1. No category

salgsoppgave - salgstrinn 2
Nordal Panorama
2
Nøkkelinformasjon Nordal Panorama
Salgstrinn 2, felt B1, B3, B4 og B5 Nøkkelinformasjonen fra megler er en oppsummering av hovedpunktene i prosjektet. Denne nøkkelinformasjonen er en del av
det komplette salgsprospektet med fullstendig informasjon og standard kjøpekontrakt, hvilket er det avtalemessige grunnlaget
for kjøp av leilighet. Selger har godkjent informasjonen i dette notatet.
Generell informasjon
Selger / Utbygger
Otium Bolig AS org.nr. 996 435 407. Selger har generalfullmakt fra hjemmelshaver.
Hjemmelshaver
Nordal Boligutvikling AS, men selger er 100% eier av dette selskapet og har full disposisjonsrett. (Ugjenkallelig generalfullmakt)
Entrepenør
ABC-Byggsystem AS, org. nr. 912 405 451
Matrikkelnummer / adresse
Eiendommen Nordal Panorama har matrikkelnr: Gnr. 133, Bnr. 14 i Lier kommune. Boligene vil bli tildelt eget seksjonsnummer
når seksjoneringen er gjennomført.
Oppdragsansvarlig
In-Vest Eiendomsmegling, avd. Prosjekt org.nr 945064358
Ansvarlig megler: Tomas Norgård Gabrielsen, [email protected], tlf 905 76 700
I tillegg vil Megler Eileen V. Dreyer, megler Odd Andre Engh (Eie avd. Asker) og medhjelper Wenche Margrete Galtung og
Meglerfullmektig Thomas Borg Rassmussen jobbe med prosjektet.
Hovedoppdragsnummer
53145001
Lovverket/Garantier
Handelen reguleres av Bustadoppføringslova og selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser, en garanti ved
kontraktsinngåelse på 3% av kjøpesum frem til overtagelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står i 5 år etter overtagelse.
Kopi av loven ligger som vedlegg til kjøpekontrakt. Selger kan stille garanti i henhold til § 47 i Bustadoppføringslova for å
disponere innbetalte håndpenger. Kjøper vil i så tilfelle ikke oppebære renter av de beløp det stilles garanti for. Påkrevde
endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter bekostes ikke av selger/utbygger.
I tilfeller hvor kjøper er profesjonell i henhold til Bustadoppføringslova, (f. eks AS), dvs. gjør kjøpet som ledd i
næringsvirksomhet, reguleres avtalen av avhendingslova om annet ikke er særskilt avtalt.
Eierforhold
Boligene selges som selveier eneboliger som er organisert i et eierseksjons sameie. Eneboligene skal oppføres på parseller av
eiendommen gnr 133, bnr 14 i Lier kommune. I tillegg omfattes utbyggingen av eiendommen gnr 131, bnr 2 i Lier kommune
som i hovedsak vil bli benyttet til adkomstareal fra Ringeriksveien. Enkelte områder fra denne eiendommen vil kunne inngå i
arealer som vil tilhøre en fremtidig Huseierforening for feltet og hvor hver eiendom vil være pliktig medlem.
Tomtene hvor eneboligene oppføres vil bli fradelt hovedeiendommen og få tildelt et eget matrikkelnummer og deretter bli
seksjonert. Tomtearealene til det enkelte sameiet er oppgitt i reguleringskart for feltet. For felt B1 er arealet oppgitt til 8.700 kvm,
for B2 er arealet 2.160 kvm, for B3 er arealet 2.900 kvm, for B4 er arealet 2.803kvm og for B5 er arealet oppgitt til 2.537 kvm .
Det tas forbehold om avvik på de oppgitte arealene. Hver enebolig/seksjon vil bestå av en sameieandel i henhold til
oppdelingsbegjæringen hvor brøken settes ut i fra BRA arealene til boligene innenfor det enkelte felt.
Til alle delfelt vil det tilhøre felles lekeplasser som vil bli tillagt den enkelte eiendom som realsameie. (Lekeplassarealet følger
automatisk eiendommen)
Det er også en mulighet for at private veianlegg vil bli tillagt som realsameie, dersom kommunene ikke overtar dette.
Endelig adresse til boligene foreligger ikke på salgstidspunktet, men vil bli fastsatt før overtakelse.
2 Nordal Panorama
1 Nordal Panorama 13.05.14 Nøkkelinformasjon Nordal Panorama
Beliggenhet
Nordal Panorama har en attraktiv beliggenhet i Lier kommune, ikke langt fra Tranby og kun 5 min fra påkjøringen til E-18. Det er
kun 25 min. kjøring til Oslo og 10 minutter til Drammen. Som nærmeste nabo til Nordal Panorama er det både barnehage og
barneskole, med adkomst via intern og nærmest bilfri vei.
Lier har et meget godt tilbud til barnefamilier og tilbyr barn en oppvekst i trygge og hyggelige omgivelser. I umiddelbar nærhet er
det flotte turområder, bademuligheter, ridesenter, lysløyper, golfbane mv.
Adkomst
Sving av fra E-18 like ved Liertoppen kjøpesenter mot Tranby/Sylling. Følg Kirkelina rett frem og forbi Tranby kirke. Ta av til
høyre i rundkjøringen v/ Lyngåskrysset/ Kiwibutikk og følg Ringeriksveien i ca 2 km til Nordal Skole som ligger på høyre side.
Rett etter Nordal Skole bygges det en adkomstvei inn til feltet, men fram til denne er ferdig bygget må Ringeriksveien følges
ytterligere ca 500 meter. Ta av til høyre i Gamle Ringeriksvei. Gamle Ringeriksvei tar skarpt av fra hovedveien og er dårlig
merket. Etter å ha fulgt Gamle Ringeriksvei ca. 300 meter står det anleggsbrakker på venstre side og hvor den nye hovedveien
inn til feltet går. I påvente av at veien er ytterligere opparbeidet må bilen parkeres her. Felt B1 og B2 ligger innerst på feltet,
lengst mot nord i retning Sylling. Se for øvrig oversiktskart over tomtene.
Kort om prosjektet
Nordal Panorama er det nye store boligområdet som er under utvikling i Lier. Området vil ferdig utbygd bestå av frittliggende
eneboliger og rekkehus. Salgstrinn 2 som nå er for salg, består av 24 eneboliger. Salgstrinnet består av 11 eneboliger på felt
B1, 4 eneboliger på felt B3, 5 Eneboliger på felt B4 og 4 eneboliger på felt B5. Feltet vil bli opparbeidet med god estetikk og
utforming, noe som vil bidra til at dette blir et hyggelig og tiltalende boligfelt. Eneboligene i salgstrinn 2 vil få et areal fra ca. 110
til 149 kvm BRA over to etasjer. Hus i felt B1 og B4 har inngang i 1. etasje, mens hus i B3 og B5 har inngang fra 2. etasje.
Tomten
Deler av tomten som hører naturlig til den enkelte bolig, vil bli seksjonert som tilleggsdel. Tomten leveres i hovedsak som
grovplanert. Videre opparbeidelse og beplantning bekostes av kjøper. I bakkant av hus på felt B1 og B4, vil det bli opparbeidet
et lite areal som avsluttes mot fjell/fjellskjæring. Den øverste del av tomten for felt B1 og B4 som grenser opp mot tomtegrensen,
overleveres uten opparbeidelse.
Felles lekeplass
Lekeplassen vil bli utstyrt med en sklie og en fugleredehuske og en sitteplass med 2 benker og bord. Plassen gruslegges med
godkjent fallunderlag under lekeplassene.
Bebyggelsens arealer
Arealer pr. bolig fremkommer i prislisten. Arealet er angitt henholdsvis som bruksareal (BRA) som er arealet innenfor boligens
yttervegger inklusive evt. boder, samt P-ROM som er BRA fratrukket innvendig bod(er)/ garderoberom. På tegningene kan det
være angitt et romareal som er nettoarealet innenfor omsluttende vegger. Det tas forbehold om mindre avvik for de oppgitte
arealer, da beregningene er foretatt på tegninger.
Byggemåte
Eneboligene oppføres i trekonstruksjoner på støpt betongplate. Boligene oppføres med bindingsverksvegger som utvendig vil
bli kledd med liggende treplater. Taket levers som saltak med sort betong takstein. Det henvises for øvrig til selgers
leveransebeskrivelse datert 08.05.14 som følger dette salgsprospekt.
Boder og parkering
Til hvert hus medfølger en utvendig sportsbod (gjelder ikke B4) og en carport i tilknytning til boligen. Husene på B4 har
innvendig sportsbod. I tillegg til carporten er det avsatt ytterligere en biloppstillingsplass til hver bolig lik det er vist på
illustrasjonsplanen datert. 12.05.14 i denne salgsoppgaven.
Alle boligene på felt B1, B3 og B5 leveres med carport som garasjeløsning, denne er valgt levert uten port og sidevegger for å
få et bedre arkitektonisk preg på bebyggelse. Boligene på B4 leveres med carport inn i terreng. Det vil ikke være anledning til å
bygge om carporten ved å lukke veggene og sette inn port da dette vil endre fasaden og innvirke på det arkitektoniske uttrykket
for boligen og for feltet for øvrig.
På fellesområdet for feltet vil det bli opparbeidet gjesteparkeringsplasser.
Bodene oppføres i trekonstruksjoner på felt B3, B4 og B5. Mur-/trekonstruksjoner på felt B1.
2 Nordal Panorama 13.05.14 Nordal Panorama
3
Nøkkelinformasjon Nordal Panorama
Tilvalg og endringer
Prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt og med delvis serieproduksjon i form av
systematisering av tekniske løsninger og valg av materielaer. Dette gir begrensninger for hvilke tillegg og endringer som kjøper
kan forvente å få gjennomført og innenfor hvilke tidsrom disse arbeidene kan bestilles.
Husleverandør vil utarbeide en tilvalgs-/endringsmeny som angir aktuelle muligheter for endringer og tilleggsarbeider. Kjøper vil
bli innkalt på et møte hos husleverandøren for en endelig gjennomgang og bestilling av endringer.
Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som ikke står i sammenheng med ytelser avtalt, og som i omfang
eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene.
Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jf Bustadoppføringslova §44.
Selger er uansett ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med mer enn 15% jf.
Bustadoppføringslova §9.
Etter igangsetting av byggearbeidene, vil det gis frister for når tilvalg og endringer kan bestilles. Dersom kjøpsavtale inngås etter
igangsetting, er kjøper kjent med at frister for tilvalg og endringer kan være utgått. Kjøper oppfordres til å ta forbehold i
kjøpsbekreftelsen dersom prosjektet er igangsatt og kjøper har ønsker om å få gjennomført tilvalg/endring.
Dersom selger krever tilvalgskostnadene utbetalt før overtakelse skal det stilles § 47 garanti ihht. Bustadoppføringslova direkte
ovenfor kjøper. Kontakt megler for nærmere informasjon.
Selgers forbehold og antatt overtakelse
Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av avtalen:
- at styret fatter vedtak om igangsetting av utbyggingen innen 31.11.2014.
- igangsettingstillatelse for byggearbeidene i samsvar med søknad innen 31.11.2014.
- at det inngås minimum 8 kjøpekontrakter innen 31.11.2014.
Dersom forbeholdene ikke er avklart innen 31.11.2014, har selger rett til å kansellere kontrakten.
Kjøper har i en slik situasjon rett til å få innbetalt beløp samt opptjente renter på meglers klientkonto tilbakebetalt. Utover dette
har Selger intet ansvar overfor Kjøper.
Ved enighet mellom partene kan fristen forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig er i et slikt tilfelle de samme.
Selger tar sikte på at boligene i salgstrinn 2 ferdigstilles i løpet av 2. og 3. kvartal 2015. Hvilke hus som kan bli klare til
overtagelse i 2. kvartal, vil bli varslet i forbindelse med at selger beslutter igangsettelse. Denne indikative tidsplan er med andre
ord ikke forpliktende for selger, idet overtakelsen er avtalt til det tidspunkt som fremkommer av selgers varsel jf. avsnittet under.
Overnevnte stipulering av overtakelsestidspunkt er ikke å anse som bindene frist for selger og vil således ikke være et grunnlag
for beregning av eventuelle dagbøter.
Selger vil senest 3 måneder før ferdigstillelse av Boligen meddele kjøper skriftlig om endelig overtakelsesdato og som vil være å
regne som en frist i henhold til Bustadoppføringslova.
Ferdigattest/Midlertidig brukstillatelse
Utbygger sørger for ferdigattest. Og denne skal foreligge før overtakelse. Megler er pliktig til å fraråde kjøper og overta boligen
før det foreligger ferdigattest. Dersom det foreligger midlertidig brukstillatelse ved overtagelsen og kjøper ønsker å overta bør
kjøper holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen.
Som følge av at boligen etableres i et av flere byggetrinn, er kjøper gjort uttrykkelig kjent med og aksepterer at boligen vil kunne
bli klar for overtakelse før det totale prosjektet, herunder hele eller deler av fellesareal utomhus, kan ferdigstilles. Dette
innebærer at kjøper vil kunne få rett og plikt til å overta boligen før det foreligger ferdigattest, og at selger kan måtte søke om
midlertidig brukstillatelse/dispensasjon om krav til ferdigattest ved overtakelse. Dersom kjøper overtar boligen på midlertidig
brukstillatelse har selger krav på oppgjør i henhold til denne kontrakt, mot at det holdes tilbake et beløp som sikkerhet for at
ferdigattest blir gitt. Selger plikter å fremskaffe ferdigattest senest når siste byggetrinn avsluttes.
Utleie
Det er ingen begrensninger om utleie av boligen. Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid i
kommunen/ Statens kartverk. Det gjøres oppmerksom på at ved utleie av bolig før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst kan det
utløse kjøpsrett for leietaker til redusert pris, jf Eierseksjonsloven kap.3. Dette er evt. kjøpers ansvar.
4 Nordal Panorama
3 Nordal Panorama 13.05.14 Nøkkelinformasjon Nordal Panorama
Heftelser
Boligen selges fri for pengeheftelser med unntak av boligsameiets legalpant i hver seksjon jf. lov om eierseksjoner. Denne
utgjør 1G, tilsvarende Grunnbeløpet i Folketrygden som pr. 1.5. 2013 utgjør kr 85.245,-.
Tinglyste forpliktelser og rettigheter - servitutter som vil følge eiendommen
På eiendommen gnr 133 bnr 14 i Lier kommune hvor boligene skal fradeles, er det p.t.
tinglyst følgende heftelser som blir å følge Boligene:
1. Bestemmelser om veg, tinglyst 05.07.1961 med dagboknr. 402225
Rettighetshaver: Gnr 133 bnr 25 i Lier kommune - gjelder også best. om
vannrett og kloakkledning
2. Jordskifte, tinglyst 26.08.1981 med dagboknr. 405866.
På eiendommen gnr 131 bnr 2 i Lier kommune som i hovedsak omfatter veigrunn fra
hovedeiendommen, er det p.t. tinglyst følgende heftelser som blir å følge Boligen:
1. Elektriske kraftledninger, tinglyst 20.12.1912 med dagboknr. 900270
Rettighetshaver: Lier el-verk.
2. Elektriske kraftledninger, tinglyst 12.04.1976 med dagboknr. 402840
Rettighetshaver: Lier e-verk AS.
3. Vilkår i kjøpekontrakt, tinglyst 16.01.1984 med dagboknr 400403.
Bestemmelse om salgsgevinst, ekspropriasjon mv, gjeldende i 10 år fra 14.11.83
4. Bestemmelse om veg, tinglyst 14.06.2012 med dagboknr 471919.
Rettighetshaver: Gnr 131 bnr 37 i Lier kommune, med bestemmelse om drift og
Vedlikehold - Overført fra eiendommen gnr 131 bnr 54 i Lier kommune.
På eiendommen nevnt over eller parseller fradelt fra disse eiendommene, vil det i
forbindelse med utbyggingen kunne bli tinglyst erklæringer/avtaler som er
nødvendig/ønskelig i forbindelse med utbyggingen eller som kommer som følge av krav
fra Lier kommune.
Følgende erklæringer/avtaler vil bl.a. kunne bli å tinglyse på eiendommene:
- kommunal rett til å ha liggende, anlegge eller vedlikeholde ledninger, kummer og
lignende installasjoner.
- pliktig medlemskap i Huseierforening.
- drift og vedlikehold av adkomstveier og tekniske ledninger i grunnen
- drift og vedlikehold av nødvendige offentlige installasjoner
- drift og vedlikehold av fellesanlegg, herunder veier og lekeplasser
- utbyggers rett til å kunne søke om mindre omregulering av feltet uten at kjøper
kan komme med innsigelser mot dette.
Opplistingen nevnt over er ikke uttømmende og selger forbeholder seg retten til å
tinglyse også øvrige erklæringer/avtaler på eiendommene.
Så snart dokumentene er tinglyst vil de bli oversendt aktuelle kjøpere til informasjon.
Kjøper aksepterer dette og kan ikke gjøre gjelde krav om erstatning/prisavslag mv som
følge av bestemmelser som disse servitutten vil inneholde.
Likningsverdi
Eiendommens likningsverdi fastsettes etter ferdigstillelse i forbindelse med første likningsoppgjør. Likningsverdien fastsettes
med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som årlig beregnes av Statistisk Sentralbyrå. Likningsverdien for primærboliger (der
boligeier er folkeregistrert bosatt) utgjør 25 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal.
Likningsverdien for sekundærboliger (alle andre boliger du måtte eie) utgjør 50 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen
multiplisert med boligens areal. Se nærmere info på www.skatteetaten.no.
Eiendommens faste, løpende kostnader
1) Fellesutgifter – Eierseksjonssameiet
Fellesutgifter vil avhenge av hvilke tjenester sameiet ønsker utført i felles regi, og fordeles i henhold til vedtektene. Månedlige
fellesutgifter er stipulert til kr 954,- per måned første driftsår. Det er lagt til grunn at bygningsforsikring, forretningsførsel,
Styrehonorarer og administrasjon er inkludert. Endelig budsjett fastsettes på konstituerende sameiermøte. Det tas forbehold om
endringer i stipulerte fellesutgifter, da dette er basert på erfaringstall. Fordelingsnøkkel for fordeling av utgifter reguleres i
sameiets og huseierforeningens vedtekter og bygger i utgangspunktet på at det betales en lik andel per bolig siden alle husene
har det samme arealet. Selger har engasjert Usbl som forretningsfører for sameiene for de tre første driftsår..
2) Offentlige avgifter
I hver Bolig vil det bli installert vannmåler for avlesning av vannforbruk. Hver seksjonseier/Bolig, svarer for sitt eget forbruk og
mottar egen faktura fra Lier kommune for kommunale avgifter for vann og avløp. Kostnader for vann - og avløp utgjør for 2014
kr 40,63 pr kubikk med tillegg av kr 1000,- i fastledd pr. år inkl. mva. Hver bolig svarer også for sin egen renovasjonsløsning og
vil motta faktura fra RfD. For 2014 utgjør kostnadene for en standard løsning kr 3.019,-inkl. mva. pr. år. Det er p.t. ikke
eiendomsskatt på boliger i Lier kommune.
