24.03.2015
FORSVARSBYGG
Forsvarssektorens egen
eiendomsekspert
LCC synliggjør drifts
og vedlikeholdskostnader
NBEF – Beslutningsstøtte med LCC
26.mars 2015 v/ Knud Mohn
Forsvarsbygg Utleie
Kilde: m2
1
24.03.2015
Historikk (utvikling av husleieordning og Forsvarsbygg)
 1991 Regjeringen beslutter at sivil sektor av statsforvaltningen
skal gå over på ”husleieordning”
 1993 – Statsbygg innfører sin husleiemodell
 1998/99 – EBA 2000
 2001 Stortingsproposisjon 77
Stortinget besluttet 13. juni 2001 at samtlige oppgaver knyttet til
Forsvarets eiendomsforvaltning skulle samles i én organisasjon.
 2002 – Forsvarsbygg opprettes som en forvaltningsetat under FD
og husleieordning innføres
Forsvarsbygg etableres ved at 46 Lokale forvaltningsmyndigheter
(LFM) og Forsvarets bygningstjeneste (FBT) sammenslås
Forankring - 1
St.prp. nr. 77 (2000-2001) pkt 7.5.3, 4. avsnitt:
 "Det opprettes leieavtaler mellom den nye forvaltningsbedriften
og de respektive brukerne. Forhandling om leie forutsettes å skje
gjennom reelle forhandlinger for å bidra til at det skapes best
mulig balanse mellom oppdrag og ressurser hos begge parter."
 ”En viktig forutsetning er at det skal betales en kostnadsdekkende
leie for alle bygg, anlegg og eiendommer. Leien skal dekke de
reelle kostnader (direkte og indirekte) ved arealbruken.”
2
24.03.2015
Forankring - 2
Forankring - 3
3
24.03.2015
Hvordan husleie beregnes
 Kostnadene er beregnet etter prinsippet i
NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk
Hovedposter NS 3454:
K
– Kapitalkostnader
F
– Forvaltningskostnader
 Ld
– Løpende driftskostnader
V
– Vedlikeholdskostnader
U
– Utviklingskostnader
100%
Husleiemodellen
Noen eksempler
Snitt husleie
Forvaltning
(10%)
Løpende drift
(18%)
Vedlikehold
(21%)
Utvikling
(4%)
K.element
(47%)
Totalt
(100%)
Forvaltning
Løpende
drift
Vedlikehold
Eierstyrt
utvikling
Kapitalelement
Administrasjon av eiendommene
Ivaretakelse
av driftstekniske
Arbeid
som må
utføres
for åulike
Kostnader
skal dekke
anlegg
i våresom
bygg.
Fremtidig
modernisering
av
hindre
• offentlige
Inngåelse
avog
leieavtaler
krav
påbud
byggene
som følge av jevn og
• forfall
Utarbeidelse/oppdatering
•
Daglig
drift og tilsyn
normal
dokumentasjon
•• av
Branntiltak
•slitasje
Oppfølging
av serviceavtaler
Standardheving
• • Oppfølging
av HMS, internPCB-sanering
• • Vaktmestertjenester
Tilpasning til ny bruk
kontroll
og det ytre miljø
Legionella-forebyggende
• •• Oppdukkende
feil
Totalrenovering
Oppussing
ogskatter,
maling av
• • Håndtering
av
tiltak
•
Småreparasjoner
fasade
avgifter og forsikringer
• AllRekvisita
modernisering
koordineres
Utskifting
av bygningsdeler
• •Lovpålagte
Gårdsregnskap
ogEBA
tiltak
på
med
Forsvaret
godkjennes
som
følge avog
elde.
eiendomsregister
• av FD.
Utskifting av deler i tekniske
anlegg og infrastruktur
Forsvarsbygg
gir
•
Bytte av tak
ogfaglig
gulv bistand,
men beslutter ikke.
Opprettholdelse av verdien på
eiendommene
0%
4
24.03.2015
Historikk LCC – d/v kalkulering
 Forsvarsbygg har d/v ansvar for bygg/anlegg som krever
tett integrering mot virksomhet, men fortsatt skille imellom
forvalter/bruker.
 Vanlige nøkkeltall er sjelden korrekt for Forsvarets
formålsbygg/anlegg
 Leie satt for lavt på spesielle objekter som radar/fjell
anlegg, flyplasser, sheltere, kaier, dokker, idrettsanlegg
 Fom 2006 er LCC benyttet for å finne rett d/v-kostnader
på spesielle objekter.
Dette krever et detaljert beregningsnivå.
LCC – på alle type byggverk
• Bygg
• Infrastruktur
• Anlegg
5
24.03.2015
Rutine for LCC-analyser
Retningslinjer for gjennomføring av
LCC-analyser i prosjektet ulike faser
 Prosessbeskrivelse
 Oppgave- og ansvarsfordeling
mellom Utvikling og Utleie
Kompetansebehov i Forsvarsbygg for LCC
 LCC kompetanse
 Kjenne rammebetingelser internt i organisasjon
Forsvarsdepartementets retningslinjer for EBA
Rammeavtale med Forsvarssjefen
Husleiemodell
 Kjenne Forsvarets virksomhet
Krav til oppetid (24/7), lokalisering, interne forhold i Forsvaret
Nødvendig for at LCC-beregningen skal bli korrekt
6
24.03.2015
LCC i beslutningsprosessen
Tidligfase
Konseptfase
Behovsutredning
Prosjekt
etablering
Kravdokum.
Anskaffelsesfase
Utviklingsfase
Definisjonsfase
Løsningsdokument
1
1.
2.
3.
4.
5.
Gjennomføringsfase
Kontrah.
Rådgivere
Forprosjekt
2
Detaljprosjekt
3
Kontrah.
Entrepr.
Driftsfase
Overføringsfase
Bygging
4
Overtakelse
Driftfase
Drift
5
Konsept – f.eks ny kampfly base
Løsningsdokument – kjøp/leie/bygge
Forprosjekt – Inngåelse av intensjonsavtale med kunde. LCC - kostnadsdekkende leie
Komponentvalg
As built – verifikasjon av leie, mindre korreksjoner
LCC benyttes ved konseptuelt valg av alternativ
for å løse behovet (Behovsbeslutningsfase)
•Leie av andre
aktører
(Sivilforsvaret?)
•Bygge ny
•Bygge på eksisterende
•Rive og bygge ny
LCC-beregninger
benyttes som
beslutningsstøtte bla
ved:
Alternativsvurdering
Følsomhetsanalyser
lønnsomhetsvurdering
7
24.03.2015
Avklare alternative byggemetoder
I forprosjekt (Finansieringsbeslutningsfase) benyttes LCCberegninger som beslutningsstøtte:
Fastlegge overordnet byggemetode
Fastlegge miljø- og energikrav
Sikre tilpasningsdyktig løsning
Husleieberegningsestimat
Optimalisering av investeringskostnader
ift FDVU-kostnader
Ulike tekniske løsninger, materialvalg
(Byggeplassdrift og vedlikeholdsdrift )
valg av material-detaljløsninger
(LCA)
Husleieberegning
driftsplanlegging knyttet LCA og
”slitedeler”
8
24.03.2015
Hvem skal gjøre jobben ?
Tidligfase
Konseptfase
Behovsutredning
1.
2.
3.
4.
5.
Kravdokum.
Anskaffelsesfase
Utviklingsfase
Definisjonsfase
Prosjekt
etablering
1
Gjennomføringsfase
Løsningsdokument
2
Kontrah.
Rådgivere
Forprosjekt
Detaljprosjekt
3
Kontrah.
Entrepr.
Driftsfase
Overføringsfase
Bygging
4
Overtakelse
Driftfase
Drift
5
Konsept - Strategisk – sentral enhet i Forsvarsbygg Eiendom
Løsningsdokument/alternativsvurdering – Tidligfase – Løse behov for kunde. Forsvarsbygg Utvikling
Forprosjekt/finansieringsplan – Intensjonsavtale – Forsvarsbygg Utleie
Detaljprosjektering/byggeplassdrift – LCC – komponentvalg – Forsvarsbygg Utvikling
Overføringsfase – Leieavtale - Forsvarsbygg Utleie
LCC består av:
Forsyning
(energi, avfall, VA)
Renhold
Vertsskap
Husleiemodellen
9
24.03.2015
LCCweb - alternativsvurdering
Alternativ 1
0-energibygg
LCCweb - alternativsvurdering
Alternativ 2
A-klassebygg
10
24.03.2015
LCCweb - alternativsvurdering
Alternativ 3
TEK-10-bygg
LCCweb - alternativsvurdering
Eksempel – sammenstilling
alternativ
D
D
D
D
D
N
N
11
24.03.2015
Samspill
Driftspersonell
Utendørs
/andre
tjenester
Vedlikeholds
personell
LCC
Renhold
Forsyning
(Energi/
VA/avfall)
Positive resultat ved LCC
 Kostnadsdekkende husleier ut ifra ett ønsket/avtalt
kvalitetsnivå hos eier/leietaker
 Leietaker aksepterer kostnadsnivå i tidligfase, men forventer
også at dette følges opp over tid
 Man har en teoretisk drift- og vedlikeholdsplan ferdig før
bygget er overlevert
 Dette gir grunnlag for planlegging av drift (interne/eksterne
ressurser)
 Avklarer tidlig grensesnitt imellom drift og vedlikehold
12
24.03.2015
Andre erfaringer
Der hvor det er flere ressurser som
bidrar i kalkylene, lykkes bedre enn
andre
Kunde har begynt å si nei til bygg- og
rehab-prosjekter
TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN
13