1. No category

Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
Søgne kommune
23/648
2014/1749 -21456/2015
Anne Marit Tønnesland
01.06.2015
Saksframlegg
Klage på avslag om etablering av en separat boenhet på GB 23/648
- Tingstuveien 8
Utv.saksnr
113/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
17.06.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter som skulle tilsi at
kommunens første vedtak skal omgjøres.
Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jf. Forvaltningsloven § 33.
Bakgrunn for saken:
Saken gjelder båtgarasje på GB 23/648, utleid til beboelse. Eier ble kontaktet, og hans advokat
hevdet at utleie ikke var i strid med gitte godkjenninger. Vi fikk saken vurdert av kommunens
advokat, som fant at deler av bygningen nå hadde en annen bruk enn hva som lå til grunn for
godkjenningen. Leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet, og bygningen måtte av
den grunn bruksendres. Advokat Bakka var ikke enig i denne vurderingen, men sendte likevel
inn en subsidiær søknad som ble tatt opp til behandling.
Søknaden ble mottatt 22. oktober 2014.
Plan- og miljøutvalget avslo søknaden i møte 29. april 2015.
Avslaget er påklaget.
Klagen er mottatt i rett til og skal realitetsbehandles.
Saksutredning:
Klagers momenter er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av
disse i kursiv skift med kommunens påfølgende svar.
Det er på det rene at 2.etasje i båtgarasjen er godkjent med rom for varig opphold. De
tegninger som ligger til grunn for ferdigattest viser rom innredet til kontor, bad, gang,
treningsrom og kjøkkenkrok. Dette er rom som inngår i boligens hoveddel - altså rom som
lovlig kan brukes til beboelse. Svein Ivar Andresen selv, eller noen i hans familie, kan derfor
fritt benytte disse rommene til opphold, sove i og så videre.
Det foreligger ingen uenighet om at byggets 2 etasje inneholder rom til beboelse. Bygningen er
godkjent med rom som angitt.
Det samme gjelder de som han gir adgang til disse rommene, uavhengig av om det er personer
i hans husstand eller ikke.
Dette er stridens kjerne. Vi er ikke enig i at bygningen kan benyttes som en egen boenhet, da
en slik bruk er i strid med den bruken som lå til grunn for godkjenningen.
Om han mottar leie fra de som bruker rommene, vedkommer ikke kommunen som plan- og
bygningsmyndighet. Utleie er i seg selv ikke noe som medfører søknadsplikt. På grunn av at det
har vært noe ulik praksis i kommunene om søknadsplikt ved etablering av utleieforhold, har
Kommunal- og moderniseringsdepartementet i Prop. 99 L (2013-2014) gitt en presiserende
uttalelse om at plan- og bygningsloven ikke regulerer forholdet til utleie, og at utleie av areal i
egen bolig i seg selv ikke utløser søknadsplikt.
Vi er kjent med at kommunen ikke skal ta stilling til utleie av rom i egen bolig. Denne saken
omhandler imidlertid utleie av deler av en selvstendig bygning, som med dette blir å betrakte
som en egen boenhet. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at bygningen aldri vært
godkjent som en egen boenhet.
Siden Svein Ivar Andresen ikke gjør annet enn å leie ut rom i egen bolig som fra før er
godkjent som en del av boligens rom for varig opphold (hoveddel), er dette ikke noe som er
søknadspliktig, og saken skal derfor avsluttes med en konklusjon i så henseende. Kommunen
har derfor ikke anledning til å behandle den subsidiære dispensasjonssøknad som kun gjelder
for det tilfellet at det er et søknadspliktig tiltak.
Administrasjonen er av den oppfatning av tiltaket er søknadspliktig, og vi viser til vår første
saksutredning.
Spørsmålet er så om de hensyn som ligger bak kommuneplanbestemmelsen blir vesentlig
tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Rommene i 2.etasje er fra før godkjent til beboelse, og
inneholder alle hovedfunksjoner som en bolig. Boligen er altså allerede etablert på en lovlig
måte, og kan brukes i samsvar med dette. Det er i tilfellet kun det formelle med hensyn til egen
boenhet som vil være forskjellen. I en slik situasjon kan det ikke oppstå presedensvirkning om
det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om at begge boenheter skal være
sammenbygget. Ulemper av annen karakter kan ikke ses å være aktuelle. Vilkårene for
dispensasjon er derfor innfridd.
Som klager skriver er det det formelle med hensyn til en egen boenhet som vil være
forskjellen. Det er akkurat dette punktet som diskuteres, og hvor administrasjonen er klar på at
bygningen, slik den nå brukes, må anses for å være en egen separat boenhet. En slik løsning
krever dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser.
Vi er uenig i at en tillatelse i dette tilfelle ikke vil skape presedens. Dersom det gis tillatelse, vil
det helt klart skape presedens for liknende saker i ettertid. Som nevnt i vår første saksutredning
ble det gitt avslag på søknad om oppføring av bolig med separat boenhet på GB 13/10 –
Langenesveien 342, og hvor tiltaket først ble godkjent når sekundærboligen ble bygget
sammen med boligen.
Avslutningsvis vil vi opplyse at det fremdeles være mulig å etablere rom til beboelse i separate
bygg. Dette vil typisk kunne være loftsrom på garasjer, som innredes til beboelse. Om disse
byggene i ettertid skal kunne innredes, brukes, og leies ut som egne boenheter uten at
kommunens skal ta stilling til en evt. bruksendring, vil boligområdene få en uønsket utvikling.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader.
Vedlegg:
1
Særutskrift - søknad om dispensasjon - etablering av separat boenhet - GB 23/648 Tingstuveien 8
2
Tilbakemelding på brev av 02.10.14 - bygg til kombinert bruk - båtgarasje / oppholdsrom
3
Merknader til mottatt nabovarsel - Kopi av brev til Advokatkontoret Kjær v/Advokat Ba
4
Supplerende merknader til spørsmål om søknadsplikt - bruk av båtgarasjen til boligformål
5
Avklaring - parkering og adkomst - båtgarasje - GB 23/648 - Tingstuveien 8
6
Merknad til foreslått adkomst - GB 23/648
7
Bilder fra befaring - 05.03.15 - adkomst - GB 23/648 - Tingstuveien 8
8
Ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen - GB 23/648 Tingstuveien 8
9
Viser til kommunens brev av 12.03.15 - momenter og opplysninger
10 Kart og tegning
11 Vedtak om dispensasjon fra 2000
12 Sivilombudsmannens uttalelse
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
Søgne kommune
23/648
2014/1749 -15248/2015
Anne Marit Tønnesland
16.04.2015
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon for etablering av separat boenhet på
GB 23/648 - Tingstuveien 8
Utv.saksnr
69/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
29.04.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av Plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra
kommuneplanens bestemmelse § 5 bokstav b), for etablering av en separat boenhet på
GB 23/648.
Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 29.04.2015
Behandling:
Repr. Nilsen (FRP) enstemmig vurdert som inhabil, da søker er representantens søster og fratrådte
møtet. Ingen vara møtte og det var 8 medlemmer til stede under behandlingen.
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Vedtak:
I medhold av Plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens
bestemmelse § 5 bokstav b), for etablering av en separat boenhet på GB 23/648.
Saksutredning:
Bakgrunnsinformasjon:
Kommunen mottok en henvendelse fra nabo, som antydet at båtgarasjen ble leid ut til beboelse.
I den forbindelse ble det også opplyst at det ble parkert på kommunens friområde. Vi sendte
brev til eier, hvor vi ba om en redegjørelse for forholdene. Det ble i brevet opplyst at
bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til et slikt formål vil være i strid
med gitte byggetillatelser. Vi mottok svar fra eiers advokat, som sa at det var tillatt å leie ut
deler av egen bolig (hybel), og at utleie med dette ikke var i strid med gitte godkjenninger.
Båtgarasjen ble fra deres side ansett for å være en del av eiers bolig. Når det gjaldt parkering,
skulle eier ta dette opp med leietaker.
Administrasjonen ønsket en vurdering av hvorvidt utleie av deler av båtgarasjen ville falle inn
under kategorien utleie av hybel, eller om leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet.
Vi kontaktet kommunens advokat for en redegjørelse. Denne ligger vedlagt. Deres oppfatning
var at leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet. Det ble videre sagt at nåværende
bruk er til et annet formål enn forutsatt i den tillatelsen som ble gitt, og til et annet formål enn
bygningen, eller vedkommende del av den, tidligere har tjent. Bygningen må av den grunn
bruksendres.
Advokat Bakka er ikke enig i denne vurderingen, men opprettholder sin subsidiære søknad, og
ber kommunen om å behandle saken slik at den kan komme til en avgjørelse.
Søknaden:
Det søkes om etablering av separat boenhet på GB 23/648.
Søknaden er mottatt 22. oktober 2014.
Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser § 5 bokstav b) som
angir at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplanen for Del av Høllen
syd I – Solta øst. Reguleringsplanen er godkjent ved fylkesmannens brev til Søgne kommune
den 25. mars 1985.
Reguleringsplanen har ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter pr. eiendom, hvorpå
kommuneplanens bestemmelser § 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Kommuneplanen er
veddtatt 20. desember 2012.
Relevante bestemmelser i saken:
Reguleringsbestemmelsenes § 7:
For hver bolig skal avsettes plass for garasje til minst 1 bil samt til biloppstillingsplass for
minst 1 bil. Hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i tillegg.
Kommuneplanens § 5 bokstav b. Boliger
Maksimal utnyttingsgrad for boligtomter skal være BYA 40 %. Der antall boenheter ikke er
angitt i plan, kan det tillates inntil to boenheter pr regulert tomt. Begge boenhetene skal være
lokalisert i samme bygning.
Naturmangfoldloven:
Det søkes om etablering av ny boenhet i en eksisterende bygning, og naturmangfoldlovens
bestemmelser kommer av den grunn ikke til anvendelse.