3) Andre avgifter - Strøm - Tv - Data og Telefoni
4 Nordal Panorama 13.05.14 Nordal Panorama
5
Nøkkelinformasjon Nordal Panorama
Hver huseier tegner sitt eget strømabonnement med sin leverandør. Lier E-verk vil være netteier. Det vil bli ført frem
ledningsnett for å tilknytte Boligen Tv, Data og telefon. Dette vil skje via fiber. Tilknytningskostnader er ikke inkludert i
salgsprisene.
Se www.lifi.no for priseksempler
Forholdet til endelige offentlige planer
Eiendommen ligger i et område som er regulert til boligformål, jf. reguleringsplan for Nordal, vedtatt 17. april 2007, revidert
23.april 2013.
Vei, vann og avløp
Eiendommen tilknyttes offentlig ledningsnett for vann og avløp via private stikkledninger. Offentlige ledninger for boligene vil
ligge i hovedvei utenfor boligene. Veien utfor boligene er privat, men det forsøkes å få Lier kommune til å overta.
Vedlikehold, herunder brøyting og strøing administreres av styret i realsameiet.
Opplysninger om kjøpesum og totalkostnad som omfatter alle gebyr, avgifter og
øvrige kostnader
Se prisliste.
Meglers vederlag (betales av oppdragsgiver)
Meglers vederlag er avtalt til kr 43.750,- pr enhet.
Utlegg (betales av oppdragsgiver)
Selger dekker følgende utlegg til megler:
Innhenting av opplysninger fra kommune/offentlige instanser, mv.:
Ca. kr. 2.000,Selgers tinglysingskostnader: Kr. 1.060,Oppgjørstjenester: Kr. 4.500,- pr enhet
Grunnboksutskrift kr 172,- pr utskrift
Firmaattest kr 77,- pr utskrift
Omkostninger
Se prisliste.
Betalingsplan
Se prisliste.
Kostnader ved avbestillinger
Kjøp etter Bustadoppføringslova innebærer en avbestillingsrett for kjøper. Dersom denne retten benyttes vil kjøper bli holdt
ansvarlig for selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Kontakt megler for nærmere informasjon
dersom avbestilling vurderes. Bestilte endrings og tilleggsarbeider betales i slike tilfeller i sin helhet.
Energimerking
Energimerking av boligene vil bli gjennomført av husleverandør og vil ifølge disse få karakteren oransje C. Energiattest vil bli
overlevert i forbindelse med overlevering av boligen.
Eierseksjonssameiene
Utbyggingsområdet vil kunne bestå av både eierseksjonssameier og eneboliger med egen matrikkel. Den daglige driften av
sameiene vil bli organisert som seksjonssameie iht. lov av 23. mai 1997, nr. 31, eierseksjonsloven. Hver seksjon i Salgstrinn 1
utgjør en sameieandel med tilknyttet enerett til bruk av en enebolig og med rett til bruk av sameiets fellesarealer. Det er ikke
tillatt å erverve mer enn 2 boligseksjoner i et sameie. Sameiet er pliktig til å avholde årlige sameiermøter hvor regnskap og
budsjett fremlegges. Sameiets styre har ansvaret for at eiendommen forvaltes etter retningslinjer og vedtekter som fastsettes av
sameiermøtet. Hver seksjon har en stemme i sameiermøtet. Utomhusarealene på området ferdigstilles samtidig med
ferdigstillelse av de enkelte byggene eller så snart årstiden tillater det. Seksjonering kan ta tid som følge av lang
saksbehandlingstid i kommunen. Det gjøres oppmerksom på at ved utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst
kan det utløses en kjøpsrett for leietaker til redusert pris, ihht. eierseksjonsloven kapittel 3. Dette er kjøpers ansvar og risiko.
6 Nordal Panorama
5 Nordal Panorama 13.05.14 Nøkkelinformasjon Nordal Panorama
Selgers forbehold
Selger har rett til å gjøre mindre endringer i konstruksjon, tekniske installasjoner og materialvalg som ikke reduserer boligens
kvalitet, uten at dette gir kjøper rett til endring av avtalt kjøpesum. Er det motsetninger mellom prospekttegninger og
beskrivelser, gjelder beskrivelser foran tegninger. Det tas forbehold om justeringer og endringer av fasader og utomhusplanen.
Selger kan tinglyse bestemmelser som vedrører sameiet, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. ( Se eget avsnitt
om dette). Kjøper er kjent med at kjøpekontrakten ikke kan transporteres uten etter skriftlig samtykke av selger. Ved selgers
godkjenning av videresalg av kontraktsposisjon betaler Kjøper 1 et gebyr til selger stort kr 50.000,- for dette hvorav av
halvparten skal dekke meglers merkostnader. Videresalget må skje på vilkår som godkjennes av megler. Selger tar forbehold
om antall seksjoner i sameiet. Selger forbeholder seg retten til å kunne overdra kontraktsposisjon med kjøper til et annet
selskap i Otium Gruppen. 3D illustrasjoner av fasader og interiør som fremkommer i selgers salgsmateriell er av illustrativ
karakter og selger tar forbehold om at disse kan vise leveranse/omfang som ikke er inkludert. Selger tar forbehold om at Lier
kommune i henhold til utbyggingsavtale ikke benytter seg av sin avtalefestede forkjøpsrett for boliger. Kommunen har overfor
selger muntlig opplyst at de ikke vil benytte seg av forkjøpsrett for Salgstrinn 1.
Meglers rett til å stanse gjennomføringen av en transaksjon
I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv. er megler pliktig til å gjennomføre
legitimasjonskontroll av oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet. Det samme gjelder for
medkontrahenten til oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet. Dersom nevnte parter ikke
oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om at transaksjonen har tilknytning til utbytte av en straffbar
handling eller forhold som rammes av straffeloven §§ 147 a, 147 b eller 147 c kan megler stanse gjennomføringen av
transaksjonen. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller
eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.
Salgsvilkår
Kjøp i prosjektet baseres på komplett salgsprospekt, som inneholder følgende:
-Nøkkelinformasjon fra megler
-Leveransebeskrivelse fra selger datert 08.05.14
-Tegninger, herunder plan, snitt, romskjema og fasader datert 08.05.14
-Standard kjøpekontrakt
-Illustrasjonsplan av utomhus datert 12.05.14
-Utkast til foreløpige vedtekter for boligsameiene datert 12.05.14
-Kopi av bustadoppføringslova
- Reguleringsplan for Nordal i Lier kommune m/ tilhørende bestemmelser, datert 17.04.07, rev 23.04 .13
I tillegg er prisliste vedlagt som eget dokument.
Forbrukerinformasjon ved inngivelse av kjøpstilbud
Faste priser. Se prisliste og kjøpsbekreftelse.
Alle kjøpstilbud skal være skriftlige eller skriftlige bekreftet, og skal oversendes signert via e-post/leveres til prosjektmegler.
Skjemaet skal fylles ut så nøyaktig som mulig med hensyn på finansiering, finansinstitusjonens kontaktperson samt andel
egenkapital. Normalt vil ikke kjøpstilbud med forbehold bli akseptert av selger før forbeholdet er avklart. Selger står fritt til å
forkaste eller akseptere et hvert kjøpstilbud. I følge forskrift om eiendomsmegling § 6-4 vil kopi av budjournalen bli oversendt
kjøper og selger etter budaksept. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom
fullmektig. Budgivere kan få utlevert anonymisert budjournal. I den grad det er avvik mellom opplysninger som fremkommer i
dette dokument og selgers leveransebeskrivelse, så gjelder selgers leveransebeskrivelse.
Diverse
Kjøper kan ikke uten Selgers skriftlige samtykke transportere kjøpekontrakten eller selge boligen videre før hjemmel er overført.
Salg av bolig under oppføring reguleres av bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset opptil kr. 30 millioner. Enkeltsaker er forsikret
med inntil kr. 10 millioner. Ved kjøpesum over kr. 10 millioner kan klientmidlene tilleggsforsikres. Hvis kjøper ønsker dette så vil
det tilfalle et tilleggsgebyr som blir lagt til kjøpers omkostninger. Kjøper må innen kontraktsmøte gi ansvarlig megler
tilbakemelding om dette er ønskelig.
Selger har godkjent det komplette salgsprospekt med nøkkelinformasjon, dato 13.05.14
6 Nordal Panorama 13.05.14 Nordal Panorama
7
Nordal Panorama Salgstrinn 2
LEVERANSEBESKRIVELSE
Grunnlag
Følgende overordnede lover og forskrifter legges til
grunn for leveransen:

Teknisk forskrift til plan og bygningsloven
(TEK 10).

El-punkter leveres i henhold til NEK 400.
Utbygger, entreprenør og deltagere i
prosjektet:
Utbygger
Husleverandør
Otium Bolig AS.
ABC Byggsystem AS
Veier, plasser og utomhusanlegg
Det opparbeides veier og felles utomhusareal i
henhold til godkjent utomhusplan. Hovedadkomst
(V1+V2) leveres asfaltert, inklusive veibelysning.
Stikkveier og gårdsplasser vil bli levert gruset. Det
vil bli tilrettelagt for gjesteparkering langs V2.
Private og felles utomhus arealer leveres i
hovedsak grovplanert. Videre opparbeidelse og
beplantning besørges/bekostes av kjøper.
Boligfelt B1
Utomhus-arealene vil ligge på 2 nivåer. Det øverste
nivået som er østvendt vil få adkomst fra et av
husets soverom, samt utvendig terrengtrapp.
Her vil det være en liten flate som avsluttes mot
fjellskjæring. Det nederste nivået som vender mot
vest består vesentlig av en gruset gårdsplass og
adkomstveg. Her er det plass til 2 biler pr hus,
hvorav den ene i carport under balkong.
Boligfelt B3 og B5
Utomhus-arealene vil ligge på 2 nivåer. Øvre nivå,
er østvendt, og vil hovedsakelig bestå av gruset
atkomst/gårdsplass. Her er det plass til 2 biler pr.
hus. Hvorav den ene i carport.
Utvendig terrengtrapp fra øvre til nedre nivå.
Boligfelt B4
Utomhus-arealene vil ligge på 2 nivåer. Det øverste
nivået som er østvendt vil få adkomst fra et av
husets soverom, samt utvendig terrengtrapp.
Her vil det være en flate som avsluttes mot
fjellskjæring, på terreng over carport vil det være
en flate som egner seg til etablering av forholdvis
stor terrasseplatting.(inngår ikke i leveransen)
Det nederste nivået som vender mot vest består
vesentlig av en gruset gårdsplass og adkomstveg.
Her er det plass til 2 biler pr hus, hvorav den ene i
garasje felt inn i terrenget. Carport leveres med
åpen løsning i front.
Lekeplasser
Det opparbeides en Lekeplass syd felt B1, og en
lekeplass syd for felt B5.
Grunnmur og plate på mark:
Gulv mot terreng utføres som støpt plate på mark
med 250 mm EPS isolasjon. Bakvegg mot terreng
som kompaktmur m. sprøytebetong og Isodren
isolasjon mot terreng
Varmekabel i støpte badegulv
Rev.0
8 Nordal Panorama
Husleveranse
Yttervegger/fasader
Bindingsverk med tykkelse 198 mm og 200 mm
mineralull A-kvalitet, vindtette plater, sløyfer/
utlekting og utvendig kledning. 13 mm gipsplater
og diffusjonssperre innvendig.
Utvendige overflater
På vegger utenpå vindtette plater er det liggende
dobbelfalset kledning. Bordkledning leveres med
ett strøk maskinbeis (grunning) + ett strøk maling
fra fabrikk. Kappflater, bordender og mindre
detaljer vil være ubehandlet.
Undertak med krysslufting, taktekking av grå eller
sort betongtakstein.
Innvendige vegger
Bindingsverk med tykkelse 98 mm for bærevegger
og 68 mm for lettvegger. Innvendige vegger i tre
er isolert med mineralull. Ferdigbehandling i
henhold til romskjema.
Bjelkelag/skillevegger
Bjelkelaget dimensjoneres i henhold til tekniske
forskrifter.
Bjelkelag, 150 mm mineralull A-kvalitet og
fuktbestandig gulvspon.
Takkonstruksjon
Takkonstruksjoner består av en kombinasjon
mellom sperretak og takstoler. Isoleres og tekkes i
henhold til forskrifter
Takrenner og beslag
Takrenner med takfotbeslag og nedløpsrør leveres i
stål eller aluminium. Sålebenk- og terskelbeslag er
i varmforsinket plastisolbelagt stål.
Balkong/Terrasse
Balkong består av bærende konstruksjoner og
dekke av impregnerte materialer. Balkongkledning
leveres ubehandlet i henhold til tegning. Leveres
med dryppskjerming og glassrekkverk.
Terrasse leveres på bakkeplan i B3 og B5, med
areal som overliggende balkong, i impregnert
trevirke.
Vinduer
Vinduer i boligrom har 2-lags nøytralt energiglass
m. U-verdi 1,2.
Det leveres hvitmalte vinduer ferdigbehandlet fra
fabrikk.
Ytterdører
Balkongdører har 2-lags nøytralt energiglass m. Uverdi 1,2 og trinnløs luftestilling. Karm og dørblad
er ferdigbehandlet fra fabrikk i hvit utførelse.
Hovedinngangsdør har hvit glatt isolert dørblad.
Karm ferdigbehandlet hvit fra fabrikk.
Innvendige dører
Formpressede dører (tre speil) i hvit utførelse med
beslag og vridere. Ferdigbehandlet hvit karm fra
fabrikk.
Side1
Innvendig trapp
Trapp leveres i lakkert furu med åpne trinn og
barnesikring. Rekkverk med trespiler og vange er
hvitmalt
Utvendige trapper
For adkomst til høyere og lavere nivå vil det bli
etablert tretrapp med rekkverk av tre, i terreng.
Listverk/foringer
Glatte gulvlister, taklister og vindu/dørlister leveres
ferdigbehandlet hvit fra fabrikk.
Dør- og vindusforinger leveres også ferdig
behandlet hvit fra fabrikk. Synlige spikerhull i
listverk.
Innredninger
Kjøkken leveres som type HTH KP Mono hvit, eller
tilsvarende, med avsatt plass for integrerte
hvitevarer. Hvitevarer inngår ikke i leveransen.
Garderobeskap levers i henhold til tegning.
(Stiplete skap leveres ikke)
Hovedbad leveres med dusjhjørne, vegghengt WC,
og med 60 cm servantskap og speil.
I bad nr 2 leveres med dusjhjørne, vegghengt WC
og servant.
Oppvarming
I badegulv leveres varmekabel med termostat.
Alle boligene leveres med stålpipe og peisovn.
Type «Lotus Mira» eller «Curve 100».
Plassering av ovn kan avvike fra plantegning.
-panelovner inngår ikke i leveransen.
Innvendige overflater
Gipsvegger sparkles og males, gulv i oppholdsrom
består av trestavs eikeparkett, 20x20 flis på
baderom, og gulv i vaskerom. Se også romskjema.
Garasje/carport
Boliger B1 leveres med åpen carport under
balkong.
Boliger B3 og B5 leveres med frittstående carport.
Boliger B4 leveres med carport felt inn i terreng.
Dekke i carporter leveres tilsvarende
gårdsplass/oppkjørsel.
Øvrige installasjoner og leveranser
Det leveres en røykvarsler til hver etasje.
Sportsboder
Sportsboder leveres som vist på salgstegning.
Tekniske anlegg og installasjoner
Generelt
Ventilasjon
Det leveres ventilasjonsanlegg (balansert) med
varmeveksler. Det er eget avtrekk fra
kjøkkenventilator.
Sjakter og nedforinger
Fremføring av tekniske anlegg i boligen kan
medføre at kanaler, rør etc må legges åpent. I
boligrom blir disse synlig innkasset.
Ventilasjonsenhet er plassert på egnet sted og
fordelingsenhet for interne vannrør er i hovedsak
plassert på vegg i eller til våtrom. Anleggene kan
også være plassert i andre rom avhengig av
planløsning. Deler av 1 etasje kan derfor få
nedsenket himling i enkelte områder.
Rørleggerarbeid/Sanitærutstyr
Anlegget er komplett som rør i rør system og
omfatter blant annet bunnledninger, 200 l
varmtvannsbereder, røropplegg for varmt og kaldt
vann, avløp, utekran for hagevanning, uttak for
vaskemaskin og oppvaskmaskin, ettgreps
blandebatterier og sanitærutstyr.
Det må påregnes synlige rør der sanitærutstyr er
plassert mot yttervegg, lydvegg ol.
Elektriske installasjoner
Elanlegg leveres i henhold til NEK 400 standard.
Det elektriske anlegget er skjult med unntak av i
takpunkter på eventuelt loft, mot
lydkonstruksjoner og mot murte/støpte vegger.
Her leveres åpent anlegg.
Fordelingskap med automatsikringer.
Det leveres elektriske punkter ihht. NEK 400. Som
elektriske punkt regnes eksempelvis lyspunkter,
lysbryter, stikkontakter, ringeanlegg, fremføring til
varme, komfyr, elektriske apparater/utstyr,
varmtvannsbereder, ventilasjonsanlegg, eventuell
styring/hastighetsregulator ventilasjon,
kjøkkenventilator.
For tele, TV og data leveres det «tomrør».
Plassering avklares i tilvalgsmøte.
Brannsikring
Det leveres brannslange i henhold til forskrift.
Rev.0
Tilvalg
Husleverandør vil innkalle til møte for
gjennomgang av tilvalg og tilvalgsmuligheter.
Frister for når tilvalgsavtaler må foreligge i
undertegnet stand bestemmes av selger av hensyn
til rasjonell fremdrift. Etter tilvalgsmøtet får kjøper
normalt ca 3-4 uker til å bestemme seg for hvilke
tilvalg som ønskes.
Særskilt tilvalgsavtale må undertegnes og vil være
bindende for begge parter. Det vil ikke bli gitt
muligheter for å gjennomføre tilvalg til de oppgitte
priser etter at tilvalgsfristen er utløpt.
Det vil ikke være mulig å gjennomføre tilvalg på
bad eller kjøkken som medfører endring av
oppstikk for vann og avløp, plassering av komfyr
eller endringer av fasade. Videre vil det heller ikke
være mulig å foreta endringer fra vanlig hengslet
dør til skyvedør.
Tilvalg tilbys normalt innenfor en fastsatt
tilvalgsliste som utarbeides av selger/entreprenør,
men det kan gis mulighet for spesielle ønsker så
fremt disse ikke er til hinder for felles ferdigstilling
av prosjektet.
Det gis ikke tilgang til å bruke andre leverandører.
Side2
Nordal Panorama
9
Forbehold
Opplysningene i salgsmaterialet er gitt av selger
med forbehold om endringer, som av selger anses
nødvendige, eller hensiktsmessige for å kunne
gjennomføre prosjektet, dog uten at endringene
forringer den generelle standarden og kvaliteten
som er beskrevet.
Selger kan gjøre slike endringer uten at kjøper kan
gjøre gjeldende misligholdssanksjoner.
Teksten i leveransebeskrivelsen går foran alle
tegninger og andre beskrivelser.
Avvik mellom tegninger og skisser og den faktiske
utførelsen av prosjektet kan påregnes.
Tegninger og skisser er ment som illustrasjoner og
kan inneholde elementer som ikke inngår i
leveransen.
