multiconsult.no
LCC: Konseptvalg i tidligfase
Christian Listerud
Seksjon for Eiendomsledelse
multiconsult.no
Kort om meg
Christian André Listerud
• Sivilingeniør Bygg og Miljøteknikk
• Jobber i seksjon for Eiendomsledelse i Multiconsult
• Erfaring med LCC:
- Masteroppgave: Levetid og livsløpskostnader for bygninger
- Jobbet med LCC for mange byggeprosjekter: Nye Deichmanske hovedbibliotek, nytt Munch museum, Campus Ås, Kilden, Bodø kulturhus m.m.
- Medlem i standardiseringskomiteen for den internasjonale standarden for LCC (ISO 15686‐5 Buildings and constructed assets ‐‐ Service‐life planning ‐‐ Part 5: Life‐cycle costing)
- Styremedlem i LCC forum
2
multiconsult.no
Agenda
• Bakgrunn
• Eksempler på bruk
• Erfaringer
3
multiconsult.no
Hvorfor brukes LCC i dag?
• I Lov om offentlige anskaffelser §6:
• Alternativanalyser
- Hva gir mest kostnadseffektiv balanse mellom kapital‐ og driftskostnader. ‐ Hva kan vinnes på driftssiden mot hvilken investering på kapitalsiden?
• BREEAM, OPS m.m.
• Utarbeidelse av kostnadsrammer, FDV‐ budsjetter
4
multiconsult.no
Når gjøre LCC vurderinger?
• Mulighetene for påvirkning/foreta endringer i tidligfase er store til minimal kostnad. Fokus bør ligge på virksomhetens (sluttbruker) endringsbehov over tid.
5
multiconsult.no
Fokus på tidligfase
• Eksempel: Kontorbygg, 60 år levetid, 7 % kalkulasjonsrente
6
multiconsult.no
Økt fokus på tidligfaseplanlegging
Viktig i tidligfase
7
multiconsult.no
Eksempler på bruk
8
multiconsult.no
Eksempel på vurderinger i tidligfase
Framsenteret
• Framsenteret i Tromsø er en videreføring av Polarmiljøsenteret. Dagens bygg er på 14.800 m² og ble
tatt i bruk i 1998. Det nye bygget er
forutsatt plassert parallelt med eksisterende bygg, på sørsiden.
• Nybygget prosjekteres som
passivhus og er et pilotprosjekt i
"Framtidens byer".
• Forprosjektet ble levert oktober
2012, og Statsbygg avventer vedtak
om finansiering før igangsetting av
detaljprosjekt/byggefase.
9
multiconsult.no
Vurderinger i tidligfase
• Film 1 Konseptvalg
• Film 2 Bygningsform
• Film 3 Arealeffektivitet
• Film 4 Fasadeform
• Film 5 Energi
• Film 6 Romløsning
10
multiconsult.no
Konseptvalg
• Må se totalbildet – ikke kun FDVU/m2
- Kr pr ansatt/bruker
- M2 pr ansatt/bruker
- Brutto/netto‐faktor
- Sambruk
→Høy arealeffektivitet gir høy LCC pr BTA men lav pr ansatt/bruker
→Lav faktor gir høy LCC pr BTA, men lavest totalkostnad
→Gir lengre driftstider og høyere LCC pr m2 men lavere pr bruker. Kan gi inntekter
11
multiconsult.no
Alternativsberegninger
BREEAM
• Skal gjøres i konsept/ forprosjektfasen
• Stiller krav til
- Beregning av LCC over 25/30 og 60 år
• Alternativsberegning for minst to materialer av
-
Kontruksjon
Klimaskjerm
Tekniske installasjoner
Overflater
12
multiconsult.no
BREEAM
Valg av alternativer
• Velg materialer som det er stort omfang av eller det er behov for mye vedlikehold på
• Alternativer kan være:
-
Fasademateriale
Dobbelfasade vs rehab av gammel
LED vs T5 belysning
Takoverflate
Varmesystem
Overflater gulv
13
multiconsult.no
BREEAM
Grunnlagsinfo
LED
T5
• Investering: 325 kr/m2
• Investering: 265 kr/m2
• Drift(strøm): 22 kr/m2
• Drift: 32 kr/m2
• Vedlikehold: 0 kr/m2
• Vedlikehold: 24 kr/m2 hvert 5. år
• Utskiftning: 423 kr/m2
• Utskiftning: 345 kr/m2
• Levetid: 15 år
• Levetid: 15 år
14
multiconsult.no
BREEAM
Beregning
• Analyseperiode: 60 år
• Realrente: 4 %
15
multiconsult.no
Estimere totale FDV kostnader
Forprosjektfase
Årskostnader (kr/år)
1 Kapitalkostnader
2 Forvaltningskostnader
31 Løpende drift
32 Renhold
33 Energi
34 Vann og avløp
35 Avfallshåndtering
36 Vakt og sikring
37 Utendørs
4 Vedlikeholdskostnader
Sum FDV
Totalt (KFDV)
Totalt
Kr/m2
BTA
122 099 949
3 143 650
13 503 157
9 216 640
11 532 291
1 884 551
2 552 370
1 571 825
1 692 500
26 772 475
1 942
50
215
147
183
30
41
25
27
426
71 869 459
1 143
193 969 408
3 085
16
multiconsult.no
Erfaringer
• Beregninger gjøres gjerne i slutten av prosjekter, og gjerne kun for å oppfylle LOA • Noen krever beregning av LCC i anbudskonkurranser på detaljert
nivå
- Vanskelig å vurdere da alle bruker ulike forutsetninger samt
ingen konsekvenser ved feil i beregningene
• Beregningene er sterkt avhengig av forutsetninger
- Nøkkeltall lite tilgjengelig for allmennheten
- Lite dokumenterte levetider fra praksis
17
multiconsult.no
Oppsummering
• Tidligfaseplanlegging med fokus på livsløpet til bygningen er der man kan bruke LCC som beslutningsunderlag
- Vurdering av konsepter
- Levetidsplanlegging
• Husk at god tilrettelegging for kjernevirksomheten er det som har størst innvirkning på totalkostnadene
18
multiconsult.no
Takk for oppmerksomheten! CHRISTIAN ANDRÉ LISTERUD
Sivilingeniør | Eiendomsledelse og FM
(+47) 45 43 88 89 | [email protected]
www.multiconsult.no
19
multiconsult.no
Alternativsvurderinger
• Alternativsvurdering ift ulike løsninger
- Eks fasademateriale, tekniske anlegg • Gjøres i noen tilfeller der det er tvil om hvilken løsning som bør velges
20
multiconsult.no
Typisk fordeling av kostander
Renholds‐
kostnader
23 %
Forsynings‐
kostnader
20 %
Forvaltnings‐
kostnader
8 %
Drifts‐ og vedlikeholds‐
kostnader
27 %
Utskiftnings‐ og
utviklings‐
kostnader
22 %
21
multiconsult.no
Eksempel på vurdering i tidlig fase
Vurdering av teknisk mellometasje
Ref HMT nr. 3 2004
22
multiconsult.no
Eksempel på vurdering i tidlig fase
Vurdering av teknisk mellometasje
• Drift: 750 mill kr pr år
• 70% lønnsavhengig
- 500 mill kr pr år
• 10 % effektivitetstap
- 50 mill kr pr år
• Neddiskontert verdi over 15 år
- 5‐600 mill kr avh kalkylerente
I dag er det tekniske mellometasjer på ca 40 % av arealene
23