Klage fra nabo med kommunens påfølgende kommentarer i kursiv skrift:
Det foreligger merknader fra nabo GB 23/649, Grete Stavseth og Geir Skavoll, i Tingstuveien
6. Merknadene er satt opp i kursiv skrift med søkers påfølgende kommentarer:
Vi syns det er fryktelig trist, ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til
leietakere som kan ha fritt innsyn inn til oss fra stort vindu på nordsiden av bygget. Som slett
ikke var meningen da vi bygde. Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kontor, men
det var aldri meningen at det skulle være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke
den samme trivselen i hagen vår, når det er utleie tett inn på oss.
I henhold til tegninger har vinduet mot nabo størrelse 1,2m*1,2m. Vinduet gir innsyn til
klagers eiendom, og bruken av bygningen vil selvsagt påvirke oppfatningene av mengde
innsyn. Det er likevel slik at man må påregne et vist innsyn fra naboer i tettbebygde strøk.
Den gang det ble søkt om bygging, sendte vi en skriftlig klage, den 28.6.99, der vi påpekte at
det ville bli beboelseshus. Svaret fra Andresens arkitekt den 11.8.99, var at det ikke skulle være
beboelseshus.
Administrasjonen er klar over at dette var tema i forbindelse med den opprinnelige
byggesaken. Søknaden omhandlet oppføring av en båtgarasje med rom til varig opphold i 2
etasje, og hvor etasjen skulle benyttes til treningsrom, kontor, bad og kjøkkenkrok.
Vurderingene som ble gjort den gang, ble gjort på bakgrunn av søknaden, og ikke mulige
endringer i forhold til dette. Det er nå ønskelig å etablere en egen boenhet i bygget, og
kommunen skal nå ta stilling til søknaden slik den foreligger.
Vi vil også tilføye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at
det er denne som vil bli brukt ved utleie/beboelse. Det har vi allerede erfart den tid utleie har
foregått. De fleste vil jo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og støy for oss.
Det er ikke søkt om å benytte friarealet til parkering. Når det gjelder vurdering av
parkeringsforhold og atkomst viser vi til administrasjonens samlede vurdering.
Hvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet. skal foregå på Andresens private
parkering, vil det medføre ekstra trafikk for oss andre i Tingstuveien. Parkeringsplassen er
liten, og allerede i dag bruker han vår felles parkeringsplass (gjesteparkering) til parkering av
sin private bil. Dette vet vi irriterer andre naboer i område.
Det er angitt at parkering skal skje på egen grunn. I henhold til kart og ortofoto er det plass til
ytterligere en bil i gårdsplassen. Vi kan ikke se at trafikkbildet vil endre seg vesentlig som
følge av omsøkte tiltak.
Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område, da denne er kun for andelseierne som
har egne parkeringskort. Parkeringsretten er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE
selges eller LEIES ut separat.
Vi viser til punktet overfor.
Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden
med fri benyttelse av sittebenker/bord og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir
mye brukt i løpet av vår/sommer/høst. Det er også ofte barnehager som benytter seg av denne
flotte turstien. Vi mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte
turstien og friområdet. Og ved eventuell parkering, stenge/privatisere inngangen til turstien.
Dette området er hovedatkomst til offentlig friområde på Høllebakken.
Vi støtter langt på vei naboens bekymring med hensyn til friområde. Etablering av en egen
boenhet i bygget, vil føre til en annen bruk av uteområdet enn hva som ville vært tilfelle om
bygget ble benyttet som kontor og treningsrom, tilhørende hovedboligen. Se for øvrig vår
samlede vurdering.
Ansvarlig søkers kommentar til innkomne merknader:
Det fremkommer ikke noe i protesten som tilsier behov for endringer i søknaden. Det som
anføres i mitt brev 20.10.2014 som grunnlag for den subsidiære søknad blir derfor opprettholdt
fullt ut.
Uttalelser fra annen myndighet:
Saken har ikke vært på høring hos berørte myndigheter, ettersom saken omhandler
bruksendring av eksisterende bygg, og det ikke er varslet nye byggetiltak. Kopi av vedtaket vil
bli sendt Fylkesmannen som informasjon.
Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar:
Det er ikke riktig at bruk av deler av båtgarasjen til boligformål er i strid med gitt
byggetillatelse. Kommunen ga rammetillatelse for det aktuelle bygget den l6.6.200l. Tillatelsen
går ut på at bygget er godkjent til «kombinert bruk, båtgarasje/oppholdsrom. Ved at bygget er
godkjent til oppholdsrom, innebærer det at bygget skal kunne benyttes til varig opphold, dette i
motsetning til garasjedelen som ikke utgjør rom for varlig opphold. Sett i sammenheng med at
eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, og at bygget utgjør en del av
boligbebyggelsen til Svein Ivar Andresen, innebærer rammetillatelsen at oppholdsrom er
knyttet opp til boligformålet. Den del av bygget som er godkjent som oppholdsrom utgjør
følgelig en del av Andresens bolig. Dette er rom som er innredet med tanke på hjemmekontor,
treningsrom, kjøkkenkrok og bad. Dette er enkeltrom som inngår i eiendommens
bolig og kan brukes som et ledd i eiendommens boligfunksjon. Det er fullt ut tillatt å overnatte
i et oppholdsrom (kontor, stue osv). Det kan ikke betegnes som søknadspliktig bruksendring å
omgjøre et soverom til stue eller motsatt. Se til sammenligning Stavanger byretts dom av
21.4.1995. Det er videre på det rene at utleie av boligrom for at leietaker selv skal bo i
rommene ikke er bruksendring i lovens forstand. Det at det etableres et leieforhold er i seg selv
ikke noe som gir grunn til å kreve bruksendringssøknad. Konklusjonen er følgelig at det ikke er
etablert en bruk i den del av bygget som er godkjent for varig opphold som er i strid med
tillatelse og som betinger søknad om bruksendring.
For det tilfellet at kommunen likevel kommer til at det er nødvendig å søke om bruksendring av
de aktuelle deler av bygningen til boligformål, fremsettes det herved en subsidiær søknad i så
henseende. For dette tilfellet søkes det om godkjenning av bruk av l. etasje i bygget som egen
boenhet. I den utstrekning dette skulle være i strid med reguleringsplanens krav til
boligbebyggelse jf. reguleringsbestemmelsene i § 6, søkes det om dispensasjon fra planen.
Dette er søkers vurdering av saken og kommenteres ikke.
Det må dog påpekes at det allerede er gitt dispensasjon for regulert utnyttelsesgrad og til
kombinert bruk ved plan- og økonomiutvalgets behandling av saken den 22.11.2000. sak
225/00.
Dette medfører riktighet. Vedtaket er ikke presist i forhold til de tre dispensasjonsforholdene
som ble nevnt i saksutredningen, men det ble gitt dispensasjon, og bygget er i dag ferdigstilt.
Innredning av hybelleilighet forutsettes å ligge innenfor rammene av reguleringsplanen, jf.
reguleringsbestemmelsene i § 7.
Søker har rett i at det åpnes opp for etablering av hybelleiligheter i området. I
reguleringsbestemmelsenes § 7 er det angitt at hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i
tillegg, altså er det tenkt at det kan etableres hybelleiligheter i området. Planen har imidlertid
ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter på eiendommen, hvorpå kommuneplanens
bestemmelse § 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Det er her angitt at begge boenhetene skal
være lokalisert i samme bygning, og omsøkte løsning er med dette i strid med plan.
Eiendommen har en nødvendig parkeringsdekning til å omfatte enebolig med hybelleilighet.
Dette medfører riktighet. Det er på eiendommen oppført en dobbel garasje, og det er i tillegg
plass til biler parkert på terreng.
Det er tilstrekkelig parkeringsdekning på gårdsplassen til GB 23/648. Derfra kan man velge to
forskjellige adkomstveier til båtgarasjen. For det første kan man gå langs nordsiden av huset
og over terreng ned til båtgarasje. Det bratte partiet innrettes med at det skal bygges trapp. Se
vedlagte kopi av situasjonskartet. Alternativt kan man bruke gangvei for å ankomme
båtgarasjen fra vest som angitt på situasjonskartet.
Atkomst via nordsiden av boligen, over eksisterende terreng, kan ikke benyttes slik det er i dag
da det er svært bratt ned til bygningen. Oppføring av trapp vil gjøre dette mulig. Å benytte
gangvei i friområde som vist på kartet, er også en mulighet. Dette anses for å være lite
hensiktsmessig ettersom avstanden fra parkeringsplassen og ned til boligen blir ca. 150 meter.
Administrasjonens samlede vurdering:
Til informasjon:
Søknader skal behandles etter det til enhver tids gjeldende regelverk. I de tilfeller hvor
kommunen har mottatt søknader i forkant av en planendring, skal det vurderes om søker har
fått informasjon om den mulige planendringen. Om så ikke er tilfelle må kommunen vurdere
om dette skal ha betydning for saken, jf. sivilombudsmannens uttalelse av 13. april 2011. Vår
vurdering er at endringen i kommuneplanen var kjent, ettersom ble lagt ut på høring 11. juli
2014.
Det søkes om etablering av en separat boenhet på GB 23/648.
Tiltaket er i strid med kommuneplanens bestemmelser, og er avhengig av dispensasjon for å
kunne få tillatelse.
Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende
beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det
skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.
Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak
bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og
bygningsloven § 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan
ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis.
Kommuneplanens bestemmelser § 5 bokstav b, sa ved vedtak av planen i desember 2012, at det
kunne tillates to boenheter pr. tomt. Det man ønsket å oppnå ved denne bestemmelsen, var at
det skulle legges til rette for utleieleiligheter i eksisterende, og nye boliger. Det var imidlertid
ikke angitt i bestemmelsen at de to enhetene skulle være i samme bygning, noe som resulterte i
at det kunne oppføres to separate boliger pr. eiendom der hvor forholdene lå til rette for dette.
Vi så at dette var uheldig, og bestemmelsen ble revidert den 19. november 2014, til dagens
ordlyd.
Når det nå søkes om etablering av en egen separat boenhet, er dette i direkte strid med de
endringer som ble gjennomført. Kommunen har i tidligere saker, eksempelvis bolig med
separat boenhet på GB 13/10 – Langenesveien 342, vært negativ til slike løsninger. I nevnte
sak ble boligen først godkjent når sekundærboligen ble bygget sammen med boligen.