Det som leveres, omfanget av dette og kvaliteten,
fremgår av leveransebeskrivelsen i dette dokument
samt i Romskjema.
Selger forbeholder seg retten til den endelige
utformingen av utomhusplanen for prosjektet.
Kjøper aksepterer at eventuelt avvik fra fremlagte
opplysninger ikke danner grunnlag for prisavslag
og/eller hevning.
Kjøper gjøres oppmerksom på at det i nye bygg
kan oppstå noe svinnriss i mur og betong, sprekker
i skjøter på treverk, tapet, maling m.v. og i
materialoverganger. Kjøper kan ikke kreve
utbedret eller gjøre gjeldende
misligholdsbeføyelser for slike forhold, med mindre
arbeidet ikke er fagmessig utført.
Selger forbeholder seg retten til fortløpende å
endre prisene på usolgte boliger samt forbehold om
finansiering og offentlig godkjenning.
Utbygger forbeholder seg retten til å akseptere
eller forkaste et hvert bud/kjøpetilbud på fritt
grunnlag.
Det tas forbehold om trykkfeil i salgsmaterialet.
Oslo, 08.05.2014
_________________
Otium Bolig AS
Rev.0
10 Nordal Panorama
Side3
ROMSKJEMA for Nordal Panorama, Felt B1 - Emilie 135
Dato: 08.05.2014
Etg.
Kvm
Rom
Gulv
1
4,6
Entre
1
8,5
Sov
1
29,2
Stue
1
6,4
Tekn./Vask/Bod
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
20 x 20 grå fliser
1
7,0
Bad
20 x 20 grå fliser
1
7,3
Sov
3-stav eikeparkett
14 mm
4,1
Garderobe/bod
2
10,9
Sov
2
4,0
Bad
2
42,9
Stue/Kjøkken
Himling
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
20 x 20 grå fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
20 x 20 hvite fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
Trapperom
2
Vegg
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
20 x 20 hvite fliser
Annet
Dusjdører leveret i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Trapp leveres i lakkert furu
med åpne trinn og
barnesikring.
Rekkverk med trespiler og
vange er hvitmalt
Dusjdører leveret i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Stålpipe med Ildsted.
Kjøkken type HTH KP
Mono hvit eller tilsvarende.
m/avsatt plass for
hvitevare. Hvitevarer
inngår ikke leveranse.
124,9
* Det leveres utvendig uoppvarmet/uisolert sportsbod som vist på tegning. Ubehandlede overflater innvendig.
*Elektro: det leveres totalt 84 punkter fordelt på doble stikkkontakter, brytere og lampepunkter. Plassering i henhold til NEK 400 og kjøpers
ønsker. -gjennomgås med Husleverandør i tilvalgsmøte.
*Ventilasjon: Se generell leveransebeskrivelse.
*Rør -og Sanitær: Se generell leveransebeskrivelse.
Nordal Panorama
11
Boligfelt B1 (9-14)
Sportsbod
5,4 m²
Bad
Sov2
Entre
7,3 m²
4,6 m²
Sov3
8,5 m²
7,0 m²
Tekn/vask/
bod
6,4 m²
Stue/allrom
1
14
2
13
3
12
Alt. sov 4
29,2 m²
11
4
14 x 0,
2 = 2,
6
10
5
9
8
7
6
1. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
Bad
Sov
4,0 m²
10,9 m²
Stue /Kjøkken
Balkong
42,9 m²
1
14
2
13
Gard
3
12
4,1 m²
4
25,7 m²
11
14 x 0,
2 = 2,
6
10
5
9
8
7
6
2. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
AREAL
2
BRA = 135m,2 P-ROM = 131m
12 Nordal Panorama
DATO
SIDE
08.05.14 1 av 2
150
Boligfelt B1 (9-14)
FASADE SYD
0
1
2
3
4
5
1:200
FASADE NORD
0
1
2
3
4
5
FASADE ØST
0
1
2
3
4
5
FASADE VEST
0
AREAL
2
BRA = 135m,2 P-ROM = 131m
1
2
3
4
5
DATO
SIDE
08.05.14 2 av 2
Nordal Panorama
13
5
14 x 0,
2 = 2,
6
10
4
Tekn/vask/
bod
9
8
6
7
Boligfelt B1 (15-19)
11
3
12
2
13
1
14
Stue/allrom
6,4 m²
Alt. sov 4
29,2 m²
Bad
7,0 m²
Sov2
Entre
7,3 m²
4,6 m²
Sov3
8,5 m²
Sportsbod
5,4 m²
1. ETASJE
5
4
3
2
1
0
5
14 x 0,
Gard
2 = 2,
6
4
4,1 m²
9
8
7
6
1:100
10
11
3
12
2
13
1
14
Balkong
Stue /Kjøkken
25,7 m²
42,9 m²
Sov
Bad
10,9 m²
4,0 m²
2. ETASJE
5
4
3
2
1
0
1:100
AREAL
2
BRA = 135m,2 P-ROM = 131m
14 Nordal Panorama
DATO
SIDE
08.05.14 1 av 2
150
Boligfelt B1 (15-19)
FASADE SYD
0
1
2
3
4
5
1:200
FASADE NORD
0
1
2
3
4
5
FASADE ØST
0
1
2
3
4
5
FASADE VEST
0
AREAL
1
2
BRA = 135m,2 P-ROM = 131m
2
3
4
5
DATO
SIDE
08.05.14 2 av 2
Nordal Panorama
15
ROMSKJEMA for Nordal Panorama, Felt B3/B5 -Nora 110
Dato: 08.05.2014
Etg. Kvm
Rom
1
21,0
Stue/allrom
Gulv
Vegg
Himling
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
1
2,8
Bod
20 x 20 grå fliser
1
7,7
Bad
20 x 20 grå fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
20 x 20 hvite fliser
1
8,2
Sov
1
11,1
Sov
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
Trapp
2
4,7
Entre
2
4,1
2
2
Annet
Dusjdører levert i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Trapp leveres i lakkert furu
med åpne trinn og
barnesikring.
Rekkverk med trespiler og
vange er hvitmalt
Bad
3-stav eikeparkett
14 mm
20 x 20 grå fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
20 x 20 hvite fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
5,1
Bod/Vask
20 x 20 grå fliser
34,6
Stue/Kjøkken
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
Dusjdører levert i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Stålpipe med Ildsted.
Kjøkken type HTH KP
Mono hvit eller tilsvarende.
m/avsatt plass for
hvitevare. Hvitevarer
inngår ikke leveranse.
99,3
* Det leveres utvendig uoppvarmet/uisolert sportsbod som vist på tegning. Ubehandlede overflater innvendig.
*Elektro: Doble stikkkontakter, brytere og lampepunkter leveres iht tekniske forskrifter og plasseres iht NEK 400, og kjøpers ønsker. gjennomgås med husleverandør i tilvalgsmøte.
*Ventilasjon: Se generell leveransebeskrivelse.
*Rør -og Sanitær: Se generell leveransebeskrivelse.
16 Nordal Panorama
Boligfelt B3/B5
Sov2
alt.sov3
5
4
3
1
Stue/allrom
2
11,1 m²
6
14 x 0,
21,0 m²
2 = 2,
10
11
12
13
14
7
Sov1
7
8
9
8,2 m²
Bad
Bod
7,7 m²
2,8 m²
1. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
FASADE NORD
FASADE VEST
0
1
2
3
4
0
1
2
3
4
5
5
1:200
AREAL
DATO
2
BRA = 110m,2 P-ROM = 107m
SIDE
08.05.14 1 av 2
Nordal Panorama
17
Boligfelt B3/B5
Balkong
23,8 m²
Stue/kjøkken
5
4
3
2
1
34,6 m²
14 x 0,
2 = 2,
10
11
12
13
7
14
6
Bod
7
5,6 m²
8
9
Bad
4,1 m²
Entre
Bod/vask
4,7 m²
5,1 m²
2. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
FASADE ØST
0
1
2
3
4
5
FASADE SYD
0
1
2
3
4
5
1:200
AREAL
DATO
2
BRA = 110m,2 P-ROM = 107m
18 Nordal Panorama
SIDE
08.05.14 2 av 2
ROMSKJEMA for Nordal Panorama, Felt B4 - Emilie 149
Dato: 08.05.2014
Etg.
Kvm
Rom
1
4,9
Entre
1
11,2
Sov
1
26,6
Stue/allrom
1
7,9
1
1
Gulv
Vegg
Himling
Bad
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
20 x 20 grå fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
20 x 20 hvite fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
8,9
Tekn./Vask/Bod
20 x 20 grå fliser
7,4
Sov
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
20 x 20 grå fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
20 x 20 hvite fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
Trapperom
2
5,2
Walk in
2
13,1
Sov
2
4
Bad
2
45,4
Stue/Kjøkken
Annet
Dusjdører leveret i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Trapp leveres i lakkert furu
med åpne trinn og
barnesikring.
Rekkverk med trespiler og
vange er hvitmalt
Dusjdører leveret i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Stålpipe med Ildsted.
"Curve 100" eller "Lotus
Mira"
Kjøkken type HTH KP
Mono hvit eller tilsvarende.
m/avsatt plass for
hvitevare. Hvitevarer
inngår ikke leveranse.
134,6
*Det leveres uisolert Carport. Ubehandlede overflater innvendig.
*Elektro: det leveres totalt 84 punkter fordelt på doble stikkkontakter, brytere og lampepunkter. Plassering i henhold til NEK 400 og kjøpers
ønsker. -gjennomgås med Husleverandør i tilvalgsmøte.
*Ventilasjon: Se generell leveransebeskrivelse.
*Rør -og Sanitær: Se generell leveransebeskrivelse.
Nordal Panorama
19
Boligfelt B4
Sov2
Tekn/vask/bod
7,4 m²
8,9 m²
Bad
14
1
13
2
12
3
11
7,9 m²
Entre
Sov3
4,9 m²
11,2 m²
Stue/allrom
Alt. sov 4
26,6 m²
4
10
14
= 2,
x 0,2
6
6
7
9
8
5
1. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
FASADE ØST
0
1
2
3
4
5
FASADE SYD
0
1
2
3
4
5
1:200
AREAL
2
BRA = 149m,2 P-ROM = 137m
20 Nordal Panorama
DATO
SIDE
08.05.14 1 av 2
Boligfelt B4
Bad
4,0 m²
Sov 1
Stue/Kjøkken
13,1 m²
45,4 m²
Balkong
20,2 m²
14
1
13
2
12
3
walk in
11
5,2 m²
10
4
14 x 0,
2 = 2,
6
6
7
9
8
5
2. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
FASADE NORD
0
1
2
3
4
FASADE VEST
5
0
1
2
3
4
5
1:200
AREAL
2
BRA = 149m,2 P-ROM = 137m
DATO
SIDE
08.05.14 2 av 2
Nordal Panorama
21
ROMSKJEMA for Nordal Panorama, Felt B5 -Nora 133
Dato: 08.05.2014
Etg. Kvm
Rom
1
26,2
Stue/allrom
Gulv
Vegg
Himling
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
1
7,7
Bad
20 x 20 grå fliser
20 x 20 hvite fliser
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
1
4,9
Bod
20 x 20 grå fliser
1
10,4
Sov
1
12,7
Sov
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
Trapp
2
5,1
Entre
2
5,7
Bad/vask
2
6,8
Sov
2
2,2
Bod
2
40,6
Stue/Kjøkken
Annet
Dusjdører levert i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Trapp leveres i lakkert furu
med åpne trinn og
barnesikring.
Rekkverk med trespiler og
vange er hvitmalt
3-stav eikeparkett
14 mm
20 x 20 grå fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
20 x 20 hvite fliser
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt med
våtromsmaling (slett),
NCS 0502 Y
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
3-stav eikeparkett
14 mm
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
sparklet og malt (slett).
NCS 0502 Y
Dusjdører levert i klart
glass
Nedsenket dusjnisje
Stålpipe med Ildsted.
Kjøkken type HTH KP
Mono hvit eller tilsvarende.
m/avsatt plass for
hvitevare. Hvitevarer inngår
ikke leveranse.
122,3
* Det leveres utvendig uoppvarmet/uisolert sportsbod som vist på tegning. Ubehandlede overflater innvendig.
*Elektro: Doble stikkkontakter, brytere og lampepunkter leveres iht tekniske forskrifter og plasseres iht NEK 400, og kjøpers ønsker. gjennomgås med husleverandør i tilvalgsmøte.
*Ventilasjon: Se generell leveransebeskrivelse.
*Rør -og Sanitær: Se generell leveransebeskrivelse.
22 Nordal Panorama
Boligfelt B5
Sov2
alt. sov 4
5
4
3
1
Stue/allrom
2
12,7 m²
6
14 x 0,
26,2 m²
2 = 2,
Bod
Bad
10,4 m²
4,9 m²
7,7 m²
8
9
10
11
12
13
14
7
Sov3
7
1. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
FASADE VEST
0
1
2
3
4
FASADE SYD
0
5
1
2
3
4
5
1:200
AREAL
DATO
2
BRA = 133m,2 P-ROM = 126m
SIDE
08.05.14 1 av 2
Nordal Panorama
23
Boligfelt B5
Balkong
27,7 m²
Stue/kjøkken
5
4
3
2
1
40,6 m²
14 x 0,
2 = 2,
Trapp
6
Bod
7
5,6 m²
7
8
9
10
11
12
13
14
4,0 m²
Entre
Bad/vask
5,1 m²
Bod
2,2 m²
5,7 m²
Sov 1
6,8 m²
1. ETASJE
0
1
2
3
4
5
1:100
FASADE ØST
0
1
2
3
4
5
1:200
FASADE NORD
0
AREAL
2
3
4
5
DATO
2
BRA = 133m,2 P-ROM = 126m
24 Nordal Panorama
1
SIDE
08.05.14 2 av 2
165
135/9
P
19
P
18
160
P
P
170
135/4717
16
P
15
14
P
13
P
160
12
P
11
P
B1
10
P
9
P
165
170
8
4
165
7
6
3
B2
134/7
134/10
5
2
4
3
1
2
1
133/20
170
4
133/21
B3
LEK
3
2
133/30
1
5
4
3
133/19
2
4
1
3
133/1
B5
B4
133/31
2
1
133/29
LEK
Sklie
Gyngeleker
SAND
133/27
Nordal Panorama, Lier
Illustrasjonsplan
M = 1 : 1000 ( A3)
Villvin Landskap
12.05.2014
Nordal Panorama
25
U T K A S T 12.05.2014
(vedtektene er foreløpige og kan bli endret av selger/utbygger før
overtakelse)
VEDTEKTER
for Sameiet
Nordal Felt b1 med flere
i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31
§1
NAVN OG FORMÅL
Sameiets navn er Sameiet Nordal Felt B 1, 2 osv (heretter ”Sameiet” ). Sameiet består av x
boligseksjoner på eiendommen gnr. 133, bnr. xx i Lier kommune i henhold til tinglyst
seksjoneringsbegjæring.
Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendom,
gnr. Xx , bnr. xx i Lier kommune, med fellesanlegg av enhver art. Bruksenhetene kan bare
benyttes til boligformål. En seksjons formål kan kun endres dersom det vedtas i
sameiermøtet med 2/3 flertall, og eieren av den aktuelle seksjon har gitt sin tilslutning til
formålsendringen. Det er en forutsetning for å endre formålet at det nye formålet ikke er i
strid med offentlige vedtak eller bestemmelser.
§2
ORGANISERING AV SAMEIET HUSEIERFORENING/FELLES SAMEIE
OG RÅDERETT
Hver sameier har en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av den (de)
bruksenhet(er) vedkommende sameier har grunnbokshjemmel til. Hver sameier plikter å
overholde bestemmelsene som følger av lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt
eventuelle generelle ordensregler fastsatt av sameiermøtet.
De enkelte bruksenheter består av en hoveddel samt en eller flere tilleggsdeler. Hoveddelen
består av en klart avgrenset og sammenhengende del av bebyggelsen på eiendommen.
Tilleggsdelene omfatter carporter, boder og private utearealer som ikke ligger inne i
bruksenheten. Balkonger/terrasser inngår i hoveddelen, med unntak av terrasser på bakkeplan
som er tilleggsdel til hoveddelen. Inndelingen i hoveddeler og tileggsdeler, samt
sameiebrøkens størrelse, fremgår av seksjoneringsbegjæringen og matrikkelbrev for uteareal.
Hele utbyggingsfeltet skal ses i sammenheng ved oppfyllelsen av de offentligrettslige krav
om parkeringsdekning.
Med unntak av de begrensninger som følger av disse vedtekter og av eierseksjonsloven, har
seksjonseierne full rettslig rådighet over sine seksjoner. Seksjonseierne kan fritt pantsette,
selge og leie ut sine seksjoner.
De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal. Til
fellesarealene hører således blant annet hele bygningskroppen med vegger, tak, etasjeskillere
26 Nordal Panorama
2
og konstruksjoner for øvrig samt inngangsdører, vinduer og deler av utearealet.
Stamledningsnettet for vann og avløp frem til avgreiningspunktene til de enkelte
bruksenhetene samt elektrisitet frem til bruksenhetenes sikringsskap og installasjoner for
data/tv/telefon frem til hjemmesentral er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger
og installasjoner som skal tjene sameiernes felles behov.
Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar ved formålet, jf. § 1, og må ikke
nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjonene,
eller slik at andre brukere hindres i bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.
Ledninger, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis
det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren.
Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av
installasjoner.
Sameierne har ikke forkjøps- eller innløsningsrett.
Sameiet har ikke oppløsningsrett.
Det vil av utbygger stiftes en huseierforening / felles sameie som skal ivareta og fremme
felles interesser knyttet til Nordal Panorama felt X – X, herunder å forvalte og vedlikeholde
fellesarealer og felleskostnader på vegne av sameiene. Enhver seksjonseier er pliktig medlem
i foreningen. Det pliktige medlemskapet følger av heftelse tinglyst på eiendommen.
§3
FELLESUTGIFTER
Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet.
Fellesutgiftene fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre
annet gyldig vedtas med tilstrekkelig flertall.
Sameiebrøken er basert på den enkelte bruksenhets BRA (dvs. eksklusiv
balkong/terrasse/uteplasser). Som felleskostnader anses blant annet:
a)
b)
c)
d)
eiendomsforsikring, jf. § 21
kostnader til ytre vedlikehold av fellesarealer, samt de arealer som det
etter § 5 påligger Sameiet å vedlikeholde
kostnader ved forretningsførsel og styrehonorarer
sameiets andel av kostnader til drift av fellesområder og friområder gjennom
etablerte realsameier og huseierforening.
Styret skal påse at alle fellesutgifter blir dekket av Sameiet, slik at det unngås at kreditorer
gjør krav gjeldende mot den enkelte sameier for Sameiets forpliktelser.
Den enkelte sameier skal innen den 1. i hver måned forskuddsvis innbetale et à konto beløp
til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene. Beløpets størrelse fastsettes av
sameiermøtet eller styret slik at de samlede à konto beløp med rimelig margin dekker de
felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt overskudd skal ikke
tilbakebetales, men skal hensyntas ved fastsettelse av à konto beløp for neste periode.
Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter anses som mislighold fra sameiers side.
