SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Gry Trovåg Hansen
15/1658
Arkiv: GNR 15/78
Sign:
Dato:
Utvalg:
Hovedutvalg teknisk
Hovedutvalg teknisk
18.05.2015
27.08.2015
15/78 - STRANDAVEGEN, ÅKRA - BRUKSENDRING FRA KONTOR TIL BOLIG KLAGEBEHANDLING
Forslag til vedtak:
Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder delegert vedtak nr. 363/15.
Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.
SAKSFRAMSTILLING
Fakta/saksopplysninger:
I delegert sak nr. 363/15 ble det gitt avslag på søknad om bruksendring fra kontor til bolig.
Avslaget ble gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 28-1, 29-5 og 31-2, samt § 7-2 i TEK10.
Avslaget ble påklaget av ansvarlig søker i brev datert 02.06.15.
Klagen:
I klagen fremkommer det i hovedsak at bruksendring ikke kan avslås da tiltaket ikke gir endret
sikkerhetsrisiko, da begge disse formålene i TEK10 er definert i samme sikkerhetsklasse F2. Det
vises videre til at NVE også legger til grunn at disse formålene ligger i samme sikkerhetsklasse
M2. Dette innebærer at omsøkt bruksendring ikke gir sikkerhetsmessige endringer i forhold til
dagens bruk, noe som samsvarer med søkers oppfatning om at personsikkerheten og verdisikring
av materielle verdier vil kunne bli ivaretatt etter bruksendring til bolig tilsvarende som ved
fortsatt bruk som kontorer. I klagen vises det også til at det i teknisk etats samlede vurdering ikke
fremkommer dokumentasjon på endret sikkerhetsrisiko, samt at omsøkt areal ble bygget i 2007 iht
dagjeldende regelverk, og er innmålt til kote +2,26 NN54, altså 26 cm høyere enn det dagjeldende
kravet, og kun 24 cm lavere enn dagens krav på kote + 2,5m, og at størsteparten av
nabobebyggelsen langs sjøen ligger lavere enn dette, og benyttes til boligformål.
Det vises for øvrig til klagen i sin helhet.
Vurdering:
Bruksendring fra kontor til boligformål er søknadspliktig i medhold av plan- og bygningsloven
( pbl. ) § 20-1 bokstav d.
I klagen anføres det at omsøkte tiltak ikke gir endret sikkerhetsklasse, verken i forhold til TEK10
og NVE, noe som innebærer at omsøkte bruksendring ikke gir sikkerhetsmessige endringer i
forhold til dagens bruk.
Teknisk sjef kan ikke se at det er særlig relevant at bolig og kontor har samme sikkerhetsklasse.
Det vesentlige i denne saken er at siden eksisterende bygg ble godkjent i 2007 har kommunen
endret praksis for krav til sikker høyde, fra kote +2 til kote +2,5. Dette er gjort på bakgrunn av
tabell i rapport «Havnivåstigning. Estimater av framtidig havnivåstigning i norske
kystkommuner. (2009)» Der framskrives høyeste stormflonivå i 2100 for Karmøy til 2,47 i NN54.
Kravet til sikkerhetsnivå er i henhold til TEK10 § 7-2 at de fleste bygg skal dimensjoneres for en
200års-flom.
Karmøy kommunes risiko- og sårbarhetsanalyse fra 2011 bygger også beregningene som
fremkommer i ovennevnte rapport om havstigning. I ROS-analysen heter det «På bakgrunn av
dette bør kommunen vurdere nye regler og koter for plassering av nybygg. Kommunen kan
komme i erstatningsansvar hvis det i fremtiden blir gitt tillatelse til bygging i soner utsatt for
klimarelaterte skader som havnivåstigning, stormflo, flom og ras. Det kan og være aktuelt å
planlegge bygg som periodevis tåler å få kjeller/1. etasje oversvømt.» På bakgrunn av ROSanalysen har Karmøy endret krav til sikker høyde fra kote 2 til kote 2,5.
I klagen fremkommer det at omsøkt areal ble bygget i 2007 etter dagjeldende regler, og at det ikke
er fremkommet dokumentasjon på endret sikkerhetsrisiko.
Teknisk sjef viser til pbl. § 31-2 der det fastslås følgende:
«Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i
medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging,
tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift
bare tillates når det er i samsvar med planen.»
Siden eksisterende bygg ble godkjent, er det som nevnt ovenfor endret krav til sikker høyde, og
det er høyde + 2,5 alle nye søknader skal behandles etter. Dette gjelder både nybygg og tiltak på
eksisterende byggverk. I veiledning til TEK10 § 7-2 heter det: «Forutsetningen for å plassere
byggverk i områder der sannsynligheten for flom er større enn minstekravet i forskriften, er at det
gjennomføres risikoreduserende tiltak (sikringstiltak i området eller tilpasning av bebyggelsen). I
denne søknaden er det ikke foreslått noen tiltak for å sikre leiligheten, hverken når det gjelder å
sikre det elektriske anlegget, hindre kloakkinnstrømming fra slukene, tidlig varsling eller ved å
bruke materialer og konstruksjoner som tåler vann.
DSB sier på sine nettsider om kommunens roller og ansvar at: «Kommunen har et ansvar for å
bidra til at det kun bygges i områder som er tilstrekkelig sikre mot naturfarer. Ny kunnskap om
potensielle fareområder og effekter av klimaendringer kan føre til at tomter og områder som
tidligere har vært ansett som tilstrekkelig sikre for bebyggelse ikke lenger innfrir kravene til
sikkerhet i plan- og bygningsloven. Foreligger det ikke tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller
vesentlig ulempe skal kommunen avslå søknaden (…) der kravene til sikkerhet ikke er
tilfredsstillende dokumentert. Særlige krav refererer til tiltak eller vilkår som oppveier faren eller
den vesentlige ulempe.»
Teknisk sjef viser til rundskriv fra kommunal- og administrasjonsdept., T-5/97, der det heter:
«Etter foreliggende rettspraksis har domstolene gått langt i å pålegge bygningsmyndighetene
ansvar for ikke å ha fulgt opp forbudet i plan- og bygningsloven på en tilstrekkelig aktsom måte.
Etter ovennevnte rettspraksis har kommunen en aktivitetsplikt når det søkes om bygge- og
delingstillatelser i utsatte områder. Har kommunen konkret kunnskap om at det foreligger en fare
eller ulempe som faller inn under plan- og bygningsloven, skal søknaden avslås eller
sikringstiltak påbys. Det må ansees tilstrekkelig for kommunen å henvise til kartmateriale eller
annet som påviser en fare. De særlige grunner (for dispensasjon) som påberopes må være spesielt
tungtveiende. Det vises til at bestemmelsen er satt for å sikre liv og helse og beskyttelse av
eiendom. Det skal absolutt ikke være kurant å få dispensasjon fra slike bestemmelser. Som det
framgår ovenfor kan bygningsmyndighetene komme i erstatningsansvar dersom det viser seg at
byggherre blir utsatt for tap som følge av at en eiendom som omfattes av § 28-1 allikevel er blitt
bebygget.»
På bakgrunn av ovennevnte vurdering kan ikke teknisk sjef se at det foreligger tilstrekkelig
sikkerhet mot stormflo, slik det er krav om i henhold til pbl. §§ 28-1, 29-5 og 31-2, samt TEK10
§ 7-2.
Teknisk sjefs konklusjon:
Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er kommet inn nye momenter som skulle tilsi at vedtak i
delegert sak nr. 363/15 skal endres. Det anbefales dermed at saken oversendes Fylkesmannen i
Rogaland for klagebehandling.
Oversikt over vedlegg:
1. Klage datert 02.06.15
2. Fotodokumentasjon
3. Avslag del. sak nr. 363/15
4. Situasjonskart
5. Innmåling av kotehøyde
6. E-post korrespondanse
7. Søknad om bruksendring
8. Søknad om dispensasjon
9. Tegninger
----- Videresendt melding ----> Fra: "Thomas Brekke" <[email protected]>
> Til: "gth" <[email protected]>
> Kopi: "Jan Knutsen" <[email protected]>
> Sendt: 19. august 2015 11:00:22
> Emne: 9960 Strandavegen 9 - Klage på avslag - Deres sak 15/1658-5 og
delegert sak 363/15
> Hei!
> Viser til tlf samtale vedrørende klagebehandling.
> Vi tar oss med dette frihet til å oversende 5 stk bilder, som viser
tiltakets
> plassering i Åkrehamn til informasjon.
> Jmf vedlegg.
>
> Vennligst ta kontakt dersom noe er uklart, eller ytterligere
informasjon ønskes
> i saken.
>
> -> Mvh
> Arkitektkontoret
> BREKKE HELGELAND BREKKE AS
>
> Thomas Brekke
> a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected]
-Mvh Gry Trovåg Hansen
Juridisk rådgiver
Forvaltningsavdelingen
E-post: [email protected]
Teknisk etat
Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke
Postboks 29, Sentrum
Skippergt. 14
5501 HAUGESUND
Dato:
Saksbeh:
Saksnr:
Løpenr:
Arkivkode:
Deres ref:
22.05.2015
Ingvill Granodd
15/1658-5
26758/15
GNR 15/78
AVSLAG
Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Kap 20.
Gjelder:
Byggested:
Gnr./Bnr.
Tiltakshaver:
Ansvsøker:
Saken er behandlet som delegert saknr.
§20-1d. Bruksendr./vesentlig endring/utvidelse av tiltak.
Enebolig
Strandavegen, Åkra,
15/78
Jan Leon Knutsen
Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke
363/15
Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven §§ 28-1, 29-5 og 31-2, samt § 7-2 i
TEK10.
Søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig.
Det foreligger ikke protester til søknaden.
Søknaden avslås fordi det ikke er dokumentert sikkerhet mot fare ved stormflo.
Teknisk etat behandler denne sak etter delegert myndighet tildelt etaten.
Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av
tiltakshaver og andre med rettslig klageinteresse.
Kjell B. Gilje
forvaltningssjef
Ingvill Granodd
saksbehandler
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur.
Kopi til:
Jan Leon Knutsen, Postboks 300, 4296 ÅKREHAMN
Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK ◦ Telefon: 52 85 75 00 ◦ e-post: [email protected]
SØKNAD OM TILLATELSE TIL BRUKSENDRING FRA KONTOR TIL BOLIG – GNR/BNR
15/78, ÅKRA.
AREALPLAN
Regulering
Formål
: R282 – Havneområdet Åkrehamn
: Bolig/ næring
TEKNISKE ANLEGG
Utslipp
: Ingen endring
Atkomst
: Ingen endring
BOLIG
Grunnflate
: 127 m2
AVSTAND OG HØYDE
Nabogrense
:0m
Nærmeste bygning : 0 m
Kotehøyde
: Kote 2,26 i NN54
Dispensasjoner:
Det søkes om å fravike krav til energisparing og ventilasjon i TEK10. Begrunnelsen er at dette vil
gi uforholdsmessig store kostnader i forhold til den innsparing som er mulig å hente i det totale
energiregnskapet for hele huset.
Det er kurant å tillate fravik når det gjelder energi og ventilasjon i eksisterende bygg.
Teknisk etats samlede vurdering:
Det søkes om bruksendring av et eksisterende kontorlokale til bolig, dvs. en leilighet. Bygningen
ligger i havneområdet på Åkra. Kontoret/leiligheten har topp gulv på kote 2,26 i NN54.
Kommunens krav til sikker høyde er kote 2,5 i NN54. Det er ikke lagt fram forslag til
kompenserende tiltak. Søknaden begrunnes slik: «Lokalavisen som benyttet arealene tidligere er
nedlagt, og da det ikke er andre brukere av kontorlokalene, vil et avslag på bruksendring
medføre at arealene står ubenyttet. Vi synes det er leit at 1. etasjen i et bygg fra 2007 ikke lenger
gis mulighet for en hensiktsmessig bruk. Vi kan ikke se vesensforskjellen på en fortsatt drift som
kontorlokaler og som bolig, i og med at disse har omtrent tilsvarende materialbruk og
planløsninger med skillevegger, våtrom og inventar.»
At et leieforhold opphører kan ikke være en særlig grunn til å dispensere fra viktige
bestemmelser i lovgivningen. Det er fremdeles et lovlig kontorlokale der, som kan leies ut, og det
er da fremdeles en hensiktsmessig bruk. Å tillate bolig i lokalet uten at det gjennomføres
sikringstiltak kan ikke anses som hensiktsmessig bruk.
Det er etter teknisk sjefs mening nettopp en vesensforskjell mellom bolig og kontor. På et kontor
oppholder mennesker seg bare på dagtid og i våken tilstand. Da kan man oppdage faren før den
er et faktum og det er lett å forlate stedet. Dessuten er det en større belastning å oppleve
materielle skader på hjemmet sitt og personlige eiendeler enn på kontorutstyret på
arbeidsplassen. De materielle verdiene vil også være større i et hjem enn på et kontor. Å måtte
skaffe et nytt bosted for en familie mens reparasjoner og opprydning pågår er en større
konsekvens, enn å måtte arbeide under provisoriske forhold samme periode. Vannskadete hus
står i fare for å få råte- og soppskader.
2
I veiledning til TEK10 § 7-2 heter det: «Forutsetningen for å plassere byggverk i områder der
sannsynligheten for flom er større enn minstekravet i forskriften, er at det gjennomføres
risikoreduserende tiltak (sikringstiltak i området eller tilpasning av bebyggelsen). De
risikoreduserende tiltakene må redusere sannsynligheten for eller konsekvensen av flomvann
mot bebyggelsen til det nivå som er angitt i forskriften. Eksempler på sikringstiltak vil være å
heve byggegrunnen til flomsikkert nivå, bygge uten kjeller eller bygge flomvoller eller andre
konstruksjoner som holder vannet unna bebyggelsen. Der det ikke er praktisk mulig å plassere
eller sikre byggverk mot flom, kan en utforme og dimensjonere byggverket slik at det tåler
oversvømmelse og dermed ikke fører til fare for mennesker eller større materielle skader.
Bestemmelsen om flom omfatter også stormflo. Det betyr at de samme sikkerhetsnivåene
gjelder.»
Kravet til sikkerhetsnivå er i henhold til TEK10 § 7-2 at de fleste bygg skal dimensjoneres for en
200års-flom. I denne søknaden er det ikke foreslått noen tiltak for å sikre leiligheten, hverken når
det gjelder å sikre det elektriske anlegget, hindre kloakkinnstrømming fra slukene, tidlig varsling
eller ved å bruke materialer og konstruksjoner som tåler vann.
DSB sier på sine nettsider om kommunens roller og ansvar at: «Kommunen har et ansvar for å
bidra til at det kun bygges i områder som er tilstrekkelig sikre mot naturfarer. Ny kunnskap om
potensielle fareområder og effekter av klimaendringer kan føre til at tomter og områder som
tidligere har vært ansett som tilstrekkelig sikre for bebyggelse ikke lenger innfrir kravene til
sikkerhet i plan- og bygningsloven. Foreligger det ikke tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller
vesentlig ulempe skal kommunen avslå søknaden (…) der kravene til sikkerhet ikke er
tilfredsstillende dokumentert. Særlige krav refererer til tiltak eller vilkår som oppveier faren eller
den vesentlige ulempe.»
I rundskriv fra kommunal- og administrasjonsdept., T-5/97, heter det: «Etter foreliggende
rettspraksis har domstolene gått langt i å pålegge bygningsmyndighetene ansvar for ikke å ha
fulgt opp forbudet i plan- og bygningsloven på en tilstrekkelig aktsom måte. Etter ovennevnte
rettspraksis har kommunen en aktivitetsplikt når det søkes om bygge- og delingstillatelser i
utsatte områder. Har kommunen konkret kunnskap om at det foreligger en fare eller ulempe som
faller inn under plan- og bygningsloven, skal søknaden avslås eller sikringstiltak påbys. Det må
ansees tilstrekkelig for kommunen å henvise til kartmateriale eller annet som påviser en fare. De
særlige grunner (for dispensasjon) som påberopes må være spesielt tungtveiende. Det vises til at
bestemmelsen er satt for å sikre liv og helse og beskyttelse av eiendom. Det skal absolutt ikke
være kurant å få dispensasjon fra slike bestemmelser. Som det framgår ovenfor kan
bygningsmyndighetene komme i erstatningsansvar dersom det viser seg at byggherre blir utsatt
for tap som følge av at en eiendom som omfattes av § 28-1 allikevel er blitt bebygget.»
Kommunens belegg for å sette kote 2,5 i NN54 som sikker høyde er tabell i rapport
«Havnivåstigning. Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner. (2009)» Der
framskrives høyeste stormflonivå i 2100 for Karmøy til 2,47 i NN54. Karmøy kommunes risikoog sårbarhetsanalyse fra 2011 bygger også på disse beregningene. I ROS-analysen heter det «På
bakgrunn av dette bør kommunen vurdere nye regler og koter for plassering av nybygg.
Kommunen kan komme i erstatningsansvar hvis det i fremtiden blir gitt tillatelse til bygging i
soner utsatt for klimarelaterte skader som havnivåstigning, stormflo, flom og ras. Det kan og
være aktuelt å planlegge bygg som periodevis tåler å få kjeller/1. etasje oversvømt.» På bakgrunn
av ROS-analysen har Karmøy endret krav til sikker høyde fra kote 2 til kote 2,5. I forslaget til ny
kommuneplan, som skal vedtas ganske snart, er det nye kravet nedfelt som en bestemmelse.
3
40 % av norske boliger er eldre enn 50 år. Det vil si at en bolig har en levetid på 50-100 år og må
derfor dimensjoneres for en utvikling som ligger langt fram i tid. Myndighetene framhever
derfor at en er føre var og unngår å bygge seg til økt sårbarhet i framtida.
På denne bakgrunn avslår teknisk sjef søknaden om bruksendring, da det ikke foreligger
tilstrekkelig sikkerhet mot stormflo i henhold til PBL §§ 28-1, 29-5 og 31-2, og TEK10 § 7-2.
Klageadgang:
Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere
myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke
ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring.
4
GEBYRSKJEMA
Saksnr.: 15/1658-5
Gnr/bnr: 15/78
Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og
bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon:
Søknad, §20-2
TILTAK
AREAL
KODE
FAKTOR
SATS
GEBYR
BEHANDLING/TJENESTE
Endring av tillatelse
Gjentatt utstikking
Dispensasjon
Godkjenning av foretak
AREAL
KODE
FAKTOR
SATS
GEBYR
PROSENTSATS
GEBYR
8200
DELSUM
TILLEGGSGEBYR/AVSLAG
Avslag
Ulovlig arbeid
KODE
2.6
DELSUM
TOTALT GEBYR
REFUSJON
8200
TOT.GEBYR
KODE -MIN.SATS
PROSENTSATS
BELØP
Trukket søknad
22.05.2015
dato
Ingvill Granodd
saksbehandler
5
Fra: "Thomas Brekke" <[email protected]>
Til: "Ingvill Granodd" <[email protected]>
Kopi: "Jan Knutsen" <[email protected]>
Sendt: 7. mai 2015 11:28:26
Emne: Fwd: Bruksendring 15/78
Hei!
Til orientering er det foretatt innmåling av høyde på ferdig gulv:
Høyde FG er kote 2,262 i NN54.
Dette betyr at gulvet ligger 26 cm høyere enn kote 2,0.
Vi ber om at dette forholdet tas med i den nye vurderingen, som
forespurt.
-Mvh
Arkitektkontoret
BREKKE HELGELAND BREKKE AS
Thomas Brekke
a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected]
Videresendt melding:
Fra: Thomas Brekke <[email protected]>
Emne: Re: Bruksendring 15/78
Dato: 6. mai 2015 kl. 12.45.21 CEST
Til: Ingvill Granodd
<[email protected]>
Kopi: Jan Knutsen <[email protected]>
Hei!
Viser til mottatt tilbakemelding, og ønsker å fremkomme
med følgende kommentar:
Lokalavisen som benyttet arealene tidligere er nedlagt, og
da det ikke er andre brukere av kontorlokalene, vil et
avslag på bruksendring medføre at arealene står ubenyttet.
Vi synes det er leit at 1. etasjen i et bygg fra 2007 ikke
lenger gis mulighet for en hensiktsmessig bruk.
Vi kan ikke se vesensforskjellen på en fortsatt drift som
kontorlokaler og som bolig, i og med at disse har omtrent
tilsvarende materialbruk og planløsninger med
skillevegger, våtrom og inventar.
Vi er inneforstått med at minste kotehøyde er endret fra k:
2,0 som gjaldt da bygget var nytt i 2007, til k: 2,5 nå,
og ser at dette legges til grunn ved kommunens referanser
til PBL ved vurdering av søknaden.
Vi vil likevel poengtere at PBL også gir rom for kommunen
til å gi bruksendring som omsøkt for å sikre en
hensiktsmessig bruk av arealene.
Vi ber derfor om at kommunen foretar en ny vurdering,
hvor vi spesielt henviser til:
"PBL § 31-2 fjerde ledd
Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig
ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk
også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske
krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom
bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og
nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan
stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter
som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi
tillatelse etter leddet her."
-Mvh
Arkitektkontoret
BREKKE HELGELAND BREKKE AS
Thomas Brekke
a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected]
6. mai 2015 kl. 10.57 skrev Ingvill Granodd
<[email protected]>:
Hei.
Jeg viser til telefonsamtale d.d. der jeg
formidlet kommunenes holdning til bolig
under sikker høyde. Konklusjonen er at
Karmøy kommune ikke vil godkjenne bolig
under kote +2,5 moh. Det vises til PBL §§
28-1, 29-3 andre ledd, 29-5 første og tredje
ledd, og 31-2 første og andre ledd.
Hilsen Ingvill Granodd
Fra: "Ingvill Granodd" <[email protected]>
Til: "Postmottak til arkivering" <[email protected]>
Sendt: 6. mai 2015 13:10:46
Emne: Fwd: Bruksendring 15/78
Fra: "Thomas Brekke" <[email protected]>
Til: "Ingvill Granodd" <[email protected]>
Kopi: "Jan Knutsen" <[email protected]>
Sendt: 6. mai 2015 12:45:21
Emne: Re: Bruksendring 15/78
Hei!
Viser til mottatt tilbakemelding, og ønsker å fremkomme med følgende
kommentar:
Lokalavisen som benyttet arealene tidligere er nedlagt, og da det ikke er
andre brukere av kontorlokalene, vil et avslag på bruksendring medføre
at arealene står ubenyttet.
Vi synes det er leit at 1. etasjen i et bygg fra 2007 ikke lenger gis
mulighet for en hensiktsmessig bruk.
Vi kan ikke se vesensforskjellen på en fortsatt drift som kontorlokaler og
som bolig, i og med at disse har omtrent tilsvarende materialbruk og
planløsninger med skillevegger, våtrom og inventar.
Vi er inneforstått med at minste kotehøyde er endret fra k: 2,0 som gjaldt
da bygget var nytt i 2007, til k: 2,5 nå,
og ser at dette legges til grunn ved kommunens referanser til PBL ved
vurdering av søknaden.
Vi vil likevel poengtere at PBL også gir rom for kommunen til å gi
bruksendring som omsøkt for å sikre en hensiktsmessig bruk av
arealene.
Vi ber derfor om at kommunen foretar en ny vurdering, hvor vi spesielt
henviser til:
"PBL § 31-2 fjerde ledd
Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og
rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å
tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader,
dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for
å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.
Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens
adgang til å gi tillatelse etter leddet her."
-Mvh
Arkitektkontoret
BREKKE HELGELAND BREKKE AS
Thomas Brekke
a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected]
6. mai 2015 kl. 10.57 skrev Ingvill Granodd
<[email protected]>:
Hei.
Jeg viser til telefonsamtale d.d. der jeg formidlet
kommunenes holdning til bolig under sikker høyde.
Konklusjonen er at Karmøy kommune ikke vil godkjenne
bolig under kote +2,5 moh. Det vises til PBL §§ 28-1, 293 andre ledd, 29-5 første og tredje ledd, og 31-2 første
og andre ledd.
Hilsen Ingvill Granodd
Teknisk etat
Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke
Postboks 29, Sentrum
Skippergt. 14
5501 HAUGESUND
Dato:
Saksbeh:
Saksnr:
Løpenr:
Arkivkode:
Deres ref:
02.09.2015
Ingvill Granodd
15/1658-10
42687/15
GNR 15/78
TILLATELSE
Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens § 20-3.
Gjelder:
Byggested:
Gnr./Bnr.
Tiltakshaver:
Ansvarlig søker:
Saken er behandlet som delegert saknr.
§20-1d. Bruksendr./vesentlig endring/utvidelse av tiltak.
Enebolig
Strandavegen, Åkra,
15/78
Jan Leon Knutsen
Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke
109/15
I medhold av plan- og bygningslovens § 20-3 godkjennes søknaden, vedlagt
 tegninger, dato
 situasjonskart,
 søknader om ansvarsrett for søker, prosjekterende,
og for øvrig på vilkår som er nevnt under.
Søknaden gjelder bruksendring fra kontor til leilighet.
I medhold av plan- og bygningslovens §§ 19-1, 19-2 og 31-2 gis dispensasjon fra samme lovs §§
28-1 og 29-5, samt TEK10 § 7-2 og § 14. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at
dispensasjon er gitt, faller dispensasjonen bort.
Det foreligger ikke protester til søknaden.
Saksbehandlingsgebyr må være betalt før arbeidene kan settes i gang.
Tiltaket tillates igangsatt etter dette vedtak, når ovenstående vilkår er oppfylt.
Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten.
Kommunen gjør særlig oppmerksom på:
 Parkering og snuplass må opparbeides på egen eiendom.
Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK ◦ Telefon: 52 85 75 00 ◦ e-post: [email protected]


Krav til rømningsveier skal ivaretas i samsvar med TEK § 11-14.
Nødvendig antall røykvarslere må monteres. Alle boenheter skal ha brannslokningsutstyr
som kan benyttes i alle rom, jfr. TEK § 11-16.
Ansvar:
Funksjoner og fagområder som definert i gjennomføringsplanen er belagt med godkjenning av
ansvarsrett i samsvar med tiltaksklassen.
Avfall
Med hjemmel i plan- og bygningslovens(PBL) § 29-8 og teknisk forskrift Kap. 9 skal tiltak i PBL
Kap. 20 tilfredsstille krav til forsvarlig avfallshåndtering. Håndtering av avfallet skal
dokumenteres ved kvittering fra deponiplass eller som del av virksomhetens
internkontrollsystem.
Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme
gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Ønskes tiltaket endret i forhold til dette vedtak, må
endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen være godkjent før den
gjennomføres. Fristene kan ikke forlenges.
Gjeldende lover, forskrifter, vedtekter og reguleringsbestemmelser skal følges såfremt ikke
særskilt dispensasjon er gitt.
Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages
av tiltakshaver, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken.
Når arbeidet er ferdig, skal ansvarlig søker skriftlig anmode om ferdigattest på eget skjema.
Dokumentasjon i henhold til PBL § 21-10 og bekreftelse fra kontrollansvarlig foretak i samsvar
med gjennomføringsplanen vedlegges. Ønskes midlertidig brukstillatelse skal dette begrunnes.
Med hilsen
Kjell B. Gilje
Forvaltningssjef
e.f.
Ingvill Granodd
saksbehandler
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur.
Kopi til:
Jan Leon Knutsen, Postboks 300, 4296 ÅKREHAMN
2
SØKNAD OM TILLATELSE TIL BRUKSENDRING TIL BOLIG – GNR/BNR 15/78,
ÅKRA.
AREALPLAN
Regulering
Formål
: R282 – Havneområdet Åkrehamn
: Bolig/næring
TEKNISKE ANLEGG
Utslipp
: Ingen endring
Atkomst
: Ingen endring
BOLIG
Grunnflate
: 127 m2
AVSTAND OG HØYDE
Nabogrense
:0m
Nærmeste bygning : 0 m
Kotehøyde
: +2,26 i NN54
Dispensasjoner:
Teknisk hovedutvalg gjorde i møte 27.08.15 følgende vedtak:
«I henhold til plan- og bygningslovens § 19-1 og 19-2 og § 31-2 (fjerde ledd) anbefaler
hovedutvalg teknisk at det gis dispensasjon fra kravet i plan- og bygningslovens § 28-1, 29-5.
samt § 7-2 i TEK10.
Bakgrunn for søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig – det foreligger ingen protester
til søknaden.
Omsøkte tiltak ble bygget i 2007 og var da i tråd med gjeldende regelverk og innmålt kote +2,26
(noe som da også var høyere enn minste krav). Hovedutvalg teknisk kan ikke se at
bruksendringen fra kontor til bolig vil medføre vesentlig risikoendring – i og med at bygget
allerede er innredet som kontor (kontor og bolig regnes som samme sikkerhetsklasse av NVE og
TEK10). Hovedutvalg teknisk kan og vise til at nabobebyggelsen, som også brukes til
boligformål, er lavere enn omsøkt tiltak. Det er også godkjent nye bygg i samme område med
lavere kote enn 2,5 etter 2007. Hovedutvalg teknisk er for øvrig enig i at høydekrav skal
håndheves konsekvent for nybygg og ved bruksendring som medfører endret risikoklasse.
I henhold til § 31-2 fjerde ledd anser hovedutvalg teknisk en bruksendring som forsvarlig og
nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.»
Klageadgang:
Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere
myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke
ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring.
3
GEBYRSKJEMA
Saksnr.: 15/1658-10
Gnr/bnr: 15/78
Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og
bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon:
Søknad, §20-4
TILTAK
Klagebehandling, det vises til
gebyr på 8200,- kr, gitt i
forbindelse med avslag.
AREAL
BEHANDLING/TJENESTE
Endring av tillatelse
Gjentatt utstikking
Dispensasjon
Godkjenning av foretak
Personlig godkj. ansvarsrett
AREAL
KODE
FAKTOR
SATS
GEBYR
0
KODE
FAKTOR
SATS
GEBYR
PROSENTSATS
GEBYR
DELSUM
TILLEGGSGEBYR
KODE
DELSUM
Ulovlig arbeid
TOTALT GEBYR
0
02.09.2015
dato
Ingvill Granodd
saksbehandler
4
SAKSPROTOKOLL - 15/78 - STRANDAVEGEN, ÅKRA BRUKSENDRING FRA KONTOR TIL BOLIG - KLAGEBEHANDLING
Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 27.08.2015, saksnr. 109/15
Behandling:
Aarhus (H) fremmet følgende forslag:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-1 og 19-2 og § 31-2 (fjerde ledd) anbefaler hovedutvalg
teknisk at det gis dispensasjon fra kravet i plan- og bygningslovens § 28-1, 29-5. samt § 7-2 i
TEK10.
Bakgrunn for søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig – det foreligger ingen protester til
søknaden.
Omsøkte tiltak ble bygget i 2007 og var da i tråd med gjeldende regelverk og innmålt kote +2,26
(noe som da også var høyere enn minste krav). Hovedutvalg teknisk kan ikke se at
bruksendringen fra kontor til bolig vil medføre vesentlig risikoendring – i og med at bygget
allerede er innredet som kontor (kontor og bolig regnes som samme sikkerhetsklasse av NVE og
TEK10). Hovedutvalg teknisk kan og vise til at nabobebyggelsen, som også brukes til boligformål,
er lavere enn omsøkt tiltak. Det er også godkjent nye bygg i samme område med lavere kote enn
2,5 etter 2007. Hovedutvalg teknisk er for øvrig enig i at høydekrav skal håndheves konsekvent
for nybygg og ved bruksendring som medfører endret risikoklasse.
I henhold til § 31-2 fjerde ledd anser hovedutvalg teknisk en bruksendring som forsvarlig og
nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.
Aarhus forslag enstemmig vedtatt.
Vedtak:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-1 og 19-2 og § 31-2 (fjerde ledd) anbefaler hovedutvalg
teknisk at det gis dispensasjon fra kravet i plan- og bygningslovens § 28-1, 29-5. samt § 7-2 i
TEK10.
Bakgrunn for søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig – det foreligger ingen protester til
søknaden.
Omsøkte tiltak ble bygget i 2007 og var da i tråd med gjeldende regelverk og innmålt kote +2,26
(noe som da også var høyere enn minste krav). Hovedutvalg teknisk kan ikke se at
bruksendringen fra kontor til bolig vil medføre vesentlig risikoendring – i og med at bygget
allerede er innredet som kontor (kontor og bolig regnes som samme sikkerhetsklasse av NVE og
TEK10). Hovedutvalg teknisk kan og vise til at nabobebyggelsen, som også brukes til boligformål,
er lavere enn omsøkt tiltak. Det er også godkjent nye bygg i samme område med lavere kote enn
2,5 etter 2007. Hovedutvalg teknisk er for øvrig enig i at høydekrav skal håndheves konsekvent
for nybygg og ved bruksendring som medfører endret risikoklasse.
I henhold til § 31-2 fjerde ledd anser hovedutvalg teknisk en bruksendring som forsvarlig og
nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.