Det vil være svært uheldig om det nå tillates oppføring av en separat bolig på eiendommen.
Der er ikke spesielle forhold til denne saken som tilsier at en her skal kunne gjøre unntak fra
regelen. Bygningen er oppført, godkjent med rom til varig opphold. I kommunen finnes flere
garasjer med oppholdsrom på loft, hvor eier vil kunne påberope seg retten til omgjøring av
garasjen til en separat bolig. Slike omgjøringer fører til en annen bruk, samt opparbeidelse av
uteområder, og boligområdene vil med dette endre karakter.
Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for etablering av en separat
boenhet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2
andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt.
Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er
oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Vi vurderer av den grunn ikke om fordelene
ved å innvilge en dispensasjon er vesentlig større enn ulempene.
Avslutningsvis:
Administrasjonen finner det svært uheldig at det innredes og leies ut en ikke godkjent leilighet.
Atkomst til bygning er i dag over friområdet, og ved å se på flyfoto kan man se at det er
opparbeidet atkomst over området. Det skal imidlertid opplyses at det i vedtaket av
22. november 2000 ble gitt tillatelse til å benytte friarealet i forbindelse med bruken av
båtgarasjen, men det ble da lagt til grunn at bruken ville være svært begrenset og sporadisk.
Slik området fremstår i dag er det liten tvil om at bruken har vært annerledes enn forutsatt.
En egen boenhet i bygget vil etter alt å dømme føre til parkering og daglig bruk av området på
en annen måte enn hva som var tiltenkt i planarbeidet, og tidligere godkjenninger. Det er i
søknaden angitt at parkering skal skje på opparbeidet areal øst for boligen, og at adkomst skal
opparbeides med trapp ned til bygningen. Ettersom området ved garasjen allerede er
opparbeidet og benyttet, er det svært lite sannsynlig at denne bruken vil opphøre. Dette fordi
omsøkte atkomst en lite hensiktsmessig, sammenliknet med atkomsten som benyttes i dag.
I tillegg til dette ligger bygningen tett inn mot turområde og stier som benyttes av
allmennheten. Økt privatisering vil gi redusert kvalitet på friområdet.
Vi har ikke mottatt tegninger som viser innvendige endringer. Kun kopi av godkjente tegninger
av båtgarasjen. Vi ser imidlertid at vi har tilstrekkelig informasjon til å kunne behandle saken
slik den foreligger.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader
Vedlegg:
1
Spørsmål fra nabo
2
Kommunens brev til tiltakshaver vedrørende bruk av bygningen
3
Svar på kommunens brev v/ adv. Bakka
4
Vedlegg til brev - Utskrift fra Stavanger byrett 03.06.14
5
Ytterligere kommentar fra nabo.
6
Kommuneadvokatens vurdering saken
7
Søknad om dispensasjon
8
Merknader fra nabo
9
10
11
12
13
14
15
16
17
Supplerende merknader til spørsmål om søknadsplikt
Kommunen opprettholder sitt krav om søknad, ber om dokumentasjon på atkomst og
parkering.
Avklaring vedrørende parkering og adkomst
Merknad fra nabo til foreslått adkomst
Bilder fra befaring - 05.03.15.
Administrasjonen ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen.
Tilbakemelding på kommunens brev – avklaringer vedlagt kart og tegninger.
Vedtak om dispensasjon for bygging av båtgarasje i 2000.
Sivilombudsmannens uttalelse av 13. april 2011.
ADVOKATFIRMAET
KIÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks 1051
4682 SØGNE
Dato: 20. oktober
Vår ref: 12040/2146l/JB/ldj
2014
,\dvoLatfix-nun-1 Kjær & (‘a DA
MK/\
Org m N(w7I um um MVA
SAK 2014/ 1749: GB 23/648, TINGSTUVEIEN
BRUK BATGARASJE/OPPHOLDSROM
Det vises
til brev datert
8.oktober
2014.
I brevet varsles
2.10.2014
det vedtak
til Svein
om pålegg
8 — BYGG
2014. Det anføres
til boligformål.
at det er nødvendig
X
Rudhu.~g.u.\
her den
som ble mottatt
av bruk og tvangsmulkt
dersom
det ikke sendes fullstendig søknad om tillatelse, eller bruken er opphøn, innen
31.oktober
bygningen
KmImr.nln'.\.\r
llztndelettsHus
Jhll Krmmnmml
I u.htleltnusktvnttvr
Va: ltbtggcr
Ivar Andresen,
om opphør
TIL KOMBINERT
å søke om bruksendring
av
am _¥.&. t nn ....
nu
uuu .1.l\L_wm
I-’1\nm'n‘
Jens
.lnkob
kjell
Rl(haIn1AIxdu:vsrn4H)
Bakka
l‘IcI\lc.~lucn
llenttk tst-it»
***
KHu—l{ul»cvl ILH\H:l\L‘H
I \m...,.\ i‘ll)’,L'lVIcI\ClI
Jens
Det er ikke riktig at bruk av deler av båtgaras_jen til boligformål
byggetillatelse.
er i strid med gitt
Mttslttntl
Arne
Gunnar Steven
Ansatte :nltnkutet
’1o..\l[.m.»_\Amxcmu
tm, (;mm.n Nay
./.
Tillatelsen
for det aktuelle bygget den l6.6.200l.
ga rammetillatelse
Kommunen
For
går ut på at bygget er godkjent til «kombinert bruk båtgarasje/oppholdsrom».
ordens skyld vedlegges kopi av tillatelsen.
PM Strntlitl
Arnntfltrrrilitittny
t» «hint-it s inntatt-tir
Al)\
innebærer det at bygget skal
Ved at deler av bygget er godkjent til oppholdsrom.
som ikke
til garasjedelen
kunne benyttes til varig opphold —dette i motsetning
er regulert
med at eiendommen
utgjør rom for varig opphold. Sett i sammenheng
til
for bolig, og at bygget utgjør en del av boligbebyggelsen
til byggeområde
Svein Ivar Andresen, innebærer rammetillatelsen
at oppholdsrom
er knyttet opp til
(K
\ I I \
O~lu:
Mlttvknlttttntet
kule
m lfu
Bergenxnrdc;
Adtokatlilltnttl
llam»
Trondheim;
.\J\uk.:HilvIv.lcIHluvk.nI—\1.\\
Stmfmger/Bryne;
.~’\d\okalYrInacl
Ilam
kristiansand:
boligformålet.
Atttntnnitttntt-t km
'I rumw:
Åthoknlljrtttztel
Den del av bygget
som er godkjent
som oppholdsrom
utgjør følgelig
en del av
Andresens bolig. Dette er rom som er innredet med tanke på hjemmekontor,
treningsrom,
kjøkkenkrok
bolig og kan brukes
og bad. Dette er enkeltrom
som et ledd i eiendommens
som inngår
boligfunksjon.
i eiendommens
Rckxc.
Pleurt
Lillehammer:
Adnvknlllrntncl
]'lInllznIg
Holde'
Adv<»kn1I'mn;.u1
www
.ttlunutlttt
Owxlm
nu
Fgml/.
ADVOKATFIRMAET
Side2
KJÆR
Det er fullt ut tillatt å overnatte
i et oppholdsrom
betegnes
som søknadspliktig
bruksendring
motsatt.
Se til sammenligning
Stavanger
(kontor,
å omgjøre
byretts
stue osv). Det kan ikke
et soverom
til stue eller
dom av 21.4.1995.
Det er videre på det rene at utleie av boligrom for at leietaker selv skal bo i
rommene ikke er bruksendring
i lovens forstand. Det at det etableres et leieforhold
er i seg selv ikke noe som gir gnmn til å kreve bruksendringssøknad.
Advokat Farbrot har i notat datert l8.8.20l4
lagt til grunn at tillatelsen kun gjelder
opphold i form av arbeidsrom,
treningsrom,
kjøkken og bad, og at utleie dermed
utgjør en bruk som kommunen
ikke har vurdert tidligere. Dette er en for snever
betraktningsmåte.
Siden det aktuelle rom inngår som en del av boligfunksjonen,
vil som nevnt omgjøring av kontor til soverom ikke være bruksendring
forstand.
parallell.
Det vises til ovennevnte
dom fra Stavanger
i lovens
byrett som slik sett er helt
Selv om Andresen leier ut alle rom i byggets l.etasje etableres ikke dette som
egen boenhet. Det kan vises til at det er åpen passasjc mellom båtgarasjen
i
underetasjen
og boligdelen i 2.etasje, og leietaker disponerer ikke underetasjen.
Dette er ikke annerledes enn andre som leier ut enkeltstående
rom i sin egen bolig
som hybel.
Konklusjonen
er følgelig at det ikke er etablert en bruk i den del av bygget som
er godkjent for varig opphold som er i strid med tillatelse og som betinger søknad
om bruksendring.
HUF*
For det tilfellet at kommunen likevel kommer til at det er nødvendig å søke om
bruksendring
av de aktuelle
herved en subsidiær søknad
For dette tilfellet
boenhet.
deler av bygningen
i så henseende.
søkes det om godkjenning
til boligformål,
av bruk av l.etasje
I den utstrekning dette skulle være i strid med reguleringsplanens
fremsettes
i bygget
det
som egen
krav til
boligbebyggelse.
jf reguleringsbestemmelsene
i § 6, søkes det om dispensasjon
fra
planen. Det må dog påpekes at det allerede er gitt dispensasjon
for regulert
utnyttelsesgrad
og til kombinert bruk ved plan- og økonomiutvalgets
behandling
av saken den 22.1 1.2000. sak 225/00.
Ved bruksendring
fra godkjent boligfonnål
«oppholdsrom»
i form av kontor
treningsrom,
til «annet» boligformål
i form av soverom og oppholdsrom/stue
anses det ikke nødvendig med bygningsmessige
endringer.
g:\advisor\dok\20
l4_2\andkjlkl
og
7qn.doc
ADVOKATFIRMAET
.