Nordal Panorama
27
3
For krav mot en sameier som følger av sameieforholdet, herunder krav om dekning av
felleskostnader, har de øvrige sameiere lovbestemt panterett i den aktuelle sameiers seksjon,
jf. eierseksjonsloven § 25. Pantekravet pr. bruksenhet (seksjon) kan ikke overstige et beløp
tilsvarende folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet for beslutning om gjennomføring av
tvangsdekning. Pantekravet faller bort dersom det ikke innen to år fra kravet skulle ha vært
betalt, innkommer begjæring om tvangsdekning til namsmyndighetene, eller dersom salg av
eiendommen gjennom namsmyndighetene ikke gjennomføres uten unødig opphold.
§4
VEDLIKEHOLD
Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen, påhviler
fullt ut for egen regning den enkelte sameier. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes
av vedlikeholdsplikten til og med forgreiningspunktet inn til seksjonen, og elektriske
ledninger til og med seksjonens sikringsboks.
Dersom en sameier misligholder sin vedlikeholdsplikt, kan sameiermøtet med 2/3 flertall
beslutte at sameieren pålegges vedlikeholdet. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan
sameiermøtet med ¾ flertall beslutte at vedlikeholdsarbeidet skal utføres for vedkommende
sameiers regning.
Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesarealer, anlegg og utstyr herunder
balkonger/terrasser (unntatt innvendige flater) er Sameiets ansvar.
I den grad det er nødvendig, har sameiet/andre sameiere rett til å benytte utearealer som er
tilleggsdeler til seksjoner i forbindelse med reparasjon og vedlikehold av bygning/fasader mv.
Sameiet/andre sameiere skal i mest mulig grad sørge for at arealene beskyttes mot skader på
terreng, beplantning mv og plikter å sette arealene tilbake i samme stand som før arbeidene
ble påbegynt.
Fellesarealet m.v. jf. avsnittet ovenfor skal holdes forsvarlig ved like. Det skal utarbeides
forslag til årlig vedlikeholdsprogram for fellesarealer som fremlegges på det ordinære
sameiermøtet for godkjennelse.
§5
VEDLIKEHOLDSFOND
Sameiermøtet vedtar med vanlig flertall avsetning til fond til dekning av fremtidige
vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp
seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves i den månedlige betaling til dekning av
fellesutgiftene.
§6
REGISTRERING AV SAMEIERE
Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med
opplysning om hvem som er ny eier/leietaker.
§7
28 Nordal Panorama
STYRET
4
Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og to eller fire andre medlemmer. Det skal
også velges inntil to varamedlemmer. Styret velges av sameiermøtet med alminnelig flertall,
og tjenestegjør i to år med mindre kortere eller lengre tjenestetid blir bestemt av sameiermøtet
som foretar valget. Styrets leder velges særskilt.
Ved valgene anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den
enkelte ikke oppnår vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styremedlemmene og
varamedlemmene behøver ikke å være sameiere eller tilhøre noen sameiers husstand.
§8
STYRETS KOMPETANSE
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av
sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak fattet av sameiermøtet.
Avgjørelser som kan fattes av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også fattes av styret om
ikke annet følger av lov, vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.
Sameiets signatur innehas av styreleder og ett styremedlem i fellesskap. Styret kan gi
prokura.
I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsfører representere
sameierne.
§9
OM STYREMØTET
Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte det er nødvendig. Ett
styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.
Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede.
Varamedlemmer kan møte i stedet for styremedlemmer. Vedtak treffes med alminnelig
flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må
likevel utgjøre mer enn en trededel av styremedlemmene.
Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder til stede, og det ikke er valgt noen
nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger.
Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.
§ 10
SAMEIERMØTET
Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert
år innen utgangen av april måned.
Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to
sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene skriftlig krever det, og
samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, som
likevel skal være minst tre dager. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært
sameiermøte.
Nordal Panorama
29
5
§ 11
SAKER SOM BEHANDLES PÅ ORDINÆRT SAMEIERMØTE
Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet behandle:
- Konstituering
- Styrets årsberetning
- Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning
- Valg av styremedlemmer
- Valg av revisor
- Andre saker som er nevnt i innkallingen
- Budsjett for kommende år
- Årlig vedlikeholdsprogram
Årsberetning, regnskap og revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte
sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i
sameiermøtet.
§ 12
MØTELEDELSE OG INNKALLING
Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager,
høyst 20 dager. Styret skal tilstrebe å sende innkalling 20 dager før avholdelse av
sameiermøtet. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som
skal behandles og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Dersom et
forslag, som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal kunne
behandles, må hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen.
Blir det ikke innkalt til sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak fattet
på sameiermøte, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten
snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiermøte.
Sameiermøte skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder.
Møteleder behøver ikke være sameier.
§ 13
SAMEIERMØTETS VEDTAK
Ved avstemninger regnes flertallet etter antall stemmer. Hver seksjon gir en stemme.
Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig
(simpelt) flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikehet foretas loddtrekning.
Det kreves minst to tredjedeler flertall av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om:
30 Nordal Panorama
-
endring av vedtektene
-
ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter
forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold
6
-
omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende
bruksenheter
-
salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører
eller skal tilhøre sameierne i fellesskap
-
andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning
-
samtykke til endring av formål for bruksenhet og til reseksjonering som medfører
økning av det samlede stemmeantallet
-
tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut
over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar
eller utlegg for sameierne for mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene
Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameiere det gjelder:
-
at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like
-
innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over
seksjonen
-
innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av fellesutgifter enn bestemt
i§3
Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller
vesentlige deler av eiendommen.
Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en
urimelig fordel på andre sameieres bekostning.
§ 14
OM SAMEIERMØTET
Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale- og stemmerett. I tillegg har
ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon rett til å være til stede på sameiermøtet med
møte- og talerett. En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig
og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre
annet fremgår. Sameieren har også rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiver har
talerett dersom sameiermøtet gir tillatelse til dette med alminnelig flertall.
Styremedlemmer som ikke er sameiere, forretningsføreren og revisor har rett til å delta i
sameiermøte med forslags- og talerett. Styrelederen og forretningsføreren har plikt til å være
til stede.
Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles, og alle
vedtak som treffes. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.
§ 15
REVISJON OG REGNSKAP
Nordal Panorama
31
7
Sameiet skal ha revisor, som velges av sameiermøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.
Regnskap for foregående kalenderår skal legges frem på ordinært sameiermøte.
§ 16
FORRETNINGSFØRER
Sameiermøtet kan med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører.
Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for
dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi
dem avskjed.
Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks
måneder.
Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres
uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.
§ 17
MISLIGHOLD
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter i sameieforholdet,
kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 26.
Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve
seksjonen solgt.
Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved
tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn
seks måneder fra pålegget er mottatt.
§ 18
FRAVIKELSE
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av
eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens
øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven
kapittel 13.
§ 19
BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER
Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av
utvendige farger etc. skal kun skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter
forutgående godkjenning av styret, evt. sameiermøtet.
Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må
godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke
32 Nordal Panorama
8
uvesentlig betydning for de øvrige sameierne, skal styret forelegge spørsmålet for
sameiermøtet til avgjørelse.
§ 20
FORSIKRING
Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap. Styret er
ansvarlig for at forsikring tegnes og at forsikringspremie betales.
Påkostninger på den enkelte bruksenhet som ikke omfattes av sameiets fellesforsikring, må
den enkelte sameier selv forsikre på betryggende måte.
§ 21
HABILITETSREGLER FOR SAMEIERMØTE OG STYRET
Ingen kan som sameier eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i noen avstemning på
sameiermøtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke noen kan delta
i avstemning om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom
vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.
Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe
spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk interesse i.
§ 22
ANSVAR UTAD
For sameiernes felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin
sameierbrøk.
§ 23
FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot
eierseksjonsloven, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997.
§ 24
MIDLERTIDIG BESTEMMELSER I BYGGETIDEN
Utbyggingen av Sameiet skjer i to byggetrinn.
I byggetiden frem til første bolig i annet byggetrinn er overlevert, gjelder følgende
bestemmelser i stedet for og i tillegg til det som ellers fremkommer av disse vedtekter:
• Frem til overlevering av første bolig i første byggetrinn, dekkes samtlige fellesutgifter
av utbygger.
• Fra det tidspunkt første bolig i første byggetrinn er overlevert, fordeles de
fellesutgifter som relaterer seg til dette byggetrinn mellom de seksjoner som inngår i
første byggetrinn. Fordelingen mellom boligseksjonene i dette byggetrinn skjer etter
sameierbrøken.
Nordal Panorama
33
9
• Fellesutgifter som knytter seg til byggetrinn hvor ingen seksjoner er overlevert,
dekkes av utbygger.
• Fellesutgifter som ikke kan relateres til noen av byggetrinnene, fordeles mellom alle
sameierne (inkl. utbygger) etter sameiebrøken.
• Utgifter som knytter seg til utbygging av Sameiet, dekkes av utbygger.
• Utbygger har alene full rådighet over de enkelte byggetrinn frem til første bolig
overleveres i dette byggetrinnet.
• Utbygger har rett til å benytte arealet for andre byggetrinn på eiendommen til sin
anleggsvirksomhet til adkomst, lager- og riggplass og andre behov som utbygger
finner tjenelig i forbindelse med gjennomføringen av byggeprosjektet. Dette
innebærer også retten til alene å ta beslutninger om disponeringen av eiendommen i
byggeperioden, herunder foreta de tilpasninger og endringer som anses nødvendige.
Dette innebærer også midlertidige løsninger, flytting av parkeringsplasser osv.
• Seksjonseierne i første byggetrinn er kjent med og aksepterer at det i byggeprosessen
vil foregå byggearbeid som vil kunne medføre ulemper i form av støy, støv,
anleggstrafikk mv., og kan ikke kreve noen form for økonomisk kompensasjon for
slike ulemper av utbygger.
• Dersom utbygger overlater den videre gjennomføring av utbyggingsprosjektet til
andre, trer vedkommende inn i utbyggers sine rettigheter og forpliktelser etter disse
vedtekter
• Utbygger er å anse som seksjonseier på linje med øvrige seksjonseiere for usolgte
enheter.
• Utbygger forbeholder seg en rett til å sitte i styret i eierseksjonssameiet som leder og
som styremedlem inntil annet byggetrinn er ferdigstilt.
Denne vedtektsbestemmelse kan ikke endres uten etter samtykke fra utbygger og bortfaller på
det tidspunkt første seksjon i annet byggetrinn blir overlevert. Ved motstrid mot øvrige
vedtektsbestemmelser, går denne bestemmelsen foran.
34 Nordal Panorama
Utkast
til foreløpig driftsbudsjett for Nordal Panorama
Det er tatt utgangspunkt i et budsjett for hele huseierforeningen.
Driftsbudsjett for huseierforeningen
5330 Honorar tillitsvalgte - fra lønnssystemet
5400 Arbeidsgiveravgift - fra lønnssystemet
6391 Snømåking, strøing
6613 Vedlikehold lekeplass og vei
6700 Revisjonshonorar
6710 Forretningsførerhonorar
6711 Kontorholdskostnader Usbl
6716 HMS
6800 Rekvisita
7500 Forsikringspremier
7719 Årsmøte
7770 Betalingskostnader
7790 Andre kostnader
Sum årlige kostnader
Totalbudsjett
15 000,00
2 115,00
50 000,00
70 000,00
6 000,00
37 500,00
6 600,00
20 000,00
3 000,00
50 000,00
2 000,00
2 000,00
6 000,00
270 215,00
Det er tatt utgangspunkt i et budsjett for hele huseierforeningen.
Kostnadene er fordelt likt per enhet. Ved etablering er det 24 enheter. Kostnadsfordelingen blir da på
disse enhetene. Ved utvidelse av huseierforeningen vil kostnad per enhet reduseres.
Kostnadene blir fakturert direkte fra huseierforeningen til hver enkelt seksjonseier.
Nordal Panorama
35
36 Nordal Panorama
Nordal Panorama
37
38 Nordal Panorama
Nordal Panorama
39
40 Nordal Panorama
Nordal Panorama
41
42 Nordal Panorama
Nordal Panorama
43
26.03.2014 09.48
Oversiktskart for 133 / 14
Målestokk 1:10 000
EUREF89 UTM Sone 32
Side 12 av 19
N
26.03.2014 09.48
Teig 1 (Hovedteig)
133 / 14
Målestokk 1:5 000
EUREF89 UTM Sone 32
Side 13 av 19
N
44 Nordal Panorama
Nordal Panorama
45
6633184,93
6633213,82
6633240,76
6633249,69
6633264,24
6633282,20
6633295,67
6633286,87
6633283,06
6633280,53
6633275,55
6633273,13
6633259,01
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
26.03.2014 09.48
Nord
Løpenr
570549,17
570553,76
570556,03
570564,00
570570,07
570584,48
570614,02
570647,09
570646,04
570644,04
570645,30
570646,95
570681,98
Øst
Ytre avgrensing
Nord: 6633499
Øst: 570658
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
3,92 Ikke hjelpelinje
14,96 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
3,52 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
9,41 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
6,58 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
14,91 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
30,82 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
35,71 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
17,99 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
14,69 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
9,02 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
26,99 Ikke hjelpelinje
Grensemerke nedsatt i / Grensepunkttype /
Lengde Hjelpelinjetype
Målemetode
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
45,41 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Arealmerknad: Hjelpelinje vegkant
Koordinatsystem: EUREF89 UTM Sone 32
Grensepunkt / Grenselinje
Areal: 86 488,8
Representasjonspunkt:
Areal og koordinater
35,00
-3,00
54,20
Radius
Side 14 av 19
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
Nøyaktighet
10
46 Nordal Panorama
6633255,22
6633249,96
6633245,61
6633240,65
6633291,39
6633325,63
6633356,98
6633373,48
6633417,54
6633412,09
6633455,68
6633455,71
6633463,87
6633470,55
6633502,85
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
26.03.2014 09.48
Nord
Løpenr
570535,33
570530,16
570549,92
570561,11
570563,69
570562,86
570580,35
570582,90
570522,01
570522,05
570531,28
570545,84
570545,66
570547,92
570548,17
Øst
10
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
63,09 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
18,22 Ikke hjelpelinje
32,73 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
20,86 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
13,85 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
2,58 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
43,60 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
18,32 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
44,13 Ikke hjelpelinje
Radius
Side 15 av 19
10
10
10
10
10
10
10
10
10
96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Ikke spesifisert Umerket
31,35 Ikke hjelpelinje
Ikke spesifisert Umerket
35,46 Ikke hjelpelinje
10
10
500
10
10
Nøyaktighet
10
96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
52,84 Vegkant
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
4,96 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
4,90 Ikke hjelpelinje
Grensemerke nedsatt i / Grensepunkttype /
Lengde Hjelpelinjetype
Målemetode
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
5,27 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Nordal Panorama
47
6633498,29
6633542,63
6633546,11
6633546,48
6633547,33
6633563,55
6633557,31
6633589,36
6633594,41
6633614,28
6633624,56
6633680,07
6633685,03
6633693,86
6633711,48
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
26.03.2014 09.48
Nord
Løpenr
570595,83
570586,59
570584,25
570609,77
570597,70
570630,02
570623,17
570599,43
570589,50
570548,11
570542,11
570545,07
570547,31
570567,51
570552,97
Øst
26,41 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
19,90 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
9,13 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
26,00 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
56,81 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
33,92 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
21,02 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
24,27 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
33,55 Ikke hjelpelinje
Radius
Side 16 av 19
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
41,86 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Ikke spesifisert Umerket
17,29 Ikke hjelpelinje
10
10
10
10
Nøyaktighet
10
96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
3,08 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
2,27 Ikke hjelpelinje
96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Ikke spesifisert Umerket
20,50 Ikke hjelpelinje
Grensemerke nedsatt i / Grensepunkttype /
Lengde Hjelpelinjetype
Målemetode
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
46,66 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
48 Nordal Panorama
6633736,90
6633763,22
6633779,69
6633788,92
6633788,16
6633785,71
6633781,14
6633776,80
6633775,83
6633780,57
6633786,47
6633813,47
6633795,62
6633770,46
6633752,26
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
26.03.2014 09.48
Nord
Løpenr
570693,22
570698,07
570704,46
570668,55
570654,83
570652,01
570648,35
570644,29
570643,39
570643,82
570630,13
570625,88
570620,02
570608,86
570602,98
Øst
16,90 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
18,84 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
25,96 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
40,10 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
30,29 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
6,54 Ikke hjelpelinje
96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Ikke spesifisert Umerket
5,99 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
4,17 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
4,43 Ikke hjelpelinje
-69,00
Radius
Side 17 av 19
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
4,59 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Ikke spesifisert Umerket
13,91 Ikke hjelpelinje
10
10
10
10
Nøyaktighet
10
96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
4,32 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
10,93 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
19,89 Ikke hjelpelinje
Grensemerke nedsatt i / Grensepunkttype /
Lengde Hjelpelinjetype
Målemetode
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
26,97 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Nordal Panorama
49
6633735,93
6633724,67
6633704,79
6633673,65
6633657,30
6633637,84
6633599,22
6633580,27
6633562,97
6633543,44
6633508,34
6633497,95
6633450,91
6633434,47
6633433,40
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
26.03.2014 09.48
Nord
Løpenr
570756,02
570756,46
570767,28
570769,60
570775,11
570793,73
570748,98
570709,30
570689,87
570693,24
570703,97
570694,37
570691,62
570689,86
570688,87
Øst
25,74 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
1,16 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
19,68 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
47,10 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
11,76 Ikke hjelpelinje
Radius
Side 18 av 19
10
10
10
10
10
10
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
39,73 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Ikke spesifisert Umerket
48,83 Ikke hjelpelinje
10
10
10
10
10
10
10
10
Nøyaktighet
10
96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
43,29 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
27,14 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
38,77 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
22,22 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
18,96 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
31,26 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
19,96 Ikke hjelpelinje
Grensemerke nedsatt i / Grensepunkttype /
Lengde Hjelpelinjetype
Målemetode
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
11,30 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
50 Nordal Panorama
6633409,59
6633377,16
6633354,74
6633333,64
6633327,61
6633318,62
6633309,63
6633300,86
6633292,25
6633268,59
6633199,57
6633201,32
6633193,62
6633190,45
6633185,51
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
26.03.2014 09.48
Nord
Løpenr
570690,46
570693,70
570701,99
570702,95
570722,80
570730,91
570725,29
570735,58
570741,64
570741,99
570742,33
570741,51
570746,29
570750,11
570746,24
Øst
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
8,50 Ikke hjelpelinje
5,91 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
8,88 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
7,76 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
19,93 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
69,49 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
24,32 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
13,42 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
10,66 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
9,00 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
9,00 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
6,09 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
21,63 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
22,74 Ikke hjelpelinje
Grensemerke nedsatt i / Grensepunkttype /
Lengde Hjelpelinjetype
Målemetode
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
32,66 Ikke hjelpelinje
Jord Offentlig godkjent grensemerke 96 GPS kinematisk (Real time kinematic)
Radius
Side 19 av 19
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
Nøyaktighet
10
KJØPEKONTRAKT
Enebolig som eierseksjon under oppføring i prosjektet
"Nordal Panorama" salgstrinn 2
Oppdrag:
Formidling:
Mellom:
Adresse:
Otium Bolig AS
Postboks 351
4067 STAVANGER
org.nr.
