Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny
Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 1 av 14 Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). Dato LOV-1997-06-13-43 Departement Justis- og beredskapsdepartementet Sist endret LOV-2010-12-10-74 fra 01.07.2011 Publisert Avd I 1997 Nr. 14 Ikrafttredelse 01.07.1998 Endrer Kunngjort Korttittel Bustadoppføringslova - buofl. Kapitteloversikt: Kapittel I. Verkeområde m.m. (§§ 1 - 6 a) Kapittel II. Ytinga frå entreprenøren (§§ 7 - 16) Kapittel III. Forseinking på entreprenørens side (§§ 17 - 24) Kapittel IV. Manglar ved entreprenørens yting (§§ 25 - 40) Kapittel V. Forbrukarens yting (§§ 41 - 51) Kapittel VI. Avbestilling (§§ 52 - 54) Kapittel VII. Forseinking på forbrukarens side (§§ 55 - 59) Kapittel VIII. Langvarig avbrot (§60) Kapittel IX. Skadebotansvar for konsulent (§§ 61 - 63) Kapittel X. Tvisteløysing (§64) Kapittel XI. Endringar i andre lover. Ikraftsetjing (§§ 65 - 66) Jf. lover 16 juni 1989 nr. 63 (handverkartenester), 3 juli 1992 nr. 93 (fast eigedom). Kapittel I. Verkeområde m.m. § 1. Verkeområde Lova gjeld avtalar mellom entreprenør og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad. Dette omfattar a. avtale om oppføring av bygning til bustadføremål og avtale om arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring, og b. avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida. Likt med dette skal reknast avtale om vidaresal av slik rett. Kapittel IX gjeld avtalar mellom ein konsulent og ein forbrukar om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring. Oppføring av ny eigarbustad omfattar her i lova òg oppføring av fritidshus. Eigarseksjon vert rekna som eigarbustad. Full ombygging skal reknast likt med oppføring. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 2 av 14 0 Endra med lover 21 juni 2002 nr. 34 (ikr. 1 juli 2002), 10 des 2010 nr. 74 (ikr. 1 juli 2011, etter res. 10 des 2010 nr. 1570, med verknad for avtalar om videresal inngått etter 1 juli 2011). § 1a. Burettslagbustader Reglane om rett til fast eigedom med eigarbustad, jf. § 1 første ledd bokstav b, gjeld tilsvarande for avtale mellom forbrukar og bustadbyggjelag eller annan yrkesutøvar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, dersom arbeid som er omfatta av avtalen, ikkje er fullført på avtaletida. Overføring eller teikning av andel i burettslaget skal reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen. Avtalen skal opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla summen av desse beløpa. Burettslaget kan gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar eller plikter elles. 0 Føyd til med lov 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 15 aug 2005, etter res. 17 juni 2005 nr. 603), endra med lov 3 sep 2010 nr. 54 (ikr. 1 jan 2011, etter res. 3 sep 2010 nr. 1238). § 2. Partane Som forbrukar vert rekna ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd. Lova gjeld berre dersom entreprenøren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd mot godtgjersle står for yting som er ledd i oppføring av ny eigarbustad. 0 Endra med lov 21 juni 2002 nr. 34 (ikr. 1 juli 2002). § 3. Avtalen Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova her. Partane kan krevje at avtalen vert sett opp skriftleg. § 4. Tilhøvet til anna lovgjeving Føresegnene i lova her gjeld berre så langt ikkje anna følgjer av lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp. For avtale om rett til fast eigedom som ikkje er omfatta av § 1 første ledd bokstav b, gjeld lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom eller lov av 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste om ikkje anna går fram av lova her. § 5. Vågnaden for sending av melding Dersom ein part gjev melding i samsvar med lova og sender ho på forsvarleg måte, og ikkje anna framgår, kan sendaren gjere gjeldande at meldinga er gjeven i tide sjølv om ho vert forseinka eller på annan måte ikkje kjem fram slik ho skulle. § 6. Skadebotansvar Føresegnene om skadebotansvar for entreprenøren og konsulenten gjeld ikkje for tap som følgje av personskade eller for tap i næring. For slikt tap og for tap som ikkje er følgje av avtalebrot, gjeld allmenne skadebotreglar. Ein entreprenør kan ikkje fråskrive seg ansvar for tap utanfor næring som forbrukaren lir på grunn av tingskade. § 6 a. Bruk av elektronisk kommunikasjon Krav i lova her om at avtale eller melding mv. skal vere skriftleg, er ikkje til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon om forbrukaren uttrykkeleg har godtatt dette. 0 Føyd til med lov 21 des 2001 nr. 117 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 21 des 2001 nr. 1475). http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 3 av 14 Kapittel II. Ytinga frå entreprenøren § 7. Utføring og materialar Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut. Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren. Entreprenøren skal halde dei materialane som trengst, om ikkje anna går fram av avtalen eller tilhøva. Materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt. § 8. Plikt til fråråding Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det. Arbeidet skal stansast til entreprenøren får samrådd seg med forbrukaren, dersom det må reknast å gagne forbrukaren. Har entreprenøren ikkje sagt frå til forbrukaren eller ikkje stansa arbeidet i samsvar med første ledd, skal entreprenørens krav på vederlag ikkje vere større enn det sannsynleg ville ha vore dersom entreprenøren hadde oppfylt plikta etter første ledd. Entreprenøren kan likevel få dekt kostnader ut over dette så langt det er rimeleg, når berre det samla vederlaget ikkje blir større enn verdien det utførte har for forbrukaren. § 9. Endringar og tilleggsarbeid Forbrukaren kan krevje endringar i arbeidet og påleggje entreprenøren å utføre tilleggsarbeid som står i samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga. Forbrukaren kan likevel ikkje krevje endringar eller tilleggsarbeid dersom dette ville føre til ulemper for entreprenøren som ikkje står i høve til forbrukarens interesse i å krevje endringa eller tilleggsarbeidet. Det kan avtalast på førehand at forbrukaren ikkje kan krevje endringar eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller meir. Entreprenøren kan krevje at tinging på endringar eller tilleggsarbeid blir gjord skriftleg. Føresegner om vederlaget i samband med endringar eller tilleggsarbeid står i § 42. § 10. Tida for utføring Entreprenøren skal overhalde fristar som er avtalte for overtaking, for fullføring av arbeidet eller delar av det og for heimelsoverføring. Entreprenøren skal i samråd med forbrukaren leggje opp framdrifta av arbeidet slik at det blir teke rimeleg omsyn til medverknad frå forbrukaren og til andre oppgåver som skal utførast i tilknyting til arbeidet. Er det ikkje avtalt fristar som nemnde i første ledd, skal entreprenøren ta til med arbeidet snarast råd etter at forbrukaren har sagt frå om det. Arbeidet skal deretter utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot. § 11. Tilleggsfrist Entreprenøren kan krevje lenging av avtalte fristar dersom a. forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet, b. arbeidet blir seinka fordi forbrukaren eller nokon som forbrukaren svarer for, ikkje medverkar i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir seinka på grunn av andre omstende som forbrukaren svarer for, eller c. arbeidet blir seinka på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa. Blir arbeidet seinka på grunn av ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller delar av det, har entreprenøren krav på tilleggsfrist dersom underentreprenøren ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter første ledd. Fristlenginga etter første ledd skal svare til den seinkinga som dei nemnde omstenda har medført, med tillegg for nødvendig avbrot i arbeidet, og med tillegg eller frådrag for ulemper eller føremoner entreprenøren har hatt av at arbeidet må utskuvast til ei anna årstid. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 4 av 14 Entreprenøren har berre krav på fristlenging etter første ledd dersom melding om kravet er gjeve forbrukaren utan ugrunna opphald etter at entreprenøren vart merksam på det omstendet som gjev krav på lenging. § 12. Garanti for oppfylling av avtalen Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda. Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til ti prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere fem prosent av vederlaget. For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd om garanti for forskotsbetaling. Ved avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. § 1 a, skal garantisummen i andre og tredje ledd reknast på grunnlag av den samla summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld i burettslaget. Garantisten kan ikkje ta atterhald om avgrensing av ansvaret på grunn av manglande premiebetaling eller anna mishald frå entreprenørens side. Det kan ikkje setjast frist for melding til garantisten om krav som er gjorde gjeldande i tide overfor entreprenøren. Har forbrukaren svart på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innan fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren. Garantien kan også gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. Garantisten kan ikkje ta atterhald som avgrensar denne retten. Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansinstitusjon som nemnd i første punktum på tilsvarande vilkår. Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag. 0 Endra med lov 10 des 2010 nr. 74 (ikr. 1 juli 2011, etter res. 10 des 2010 nr. 1570, med verknad for garantiavtalar inngått etter 1 juli 2011). § 13. Særskilte krav til entreprenørens yting ved visse avtalar Dei krava til entreprenørens yting som følgjer av paragrafen her, gjeld for avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), og elles når entreprenøren står for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden. Dersom eigedomsdelar eller faste innretningar som trengst for å ta bustaden i vanleg bruk, ikkje høyrer med til det entreprenøren skal yte, skal desse delane eller innretningane nemnast særskilt i avtaledokumentet eller i eit vedlegg. Er ikkje det gjort, skal slike delar og innretningar reknast å høyre med til det entreprenøren skal yte, med unntak for delar og innretningar som forbrukaren måtte skjøne ikkje høyrde med. Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren syte for tilkomst til byggjeplassen, for opplagsplass, byggjestraum, oppvarming og snørydding i byggjetida, fjerning av restar og avfall og for liknande tiltak som trengst for fullføringa av arbeidet. Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren halde arbeid på forbrukarens eigedom trygda fram til overtakinga. Trygdeavtalen skal òg omfatte materialar som er tilførte eigedomen. Forbrukarens rettar som medtrygda etter lov av 16. juni 1989 nr. 69 om forsikringsavtaler § 7-1 andre ledd kan ikkje fråvikast i trygdeavtalen. Til det er dokumentert at det ligg føre trygd i samsvar med føresegnene her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag. § 14. Overtaking Overtaking skjer ved overtakingsforretning. Er arbeidet fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning. Ved overtakinga a. går vågnaden for ytinga over frå entreprenøren til forbrukaren, jf. § 45, b. tek reklamasjonsfristane til, jf. § 30, c. stansar eventuell dagmulkt, jf. § 18, d. får entreprenøren krav på sluttoppgjer, jf. § 46. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 5 av 14 § 15. Overtakingsforretning Etter at entreprenøren har meldt frå til forbrukaren om når arbeidet blir fullført, kan kvar av partane med minst sju dagars varsel kalle inn til overtakingsforretning med synfaring av entreprenørens yting. Let den eine parten vere å møte til overtakingsforretning utan gyldig grunn, kan den andre parten gjennomføre overtakingsforretning åleine. Er det forbrukaren som uteblir etter innkalling frå entreprenøren, gjeld dette likevel berre dersom det i skriftleg innkalling er gjort merksam på a. føresegna i første punktum i leddet her, b. føresegnene i § 30 andre ledd om at manglar som forbrukaren burde ha oppdaga ved overtakingsforretninga, må gjerast gjeldande så snart råd er, og c. at overtaking har dei verknader som elles er nemnde i § 14 tredje ledd. Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga. Ved overtakingsforretninga bør det førast protokoll som begge partane får eit underskrive eksemplar av. § 16. Seinare synfaring Kvar av partane kan krevje at det blir halde ei synfaring av entreprenørens yting når det er gått om lag eitt år etter overtakinga. Vert synfaring etter krav frå entreprenøren ikkje gjennomført fordi forbrukaren let vere å medverke, gjeld føresegnene i § 30 tredje ledd likevel, dersom forbrukaren i skriftleg melding på førehand er gjort særskilt merksam på dette. Kapittel III. Forseinking på entreprenørens side § 17. Forseinking Ytinga er forseinka dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11. Det same gjeld dersom arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er fullført eller heimelsoverføring ikkje skjer til dei tidene forbrukaren har rett til å krevje. Er ytinga forseinka, kan forbrukaren a. krevje dagmulkt etter § 18, b. heve avtalen etter § 20, c. krevje skadebot etter § 19 eller § 22, d. halde attende vederlag etter § 24. Dersom entreprenøren ikkje i tide oppfyller andre plikter etter avtalen, gjeld føresegnene om forseinking tilsvarande så langt dei høver, likevel ikkje føresegnene om dagmulkt. § 18. Dagmulkt Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer. Dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod. Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar. Forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap. § 19. Skadebot Forbrukaren kan berre krevje skadebot for tap som overstig dagmulkta, dersom tapet kjem av at entreprenøren eller nokon som entreprenøren svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles. I tidsrom når det ikkje vert rekna dagmulkt, kan forbrukaren krevje skadebot a. for tap som følgjer av at arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er fullført til den tida forbrukaren kan krevje, b. for tap som følgjer av at heimelsoverføring ikkje skjer til den tida forbrukaren kan krevje. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 6 av 14 Skadebota skal dekkje økonomisk tap så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av forseinkinga. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, blir skadebota sett ned tilsvarande. For skadebot i hevingstilfella gjeld § 22. § 20. Heving Forbrukaren kan heve avtalen dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot. Forbrukaren kan òg heve avtalen dersom det er klårt at det kjem til å oppstå forseinking som nemnd i første punktum. Forbrukaren kan berre heve avtalen dersom det er gjeve melding til entreprenøren om hevingskravet før overtaking. Vert avtalen med entreprenøren heva fordi entreprenørens yting er forseinka, kan forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden. I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir heva på grunn av forseinking. Blir begge avtalane heva, skal hevingsoppgjeret skje etter § 21 tredje ledd. § 21. Verknadene av heving Vert avtalen heva, har entreprenøren krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere, etter føresegnene i § 41 andre ledd. Etter heving skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. Forbrukaren har rett til å gjere seg nytte av utstyr og materialar som finst på byggjeplassen, og som trengst til fullføringa av arbeidet. For den bruken skal det betalast eit rimeleg vederlag. Ved avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), kan forbrukaren krevje at hevingsoppgjeret, i staden for etter første og andre ledd, skal skje ved at kvar parts plikt til å oppfylle fell bort. Er avtalen heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få att det som er ytt. Entreprenøren kan krevje vederlag for verdireduksjon som forbrukaren svarer for. Ein part kan likevel halde attende det som er motteke, til den andre parten gjev frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente, og det ikkje blir gjeve fullgod trygd for kravet. Fører hevinga til at ein bustad som er teken over, skal tilbakeførast til entreprenøren, skal forbrukaren føre slikt forsvarleg tilsyn med bustaden som er rimeleg etter tilhøva. Forbrukaren kan krevje dekt nødvendige kostnader med tilsynet. § 22. Skadebot ved heving Ved heving kan forbrukaren krevje dekt nødvendige meirkostnader som følgjer av at andre må fullføre arbeidet. I tillegg kan forbrukaren krevje bøtt anna økonomisk tap som forseinkinga fører til, så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av forseinkinga. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, blir skadebota sett ned tilsvarande. Forbrukaren kan ikkje krevje dagmulkt for tida etter hevinga, og pådregen dagmulkt går til frådrag i skadebot etter første ledd andre punktum. § 23. Lemping av ansvar Dagmulkt eller skadebot kan setjast ned dersom det vil verke urimeleg for entreprenøren ut frå omfanget av arbeidet, storleiken av tapet og tilhøva elles. § 24. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag Har forbrukaren krav som følgje av forseinkinga, kan forbrukaren halde tilbake så mykje av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 7 av 14 Kapittel IV. Manglar ved entreprenørens yting § 25. Mangel Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13. Mangel ligg likevel ikkje føre dersom avviket kjem av forhold på forbrukarens side. Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at forbrukaren for så vidt ikkje bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det. § 26. Manglande opplysningar Mangel ligg òg føre dersom forbrukaren før avtalen vart gjord ikkje har fått opplysningar om arbeidet, materialane eller eigedomen som entreprenøren kjende eller måtte kjenne til, og som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtalen at opplysningane ikkje vart gjevne. § 27. Urette opplysningar Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring a. av entreprenøren eller på entreprenørens vegner, eller b. av nokan annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare salsledd. Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte. § 28. Tidspunktet for mangelsvurderinga Om ytinga frå entreprenøren har mangel eller ikkje, skal avgjerast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet sjølv om mangelen viser seg først seinare. Entreprenøren svarer òg for feil som oppstår seinare, dersom årsaka til feilen er eit avtalebrot frå entreprenøren. Det same gjeld dersom entreprenøren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved ytinga fram til eit seinare tidspunkt. § 29. Forbrukarens krav som følgje av mangel Ligg det føre mangel, kan forbrukaren a. halde attende vederlag etter § 31, b. krevje mangelen retta etter § 32, krevje prisavslag etter § 33 eller heve etter § 34, c. krevje skadebot etter § 35. For andre feil ved entreprenørens oppfylling gjeld føresegnene om manglar så langt dei høver. § 30. Reklamasjon Forbrukaren mistar retten til å gjere ein mangel gjeldande dersom det ikkje er gjeve melding til entreprenøren om at mangelen blir gjord gjeldande innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen. Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga. Entreprenøren kan likevel ha teke på seg å svare for manglar i lengre tid. Vil forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga ved overtakinga, må dette gjerast så snart råd er dersom overtakinga skjer ved overtakingsforretning. Når det blir halde seinare synfaring etter § 16, må forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga, så snart råd er. Entreprenøren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen, om mangelen kjem av at entreprenøren eller nokon entreprenøren svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles. Retten til å gjere ein mangel gjeldande kan òg bli mista etter reglane om forelding i foreldingslova. 0 Endra med lov 15 juni 2007 nr. 36. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 8 av 14 § 31. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag Har forbrukaren krav som følgje av mangelen, kan forbrukaren halde tilbake så mykje av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt. § 32. Retting av mangel og skade Forbrukaren kan krevje at entreprenøren rettar ein mangel om ikkje rettinga vil føre til kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår. Skade som mangelen har ført til på arbeid eller eigedom som er omfatta av avtalen mellom forbrukaren og entreprenøren, skal òg rettast dersom skaden er ei nærliggjande og pårekneleg følgje av mangelen. Vil forbrukaren gjere gjeldande ein mangel, har entreprenøren krav på å få rette mangelen dersom rettinga kan skje utan vesentleg ulempe for forbrukaren, og forbrukaren heller ikkje elles har særleg grunn til å setje seg imot retting. Retting skal skje innan rimeleg tid etter at forbrukaren har gjort mangelen gjeldande og har gjort det mogleg for entreprenøren å rette. Skal det vere synfaring etter § 16, kan retting utstå til etter synfaringa dersom det ikkje er til ulempe for forbrukaren. Retting skjer for entreprenørens rekning. Entreprenøren skal bere tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen og andre utgifter som er ei direkte og nødvendig følgje av rettinga. Entreprenøren kan likevel krevje pristillegg for arbeid og materialar som ikkje er omfatta av prisen, og som ville ha vore nødvendige jamvel om ytinga hadde vore utan mangel frå først av. § 33. Prisavslag Dersom ein mangel ikkje blir retta i samsvar med § 32, kan forbrukaren krevje prisavslag. Dette gjeld likevel ikkje dersom forbrukaren avslår retting som entreprenøren har rett til å utføre etter § 32 andre ledd. Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting. § 34. Heving Forbrukaren kan heve avtalen dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. Forbrukaren kan òg heve avtalen før overtakingstidspunktet dersom det er klårt at ytinga kjem til å få ein slik mangel som nemnd i første punktum. Om verknadene av heving gjeld § 21 tilsvarande. Vert avtalen med entreprenøren heva på grunn av mangel ved entreprenørens yting, kan forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden. I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir heva på grunn av mangel. Blir begge avtalane heva, skal hevingsoppgjeret skje etter § 21 tredje ledd. § 35. Skadebot ved mangel Økonomisk tap som kjem av ein mangel, og som ikkje er dekt ved prisavslag etter § 33, kan forbrukaren krevje bøtt utan at det ligg føre skyld på entreprenørens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt entreprenøren godtgjer at mangelen oppstod på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. Ligg årsaka til mangelen hos ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller delar av det, er entreprenøren ansvarsfri berre dersom underentreprenøren òg ville vere ansvarsfri etter føresegnene i første ledd. Forbrukaren kan jamvel krevje skadebot for skade på ting som ikkje står i nokon nær og direkte samanheng med entreprenørens yting. Men dette skadebotansvaret fell bort dersom entreprenøren godtgjer at tapet ikkje kjem av feil eller forsøming på entreprenørens side. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppf... Side 9 av 14 § 36. Omfanget av ansvaret Skadebota skal svare til det økonomiske tapet forbrukaren har hatt (utlegg, prisskilnad, tapt arbeidsforteneste, tingskade m.m.). Dette gjeld likevel berre tap som ein rimeleg kunne ha rekna med som ei mogleg følgje av mangelen. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må forbrukaren sjølv bere den tilsvarande delen av tapet. Ansvaret kan setjast ned dersom det vil verke urimeleg for entreprenøren. Ved vurderinga legg ein vekt på storleiken av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og tilhøva elles. § 37. Krav mot bakre ledd Forbrukaren kan gjere sitt krav som følgje av mangel gjeldande mot ein tidlegare avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, i same mon som mangelen kan gjerast gjeldande av entreprenøren eller annan avtalepart. Avtale som innskrenkar det kravet entreprenøren eller ein annan avtalepart har, kan ikkje gjerast gjeldande mot forbrukaren i større mon enn det som kunne ha vore avtalt mellom forbrukaren og entreprenøren. Ved krav mot tidlegare avtalepart gjeld føresegnene om reklamasjon i § 30 tilsvarande for tilhøvet mellom forbrukaren og den tidlegare avtaleparten. I den mon forbrukaren gjer gjeldande krav mot entreprenøren som òg kunne ha vore gjort gjeldande mot ein tidlegare avtalepart, gjeld reklamasjonsfristen i § 30 første ledd andre punktum for vidare mangelskrav frå entreprenøren mot den tidlegare avtaleparten, dersom ikkje anna følgjer av avtalen mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten. Føresegna her gjeld tilsvarande for vidare krav mellom tidlegare avtalepartar som følgjer av at forbrukaren har gjort gjeldande mangelskrav. § 38. Tredjepersons ansvar for opplysningar Ein person som ikkje har mangelsansvar etter § 37, svarer andsynes forbrukaren etter reglane i § 35 dersom vedkomande har gjeve slike opplysningar om ytinga som § 27 nemner, på vegner av entreprenøren eller i eigenskap av eller på vegner av tidlegare leverandørledd. For krav som nemnt i første ledd, gjeld føresegnene om reklamasjon i § 30 tilsvarande. § 39. Rettsmangel Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i det entreprenøren skal yte, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande, om ikkje forbrukaren etter avtalen skal overta heftet. Forbrukaren kan likevel ikkje krevje retting etter § 32. Forbrukaren kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at det som entreprenøren skal yte, tilhøyrde ein annan enn entreprenøren da avtalen vart inngått, dersom forbrukaren ikkje kjende eller burde kjenne til det. Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i det som entreprenøren skal yte, og dette vert motsagt frå entreprenøren, gjeld føresegnene i første og andre ledd tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna. § 40. Offentlegrettslege rådvaldsband For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), gjeld føresegnene om manglar tilsvarande i høve til offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen. Kapittel V. Forbrukarens yting § 41. Fastsetjing av vederlaget Forbrukaren skal betale det vederlaget som er avtalt. I den mon det ikkje er avtalt kva vederlag entreprenøren har krav på, skal forbrukaren betale eit vederlag som dekkjer nødvendige kostnader og eit rimeleg påslag. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustado... Side 10 av 14 Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den oppgjevne summen vesentleg, og høgst med 15 prosent. Denne føresegna gjeld likevel ikkje dersom det uttrykkeleg er avtalt ei anna grense for vederlaget, og heller ikkje i den mon entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter §§ 42 eller 43. Det er entreprenøren som må godtgjere ein påstand om at vederlaget er oppgjeve som eit prisoverslag eller som ei ikkje bindande prisopplysning. Vederlaget skal reknast å vere oppgjeve med meirverdiavgift innrekna, om ikkje forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna. Entreprenøren har ikkje krav på tillegg for prisstiging utan at det er avtalt skriftleg. § 42. Justering for endringar og tilleggsarbeid Partane kan krevje justering av vederlaget som følgje av endringar og tilleggsarbeid i den mon det følgjer av den opprinnelege avtalen eller er fastsett i særskilt skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet. Elles kan justering av avtalt vederlag berre krevjast a. dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar eller tilleggsarbeid, eller b. i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til eit slikt krav. Justering av vederlaget etter andre ledd skal skje på grunnlag av nødvendig kostnadsauke eller oppnåeleg innsparing for entreprenøren med tilsvarande endring av entreprenørens påslag. § 43. Tilleggsvederlag i andre tilfelle Entreprenøren kan krevje tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kjem av forhold på forbrukarens side, med tilsvarande endring av entreprenørens påslag. Entreprenøren kan likevel ikkje krevje tilleggsvederlag på grunn av manglande medverknad dersom forbrukaren har krav på tilleggsfrist etter § 51. § 44. Vederlag for førebuing m.m. For utgreiingar, teikningar, utarbeiding av pristilbod og for liknande førebuing før ytinga er bestilt, skal forbrukaren berre betale vederlag dersom det er opplyst eller teke atterhald om det på førehand. § 45. Vågnaden for ytinga Forbrukaren skal ikkje betale for arbeid eller materialar som blir skadde eller går tapt ved ei hending før overtakinga som ikkje kjem av forhold på forbrukarens side. Entreprenøren har òg vågnaden for materialar som forbrukaren har skaffa, dersom dei er overlatne til entreprenøren. § 46. Betalingstid Er ikkje betalingstida avtalt, skal forbrukaren betale når entreprenøren krev det etter overtaking. Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan entreprenøren berre krevje betaling mot heimelsoverføring. Det kan avtalast at forbrukaren skal stille garanti eller gje trygd på annan måte for rett betaling. Blir ikkje trygd gjeven i samsvar med avtalen, skal dette reknast likt med manglande betaling. § 47. Forskotsbetaling Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag, gjeld berre så langt a. verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt, b. det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte eigedomen, og som skal betalast ved avdraget, og c. minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustado... Side 11 av 14 Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det berre avtalast forskotsbetaling etter første ledd dersom betalinga skal skje etter at forbrukaren har fått overført heimelen til eigedomen utan andre hefte enn dei som forbrukaren skal overta, eller det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd. Sjølv om vilkåra i første ledd bokstav a og b ikkje er oppfylte, kan det avtalast at forbrukaren skal betale avdrag mot sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. § 12 femte og sjette ledd gjeld tilsvarande. 0 Endra med lov 10 des 2010 nr. 74 (ikr. 1 juli 2011, etter res. 10 des 2010 nr. 1570, med verknad for garantiavtalar inngått etter 1 juli 2011). § 48. Rekning, sluttoppgjer og gebyr Forbrukaren kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast. Tillegg for prisstiging, justering av vederlaget etter § 42 og tillegg etter § 43 skal gå fram særskilt. Har forbrukaren fått rekning for sluttoppgjer, kan entreprenøren ikkje seinare krevje retting av sluttoppgjeret. Dette gjeld likevel ikkje dersom det er teke særskilt atterhald eller forbrukaren måtte forstå at det var feil i rekninga. Rekning for sluttoppgjer utan atterhald er bindande for forbrukaren dersom innvending ikkje er reist seinast ein månad etter at rekninga er motteken. Dette gjeld likevel ikkje dersom lågare vederlag følgjer av avtalen, eller dersom kravet er urimeleg. Entreprenøren kan ikkje krevje bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr, gebyr for skriving av rekning e.l. i tillegg til vederlaget. § 49. Deponering av omtvista vederlag Er det avtalt at sluttoppgjeret skal vere betalt før overtaking eller før heimelsoverføring, og noko av vederlaget er omtvista, skal betalinga likevel reknast for å vere skjedd dersom den omtvista delen er deponert etter føresegnene i andre og tredje ledd og resten er betalt. Deponering skal skje ved å setje pengesummen inn på ein konto i ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Pengane, renter medrekna, skal berre kunne disponerast av forbrukaren og entreprenøren i lag. Finansinstitusjonen skal likevel utbetale frå kontoen i samsvar med rettskraftig dom eller anna avgjerd som har verknad som rettskraftig dom. Er det sett vilkår om deponering av ein større sum enn entreprenøren har krav på, kan forbrukaren krevje rente og skadebot for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om forsinket betaling m.m. frå deponeringstidspunktet for den overskytande delen. Renteinntekt på den tilsvarande delen av den deponerte summen skal gå til frådrag i kravet. Om forbrukarens plikt til å betale rente og skadebot for rentetap gjeld § 59. § 50. Forbrukarens medverknad Skal forbrukaren eller nokon forbrukaren svarer for, levere teikningar, skaffe materialar eller medverke på anna vis, skal medverknaden ytast til den tida som er avtalt, og elles til slik tid at det blir teke rimeleg omsyn til utføringa av entreprenørens arbeid. § 51. Tilleggsfrist Forbrukaren kan krevje lenging av fristar for betaling og medverknad dersom a. betalinga eller medverknaden blir seinka på grunn av entreprenørens forhold, eller b. betalinga eller medverknaden blir seinka på grunn av ei hindring utanfor forbrukarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa. Blir betalinga eller medverknaden seinka på grunn av ein tredjeperson som forbrukaren svarer for, har forbrukaren krav på tilleggsfrist dersom tredjepersonen ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter andre leddet. Kapittel VI. Avbestilling § 52. Avbestilling Forbrukaren kan avbestille ytinga eller delar av den før overtaking. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustado... Side 12 av 14 For arbeid som er utført før avbestillinga, kan entreprenøren krevje vederlag. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere, etter føresegnene i § 41 andre ledd. Entreprenøren kan vidare krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Dette gjeld òg tapt forteneste så langt det blir godtgjort at det ikkje var mogleg å oppnå ei tilsvarande forteneste ved oppdrag frå andre. Ved utmålinga gjeld elles føresegnene i § 36 tilsvarande. Skadebot etter tredje ledd kan likevel ikkje krevjast dersom avbestillinga kjem av at forbrukaren ikkje kan gjere seg nytte av arbeidet, yte nødvendig medverknad eller betale på grunn av ei hindring som ligg utanfor forbrukarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa. § 53. Avbestilling som omfattar rett til grunn § 52 andre til fjerde ledd gjeld ikkje når avbestillinga omfattar rett til grunn (jf. § 1 første ledd bokstav b). I slike tilfelle kan entreprenøren krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Ved utmålinga gjeld føresegnene i § 36 tilsvarande. Dersom heile ytinga etter avtalen med entreprenøren vert avbestilt, kan forbrukaren òg avbestille ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden. Retten til avbestilling gjeld utan omsyn til om avtalen om grunnen er oppfylt, men entreprenøren kan setje som vilkår for avbestilling at ytingane etter avtalen om rett til grunnen blir førte attende. Skadebot kan krevjast etter føresegnene i første ledd. § 54. Avbestillingsgebyr I staden for skadebotansvar etter § 52 eller § 53 kan avtalen fastsetje ei normalskadebot (avbestillingsgebyr) ved avbestilling. Normalskadebota lyt verke rimeleg i lys av føresegnene i § 52 og § 53. Unntaka frå skadebotplikta i § 52 fjerde ledd gjeld tilsvarande. Kapittel VII. Forseinking på forbrukarens side § 55. Entreprenørens krav ved forseinking Dersom betaling eller medverknad frå forbrukarens side ikkje blir ytt til dei tider entreprenøren kan krevje etter §§ 46, 47, 50 og 51, kan entreprenøren a. stanse arbeidet og krevje tilleggsvederlag etter § 56, jf. § 43, b. heve avtalen og krevje skadebot etter §§ 57 og 58, c. krevje rente og skadebot for rentetap etter § 59. Omfattar avtalen rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), har forbrukaren ikkje krav på overtaking eller heimelsoverføring før betaling og medverknad er ytt i samsvar med avtalen, sjå likevel § 49 om høve til deponering av omtvista beløp. § 56. Stansing av arbeidet Betaler forbrukaren ikkje avtalt avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag til rett tid, kan entreprenøren gje forbrukaren varsel om stansing. Betaler ikkje forbrukaren snarast råd etter at han har motteke eit slikt varsel, kan entreprenøren stanse arbeidet. Entreprenøren skal likevel i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. § 58 tredje ledd gjeld tilsvarande. Blir arbeidet stansa, kan entreprenøren krevje tilleggsvederlag etter § 43. Føresegnene i første og andre ledd gjeld tilsvarande dersom det er klårt at betalinga kjem til å bli forseinka, og forbrukaren på førespurnad ikkje gjev fullgod trygd for betalinga. § 57. Heving Entreprenøren kan heve avtalen dersom forseinking med forbrukarens betaling eller medverknad inneber vesentleg avtalebrot. Entreprenøren kan òg heve avtalen dersom det er klårt at det kjem til å oppstå slik forseinking, og forbrukaren på førespurnad ikkje gjev fullgod trygd for oppfyllinga. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustado... Side 13 av 14 Entreprenøren kan ikkje heve avtalen etter overtaking eller etter at skøyte eller festedokument er tinglyst eller gjeve forbrukaren. Hevingsretten står ved lag om entreprenøren har teke atterhald om det, eller om forbrukaren ikkje held fast ved avtalen. Når forbrukaren har betalt, kan entreprenøren ikkje heve avtalen med mindre det er gjeve melding til forbrukaren om hevingskravet før eller straks entreprenøren fekk vete om betalinga eller medverknaden. § 58. Verknadene av heving Blir avtalen heva, har entreprenøren krav på oppgjer som om forbrukaren hadde avbestilt på hevingstidspunktet (§ 52 eller § 53). Etter heving skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. Entreprenøren har ikkje krav på å få attende delar av arbeid som er utført på forbrukarens eigedom, eller betalte materialar som er tilførte eigedomen, om ikkje anna følgjer av gyldig atterhald. Er avtale om rett til grunnen gjort med nokon annan enn entreprenøren, og oppføringa av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, kan entreprenøren krevje at ytingane etter den avtalen blir førte attende dersom avtalen mellom entreprenøren og forbrukaren blir heva på grunn av mishald frå forbrukaren. § 59. Rente og skadebot for rentetap Ved forseinka betaling kan entreprenøren krevje rente og skadebot for rentetap etter lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. Kapittel VIII. Langvarig avbrot § 60. Langvarig avbrot Kvar av partane kan seie seg løyst frå avtalen dersom arbeidet må avbrytast eller ikkje kan kome i gang på grunn av omstende som nemnde i § 11 første ledd bokstav c eller § 51 første ledd bokstav b, i så lang tid at føresetnadene for avtalen blir vesentleg endra. Likt med avbrot av arbeidet skal reknast utsetjing av overtaking eller heimelsoverføring. Føresegnene i § 21 gjeld tilsvarande dersom ein av partane seier seg løyst frå avtalen etter første ledd. Partane har ikkje krav på skadebot. Dersom ein av partane seier seg løyst frå avtalen etter første ledd, kan kvar av partane krevje at ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren, går attende dersom a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden. Kapittel IX. Skadebotansvar for konsulent § 61. Verkeområdet for kapitlet Føresegnene i dette kapitlet gjeld konsulentavtalar med forbrukar. Med konsulentavtale er det meint ein avtale mellom ein sjølvstendig oppdragstakar (konsulenten) og ein oppdragsgjevar (forbrukaren, jf § 2) om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring. Føresegnene i kapitlet gjeld berre dersom konsulenten skal utføre arbeidet som ledd i næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd står for planlegging mot godtgjersle. 0 Endra med lov 21 juni 2002 nr. 34 (ikr. 1 juli 2002). § 62. Fråskriving av skadebotansvar på grunn av feil Konsulenten kan ikkje fråskrive seg skadebotansvar som han eller ho har etter allmenne reglar på grunn av feil. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 Lovdata - Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustado... Side 14 av 14 § 63. Reklamasjon Forbrukaren mistar retten til å krevje skadebot på grunn av feil dersom det ikkje er gjeve melding til konsulenten om kravet innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga feilen. Kravet kan ikkje meldast seinare enn fem år etter overtakinga av den ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i lengre tid. Konsulenten kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen om tapet kjem av at konsulenten eller nokon konsulenten svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles. Kapittel X. Tvisteløysing § 64. Tvisteløysing Denne føresegna gjeld avtalar med forbrukar om oppføring av eigarbustad, jf. § 1, og konsulentavtalar med forbrukar, jf. § 61. Avtale om at ein tvist skal avgjerast ved skilsdom, er berre bindande dersom avtalen om skilsdom er gjord etter at tvisten oppstod. Dersom det på grunnlag av avtale mellom entreprenørane eller konsulentane sine organisasjonar og Forbrukarrådet er skipa ei nemnd for tvistar om avtalar som går inn under lova her, og vedtektene for nemnda er godkjende av Kongen, kan kvar av partane leggje fram for nemnda ein tvist der nemnda er kompetent. Så lenge tvisten er til førehaving i nemnda, kan ikkje entreprenøren reise søksmål om same tvisteemnet. Har nemnda teke realitetsavgjerd i saka, kan kvar av partane reise søksmål direkte for tingrett. 