LCC: Konseptvalg i tidligfase Kort om meg
multiconsult.no LCC: Konseptvalg i tidligfase Christian Listerud Seksjon for Eiendomsledelse multiconsult.no Kort om meg Christian André Listerud • Sivilingeniør Bygg og Miljøteknikk • Jobber i seksjon for Eiendomsledelse i Multiconsult • Erfaring med LCC: - Masteroppgave: Levetid og livsløpskostnader for bygninger - Jobbet med LCC for mange byggeprosjekter: Nye Deichmanske hovedbibliotek, nytt Munch museum, Campus Ås, Kilden, Bodø kulturhus m.m. - Medlem i standardiseringskomiteen for den internasjonale standarden for LCC (ISO 15686‐5 Buildings and constructed assets ‐‐ Service‐life planning ‐‐ Part 5: Life‐cycle costing) - Styremedlem i LCC forum 2 multiconsult.no Agenda • Bakgrunn • Eksempler på bruk • Erfaringer 3 multiconsult.no Hvorfor brukes LCC i dag? • I Lov om offentlige anskaffelser §6: • Alternativanalyser - Hva gir mest kostnadseffektiv balanse mellom kapital‐ og driftskostnader. ‐ Hva kan vinnes på driftssiden mot hvilken investering på kapitalsiden? • BREEAM, OPS m.m. • Utarbeidelse av kostnadsrammer, FDV‐ budsjetter 4 multiconsult.no Når gjøre LCC vurderinger? • Mulighetene for påvirkning/foreta endringer i tidligfase er store til minimal kostnad. Fokus bør ligge på virksomhetens (sluttbruker) endringsbehov over tid. 5 multiconsult.no Fokus på tidligfase • Eksempel: Kontorbygg, 60 år levetid, 7 % kalkulasjonsrente 6 multiconsult.no Økt fokus på tidligfaseplanlegging Viktig i tidligfase 7 multiconsult.no Eksempler på bruk 8 multiconsult.no Eksempel på vurderinger i tidligfase Framsenteret • Framsenteret i Tromsø er en videreføring av Polarmiljøsenteret. Dagens bygg er på 14.800 m² og ble tatt i bruk i 1998. Det nye bygget er forutsatt plassert parallelt med eksisterende bygg, på sørsiden. • Nybygget prosjekteres som passivhus og er et pilotprosjekt i "Framtidens byer". • Forprosjektet ble levert oktober 2012, og Statsbygg avventer vedtak om finansiering før igangsetting av detaljprosjekt/byggefase. 9 multiconsult.no Vurderinger i tidligfase • Film 1 Konseptvalg • Film 2 Bygningsform • Film 3 Arealeffektivitet • Film 4 Fasadeform • Film 5 Energi • Film 6 Romløsning 10 multiconsult.no Konseptvalg • Må se totalbildet – ikke kun FDVU/m2 - Kr pr ansatt/bruker - M2 pr ansatt/bruker - Brutto/netto‐faktor - Sambruk →Høy arealeffektivitet gir høy LCC pr BTA men lav pr ansatt/bruker →Lav faktor gir høy LCC pr BTA, men lavest totalkostnad →Gir lengre driftstider og høyere LCC pr m2 men lavere pr bruker. Kan gi inntekter 11 multiconsult.no Alternativsberegninger BREEAM • Skal gjøres i konsept/ forprosjektfasen • Stiller krav til - Beregning av LCC over 25/30 og 60 år • Alternativsberegning for minst to materialer av - Kontruksjon Klimaskjerm Tekniske installasjoner Overflater 12 multiconsult.no BREEAM Valg av alternativer • Velg materialer som det er stort omfang av eller det er behov for mye vedlikehold på • Alternativer kan være: - Fasademateriale Dobbelfasade vs rehab av gammel LED vs T5 belysning Takoverflate Varmesystem Overflater gulv 13 multiconsult.no BREEAM Grunnlagsinfo LED T5 • Investering: 325 kr/m2 • Investering: 265 kr/m2 • Drift(strøm): 22 kr/m2 • Drift: 32 kr/m2 • Vedlikehold: 0 kr/m2 • Vedlikehold: 24 kr/m2 hvert 5. år • Utskiftning: 423 kr/m2 • Utskiftning: 345 kr/m2 • Levetid: 15 år • Levetid: 15 år 14 multiconsult.no BREEAM Beregning • Analyseperiode: 60 år • Realrente: 4 % 15 multiconsult.no Estimere totale FDV kostnader Forprosjektfase Årskostnader (kr/år) 1 Kapitalkostnader 2 Forvaltningskostnader 31 Løpende drift 32 Renhold 33 Energi 34 Vann og avløp 35 Avfallshåndtering 36 Vakt og sikring 37 Utendørs 4 Vedlikeholdskostnader Sum FDV Totalt (KFDV) Totalt Kr/m2 BTA 122 099 949 3 143 650 13 503 157 9 216 640 11 532 291 1 884 551 2 552 370 1 571 825 1 692 500 26 772 475 1 942 50 215 147 183 30 41 25 27 426 71 869 459 1 143 193 969 408 3 085 16 multiconsult.no Erfaringer • Beregninger gjøres gjerne i slutten av prosjekter, og gjerne kun for å oppfylle LOA • Noen krever beregning av LCC i anbudskonkurranser på detaljert nivå - Vanskelig å vurdere da alle bruker ulike forutsetninger samt ingen konsekvenser ved feil i beregningene • Beregningene er sterkt avhengig av forutsetninger - Nøkkeltall lite tilgjengelig for allmennheten - Lite dokumenterte levetider fra praksis 17 multiconsult.no Oppsummering • Tidligfaseplanlegging med fokus på livsløpet til bygningen er der man kan bruke LCC som beslutningsunderlag - Vurdering av konsepter - Levetidsplanlegging • Husk at god tilrettelegging for kjernevirksomheten er det som har størst innvirkning på totalkostnadene 18 multiconsult.no Takk for oppmerksomheten! CHRISTIAN ANDRÉ LISTERUD Sivilingeniør | Eiendomsledelse og FM (+47) 45 43 88 89 | [email protected] www.multiconsult.no 19 multiconsult.no Alternativsvurderinger • Alternativsvurdering ift ulike løsninger - Eks fasademateriale, tekniske anlegg • Gjøres i noen tilfeller der det er tvil om hvilken løsning som bør velges 20 multiconsult.no Typisk fordeling av kostander Renholds‐ kostnader 23 % Forsynings‐ kostnader 20 % Forvaltnings‐ kostnader 8 % Drifts‐ og vedlikeholds‐ kostnader 27 % Utskiftnings‐ og utviklings‐ kostnader 22 % 21 multiconsult.no Eksempel på vurdering i tidlig fase Vurdering av teknisk mellometasje Ref HMT nr. 3 2004 22 multiconsult.no Eksempel på vurdering i tidlig fase Vurdering av teknisk mellometasje • Drift: 750 mill kr pr år • 70% lønnsavhengig - 500 mill kr pr år • 10 % effektivitetstap - 50 mill kr pr år • Neddiskontert verdi over 15 år - 5‐600 mill kr avh kalkylerente I dag er det tekniske mellometasjer på ca 40 % av arealene 23
© Copyright 2024