898 899 802
heretter kalt Selger, og
Fnr:
Fnr:
Adresse:
tlf:
heretter kalt Kjøper,
er i dag inngått følgende kjøpekontrakt.
Selger overdrar til Kjøper:
Eierseksjon nr.
(ikke tildelt p.t.)(heretter benevnt "Boligen") på utskilt parsell av
eiendommen gnr. 133 bnr. 14 ("Eiendommen") i Lier kommune i prosjektet Nordal
Panorama.
Hver seksjon vil bestå av en sameieandel i henhold til oppdelingsbegjæringen.
Boligen er bestående av:
-
bolig Nordal Panorama
tilhørende balkong, terrasse og uteareal
utvendig sportsbod
felles bruksrett til sameiets eventuelle utvendige fellesarealer.
Hver seksjon består av en sameieandel i henhold til oppdelingsbegjæringen.
Eiendommen vil bli seksjonert og seksjonsnummer tildelt innen overtagelse jf. punkt 9.
Utbygger tar forbehold om antall boligseksjoner i sameiet.
Selger søker utearealet som vist på utomhusplan for den enkelte bolig organisert som
tilleggsdel(er) til Kjøpers boligseksjon. Selger forbeholder seg retten til å endre
organiseringen dersom søknad ikke blir innvilget og arealet vil da bli organisert med
vedtektsfestet bruksrett.
Boligen vil også kunne få en ideell andel i et eller flere av de realsameier som blir opprettet
i forbindelse med etablering av lekeplasser/private veianlegg.
Det tas forbehold om justering av eiendomsgrensene ved fradeling på bakgrunn av krav fra
offentlige myndigheter.
Side 1 av 10
________________
selger
________________
kjøper
Nordal Panorama
51
1. KJØPESUM
Kjøpesummen for Boligen utgjør:
Kr.
,- kroner
00/100
Betalingsplan:
1.1 Delinnbetaling v/utstedt garanti jf. buofl § 12 jf. pkt. 5 Kr
1.2 Kontant innen overtakelse, jf. pkt. 4 og 9
Kr
Til sammen
100.000,,-
Kr
,-
Kjøpesummen er fast og ikke gjenstand for regulering.
2. OMKOSTNINGER
I tillegg til kjøpesummen må Kjøper uoppfordret betale til megler følgende omkostninger
samtidig med sluttoppgjøret.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kr 577.000,Tinglysingsgebyr for skjøte til Staten:
Tinglysingsgebyr for pantedokument
Attestgebyr for pantedokument
Etableringsgebyr for sameiet
Kr
Kr
Kr
Kr
Kr
14.420,525,525,202,3.816,-
Totale omkostninger
kr
19.488,-
Dokumentavgiften utgjør 2,5 % av tomtens salgsverdi på tinglysingstidspunktet for den
enkelte seksjon. P.t. er tomteverdien fastsatt til kr 577.000,-. Det tas forbehold om endring
i tomteverdien og dokumentavgiften på tinglysingstidspunktet.
Tinglysingsgebyr og attestgebyr beløper seg til kr 727,- for hvert panterettsdokument
kjøper må la tinglyse på eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Det tas forbehold
om endringer i ovenstående avgifter/gebyrer.
3. FORBEHOLD FRA SELGER
Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av avtalen:
- at styret fatter vedtak om igangsetting av utbyggingen innen 31.11.2014.
- igangsettingstillatelse for byggearbeidene i samsvar med søknad innen 31.11.2014.
- at det inngås minimum 8 kjøpekontrakter innen 31.11.2014.
Dersom forbeholdene ikke er avklart innen 31.11.2014, har selger rett til å kansellere
kontrakten.
Kjøper har i en slik situasjon rett til å få innbetalt beløp samt opptjente renter på meglers
klientkonto tilbakebetalt. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper.
Ved enighet mellom partene kan fristen forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig er i et
slikt tilfelle de samme.
Side 2 av 10
________________
selger
52 Nordal Panorama
________________
kjøper
4. OPPGJØR
Partene oppnevner i felleskap Lilleaker Økonomi AS org.nr 990025983, (heretter megler) til
å forestå oppgjøret. Kjøperen betaler alle terminer av kjøpesummen (inkl.
gebyr/omkostninger og eventuelle morarenter) til meglers klientbankkonto, slik at
oppgjøret er valutert meglers klientbankkonto innen forfall. Alle innbetalinger merkes med
så vel Selgers som Kjøpers navn. Kjøper er ansvarlig for at megler får tilsendt kopi av
Kjøpers kvittering for innbetaling, og at slik kvittering er megler i hende innen hver enkelt
termins forfall.
Kjøpesummen regnes ikke som betalt før beløpet er valutert meglers klientbankkonto. Hele
kjøpesummen med tillegg av omkostninger skal være kreditert megleres klientkonto innen
3 dager før overtakelse, jfr. punkt 7.1.
Kjøperen skal betale i henhold til avtalt betalingsplan jf. punkt 1. Kjøpesummen og
omkostningene regnes ikke som rettidig betalt før den er innkommet/valutert på meglers
klientkonto. For den del av kjøpesummen som ikke måtte være innbetalt til megleren i rett
tid, enten dette er som følge av forsinket oppgjør fra kjøperens finansieringskilder eller av
andre grunner, kan selger kreve at kjøper betaler forsinkelsesrente i henhold til lov av 17.
desember 1976 nr. 100 om forsinket betaling (forsinkelsesrenteloven). Selger kan også
kreve forsinkelsesrenter for mottatt beløp som ikke kan disponeres til fordel for selger.
Denne bestemmelse gir ikke Kjøperen rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister
som er avtalt i pkt. 1.
Dersom forfallstidspunktet for hele eller vesentlige deler av kjøpesummen oversittes 6 uker
eller mer, betraktes oversittelsen som vesentlig kontraktsbrudd, som gir Selgeren rett til å
heve kjøpet etter Bustadoppføringslova § 57.
Mislighold som nevnt skal anses som tvangsgrunnlag som nevnt i lov om tvangsfullbyrdelse
av 26. juni 1992 nr. 86 § 13-2, 3. ledd bokstav e).
Selgeren har ved vesentlig mislighold fra Kjøper som gir rett til å heve kontrakten, rett til å
få dekket sitt dokumenterte tap og dokumenterte påførte kostnader gjennom dekningssalg.
Ved avbestilling reguleres erstatningen av bustadoppføringslovens § 53, slik at Selger skal
ha erstattet hele sitt økonomiske tap ved Kjøpers avbestilling. Kjøper er gjort særskilt
oppmerksom på at dette tapet – og derved Kjøpers ansvar ved avbestilling – kan bli
betydelig, bl.a. avhengig av markedsutviklingen fra kjøpekontraktens inngåelse.
Ved kontraktsbrudd/avbestilling fra Kjøpers side, vil Selger holde Kjøper ansvarlig for
økonomiske tap og merkostnader som følge av hevingen. Påbegynte endringsarbeider må
betales i sin helhet. Hvis kontrakten ikke gjennomføres vil renter på innbetalt beløp tilfalle
Kjøper.
Selger kan ikke disponere over delinnbetalingen før det har blitt stilt bankgaranti til kjøper
jf. Bustadoppføringslova § 47. Kjøper kan kreve at Megler dokumenterer at slik sikkerhet er
stilt før beløpet utbetales. Dersom slik bankgaranti ikke blir stilt, skal delinnbetaling(er) bli
stående på meglers klientkonto inntil skjøtet er tinglyst og sluttoppgjør finner sted. Renter
opptjent på klientkonto tilfaller Kjøper frem til garanti jf. § 47 er stilt, eller skjøtet er
tinglyst, forutsatt at de overstiger 1/2 R.
Kjøper og selger samtykker til at sluttoppgjør kan foretas før skjøte er tinglyst mot fremlagt
§ 47 garanti tilsvarende hele kjøpesummen. (Forutsetter at kjøpers bank samtykker).
Side 3 av 10
________________
selger
________________
kjøper
Nordal Panorama
53
5. SIKKERHETSSTILLELSE (GARANTI)
Selger skal stille ugjenkallelig bankgaranti for oppfyllelse av avtalen, jf.
Bustadoppføringslova § 12. Garantien skal bekreftes og eventuelt fremlegges for Kjøper før
hele eller deler av kjøpesummen innbetales. Kjøper er ikke pliktig til å innbetale noen del av
vederlaget før Selger har stilt garanti, jf. Bustadoppføringslova § 12, siste ledd.
For krav som Kjøperen fremsetter mot Selgeren før overtagelsen, skal garantien utgjøre 3
% av avtalt kjøpesum. For krav som fremsettes senere, skal garantien utgjøre 5 % av
avtalt kjøpesum. Bankgarantien skal gjelde frem til 5 år etter overtagelsen av eiendommen.
Dersom forskuddsbetaling til Selger eller Selgers underleverandører kreves for tilleggs/endringsbestillinger, er Selger pliktig til å stille forskuddsgaranti etter Bustadoppføringslova
§ 47.
6. HEFTELSER
Selger har utstedt en panterett til Lilleaker Økonomi AS som lyder på samlet kjøpesum for
hele prosjektet (Salgstrinn 2) med tillegg av 15 %. Panterettsdokumentet inneholder en
urådighetserklæring. Panteretten er tinglyst av megler for Selgers regning, og vil bli slettet i
forbindelse med sluttoppgjøret, etter at selgers pengeheftelser er slettet/frafalt i Boligen.
Kjøper er gjort kjent med at dette kan ta noe tid.
Boligen vil bli overlevert fri for pengeheftelser med unntak av boligsameiets legalpant i hver
seksjon jf. lov om eierseksjoner av 23.5.97 nr. 31 § 25. Dessuten har kommunen
lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte eiendomsavgifter og gebyrer, jf. panteloven
av 8. februar 1980 nr. 2 § 6-1.
Kjøper har fått seg forelagt bekreftet utskrift av grunnboken for eiendommen, og har gjort
seg kjent med denne. Kjøper er gjort kjent med at utskriften gjelder hele eiendommen før
deling/seksjonering. Boligen selges med de tinglyste rettigheter og forpliktelser som
fremgår av grunnboken. I tillegg kan Selger tinglyse bestemmelser vedrørende naboforhold
eller forhold pålagt av myndighetene for å sikre den videre utbyggingen av området.
Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavtale/erstatning for tinglysning av
nødvendige erklæringer/bestemmelser knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Ved
inngåelse av denne kjøpekontrakt opplyser Selger at følgendeerklæringer kan bli tinglyst
som varige heftelser på Eiendommen (etter seksjonering på Boligen):
•
•
•
•
•
•
om kommunal rett til å ha liggende, anlegge eller vedlikeholde ledninger, kummer
og lignende installasjoner
pliktig medlemskap i Huseierforening.
drift og vedlikehold av adkomstveier og tekniske ledninger i grunnen
drift og vedlikehold av nødvendige offentlige installasjoner
drift og vedlikehold av fellesanlegg, herunder veier og lekeplasser
utbyggers rett til å kunne søke om mindre omregulering av feltet uten at kjøper
kan komme med innsigelser mot dette.
Opplistingen nevnt over er ikke uttømmende og selger forbeholder seg retten til å tinglyse
også øvrige erklæringer/avtaler på eiendommene.
Selger forplikter seg til å betale alle avgifter og lignende som vedrører eiendommen og som
er forfalt før overtagelse.
Side 4 av 10
________________
selger
54 Nordal Panorama
________________
kjøper
7. TINGLYSING
Hjemmelshaver til eiendommen er Nordal Boligutvikling AS, men Selger har full
disposisjonsrett (ugjenkallelig generalfullmakt).
Skjøtet i undertegnet stand oppbevares hos megler som foretar tinglysning når Kjøperen
har innbetalt fullt oppgjør inkl. omkostninger (jf. Pkt. 1, 2 og 4) og eventuelle tilvalg.
All tinglysning av dokumenter på Boligen skal foretas av Lilleaker Økonomi AS. Dokumenter
som skal tinglyses, må snarest overleveres Lilleaker Økonomi AS i undertegnet og bevitnet
stand.
Kjøper og Selger gir Lilleaker Økonomi AS fullmakt til å påføre eiendomsbetegnelse i skjøtet
før dette sendes inn for tinglysing.
8. ENDRINGER OG TILLEGGSARBEIDER
Prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt og med delvis
serieproduksjon i form av systematisering av tekniske løsninger og valg av materialer.
Dette gir begrensninger for hvilke tillegg og endringer som Kjøper kan forvente å få
gjennomført og innenfor hvilke tidsrom disse arbeidene kan bestilles.
Selger utarbeider en tilvalg-/endringsmeny i samarbeid med entreprenør som angir aktuelle
muligheter for endringer og tilleggsarbeider.
Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som ikke står i sammenheng
med ytelser som er avtalt, og som i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den
avtale ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Selger
er heller ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil føre til ulempe for
Selger som ikke står i forhold til Kjøpers interesse i å kreve endringer eller tilleggsarbeider.
Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jf.
Bustadoppføringslova § 44.
Selger er uansett ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil endre
vederlaget med mer enn 15 % jf. Bustadoppføringslova § 9.
Etter igangsetting vil det gis frister for tilvalg og endringer. Inngås kjøpsavtale etter
igangsetting er Kjøper kjent med at frister for tilvalg og endringer kan være utgått.
9. OVERTAGELSE/FERDIGBEFARING
Boligen planlegges ferdigstilt i perioden fra 2. kvartal til og med 3. kvartal år 2015,
under forutsetning om vedtak om igangsetting innen 31.11.2014. Byggetiden er ca. 8. mnd.
fra igangsetting. Dette gjelder ikke som en bindende frist for å ha boligen klar for
overtagelse, herunder ikke grunnlag for å kreve dagmulkt. Denne indikative tidsplan er med
andre ord ikke forpliktende for Selger, idet overtagelse er avtalt til det tidspunkt som
fremgår av Selgers varsel, jf. avsnittet under.
Selger vil senest 3 måneder før ferdigstillelse av Boligen meddele Kjøper skriftlig om
overtakelsesdato, som vil være å regne som en frist i henhold til Bustadoppføringslova.
Ca. 14 dager før overtagelsen kan selger innkalle til en forhåndsbefaring hvor det føres
protokoll.
Side 5 av 10
________________
selger
________________
kjøper
Nordal Panorama
55
Kjøper kan kun nekte overtagelse dersom boligen på overtagelsestidspunktet har vesentlige
feil eller mangler. Overtagelse kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider,
herunder på utomhus og fellesarealer, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele
seksjonen kan bebos. Det skal foreligge ferdigattest, alternativt midlertidig brukstillatelse
ved overtagelse.
Ved forsinket overlevering kan Kjøper kreve at Selger betaler dagmulkt til Kjøper
tilsvarende 0,75 promille av kjøpesummen jfr. Bustadoppføringslova § 18. Dersom megler
skal avregne dagmulkt må et eventuelt krav om dagmulkt meldes Selger, med kopi til
megler før overtagelse, eller senest i overtagelsesprotokoll. Dette begrenser ikke kjøpers
rettigheter i henhold til Bustadoppføringslova. Dersom Selger er forsinket i henhold til
Bustadoppføringslova § 17, kan Kjøper etter lovens kapittel 3 også kreve å holde igjen
vederlag, kreve erstatning eller heve avtalen.
Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra
omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig.
Dersom det i byggetiden skulle inntreffe streik, lockout eller gjøre seg gjeldende andre
forhold som selger ikke er herre over, kan Kjøper ikke av den grunn kreve dagmulkt eller
erstatning, heve eller påberope seg gunstigere betalingsbetingelser.
På overtagelsesdagen skal partene sammen gjennomgå Boligen og undertegne en
overtagelsesprotokoll. Kjøperen er forpliktet til, under befaringen, å fremme eventuelle
reklamasjoner på synlige feil eller mangler. Reklamasjoner, samt selgerens standpunkt til
disse, skal protokolleres og protokollen deretter signeres. Selgeren forplikter seg til innen
rimelig tid å utbedre alle kjente feil eller mangler.
Reklamasjoner må meldes skriftlig til Selger og så snart som mulig etter at mangelen er
oppdaget. Ved mangler som har forårsaket eller kan forårsake skader på Boligen, har
Kjøper plikt til å begrense skadeomfanget inntil mangelen kan utbedres. Dersom det
foreligger en mangel iht. Bustadoppføringslova, kan Kjøper etter lovens kapittel 4 holde
igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve
avtalen.
Kjøper mister retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom han ikke varsler Selger
om mangel innen rimelig tid etter at Kjøper oppdaget eller burde ha
oppdaget mangelen. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter
overtagelsen, med mindre Selger har påtatt seg å svare for mangler i lengre tid.
Dersom det er vesentlige feil eller mangler, har Kjøper rett til å holde tilbake deler av
kjøpesummen tilsvarende utbedringskostnaden som mangelen/feilen måtte utgjøre, jf.
Bustadoppføringslova § 31. Dette må protokolleres i overtagelsesprotokollen og samtidig
meddeles megler skriftlig, eller gis som en instruks før hjemmelsoverføring. Med mindre
annet er avtalt vil renter på et eventuelt tilbakeholdt beløp tilfalle den av partene som får
utbetalt beløpet.
Kjøper har jf. Bustadoppføringslovas § 49, 2. ledd deponeringsrett for omtvistet beløp, og
kan etter § 49, 1. ledd ved deponering likevel kreve overtagelse og hjemmelsoverføring.
Selger kan etter forsinkelsesrenteloven kreve forsinkelsesrente av Kjøperen for beløp som
er uberettiget /for mye deponert.
Hvis det konstateres mangler som det faller uforholdsmessig kostbart å utbedre i forhold til
den betydning mangelen har for eiendommens bruksverdi, har Selgeren rett til å gi
Kjøperen prisavslag i stedet for å foreta utbedringer.
Hvis Kjøperen ikke gjør gjeldende reklamasjoner eller, skjønt behørig varslet, ikke møter til
overtagelsesbefaring, anses eiendommen som godkjent. Kjøper kan kreve ny
Side 6 av 10
________________
selger
56 Nordal Panorama
________________
kjøper
overtagelsesforretning dersom det foreligger gyldig grunn for uteblivelse. Dette forutsetter
at Kjøper, så snart han eller hun får kjennskap til uteblivelse, varsler Selger og megler om
dette.
Dersom ikke annet er avtalt, utleveres nøklene til eiendommen ved overtakelsesbefaringen,
såfremt sluttoppgjør jf. punkt 1 og 2 er bekreftet innbetalt, eventuelt deponert.
Dersom selger utleverer nøkler til kjøper før innbetaling som ovenfor nevnt er bekreftet av
megler, bærer Selger selv risikoen og megler er uten ansvar vedrørende dette.
Risikoen går over på Kjøperen når han har overtatt bruken av eiendommen. Overtar
Kjøperen ikke til fastsatt tid, og årsaken ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunkt
da han kunne ha fått overta bruken.
Kjøpere plikter å gi Selgeren eller dennes representanter adgang til eiendommen og
mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00 i
en nærmere definert periode etter avtale.
Ved overtakelse skal eiendommen leveres fra Selger i byggerengjort stand.
