SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivsaksnr.: Bård Olav Kollerud 15/788 Arkiv: V61 Saksnr.: Utvalg Formannskapet Møtedato 11.11.2015 SØKNAD OM FRADELING AV BOLIGTOMT - TANGELAND 96/1 Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra kommuneplanenes arealdel til fradeling av boligtomt på eiendommen gnr 96 – bnr. 1. Vedlegg 1. Søknad med kart. 2. Uttalelse fra Fylkesmannen. 3. Uttalelse fra Østfold fylkeskommune. 4. Uttalelser fra Statens vegvesen 29.06.2015 og 03.09.2015. Bakgrunn Rakkestad kommune har mottatt søknad om fradeling av boligtomt fra gnr. 96 bnr. 1. Med bakgrunn i ønsket om at Gro Anita Tangeland og Kent Westli skal få bygge hus i tilknytning til gården hvor hun vokste opp ønsker Arild Tangeland eier av bnr 96 bnr. 1 å fradele areal for oppføring av bolig. Det som søkes fradelt er en parsell på 2 daa som skal brukes til boligtomt. Tomten vil i vest ligge nærmere enn 20 meter fra dyrka mark. Utkjøring på fv 581 er tenkt via eksisterende landbruksvei. Søknaden er en dispensasjon fra kommuneplan for Rakkestad kommune 2011-2022. Det omsøkte arealet omfattes av arealdel av kommuneplan og ligger i LNF 2 hvor spredt boligbygging er tillatt. Dispensasjon for:   Avstand til dyrka mark. Avkjøring til fv 581 (endret bruk av eksisterende landbruksavkjøring). Hjemmel Fradeling av tomter til spredt boligoppføring er regulert av kommuneplanens bestemmelser (2011-2022). Dispensasjoner i forhold til Kommuneplan er regulert i kapitel 19 – Dispensasjoner – i plan og bygningsloven. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Andre faktaopplysninger Eiendommen ligger i LNF2 hvor det er tillatt med oppføring av spredte boliger. Det er tillatt men inntil 15 enheter i planperioden, taket er ikke nådd. Saken er hørt hos Fylkesmannen i Østfold, Østfold fylkeskommune og hos Statens vegvesen. Fylkesmannen i Østfold: Det søkes om dispensasjon for å plassere tomta nærmere enn 20 meter fra dyrka mark i vest. I de andre retningene blir kravet om 20 meter ivaretatt. Mot vest er det et mindre jordbruksareal, og det er her minst problematisk med eksponering av hensyn til kulturlandskapet. Hensynet til landbruksdrifta kan bli ivaretatt med en avstand på 10 til 20 meter mellom tomta og dyrka marka mot vest. Det er også mulig å tilpasse fasongen på tomta til kravet om 20 meter avstand mellom tomt og dyrka mark. Etter en samlet vurdering av regionale og nasjonale miljøvern- og landbruksinteresser relevant for saken har vi ikke innvendinger mot en eventuell dispensasjon, og overlater saken til de kommunale myndigheter som har best oversikt over forholdene på stedet. Konklusjon: Vi har ingen innvendinger mot en eventuell dispensasjon. Vi ber midlertid om å få tilsendt vedtaket i saken. Østfold fylkeskommune – Fylkeskonservatorens uttalelse: Det er ikke kjent noen automatisk fredete kulturminner på det området som ønskes fraskilt. Fylkeskonservatoren i Østfold har ingen merknader til fradelingen. Vi ber kommunen gjøre søker oppmerksom på meldeplikten: Dersom det under arbeid i området treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein eller lignende, skal arbeidet stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (Kulturminneloven) § 8, annet ledd. Statens vegvesen: Brev av 29.06.2015: I rammeplanen for avkjørsler er fylkesveg 581 holdningsklassifisert til «streng holdning». Her sier retningslinjene