksjonen til det aktuelle/berørte grøntareal er tenkt som «en adkomst» til de bakenforliggende områder og som en buffer mellom boligområdene. Rådmannen vurderer situasjonen slik at det er fornuftig med en annen adkomst – enn slik som den er regulert i gjeldende plan. I relasjon til grøntarealenes samlede størrelse og tiltenkte funksjon, blir de ikke vesentlig forringet ved etablering av den veitrase som har blitt lansert. Rakkestad kommune Ny veitrase tjener ikke andre tomter en gnr 7 – bnr 270. Den blir derfor en privat vei. For ikke å begrense allmennhetens adgang til grøntområdene, bør det fastsettes bestemmelser som sikrer gående rett til å bruke veien. Veibredde settes til 3,5 meter – inklusive grøfter. Det er tilstrekkelig bredde for en slik vei. Det blir ikke plass til snuhammer for brøytebil og renovasjonsbil. Vedlikehold, brøyting m.m. av denne veien er et privat ansvar. Det er satt av areal for oppstilling av avfallsbeholder ved Parkveien siden det ikke er andre snumuligheter for renovasjonsbil. I tillegger det regulert inn plass for trafokiosk – der hvor denne allerede er etablert. Rådmannen vurder saken slik at det er fornuftig å vedta endringer i reguleringsplanen. Det vil – etter rådmannens vurderinger – ikke forrykke planens karakter eller innhold. Snarere styrke dens formål. Rådmannen mener følgelig at saken kan behandles etter plan- og bygningslovens bestemmelser om mindre endringer av reguleringsplan. Plankartet tegnes om slik at ny adkomst inntegnes som privat vei (v_p) over grøntområdet. Det etableres område for oppstilling av renovasjonsstativ i krysset «v_p» og «Parkveien». Området hvor «trafo» er etablert reguleres til formålet. Følgende tekst legges til planbestemmelser: «Veitrase v_p er privat vei som driftes og vedlikeholdes av oppsitter. Veien kan benyttes som adkomst for gående til omkringliggende grøntområder».