Dersom arbeider forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Selger krav på fristforlengelse
og dekning av sine merkostnader, jf. Bustadoppføringslova §§ 11 og 43.
10. FORSIKRING
Kjøperen må selv tegne egen innboforsikring for Boligen fra overtagelsesdagen.
Fullverdiforsikring for eiendommen vil bli tegnet gjennom sameiet.
11. MEGLERS RETT TIL Å STANSE GJENNOMFØRINGEN AV EN TRANSAKSJON
I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv.
er megler pliktig til å gjennomføre legitimasjonskontroll av oppdragsgiver og/eller
eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet. Det samme gjelder for medkontrahenten
til oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet. Dersom
nevnte parter ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om at
transaksjonen har tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller forhold som rammes
av straffeloven §§ 147 a, 147 b eller 147c kan megler stanse gjennomføringen av
transaksjonen. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne
medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller
deres medkontrahent.
12. BOLIGEN
Boligen er solgt med de betingelser som fremgår av denne kontrakt med bilag jf. punkt 16.
Selgeren skal levere boligen, fellesarealer og arbeider på tomten med god håndverksmessig
standard. Materialer forutsettes av vanlig god kvalitet.
I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og
sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at
sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges
utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard.
Ca. 1 år etter at eiendommen er overlevert, vil selgeren foreta kontrollbefaring og deretter
utføre eventuelle justeringer og etterarbeider snarest mulig, ifølge protokoll som settes opp
ved befaring.
Side 7 av 10
________________
selger
________________
kjøper
Nordal Panorama
57
13. TOMTEN OG UTOMHUSARBEIDER
Kjøper aksepterer at deler av utomhusarbeidene ikke er ferdigstilt ved overtagelse. Selger
forplikter seg til å gjøre ferdig disse så snart som mulig etter at bebyggelsen/feltet er ferdig
utbygget.
Inntil hele byggeprosjektet er ferdigstilt, har Selger rett til å ha stående anleggsmaskiner
og utstyr, eventuelle brakker m.v., samt ha stående skilt på eiendommen. Eventuelle
skader som dette måtte påføre eiendommen, skal Selger snarest utbedre.
Dersom det gjenstår vesentlige utomhusarbeider kan megler holde tilbake deler av
oppgjøret vis-à-vis Selger i henhold til krav fra kjøper v/styret i sameiet etter beregning fra
uavhengig takstmann oppnevnt av megler.
Partene gir takstmannen fullmakt til å frigi beløpet til Selger etter at gjenstående arbeider
anmerket i protokoll(er) er utbedret. Kostnader til uavhengig takstmann betales av sameiet.
14. SAMEIET
Den enkelte seksjonseier har rett og plikt til å være medlem av sameiet. Han har rett og
plikt til å følge lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 og sameiets til enhver tid
gjeldende vedtekter. Som vedlegg og en del av denne avtale følger de vedtekter som
gjelder for sameiet.
Alle seksjonseiere i sameiet må svare for sin forholdsmessige andel av forpliktelser/
fellesutgifter overfor sameiet. Fordelingsnøkkel for fordeling av utgifter reguleres i
sameiets vedtekter. Fellesutgifter er i henhold til prisliste i salgsprospekt stipulert til kr
954,- pr. måned for første driftsår. Kjøper er innforstått med at sameiet gjennom egne
vedtak kan endre fellesutgiftene.
Når sameiet er etablert innkaller Selger styret v/sameiets leder til ferdigbefaring for
sameiets eventuelle fellesarealer. Det skal føres protokoll fra befaringen hvor eventuelle
mangler som skal utbedres av Selger noteres. Eventuelle gjenstående arbeider skal utføres
så snart arbeidet praktisk kan gjøres av hensyn til årstid og rasjonell fremdrift.
15. HUSEIERFORENING
Kjøper er pliktig til å være medlem i en huseierforening som vil kunne bli etablert for
Nordal. Medlemskapet vil enten være personlig eller gjennom medlemskap i sameiet.
Kjøper vil være forpliktet til å følge de til enhver tid gjeldene bestemmelser i vedtekter som
fastsettes for Huseierforeningen. Vedtektene foreligger ikke på avtaletidspunktet, men vil
bli ettersendt Kjøper så snart de foreligger. Det kan bli tinglyst heftelse på eiendommen
med bestemmelse om pliktig medlemskap i Huseierforeningen.
16. SÆRLIGE BESTEMMELSER
•
Selger forbeholder seg retten til å foreta nødvendige endringer som følge av
offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger. Videre forbeholder
Selger seg rett til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer, materialvalg og
fargevalg samt utforming av utvendige eventuelle fellesarealer, uten at Kjøper har
rett til å kreve endringer av avtalt pris.
Side 8 av 10
________________
selger
58 Nordal Panorama
________________
kjøper
Dette gir ikke Selger rett til endringer som fraviker de beskrivelser og
illustrasjonsmateriell som er vedlagt denne kontrakt på en slik måte at Boligens
standard objektivt sett forringes eller som objektivt svekker dens bruksverdi.
Selger skal så langt det er praktisk mulig informere Kjøper om slike endringer.
•
Utbygger forbeholder seg også retten til å foreta endringer ved prosjektet knyttet til
en eventuell deling/sammenslåing av usolgte seksjoner.
•
Ved besøk på byggeplass før overtagelse skal kunder alltid være i følge med en
representant fra Selger. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er
beheftet med høy grad av risiko og er forbudt.
•
Denne kontrakt kan ikke transporteres og gjelder individuelt for Kjøper. Selger kan
samtykke til direkteoverskjøting ved et videresalg av Boligen før overtakelse, for et
gebyr stort kr. 50.000,-. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av
tilvalg.
•
Selger har engasjert Usbl som forretningsfører for de tre første driftsårene.
•
Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid i kommunen. Det
gjøres oppmerksom på at ved utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er
tinglyst kan det utløses en kjøpsrett for leietaker til redusert pris, i henhold til
eierseksjonsloven kapittel 3. Dette er kjøpers ansvar og risiko.
17. KONTRAKTSDOKUMENTER/BILAG
Kjøper har fått seg forelagt kopi av, samt har lest og gjort seg godt kjent med følgende
vedlegg til nærværende kontrakt som blir å undertegne sammen med denne kontrakt:
§
§
§
§
§
§
§
Leveransebeskrivelse, datert 08.05.2014
Romskjema, datert 08.05.2014
Fasade-, snitt-, etasje- og plantegninger, datert 08.05.14
Illustrasjonsplan av utomhus datert 12.05.14
Utkast til sameievedtekter, datert 12.05.14
Kjøkkentegning, vil bli ettersendt.
Salgsoppgave/nøkkelinformasjon for Salgstrinn 2 datert 13.05.14
Kjøper har fått seg forelagt kopi av, samt har lest og gjort seg kjent med følgende bilag til
nærværende kontrakt:
• Reguleringsplan for Nordal i Lier kommune m/ tilhørende
bestemmelser, datert 17.04.07, rev 23.04.13
• Matrikkelbrev for gnr 133 bnr 14 i Lier
§ Grunnboksutskrift datert 08.05.14
§ Erklæring om overvannledninger, datert 02.10.13
§ Bustadoppføringslova
Innholder kontraktsdokumenter bestemmelser som strider mot hverandre skal
dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge.
Tilleggsavtaler til denne kjøpekontrakt som er datert etter denne kjøpekontrakt gjelder
foran kjøpekontrakten.
Denne kontrakt er utferdiget i 4 - fire - likelydende eksemplar hvorav partene får hvert sitt
eksemplar og to beror hos megler.
Side 9 av 10
________________
selger
________________
kjøper
Nordal Panorama
59
Oslo, den
20
/
-
Som selger:
Sted:
dato:
Som kjøper:
For Otium Bolig AS
iht firmaattest og fullmakt
Atle Henrik Andresen
Side 10 av 10
________________
selger
60 Nordal Panorama
________________
kjøper
LOV 1997-06-13 nr 43: Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av
ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).
DATO:
LOV-1997-06-13-43
DEPARTEMENT:
JD (Justis- og beredskapsdepartementet)
PUBLISERT:
Avd I 1997 Nr. 14
IKRAFTTREDELSE: 1998-07-01
SIST-ENDRET:
LOV-2010-12-10-74 fra 2011-07-01
ENDRER:
SYS-KODE:
C06
NÆRINGSKODE: 5011
KORTTITTEL:
Bustadoppføringslova – buofl.
INNHOLD
Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).
Kapittel I. Verkeområde m.m.
§ 1. Verkeområde
§ 1a. Burettslagbustader
§ 2. Partane
§ 3. Avtalen
§ 4. Tilhøvet til anna lovgjeving
§ 5. Vågnaden for sending av melding
§ 6. Skadebotansvar
§ 6a. Bruk av elektronisk kommunikasjon
Kapittel II. Ytinga frå entreprenøren
§ 7. Utføring og materialar
§ 8. Plikt til fråråding
§ 9. Endringar og tilleggsarbeid
§ 10. Tida for utføring
§ 11. Tilleggsfrist
§ 12. Garanti for oppfylling av avtalen
§ 13. Særskilte krav til entreprenørens yting ved visse avtalar
§ 14. Overtaking
§ 15. Overtakingsforretning
§ 16. Seinare synfaring
Kapittel III. Forseinking på entreprenørens side
§ 17. Forseinking
§ 18. Dagmulkt
§ 19. Skadebot
§ 20. Heving
§ 21. Verknadene av heving
§ 22. Skadebot ved heving
§ 23. Lemping av ansvar
§ 24. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag
Nordal Panorama
61
Kapittel IV. Manglar ved entreprenørens yting
§ 25. Mangel
§ 26. Manglande opplysningar
§ 27. Urette opplysningar
§ 28. Tidspunktet for mangelsvurderinga
§ 29. Forbrukarens krav som følgje av mangel
§ 30. Reklamasjon
§ 31. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag
§ 32. Retting av mangel og skade
§ 33. Prisavslag
§ 34. Heving
§ 35. Skadebot ved mangel
§ 36. Omfanget av ansvaret
§ 37. Krav mot bakre ledd
§ 38. Tredjepersons ansvar for opplysningar
§ 39. Rettsmangel
§ 40. Offentlegrettslege rådvaldsband
Kapittel V. Forbrukarens yting
§ 41. Fastsetjing av vederlaget
§ 42. Justering for endringar og tilleggsarbeid
§ 43. Tilleggsvederlag i andre tilfelle
§ 44. Vederlag for førebuing m.m.
§ 45. Vågnaden for ytinga
§ 46. Betalingstid
§ 47. Forskotsbetaling
§ 48. Rekning, sluttoppgjer og gebyr
§ 49. Deponering av omtvista vederlag
§ 50. Forbrukarens medverknad
§ 51. Tilleggsfrist
Kapittel VI. Avbestilling
§ 52. Avbestilling
§ 53. Avbestilling som omfattar rett til grunn
§ 54. Avbestillingsgebyr
Kapittel VII. Forseinking på forbrukarens side
§ 55. Entreprenørens krav ved forseinking
§ 56. Stansing av arbeidet
§ 57. Heving
§ 58. Verknadene av heving
§ 59. Rente og skadebot for rentetap
Kapittel VIII. Langvarig avbrot
§ 60. Langvarig avbrot
Kapittel IX. Skadebotansvar for konsulent
§ 61. Verkeområdet for kapitlet
§ 62. Fråskriving av skadebotansvar på grunn av feil
§ 63. Reklamasjon
Kapittel X. Tvisteløysing
§ 64. Tvisteløysing
Kapittel XI. Endringar i andre lover. Ikraftsetjing
§ 65. Endringar i andre lover
§ 66. Ikraftsetjing
62 Nordal Panorama
Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m.
(bustadoppføringslova).
Jf. lover 16 juni 1989 nr. 63 (handverkartenester), 3 juli 1992 nr. 93 (fast eigedom).
Kapittel I. Verkeområde m.m.
§ 1. Verkeområde
Lova gjeld avtalar mellom entreprenør og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad.
Dette omfattar
a. avtale om oppføring av bygning til bustadføremål og avtale om arbeid som vert utført
direkte som ledd i slik oppføring, og
b. avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for,
enno ikkje er fullført på avtaletida. Likt med dette skal reknast avtale om vidaresal av slik
rett.
Kapittel IX gjeld avtalar mellom ein konsulent og ein forbrukar om planlegging av
oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som
ledd i slik oppføring.
Oppføring av ny eigarbustad omfattar her i lova òg oppføring av fritidshus. Eigarseksjon
vert rekna som eigarbustad. Full ombygging skal reknast likt med oppføring.
Endra med lover 21 juni 2002 nr. 34 (ikr. 1 juli 2002), 10 des 2010 nr. 74 (ikr. 1 juli 2011, etter res. 10 des 2010
nr. 1570, med verknad for avtalar om videresal inngått etter 1 juli 2011).
§ 1a. Burettslagbustader
Reglane om rett til fast eigedom med eigarbustad, jf. § 1 første ledd bokstav b, gjeld
tilsvarande for avtale mellom forbrukar og bustadbyggjelag eller annan yrkesutøvar om rett til
bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, dersom arbeid som er omfatta
av avtalen, ikkje er fullført på avtaletida. Overføring eller teikning av andel i burettslaget skal
reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen.
Avtalen skal opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla
summen av desse beløpa.
Burettslaget kan gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar eller
plikter elles.
Føyd til med lov 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 15 aug 2005, etter res. 17 juni 2005 nr. 603), endra med lov 3 sep 2010
nr. 54 (ikr. 1 jan 2011, etter res. 3 sep 2010 nr. 1238).
§ 2. Partane
Nordal Panorama
63
Som forbrukar vert rekna ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i
næringsverksemd.
Lova gjeld berre dersom entreprenøren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd,
medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd mot godtgjersle står for yting
som er ledd i oppføring av ny eigarbustad.
Endra med lov 21 juni 2002 nr. 34 (ikr. 1 juli 2002).
§ 3. Avtalen
Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn
det som følgjer av føresegnene i lova her.
Partane kan krevje at avtalen vert sett opp skriftleg.
§ 4. Tilhøvet til anna lovgjeving
Føresegnene i lova her gjeld berre så langt ikkje anna følgjer av lov av 13. mai 1988 nr.
27 om kjøp.
For avtale om rett til fast eigedom som ikkje er omfatta av § 1 første ledd bokstav b, gjeld
lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom eller lov av 20. desember 1996 nr.
106 om tomtefeste om ikkje anna går fram av lova her.
§ 5. Vågnaden for sending av melding
Dersom ein part gjev melding i samsvar med lova og sender ho på forsvarleg måte, og
ikkje anna framgår, kan sendaren gjere gjeldande at meldinga er gjeven i tide sjølv om ho vert
forseinka eller på annan måte ikkje kjem fram slik ho skulle.
§ 6. Skadebotansvar
Føresegnene om skadebotansvar for entreprenøren og konsulenten gjeld ikkje for tap som
følgje av personskade eller for tap i næring. For slikt tap og for tap som ikkje er følgje av
avtalebrot, gjeld allmenne skadebotreglar.
Ein entreprenør kan ikkje fråskrive seg ansvar for tap utanfor næring som forbrukaren lir
på grunn av tingskade.
§ 6a. Bruk av elektronisk kommunikasjon
Krav i lova her om at avtale eller melding mv. skal vere skriftleg, er ikkje til hinder for
bruk av elektronisk kommunikasjon om forbrukaren uttrykkeleg har godtatt dette.
Føyd til med lov 21 des 2001 nr. 117 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 21 des 2001 nr. 1475).
Kapittel II. Ytinga frå entreprenøren
§ 7. Utføring og materialar
64 Nordal Panorama
Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens
interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut. Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal
entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren.
Entreprenøren skal halde dei materialane som trengst, om ikkje anna går fram av avtalen
eller tilhøva. Materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt.
§ 8. Plikt til fråråding
Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet
utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det. Arbeidet skal stansast til entreprenøren
får samrådd seg med forbrukaren, dersom det må reknast å gagne forbrukaren.
Har entreprenøren ikkje sagt frå til forbrukaren eller ikkje stansa arbeidet i samsvar med
første ledd, skal entreprenørens krav på vederlag ikkje vere større enn det sannsynleg ville ha
vore dersom entreprenøren hadde oppfylt plikta etter første ledd. Entreprenøren kan likevel få
dekt kostnader ut over dette så langt det er rimeleg, når berre det samla vederlaget ikkje blir
større enn verdien det utførte har for forbrukaren.
§ 9. Endringar og tilleggsarbeid
Forbrukaren kan krevje endringar i arbeidet og påleggje entreprenøren å utføre
tilleggsarbeid som står i samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller
karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga.
Forbrukaren kan likevel ikkje krevje endringar eller tilleggsarbeid dersom dette ville føre
til ulemper for entreprenøren som ikkje står i høve til forbrukarens interesse i å krevje
endringa eller tilleggsarbeidet.
Det kan avtalast på førehand at forbrukaren ikkje kan krevje endringar eller tilleggsarbeid
som vil endre vederlaget med 15 prosent eller meir.
Entreprenøren kan krevje at tinging på endringar eller tilleggsarbeid blir gjord skriftleg.
Føresegner om vederlaget i samband med endringar eller tilleggsarbeid står i § 42.
§ 10. Tida for utføring
Entreprenøren skal overhalde fristar som er avtalte for overtaking, for fullføring av
arbeidet eller delar av det og for heimelsoverføring.
Entreprenøren skal i samråd med forbrukaren leggje opp framdrifta av arbeidet slik at det
blir teke rimeleg omsyn til medverknad frå forbrukaren og til andre oppgåver som skal
utførast i tilknyting til arbeidet.
Er det ikkje avtalt fristar som nemnde i første ledd, skal entreprenøren ta til med arbeidet
snarast råd etter at forbrukaren har sagt frå om det. Arbeidet skal deretter utførast med rimeleg
framdrift og utan unødig avbrot.
§ 11. Tilleggsfrist
Nordal Panorama
65
Entreprenøren kan krevje lenging av avtalte fristar dersom
a. forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet,
b. arbeidet blir seinka fordi forbrukaren eller nokon som forbrukaren svarer for, ikkje
medverkar i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir seinka på grunn av andre omstende
som forbrukaren svarer for, eller
c. arbeidet blir seinka på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje
er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at
entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.
Blir arbeidet seinka på grunn av ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren
skal utføre arbeidet eller delar av det, har entreprenøren krav på tilleggsfrist dersom
underentreprenøren ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter første ledd.
Fristlenginga etter første ledd skal svare til den seinkinga som dei nemnde omstenda har
medført, med tillegg for nødvendig avbrot i arbeidet, og med tillegg eller frådrag for ulemper
eller føremoner entreprenøren har hatt av at arbeidet må utskuvast til ei anna årstid.
Entreprenøren har berre krav på fristlenging etter første ledd dersom melding om kravet
er gjeve forbrukaren utan ugrunna opphald etter at entreprenøren vart merksam på det
omstendet som gjev krav på lenging.
§ 12. Garanti for oppfylling av avtalen
Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje
dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger
grunnsummen i folketrygda.
Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst
svarer til ti prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt
enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere fem prosent av vederlaget.
