1. No category

Investering i fast eiendom/
bolig – skatt,
generasjonsskifte mv.
• 
Advokat, Siv.øk. NHH Per Asle Ousdal Advoka7irma Bull Årstad ANS. • 
Foredrag for Huseiernes landsforbund 25. mars 2015 Disposisjon • 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
Innledning om skaH/bolig, begrepene Fritaksligning, regnskapsligning Beskatning av egen bolig SkaHlegging ved utleie, næring, salg av fast eiendom GenerasjonsskiLe Hva ble endret fra og med 1. januar 2014? Testament (og arvepakt) SkaH ved overføring av fast eiendom Diverse, arbeid i hjemmet 1.
Bolig, skaH -­‐ begrepene Fast eiendom beskaHes på mange måter: •  DokumentavgiL ved omsetning: 2,5% av salgspris (omsetningsverdi) •  EiendomsskaH, varierer fra kommune Xl kommune •  FormueskaH •  GevinstskaH •  SkaHlegging av leieinntekter •  MVA. ved anskaffelse og vedlikehold •  GenerasjonsskiLe, arveavgiLen er falt bort og hovedprinsippet er nå konXnuitet •  Rentefradrag •  EHer skaHeloven vil en få redusert gjelds-­‐ og rentefradrag i Norge dersom en eier fast eiendom i utlandet som er unntaH beskatning i Norge. Fradrag bor7aller for en andel gjeld og gjeldsrenter fordi skaHyter har formue i utlandet som ikke er skaHeplikXg Xl Norge. (Endring for 2013 for EØS området) Regelendringen gjelder kun for de som eier bolig eller friXdsbolig i annen EØS-­‐stat. Eksempel: Total global bruHo formue kr. 2 mill. Leilighet i Italia, kr. 600.000 Total global gjeld kr. 2 mill. Totale globale gjeldsrenter. EHersom 3/10 deler av formuen ligger i unntaksskaHeavtaleland, vil en følgelig kun få fradrag for 49.000 i gjeldsrenter og kr. 1,4 mill. i gjeld. •  Reduksjon i skaHeplikXg formue sammenlignet med finansakXva •  BoXd og fritak for gevinstbeskatning •  SkaHefri utleie •  Overføring Xl mindreårige: Grensene for reduksjon i sXpendandelen for lånekassen: 1. Inntekt kr. 151.216 2. Formue kr. 344.021 Bolig hva er det? Bolig / friXdseiendom er definert som den del av bygget som skaHyter skal bruke Xl eget friXds-­‐ eller boligformål. Det er videre regler om såkalt bohindring, i all hovedsak ved sykdom, forhold knyHet Xl jobb/studier m.v. Boligen må ikke ha vært utleid i den aktuelle perioden. 1. Sekundærbolig, omfaHer alle andre boliger som pendlerbolig, utleiebolig. DeHe har bl.a. betydning for verdseHelsen. 2. Begrepet tomannsbolig, en bolig som består av to familieleiligheter. En familieleilighet er en boenhet som minst er egnet for to voksne og eH barn, normalt minst 40m2. VerdseHelsen/formue: •  Primærbolig verdseHes Xl 25% av anslåH markedsverdi. Verdien skal ikke oversXge 30% av virkelig verdi. •  Sekundærbolig verdseHes Xl 60% av anslåH markedsverdi, og skal ikke oversXge 72% av virkelig verdi. •  Næringseiendom verdseHes Xl 60% av anslåH markedsverdi, og verdien skal ikke oversXge 72% av virkelig verdi. •  Ligningsverdien for friXdseiendom beholdes uendret. •  Ligningsverdien for fast eiendom i utlandet beholdes uendret. •  Annen fast eiendom, for eksempel boligtomter skal ikke økes, og skal ikke oversXge 80% av markedsverdien. •  Festetomter, skjønnsmessig saH Xl 10 ganger årlig festeavgiL. Ligger innbakt i ligningsverdien. FormueskaHen utgjør som kjent 1% for neHo formue utover kr. 1,0 mill. 2 mill. for ektefeller som lignes under eH for den samlede formue. 2.
Fritaksligning, regnskapsligning – begrepene. Fordelen ved at en eier helt eller delvis bruker sin eiendom som egen bolig er aldri skaHeplikXg. Sktl. §7-­‐1(1). En bolig skal enten fritakslignes eller regnskapslignes for hele inntektsåret. Fritakslignet bolig betyr: •  Bolig hvor utleieinntekt er skaHefri i sin helhet, sktl.§7-­‐2-­‐1 •  FriXdseiendom hvor skaHeplikXg utleieinntekt beregnes eHer egne regler. •  Reglene gjelder også for boenhet i boligselskap, våningshus på gårdsbruk. Utenfor deHe faller inntekter som er regnskapslignet. 3. Ligningsmåter Fritaksligning, egen bolig, leilighet og tomannsbolig. Denne typen bolig kan også selges skaHefriH når kravet Xl boXd er oppfylt: •  Eid og bebodd som sin egen bolig i minst eH av de siste to år. For friXdseiendom minst fem år av de siste åHe årene før realisasjonen. §9-­‐3. •  For 2013 er spesialregelen for tomannsboliger opphevet, slik at skaHefri realisasjon av tomannsbolig er avhengig av at eieren har brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig (regnet eHer utleieverdi) og den øvrige delen har vært utleid Xl boligformål. Reglene for skaHefriH salg er dermed Xlpasset reglene som gjelder for skaHefri utleie. Regnskapsligning innebærer at inntekter ved utleie av boligen er skaHeplikXge og at kostnader som har Xlknytning Xl utleieakXviteten er fradragsbereiget. Gjelder for: •  Ikke bebodd egen bolig •  Flermannsbolig 4. Beskatningen: Fritakslignede boliger beskaHes ikke som allerede nevnt ved bruk, heller ikke barns bruk, salg eller utleie om boXdskravet er oppfylt. Regnskapslignede boliger skaHlegges med en skaHesats på 27%. En bør imidlerXd være oppmerksom på: •  Salg av bolig, ”naturlig arrondert tomt” •  Hvem er formell eier i forhold Xl bruker Eiendom -­‐ næring Hvorvidt det er virksomhet i seg selv å leie ut bygninger, herunder boligbygg, friXdseiendommer må bedømmes konkret, hvor en bl.a. tar hensyn Xl: •  Bygningens størrelse •  Omfanget av akXviteten •  AkXvitetens varighet Som en hovedregel vil utleie av •  Mer enn ca. 500 m2 være forretningsformål •  Bolig-­‐ og friXdsformål, 5 boenheter eller mer. Forskjellen er dramaXsk mhp beskatning, for alminnelig inntekt nå 27%. For næring vil en få alminnelig inntektsskaH med Xllegg for trygdeavgiL og toppskaH. Prosjektutvikling: Dersom man har planer om å utvikle sin egen tomt, mer sporadisk innkjøp av en eiendom, er terskelen for å bli betraktet som næringsdrivende lavere: AkXviteten som nevnt ovenfor avgjør: Regulering, prosjektering, tegning, bygging m.v. Finnes det måter å redusere skaHebelastningen? Ved større eiendomsprosjekter kan det være næring, og sXLelse av AS kan være hensiktsmessig for å redusere skaH, men også risiko. Driver en allerede næring, er det mulig å foreta en skaHefri omdanning av næringsvirksomheten Xl aksjeselskap. 5. GenerasjonsskiLe Som kjent ble reglene om arveavgiL endret fra og med 2014. Regelen om diskonXnuitet ble avløst av konXnuitet, hovedregelen nå. En skal også være klar over at noen gaveoverføringer fortsaH uHaksbeskaHes. SkaHemessig konXnuitet ved arv og gave ble innført fra 1.1.2014. Det innebærer at verdien ikke lenger kan oppjusteres, og arvelaters/givers lavere inngangsverdi må benyHes. Eksempel: Tor kjøpte i 2001 en tomt for kr. 300.000. Tomten er i dag verd 1 mill. kroner. Hvis Tor i mars 2014 gir bort tomten Xl barnebarnet CharloHe, er CharloHes inngangsverdi 300.000 kroner. Hvis CharloHe selger tomten i 2015 for 1,1 mill. kroner, er hennes skaHeplikXge gevinst 800.000 kroner. Hun skaHer av verdisXgning både i egen eierXd og i bestefars eierXd. Hva ble endret fra og med 1. januar 2014? •  Hva ble endret fra og med 1. januar 2014? –  ArveavgiLen ble borte (men ikke helt?) –  SkaHemessig konXnuitet som hovedregle – ikke bare aksjer og selskapsandeler (som vi har haH en stund allerede). •  Hvordan påvirker deHe generasjonsskiLe-­‐prosessen? –  Fremdeles behov for planlegging! –  Noe endret fokus, som følge av at arveavgiLen er borte. Hva fikk vi istedenfor arveavgiL? – SkaHemessig konXnuitet Hva er SkaHemessig konXnuitet? •  SkaHemessig konXnuitet innebærer at moHaker/erverver må videreføre alle givers/overdragers skaHeposisjoner uavhengig av om disse er knyHet Xl en virksomhet/formuesgjenstand eller ikke. •  Endringene har mest betydning for fast eiendom og enkeltpersonforetak. •  Kort fortalt; du slipper å betale arveavgiL, men staten henter inn mye av det tapte gjennom økt inntektsskaH på grunn av konXnuitetsprinsippet. Kan vi glemme arveavgiLen? •  I det alt vesentlige; Ja •  VirkningsXdspunkt for opphevelsen: 1.1.2014 –  Arv pga dødsfall eHer 2014 er avgiLsfrie •  Ikke mulig å komme ”rundt” ved å begjære offentlig skiLe –  Egne overgangsregler –  Gaver yH fra og med 2014 er avgiLsfrie Rådighetsovergang, aal. §9 •  Reglene ligger fortsaH Xl grunn for å trekke grensen mellom avgiLsplikXge erverv (forut for 2014) og avgiLsfrie erverv (fom 1. januar 2014). •  Gave – når er rådigheten ervervet? –  Hovedregel: formelt eierskiLe/gaveXdspunktet, men ikke nødvendigvis. •  Konkret vurdering •  BruksreH Xl fast eiendom kan utseHe rådighetsovergangen –  Tinglysing uanseH ikke avgjørende •  ”Reighetsløse” B-­‐aksjer utseHer rådighetsovergangen •  Arv – når er rådigheten ervervet? –  Privat skiLe: Ved arvelaters død –  Offentlig skiLe: utlodding eller når det tas Xlbake Xl privat skiLe •  NB! Gjelder ikke dødsfall forut for 1. januar 2014. Arv eHer slike dødsfall er uanseH avgiLsplikXge. FortsaH rapporteringsplikt Xl skaHeetaten? •  Ikke-­‐avgiLsplikXge gaver og arv (pga rådighet eller dødsfall eHer 01.01.14) –  Ingen meldeplikt lenger –  Men; rapporteringsplikt i selvangivelsen pkt. 1.5.3. hvis verdier oversXger kr. 100.000 •  Det er kun verdien som skal rapporteres i selvangivelsen. –  Hensikten er å kunne forklare formuesøkningen. –  Det skal ikke angis hva slags formuesgode det er, eller andre skaHemessige konsekvenser, for eksempel hvilken inngangsverdi moHaker har på det moHaHe formuesgodet. •  Typisk hvis deHe er fast eiendom, kan det oppstå u7ordringer ved et salg i fremXden. •  Kan derfor være fornuLig å gi en del u7yllende opplysinger om gaven/arven, men deHe kommer vi Xlbake Xl. •  Fremskaff og ta vare på dokumentasjon om arv/gaver – deHe kan også hindre unødvendige fremXdige tvister med andre arvinger. –  Arv-­‐ og gavemeldinger har vært et vikXg ”redskap” for å bringe på det rene ”historiske fakta”. Når disse blir borte, er det vikXg å ta vare på dokumentasjonen selv. Hva menes med generasjonsskiLe? •  Unntak for konXnuitet for boliger og friXdsbolig. For boliger og friXdsboliger som kunne vært solgt skaHefriH, er det et unntak fra konXnuitetsprinsippet. Inngangsverdien seHes Xl markedsverdi på ervervsXdspunktet. DeHe fører Xl at verdisXgning i arvelater eller givers eierXd blir fritaH for gevinstbeskatning. Eksempel: Oskar overtar familiehyHa som gave i januar 2014. Han skal ikke betale arveavgiL. Han sørger for å få fastsaH markedsverdi på hyHa pr. januar 2014 som er 2 mill. kroner. •  Hvis boligen eller friXdsboligen ikke kunne vært solgt skaHefriH, gjelder hovedregelen om konXnuitet. •  Hvis boligen eller friXdsboligen ikke kunne vært solgt skaHefriH, gjelder hovedregelen om konXnuitet. Eksempel: Tone moHar som gave en ferieleilighet som hennes far har eid i 3 år. Hun velger å bruke leiligheten som egen friXdsbolig i minst 2 år, og kan selge skaHefriH. Hvis hun i stedet leier ut ferieleiligheten på helårsbasis, og dereHer selger, må hun skaHe av verdisXgning både i fars og i egen eierXd. Eventuelle verdiendringer på boligen eller friXdsboligen i moHakerens egen eierXd kan derimot føre Xl skaHeplikXg gevinst på moHakerens hånd. Eksempel: Nora arver sin mors leilighet i februar 2014, hvor moren bodde frem Xl sin død. Markedsverdien ved morens død er 2 mill. Nora leier ut leiligheten i 2 år, og så selger hun den for 2,5 mill. kroner. Hun må skaHe av en gevinst på 500.000 kroner. •  Overtar bo-­‐ og eierXd, bruks-­‐ og eierXd Venter moHaker med salget av en bolig eller friXdsbolig som ikke kunne ha vært solgt skaHefriH på arvelaters hånd, vil arvelaters bo-­‐ og eierXd for bolig og bruks-­‐ og eierXd for friXdsbolig ses i sammenheng med moHakers eventuelle bo-­‐ og bruks-­‐ og eierXd med tanke på reH Xl skaHefri gevinst og Xl fradrag for tap. Eksempel: Hvis for eksempel arvelater har brukt og eid boligen de siste 8 måneder før overføringen, vil moHaker oppfylle kriteriet for skaHefrihet ved å bo i boligen 4 måneder før et salg. Diverse: Spørsmålet om en bygning, betydning for fritaksligning Hvis en del av en bygning som skaHyter eier dels benyHes Xl eget boligbehov og dels Xl andre formål, for eksempel utleie, er spørsmålet om hele bygningen eller bare en del av den skal inngå i fritaksligningen. Som utgangspunkt må en ikke-­‐
seksjonert bygning som fysisk må karakteriseres som en bygning, ses under eH. Unntaksvis kan bygningen bestå av selvstendige enheter, slik at bare en del av bygningen kan ases som skaHyters ”egen bolig”. De aktuelle delene må da vurderes for seg. I to dommer for BorgarXng ble to boligenheter som stod på forskjellige bruksnumre og som var knyHet Xl hverandre med felles vegg, anseH som selvstendige boenheter. BoXd, spørsmål om fritaksligning Som utgangspunkt begynner eierXden å løpe når eieren for det vesentligste har fåH overført de juridiske og fakXske beføyelser. Har skaHyteren selv ståH for oppføringen av boligen, tar det utgangspunkt i det første av Xdspunktene da bygningen ble taH i bruk eller ifølge ferdigaHest var oppført. EierXd for den ene ektefellen før ekteskapets inngåelse teller med ved avgjørelsen av om vilkåret for eierXd er oppfylt for den annen. Ved realisasjon regnes boXden fra og med den dagen for innflying og opptjenes Xl og med det Xdligste Xdspunkt av fraflying og realisasjon. Realisasjon anses gjennomført når det foreligger en bindende og fullstendig avtale. Kort om brukshindring: Brukshindring anses å foreligge når skaHyteren må boseHe/ oppholde seg et annet sted enn i boligen, for eksempel på grunn av eget eller ektefelles arbeid og helse eller sykdom hos barn. Likeså vil det foreligge brukshindring dersom skaHyteren tar utdannelse ved skole/universitet som ligger et annet sted enn boligen. Også for samboere med felles barn må det anses å foreligge brukshindring. Videre kan brukshindring foreligge om skaHyter må boseHe seg i tjenestebolig, eller blir innlagt på insXtusjon på grunn av alder, sykdom m.v. Det anses ikke som brukshindring at skaHyteren flyHer Xl et annet sted fordi han ønsker å skiLe miljø, Xl tross for at han ikke har fåH arbeid på det nye stedet. Testament (og arvepakt), al. Kap VIII •  Testament er en disposisjon som tar sikte på å fordele arvelaterens eiendeler eHer han død •  Formkrav, al. § 49 –  Krav om skriLlighet –  To vitner –  Vitnene skal være Xl stede sammen •  ”Felles testament”: to arvelatere oppreHer hvert siH testament i samme dokument –  Eks: to ektefeller testamenterer bort virksomheten Xl en ansaH •  ”Gjensidig testament”: to arvelatere oppreHer et felles testament Xl fordel for hverandre –  Eks: To ektefeller testamenterer bort virksomheten Xl lengstlevende. Testament (og arvepakt), al. Kap VIII •  Testament kan endres og Xlbakekalles –  Formkravene gjelder også for endring og Xlbakekall •  Arvepakt: en disposisjon som forplikter arvelateren slik det er kommet Xl uHrykk i al. §56; arvelater kan forplikte seg Xl ikke å lage, endre eller Xlbakekalle testament. Testament (og arvepakt), al. Kap VIII •  Hva kan reguleres – 
– 
– 
– 
– 
Utgangspunkt: friH PrakXske begrensninger: pliktdelsregler og uskiLereH Begrensninger i moHakers disposisjonsreH? Forholdet Xl Vergemålsmyndigheten Hva skal skje når arvingen dør? •  Hva hvis arvingen dør uten livsarvinger, og eksmannen, som er arvingens far, fortsaH er i live? •  Kan man ”reparere” manglende reguleringsadgang ved bruk av aksjonærvtaler/vedtektsbestemmelser i familieselskapet? –  UtløsningsreH for de øvrige aksjonærene (Xl bokført verdi)? Overføringer Xl mindreårige, beslagsforbud osv
DokumentavgiL •  2,5% av antaH virkelig verdi •  Gjelder i utgangspunktet ved alle eiendomsoverføringer; salg, gave, gavesalg og arv –  Men…. Påløper kun ved Xnglysing •  Frivillig –  Urådighetsklausuler, evt. Kombinert med blanco-­‐skjøte, kan være et alternaXv –  Unntak også ved fusjoner, fisjoner m.m. •  Bruk av tomme ”hjemmelsselskap” •  Unntak for arvingens ”ideelle arveandel eHer loven” –  Ikke ved gave, arveavslag, forskudd på arv eller lignende –  UtseHe den formelle hjemmelsoverføringen Xl eHer givers død? •  Gjelder ikke bare overskjøXng av fast eiendom, men også overføring av festereH sammen med påstående bygninger SkaH ved overføring av fast eiendom •  FormuesskaH – hvem er eier i bruksreHs-­‐Xlfelle –  Evigvarende total bruksreH Xl bolig: bruksreH likesXlles med eiendomsreH (full formuesbeskatning av reighetshaver) –  Ved evigvarende ”ikke-­‐total” bruksreH, typisk Xl familiens friXdseiendom: bruksreHen skal verdseHes Xl markedsverdi •  Motposten er at hjemmelshaver får motsvarende korreksjon i sin eiendomsverdi –  Tidsbegrensede reigheter formuesbeskaHes ikke hos reighetshaver •  Fordelsbeskatning ved vederlagsfri bruk av andres eiendeler, sktl. §5-­‐20(3) •  KonXnuitet som hovedregel –  Hvordan fastseHe/dokumentere inngangsverdi hos moHaker –  Inngangsverdi ved gavesalg Hva er skaHemessig konXnuitet? •  SkaHemessig konXnuitet innebærer at moHaker/erverver må videreføre alle givers/overdrages skaHeposisjoner uavhengig av om disse er knyHet Xl en virksomhet/formuesgjenstand eller ikke •  Endringene har mest betydning for fast eiendom og enkeltpersonforetak Når gjelder de nye reglene? • 
• 
• 
• 
Dødsbo og enearving: sktl §9-­‐7 (1) Utlodning fra dødsbo: sktl §9-­‐7 (2) Gaveoverføring: sktl §9-­‐7 (3) Gavesalg virksomhet: sktl§9-­‐7 (6) –  Valgadgang for giver •  Overføring av hel eller del av virksomhet ved gave, gavesalg/ arveforskudd –  UHaksreglene gjelder ikke, §9-­‐7 (4) •  Kommer nærmere Xlbake Xl disse reglene Unntak fra konXnuitetsreglene, § 9 – 7 (5) •  Bolig og friXdseiendom som kunne vært solgt skaHefriH •  Bolig: mor og far må ha –  Eid boligen i minst eH år og –  Bodd i den minst eH av de siste to årene forut for overføringen •  FriXdsbolig: mor og far må ha –  Eid friXdsboligen i minst fem år, og –  Brukt den som egen friXdsbolig i minst fem av de siste åHe årene forut for overføringen. •  I slike Xlfeller kan bolig/friXdsbolig overføres med diskonXnuitet, dvs at moHaker får en inngangsverdi Xlsvarende markedsverdien av eiendommen på overføringsXdspunktet. Zimmer ” Selv om det er en viss re.spoli0sk sammenheng mellom avskaffelse av arveavgi6en og innføring av kon0nuitetsprinsippet, er det sle. ingen nødvendig sammenheng. Vi har ha. både kon0nuitetsprinsipp og arveavgi6 for aksjer og andeler i flere år.” Armlengdes pris: BorgarXng lagmannsreHs dom av 29.4.2013: Oppføring av hyHe på Beitostølen for kr. 3,4 mill. i selskapets regi. Taksering i eHerkant kr. 3,0 mill. UHak. SkaHemyndighetene anså differansen som skaHeplikXg utbyHe og ila 30% XlleggsskaH. •  Leietakers påkostning på utleieobjektet: BorgarXng lagmannsreHs dom av 15.3.2013, gjaldt utleie av en driLsbygning på en jordbrukseiendom. Ved oppstart var bygget et tomt skall. Leietaker innredet med kontorer, oppholdsrom for ca. kr 8,5 mill. SkaHekontoret økte utleiers leieinntekt Xlsvarende fordelt over leieperioden. Domstolen kom Xl at fordelen ved påkostning måHe fastseHes skjønnsmessig. Bonden var personlig aksjonær i Storhaugen Invest. Husk: Begrunnelse for skjønnsmessig verdseHelse som vedlegg Xl selvangivelsen. Diverse. Arbeid i hjemmet, bagatellmessige beløp. Ved utbetaling av lønn for arbeid knyHet Xl egen bolig eller friXdsbolig, gjelder en utvidet grense på kr. 6.000 pr. moHaker. Ellers ingen innberetningsplikt når samlet lønnsutbetaling Xl en person i løpet av inntektsåret ikke oversXger kr. 1.000.