S1de3
KIÆR
Som grunnlag for søknaden kan vises til at l.ctasje i bygningen fra før er godkjent
til varig opphold og at det nå søkes om tilrettelegging
for fortsatt bmk av de
samme rom til varig opphold av en litt annen karakter. Innredning av
hybelleilighet
forutsettes å ligge innenfor rammene av reguleringsplanen,
jf
reguleringsbestemmelsene
i § 7.
I henhold til § 5 bokstav b i bestemmelsene
inntil to boenheter
pr regulert
bestemt annet enn at eiendommen
bestemmelsene
boenhet knyttet
Eiendommen
til reguleringsplanen
til eneboligen.
har en nødvendig
til kommuneplanen
tomt. l gjeldende
reguleringsplan
kan det tillates
er det ikke
skal bebygges med enebolig. Det er forutsatt i
at det kan etableres
parkeringsdekning
hybelleilighet
til å omfatte
som egen
enebolig
med
hybelleilighet.
Som grunnlag for eventuell dispensasjon
kan det vises til at det allerede fra før er
dispenseit ved hensyn til utnyttelsesgrad
og bruk i form av oppholdsrom,
og det er
ingen forhold som ivaretas av reguleringsplanen
som blir skadelidende
ved at det
godkjennes
etablering av hybelleilighet
i byggets l.etasje. Forhold relatert til
plassering nærmere nabogrense
enn 4 m er avklart tidligere og skal ikke behandles
på nytt.
Den subsidiaere søknad om bruksendring
med dispensasjonssøknad
blir
nabovarslet.
og jeg vil ettersende bekreftelse
på at nabovarsling
har funnet
sammen
med eventuelle
Med vennlig
AD
merknader
sted
fra naboer.
hilsen
KATFIRMAET
KJÆR DA
Jakob
advokat
hakket (I am k ucr_n_u
kopi:
Svein Ivar Andresen,
Tingstuveien
8. 4640 Søgne
g:\advisor\dok\20l4_2\andkjlk17qn.doc
Søgne kommune
Org nr iNO 964 967 091MV/\
Lapenrf
Arkiv rrr:
635l/0l/OAA
23/648
Arkivsak?
Saksbehandler:
Si3kfia‘d_brfi
'ráñiñiétlllälèlåê fóf
99/0 I 730-3 l
Odd Aascred/Tlf.nr: 38 05 56 I9
‘fflrififl äii liålfgäfiähäiê
ltiêd
Lrarrjss
gfifss
_bm__e;4a
g+mg=-sfguva
ss
Til behandling i:
Møtedato:
Saksnr:
Teknisk sjef
l5.06.0l
l76/0l
Ptarr-og økonomiutvalget(referat)
22.08.01
Sign:
'fillakslravert Svein lvar Andresen, Tingstrrveierr ll, 4640 Søgne.
Ansvarlig soker: Arkfrrrra Uolva AS, Østerveierr 6, 463l Kristiansand.
Søknad om rammetillatelse nr/rralnrvarsel rnottatt 22.06.99.
Situasjonsplandatert 06.06.99. `l`cgrrirrger
datert 06.06.99 senestrevidert 20.04.0l.
Utskrift av plart- og okorrotnirrtvalgets
rnatelroki moter 22.l l.00 sak 225/00, 26.0l.00 sak 020/00 og (lrilt- og
rrzeringsutvalgcts nrateliok i rnrrte -2l.09.09 sak 092/99.
Saksntretlrring:
Ved soknadorn rammetillatelsernoltatt22.06.99 ble det sekt orrrtillatelse til oppføring av båtgarasjerned innredet
toll på 23/648. Planeneviste da et bygg rued grunnflate 60 m2, bruksareallråtgarasje54 m2, bruksareal2. etasje SI
rn2 og rnarrelroyde over terreng 7 meter. Sorrr folge av klage fra nabo og tidligere vedtak i saken er planene senere
endreslik at tegningsenestrevidert 20.0/l.Ol er byggetsgrunnflatereduserttil 54 m2, bruksarealbàtgarasje50 mZ,
bnrksareal2. etasje46 m2 og rnorrehayrlener reduserttil 6,4 meter over terreng. Bygget er plassertfra 0 til ca l,5
mete: fra nabogrensemot regulert friareal. Adkornsttil båtgnrasjerr
må arrleggesover Friarealetsom eies av Søgne
knrnrnrrrre.
Bygget skal tilknyttesoff. varnr-og avløpsnett.Eventuell tillatelse vil kreve dispensasjonbåde fra
avstandslrestennnelsene
i pbl. §70 pkt2, tillatt utnyttelsesgradi reg planen og kombinert bruk 7
hatgarasje/oppholdsrom.
Plarr-og okonemirrtvalgetbehandletsaken senesti mate 22.i l.00 sak 225/00 og fattet med 5 mot d stemmerdette
vedtak' " Plan- og akorrorniutvalgetfinner å kunne dispenserefra pbl. §70 pkt. 2 jfr. pbl.§7 og imatekommer
saknadenda frilultsirrteresserre
ikke vil bli skadelidendeetter utvalgetsrnerring.Det må stilles særligekrav til
utfonrrirrgav fasadenslik at inntrykk av privatisering av adkonrsterrtil friområdet unngås."
Mirrdretalletstemte for administrasjonensforslagorn å avslåSøknaden.
Vurdering:
lilertallsvetltaket oppfattes slik at søknad om rammetillatelse er imøtekommet d.v.s. at det er gitt dispensasjon både
fra avstandsbesterrrrrrelsene
i pbl §70 pkt.2, regulert utnyttelsesgrarl
og til kombinert bruk. På tegningersenest
revidert 20.04.0t
er fasade mot friområdet (rnot vest) utformet i henhold til vedtaket.
Arrsrvnr og korrtroll:
Firma sivilarkitekt Ole .lolrarr Dolva søker om arrsvarsrett for saken, jaroslekterirrg- og kontroll av
prosjekteiirrgsfrrriksjorr.
Firmaet har sentral godkjenning.
Kofi
AT DA
1
stav
Advokatkontoret
Kjær DA
V/advokat Bakka
Postboks 153
4662 Kristiansand
Søgne 30.10.2014
Vedr. nabovarsel på G.nr 23, B.nr 648.
Eier: Svein Ivar Andresen
j
q
Som menncste nabo kommer vi her med konsekvenser og historikk for å prøve og klargjore hvorfor vi
har merknader mot denne søknaden om bruksendring. dispensasjon fra reguleringsplanen
Andresen har tatt seg til rette med å leie ut ovennevnte båtgarasje/kontor ulovlig som bolig. Bygget er
brukt som bolig. og det er i strid med gitte tillatelser.
Som nære naboer til dette bygget ønsker vi ikke at hygget skal bli brukt som bolig.
For oss er det en stor belastning, ubehagelig og negativt â ha leietakere så tett inn på oss. Vi mener at
Andresen som alle oss andre i Søgne må forholde seg til gjeldende lover og regler.
lkke neglisjere det og bare gjøre det som passer han best, og at det går utover en 3.part. Det var
akkurat de argumentene vi hadde den gangen han sokte om å bygge. at han helt sikkert ville bruke det
som bolig. Og der fikk vijo rett i.
Vi gav muntlig beskjed til Andresen om at han ikke hadde bruksendring, og dermed at utleie er
ulovlig. Vi ble bare avvist og han fortsatte med utleien. Derfor undersøkte vi og gav beskjed til Søgne
kommune. Vi fikk tilbakemelding om at boligulleie ikke var lovlig. og at det måtte opphøre.
Vi syns det er fryktelig. trist. ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til leietakere
som kan ha fritt innsyn inn til oss fra stort vindu pà nordsiden av bygget. Som slett ikke var meningen
å lå da vi bygde.
Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kotitor. men det var aldri meningen at det skulle
være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke den samme trivselen i hagen vår. når det er
utleie tett inn på oss.
Ferdigattesten
ble ikke godkjent før 7.01.2013.
Den gang det ble sokt om bygging.
og etter vàr oppfatning kun brukt til utleie.
sendte vi en skriftlig klage. den 28.6.99.,
der vi påpekte at det ville
bli beboelseshus.
(Vedlegg
nr 1)
Svaret fra Andresens arkitekt den 11.8.99, var at det ikke skulle være beboelseshus.
(Vedlegg nr. 2)
Brev fra Andresens advokat den 19.1 l.l999.
(Vedlegg nr.3
under fakta: "bygget skal ikke brukes som beboelse"
Er ikke slike lovnader som er gitt i forbindelse med bygging bindende. når de er skrevet i søknaden ‘.’
Da oppfatter vi det sånn det er bygd på falske premisser i søknaden tidligere. og nå brukes ulovlig. Er
det da så enkelt... al det bare er å soke om en ting. bruke det ulovlig som bolig. og heller soke om
endring til bolig i ettertid?
Da må vi sporre: hadde en søknad om bygging av et beboelseshus nå. så nærme strandlinjen og
friluftsområde. og hensyn til naboene. blitt godkjent idag ‘.’
Det tror vi ikke.....eller'?
Hvis ikke....da vil vi gjeme at dere har de samme argumentene i minne ved en avgjørelse idag ang
godkjennelse av beboelseshus.
2
Vi vil også tilfoye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at det er
denne som vil bli brukt ved utleie/bcboelse.
Det har vi allerede erfart den tid utleie har foregått. De
fleste viljo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og stoy for oss.
llvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet. skal foregå på Andresens private parkering,
vil det medfore ekstra trafikk for oss andre i Tingstttveien.
Parkeringsplassen
er liten, og allerede i dag
bruker han vår felles parkeringsplass
(giesteparkerittg)
til parkering av sin private bil. Dette vet vi
irriterer andre naboer i område.
Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område. da denne er kun for andelseierne som har
egne parkeringskort.
Parkeringsretten
er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE selges eller
LEIES ut separat.
(Se vedl nr. 4. Og 5)
Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden med fri
benyttelse av sittebenker/bord
og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir mye brukt i
lopet av vår/sommer/høst.