For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde
fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av
vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisummen likevel
vere tre prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd om garanti for
forskotsbetaling.
Ved avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. §
1 a, skal garantisummen i andre og tredje ledd reknast på grunnlag av den samla summen av
kontantvederlag og andel fellesgjeld i burettslaget.
Garantisten kan ikkje ta atterhald om avgrensing av ansvaret på grunn av manglande
premiebetaling eller anna mishald frå entreprenørens side. Det kan ikkje setjast frist for
melding til garantisten om krav som er gjorde gjeldande i tide overfor entreprenøren. Har
forbrukaren svart på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innan
fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren.
66 Nordal Panorama
Garantien kan også gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. Garantisten
kan ikkje ta atterhald som avgrensar denne retten.
Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå ein finansinstitusjon
som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av
pengesum i finansinstitusjon som nemnd i første punktum på tilsvarande vilkår.
Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har
forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.
Endra med lov 10 des 2010 nr. 74 (ikr. 1 juli 2011, etter res. 10 des 2010 nr. 1570, med verknad for
garantiavtalar inngått etter 1 juli 2011).
§ 13. Særskilte krav til entreprenørens yting ved visse avtalar
Dei krava til entreprenørens yting som følgjer av paragrafen her, gjeld for avtalar om rett
til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), og elles når entreprenøren står
for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden.
Dersom eigedomsdelar eller faste innretningar som trengst for å ta bustaden i vanleg
bruk, ikkje høyrer med til det entreprenøren skal yte, skal desse delane eller innretningane
nemnast særskilt i avtaledokumentet eller i eit vedlegg. Er ikkje det gjort, skal slike delar og
innretningar reknast å høyre med til det entreprenøren skal yte, med unntak for delar og
innretningar som forbrukaren måtte skjøne ikkje høyrde med.
Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren syte for tilkomst til byggjeplassen, for
opplagsplass, byggjestraum, oppvarming og snørydding i byggjetida, fjerning av restar og
avfall og for liknande tiltak som trengst for fullføringa av arbeidet.
Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren halde arbeid på forbrukarens eigedom trygda
fram til overtakinga. Trygdeavtalen skal òg omfatte materialar som er tilførte eigedomen.
Forbrukarens rettar som medtrygda etter lov av 16. juni 1989 nr. 69 om forsikringsavtaler § 71 andre ledd kan ikkje fråvikast i trygdeavtalen. Til det er dokumentert at det ligg føre trygd i
samsvar med føresegnene her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.
§ 14. Overtaking
Overtaking skjer ved overtakingsforretning.
Er arbeidet fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om
det ikkje er halde overtakingsforretning.
Ved overtakinga
a. går vågnaden for ytinga over frå entreprenøren til forbrukaren, jf. § 45,
b. tek reklamasjonsfristane til, jf. § 30,
c. stansar eventuell dagmulkt, jf. § 18,
d. får entreprenøren krav på sluttoppgjer, jf. § 46.
Nordal Panorama
67
§ 15. Overtakingsforretning
Etter at entreprenøren har meldt frå til forbrukaren om når arbeidet blir fullført, kan kvar
av partane med minst sju dagars varsel kalle inn til overtakingsforretning med synfaring av
entreprenørens yting.
Let den eine parten vere å møte til overtakingsforretning utan gyldig grunn, kan den
andre parten gjennomføre overtakingsforretning åleine. Er det forbrukaren som uteblir etter
innkalling frå entreprenøren, gjeld dette likevel berre dersom det i skriftleg innkalling er gjort
merksam på
a. føresegna i første punktum i leddet her,
b. føresegnene i § 30 andre ledd om at manglar som forbrukaren burde ha oppdaga ved
overtakingsforretninga, må gjerast gjeldande så snart råd er, og
c. at overtaking har dei verknader som elles er nemnde i § 14 tredje ledd.
Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg
grunn til nektinga.
Ved overtakingsforretninga bør det førast protokoll som begge partane får eit underskrive
eksemplar av.
§ 16. Seinare synfaring
Kvar av partane kan krevje at det blir halde ei synfaring av entreprenørens yting når det er
gått om lag eitt år etter overtakinga.
Vert synfaring etter krav frå entreprenøren ikkje gjennomført fordi forbrukaren let vere å
medverke, gjeld føresegnene i § 30 tredje ledd likevel, dersom forbrukaren i skriftleg melding
på førehand er gjort særskilt merksam på dette.
Kapittel III. Forseinking på entreprenørens side
§ 17. Forseinking
Ytinga er forseinka dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å
krevje etter §§ 10 og 11. Det same gjeld dersom arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er
fullført eller heimelsoverføring ikkje skjer til dei tidene forbrukaren har rett til å krevje.
Er ytinga forseinka, kan forbrukaren
a. krevje dagmulkt etter § 18,
b. heve avtalen etter § 20,
c. krevje skadebot etter § 19 eller § 22,
d. halde attende vederlag etter § 24.
Dersom entreprenøren ikkje i tide oppfyller andre plikter etter avtalen, gjeld føresegnene
om forseinking tilsvarande så langt dei høver, likevel ikkje føresegnene om dagmulkt.
68 Nordal Panorama
§ 18. Dagmulkt
Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10
og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer.
Dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla
vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats
likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv
prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod. Dagmulkt kan
ikkje krevjast for meir enn 100 dagar.
Forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap.
§ 19. Skadebot
Forbrukaren kan berre krevje skadebot for tap som overstig dagmulkta, dersom tapet
kjem av at entreprenøren eller nokon som entreprenøren svarer for, har fare fram grovt
aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.
I tidsrom når det ikkje vert rekna dagmulkt, kan forbrukaren krevje skadebot
a. for tap som følgjer av at arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er fullført til den tida
forbrukaren kan krevje,
b. for tap som følgjer av at heimelsoverføring ikkje skjer til den tida forbrukaren kan krevje.
Skadebota skal dekkje økonomisk tap så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med
tapet som ei følgje av forseinkinga. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege
tiltak, blir skadebota sett ned tilsvarande.
For skadebot i hevingstilfella gjeld § 22.
§ 20. Heving
Forbrukaren kan heve avtalen dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot.
Forbrukaren kan òg heve avtalen dersom det er klårt at det kjem til å oppstå forseinking som
nemnd i første punktum. Forbrukaren kan berre heve avtalen dersom det er gjeve melding til
entreprenøren om hevingskravet før overtaking.
Vert avtalen med entreprenøren heva fordi entreprenørens yting er forseinka, kan
forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn
entreprenøren dersom
a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og
b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring
av bustaden.
I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om
rett til grunnen blir heva på grunn av forseinking. Blir begge avtalane heva, skal
hevingsoppgjeret skje etter § 21 tredje ledd.
Nordal Panorama
69
§ 21. Verknadene av heving
Vert avtalen heva, har entreprenøren krav på vederlag for det som er utført i samsvar med
avtalen. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette
ikkje let seg gjere, etter føresegnene i § 41 andre ledd.
Etter heving skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og
utstyr som finst på byggjeplassen. Forbrukaren har rett til å gjere seg nytte av utstyr og
materialar som finst på byggjeplassen, og som trengst til fullføringa av arbeidet. For den
bruken skal det betalast eit rimeleg vederlag.
Ved avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), kan
forbrukaren krevje at hevingsoppgjeret, i staden for etter første og andre ledd, skal skje ved at
kvar parts plikt til å oppfylle fell bort. Er avtalen heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav
på å få att det som er ytt. Entreprenøren kan krevje vederlag for verdireduksjon som
forbrukaren svarer for. Ein part kan likevel halde attende det som er motteke, til den andre
parten gjev frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente,
og det ikkje blir gjeve fullgod trygd for kravet.
Fører hevinga til at ein bustad som er teken over, skal tilbakeførast til entreprenøren, skal
forbrukaren føre slikt forsvarleg tilsyn med bustaden som er rimeleg etter tilhøva.
Forbrukaren kan krevje dekt nødvendige kostnader med tilsynet.
§ 22. Skadebot ved heving
Ved heving kan forbrukaren krevje dekt nødvendige meirkostnader som følgjer av at
andre må fullføre arbeidet. I tillegg kan forbrukaren krevje bøtt anna økonomisk tap som
forseinkinga fører til, så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av
forseinkinga. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, blir skadebota
sett ned tilsvarande.
Forbrukaren kan ikkje krevje dagmulkt for tida etter hevinga, og pådregen dagmulkt går
til frådrag i skadebot etter første ledd andre punktum.
§ 23. Lemping av ansvar
Dagmulkt eller skadebot kan setjast ned dersom det vil verke urimeleg for entreprenøren
ut frå omfanget av arbeidet, storleiken av tapet og tilhøva elles.
§ 24. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag
Har forbrukaren krav som følgje av forseinkinga, kan forbrukaren halde tilbake så mykje
av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.
Kapittel IV. Manglar ved entreprenørens yting
§ 25. Mangel
70 Nordal Panorama
Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av
avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13. Mangel ligg likevel ikkje føre dersom avviket
kjem av forhold på forbrukarens side.
Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som
er stilt i lov eller i medhald av lov. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at
forbrukaren for så vidt ikkje bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje
hadde rimeleg grunn til å gjere det.
§ 26. Manglande opplysningar
Mangel ligg òg føre dersom forbrukaren før avtalen vart gjord ikkje har fått opplysningar
om arbeidet, materialane eller eigedomen som entreprenøren kjende eller måtte kjenne til, og
som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå
ut i frå at det har verka inn på avtalen at opplysningane ikkje vart gjevne.
§ 27. Urette opplysningar
Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller
bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring
a. av entreprenøren eller på entreprenørens vegner, eller
b. av nokan annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare
salsledd.
Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn
på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte.
§ 28. Tidspunktet for mangelsvurderinga
Om ytinga frå entreprenøren har mangel eller ikkje, skal avgjerast ut frå tilhøva på
overtakingstidspunktet sjølv om mangelen viser seg først seinare.
Entreprenøren svarer òg for feil som oppstår seinare, dersom årsaka til feilen er eit
avtalebrot frå entreprenøren. Det same gjeld dersom entreprenøren ved garanti eller på annan
måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved ytinga fram til eit seinare
tidspunkt.
§ 29. Forbrukarens krav som følgje av mangel
Ligg det føre mangel, kan forbrukaren
a. halde attende vederlag etter § 31,
b. krevje mangelen retta etter § 32, krevje prisavslag etter § 33 eller heve etter § 34,
c. krevje skadebot etter § 35.
For andre feil ved entreprenørens oppfylling gjeld føresegnene om manglar så langt dei
høver.
Nordal Panorama
71
§ 30. Reklamasjon
Forbrukaren mistar retten til å gjere ein mangel gjeldande dersom det ikkje er gjeve
melding til entreprenøren om at mangelen blir gjord gjeldande innan rimeleg tid etter at
forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen. Ein mangel kan ikkje gjerast
gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga. Entreprenøren kan likevel ha teke på seg å
svare for manglar i lengre tid.
Vil forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga ved
overtakinga, må dette gjerast så snart råd er dersom overtakinga skjer ved
overtakingsforretning.
Når det blir halde seinare synfaring etter § 16, må forbrukaren gjere gjeldande manglar
som var eller burde ha vore oppdaga, så snart råd er.
Entreprenøren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne
paragrafen, om mangelen kjem av at entreprenøren eller nokon entreprenøren svarer for, har
fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.
Retten til å gjere ein mangel gjeldande kan òg bli mista etter reglane om forelding i
foreldingslova.
Endra med lov 15 juni 2007 nr. 36.
§ 31. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag
Har forbrukaren krav som følgje av mangelen, kan forbrukaren halde tilbake så mykje av
vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.
§ 32. Retting av mangel og skade
Forbrukaren kan krevje at entreprenøren rettar ein mangel om ikkje rettinga vil føre til
kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår. Skade som
mangelen har ført til på arbeid eller eigedom som er omfatta av avtalen mellom forbrukaren
og entreprenøren, skal òg rettast dersom skaden er ei nærliggjande og pårekneleg følgje av
mangelen.
Vil forbrukaren gjere gjeldande ein mangel, har entreprenøren krav på å få rette mangelen
dersom rettinga kan skje utan vesentleg ulempe for forbrukaren, og forbrukaren heller ikkje
elles har særleg grunn til å setje seg imot retting.
Retting skal skje innan rimeleg tid etter at forbrukaren har gjort mangelen gjeldande og
har gjort det mogleg for entreprenøren å rette. Skal det vere synfaring etter § 16, kan retting
utstå til etter synfaringa dersom det ikkje er til ulempe for forbrukaren.
Retting skjer for entreprenørens rekning. Entreprenøren skal bere tilkomstutgifter, utgifter
til konstatering av mangelen og andre utgifter som er ei direkte og nødvendig følgje av
rettinga. Entreprenøren kan likevel krevje pristillegg for arbeid og materialar som ikkje er
omfatta av prisen, og som ville ha vore nødvendige jamvel om ytinga hadde vore utan mangel
frå først av.
72 Nordal Panorama
§ 33. Prisavslag
Dersom ein mangel ikkje blir retta i samsvar med § 32, kan forbrukaren krevje prisavslag.
Dette gjeld likevel ikkje dersom forbrukaren avslår retting som entreprenøren har rett til å
utføre etter § 32 andre ledd.
Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå
slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg
høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den
verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det
entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting.
§ 34. Heving
Forbrukaren kan heve avtalen dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.
Forbrukaren kan òg heve avtalen før overtakingstidspunktet dersom det er klårt at ytinga kjem
til å få ein slik mangel som nemnd i første punktum.
Om verknadene av heving gjeld § 21 tilsvarande.
Vert avtalen med entreprenøren heva på grunn av mangel ved entreprenørens yting, kan
forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn
entreprenøren dersom
a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og
b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring
av bustaden.
I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om
rett til grunnen blir heva på grunn av mangel. Blir begge avtalane heva, skal hevingsoppgjeret
skje etter § 21 tredje ledd.
§ 35. Skadebot ved mangel
Økonomisk tap som kjem av ein mangel, og som ikkje er dekt ved prisavslag etter § 33,
kan forbrukaren krevje bøtt utan at det ligg føre skyld på entreprenørens side. Dette gjeld
likevel ikkje så langt entreprenøren godtgjer at mangelen oppstod på grunn av ei hindring
utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha
rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren kunne ha overvunne eller unngått
følgjene av hindringa.
Ligg årsaka til mangelen hos ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren
skal utføre arbeidet eller delar av det, er entreprenøren ansvarsfri berre dersom
underentreprenøren òg ville vere ansvarsfri etter føresegnene i første ledd.
Forbrukaren kan jamvel krevje skadebot for skade på ting som ikkje står i nokon nær og
direkte samanheng med entreprenørens yting. Men dette skadebotansvaret fell bort dersom
entreprenøren godtgjer at tapet ikkje kjem av feil eller forsøming på entreprenørens side.
Nordal Panorama
73
§ 36. Omfanget av ansvaret
Skadebota skal svare til det økonomiske tapet forbrukaren har hatt (utlegg, prisskilnad,
tapt arbeidsforteneste, tingskade m.m.). Dette gjeld likevel berre tap som ein rimeleg kunne ha
rekna med som ei mogleg følgje av mangelen.
Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må forbrukaren sjølv
bere den tilsvarande delen av tapet.
Ansvaret kan setjast ned dersom det vil verke urimeleg for entreprenøren. Ved vurderinga
legg ein vekt på storleiken av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande
tilfelle, og tilhøva elles.
§ 37. Krav mot bakre ledd
Forbrukaren kan gjere sitt krav som følgje av mangel gjeldande mot ein tidlegare
avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, i same mon som mangelen kan
gjerast gjeldande av entreprenøren eller annan avtalepart.
Avtale som innskrenkar det kravet entreprenøren eller ein annan avtalepart har, kan ikkje
gjerast gjeldande mot forbrukaren i større mon enn det som kunne ha vore avtalt mellom
forbrukaren og entreprenøren.
Ved krav mot tidlegare avtalepart gjeld føresegnene om reklamasjon i § 30 tilsvarande for
tilhøvet mellom forbrukaren og den tidlegare avtaleparten.
I den mon forbrukaren gjer gjeldande krav mot entreprenøren som òg kunne ha vore gjort
gjeldande mot ein tidlegare avtalepart, gjeld reklamasjonsfristen i § 30 første ledd andre
punktum for vidare mangelskrav frå entreprenøren mot den tidlegare avtaleparten, dersom
ikkje anna følgjer av avtalen mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten. Føresegna
her gjeld tilsvarande for vidare krav mellom tidlegare avtalepartar som følgjer av at
forbrukaren har gjort gjeldande mangelskrav.
§ 38. Tredjepersons ansvar for opplysningar
Ein person som ikkje har mangelsansvar etter § 37, svarer andsynes forbrukaren etter
reglane i § 35 dersom vedkomande har gjeve slike opplysningar om ytinga som § 27 nemner,
på vegner av entreprenøren eller i eigenskap av eller på vegner av tidlegare leverandørledd.
For krav som nemnt i første ledd, gjeld føresegnene om reklamasjon i § 30 tilsvarande.
§ 39. Rettsmangel
Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i det entreprenøren skal yte,
gjeld føresegnene om manglar tilsvarande, om ikkje forbrukaren etter avtalen skal overta
heftet. Forbrukaren kan likevel ikkje krevje retting etter § 32.
Forbrukaren kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at det som
entreprenøren skal yte, tilhøyrde ein annan enn entreprenøren da avtalen vart inngått, dersom
forbrukaren ikkje kjende eller burde kjenne til det.
74 Nordal Panorama
Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i det som entreprenøren skal yte, og dette vert
motsagt frå entreprenøren, gjeld føresegnene i første og andre ledd tilsvarande når kravet
ikkje er klårt ugrunna.
§ 40. Offentlegrettslege rådvaldsband
For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), gjeld føresegnene om
manglar tilsvarande i høve til offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler
på eigedomen.
Kapittel V. Forbrukarens yting
§ 41. Fastsetjing av vederlaget
Forbrukaren skal betale det vederlaget som er avtalt.
I den mon det ikkje er avtalt kva vederlag entreprenøren har krav på, skal forbrukaren
betale eit vederlag som dekkjer nødvendige kostnader og eit rimeleg påslag.
Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den
oppgjevne summen vesentleg, og høgst med 15 prosent. Denne føresegna gjeld likevel ikkje
dersom det uttrykkeleg er avtalt ei anna grense for vederlaget, og heller ikkje i den mon
entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter §§ 42 eller 43.
Det er entreprenøren som må godtgjere ein påstand om at vederlaget er oppgjeve som eit
prisoverslag eller som ei ikkje bindande prisopplysning.
Vederlaget skal reknast å vere oppgjeve med meirverdiavgift innrekna, om ikkje
forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna.
Entreprenøren har ikkje krav på tillegg for prisstiging utan at det er avtalt skriftleg.
§ 42. Justering for endringar og tilleggsarbeid
Partane kan krevje justering av vederlaget som følgje av endringar og tilleggsarbeid i den
mon det følgjer av den opprinnelege avtalen eller er fastsett i særskilt skriftleg avtale om
endringane eller tilleggsarbeidet.
Elles kan justering av avtalt vederlag berre krevjast
a. dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar eller
tilleggsarbeid, eller
b. i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til
eit slikt krav.