0 Endra med lov 14 des 2001 nr. 98 (ikr. 1 jan 2002, etter res. 14 des 2001 nr. 1416). Kapittel XI. Endringar i andre lover. Ikraftsetjing § 65. Endringar i andre lover Desse føresegnene i andre lover endrast slik: - - - § 66. Ikraftsetjing Lova gjeld frå den tid Kongen fastset.1 Lova får berre verknad for avtalar som blir gjorde etter at ho tek til å gjelde. § 65 nr. 1 (endringar i lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer), § 65 nr. 3 (endring i lov av 23. desember 1988 nr. 104 om produktansvar) og § 65 nr. 6 (endring i lov av 25. august 1995 nr. 57 om pakkereiser) tek likevel til å gjelde straks. Endringane i lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer gjeld også tidlegare oppkomne krav som ikkje er forelda når lova tek til å gjelde. 1 Frå 1 juli 1998, etter res. 3 okt 1997 nr. 1072. http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43 02.04.2014 BÆRUM – STABEKK/BEKKESTUA LEVERANSEBESKRIVELSE Skallumhagen SKALLUMHAGEN 2015.03.09 Skallumhagen 52, 54, 56, 58, 1368 Stabekk Gnr.16, Bnr. 190 og 194 i Bærum kommune Leveransebeskrivelsen er et bilag til kjøpekontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (JM). Med ”Bolig” menes hele kontraktobjektet, det vil si leilighet med tilhørende balkong/terrasse, bod, P-plass samt bruksrettigheter til fellesareal og -bygninger. Leveransebeskrivelsen er utgitt av JM Norge AS, som også er ansvarlig for innholdet. BYGGHERRE OG TILTAKSHAVER JM Norge AS region Oslo ARKITEKT Petter Bogen Arkitektkontor AS SALG VED JM Norge AS org.nr. 928 350 122 Mustads vei 1, 0283 Oslo SALGSLEDER Lise Wiik - 928 10 074 - [email protected] INNHOLD 1. Eiendommen 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Tekniske opplysninger 5. Innredninger og overflater 6. Innredningsvalg 7. Dokumentasjon etc 8. Kontraktsmessige forhold vedrørende eierseksjonsbolig SELGER Hege Anita Dalen - 958 81 136 - [email protected] HOVEDENTREPRENØR JM Norge AS 1. Boligprosjektet REGULERINGSMESSIG STATUS Detaljregulering for Skallum gnr 16 bnr 190/194 Plan ID 2013003 Vedtatt 24. september 2014 BYGGETOMTA Eksisterende vegetasjon Utbyggingsområdet har vært benyttet som rigg og anleggsområde for Jernbaneverket ved utbygging av ny jernbane i tunell mellom Lysaker og Sandvika. Det er derfor ingen stedegen vegetasjon på utbyggingsområdet. TERRENG/GRUNNFORHOLD Terrenget er relativt flatt, svakt skrånende mot vest. Tomten er dekket av sprengsteinsfylling og løsmasser på fjell. 2-12 meter til fjell. ATKOMST/PARKERING Adkomst til feltet Avkjøring fra Gamle Ringeriksvei til Skallumhagen. 2 Garasjeløsning/biloppstilling Kjellerplan under bebyggelsen. Alle boliger i sameiet har 1 parkeringsplass i fellesarealet i lukket garasjeanlegg. Et antall parkeringsplasser blir avsatt for bevegelseshemmede. I tillegg har garasjeanlegget 14 parkeringsplasser som selges separat og organiseres i en næringsseksjon. Disse plassene kan kun omsettes internt i sameiet. Gjesteparkering Felles parkeringsplass for gjester på eiendommen 16/194 som ligger på den andre siden av veien Skallumhagen. Totalt 13 plasser. I tillegg er det en parkeringsplass for bevegelseshemmede på uteområdet foran byggene. OMFANG/STØRRELSE Eiendommen Gnr. 16, Bnr. 190 og 194 i Bærum kommune. Størrelse på eiendommen 6000 m2 og 1300 m2 Antall boenheter 40 leiligheter i 4 separate punkthus. Sammenhengende garasje anlegg under hele bebyggelsen med 54 parkeringsplasser. Bodanlegg og tekniske rom i tilknytning til garasjeanlegget. Skallumhagen 58 består av 7 leiligheter. Skallumhagen 56 består av 11 leiligheter. Skallumhagen 54 består av 11 leiligheter. Skallumhagen 52 består av 11 leiligheter. AREALER BRA er målt som arealet som ligger innenfor leilighetens omsluttende vegger. Med omsluttende vegger menes yttervegger og skillevegger mot andre leiligheter. Med skillevegger menes veggene slik de må være bygget for å oppfylle brann og lydmessige forskriftskrav etter TEK10 mot andre leiligheter. Sjakter, utforinger, kasser etc. som ligger innenfor omsluttende vegger eller inntil disse inngår i leilighetens BRA. FREMTIDIG EIERFORHOLD Eiendommen 16/190 (tomt og bygninger) skal seksjoneres og eies av Skallumhagen Boligsameie bestående av alle kjøperne. Hver kjøper blir eier av en ideell andel av eiendommen, og får eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig med eventuelle tilleggsdeler. Den enkelte sameier skal for egen regning holde sin bruksenhet (hoveddel som tilleggsdel) forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Vedlikehold av eiendommens fellesarealer med anlegg og utstyr er sameiets ansvar. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er felleskostnader. Felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøk med unntak av kostnader som naturlig fordeles pr. enhet slik som bredbåndsabonnement, drift av parkeringsanlegg, etc. Parkeringsplasser kan ikke leies ut eller selges til andre enn de som til enhver tid er eiere av boligseksjoner i sameiet. Eiendommen 16/194 «gjesteparkering», blir eiet av sameiet. Det er regulert avkjøring til naboeiendom 16/20 over parkeringsplassen. 2. Miljø, energi og sikkerhet ENERGISTANDARD Boligene bygges i samsvar med krav i Plan- og bygningsloven, Teknisk forskrift av 2010 (TEK 10). TEK 10 angir minstekravet for nybygg. JM har imidlertid besluttet at alle boliger skal prosjekteres til å være minst 25 % bedre enn krav i TEK 10 når det gjelder beregnet behov for levert energi til oppvarming, inkludert energi til vifter og pumper, men eksklusive energi til teknisk utstyr og belysning o.l. Det ekstra gode «klimaskallet», sammen med balansert ventilasjon med energigjenvinning, sikrer lavt energiforbruk og en god og jevn temperaturfordeling uten trekk. Boligen er utstyrt med ekstra godt isolerende vinduer. Dette medfører imidlertid at det kan forekomme dugg på utsiden av glasset (spesielt om morgenen etter en klar nattehimmel). Dette er imidlertid en naturlig konsekvens av lite varmetap fra vinduet, og er ikke skadelig for vinduet. ENERGIMERKING Energiattest utstedes av JM og er vedlegg til kjøpekontrakten. I leilighetsbygg vil ulik plassering av leilighetene med hensyn på varmetap føre til at energimerket kan variere. SUNNE MATERIALER JM følger ”føre var” - prinsippet som innebærer at vi velger bort produkter allerede ved mistanke om negativ miljøpåvirkning. Vi unngår helse- og miljøfarlige materialer i våre hus, som f.eks. mykgjørere i plast (f.eks. ftalater) og bromerte flammehemmingsmidler. JM bruker i størst mulig grad tradisjonelle og utprøvde naturmaterialer som tre, stein, tegl og keramiske fliser. ALLERGIHENSYN Boligene leveres med PVC-frie overflater ettersom forskning har vist mulig sammenheng mellom allergiske plager hos barn og forekomst av PVC-plast. Vi unngår også allergifremkallende treslag som f.eks. rød seder, santor palisander, merbau og sapelli. I plantefelt som omgir boligene benyttes trær som er giftfrie og gunstige for allergikere. KILDESORTERING Alle boligene leveres med innredning i kjøkkenbenk for kildesortering av avfall. FUKTSIKRING JM bruker mugg- og soppresistente plater på våtrom som underlag for fliser. JMs byggemetode med fabrikkproduserte utfyllingselementer sikrer at ytterveggene bygges av tørre og stabile materialer og at bygget lukkes raskt for å unngå at nedbør tilfører fuktighet i bygget. LYD OG AKUSTIKK Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. SIKKERHET Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelsene som myndighetene har pålagt, blant annet: • Automatisk brannslokkingsanlegg (sprinkler) i alle leilighetene • Elektrisk anlegg etter el-norm NEK-400:2014, med jordfeilbryter, overspenningsvern og komfyrvakt. • Vendbare vinduer med sikringsbeslag, som kan pusses fra innsiden. Faste vinduer pusses fra bakken, fra balkong/terrasse eller fra åpningsvindu ved siden. TILGJENGELIGHET Alle boligene oppfyller krav til ”tilgjengelig boenhet” i TEK 10. Dette betyr at boligene har trinnfrie løsninger og oppfyller tilgjengelighetskrav for rullestol i oppholdsrom. Uteområdene er ”universelt utformet”, så langt topografi gjør det mulig. Det betyr at de i tillegg til å oppfylle tilgjengelighetskrav for rullestol, også er brukbare for syns- og hørselshemmede og allergikere. 3 3. Utvendig anlegg ADKOMST OG VEIER Felles kjøreadkomst og parkeringsplasser leveres med asfaltert dekke. Gangveier frem til inngangsdør til det enkelte bygg får en kombinasjon av asfalt og belegningsstein. Kantstein leveres der det er nødvendig for styrt avrenning av overflatevann. Belysning leveres langs kjøreveier og gangveier i henhold til forskriftskrav. Sameierne har felles ansvar for drift og vedlikehold av alle felles arealer. Gangveier frem til markert oppstillingsplass for brannbil er dimensjonert for tyngre kjøretøy. LEKE- OG AKTIVITETSPLASSER VANN - OG SPILLVANNSLEDNINGER Vann og spillvannledninger knyttes til offentlig nett. KABELFØRINGER Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres i bakken fra transformator og fordelingspunkt for kabel TV frem til fordelingsskap i den enkelte bolig. Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar frem til fordelingsskap. RENOVASJON I henhold til endelig godkjent situasjonsplan. Felles renovasjonspunkt med nedsenkede avfallscontainere plasseres sentralt på området ihht situasjonsplan. BEPLANTING/ TILSÅING POSTKASSER Fellesarealer opparbeides og beplantes i henhold til endelig utomhusplan. Det gjøres oppmerksom på at ferdigstillelse av utomhusarealet kan bli gjennomført etter at boligseksjonene er overtatt avhengig av årstid. OVERVANNSHÅNDTERING Asfalterte flater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Takvann ledes til terreng. Regn- og smeltevann fra terreng infiltreres i grunnen. Det vil bli montert én postkasse for hver boenhet i felles postkassestativ i inngangspartiet i hvert bygg. Postkassene leveres med lås. Navneskilt må den enkelte kjøper eller sameiet i felleskap besørge. SKILT JM Norge AS vil sørge for at det blir montert nødvendig skilt for adressering av boligene. Det vil bli montert et signaturskilt med JM logo på fasade ved inngangsparti til byggene. 4. Tekniske opplysninger FUNDAMENTERING Betongsåle støpt på komprimert sprengsteinsfylling /Pæler til fjell. BÆREKONSTRUKSJONER Bærende yttervegg utføres med 20 cm betong eller brannisolerte stålsøyler. Innvendige bærende leilighetskillevegger er av 20 cm betong. Etasjeskiller utføres med 25 cm betong. Vegger mot terreng (grunnmurer) støpes i betong og isoleres. YTTERVEGGSKONSTRUKSJON Yttervegger er bindingsverk av tre med 25-27 cm isolasjon og fuktbestandig plate utvendig. Fasademateriale hovedsakelig i tegl og beiset trepanel. VINDUER Vindu og vindusdører leveres med U-verdi 0,9 W/m2K. BALKONGER Balkonger av betongelementer eller plasstøpt betong som er innspent i betongdekke. Balkonggulv leveres ubehandlet med fall fra veggen. SOLAVSKJERMING Det leveres ikke solavskjerming. 4 AVSKJERMING OVER ØVERSTE BALKONG OG TAKTERRASSER Solavskjerming eller markiser leveres ikke. Takterrasser er delvis overbygget med takutstikk som krager ut fra fasade. Ref kontraktstegning for omfang. REKKVERK PÅ BALKONGER OG TAKTERRASSER Rammer og håndløper i aluminium og glassfyllinger av laminert sikkerhetsglass. TAKTEKING OG NEDLØP Taket tekkes med 2 lag papp. Takvann ledes til overvannsnett i innvendige nedløp. VANN Det leveres 1 vannkran i utendørsanlegget i tilknytning til hvert bygg. INNVENDIGE VEGGER Ikke bærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre som kles med gipsplater. Der det er krav om isolering mot lyd og/eller brann, for eksempel mellom leiligheter, bygges dobbelt bindingsverk som kles med to lag gipsplater på hver side og isoleres med mineralull. Der veggene skal kles med fliser legges ett lag sopp- og fuktresistent plate og ett lag kryssfiner. Innvendige lettvegger isoleres med 5 cm mineralull for å dempe lyd. ROMHØYDE Innvendig netto romhøyde i boligene er ca. 2,5 m. I senkede områder, f.eks. i ganger og våtrom vil romhøyden være lavere, men minimum 2,2 m. VEGGER MELLOM HEIS/ TRAPPEROM OG OPPHOLDSROM I LEILIGHETER Vegg mot heis eller trapperom er i 20 cm betong med isolert påforing for å gi god lyddemping. traktstegningene, og opplegg for vaskemaskin. Alle armaturer er ”ettgreps”. I våtrom leveres membran under flis, med gulvsluk. SPRINKLER Det leveres automatisk sprinkleranlegg for brannslokking. ELEKTRO Alle leiligheter, får inngang gjennom felles inngangsparti. Inngangspartiet får overdekning utvendig og fotskraperist. Inngangsdør leveres i aluminium med glassfelt. Elektrisk anlegg leveres iht. bransjenormen NEK400:2014 med jordfeilbryter, overspenningsvern og nødvendige antall el-punkter. Det kan forekomme åpne føringer der spesielle bygningsmessige forhold tilsier det. Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter og kan kun nyttes med flate, eller jordede støpsler. TRAPPEROM VENTILASJON OG VARME FELLES INNGANGSPARTIER Trapper bygges av betongelementer som hviler på lydisolerende gummiklosser. UTVENDIG BITRAPP TIL GARASJE Leveres i betong. Trappen blir avlåst, men kan åpnes fra innside i tilfelle rømningsbehov. HEIS Det leveres heis med stoppested i alle etasjer, også på garasjeplan. Heiskupéen leveres med innvendige mål 1,1 x 2,1 meter (såkalt møbelheis). FELLES PARKERINGSKJELLER Veggene sprøytemales. Isolasjonsplater med forsterket overflate i himling. Dekket asfalteres eller støpes. Minstehøyde i garasjen er 210 cm, bortsett fra under rør og kanaler langs enkelte vegger. Garasjeport av stål med automatisk portåpner. Det levers balansert ventilasjonsanlegg i hver bolig integrert i en varmesentral som gjenvinner energi fra ventilasjonsluften til oppvarming av varmt forbruksvann. Nilan Compact er en ventilasjons-/og varmeløsning som kombinerer ventilasjon, varmegjenvinning og produksjon av varmtvann. Nilan Compact er utstyrt med en rustfast varmtvannsbereder og har også et innebygget forvarmebatteri til oppvarming av uteluften i årets kalde perioder. Denne oppvarmingen beskytter anlegget mot blant annet tilising som kan oppstå grunnet kondens i varmeveksleren. Anlegget sikrer styrt utskiftning av luften i leiligheten og skal sikre et behagelig og sunt inneklima. Varmesentralen er plassert i teknisk rom i leiligheten. Filtrert og forvarmet luft tilføres i oppholdsrom. Avtrekk skjer fra våtrom og kjøkken. BODER I tillegg til varmegjenvinning sikres oppvarming med termostatstyrte elektriske panelovner i henhold til beregnet effektbehov. Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i kjeller. Vegger mellom boder leveres av stålnetting. I våtrom leveres elektriske varmekabler med termostat. SYKKELPARKERING Vannrør plasseres skjult i dekket eller i vegg. Det blir avsatt plass til sykkelparkering i felles garasjeanlegg, i tillegg til avsatt plass for sykler på terreng. RINGEANLEGG Ved hovedinngangsdør til trapperom leveres ringetablå med callinganlegg. Til hver bolig leveres dørtelefon som gjør det mulig å snakke med de som ringer på, samt åpne døren. Det leveres også ringeklokke ved inngangsdør til hver bolig. SANITÆRUTSTYR Boligene leveres med sanitærutstyr og hvitevarer som er vist på kontraktstegning, i tillegg til opplegg for vaskemaskin. INNVENDIGE VANNLEDNINGER Internt i boligen er ledningene for varmt og kaldt vann lagt som ”rør-i-rør system ” som sikkerhet mot vannskader. ”Røri-rør” skap plasseres med overløp til rom med sluk. Det er hovedstoppekran i hver bolig. Kjøkkenhette er tilknyttet avtrekkskanal, og er utstyrt med komfyrvakt. Garasjekjeller, trapperom og andre fellesrom ventileres med egne systemer. GASSPEIS Det leveres gasspeis med felles gasstank og fordelingsnett. Individuell gassmåler til hver leilighet. TV, TELEFON OG BREDBÅND Signalleverandør legger kabler for tele, data og TV signaler til hver bolig. Ett fastpunkt monteres i stue. Eventuelle tilleggspunkter må avtales som tilvalg. JM velger leverandør som sameie overtar i bindingstiden som er 3 år. LEVERINGSOMFANG AV UTSTYR Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på kon5 6 7 5. Innredninger og overflater ROMSKJEMA FELLESAREALER Rom Gulv Vegger Himling, annet Inngangsparti Keramiske fliser Malt Akustisk plater For øvrig malt Trapperom Keramiske fliser Malt Akustisk plater For øvrig malt Korridorer Keramiske fliser Malt Akustisk plater For øvrig malt Garasje Asfalt/Betong Sprøytemalt Felles boder Støvbundet betong Malt betong/lecavegg, nettingvegger Himlingsplater av mineralull Vinduer og terrassedører Vinduer og terrassedører er av tre med ytterkledning av aluminium og leveres ferdig overflatebehandlet fra leverandør. Åpningsbare vinduer blir i hovedsak utadslående. Vinduer og terrassedører har 3-lags energiglass. BOLIGENE Inngang Inngangsdøren til leiligheten leveres med lyd- og brannisolering i glatt overflate. Døren har FG-godkjent lås. Innredninger Leveringsomfang fremgår av kontraktstegningene. Dører Innvendige i leilighetene leveres hvitmalte dører med flat terskel i eik. Mellom stue og gang leveres dører og sidefelt med glassfelt og sprosser. Kjøkken leveres fra Marbodal eller tilsvarende. Kjøkken leveres med hvite, glatte fronter og laminert benkeplate. Standardskap blir 2,28 m høyt med foringer til tak. Underlimt oppvaskkum med stor og liten kum nedfelt i benkeplaten. Lyslist under overskap. Det leveres integrert oppvaskmaskin, kombiskap kjøl/frys, innbygget stekeovn i høyskap og nedfelt platetopp. Baderomsinnredning leveres fra Svedberg eller tilsvarende. Listverk I rom uten fliser leveres eik gulvlister. Dørgerikter leveres med glatt, hvitmalt overflate. Da alt listverk og gerikter er overflatebehandlet før montering, vil det være synlige spikerhoder. Garderobeskap leveres fra Marbodal eller tilsvarende med glatte hvite fronter. Skyvedørsgarderober leveres fra Elfa eller tilsvarende innredning. Hovedsoverom får skyvedørsgarderobe, øvrige soverom får skap med slagdør (høyde 2,12). I gangen leveres skyvedørsgarderobe med hattehylle og garderobestang i full bredde. Det gis muligheter for individuell tilpasning fra tilvalgsmeny. Gulv Det leveres 3-stavs eikeparkett med matt lakkert overflate. I teknisk rom og våtrom leveres keramiske fliser. Vegger og himlinger Alle vegger og himlinger males hvite. Det leveres keramiske fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Det er synlige V fuger mellom betongelementene i himling. ROMSKJEMA LEILIGHETENE 8 Rom Gulv Vegger Himling Inngangsparti/gang Eikeparkett Malt, hvit Malt, hvit Kjøkken Eikeparkett Malt, Hvit, Flis over kjøkkenbenk, 30x60 cm Malt, hvit Stue Eikeparkett Malt, Hvit Malt, hvit Soverom Eikeparkett Malt, Hvit Malt, hvit Bad/vaskerom Keramiske fliser, Grå 20x20 cm, Sluk Keramiske fliser, Hvit Matt 25x40 cm Nedforet himling av gips som males Baderom Keramiske fliser, Grå 20x20 cm, Sluk Keramiske fliser, Hvit Matt 25x40 cm Nedforet himling av gips som males Bod/teknisk rom Keramiske fliser, Grå 20x20 cm, Sluk Malt, Hvit Malt, hvit Privat terrasse på bakken og takterrasser. Terrassegulv av trykkimpregnert tre Levegg mellom boligene på hagesiden. Balkong Betong Rekkverk, Aluminiumsrammer med glassfelt Balkongplate over er umalt For ytterligere detaljer henvises til Innredningsguiden 6. Innredningsvalg JM ORIGINAL OG TILVALGSSORTIMENT TILVALGSMØTE Boligen leveres med en nøye utvalgt innredning, kalt JM Original. Etter at byggestart er besluttet vil kjøper bli kontaktet av en representant fra JM og invitert til et møte for å gjennomgå JM Original og tilvalg. I forkant av møtet vil kjøper få tilsendt Innredningsguiden som og viser pris for de ulike tilvalgene. Ønske om endringer og tilvalg utover det som presenteres i Innredningsguiden må vurderes og prises i hvert enkelt tilfelle. JM har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jf. Bustadsoppføringslova § 44. JM tilbyr også å velge andre innredningsprodukter som tilvalg. JM Original og priser for våre tilvalgsprodukter vil bli presentert i vår Innredningsguide utviklet spesielt for prosjektet. Enkelte tilvalg er kostnadsfrie for kjøper. JM tar forbehold om at sortiment kan utgå eller endres hos våre leverandører og må erstattes med tilsvarende produkt av samme kvalitet. JM Norge AS tilbyr tilvalg innenfor følgende kategorier • Kjøkken og garderobe • Baderomsinnredninger • Innerdører • Fliser • Parkett • Multimedia kontakter • Elektriske punkter (Planlagte punkter kan ikke endres) • Hvitevarer • Farger på malte vegger bestemt ut fra NCS - kodesystemet • Garderobeløsninger • Gasspeis omramming GENERELT OM TILVALG OG ENDRINGER Hvis kjøper ikke ønsker tilvalg, leveres boligen i henhold til standard beskrevet som JM Original. Det kan ikke bestilles endringer som krever endring av opplegg for vann og avløp eller som krever offentlig godkjenning. Endringer utover tilvalgsprogrammet betraktes som endring og må prises separat. Det tas forbehold om at arbeidene på byggeplass ikke er kommet for langt til at endringer og tilleggsbestillinger kan gjennomføres. Tilvalg og endringer må bestilles av JM´s innrednigsansvarlig innen de frister som blir opplyst i tilvalgsmøtet. TILVALGSBESTILLING Tilvalgene inkluderes i kjøpers bestilling for boligen og medtas i sluttavregningen. Alle priser er inklusive MVA og viser merkostnaden for å oppgradere fra JM Original til det aktuelle tilvalgsproduktet. Montering er normalt inkludert i prisen hvis annet ikke er opplyst. KONTROLL AV DIN BESTILLING Det er svært viktig at kjøper ser nøye gjennom bestillingen og sjekker at den er i overenstemmelse med ønsker og avtaler som er inngått. Overenskomster som ikke finnes i bestillingen har ikke gyldighet. Avtalen er bindende og kan ikke endres etter at den er signert og returnert. Skulle det være avvik eller uklarheter i bestillingen må kjøper umiddelbart ta kontakt med JM sin representant og avklare forholdene. Bestillingen er underlag for leveransen JM mottar fra leverandørene. Produktene er spesialbestilt til prosjektet og kan ikke avbestilles eller returneres. Dersom boligen avbestilles, skal bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet. FORBEHOLD Alle opplysningene i denne beskrivelse er gitt med forbehold om rett til å foreta mindre endringer som er hensiktsmessig og/eller nødvendig, uten å redusere boligens generelle standard. Alle illustrasjoner benyttet i markedsføring av boligene er kun ment å være av veiledende, illustrativ karakter og avvik kan forekomme. 7. Dokumentasjon etc HUSEIERBOK Ved overtakelse vil kjøper få utlevert relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. I eierseksjonssameier vil også sameiet få utlevert en huseierbok til som omfatter bygningens fellesrom, yttervegger, tak og utvendige anlegg. ERKLÆRINGER Det vil bli tinglyst nødvendig erklæringer for fremføring og plassering av tekniske anlegg som VA ledninger, trafo og el- og fiberkabler. Det vil bli tinglyst erklæring om adkomstrett for nabo over eiendommen 16/194 hvor fellesparkeringen ligger. DRIFTSAVTALER JM vil på vegne av deg som kjøper inngå avtaler om • Strømleveranser • Abonnement på antenne/internett/telefon • Renovasjon • Forretningsfører • Alarm til brannvesenet • Heis vedlikehold/Service Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JMs reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene er underlagt forsvarlig drifts- og vedlikehold JM anbefaler at sameiet inngår avtaler for: • • • • • • Vaktmestertjenester, brøyting og strøing av veier og plasser samt stell av grøntanlegg. Drift og vedlikehold av heiser Drift og vedlikehold av ventilasjonsanlegg Drift og vedlikehold av brannvarslingsanlegg Seviceavtale for garasjeport Serviceavtale for tekniske varmesentraler i leilighetene. 9 10 8. Kontraktsmessige forhold vedrørende eierseksjonsbolig BETALINGSPLAN Straks kontrakt er signert stiller JM sikkerhet ihht bustadsoppføringslova § 12. 10 % av kjøpesummen forfaller til betaling 7 dager etter at slik sikkerhet er stilt. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs at betaling ikke forutsetter pant i boligen og det kan ikke være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører at JM ikke kan disponere over beløpet. Resterende del av kjøpesummen samt tilvalgsbestillinger og omkostninger betales ved overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos megler/oppgjørsmegler. SIKKERHETSSTILLELSE JM stiller sikkerhet for oppfyllelse sine forpliktelser iht kontrakten i samsvar med buofl § 12. Sikkerheten utgjør 3 % av vederlaget frem til overtakelse, deretter øker sikkerheten til 5 % og vil gjelde i fem år etter overtakelsen. Tilvalg/ endringer vil ikke påvirke størrelsen på selgers sikkerhetsstillelse. Selger kan stille garanti iht bufl § 47 for å kunne disponere over innbetalt del av kjøpesum. Renter av innbetalingen vil da også tilfalle selger. OMKOSTNINGER I forbindelse med kjøpet betales 2,5 % dokumentavgift av boligens andel av tomteverdien. I tillegg påløper tinglysingsgebyr for skjøte og for hvert pantedokument og pantattest som skal tinglyses. Ved kjøp av ekstra biloppstillingsplass påløper i tillegg dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen. Andel tomteverdi og tinglysningskostnader fremgår av kontrakten. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum. PRISER OG BUDGIVNING Boligene selges til faste priser (kjøpesummen skal ikke indeksreguleres). JM står fritt til når som helst å endre priser eller betalingsbetingelser på boliger som ikke er solgt. Også usolgte biloppstillingsplasser ved overtakelse tilhører JM. KREDITTVURDERING, FINANSIERINGSBEVIS JM og megler har rett til å foreta kredittvurdering av kjøper samt til å kreve fremleggelse av finansieringsbevis (lånebevis) før avtale om kjøp aksepteres. Kjøpere som ikke er kredittverdig på kjøpstidspunktet kan bli avvist. FORBEHOLD OM TILSTREKKELIG SALG M.V. JM tar forbehold om offentlige tillatelser og tilstrekkelig salg for gjennomføring av prosjektet i tillegg til godkjenning i JM’s styrende organer. JM skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper skriftlig når grunnlaget for forbeholdene er falt bort, samt dato for bortfallet. JM er bundet av kontrakten dersom det ikke er sendt skriftlig melding til kjøper om at forbeholdet gjøres gjeldende innen 21 kalenderdager etter utløpet av den aktuelle fristen. Det tas forbehold om endringer av offentlige avgifter og gebyrer. Dersom kontrakten bortfaller som følge av forbeholdene ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over dette har JM ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper. Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme. KJØPERS MISLIGHOLD OVERTAKELSE Videre skal kjøper betale andel kostnader for etablering av sameiet og a’ konto innbetaling av driftskapital til sameiet. Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted. Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 30 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir JM rett til å heve kontrakten 14 dager etter skriftlig varsel. JM kan ta dekning for sitt tilgodehavende (herunder renter og omkostninger) i de innbetalinger som kjøper har foretatt. JM har deretter rett til å selge boligen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som JM måtte være påført. Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør, godtar kjøper utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, jf Frist for overlevering av boligen fastsettes i kjøpekontrakten og vil begynne å løpe når JM’s forbehold er bortfalt. Fristen forlenges for hver fellesferie (21 kalenderdager), juleferie (7 kalenderdager) og påskeferie (7 kalenderdager) som blir berørt av arbeidene. Forlengelsene gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i feriene. JM kan kreve overtakelse inntil 4 måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtakelse. JM skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlig varsel. Det beregnes dagmulkt ved forsinkelse i forhold til det nye overtakelsestidspunktet. Forhåndsbefaring av boligen gjøres før overtakelse. Befaringen ledes av en representant for JM. Kjøper bør 11 delta i befaringen for å kunne komme med bemerkninger til overtakelsen samt kontrollere bestilte tilvalg. Innkalling til forhåndsbefaring sendes deg i god tid. Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen, dører eller overflatebehandlinger, må påpekes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil overtakelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet. Overtakelse av sameiets fellesarealer foretas av sameiets styre, som da representerer alle sameierne. Ved overtakelse av boligen må det påregnes at det gjenstår mindre innvendige og utvendige arbeider på fellesarealer. Dersom utomhusarealer ikke er fullført ved tidspunktet for overtakelse av boligen, kan det holdes tilbake et beløp opptil kr 10.000,- pr bolig på meglers konto frem det tidspunkt til overtakelsesforretning for utomhusarealene er gjennomført. ENDREDE LØSNINGER M.V. Leveransebeskrivelsen er utarbeidet for å orientere om prosjektets generelle bestanddeler og funksjoner, og er således ikke en komplett beskrivelse av leveransen. JM forbeholder seg rett til å foreta nødvendige endringer som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger, uten at dette gir rett til endring av vederlaget. Endelig utforming av utomhusarealer fastsettes av JM, og støttemurer, belysning, kummer, trafoer og lignende blir plassert der dette finnes hensiktsmessig. JM forbeholder seg rett til å foreta endringer knyttet til en eventuell deling, sammenslåing eller bruksendring av usolgte boliger JM har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg som ikke reduserer boligens kvalitet eller verdi, uten at dette gir rett til endring av vederlaget. JM skal så langt det er praktisk mulig informere kjøper om slike endringer. Presentasjoner, planer, skisser og bilder i salgsmaterialet er av illustrativ karakter og kan derfor vise bygningsvolumer og inneholde innredning og detaljer m.v som ikke inngår i leveransen. I tilfelle motstrid mellom salgsprospekt og leveransebeskrivelsen vil beskrivelsen ha forrang, og leveransens omfang er begrenset til denne. SEKSJONERING Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid hos kommunen. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjonerings-begjæringen er tinglyst kan utløse kjøpsrett for leietaker til redusert pris, jf. bestemmelsene i eierseksjonsloven kapittel III. Dette vil i tilfelle være kjøpers ansvar. Dersom skjøtet ikke foreligger ved overtakelse, kan JM utstede garanti iht. buofl. § 47 for hele kjøpesummen mot at oppgjøret finner sted. 12 FORSIKRING JM holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Eiendommen skal være forsikret av JM frem til 2 uker etter at sameiets fellesarealer er overtatt av sameiet. Sameiet skal deretter tegne egen forsikring. Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller JM, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. JM, vil ved tilfelle som nevnt her, ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jf. bufl. § 17. Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring. FELLESKOSTNADER, ANDRE LØPENDE UTGIFTER Felleskostnader skal dekke sameiets driftskostnader, som vil omfatte bl.a felles bygningsforsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter og strøm i fellesarealer. Budsjett for sameiet er utarbeidet av JM i samråd med forretningsfører. Budsjettet tas opp til behandling på første årsmøte. Endelig fastsettelse av første års driftsbudsjett og felleskostnader gjennomgås også på årsmøtet. I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper andre faste, løpende utgifter for den enkelte bolig, som bl.a innboforsikring og strømutgifter. Videre påløper utgifter til bredbånd og kabel-tv. UTLEIE Boligen har ingen egen utleieenhet. BRUKSTILLATELSE Ved overtakelse skal det foreligge midlertidig brukstillatelse. JM er ansvarlig for å innhente ferdigattest, men kjøper er innforstått med at denne normalt ikke foreligger før lang tid etter overtakelse. TOMTEFORHOLD, FELLESAREALER Sameiets tomt er eiet. Tomten er ikke endelig oppmålt, noe som skjer ved oppmålingsforretning som avholdes av kommunen. Det tas således forbehold om justering av endelig tomteareal og tomtegrenser. Tilsvarende forbehold tas dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter. Det tas også forbehold om justering av fellesarealer i forbindelse med seksjoneringen hvis dette anses hensiktsmessig. HEFTELSER Boligsameiet har pant i hver seksjon, jf. eierseksjonsloven § 25. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jf. panteloven § 6-1. For øvrig vil boligen bli overdratt fri for pengeheftelser (andre enn de kjøper lar tinglyse). Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. I tillegg har JM rett til å tinglyse bestemmelser knyttet til sameie- eller naboforhold, eller forhold pålagt av det offentlige. LIKNINGSVERDI Eiendommens likningsverdi fastsettes etter ferdigstillelse i forbindelse med første likningsoppgjør. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som årlig bestemmes av Statistisk Sentralbyrå. Likningsverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregisteret pr. 1. januar) utgjør 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens bruksareal. Likningsverdien for sekundærboliger (alle andre boliger du måtte eie) utgjør 60% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal, for skatteår 2014. Se nærmere info på www. skatteetaten.no. SAMEIEFORHOLD Kjøper har rett og plikt til å være medlem av det eierseksjonssameiet som etableres for eiendommen. Det er utarbeidet et utkast til vedtekter for sameiet. Utkastet er kun av veiledende karakter og vil kunne bli endret i forbindelse med organiseringen av eiendommen eller sameiet, på grunn av sammenføyning/fradeling, seksjonering eller andre forhold. For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil JM engasjere forretningsfører for sameiet samt inngå andre avtaler knyttet til driften av sameiet, for sameiets regning. JM beslutter endelig organisering av eiendommens kjelleranlegg (parkering og boder etc). Dette vil skje i seksjoneringsprosessen, som bl.a styres av offentlige krav. Det tas således forbehold om endelig organisering av kjelleranlegget. ETTÅRSBEFARING Ca. 1 år etter overtakelsen vil JM innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av begge parter. Dersom det ikke er til klar ulempe for kjøper, kan JM kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen. OPPGJØRSMEGLERS SIKKERHETSSTILLELSE, HONORAR M.V. Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset oppad til kr. 30 millioner. Enkeltsaker er forsikret med inntil kr. 10 millioner. Ved kjøpesum over kr. 10 millioner kan klientmidlene tilleggsforsikres. Kjøper må innen kontraktsmøtet gi selger tilbakemelding dersom dette er ønskelig. Dersom nevnte parter ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om at transaksjonen har tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller forhold som rammes av straffeloven §§ 147 a, 147 b eller 147 c kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. AVBESTILLING Kjøper kan iht. bustadoppføringsloven (bufl.) kapittel VI avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Hvis avbestilling skjer før det er gitt igangsettingstillatelse, skal avbestillingsgebyret utgjøre 5 % av vederlaget inkl. mva. Ved senere avbestilling gjelder bestemmelsen i bufl. § 53, slik at JM i et slikt tilfelle skal ha dekket hele sitt økonomiske tap. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet. TRANSPORT AV KONTRAKT Transport av kjøpekontrakten skjer kun etter samtykke fra JM. Ved transport påløper et gebyr på kr 40.000,-. Ved transport skal transportavtale utarbeidet av JM benyttes. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og endringer av garantier som følge av transporten bekostes av kjøper. KONTRAKTSMALER/LOVGRUNNLAG Salg av bolig under oppføring til forbrukere reguleres av bufl, og JM benytter standard byggeblankett 3427. Leveransebeskrivelsen er et vedlegg til blanketten og utgjør således en del av kontrakten. Ved eventuell motstrid mellom bestemmelsene i byggeblanketten og beskrivelsen, går beskrivelsen foran. Ved salg til andre enn forbrukere og boliger som er ferdigstilte benytter JM seg av en kontraktsmal basert på bestemmelsene i avhendingsloven, og som inneholder bestemmelser som avviker fra leveransebeskrivelsen. BEBYGGELSENS AREALER Arealer pr bolig fremkommer i vedlagte prisliste. Arealet er angitt hhv. som bruksareal(BRA) som er arealet innenfor boligens yttervegger inklusive evt. boder, samt P-rom som er BRA fratrukket innvendig bod/sekundærrom. På tegningene kan det også være angitt et romareal som er nettoarealet innenfor omsluttende vegger. Det tas forbehold om mindre avvik for de oppgitte arealer, da beregningene er foretatt på tegninger. Meglerhonorar betales av JM, basert på en fast avtalt pris. MEGLERS RETT TIL Å STANSE GJENNOMFØRINGEN AV EN TRANSAKSJON I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv. er megler pliktig til å gjennomføre legitimasjonskontroll av oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet. Det samme gjelder for medkontrahenten til oppdragsgiver og/ eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet. 13 14 Å KJØPE BOLIG AV JM 1. Visning På jm.no, finn.no eller i aviser vil dere få informasjon om når vi har visning av våre boligprosjekter. Når dere kommer på visning hos oss, kan dere få se plantegninger, illustrasjoner og snakke med erfarent personale for å bli kjent med prosjektet og boligene. 2. Kjøp av bolig Når du har bestemt deg for å kjøpe en bolig, skrives en kjøpsbekreftelse med JM. Innen ca to uker etter dette, avløses kjøpsbekreftelsen av endelig kjøpekontrakt. Ved signering av kontrakten forfaller 10% av kjøpesummen til betaling. JM stiller garanti for pengene, i henhold til Bustadoppføringslova. Beløpet skal innbetales til oppgjørsmeglers konto, som står spesifisert i kontrakten. Pengene skal være fri egenkapital. 3. Tilvalgsmøte Etter at byggestart er besluttet, vil vår erfarne innredningsansvarlige invitere deg til et tilvalgsmøte. Her gjennomgås JM Original og det synliggjøres hvilke tilvalgsmuligheter som finnes. Du vil også få informasjon om bestillingsfristene for tilvalg. For å være sikker på at din bestilling innarbeides i boligen, er det viktig at vi mottar bestillingen innen fristen. 4. Velkommen til byggeplassvisning Når råbygget er oppe, og det er trygt å ferdes i bygget, arrangerer vi byggeplassvisning for våre kjøpere. 5. Befaring og kontroll Når boligprosjektet nærmer seg ferdigstillelse, får dere informasjon om tidspunkt for forhåndsbefaring og overtakelse. Dere vil også få besiktige boligen sammen med en representant fra JM. Noen uker før boligen din er klar for overtakelse gjennomføres en grundig sjekk av alle overflater og tilvalgsbestillinger. 6. Siste innbetaling Før du overtar din nye bolig, skal resten av kjøpesummen, som beskrevet i kjøpekontrakten, inkludert tilvalg og endringer, betales. 7. Overtagelsen Nå kan du flytte inn! Når alt er betalt får du dine nøkler til boligen og skjøtet tinglyses. 8. Vi følger opp Det er viktig for oss at du skal trives i ditt nye hjem. Derfor vil vi ta kontakt med deg kort tid etter at du har flyttet inn, og stille deg noen enkle spørsmål om hvordan du opplever boligen. Vi sender deg også en spørreundersøkelse hvor vi gjerne vil ha dine tilbakemeldinger. 9. Kundeservice Du finner mye praktisk og nyttig informasjon i Huseierboken. Skulle du oppleve noe i boligen din, som du trenger hjelp for å løse, kan du kontakte Kundeservice. Du finner informasjon om JM Kundeservice på jm.no under Kontakt. 15 JM forbeholder seg retten til eventuelle endringer og trykkfeil. Noen av illustrasjonene er idébilder som kan avvike fra virkeligheten. Design & produksjon JM Norge Region Oslo Visualiseringsbilder Carbonwhite Trykk Rolf Ottesen Grafisk Produksjon Arkitekt Petter Bogen Arkitektkontor Dato 2015.04.10 M 1 Ø M E R KE T ILJ 24 JM er en av Nordens ledende prosjektutviklere av boliger og boligområder. Virksomheten er fokusert på nyproduksjon av boliger med attraktiv beliggenhet med tyngdepunkt i ekspansive storbyområder og universitetsbyer i Sverige, Norge, Danmark, Finland og Belgia. Vi arbeider også med prosjektutvikling av kommersielle lokaler og entreprenørvirksomhet, hovedsakelig i Stor-Stockholm-området. JM skal i all virksomhet fremme et langsiktig kvalitetsog miljøarbeid. Vi omsetter for cirka 14 milliarder svenske kroner og har cirka 2 200 medarbeidere. JM AB er et allmennselskap notert på NASDAQ Stockholm i segmentet Large Cap. 8 Trykksak 6 SALG VED JM Norge AS - Region Oslo Salgsleder Lise Wiik, telefon 928 10 074, lise [email protected] Selger Hege Anita Dalen, telefon 958 81 136, [email protected] jm.no/skallumhagen JM Norge AS Postadresse PB 453, 1327 Lysaker I Besøksadresse Mustads vei 1, 0283 Oslo I Telefon 67 17 60 00 I Internett jm.no 1 Lang erfaring - trygghet i alle ledd Utskriftsdato: 08.04.2015 14:59:57 Brukernavn: BGH002 EIENDOMSREGISTERET Kilde og behandlingsansvarlig: Ambita AS HJEMMEL Du har søkt på: Knr.: 0219 Gnr.: 16 Bnr.: 190 Fnr.: Snr.: Registreringsenhet: STATENS KARTVERK TINGLYSINGEN Ajour pr.:01.04.2015 Matrikkelenheten er utskilt fra: 24.12.2012 1095596 Hjemmelshavere: 29.04.2014 338609 REGISTRERING AV GRUNN 0219/16/3// HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 45 000 000 Omsetningstype: Fritt salg Navn: JM NORGE AS ORG.NR: 829350122 Eiers adresse: GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE Urådigheter DOKUMENTER AV SÆRLIG INTERESSE FOR SALG- ELLER PANTSETTELSESADGANG 05.07.2012 546860 URÅDIGHET Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE 15.10.2012 858063 ** PANTEFRAFALL VED AREALOVERFØRING Pant frafalles i ca 240 kvm som overføres fra gnr. 16 bnr. 3 til gnr. 17 bnr. 699 19.05.2014 399550 ** PRIORITETSBESTEMMELSE HEFTELSER Du har søkt på: Knr.: 0219 Gnr.: 16 Bnr.: 190 Fnr.: Snr.: Registreringsenhet: STATENS KARTVERK TINGLYSINGEN Ajour pr.: 01.04.2015 05.07.2012 546860 PANTEDOKUMENT Beløp: 160 000 000 NOK Panthaver: HADRIAN EIENDOM AS ORG.NR: 976145364 Overført fra: 0219/16/3// GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE ** PANTEFRAFALL VED AREALOVERFØRING Pant frafalles i ca 240 kvm som overføres fra gnr. 16 bnr. 3 til gnr. 17 bnr. 699 ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR 338626/ 2014 PANTEDOKUMENT 15.10.2012 858063 19.05.2014 399550 05.07.2012 546860 URÅDIGHET Rettighetshaver: HADRIAN EIENDOM AS ORG.NR: 976145364 Overført fra: 0219/16/3// Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE ** PANTEFRAFALL VED AREALOVERFØRING 15.10.2012 858063 Utskrift fra infotorg.no EVRY Side 1 av 2 Pant frafalles i ca 240 kvm som overføres fra gnr. 16 bnr. 3 til gnr. 17 bnr. 699 ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR 338626/ 2014 PANTEDOKUMENT 19.05.2014 399550 29.04.2014 338626 PANTEDOKUMENT Beløp: 46 000 000 NOK Panthaver: DNB BANK ASA ORG.NR: 984851006 GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE SERVITUTTER Du har søkt på: Knr.: 0219 Gnr.: 16 Bnr.: 190 Fnr.: Snr.: Registreringsenhet: STATENS KARTVERK TINGLYSINGEN Ajour pr.: 01.04.2015 FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. Servitutter i grunn: 24.12.2012 1096036 Utskrift fra infotorg.no BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. Bestemmelse om bebyggelse Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen EVRY Side 2 av 2 VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET SKALLUMHAGEN 52, 54, 56, 58 Vedtatt i sameiermøte den........................................... i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 1. NAVN OG OPPRETTELSE Sameiets navn er Boligsameiet Skallumhagen 52, 54, 56, 58 og har gårdsnummer (gnr) 16 og bruksnummer (bnr) 190 og 194 i Bærum kommune. Sameiet ble opprettet ved oppdelingsbegjæring tinglyst [dato] Sameiet består av 40 boligseksjoner og 1 næringsseksjon (garasjeseksjon med 12 garasjeplasser) i henhold til oppdelingsbegjæring tinglyst den [dato]. Sameiet eier en gjesteparkeringstomt gnr 16 bnr 194 i Bærum kommune. Det er tinglyst veirett for naboeiendommen over denne eiendommen. 2. ORGANISERING AV SAMEIET, RÅDERETT 2.1 Bebyggelsen og tomten ligger i sameie mellom eierne av de seksjoner som bebyggelsen og tomten er oppdelt i. Seksjonen kan ikke skilles fra deltakerinteressen i sameiet. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse. Sameiebrøken baserer seg på boligseksjonenes bruksareal (BRA). Garasjen er organisert med 40 parkeringsplasser hvorav 3 HC-plasser i fellesareal, og 1 næringsseksjon med 14 parkeringsplasser for salg som ideelle andeler. Boder i kjeller som tildeles den enkelte bruksenhet, er tilleggsdeler og følger bruksenheten ved salg. Tomten, gjesteparkeringstomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter oppdelingen omfattes av bruksenheter og tilleggsdeler, er fellesarealer. 2. 2 Rettslig rådighet over seksjonen Med de unntak som er fastsatt i eierseksjonsloven og disse vedtekter, har den enkelte sameier full rettslig rådighet over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse. Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold. 16.04.2015 1 2.3 Bruken av bruksenheter og fellesarealer 2. 3. 1 Bruksenhetene og fellesarealer Den enkelte sameier har enerett til å bruke sin bruksenhet og rett til å benytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og for øvrig til bruk som er i samsvar med tiden og forholdene. Dersom sameiermøtet ikke har truffet vedtak om bruken, bestemmer styret hvordan fellesarealene skal brukes. Fellesarealene må ikke brukes slik at andre sameiere hindres i å bruke dem. Alle installasjoner på fellesarealene må på forhånd godkjennes av styret. Tiltak som er nødvendige på grunn av en sameiers eller et husstandsmedlems funksjonshemning kan ikke nektes godkjent uten saklig grunn. Bruksenhetene og fellesarealene må ikke brukes slik at bruken på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for andre sameiere. Det er avsatt arealer til sykkelparkering i kjelleretasjen, og én HC-plass utendørs som er fellesarealer. Alle seksjoner får tildelt garasjeplass i fellesareal i parkeringskjelleren. Dersom noen får tildelt parkeringsplass som er beregnet for HC-parkering og ikke har funksjonshemming som tilsier nødvendigheten av slik plass, plikter man å bytte plass etter styrets anvisning dersom annen sameier har dokumentert behov for HC-plass. Sameiermøtet kan vedta og endre husordensregler med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Sameierne plikter å følge de til enhver tid gjeldende husordensregler. 2. 3. 2 Midlertidig bruksrett til fellesareal Det kan vedtektsfestes at seksjonseiere skal ha en midlertidig enerett til bruk av deler av fellesarealene. Eneretten innebærer at andre sameiere ikke har disposisjonsrett over arealet. Varigheten av bruksretten kan vedtektsfestes. Er ikke bruksretten gjort tidsbegrenset i vedtektene, gjelder den inntil sameiermøtet vedtar som vedtektsendring at den skal opphøre. 3. VEDLIKEHOLD 3. 1 Bruksenhetene Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten, herunder inventar, utstyr, apparater, tapet, vegg-, gulv-, og himlingsplater, sluk og vann- og fuktsperrer i våtrom, skillevegger, listverk, skap, benker, ruter, innvendige dører og karmer, samt inngangsdør. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten så langt de er synlige i eller lett tilgjengelige fra bruksenheten, og ikke er bygget inn i etasjeskillere og andre bærende konstruksjoner, eller også betjener andre bruksenheter. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere sameiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt. Sameieren er ansvarlig for elektriske ledninger til og med bruksenhetens sikringsboks. Sameieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser. 16.04.2015 2 Vedlikeholdsplikten omfatter også sluk, gulvbelegg, utgangsdør til og innsiden av balkonger og terrasser og andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke. Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand. Sameieren har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på fellesarealer eller andre bruksenheter, eller ulempe for andre sameiere. 3. 2 Fellesarealer Alt vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten og gjesteparkeringstomten, hele bygningskroppen med vegger, trapperom, ganger, rør og ledninger, påhviler sameierne i fellesskap (sameiet). Dette omfatter ikke arealer som er underlagt en eller flere sameieres eksklusive bruksrett og derav følgende vedlikeholdsansvar. Utskifting av vinduer og inngangsdører til seksjonene påhviler sameiet. 4. FELLESKOSTNADER/ANDRE KOSTNADER Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift som ikke gjelder den enkelte bruksenhet, så som vedlikeholdskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader, skatter og offentlige avgifter med mer. Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av sameiet etter hvert som de forfaller, slik at man unngår at kreditor gjør krav gjeldende mot de enkelte sameiere for sameiernes felles forpliktelser. Det faktureres fellesutgifter som skal dekke sameiets felleskostnader. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte sameier forskuddsvis hver måned betale et a kontobeløp fastsatt av styret. Endring av a kontobeløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds varsel. Sameiermøtet vedtar med alminnelig flertall avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp sameierne skal betale til fondet innkreves samtidig med den månedlige betalingen til dekning av felleskostnader. Felleskostnadene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene. I tillegg til månedlig à-konto-beløp fellesutgifter, skal sameierne betale for: - à-kontobeløp for gass, forbruk avregnes én gang årlig, og vedlikehold/ettersyn av gasspeiser filterskift for ventilasjon/varmeveksler (årlig éngangsbeløp) grunnbeløp for fiber/antenne/telefoni. Næringsseksjonen skal betale fellesutgifter som er beregnet etter en brøk hvor arealet teller med 20% i forhold til totalarealet som er grunnlaget for boligseksjonene. 16.04.2015 3 Der det etableres strømuttak til el-bil, skal det monteres strømmåler pr. uttak som faktureres sameier. For sameiernes felles ansvar og forpliktelser overfor utenforstående hefter den enkelte sameier i forhold til sameiebrøk. 5. LOVBESTEMT PANTERETT De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 6. SAMEIERMØTET 6. 1 Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Hver seksjon har én stemme. Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte, med forslags-, tale-, og stemmerett. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon, styremedlemmer og leiere av boligseksjon, har rett til å være tilstede på sameiermøtet og rett til å uttale seg. Sameiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne. 6. 2 Innkalling til sameiermøte Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst 3 dager. Innkalling til sameiermøte og utsendelse av saksdokumenter kan skje elektronisk ved epost eller på annen måte. 16.04.2015 4 Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Skal et forslag som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Senest en uke før ordinært sameiermøte skal styrets årsberetning og regnskap sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal også være tilgjengelige i sameiermøtet. Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak i sameiermøte ikke innkalt, kan en sameier eller et styremedlem kreve at tingretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiermøte. 6. 3 Saker som skal behandles på ordinært sameiermøte På det ordinære sameiermøtet skal disse saker behandles: - 6. 4 Konstituering. Styrets årsberetning. Sameiets regnskaper for foregående kalenderår til godkjenning. Valg av styre, eventuell valgkomité og revisor når denne er på valg. Andre saker som er nevnt i innkallingen. Møteledelse, flertallskrav og protokoll Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Hver seksjon har en stemme. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om: - 16.04.2015 ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold, omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning, samtykke til endring av formål for bruksenheter, og til reseksjonering som medfører øking av det samlede stemmetall, tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. 5 Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne. 7. STYRET 7. 1 Sameiet skal ha et styre bestående av tre - fem medlemmer og 2 varamedlemmer. Styremedlemmer behøver ikke være sameiere, men må være myndig. Styrets medlemmer velges av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrets leder velges særskilt. Styremedlemmer tjenestegjør i to år av gangen om ikke annet fastsettes av sameiermøtet. 7. 2 Styrets oppgaver og myndighet Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret kan treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven, vedtektene eller vedtak i det enkelte tilfelle, skal besluttes av sameiermøtet. Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn. 7. 3 Styremøter Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder tilstede, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene. 16.04.2015 6 8. HABILITETSREGLER FOR SAMEIERMØTE OG STYRE Ingen kan selv eller ved fullmektig delta i avstemming på sameiermøtet om avtale overfor seg selv eller nærstående eller i saker om sitt eget eller nærståendes ansvar, eller om pålegg om salg eller fravikelse av egen seksjon. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter eierseksjonsloven § 26 eller § 27. Styremedlemmer må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. 9. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc, skal skje etter en samlet plan vedtatt av sameiermøtet. Skal noe slikt arbeid utføres av sameierne selv, må det kun skje etter forutgående godkjenning av styret. Tilbygg/påbygg og andre endringer av bebyggelsen som etter vedtektenes punkt 6.4 og eierseksjonsloven krever sameiermøtets samtykke, må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Dette gjelder selv om bygningsmyndighetene har gitt tillatelse til igangsettelse. Søknad eller melding til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. 10. SAMEIERS ERSTATNINGSANSVAR Ved skader som skyldes en seksjonseiers uaktsomhet, eller som en seksjonseier på annen måte er erstatningsansvarlig for, skal seksjonseierens forsikring benyttes så langt den rekker, inkludert mulig egenandel, før sameiets forsikring benyttes. Ved skade som skyldes seksjonseiers uaktsomhet og som dekkes av sameiets forsikring, skal seksjonseieren betale egenandelen og andre direkte utlegg som ikke dekkes av forsikringen og som er en følge av skaden. Bestemmelsen gjelder uansett om skaden oppstår på fellesareal eller i en bruksenhet. Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av seksjonseierens husstand eller personer som seksjonseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin seksjon til. Når erstatningsansvaret er en følge av sameieforholdet, kan sameiets legalpanterett etter eierseksjonsloven § 25 og vedtektenes punkt 5 anvendes. 11. MISLIGHOLD Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 26. 16.04.2015 7 Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. 12. FRAVIKELSE Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapitel 13, jf. lov om eierseksjoner § 27. 13. MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som etter eierseksjonsloven § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 14. FORRETNINGSFØRER Sameiermøtet kan med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha forretningsfører. Forretningsfører ansettes og sies opp av styret, som også fastsetter forretningsførers lønn/honorar og arbeidsoppgaver. 15. REVISJON OG REGNSKAP Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Sameiet skal ha revisor som velges av sameiermøtet, og tjenestegjør inntil ny revisor velges. 16. ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer, med mindre eierseksjonsloven stiller strengere krav. 17. FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 27. mai 1997 nr 31. 16.04.2015 8 SKALLUMHAGEN Budsjett fellesutgifter helt driftsår 5 Driftsresultat G 57 050 235 564 983 000 67 880 160 000 144 000 22 000 1 669 494 EL Ø 1 2 3 4 Driftskostnader Personalkostnader Kommunale avgifter Drift Honorarer Forsikring Fiber Andre kostnader Sum driftskostnader 1 500 000 144 000 15 000 108 000 27 804 1 794 804 PI Noter Driftsinntekter Fellesutgifter Fiber Strøm el-bil Akonto gass Garasje Sum driftsinntekter Likviditetstilskudd Likviditet ved utgangen av året 125 310 125 000 250 310 Budsjettet er basert på estimater. FO R Fellesutgiftene fordeles etter eierbrøken. Fiber fordeles likt per boliseksjon. Garasjeleie faktureres til de som har kjøpt ekstra garasjeplass og utgjør andelen av fellesutgiftene for denne seksjonen SKALLUMHAGEN Spesifikasjon til driftsbudsjett Noter 1 Personalkostnader Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Sum 3 Pris Antall 68 750 1 Drift Strøm fellesareal Strøm garasje Strøm el-bil Vedlikehold garasje Feiing garasje Feiing utendørs Vedlikehold bygning Vedlikehold utearealer Serviceavtale heis Heisalarm Utrykning heis Nøkler, låser, skilt Elektro, lyspærer Annen renovasjon Sikkerhet/vakthold Vaktmester Ventilasjonsanlegg service Serviceavtaøe sprinkelanlegg Serviceavtale brannalarm Brannalarm abonnement Klipp av 3 da grøntareal Snømåking/strøing Renhold Akonto gass Kontroll gassanlegg Matte Uforutsette driftskostnader Sum Pris 15 000 10 000 FO R 3 Areal 4 236 4 236 79 425 87 389 166 814 68 750 68 750 235 564 EL Ø Nedgravd container 5 m Sum renovasjonsgebyr Sum kommunale avgifter Pris 18,75 20,63 G Kommunale avgifter Areal (BTA): 4 236 Vann og avløp etter areal Vann Avløp Sum vann og avløp Renovasjon PI 2 50 000 7 050 57 050 12 000 3 000 Antall 3 1 4 4 50 000 10 000 15 000 10 000 45 000 10 000 100 000 100 000 48 000 12 000 5 000 10 000 20 000 100 000 10 000 50 000 15 000 20 000 60 000 100 000 96 000 12 000 35 000 50 000 983 000 52 500 2 500 2 880 10 000 67 880 Andre kostnader Styre- og sameiermøter Kopiering og porto Bankomkostninger Ufortsette kostnader Sum 4 000 6 000 2 000 10 000 22 000 FO R EL Ø PI 5 Honorarer Forretningsførsel Styreportal Beboerportal Revisjon Sum G 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Fiber pr mnd 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 0 144 000 Fiber pr mnd 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 0 12 000 PI G 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EL Ø Felles Fellesutg utgifter pr mnd 71 24 676 2 056 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 77 26 761 2 230 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 77 26 761 2 230 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 151 52 479 4 373 96 33 364 2 780 71 24 676 2 056 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 77 26 761 2 230 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 77 26 761 2 230 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 151 52 479 4 373 96 33 364 2 780 71 24 676 2 056 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 77 26 761 2 230 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 77 26 761 2 230 110 38 230 3 186 102 35 449 2 954 151 52 479 4 373 96 33 364 2 780 136 47 266 3 939 109 37 882 3 157 147 51 089 4 257 109 37 882 3 157 147 51 089 4 257 109 37 882 3 157 155 53 869 4 489 80 27 804 2 317 4 316 1 500 000 118 194 FO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 SUM BRA R SNR Sum pr mnd 2 356 3 486 3 254 2 530 3 486 3 254 2 530 3 486 3 254 4 673 3 080 2 356 3 486 3 254 2 530 3 486 3 254 2 530 3 486 3 254 4 673 3 080 2 356 3 486 3 254 2 530 3 486 3 254 2 530 3 486 3 254 4 673 3 080 4 239 3 457 4 557 3 457 4 557 3 457 4 789 2 317 129 894 17/549 17/253 17/636 17/966 TEGNFORKLARING 16/3 n T 17/730 16/194 B Planens begrensning Boligbebyggelse - blokkbebyggelse oK Kjøreveg, offentlig P Parkeringsplasser N 17/1079 oK Sikringsonegrense Naturområde 17 Regulert senterlinje Turveg T 17/227 HENSYNSSONER Frisiktslinje 17/137 17/138 n ie e v 17/8931219 RpJuridiskPunkt gs 17/910 n i tn s Avkjørsel Fe Sikringsone - Frisikt BESTEMMELSESOMRÅDE (§ 12-7) #1 17/967 17/136 Byggegrense 17/224 P 17/968 RpJuridiskLinje 1218 17/228 SIKRINGS-, STØY- OG FARESONE (§ 11-8 a) 16/34 c+60.0 17/969 Formålsgrense Bestemmelsegrense §1 GRØNNSTRUKTUR (§ 12-5 nr. 3) N 16/195 98 LINJESYMBOL M.V. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (§ 12-5 nr. 2) 17/541 ge 17 n eie 16/20 l um ha 17/135 17/916 17/692 17/225 Sk al 17/230 BEBYGGELSE OG ANLEGG (§ 12-5 nr. 1) 17/1116 16/196 X 66429 17/229 AREALFORMÅL 17/44/*/5 16/197 e Tj v sv ng Ri 17/44/*/4 17/44 17/44 17/44/*/3 17/44 d ru s rn 589542 589142 642947 c+ maks gesimshøyde 17/84 17 Bestemmelsområde 17/226 17/1052 B Kartopplysninger 16/210 17/1059 Forslagstiller 0 10 20 ekvidistanse 1 m 17/ 17/847 n ni st g e sv n ie PLANID 17/702 2013003 17/1137 17/82 Skallum gnr 16 bnr Fe 190 m.fl. DOKUMENTNR 17/1086 17/1085 KUNNGJØRING OM OPPSTART17/81 AV PLANARBEID SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN PLANKART DOKUMENTNR 17/1135 Offentlig ettersyn fra 02.04.2014 til 14.05.2014 2. gangs behandling 17/707 2408083 ArkivsakID ILLUSTRASJON DOKUMENTNR 17/720 1 DATO Den Evangelisk Lutherske Frikirke 17/182 2182616 2203117 13.03.2014 g in 17/1136 dn tle af 2408083 r K 2379397 2397736 17/74 16/192 17/1102 E N U M M O K M U R Æ B KOMMUNESTYRETS VEDTAK lu Skal BESTEMMELSER DOKUMENTNR 2212638 1. gangs behandling gen mha N 40 m 17/1076 målestokk 17/170 17/77 30 Petter Bogen Arkitektkontor/ JM Norge AS Detaljregulering 17/447 17/83 17/1007 Koordinatsystem: UTM sone 32/Euref89 Høydegrunnlag: Lokalt høydegrunnlag Digital redigering ved Bærum Kommune GSE 17/223 oppbevares i Bærum kommune Kart- og plandata 17/865 Skallum c+60.5 hagen 16/190 #1 17/163 KUNNGJØRING OM VEDTATT PLAN REVIDERT 25.06.2014 SAKSBEHANDLER: Linda Nethus 17/1127 Y 58954 Y 58914 642670 X 66426 BÆRUM KOMMUNE ArkivsakID: 12/27315 JournalpostID: 14/105843 Dokument: 2379397 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR SKALLUM GNR 16 BNR 190 M.FL., PLANID 2013003 § 1 Hensikt § 1.1 Hensikten med planen er å: legge til rette for oppføring av 4 boligblokker med parkering under bakken, sikre kantvegetasjon til bekken i nord, og regulere areal til turvei i samsvar med bruk. § 2 Fellesbestemmelser § 2.1 Ved planlegging og opparbeidelse av området skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. Det skal sammen med søknad om rammetillatelse sendes inn miljøoppfølgingsplan som redegjør konkret for tiltakets løsninger m.h.t. energi, massehåndtering, transport, avfallshåndtering, materialbruk m.m.. § 2.2 Bebyggelsen herunder takoppbygg, utearealer, interne kjøre-/gangveier, HC-plasser, renovasjonsareal, ramper, forstøtningsmurer, felles parkeringsareal (felt P) og atkomst til gnr 16 bnr 20 skal plasseres og utformes etter de prinsipper som er vist på illustrasjonsplanen dokument nr. 2397736 og takplan dokument 2397744. § 2.3 Overflatevann og takvann skal i hovedsak føres til Skallumtjernet. § 2.4 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1: 200 for hele planområdet. Planen skal vise: - Bygningenes plassering i plan og høyde - Bebyggelsens høyde målsatt ved inngangspartiet - Biloppstillingsplasser inkludert plassering og utforming av HC-parkering og organisering av dette. - Oppstillingsplasser for sykler - Koter som viser eksisterende og prosjektert terreng - Ledelinjer, stigningsforhold, terrengplanering og forstøtningsmurer med angitt høyde. - Plassering og høyder av ramper, trapper etc - Plassering av og materialbruk på interne kjøre-/gangveier med snuplass - Utforming og plassering av lekearealer. - Plassering av benker, belysning og skilt. - Plassering av felles postkasse- og renovasjonsløsning med eventuell innbygging/skjerming - Håndtering av overflatevann - Ny vegetasjon, plantevalg og plassering - Vinterbruk – snølagring, belysning, vinteraktiviteter m.m. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL. § 12-5 NR. 1) §3 Blokkbebyggelse Deler av feltet omfattes av reguleringsplan med planID 2005002 under grunnen (jernbanetunnel, tverrslagstunnel og sikringssoner) jf. planens bestemmelse § 7 d). § 3.1 Grad av utnytting skal ikke overstige BRA = 5150 m2. Biloppstillingsplasser på terreng kommer i tillegg til maksimal tillatt utnyttelse. § 3.2 Bruksarealer helt eller delvis under terreng kommer i tillegg til maksimal tillatt utnyttelse, jf. § 3.1. § 3.3 Minimum avstand mellom hver av de fire byggene skal være 8 meter. § 3.4 HC-parkeringsplasser, renovasjonsløsning, ramper og forstøtningsmurer tillates etablert utenfor byggegrense. § 3.5 Bebyggelsen skal ha flatt tak. § 3.6 Heisoppbygg, tekniske rom og piper tillates oppført inntil 1,5 meter over maks. gesimshøyde. § 3.7 Materialbruk og farger skal avstemmes slik at utbyggingen danner et harmonisk hele og gir en god tilpasning til omkringliggende bebyggelse og landskap. Bebyggelsen skal ha en god terrengtilpasning og en fasademessig underdeling, med variasjon i farge- og materialbruk. § 3.8 Over o.k. tak over parkeringskjeller skal det der det på illustrasjonsplanen er vist grøntarealer (jf. dokument 2397736) etableres et vekstlag på minimum 0,4 m. § 3.9 For hver boenhet skal det være minimum 80 m² felles brukbart uteoppholdsareal (MUA) på bakkeplan, herav skal minimum 25 m2 per boenhet avsettes til lek. § 3.10 Alle boenheter skal ha private uteoppholdsarealer mot vest eller syd på balkong eller bakkeplan hvor støynivå ikke overstiger Lden 55 dB. § 3.11 Biloppstillingsplasser skal etableres i garasjekjeller og innenfor felles parkering (jf. § 4). Det skal opparbeides sykkelparkering ved inngang og/eller i garasjekjeller og biloppstillingsplasser etter følgende norm: Leilighetstype Bilparkering Sykkelparkering 2-roms leilighet 1 2 3-roms leilighet 1,5 2 4-roms leilighet 1,7 2 5-roms leilighet 1,8 2 Inklusive minimum 5 % som skal være HC-plasser og fellesareal. Inklusive minimum 0,2 gjesteplasser per boenhet. Minimum 1 HC-plass skal opparbeides på terreng innenfor felt til blokkbebyggelse. § 3.12 Støynivå på uteoppholdsareal og utenfor rom med støyfølsomme bruksformål skal ikke overstige Lden 55 dB. Støyforholdene utenfor vinduer til rom med støyfølsomme bruksformål kan ha inntil Lden 60 dB under følgende forutsetninger: Alle boenhetene skal ha en stille side. Minimum 50 % av antall rom til støyfølsomme bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herav skal minimum 1 soverom ha maks. Lden 55 dB utenfor åpningsbart vindu. § 3.13 Strukturlyd og vibrasjoner fra jernbanetunnel Maksimalt strukturlydnivå skal ikke overskride LAmax32 dB i oppholdsrom i boliger. Grenseverdien for vibrasjoner settes til vw,95 = 0,3 mm/s. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL. § 12-5 NR. 2) §4 Parkering (P) Deler av feltet omfattes av reguleringsplan med planID 2005002 under grunnen (jernbanetunnel, tverrslagstunnel og sikringssoner) jf. planens bestemmelse § 7 d). § 4.1 Feltet skal være felles for boenhetene innenfor planområdet. § 4.2 Det kan etableres inntil 15 parkeringsplasser. § 4.3 Parkeringsplassen skal gis en god terrengtilpasning og tilpasning til turvei (jf. § 6). § 4.4 Gnr 16 bnr 20 skal ha atkomst over feltet. GRØNNSTRUKTUR (PBL. § 12-5 NR. 3) §5 Naturområde Deler av området er regulert til sikringssone frisikt, jf. § 7. § 5.1 § 5.2 § 5.3 §6 Området skal ryddes for tilførte masser, beplantes med stedegen vegetasjon og tilrettelegges for naturlig oppslag. Terreng skal reetableres som vist på illustrasjonsplanen dok. 2203117. Etter tilbakeføring og beplantning (jf. § 5.1) tillates ikke inngrep i terreng og vegetasjon. Turvei Atkomst til gnr 16 bnr 20 kan anlegges over turveien. HENSYNSSONER (PBL. § 11-8) § 7 Sikringssone frisikt (pbl. § 11-8 a) § 7.1 Innen området skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers planum. REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG VILKÅR FOR TILTAK (PBL. § 12-7 NR. 10) §8 Før bebyggelse kan tas i bruk skal utearealene være opparbeidet.
© Copyright 2024