Det er også ofte bamehager som benytter seg av denne flotte turstien. Vi
mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte turstien og friområdet. Og
ved eventuell parkering, stenge/privatisere
inngangen til turstien. Dette området er hovedadkomst
til
offentlig friområde på Høllebakken.
(Vedlegg nr 6 og 7 nr)
Vi gruer oss spesielt til vår og sontmerhalvåret.
hvis vi da må forholde oss til utleie til turister så tett
innpå vår bolig. Med alt av ubehag og støy som det tnedfører. Det erjo disse negative konsekvensene
vi er redde for.
Vi mener også at det vil bli en forringelse av verdien på boligen vår. Det erjo for de fleste ganske
negativt å ha en utleie bolig som nærmeste nabo. Spesielt som sagt sommerutleie,
som vi regner med
det vil bli utnyttet til.
Konsekvensen
kan også bli at hvis Andresen får medhold med sine argumenter, så kan både vi og
naboen (Pedersen) søke om byggetillatelse
til hver vår boenhet. på våre tilsvarende del av
eiendommen.
Med samme argumenter. Da skulle detjo bli en enkel sak å få igjennom. Ellers er detjo
veldig urettferdig
Vi kan ikke se at det kan være noen gode argumenter for at bygget skal bli egen boenhet,
til utleie.
Men at gjeldende godkjenning som båtgarasje/koittor/trimrom
blir opprettholdt.
med tillatelse
Vi håper kommunen holder seg til den gjeldende reguleringsplanen,
og ikke gir dispensasjon
egen boenhet. Og at våre argumenter blir rettferdig tatt til folge, og tar hensyn til de negative
konsekvensene
det vil medføre for oss nå og i fremtiden.
Med hilsen
Geir Skavoll & Grethe Stavseth
Tingstuveien 6
4640 Sogne
Kopi til:
Saksbehandler:
Anne
Kommunalsjef
teknisk sektor: Dag Arntsen
Marit
Tønnesland,
til en
I
Til:
Grethe Stavseth
Tmgsmvcien
6
Nabovarsel
4640 Søgne
For tiltak etter plan- og bygningsloven
(PBL) av 27. juni 2008 nr. 71 § 21-3
Som eier/fester av: Adresse
Postnr.
Poststed
Tin gstuveien 6
Gnr.
Bnr.
23
649
Festenr.
Seksjonsnr.
Andelsnr.
Kommune
Søgne
Tiltak pà eiendommen:
Adresse
Tingstuveien
8
Gnr.
Bnr.
23
648
Festenr.
Seksjonsnr.
Andelsnr.
Postnr.
Poststed
4640
Søgne
Kommune
Søgne
Det varsles herved om:
Søknad orfftiltak som krever tillatelse etter PBL § 20-1 `
E] NYUYQQ
El Anlegg
E Bruksendring
U Riving
Søknad
om tiltak som krever
U Driftsbygning
U innhegning mot veg
U Endring av fasade
U Eiendomsfordeling
tillatelse
etter PBL § 20-2
i landbruket med samlet bruksareal
U Midlertidig bygning. konstruksjon
eller anlegg
(BRA)
mindre enn 1000 kvm SAK1O § 3-2
r
J
U Tilbygg < 50 m*
U Frittliggende bygning<7Om2
U Antennesystem
U Skiltlreklame
f
U Bruksendring (fra tilleggsdei til
(ikke boligformål)
U Skilt
U Annet:
eller bortleste
U Annet. PBL § 20-2 bokslav d
hoveddel og omvendt)
Dispensasjon
etter plan- og bygningsloven
E Dispensasjon
kapittel
19
Beskriv nænnere hva nabovarselet gjelder
.
Subsidiær søknad om bruksendring av del av bygg for kombinert bruk båtgarsj e/oppholdsrom ved at
oppholdsrom skal brukessom egen boenhehAfr
~
»—
v Vr ~~' f
—- V
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan.
Spørsmål
og merknader
vedrørende
nabovarsel
-
Eventuelle merknader må være kommet til ansvarlig søker/tiltakshaver
Ansvarlig
søker/tiltakshaver:
g .
innen 2 uker etter at dette varsel er sendt.
Besøksadresse
Svein Ivar Andresen
Postadresse
Tingstuveien
8
Kontaktperson:
Postnr.
Poststed
4640
Søgne
E-post
Advokat Jakob Bakka
Telefon
bakka@advkj aerno
Mobiltelefon
Søknaden kan ses pá:
www.
Merknader
sendes:
E-post
Advokat Jakob Bakka
[email protected]
Postadresse
Postnr.
Poststed
Postboks 153
4662
Kristiansand
.
Vedlegg `
Beskrivelse
av vedlegg
Gruppe
Nr fra-til
Kopi av søknad om tillatelse til tiltak
' ““
re::::m
-
U
B
-
U
D
-
U
Tegninger (snitt og fasade)
E
-
U
Andre
vedlegg
Q
-
U
Dispensasjonssøknad
(begrunnelse/vedtak)
(PBL kap. 19)
Situasjonsplan,
avkjøringspian
_
Underskrift
Sled, dato
Underskrift ansva
If , j
ig søker
‘7’°{(e ' ‘ T
Medblokkbokstaver".or Svein Ivar
Advokat0nline.no
DoklD §
dresen
Til scone
Teknisk
Kommune
Etat
/V
s Bygging av sjøbad
Odd
Aasemd
m fleiighet.
tuvm8
4640 Signe
v/ Sveinlvnr
Andresen.
Vi viser til overnevnte sak som vi har mottatt nabovarsel på, og sender herved vår klage.
Ifølge reguleringsplanen
\/
som vi har kjøpt tomta etter, skal det kun kunne bygges et bolighus og
en garasje på hver tomt. Det har aldri vært meningen at det skulle være to beboelseshils på
tomta
Vi målte opphøydenpå byggetog såida at vi mister mye av utsiktentil sjøen, både inneíra huset
og tra hagen.,og føler også at et så stort byggkommerveldig tett innpå oss. Det ser ikke så høyt
ut på teglingemmeni virkelighetenbli det veldig stort og høyt Byggeter 10 meter langt og 6
meter bredt, altså 60m2. leiligheten
med vindu og inngangsparti med innsyn til oss blir veldig
" sjelen de,bare4 metersa gm"settvi vil derforim få denprivatog
'§i3§§en
sjøen somviharidagogsomviregietmeddavikjøptetomta
Ettersomviforslårslmlleilighetenvaeíastbebodd,
ogdadenenkleste
tilgangentil leiligheten
blirpågazvgveiogfiionrådemotsjøen, kommermyeavtrafildoentilogtbregåpå
veienerjobareberegrnetsomgangveiopptilfiiomradetogdetharallhdfingertgeit
.
Vi føler ogsåatfii lass
blirprivatisutmedelileilighethelt
inntilgensen
Viharfiill forståelse atnabaengjernevilhaei sjabufi'n'a'ivinterlagrebåten sin
Hvisdetbarehaddevatsnakkomensjøbnpåenetasjetilsittbrlnkharviingen
innsigelser, men så lenge det er planlagt et så stort bygg m/beboelse i letg. kan vi deswerre
ikke goån dette.
Søgne 28.06.99
Vennlig hilsen
Grethe Stavsettl og Geir Skavoll
Tingstnvn .6
Gnr.23 Bnr.649
SIVILARKITEKT
MAL - NPA
OLE JOHAN DOLVA AS
QJSTERVEIEN s.
4531 KRISTIANSAND
TELEFON
380719 93
T E L F AX
380719 95
SENTRALGODKJENNING
1998002788
394: /6164
,
M
17
W
Ã
KRISTIANSAND
M
11.08.1999
Sldel av
w_____
SØGNE K MMUNE
TEKNISK ETAT
TANGVALL
4640 SØGNE
i Sak;
Prolesl på;
søknad
om rammellllalelse
Svein Ivar Andresen,
Kommenlar
for
flngsfueveien
8 4640 Søgne
lil prolesl.
/\
\_,»
Vi beklager
al nabo
føler al planlagl
bôlgarasje
med
innredel
lofl
vil vcere lil sjenanse.
Vi har gjennomgôll
proleslen
l _ Sikllinjer
Under planleggingen
og har følgende
av byggel
_ _f_rg;,n;::bo_._J_Qri.enLe;jL1gen ffljzkngd
for delle
Vi mener
i opplysningene
med
delle
om;
å ha lall
merknader,
er del lall hensyn lil ulsiklslínjer
om rammelillalelsen fifieeef<fflese.efloflfzg
lopp mønehøyde
for bólgarasje
+ 7,88 m
ferdig gulv naboeiendom
+ 7,30 m
dílferanse
+ 0,58 m
hensyn lil naboens
sikllinler.
2.0 Nabogrense
Del kommenleres
\_J
al byggel
ligger 4 m. ifra nabogrense.
Deh‘eerjoi hm. byggeforskriflen.
3.0 Beboelseshus
Proleslen
omlaler
byggel
som beboelseshus.
Delle er ikke riklig. Byggel er anmeldl som bålgarasje med innredel lofl.
Lcflel anser vil som en resurs og \‘.'i~kvca=rr“ifi§"se"no‘¢-?"gd‘l’r'i
c°1innrede “delle arealel.
Til slull vil vi føye lil al del er lagl slor vekl på al Ullormingen
lilpassel eksíslerende
bebyggelse
Som el kompenserende
llllak kan vi forslô lakel
lekkel
Med
KOPl, Svein Ivar Andresen
skal være
og lagl skônsoml i lerrengel.
med
lorv.
v nnlig hflsen
godl
.Q
M/.._H99
SVEINUNG SØNDERVIK JOHNSEN
.2.
Begrunnelse
for klagen
Klagen begrunnes
med at kommunen
har lagt til gnmn feil faktum,
feil forståelse
reguleringsplanen
samt
foretatt
en urimelig
forskjellsbehandling
ved
vurderingen
dispensasjonen
for Svein Ivar Andresen i forhold til naboeiendommene.
av
av
L/
erlmyuexfiid
A
Svein Andresen har et stort behov for hjemmekontor,
både knyttet til sin jobb i Telenor og til
hans medeierskap
i treningsstudioet
S.A.T.S. i Kristiansand.
Når det gjelder innredning
av
treningsrom og bad/dusjrom,
har dette spesielt sin bakgnmn i at Svein Andresen har fått et tilbud
fra S.A.T.S. - kjeden om kjøp av et komplett sett hjemmetreningsutstyr
V
som han ønsker å
installere.
Re
erin
lanen
Reguleringsplanen
for "Høllen Syd I" viser denne eiendommen
som en av seks i et avgrenset
byggeområde
innenfor planen.
Fra felles avkjørsel og langs de tre eiendommene
som Svein
Andresens
er en av, går det et langstrakt
areal som er utlagt til fiiområde.
Første del av
friområdet er sti/gangvei ned til bryggeanlegget
som går langs eiendommen
nr 4. En vesentlig
del av fiiarealet - arealet som ligger mellom disse tre eiendommene
og sjøen - er i realiteten en
del av bryggeanlegget/opplag
for båter. Dette området er altså ikke opparbeidet som et friområde
og vil vel neppe heller bli gjort.
Innenfor
byggeområdet
er det på plankartet
på den enkelte
eiendom
vist illustrasjoner
på to bygg.
Kommunen har lagt til gnmn at det bare kan tillates en bolig og garasje. Spørsmålet er imidlertid
~\_/
om dette er en rettslig bindende bestemmelse.
Plankartet alene gir ikke hjemmel for å kunne
legge
dette
til gnmn,
og en slik forståelse
kan heller
ikke
entydig
forankres
i
reguleringsbestemmelsene
alene eller i planen totalt sett.
Slik reguleringsbestemmelsene
er
formulert er dette tvetydig og planen vil neppe kunne tolkes slik som kommunen
har lagt til
grunn i denne saken - at reguleringsplanen
Reguleringsplanen
gir imidlertid
bare tillater to bygg.
en begrensning
for så vidt gjelder
utnyttelsen
eiendom ved at utnyttelsesgraden er satt til U=O,2. Utnyttelsesgraden
eiendommene innenfor dette byggeområdet.
Dispensasjonsvurderingen
Svein Ivar Andresens søknad
må forstås som en sølcnad om dispensasjon
bestemmelser om utnyttingsgrad
Omsøkte
bygg har en gnmnflate
gjelder
på den enkelte
alle de seks
fra reguleringsplanens
samt fra 4-meters regelen i pbl § 70.
på 54 m2 og skal formelt
sett behandles
som en dispensasjon
etter pbl § 7. Kommtmen bør imidlertid se hen til at det kim skiller noen få m2 på at omsøkte
bygg skulle ha vært behandlet etter tmnmksregelen i pbl § 70 nr 2. Denne bestemmelsen stiller
mindre strenge krav for å gi tillatelse til uthus/garasje/hobbyrom
inntil 50 m2 plassert i/inntil
nabogrensen. Dette bør kommunen ta hensyn til i sin vurdering.
I’
` “U "'33
Parkering
HØLLEN OG SOLTA
HAVN
2014
Båtplass
Kortet
gjelder
Nr:
for fri parkering
parkeringsområder
Parkeringsretten
på anviste
i våre havner.
er knyttet til bruk av båtplassen
og kan ikke selges eller leies ut seperat
Biler som står i veien for daglig
drift kan forlanges flyttet
Eneste godkjendte
plassering
er på dashbordet
av parkeringskortet
i bilens frontrute
Høllen og Solta Båthavn
14.
Parkering
i havneområdene
gyldig parkeringskort.
kan kun skjer på oppmerkede
plasser
og med
Parkering i Høllen kun på det området som er skiltet
og merket med gult. Biler med henger, som opptar to parkeringsplasser,
må bru ke to parkeringskort.
For øvrig skal all hensetting
av traller
hengere
avtales med driftsansvarlig
på forhånd.
og
U
-2I og med kommunen ved plan- og økonomiutvalget
næringsutvalget
saksbehandler
og ved tidligere behandling av drifi- og
begge enstemmig har avslått den omsøkte plassering i/nær nabogrense
vanskelig se at kommunen som grrmneier vil gi samtykke.
kan
Det omsøkte bygg skal oppføres i to etasjer, har grtmnflate 54 m2 og bruksareal ca 96 m2.
En garasje er i vanlig forstand et bygg for hensetting av bil og dermed vanligvis et bygg i en
etasje. Det aktuelle bygg kommer i konflikt med §70 pkt2 b både med hensyn til gnmnflate
og etasjetall.
Det regulert fi-iomràde og må ses i sammenheng med tilliggende større friareal på
Høllebakken. Området er per i dag noe uryddig, men nå som kommlmen er blitt eier og etter
at utbyggingen på Tingvollen blir ferdig er planen å sette arealet i stand. Grensen mellom
Tingstuveien
‘\/
4,6 og 8 og friarealet
er nâ ryddig og klart definert
av en 2-3 meter høg
steinmur. Byggets plassering vil føre til at deler av muren må fiemes for at bâtgarasj en skal
komme på samme nivå som båthavna og friarealet. Dettevil føre ülatfiionn-ådet
blir
privatisert både av bygget i seg selv og at områdetmå brukes som adkomst til
Selv om bruken antagelig blir sporadisk må det tas hensyn til denne ved opparbeidelse av
fiionnådet. Saksbehandler vil advare mot eventuell tillatelse til adkomst overfifiaareairidet
konsekvensene på sikt kan blir store: Heter flere eiendommer i samme situasjon og blir det
tillattbåtgxäer llesarælfldetall
grunntil åtroatdetvilsøkesom
tilsvarende løsning for vanlige bilgarasjer. Almenhetens ferdselsmulighet i snandområdene
måikkeunødigreduseresvedåaksepteretiltaksomdetomsøkte.Etterensamletvurdering
kan saksbehandler ikke se at det foreligger særlige grunner for å dispensere fia
avstandsbestemmelsene
i pbl. §70 pkt.2.
Til gktg:
Det vil i utgangspunktet
bli gitt dispensasjon
fra regulert utnyttelsesgrad
direkte tilknytning
til eksisterende
bebyggelse på eiendommen.
Til pkL3:
Ut fia den forståelse som Fylkesmannen
ved kombinert
i
legger til grunn for ved behandling av garasjesaker
d.v.s. at en garasje bare skal brukes til hensetting
bygg har Fylkesmannen
ved utbygging
av biler og derfor skal være et l-etasjes
bruk garasje/oppholdsrom
krevd at saken behandles
som en dispensasjon fra reg.planen. Administrasjonen har en restriktiv holdning til kombinert
bruk vil i utgangspunktet ikke kunne anbefale at dispensasjon blir gitt.
Konklusjon:
Bortsett
fra at de aktuelle
planer er en enkel og grei løsning
ikke se grunn for å gi de nødvendige dispensasjoner.
vil en ved senere planbehandlinger
som tilrettelegges
’
for tiltakshaver
kan saksbehandler
or å unngå å komme i samme situasjon
foreslå å legg inn byggelinje
i
mot firiareal eller andre areal
for alment bnrk.
\./
i
>
i
l
‘
l
i
f
Etatsjefens
merknader:
Teknisk sjef er enig i saksbehandlers vurdering. Hvis omsøkte bygning tillates, vil båtgarasjen
være en garasje som også kan brukes som bilgarasje. Slik bruk vil være vanskelig å
kontrollere. I tillegg kan det skape presedens for andre eiendommer i området. Ellers er det
viktig å understreke at fylkesmannen ikke hadde vurdert trafikken over fi-iomrâdet da tidligere
vedtak 21.06.00
ble opphevet.
Rådmannens
merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader.
Forslag
til vedtak:
A:
Søgne
88l3/99/OAA
23/648
Løpenr:
Arkiv nr:
Til behandling
Drifl/næringsutv.
‘\/
Tiltakshaver:
Ansvarlig
Søknad
Arkivsalc
99/01730-4
Saksbehandler:
Odd Aascmd/I'l.f.m: 38 05 56 19
i:
Møtedato:
21.09.99
Svein
søker:
Ivar Andresen,
Sivilarkitekt
om rammetillatelse
Situasjonsplan
Tingstuveien
Ole Johan
mottatt
Dolva,
8, 4640
Saksnr:
092/99
Sign:
Søgne.
Østerveien
6, 4631
Kristiansand.
22.06.99
og tegninger datert 06.06.99.
Protest mottatt 01.07.99
Kommentar
til protesten
Bakgrunn
kommune
fra eiere av Tingstuveien
6.
mottatt 17.08.99 fia ansvarlig
søker.
for saken:
Det søkes om rammetillatelse for oppføring av båtgarasje med innredet lott på gnr. 23
bnr.648. Byggets grunnflate blir 60 m2, bruksareal båtgarasje 55 m2, bruksareal 2 etasje 51
m2 og mønehøyde
over terreng
blir 7 meter Bygget
skal oppføres
av treverk
og betong
og det
er plassert fra 0 meter til ca 1,5 meter fra nabogrense mot regulert fiiareal. Loflet skal ifølge
byggeforslcriflene
V
betegnes
som etasje.
Ved skriv mottatt 01 .07.99 protesterer eiere av naboeiendom
Tingstuveien
6 mot planene.
Ansvarlig søker har kommenterer
til protesten i skriv mottatt 17.08.99
Den aktuelle eiendom er i reguleringsplan
for ”Høllen Syd I ” regulert til boligformål.
Arealet
mellom bygget og båtplassene
er regulert til fiiareal (nærmest bygget) og kjørevei.