Justering av vederlaget etter andre ledd skal skje på grunnlag av nødvendig kostnadsauke
eller oppnåeleg innsparing for entreprenøren med tilsvarande endring av entreprenørens
påslag.
Nordal Panorama
75
§ 43. Tilleggsvederlag i andre tilfelle
Entreprenøren kan krevje tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kjem av forhold
på forbrukarens side, med tilsvarande endring av entreprenørens påslag. Entreprenøren kan
likevel ikkje krevje tilleggsvederlag på grunn av manglande medverknad dersom forbrukaren
har krav på tilleggsfrist etter § 51.
§ 44. Vederlag for førebuing m.m.
For utgreiingar, teikningar, utarbeiding av pristilbod og for liknande førebuing før ytinga
er bestilt, skal forbrukaren berre betale vederlag dersom det er opplyst eller teke atterhald om
det på førehand.
§ 45. Vågnaden for ytinga
Forbrukaren skal ikkje betale for arbeid eller materialar som blir skadde eller går tapt ved
ei hending før overtakinga som ikkje kjem av forhold på forbrukarens side. Entreprenøren har
òg vågnaden for materialar som forbrukaren har skaffa, dersom dei er overlatne til
entreprenøren.
§ 46. Betalingstid
Er ikkje betalingstida avtalt, skal forbrukaren betale når entreprenøren krev det etter
overtaking. Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan
entreprenøren berre krevje betaling mot heimelsoverføring.
Det kan avtalast at forbrukaren skal stille garanti eller gje trygd på annan måte for rett
betaling. Blir ikkje trygd gjeven i samsvar med avtalen, skal dette reknast likt med manglande
betaling.
§ 47. Forskotsbetaling
Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag,
gjeld berre så langt
a. verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte
eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt,
b. det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte
eigedomen, og som skal betalast ved avdraget, og
c. minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.
Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det berre avtalast
forskotsbetaling etter første ledd dersom betalinga skal skje etter at forbrukaren har fått
overført heimelen til eigedomen utan andre hefte enn dei som forbrukaren skal overta, eller
det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd.
Sjølv om vilkåra i første ledd bokstav a og b ikkje er oppfylte, kan det avtalast at
forbrukaren skal betale avdrag mot sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å
tilby slik teneste i Noreg. § 12 femte og sjette ledd gjeld tilsvarande.
76 Nordal Panorama
Endra med lov 10 des 2010 nr. 74 (ikr. 1 juli 2011, etter res. 10 des 2010 nr. 1570, med verknad for
garantiavtalar inngått etter 1 juli 2011).
§ 48. Rekning, sluttoppgjer og gebyr
Forbrukaren kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren
legg fram rekning som kan kontrollerast. Tillegg for prisstiging, justering av vederlaget etter §
42 og tillegg etter § 43 skal gå fram særskilt.
Har forbrukaren fått rekning for sluttoppgjer, kan entreprenøren ikkje seinare krevje
retting av sluttoppgjeret. Dette gjeld likevel ikkje dersom det er teke særskilt atterhald eller
forbrukaren måtte forstå at det var feil i rekninga.
Rekning for sluttoppgjer utan atterhald er bindande for forbrukaren dersom innvending
ikkje er reist seinast ein månad etter at rekninga er motteken. Dette gjeld likevel ikkje dersom
lågare vederlag følgjer av avtalen, eller dersom kravet er urimeleg.
Entreprenøren kan ikkje krevje bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr, gebyr for
skriving av rekning e.l. i tillegg til vederlaget.
§ 49. Deponering av omtvista vederlag
Er det avtalt at sluttoppgjeret skal vere betalt før overtaking eller før heimelsoverføring,
og noko av vederlaget er omtvista, skal betalinga likevel reknast for å vere skjedd dersom den
omtvista delen er deponert etter føresegnene i andre og tredje ledd og resten er betalt.
Deponering skal skje ved å setje pengesummen inn på ein konto i ein finansinstitusjon
som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Pengane, renter medrekna, skal berre kunne
disponerast av forbrukaren og entreprenøren i lag. Finansinstitusjonen skal likevel utbetale frå
kontoen i samsvar med rettskraftig dom eller anna avgjerd som har verknad som rettskraftig
dom.
Er det sett vilkår om deponering av ein større sum enn entreprenøren har krav på, kan
forbrukaren krevje rente og skadebot for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om
forsinket betaling m.m. frå deponeringstidspunktet for den overskytande delen. Renteinntekt
på den tilsvarande delen av den deponerte summen skal gå til frådrag i kravet. Om
forbrukarens plikt til å betale rente og skadebot for rentetap gjeld § 59.
§ 50. Forbrukarens medverknad
Skal forbrukaren eller nokon forbrukaren svarer for, levere teikningar, skaffe materialar
eller medverke på anna vis, skal medverknaden ytast til den tida som er avtalt, og elles til slik
tid at det blir teke rimeleg omsyn til utføringa av entreprenørens arbeid.
§ 51. Tilleggsfrist
Forbrukaren kan krevje lenging av fristar for betaling og medverknad dersom
a. betalinga eller medverknaden blir seinka på grunn av entreprenørens forhold, eller
b. betalinga eller medverknaden blir seinka på grunn av ei hindring utanfor forbrukarens
Nordal Panorama
77
kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på
avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.
Blir betalinga eller medverknaden seinka på grunn av ein tredjeperson som forbrukaren
svarer for, har forbrukaren krav på tilleggsfrist dersom tredjepersonen ville ha hatt krav på
tilleggsfrist etter andre leddet.
Kapittel VI. Avbestilling
§ 52. Avbestilling
Forbrukaren kan avbestille ytinga eller delar av den før overtaking.
For arbeid som er utført før avbestillinga, kan entreprenøren krevje vederlag. Vederlaget
skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere,
etter føresegnene i § 41 andre ledd.
Entreprenøren kan vidare krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg
kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Dette gjeld òg tapt forteneste så langt
det blir godtgjort at det ikkje var mogleg å oppnå ei tilsvarande forteneste ved oppdrag frå
andre. Ved utmålinga gjeld elles føresegnene i § 36 tilsvarande.
Skadebot etter tredje ledd kan likevel ikkje krevjast dersom avbestillinga kjem av at
forbrukaren ikkje kan gjere seg nytte av arbeidet, yte nødvendig medverknad eller betale på
grunn av ei hindring som ligg utanfor forbrukarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at
forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller
overvinne følgjene av hindringa.
§ 53. Avbestilling som omfattar rett til grunn
§ 52 andre til fjerde ledd gjeld ikkje når avbestillinga omfattar rett til grunn (jf. § 1 første
ledd bokstav b). I slike tilfelle kan entreprenøren krevje skadebot for økonomisk tap så langt
forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Ved utmålinga
gjeld føresegnene i § 36 tilsvarande.
Dersom heile ytinga etter avtalen med entreprenøren vert avbestilt, kan forbrukaren òg
avbestille ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn
entreprenøren dersom
a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og
b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring
av bustaden.
Retten til avbestilling gjeld utan omsyn til om avtalen om grunnen er oppfylt, men
entreprenøren kan setje som vilkår for avbestilling at ytingane etter avtalen om rett til grunnen
blir førte attende. Skadebot kan krevjast etter føresegnene i første ledd.
§ 54. Avbestillingsgebyr
78 Nordal Panorama
I staden for skadebotansvar etter § 52 eller § 53 kan avtalen fastsetje ei normalskadebot
(avbestillingsgebyr) ved avbestilling. Normalskadebota lyt verke rimeleg i lys av føresegnene
i § 52 og § 53. Unntaka frå skadebotplikta i § 52 fjerde ledd gjeld tilsvarande.
Kapittel VII. Forseinking på forbrukarens side
§ 55. Entreprenørens krav ved forseinking
Dersom betaling eller medverknad frå forbrukarens side ikkje blir ytt til dei tider
entreprenøren kan krevje etter §§ 46, 47, 50 og 51, kan entreprenøren
a. stanse arbeidet og krevje tilleggsvederlag etter § 56, jf. § 43,
b. heve avtalen og krevje skadebot etter §§ 57 og 58,
c. krevje rente og skadebot for rentetap etter § 59.
Omfattar avtalen rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), har forbrukaren ikkje krav på
overtaking eller heimelsoverføring før betaling og medverknad er ytt i samsvar med avtalen,
sjå likevel § 49 om høve til deponering av omtvista beløp.
§ 56. Stansing av arbeidet
Betaler forbrukaren ikkje avtalt avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag til rett tid,
kan entreprenøren gje forbrukaren varsel om stansing. Betaler ikkje forbrukaren snarast råd
etter at han har motteke eit slikt varsel, kan entreprenøren stanse arbeidet. Entreprenøren skal
likevel i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på
byggjeplassen. § 58 tredje ledd gjeld tilsvarande.
Blir arbeidet stansa, kan entreprenøren krevje tilleggsvederlag etter § 43.
Føresegnene i første og andre ledd gjeld tilsvarande dersom det er klårt at betalinga kjem
til å bli forseinka, og forbrukaren på førespurnad ikkje gjev fullgod trygd for betalinga.
§ 57. Heving
Entreprenøren kan heve avtalen dersom forseinking med forbrukarens betaling eller
medverknad inneber vesentleg avtalebrot. Entreprenøren kan òg heve avtalen dersom det er
klårt at det kjem til å oppstå slik forseinking, og forbrukaren på førespurnad ikkje gjev fullgod
trygd for oppfyllinga.
Entreprenøren kan ikkje heve avtalen etter overtaking eller etter at skøyte eller
festedokument er tinglyst eller gjeve forbrukaren. Hevingsretten står ved lag om
entreprenøren har teke atterhald om det, eller om forbrukaren ikkje held fast ved avtalen.
Når forbrukaren har betalt, kan entreprenøren ikkje heve avtalen med mindre det er gjeve
melding til forbrukaren om hevingskravet før eller straks entreprenøren fekk vete om
betalinga eller medverknaden.
§ 58. Verknadene av heving
Nordal Panorama
79
Blir avtalen heva, har entreprenøren krav på oppgjer som om forbrukaren hadde avbestilt
på hevingstidspunktet (§ 52 eller § 53).
Etter heving skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og
utstyr som finst på byggjeplassen.
Entreprenøren har ikkje krav på å få attende delar av arbeid som er utført på forbrukarens
eigedom, eller betalte materialar som er tilførte eigedomen, om ikkje anna følgjer av gyldig
atterhald.
Er avtale om rett til grunnen gjort med nokon annan enn entreprenøren, og oppføringa av
bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, kan entreprenøren krevje at ytingane
etter den avtalen blir førte attende dersom avtalen mellom entreprenøren og forbrukaren blir
heva på grunn av mishald frå forbrukaren.
§ 59. Rente og skadebot for rentetap
Ved forseinka betaling kan entreprenøren krevje rente og skadebot for rentetap etter lov
17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m.
Kapittel VIII. Langvarig avbrot
§ 60. Langvarig avbrot
Kvar av partane kan seie seg løyst frå avtalen dersom arbeidet må avbrytast eller ikkje
kan kome i gang på grunn av omstende som nemnde i § 11 første ledd bokstav c eller § 51
første ledd bokstav b, i så lang tid at føresetnadene for avtalen blir vesentleg endra. Likt med
avbrot av arbeidet skal reknast utsetjing av overtaking eller heimelsoverføring.
Føresegnene i § 21 gjeld tilsvarande dersom ein av partane seier seg løyst frå avtalen etter
første ledd. Partane har ikkje krav på skadebot.
Dersom ein av partane seier seg løyst frå avtalen etter første ledd, kan kvar av partane
krevje at ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn
entreprenøren, går attende dersom
a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og
b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring
av bustaden.
Kapittel IX. Skadebotansvar for konsulent
§ 61. Verkeområdet for kapitlet
Føresegnene i dette kapitlet gjeld konsulentavtalar med forbrukar.
Med konsulentavtale er det meint ein avtale mellom ein sjølvstendig oppdragstakar
(konsulenten) og ein oppdragsgjevar (forbrukaren, jf § 2) om planlegging av oppføring av
80 Nordal Panorama
bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik
oppføring.
Føresegnene i kapitlet gjeld berre dersom konsulenten skal utføre arbeidet som ledd i
næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd står for
planlegging mot godtgjersle.
Endra med lov 21 juni 2002 nr. 34 (ikr. 1 juli 2002).
§ 62. Fråskriving av skadebotansvar på grunn av feil
Konsulenten kan ikkje fråskrive seg skadebotansvar som han eller ho har etter allmenne
reglar på grunn av feil.
§ 63. Reklamasjon
Forbrukaren mistar retten til å krevje skadebot på grunn av feil dersom det ikkje er gjeve
melding til konsulenten om kravet innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde
ha oppdaga feilen. Kravet kan ikkje meldast seinare enn fem år etter overtakinga av den
ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i
lengre tid.
Konsulenten kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen
om tapet kjem av at konsulenten eller nokon konsulenten svarer for, har fare fram grovt
aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.
Kapittel X. Tvisteløysing
§ 64. Tvisteløysing
Denne føresegna gjeld avtalar med forbrukar om oppføring av eigarbustad, jf. § 1, og
konsulentavtalar med forbrukar, jf. § 61.
Avtale om at ein tvist skal avgjerast ved skilsdom, er berre bindande dersom avtalen om
skilsdom er gjord etter at tvisten oppstod.
Dersom det på grunnlag av avtale mellom entreprenørane eller konsulentane sine
organisasjonar og Forbrukarrådet er skipa ei nemnd for tvistar om avtalar som går inn under
lova her, og vedtektene for nemnda er godkjende av Kongen, kan kvar av partane leggje fram
for nemnda ein tvist der nemnda er kompetent. Så lenge tvisten er til førehaving i nemnda,
kan ikkje entreprenøren reise søksmål om same tvisteemnet. Har nemnda teke realitetsavgjerd
i saka, kan kvar av partane reise søksmål direkte for tingrett.
Endra med lov 14 des 2001 nr. 98 (ikr. 1 jan 2002, etter res. 14 des 2001 nr. 1416).
Kapittel XI. Endringar i andre lover. Ikraftsetjing
§ 65. Endringar i andre lover
Desse føresegnene i andre lover endrast slik: – – –
Nordal Panorama
81
§ 66. Ikraftsetjing
Lova gjeld frå den tid Kongen fastset.1 Lova får berre verknad for avtalar som blir gjorde
etter at ho tek til å gjelde.
§ 65 nr. 1 (endringar i lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer), § 65 nr. 3
(endring i lov av 23. desember 1988 nr. 104 om produktansvar) og § 65 nr. 6 (endring i lov av
25. august 1995 nr. 57 om pakkereiser) tek likevel til å gjelde straks. Endringane i lov av 18.
mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer gjeld også tidlegare oppkomne krav som ikkje er
forelda når lova tek til å gjelde.
1 Frå 1 juli 1998, etter res. 3 okt 1997 nr. 1072.
Databasen sist oppdatert 3. juni 2013
82 Nordal Panorama
→
BINDENDE KJØPETILBUD FOR EIENDOMMEN
Prosjektet Nordal Panorama
Gnr. 133, bnr. 14 i Lier kommune.
Oppdragsnr: 53145001
Eie Eiendomsmegling, Avdeling: In-Vest prosjekt /
Ansv. Megler: Tomas Norgård Gabrielsen
Epost: [email protected]
tlf: 905 76 700
Undertegnede bekrefter herved avtale om kjøp av bolig nr:_____________i Nordal Panorama salgstrinn 2
Fast kjøpesum i henhold til prisliste kr __________________ + omkostninger.
Kjøpesummen gjelder ferdigstilt bolig i henhold til prisliste, komplett salgsprospekt med vedlegg datert 13.05.14 som bla inneholder
nøkkelinformasjon, leveransebeskrivelse, tegninger, standard kjøpekontrakt samt dette kjøpetilbudet med informasjon og vilkår.
•
100 000,- betales i depositum ved kontraktsunderskrift så lenge lovpålagt §12 garanti er stillet av selger.
•
Resterende del av kjøpesummen + omkostninger betales senest innen 3 dager før overtagelse.
Kjøpesummen vil bli finansiert på følgende måte:
Depositum ved stillt §12 garanti
kr……………………….
Egenkapital:…………………………………………………………………….......................................................................kr……………………….
Lån i ……………………………Referanse:………..……………… tlf…………………..mail:……………………… kr. ……………………….
Viktig informasjon: Undertegnede er kjent med at avtalen er bindende når den er undertegnet. Selger/megler står fritt til å akseptere og eventuelt
forkaste enhver kjøpsbekreftelse, avtalen er derfor ikke bindende for selger før skriftlig bekreftelse foreligger fra salgsansvarlig. Avtalen reguleres av
kjøpekontrakt som det forutsettes at kjøper har gjennomgått og akseptert ved signering av kjøpsbekreftelsen. Kjøpekontrakten er basert på
Bustadoppføringslova og inngås etter at bindende kjøpsbekreftelse er signert. Kjøper plikter å signere kjøpekontrakt og fremlegge gyldig
finansieringsbekreftelse på hele kjøpesummen senest 14 dager etter signert kjøpsbekreftelse. Hvis dette ikke er gjort innen fristens utløp står selger
fritt til å heve avtalen. Undertegnede er kjent med at kjøpekontrakten ikke kan transporteres uten samtykke fra selger. Garantier kan ikke transporteres
uten etter samtykke fra garantist. Selger tar forbehold om at det ikke foreligger reservasjoner eller at boligen er solgt.
Kjøper 1 (bruk blokkbokstaver)
Kjøper 2 (Bruk blokkbokstaver)
Fornavn:
Fornavn:
Etternavn:
Etternavn
Personnummer:
Personnummer:
Adresse:
Adresse:
Postnr.:
Postnr.:
Tlf:
Epost:
Tlf:
Epost:
Der kjøpstilbudet er gitt av to eller flere sammen: Vi gir med dette hver enkelt av oss gjensidig fullmakt til å
representere og binde hverandre ved endringer samt fullmakt til å motta meddelelser fra megler i kjøpsprosessen, slik at meddelelser til og fra
en av oss, og også er bindene for de(n) andre budgiver(e). Det gjøres oppmerksom på at viktig informasjon og kommunikasjon i prosjektet, i
all hovedsak vil foregå pr e-post, det er derfor viktig å oppgi korrekt epost adresse.
Identifikasjon:
Legg
ID
her
Legg ID her
Sted/dato:_______________
Sted/dato:_______________
Signatur kjøper 1:___________________________
Signatur kjøper 2:_________________________
Kjøpetilbud akseptert iht. fullmakt på vegne av selger:…………………………………………..
Nordal Panorama
83
NORDALPANORAMA.NO
Det er vi i Eie som selger Nordal Panorama. Ta gjerne
kontakt for informasjon om prosjektet, eller om du ønsker
en gratis og uforpliktende verdivurdering av din egen bolig.
Vi kan også bistå deg med salget av eksisterende bolig.
Kontakt megler for mer informasjon:
Tomas N. Gabrielsen 905 76 700
mail: [email protected]
Odd Andre Engh 900 44 917
mail: [email protected]
Et prosjekt i regi av:
84 Nordal Panorama
Husleverandør: