SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivsaksnr.: Gry Trovåg Hansen 15/1658 Arkiv: GNR 15/78 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk 18.05.2015 27.08.2015 15/78 - STRANDAVEGEN, ÅKRA - BRUKSENDRING FRA KONTOR TIL BOLIG KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder delegert vedtak nr. 363/15. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: I delegert sak nr. 363/15 ble det gitt avslag på søknad om bruksendring fra kontor til bolig. Avslaget ble gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 28-1, 29-5 og 31-2, samt § 7-2 i TEK10. Avslaget ble påklaget av ansvarlig søker i brev datert 02.06.15. Klagen: I klagen fremkommer det i hovedsak at bruksendring ikke kan avslås da tiltaket ikke gir endret sikkerhetsrisiko, da begge disse formålene i TEK10 er definert i samme sikkerhetsklasse F2. Det vises videre til at NVE også legger til grunn at disse formålene ligger i samme sikkerhetsklasse M2. Dette innebærer at omsøkt bruksendring ikke gir sikkerhetsmessige endringer i forhold til dagens bruk, noe som samsvarer med søkers oppfatning om at personsikkerheten og verdisikring av materielle verdier vil kunne bli ivaretatt etter bruksendring til bolig tilsvarende som ved fortsatt bruk som kontorer. I klagen vises det også til at det i teknisk etats samlede vurdering ikke fremkommer dokumentasjon på endret sikkerhetsrisiko, samt at omsøkt areal ble bygget i 2007 iht dagjeldende regelverk, og er innmålt til kote +2,26 NN54, altså 26 cm høyere enn det dagjeldende kravet, og kun 24 cm lavere enn dagens krav på kote + 2,5m, og at størsteparten av nabobebyggelsen langs sjøen ligger lavere enn dette, og benyttes til boligformål. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Vurdering: Bruksendring fra kontor til boligformål er søknadspliktig i medhold av plan- og bygningsloven ( pbl. ) § 20-1 bokstav d. I klagen anføres det at omsøkte tiltak ikke gir endret sikkerhetsklasse, verken i forhold til TEK10 og NVE, noe som innebærer at omsøkte bruksendring ikke gir sikkerhetsmessige endringer i forhold til dagens bruk. Teknisk sjef kan ikke se at det er særlig relevant at bolig og kontor har samme sikkerhetsklasse. Det vesentlige i denne saken er at siden eksisterende bygg ble godkjent i 2007 har kommunen endret praksis for krav til sikker høyde, fra kote +2 til kote +2,5. Dette er gjort på bakgrunn av tabell i rapport «Havnivåstigning. Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner. (2009)» Der framskrives høyeste stormflonivå i 2100 for Karmøy til 2,47 i NN54. Kravet til sikkerhetsnivå er i henhold til TEK10 § 7-2 at de fleste bygg skal dimensjoneres for en 200års-flom. Karmøy kommunes risiko- og sårbarhetsanalyse fra 2011 bygger også beregningene som fremkommer i ovennevnte rapport om havstigning. I ROS-analysen heter det «På bakgrunn av dette bør kommunen vurdere nye regler og koter for plassering av nybygg. Kommunen kan komme i erstatningsansvar hvis det i fremtiden blir gitt tillatelse til bygging i soner utsatt for klimarelaterte skader som havnivåstigning, stormflo, flom og ras. Det kan og være aktuelt å planlegge bygg som periodevis tåler å få kjeller/1. etasje oversvømt.» På bakgrunn av ROSanalysen har Karmøy endret krav til sikker høyde fra kote 2 til kote 2,5. I klagen fremkommer det at omsøkt areal ble bygget i 2007 etter dagjeldende regler, og at det ikke er fremkommet dokumentasjon på endret sikkerhetsrisiko. Teknisk sjef viser til pbl. § 31-2 der det fastslås følgende: «Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen.» Siden eksisterende bygg ble godkjent, er det som nevnt ovenfor endret krav til sikker høyde, og det er høyde + 2,5 alle nye søknader skal behandles etter. Dette gjelder både nybygg og tiltak på eksisterende byggverk. I veiledning til TEK10 § 7-2 heter det: «Forutsetningen for å plassere byggverk i områder der sannsynligheten for flom er større enn minstekravet i forskriften, er at det gjennomføres risikoreduserende tiltak (sikringstiltak i området eller tilpasning av bebyggelsen). I denne søknaden er det ikke foreslått noen tiltak for å sikre leiligheten, hverken når det gjelder å sikre det elektriske anlegget, hindre kloakkinnstrømming fra slukene, tidlig varsling eller ved å bruke materialer og konstruksjoner som tåler vann. DSB sier på sine nettsider om kommunens roller og ansvar at: «Kommunen har et ansvar for å bidra til at det kun bygges i områder som er tilstrekkelig sikre mot naturfarer. Ny kunnskap om potensielle fareområder og effekter av klimaendringer kan føre til at tomter og områder som tidligere har vært ansett som tilstrekkelig sikre for bebyggelse ikke lenger innfrir kravene til sikkerhet i plan- og bygningsloven. Foreligger det ikke tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe skal kommunen avslå søknaden (…) der kravene til sikkerhet ikke er tilfredsstillende dokumentert. Særlige krav refererer til tiltak eller vilkår som oppveier faren eller den vesentlige ulempe.» Teknisk sjef viser til rundskriv fra kommunal- og administrasjonsdept., T-5/97, der det heter: «Etter foreliggende rettspraksis har domstolene gått langt i å pålegge bygningsmyndighetene ansvar for ikke å ha fulgt opp forbudet i plan- og bygningsloven på en tilstrekkelig aktsom måte. Etter ovennevnte rettspraksis har kommunen en aktivitetsplikt når det søkes om bygge- og delingstillatelser i utsatte områder. Har kommunen konkret kunnskap om at det foreligger en fare eller ulempe som faller inn under plan- og bygningsloven, skal søknaden avslås eller sikringstiltak påbys. Det må ansees tilstrekkelig for kommunen å henvise til kartmateriale eller annet som påviser en fare. De særlige grunner (for dispensasjon) som påberopes må være spesielt tungtveiende. Det vises til at bestemmelsen er satt for å sikre liv og helse og beskyttelse av eiendom. Det skal absolutt ikke være kurant å få dispensasjon fra slike bestemmelser. Som det framgår ovenfor kan bygningsmyndighetene komme i erstatningsansvar dersom det viser seg at byggherre blir utsatt for tap som følge av at en eiendom som omfattes av § 28-1 allikevel er blitt bebygget.» På bakgrunn av ovennevnte vurdering kan ikke teknisk sjef se at det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot stormflo, slik det er krav om i henhold til pbl. §§ 28-1, 29-5 og 31-2, samt TEK10 § 7-2. Teknisk sjefs konklusjon: Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er kommet inn nye momenter som skulle tilsi at vedtak i delegert sak nr. 363/15 skal endres. Det anbefales dermed at saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling. Oversikt over vedlegg: 1. Klage datert 02.06.15 2. Fotodokumentasjon 3. Avslag del. sak nr. 363/15 4. Situasjonskart 5. Innmåling av kotehøyde 6. E-post korrespondanse 7. Søknad om bruksendring 8. Søknad om dispensasjon 9. Tegninger ----- Videresendt melding ----> Fra: "Thomas Brekke" <[email protected]> > Til: "gth" <[email protected]> > Kopi: "Jan Knutsen" <[email protected]> > Sendt: 19. august 2015 11:00:22 > Emne: 9960 Strandavegen 9 - Klage på avslag - Deres sak 15/1658-5 og delegert sak 363/15 > Hei! > Viser til tlf samtale vedrørende klagebehandling. > Vi tar oss med dette frihet til å oversende 5 stk bilder, som viser tiltakets > plassering i Åkrehamn til informasjon. > Jmf vedlegg. > > Vennligst ta kontakt dersom noe er uklart, eller ytterligere informasjon ønskes > i saken. > > -> Mvh > Arkitektkontoret > BREKKE HELGELAND BREKKE AS > > Thomas Brekke > a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected] -Mvh Gry Trovåg Hansen Juridisk rådgiver Forvaltningsavdelingen E-post: [email protected] Teknisk etat Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke Postboks 29, Sentrum Skippergt. 14 5501 HAUGESUND Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 22.05.2015 Ingvill Granodd 15/1658-5 26758/15 GNR 15/78 AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Kap 20. Gjelder: Byggested: Gnr./Bnr. Tiltakshaver: Ansvsøker: Saken er behandlet som delegert saknr. §20-1d. Bruksendr./vesentlig endring/utvidelse av tiltak. Enebolig Strandavegen, Åkra, 15/78 Jan Leon Knutsen Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke 363/15 Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven §§ 28-1, 29-5 og 31-2, samt § 7-2 i TEK10. Søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig. Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknaden avslås fordi det ikke er dokumentert sikkerhet mot fare ved stormflo. Teknisk etat behandler denne sak etter delegert myndighet tildelt etaten. Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av tiltakshaver og andre med rettslig klageinteresse. Kjell B. Gilje forvaltningssjef Ingvill Granodd saksbehandler Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Jan Leon Knutsen, Postboks 300, 4296 ÅKREHAMN Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK ◦ Telefon: 52 85 75 00 ◦ e-post: [email protected] SØKNAD OM TILLATELSE TIL BRUKSENDRING FRA KONTOR TIL BOLIG – GNR/BNR 15/78, ÅKRA. AREALPLAN Regulering Formål : R282 – Havneområdet Åkrehamn : Bolig/ næring TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Ingen endring Atkomst : Ingen endring BOLIG Grunnflate : 127 m2 AVSTAND OG HØYDE Nabogrense :0m Nærmeste bygning : 0 m Kotehøyde : Kote 2,26 i NN54 Dispensasjoner: Det søkes om å fravike krav til energisparing og ventilasjon i TEK10. Begrunnelsen er at dette vil gi uforholdsmessig store kostnader i forhold til den innsparing som er mulig å hente i det totale energiregnskapet for hele huset. Det er kurant å tillate fravik når det gjelder energi og ventilasjon i eksisterende bygg. Teknisk etats samlede vurdering: Det søkes om bruksendring av et eksisterende kontorlokale til bolig, dvs. en leilighet. Bygningen ligger i havneområdet på Åkra. Kontoret/leiligheten har topp gulv på kote 2,26 i NN54. Kommunens krav til sikker høyde er kote 2,5 i NN54. Det er ikke lagt fram forslag til kompenserende tiltak. Søknaden begrunnes slik: «Lokalavisen som benyttet arealene tidligere er nedlagt, og da det ikke er andre brukere av kontorlokalene, vil et avslag på bruksendring medføre at arealene står ubenyttet. Vi synes det er leit at 1. etasjen i et bygg fra 2007 ikke lenger gis mulighet for en hensiktsmessig bruk. Vi kan ikke se vesensforskjellen på en fortsatt drift som kontorlokaler og som bolig, i og med at disse har omtrent tilsvarende materialbruk og planløsninger med skillevegger, våtrom og inventar.» At et leieforhold opphører kan ikke være en særlig grunn til å dispensere fra viktige bestemmelser i lovgivningen. Det er fremdeles et lovlig kontorlokale der, som kan leies ut, og det er da fremdeles en hensiktsmessig bruk. Å tillate bolig i lokalet uten at det gjennomføres sikringstiltak kan ikke anses som hensiktsmessig bruk. Det er etter teknisk sjefs mening nettopp en vesensforskjell mellom bolig og kontor. På et kontor oppholder mennesker seg bare på dagtid og i våken tilstand. Da kan man oppdage faren før den er et faktum og det er lett å forlate stedet. Dessuten er det en større belastning å oppleve materielle skader på hjemmet sitt og personlige eiendeler enn på kontorutstyret på arbeidsplassen. De materielle verdiene vil også være større i et hjem enn på et kontor. Å måtte skaffe et nytt bosted for en familie mens reparasjoner og opprydning pågår er en større konsekvens, enn å måtte arbeide under provisoriske forhold samme periode. Vannskadete hus står i fare for å få råte- og soppskader. 2 I veiledning til TEK10 § 7-2 heter det: «Forutsetningen for å plassere byggverk i områder der sannsynligheten for flom er større enn minstekravet i forskriften, er at det gjennomføres risikoreduserende tiltak (sikringstiltak i området eller tilpasning av bebyggelsen). De risikoreduserende tiltakene må redusere sannsynligheten for eller konsekvensen av flomvann mot bebyggelsen til det nivå som er angitt i forskriften. Eksempler på sikringstiltak vil være å heve byggegrunnen til flomsikkert nivå, bygge uten kjeller eller bygge flomvoller eller andre konstruksjoner som holder vannet unna bebyggelsen. Der det ikke er praktisk mulig å plassere eller sikre byggverk mot flom, kan en utforme og dimensjonere byggverket slik at det tåler oversvømmelse og dermed ikke fører til fare for mennesker eller større materielle skader. Bestemmelsen om flom omfatter også stormflo. Det betyr at de samme sikkerhetsnivåene gjelder.» Kravet til sikkerhetsnivå er i henhold til TEK10 § 7-2 at de fleste bygg skal dimensjoneres for en 200års-flom. I denne søknaden er det ikke foreslått noen tiltak for å sikre leiligheten, hverken når det gjelder å sikre det elektriske anlegget, hindre kloakkinnstrømming fra slukene, tidlig varsling eller ved å bruke materialer og konstruksjoner som tåler vann. DSB sier på sine nettsider om kommunens roller og ansvar at: «Kommunen har et ansvar for å bidra til at det kun bygges i områder som er tilstrekkelig sikre mot naturfarer. Ny kunnskap om potensielle fareområder og effekter av klimaendringer kan føre til at tomter og områder som tidligere har vært ansett som tilstrekkelig sikre for bebyggelse ikke lenger innfrir kravene til sikkerhet i plan- og bygningsloven. Foreligger det ikke tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe skal kommunen avslå søknaden (…) der kravene til sikkerhet ikke er tilfredsstillende dokumentert. Særlige krav refererer til tiltak eller vilkår som oppveier faren eller den vesentlige ulempe.» I rundskriv fra kommunal- og administrasjonsdept., T-5/97, heter det: «Etter foreliggende rettspraksis har domstolene gått langt i å pålegge bygningsmyndighetene ansvar for ikke å ha fulgt opp forbudet i plan- og bygningsloven på en tilstrekkelig aktsom måte. Etter ovennevnte rettspraksis har kommunen en aktivitetsplikt når det søkes om bygge- og delingstillatelser i utsatte områder. Har kommunen konkret kunnskap om at det foreligger en fare eller ulempe som faller inn under plan- og bygningsloven, skal søknaden avslås eller sikringstiltak påbys. Det må ansees tilstrekkelig for kommunen å henvise til kartmateriale eller annet som påviser en fare. De særlige grunner (for dispensasjon) som påberopes må være spesielt tungtveiende. Det vises til at bestemmelsen er satt for å sikre liv og helse og beskyttelse av eiendom. Det skal absolutt ikke være kurant å få dispensasjon fra slike bestemmelser. Som det framgår ovenfor kan bygningsmyndighetene komme i erstatningsansvar dersom det viser seg at byggherre blir utsatt for tap som følge av at en eiendom som omfattes av § 28-1 allikevel er blitt bebygget.» Kommunens belegg for å sette kote 2,5 i NN54 som sikker høyde er tabell i rapport «Havnivåstigning. Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner. (2009)» Der framskrives høyeste stormflonivå i 2100 for Karmøy til 2,47 i NN54. Karmøy kommunes risikoog sårbarhetsanalyse fra 2011 bygger også på disse beregningene. I ROS-analysen heter det «På bakgrunn av dette bør kommunen vurdere nye regler og koter for plassering av nybygg. Kommunen kan komme i erstatningsansvar hvis det i fremtiden blir gitt tillatelse til bygging i soner utsatt for klimarelaterte skader som havnivåstigning, stormflo, flom og ras. Det kan og være aktuelt å planlegge bygg som periodevis tåler å få kjeller/1. etasje oversvømt.» På bakgrunn av ROS-analysen har Karmøy endret krav til sikker høyde fra kote 2 til kote 2,5. I forslaget til ny kommuneplan, som skal vedtas ganske snart, er det nye kravet nedfelt som en bestemmelse. 3 40 % av norske boliger er eldre enn 50 år. Det vil si at en bolig har en levetid på 50-100 år og må derfor dimensjoneres for en utvikling som ligger langt fram i tid. Myndighetene framhever derfor at en er føre var og unngår å bygge seg til økt sårbarhet i framtida. På denne bakgrunn avslår teknisk sjef søknaden om bruksendring, da det ikke foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot stormflo i henhold til PBL §§ 28-1, 29-5 og 31-2, og TEK10 § 7-2. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 4 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/1658-5 Gnr/bnr: 15/78 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, §20-2 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon Godkjenning av foretak AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR PROSENTSATS GEBYR 8200 DELSUM TILLEGGSGEBYR/AVSLAG Avslag Ulovlig arbeid KODE 2.6 DELSUM TOTALT GEBYR REFUSJON 8200 TOT.GEBYR KODE -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP Trukket søknad 22.05.2015 dato Ingvill Granodd saksbehandler 5 Fra: "Thomas Brekke" <[email protected]> Til: "Ingvill Granodd" <[email protected]> Kopi: "Jan Knutsen" <[email protected]> Sendt: 7. mai 2015 11:28:26 Emne: Fwd: Bruksendring 15/78 Hei! Til orientering er det foretatt innmåling av høyde på ferdig gulv: Høyde FG er kote 2,262 i NN54. Dette betyr at gulvet ligger 26 cm høyere enn kote 2,0. Vi ber om at dette forholdet tas med i den nye vurderingen, som forespurt. -Mvh Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Thomas Brekke a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected] Videresendt melding: Fra: Thomas Brekke <[email protected]> Emne: Re: Bruksendring 15/78 Dato: 6. mai 2015 kl. 12.45.21 CEST Til: Ingvill Granodd <[email protected]> Kopi: Jan Knutsen <[email protected]> Hei! Viser til mottatt tilbakemelding, og ønsker å fremkomme med følgende kommentar: Lokalavisen som benyttet arealene tidligere er nedlagt, og da det ikke er andre brukere av kontorlokalene, vil et avslag på bruksendring medføre at arealene står ubenyttet. Vi synes det er leit at 1. etasjen i et bygg fra 2007 ikke lenger gis mulighet for en hensiktsmessig bruk. Vi kan ikke se vesensforskjellen på en fortsatt drift som kontorlokaler og som bolig, i og med at disse har omtrent tilsvarende materialbruk og planløsninger med skillevegger, våtrom og inventar. Vi er inneforstått med at minste kotehøyde er endret fra k: 2,0 som gjaldt da bygget var nytt i 2007, til k: 2,5 nå, og ser at dette legges til grunn ved kommunens referanser til PBL ved vurdering av søknaden. Vi vil likevel poengtere at PBL også gir rom for kommunen til å gi bruksendring som omsøkt for å sikre en hensiktsmessig bruk av arealene. Vi ber derfor om at kommunen foretar en ny vurdering, hvor vi spesielt henviser til: "PBL § 31-2 fjerde ledd Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her." -Mvh Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Thomas Brekke a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected] 6. mai 2015 kl. 10.57 skrev Ingvill Granodd <[email protected]>: Hei. Jeg viser til telefonsamtale d.d. der jeg formidlet kommunenes holdning til bolig under sikker høyde. Konklusjonen er at Karmøy kommune ikke vil godkjenne bolig under kote +2,5 moh. Det vises til PBL §§ 28-1, 29-3 andre ledd, 29-5 første og tredje ledd, og 31-2 første og andre ledd. Hilsen Ingvill Granodd Fra: "Ingvill Granodd" <[email protected]> Til: "Postmottak til arkivering" <[email protected]> Sendt: 6. mai 2015 13:10:46 Emne: Fwd: Bruksendring 15/78 Fra: "Thomas Brekke" <[email protected]> Til: "Ingvill Granodd" <[email protected]> Kopi: "Jan Knutsen" <[email protected]> Sendt: 6. mai 2015 12:45:21 Emne: Re: Bruksendring 15/78 Hei! Viser til mottatt tilbakemelding, og ønsker å fremkomme med følgende kommentar: Lokalavisen som benyttet arealene tidligere er nedlagt, og da det ikke er andre brukere av kontorlokalene, vil et avslag på bruksendring medføre at arealene står ubenyttet. Vi synes det er leit at 1. etasjen i et bygg fra 2007 ikke lenger gis mulighet for en hensiktsmessig bruk. Vi kan ikke se vesensforskjellen på en fortsatt drift som kontorlokaler og som bolig, i og med at disse har omtrent tilsvarende materialbruk og planløsninger med skillevegger, våtrom og inventar. Vi er inneforstått med at minste kotehøyde er endret fra k: 2,0 som gjaldt da bygget var nytt i 2007, til k: 2,5 nå, og ser at dette legges til grunn ved kommunens referanser til PBL ved vurdering av søknaden. Vi vil likevel poengtere at PBL også gir rom for kommunen til å gi bruksendring som omsøkt for å sikre en hensiktsmessig bruk av arealene. Vi ber derfor om at kommunen foretar en ny vurdering, hvor vi spesielt henviser til: "PBL § 31-2 fjerde ledd Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her." -Mvh Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Thomas Brekke a: 52700813, m: 90696114, e: [email protected] 6. mai 2015 kl. 10.57 skrev Ingvill Granodd <[email protected]>: Hei. Jeg viser til telefonsamtale d.d. der jeg formidlet kommunenes holdning til bolig under sikker høyde. Konklusjonen er at Karmøy kommune ikke vil godkjenne bolig under kote +2,5 moh. Det vises til PBL §§ 28-1, 293 andre ledd, 29-5 første og tredje ledd, og 31-2 første og andre ledd. Hilsen Ingvill Granodd Teknisk etat Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke Postboks 29, Sentrum Skippergt. 14 5501 HAUGESUND Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 02.09.2015 Ingvill Granodd 15/1658-10 42687/15 GNR 15/78 TILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens § 20-3. Gjelder: Byggested: Gnr./Bnr. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Saken er behandlet som delegert saknr. §20-1d. Bruksendr./vesentlig endring/utvidelse av tiltak. Enebolig Strandavegen, Åkra, 15/78 Jan Leon Knutsen Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke 109/15 I medhold av plan- og bygningslovens § 20-3 godkjennes søknaden, vedlagt tegninger, dato situasjonskart, søknader om ansvarsrett for søker, prosjekterende, og for øvrig på vilkår som er nevnt under. Søknaden gjelder bruksendring fra kontor til leilighet. I medhold av plan- og bygningslovens §§ 19-1, 19-2 og 31-2 gis dispensasjon fra samme lovs §§ 28-1 og 29-5, samt TEK10 § 7-2 og § 14. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at dispensasjon er gitt, faller dispensasjonen bort. Det foreligger ikke protester til søknaden. Saksbehandlingsgebyr må være betalt før arbeidene kan settes i gang. Tiltaket tillates igangsatt etter dette vedtak, når ovenstående vilkår er oppfylt. Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten. Kommunen gjør særlig oppmerksom på: Parkering og snuplass må opparbeides på egen eiendom. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK ◦ Telefon: 52 85 75 00 ◦ e-post: [email protected] Krav til rømningsveier skal ivaretas i samsvar med TEK § 11-14. Nødvendig antall røykvarslere må monteres. Alle boenheter skal ha brannslokningsutstyr som kan benyttes i alle rom, jfr. TEK § 11-16. Ansvar: Funksjoner og fagområder som definert i gjennomføringsplanen er belagt med godkjenning av ansvarsrett i samsvar med tiltaksklassen. Avfall Med hjemmel i plan- og bygningslovens(PBL) § 29-8 og teknisk forskrift Kap. 9 skal tiltak i PBL Kap. 20 tilfredsstille krav til forsvarlig avfallshåndtering. Håndtering av avfallet skal dokumenteres ved kvittering fra deponiplass eller som del av virksomhetens internkontrollsystem. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Ønskes tiltaket endret i forhold til dette vedtak, må endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen være godkjent før den gjennomføres. Fristene kan ikke forlenges. Gjeldende lover, forskrifter, vedtekter og reguleringsbestemmelser skal følges såfremt ikke særskilt dispensasjon er gitt. Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av tiltakshaver, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken. Når arbeidet er ferdig, skal ansvarlig søker skriftlig anmode om ferdigattest på eget skjema. Dokumentasjon i henhold til PBL § 21-10 og bekreftelse fra kontrollansvarlig foretak i samsvar med gjennomføringsplanen vedlegges. Ønskes midlertidig brukstillatelse skal dette begrunnes. Med hilsen Kjell B. Gilje Forvaltningssjef e.f. Ingvill Granodd saksbehandler Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Jan Leon Knutsen, Postboks 300, 4296 ÅKREHAMN 2 SØKNAD OM TILLATELSE TIL BRUKSENDRING TIL BOLIG – GNR/BNR 15/78, ÅKRA. AREALPLAN Regulering Formål : R282 – Havneområdet Åkrehamn : Bolig/næring TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Ingen endring Atkomst : Ingen endring BOLIG Grunnflate : 127 m2 AVSTAND OG HØYDE Nabogrense :0m Nærmeste bygning : 0 m Kotehøyde : +2,26 i NN54 Dispensasjoner: Teknisk hovedutvalg gjorde i møte 27.08.15 følgende vedtak: «I henhold til plan- og bygningslovens § 19-1 og 19-2 og § 31-2 (fjerde ledd) anbefaler hovedutvalg teknisk at det gis dispensasjon fra kravet i plan- og bygningslovens § 28-1, 29-5. samt § 7-2 i TEK10. Bakgrunn for søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig – det foreligger ingen protester til søknaden. Omsøkte tiltak ble bygget i 2007 og var da i tråd med gjeldende regelverk og innmålt kote +2,26 (noe som da også var høyere enn minste krav). Hovedutvalg teknisk kan ikke se at bruksendringen fra kontor til bolig vil medføre vesentlig risikoendring – i og med at bygget allerede er innredet som kontor (kontor og bolig regnes som samme sikkerhetsklasse av NVE og TEK10). Hovedutvalg teknisk kan og vise til at nabobebyggelsen, som også brukes til boligformål, er lavere enn omsøkt tiltak. Det er også godkjent nye bygg i samme område med lavere kote enn 2,5 etter 2007. Hovedutvalg teknisk er for øvrig enig i at høydekrav skal håndheves konsekvent for nybygg og ved bruksendring som medfører endret risikoklasse. I henhold til § 31-2 fjerde ledd anser hovedutvalg teknisk en bruksendring som forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.» Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 3 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/1658-10 Gnr/bnr: 15/78 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, §20-4 TILTAK Klagebehandling, det vises til gebyr på 8200,- kr, gitt i forbindelse med avslag. AREAL BEHANDLING/TJENESTE Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon Godkjenning av foretak Personlig godkj. ansvarsrett AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR 0 KODE FAKTOR SATS GEBYR PROSENTSATS GEBYR DELSUM TILLEGGSGEBYR KODE DELSUM Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 0 02.09.2015 dato Ingvill Granodd saksbehandler 4 SAKSPROTOKOLL - 15/78 - STRANDAVEGEN, ÅKRA BRUKSENDRING FRA KONTOR TIL BOLIG - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 27.08.2015, saksnr. 109/15 Behandling: Aarhus (H) fremmet følgende forslag: I henhold til plan- og bygningslovens § 19-1 og 19-2 og § 31-2 (fjerde ledd) anbefaler hovedutvalg teknisk at det gis dispensasjon fra kravet i plan- og bygningslovens § 28-1, 29-5. samt § 7-2 i TEK10. Bakgrunn for søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig – det foreligger ingen protester til søknaden. Omsøkte tiltak ble bygget i 2007 og var da i tråd med gjeldende regelverk og innmålt kote +2,26 (noe som da også var høyere enn minste krav). Hovedutvalg teknisk kan ikke se at bruksendringen fra kontor til bolig vil medføre vesentlig risikoendring – i og med at bygget allerede er innredet som kontor (kontor og bolig regnes som samme sikkerhetsklasse av NVE og TEK10). Hovedutvalg teknisk kan og vise til at nabobebyggelsen, som også brukes til boligformål, er lavere enn omsøkt tiltak. Det er også godkjent nye bygg i samme område med lavere kote enn 2,5 etter 2007. Hovedutvalg teknisk er for øvrig enig i at høydekrav skal håndheves konsekvent for nybygg og ved bruksendring som medfører endret risikoklasse. I henhold til § 31-2 fjerde ledd anser hovedutvalg teknisk en bruksendring som forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Aarhus forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens § 19-1 og 19-2 og § 31-2 (fjerde ledd) anbefaler hovedutvalg teknisk at det gis dispensasjon fra kravet i plan- og bygningslovens § 28-1, 29-5. samt § 7-2 i TEK10. Bakgrunn for søknaden gjelder bruksendring fra kontor til bolig – det foreligger ingen protester til søknaden. Omsøkte tiltak ble bygget i 2007 og var da i tråd med gjeldende regelverk og innmålt kote +2,26 (noe som da også var høyere enn minste krav). Hovedutvalg teknisk kan ikke se at bruksendringen fra kontor til bolig vil medføre vesentlig risikoendring – i og med at bygget allerede er innredet som kontor (kontor og bolig regnes som samme sikkerhetsklasse av NVE og TEK10). Hovedutvalg teknisk kan og vise til at nabobebyggelsen, som også brukes til boligformål, er lavere enn omsøkt tiltak. Det er også godkjent nye bygg i samme område med lavere kote enn 2,5 etter 2007. Hovedutvalg teknisk er for øvrig enig i at høydekrav skal håndheves konsekvent for nybygg og ved bruksendring som medfører endret risikoklasse. I henhold til § 31-2 fjerde ledd anser hovedutvalg teknisk en bruksendring som forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.
© Copyright 2024