følgende: a) «Antall avkjørsler til vegene må være meget begrenset. Det gjelder også driftsavkjørsler. b) Nye boligavkjørsler bør ikke tillates uten at det foreligger vedtatt reguleringsplan eller kommunedelplan som godkjenner slik løsning». Når det gjelder bruk av driftsavkjørsel til boligformål blir dette som å betrakte som ny boligavkjørsel. På bakgrunn av ovennevnte vil vegvesenet være negativ til «ny boligavkjørsel» slik her legges opp til. I brevet etterspurte Vegvesenet flere opplysninger knyttet til planstatus. Opplysningene ble sendt per e-post 21.08.2015 I nytt brev fra 03.09.2015 skriver Vegvesenet at det som sto i forrige brev om at fv 581 er holdningsklassifisert til «Streng holdning» i «Rammeplan for behandling av avkjørselsspørsmål langs riks- og fylkesveger i Østfold» dessverre var en feilopplysning, og fv 581 er klassifisert under holdningsklassen «mindre streng». På grunnlag av dette, og med bakgrunn i oversendt informasjon fra Rakkestad kommune har vegvesenet kommet fram til at de likevel kan gi tillatelse til endret bruk av eksisterende driftsavkjørsel. Endret avkjørsel gis på følgende vilkår:      Løyvet gis med bakgrunn i opplysningene som fremkommer i søknadsbrevet mottatt 5.juni 2015 og e-post med supplerende informasjon av 21. august 2015. Den nye avkjørselen avrundes med en radius på 4 meter i sammenkoplingen mellom avkjørselens sidekanter og fylkesvegens sidekant. Avkjørselen skal også bygges i samme høyde som fylkesvegen de første 5 meterne. Avkjørselen skal ha frisikt på 4 ganger 100 meter. Det vil si at man fra et punkt 4 meter inn i avkjørselen skal kunne se 100 meter til begge sider langs fylkesveg 581. Innenfor risikosonen skal det ikke være sikthindre som er høyere enn 0,5 meter over fylkesvegens høyde, med unntak av enkeltstående trær, stolper el. Med diameter mindre enn 15 centimeter. Dersom avkjørselen krysser en grøft, må det nedlegges et rør med minimum 300 millimeter indre diameter under avkjørselen. Eieren/brukeren som tillatelsen gjelder for har til enhver tid ansvar for at frisikt og andre krav til avkjørselen er oppfylt jf. Veglova § 43. Helse- og miljøkonsekvenser En areal bestående av skog og fjell på ca. 2 daa vil bli nedbygd, med de konsekvenser det har for naturmangfold og kulturlandskap. Vurdert mot naturmangfoldloven vil omdisponering av lavbonitets skogsmark av denne karakter ikke være på kant med bestemmelsene i denne lovens §§ 8-12. Økonomi Ingen økonomiske konsekvenser for Rakkestad kommune. Administrasjonens vurdering Rakkestad kommune har igjennom kommuneplanen vurdert området hvor eiendommen ligger til egnet og ønsket område for oppføring av spredt bebyggelse.   § 4.1 – Områder hvor spredt boligbygging er tillatt: LNF-2. Det er kun tillatt med 15 enheter i planperioden. Tiltaket skal ikke være i konflikt med:        Dyrket eller dyrkbar mark. Kommunens gjeldende temakart og/eller hensynssoner. Det skal benyttes eksisterende avkjøringer til riksvei, fylkesvei og kommunal vei. Fylkeskonservator skal klarere tomt før fradeling kan skje. Det tillates kun én fradeling fra hver eiendom/driftsenhet i planperioden. Tomtegrense skal ved fradeling settes til minimum 20 meter fra dyrka mark. Ved oppføring av bolig uten fradeling skal bygg ha minimumsavstand på 35 meter fra dyrket mark. Retningslinjer til § 4.2: Fradeling skal skje under de samme forutsetninger som i pkt 4.1. Det skal kun fradeles en tomt som er hensiktsmessig for eiendommen. Hensiktsmessig i denne sammenheng er ment ca 2 mål tomt. Det er til nå fradelt 3 boliger i gjeldende planperiode. Det må søkes dispensasjon fra følgende forhold:   Avstand til dyrket mark. Det skal benyttes eksisterende avkjøringer til riksvei, fylkesvei og kommunal vei. Tomtegrensen skal ikke plasseres nærmere enn 20 meter fra dyrka mark. Dette lar seg ikke gjøre i vest på omsøkt areal. Omsøkte tiltak er således i konflikt med hensynene bak bestemmelsene om slike fradelinger. I de andre retningene blir kravet om 20 meter ivaretatt. Mot vest er det et mindre jordbruksareal, og det er her minst problematisk med eksponering av hensyn til kulturlandskapet. Rakkestad kommunes syn i saken sammenfaller med Fylkesmannens uttalelse hvor de ikke hadde innvendinger om å gi dispensasjon. Det står i kommuneplanen at det skal benyttes eksisterende avkjøringer til riksvei, fylkesvei og kommunal vei. Her er endret bruk vesentlig. Eksisterende landbruksavkjørsel benyttes i dag i en svært begrenset grad, det kan være snakk om noen få ganger med landbruksmaskiner i vekstsesongen. En boligutkjørsel vil normalt trafikkeres flere ganger daglig. Her har statens Vegvesen gitt tillatelse til å benytte en gammel landbruksavkjørsel som ny boligavkjørsel. Rakkestad kommune er således enig i vegvesenets konklusjon. Hensynet bak bestemmelsen om å benytte eksisterende utkjørsel er også tenkt for å begrense at nye områder tas i bruk til spredt boligbygging. Omsøkt areal befinner seg i et område hvor det i dag allerede er etablert noe spredt boligbygging og er således å anse som kurant. Kommuneplanen har 6 temakart som fradelingsaker skal vurderes mot:          Friluftsliv - utenfor viktige friluftsområder, ingen konflikt. Kulturminner- ingen automatiske fredede kulturminner i umiddelbar nærhet. Fylkeskonservator har uttalt seg, ingen konflikt. Kjerneområde kulturlandskap - området ligger utenfor kjerneområder for kulturlandskap, ingen konflikt. Naturtyper - det er ikke registrert viktige naturtyper i området, ingen konflikt. Prioriterte viltområder - området ligger utenfor viktige viltområder, ingen konflikt. Området er ikke i konflikt med hensynssonene i kommuneplanen. Det er ikke foretatt deling av eiendommen i planperioden, ingen konflikt. Avkjøring til fylkesveg 581 - tiltaket er ikke i tråd med bestemmelsene i kommuneplanen. Tillatelse til avkjøring gitt av Statens vegvesen. Tomtegrensen skal plasseres 20 meter fra dyrka mark. Omsøkt tomt vil i vest bli liggende nærmere enn 20 meter fra dyrka mark. Rakkestad kommune følger Fylkesmannens uttalelse på dette punktet: Det søkes om dispensasjon for å plassere tomta nærmere enn 20 meter fra dyrka mark i vest. I de andre retningene blir kravet om 20 meter ivaretatt. Mot vest er det et mindre jordbruksareal, og det er her minst problematisk med eksponering av hensyn til kulturlandskapet. Hensynet til landbruksdrifta kan bli ivaretatt med en avstand på 10 til 20 meter mellom tomta og dyrka marka mot vest. Etter en totalvurdering av søknaden og forholdene beskrevet i saken vil rådmannen gå inn for at det gis dispensasjon. Rådmannen vurderer at det er klar overvekt av fordeler kontra ulemper ved å gi dispensasjon til omsøkt fradeling. At søknaden er strid med hensynene bak kommuneplanens bestemmelser, tillegges ikke avgjørende vekt i denne saken.