Eiendommen
181 m2.
er på 983 m2 og den er bebygd med bolig og garasje med grunnflate til sammen
Vurdering:
Ifølge reguleringsplanen
kan det på hver eiendom oppføres bolig og garasje. Bebyggelse
utover dette kan ikke uten videre tillates. I den aktuelle sak må det dispenseres
fra
avstandsbestemmelsene
i pbl.§7O idet
til beboelse. Byggets 2. etasje har full
en egen boenhet. Plassering av bygget
syn medvirke til uønsket privatisering
sjøen. Dette området
er hovedadkomst
bygget både har over 50 m2 gnmnflate og skal benyttes
innredning og egen inngang og den kan benyttes som
helt inntil grense mot fiiareal vil etter saksbehandlers
av det forholdsvis smale området mellom 23/648 og
til offentlig
friområde
på Høllebakken.
kan ikke se særlig grunn for å dispensere fi^a avstandsbestemmelsene
Saksbehandler
i pbl.§70 pkt.2.
ADVOKATFIRMAET
”t
KJÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks 1051
4682 Søgne
Var ref: 12040/21461
JB/mse
Date: 14. novcmbcr
2014
SAK 2014/1749:
GB 23/648, TINGSTUVEIEN
8—
BYGG TIL KOMBINERT
BRUK BÅTGARASJE/OPPH()LDSROM
Det vises til mitt brev 20.10.2014
./..
Som nevnt i brevet,
Vedlagt oversendes
nabovarsel.
i ovennevnte
sak.
er den subsidiære søknad om bruksendring
blitt nabovarslet.
gjenpart av nabovarsel
sammen med kvittering for
All» ukatfirnnvct
(kg
_/.
Kjær
DA
MNA
Det er kommet én merknad. Denne er datert 30.10.2014
fra Geir Skavoll og
Grethe Stavseth, Tingstuveien
6. Jeg vedlegger kopi av brevet med vedlegg.
l\I N()‘!71‘701‘7MM\/A
Koutomdtcw
llzmtltlclis
Hus
l<;a.11.mgn:n
3
K mlmmuuul
Det fremkommer
ikke noe i protesten som tilsier behov for endringer i søknaden.
Det som anføres i mitt brev 20.10.2014
som grunnlag for den subsidiære søknad
blir derfor opprettholdt
fullt ut.
Avdcltngskontot' [_'\tt'
Sugar nub,» gget
Hwtnftimw
Pus-thats 1sw
-1662 Kristiansand
*>I<*
Jeg finner imidlertid grunn til å gi noen utdypende og supplerende
merknader til
spørsmålet om det foreligger søknadsplikt
for bruk av den aktuelle del av
båtgarasjen til boligformål
som leies ut. Som kjent er en rekke bestemmelser
i
plan- og bygningsloven
endret ved lovendring som ble vedtatt 20.06.2014.
De nye
lovbestemmelsene
er ennå ikke trådt i kratt. l forbindelse med forberedelse
av
endringsloven
ble det også gitt en presiserende
uttalelse i høringsforslag
og i prop.
99-L om når det oppstår søknadsplikt
i boenhet etter plan- og bygningslovgivningen.
Det ble i høringsforslaget
tydeliggjort
at utleie av del av
eksisterende
bolig kan skje uten krav til søknad om fulle kvalitetskrav
til egen
boenhet.
Am Oi‘/\Tl.\
(Mo:
Advokatlit mac! Kx ale
Ixergen/I-mm»:
hu'
Art»
tyne:
alfixlnucl Haw:
IIHIZ
Kri
Advokatfirmaet
Kiwi
'framsaAdx
Lilli
«lllirmaet
Rekxe.
Pleun
nammcr:
Atlvtvkmlutnflet’r<mH:mg
Molde:
./.
Etter at høring var gjennomført,
opprettholdt
departementet
sitt standpunkt og sin
presisering med hensyn til nâr det oppstår søknadsplikt
for etablering av ny
boenhet. For ordens skyld vedlegges kopi av utskrift fra kap. 13 i prop. 99-L
(20l3-2()l4).
Jeg viser særlig til følgende uttalelser i pkt. 13.4:
Adxolmlirmuex(Me:-1m<imlz
wmv nrlvocnllfl no
Ia
-t
ADVOKATFIRMAET
Side 2
KJÆR
« Utgangspunktet
er at plan- og bygningsloven
ikke regulererforholdet
til utleie.
Boligeier kanfritt leie ut del av bolig, for eksempel ved bofellesskap eller ved at
del av boligarealet
leies ut til for eksempel en student. Utleier av areal i egen
bolig utløser i seg selv ikke mknadsplikt,
og dermed heller ingen nye
bygningstekniske
krav etter plan- og bygningsloven.
Opprettelse av et
utleieforhold skal heller ikke til .saksbehandling
i kommunen. Det er imidlertid en
forutsetning
at arealet lovlig kan brukes til bolig (hoveddel). Etter departementets
vurdering må søknadsplikten for en ny boenhet basere seg på rent fj/siske
kriterier ved selve bygget, ikkeforhold
ved organiseringen
av beboerne. En ny
boenhet må kunne fungere som en selvstendig enhet og må ha alle
hovecbfunksjonerfor
en bolig. Med hoved/funksjoner menes stue, kjøkken, soverom
(soveplass), bad og toalett, jf byggteknisk forskrift § 12-14, tredje ledd. Det er
ikke noe til hinder for at en boenhet kan ha flere bad eller kjøkken. Etter
departementets
syn må en selvstendig boenhet ha egen separat inngang.
Boenheten må videre være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende
boligen. Dvs. at det ikke er intern_ forbindelse mellom «enhetene».»
For vår sak er det altså av betydning at utleie i seg selv ikke innebærer at det
utløses søknadsplikt.
Forutsetningen
er at det areal som leies ut til beboelse lovlig
kan brukes til boligareal, altså regnes som hoveddel. l vår sak kan det vises til at
den del av Andresens bolig som leies ut er godkjent til oppholdsrom,
som inngår i boligens
altså rom
hoveddel.
For det andre kan det vises til at det er åpen passasje mellom de rom som leies ut
og underetasjen
i bâtgarasjen
som leietaker
ikke disponerer.
Underetasjen
i
båtgarasjen er å regne som et rom som utgjør tilleggsdel i Andresens bolig.
Den uttalelse som kommunen har fått fra advokat Sven Farbrot i Advokatfirma
Tofte, er i stor utstrekning
i strid med departementets
forståelse av når det oppstår
søknadsplikt
i boenhet etter plan- og bygningslovgivningen
slik dette er presisert i
ovennevnte
lovproposisjon.
Jeg her om kommunens
snarlige behandling og at det i den forbindelse bekreftes
at det utleieforhold
som Svein Ivar Andresen har for de aktuelle rom i overetasjen
i båtgarasjen ikke medfører søknadsplikt
etter plan- og bygningslovgivningen,
subsidiaert at det gis tillatelse som omsøkt.
Med vennlig hilsen
ADVOKATFIRMAET
KJÆR
DA
VLCLL)
~.:§U7‘§T;5
_
{Cr Jakob Bakka
bakka/Æadvkjaerno
Kopi:
Svein Ivar Andresen,
Tingstuveien
8, 4640 Søgne
g.\advisor\dok\20l4
2\undkkim28rd.d0c
Til:
Søgnekommune
Gjenpart
4682 Søgne
(PBL) av 27. juni 2008 nr. 71 § 21-3
-
Vedlegg nr
av nabovarsel
C_
Saksnr
For tiltak etter plan- og bygningsloven
Tiltak pà eiendommen:
Adresse
Postnr.
Poststed
Tingstuveien 8
4640
Søgne
Gnr.
Bnr.
23
648
Festenr.
Seksjonsnr.
Andelsnr.
Kommune
Søgne
Det varsles herved om:
Søknad om tiltak som krever tillatelse etter PBL § 20-1
U Nybygg
U Riving
Søknad
U
U Anlegg
E Bruksendring
U Endringav fasade
U Eiendomsfordeling
eller bortfeste
U innhegningmol veg
U Annen
U Skilt
om tiltak som krever tillatelse etter PBL § 20~2
Driftsbygning
i landbruket
med samlet
bruksareal
(BRA)
U
mindre enn 1000 kvm SAK10 § 3-2
U Tilbygg< 50 m*
U Frittliggendebygning<70m2
Midlertidig
bygning,
konstruksjon
eller anlegg
U Antennesystem
U Bruksendring(fra trlleggsdeltil
(ikke boligformål)
hoveddel
U Skilt/reklame
U Annet, PBL § 20-2 bokstavd
og omvendt)
Dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19
E Dispensasjon
Beskriv
nænnere
hva nabovarselet
gjelder
Subsidiær søknad om bruksendring av del av bygg for kombinert bruk båtgarsje/oppholdsrom ved at
oppholdsrom skal brukes som egen boenhet.
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan.
Spørsmål og merknader
vedrørende
nabovarsel
Eventuelle merknader må være kommet til ansvarlig søker/tiltakshaver innen 2 uker etter at dette varsel er sendt.
Ansvarlig søker/tiltakshaver:
Besøksadresse
Svein lvar Andresen
Postadresse
Postnr.
Poststed
Tingstuveien 8
4640
Søgne
Kontaktperson:
E-post
Advokat jakob Bakka
Telefon
[email protected]
Mobiltelefon
Søknaden kan ses pá:
www.
Merknader
sendes:
E-post
Advokat Jakob Bakka
[email protected]
Postadresse
Postnr.
Poststed
Postboks 153
4662
Kristiansand
Vedlegg
Beskrivelse
av vedlegg
Gruppe
Nr fra<til
Kopi av søknad om tillatelse til tiltak
[Jzbgnt
-
U
B
-
D
avkjøringsplan
D
_
El
Tegninger(snitt og fasade)
E
_
E]
Andre vedlegg
Q
-
D
Dispensasjonssøknad
Situasjonsplan,
(begrunnelse/vedtak)
(PBL
kap
19)
Underskrift
l
Sted, dato
Kristiansand,
Underskrift ansvarlig
1
øker/titta
20.10.2013
Med blokkbokstaver:F0r Svein Ivar An
AdvokatOnIine.no DoklD E
sen
Kvittering
for nabovarsel
Til naboer/gjenboere
Nabovarsel kan enten sendes som rekommandert
sending eller overlevers
personlig mot kvittering.
Ved personlig Overlevering vil avkrysning
gjelde som
bekreftelse
pà at varselet er mottatt og samtykket.
Nabolgjenboer
Gnr
Bnr
23
663
23
648
av eiendommen:
Festenr
Adresse
Tingstuveien
8, 4640 Søgne
Nabo/gjenboer
Seksjonsnr
Seksjonsnr
Eiers/iesters
eiendom
EierIFester
navn
Kirsti Kiærre or: Øvstein Severinsen
Adresse
Postnr
Dvarselel
Bnr
eiendom
Festenr
Adresse
Personlig
Gnr
Sted
kvittering
for mottatt
er mottatt
D
Gnr
Bnr
23
29
varsel
Jeg samtykker
Tingstuveien
10
Pfislnr
Sled
Denne del klistres pà kvittering
4640
Søgne
RR 1984
Dato
Underskrift
0200
i tiltaket
Festenr
Seksjonsnr
Eiers/tasters
navn
Søgne kommune
Adresse
Adresse
Postboks 1051
Postnr
Personlig
9 NO
Pasmr
Sled
kvittering
for mottatt
varsel
_ .
_
Denne del klistres pa kvittering
4682
Søgne
RR 191140201
2 NO
Dato
Underskrift
Uvarseletermottatt E] Jegsamtykker
I tiltaket
Gnr
Bnr
23
391
Festenr
Seksjonsnr
Uvarselet
Sted
kvittering
for
mottatt
er mottatt
D
Gnr
Bnr
23
649
varsel
Jeg
samtykker
Festenr
Seksionsnr
kvittering
for mottatt
er mottatt
El
varsel
Jeg samtykker
Bnr
RR 195492026 NO
Dato
Underskrift
del klistres
på kvittering
Eiers/testers
navn
Stavseth
4640
Søgne
Dato
Underskrift
Denne del klislres pà kvittering
RR1994
91°’° “O
i tiltaket
Festenr
Seksjonsnr
Eiers/festers
navn
Adresse
Postnr
Sted
kvittering
for mottatt
er motmtt
Gnr
ü
varsel
Jeg samtykker
Bnr
Postnr
Sted
Dato
Underskrift
Postedets
reg.nr
Postedets
regnr
Postedets
reg.nr
i tiltaket
Festenr
Seksjonsnr
Adresse
Eiers/festers
navn
Adresse
Postnr
Personlig
Denne
Søgne
Iznlsrllrgstuvelen 6Sted
Adresse
Dvarselel
sled
4640
Grethe
Sted
Gnr
Personlig
16
pwn,
Adresse
Postnr
üvarselet
Tingstuveien
i tiltaket
Adresse
Personlig
navn
Adresse
Postnr
Personlig
Eiers/tasters
Svein Ersland
Adresse
Sted
kvittering
for
mottatt
varsel
Postnr
Sted
Dato
Underskrift
Eivarseiet er mottatt I:I Jegsamtykkeri tiitaket
Gnr
Bnr
Feste-nr
Seksjonsnr
Postnr
Personlig
Eiers/festere
navn
Adresse
Adresse
Sted
kvltterlng
for mottatt
UVarselet
er mottatt
Postverket
bekrefter
D
at deti
innlevert rekommanderte
ovennevnte adressater.
varsel
Jeg samtykker
dag er
Sand?
DokID
/C_
@
Sted
Dato
Underskrift
an I II sendinger:
)
AdvokatOnlineno
Postnr
i tiltaket
sendinger til
_
Sted
_.
\
Side
av
1
Advokatkontoret
Kjær DA
V/advokat Bakka
Postboks 153
4662 Kristiansand
Vedr. nabovarsel
Søgne 30.10.2014
på G.nr 23, B.nr 648.
Eier: Svein Ivar Andresen
Som nærmeste nabo kommer vi her med konsekvenser og historikk for à prøve og klargjøre hvorfor vi
har merknader mot denne søknaden om bruksendring, dispensasjon fra reguleringsplanen
Andresen har tatt seg til rette med å leie ut ovennevnte båtgarasje/kontor ulovlig som bolig. Bygget er
brukt som bolig, og det er i strid med gitte tillatelser.
Som nære naboer til dette bygget ønsker vi ikke at bygget skal bli brukt som bolig.
For oss er det en stor belastning, ubehagelig og negativt å ha leietakere så tett inn på oss. Vi mener at
Andresen som alle oss andre i Søgne må forholde seg til gjeldende lover og regler.
lkke neglisjere det og bare gjøre det som passer han best, og at det går utover en 3.part. Det var
akkurat de argumentene vi hadde den gangen han søkte om å bygge, at han helt sikkert ville bruke det
som bolig. Og der fikk vi jo rett i.
Vi gav muntlig beskjed til Andresen om at han ikke hadde bruksendring, og dermed at utleie er
ulovlig. Vi ble bare avvist og han fortsatte med utleien. Derfor undersøkte vi og gav beskjed til Søgne
kommune. Vi fikk tilbakemelding om at boligutleie ikke var lovlig, og at det måtte opphøre.
Vi syns det er fryktelig, trist, ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til leietakere
som kan ha fritt innsyn inn til oss fra ston vindu på nordsiden av bygget. Som slett ikke var meningen
å få da vi bygde.
Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kontor, men det var aldri meningen at det skulle
være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke den samme trivselen i hagen vår, når det er
utleie tett inn på oss.
Ferdigattesten
ble ikke godkjent før 7.01.2013,
og etter vår oppfatning kun brukt til utleie.
Den gang det ble søkt om bygging, sendte vi en skriftlig klage, den 28.6.99.,
bli beboelseshus.
å
(Vedlegg nr 1)
\/
Svaret
fra Andresens
(Vedlegg
arkitekt
den 1 1.8.99,
var at det ikke
skulle
der vi påpekte at det ville
være beboelseshus.
nr. 2)
Brev fra Andresens advokat den l9.l 1.1999, under fakta: "bygget skal ikke brukes som beboelse"
(Vedlegg nr.3
Er ikke slike lovnader som er gitt i forbindelse
med bygging bindende, når de er skrevet i søknaden ?
Da oppfatter vi det sånn det er bygd på falske premisser i søknaden tidligere, og nå brukes ulovlig. Er
det da så enkelt... at det bare er å søke om en ting, bruke det ulovlig som bolig, og heller søke om
endring til bolig i ettertid?
Da må vi spørre: hadde en søknad om bygging av et beboelseshus nå, så nærme strandlinjen og
friluftsområde, og hensyn til naboene, blitt godkjent idag ?
Det tror vi ikke.....eller?
Hvis ikke....da vil vi gjerne at dere har de samme argumentene i minne ved en avgjørelse idag ang
godkjennelse av beboelseshus.
2
Vi vil også tilføye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at det er
denne som vil bli brukt ved utleie/beboelse.
Det har vi allerede erfart den tid utleie har foregått. De
fleste viljo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og støy for oss.
Hvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet, skal foregå på Andresens private parkering,
vil det medføre ekstra trafikk for oss andre i Tingstuveien. Parkeringsplassen
er liten, og allerede i dag
bruker han vår felles parkeringsplass
(gjesteparkering)
til parkering av sin private bil. Dette vet vi
irriterer andre naboer i område.
Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område, da denne er kun for andelseierne som har
egne parkeringskoit.
Parkeringsretten
er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE selges eller
LEIES ut separat.
(Se vedl nr. 4. Og 5)
Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden med fri
benyttelse av sittebenker/bord
og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir mye brukt i
løpet av vår/sommer/høst.
Det er også ofte bamehager som benytter seg av denne flotte turstien. Vi
mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte turstien og friområdet. Og
ved eventuell parkering, stenge/privatisere
inngangen til turstien. Dette området er hovedadkomst
til
offentlig friområde på Høllebakken.
(Vedlegg nr 6 og 7 nr)
Vi gruer oss spesielt til vår og sommerhalvåret,
hvis vi da må forholde oss til utleie til turister så tett
innpå vår bolig. Med alt av ubehag og støy som det medfører. Det erjo disse negative konsekvensene
vi er redde for.
Vi mener også at det vil bli en forringelse av verdien på boligen vàr. Det erjo for de fleste ganske
negativt å ha en utleie bolig som nærmeste nabo. Spesielt som sagt sommerutleie,
som vi regner med
det vil bli utnyttet til.
Konsekvensen
kan også bli at hvis Andresen får medhold med sine argumenter, så kan både vi og
naboen (Pedersen) søke om byggetillatelse
til hver vår boenhet, på våre tilsvarende del av
eiendommen.
Med samme argumenter. Da skulle detjo bli en enkel sak â få igjennom. Ellers er detjo
veldig urettferdig
Vi kan ikke se at det kan være noen gode argumenter for at bygget skal bli egen boenhet,
til utleie.
Men at gjeldende godkjenning som båtgarasje/kontor/trimrom
blir opprettholdt.
med tillatelse
Vi håper kommunen holder seg til den gjeldende reguleringsplanen,
og ikke gir dispensasjon
egen boenhet. Og at våre argumenter blir rettferdig tatt til følge, og tar hensyn til de negative
konsekvensene
det vil medføre for oss nå og i fremtiden.
Med hilsen
Geir Skavoll & Grethe Stavseth
Tingstuveien 6
4640 Søgne
Kopi til:
Saksbehandler:
Anne
Kommunalsjef
teknisk sektor: Dag Amtsen
Marit
Tønnesland,
til en
”W
( l
Til 500119
Teknisk
Kornmune
Etat IV Odd Aasersd
' Bygging av sjøbad m lleflighel. Grnt 23 Bur. 648 Tingshr-vn.8 4644}Søgne v/ Svein Ivar
Andresen.
'If-ii
Vi visertil overnevnte
sal: somviharmottaltnabovarselpå, ogsenderhavedvårklage.
Ifølge reguleringsplanen
somviharkjapttomta
etter, skal detlmn kunne bygges etbolighus
og
engarasje pålxvertomt Dethar aldri værtmeningenat det skulle væretobeboelseshuspå
tomta
vamaue oppnayaeup-.‘ibygge:ogs5‘daamm1suermyeavmsamnuzsjambademeaamm
og fiahagen, ogføler også at et så stortbyggkomnterveldighett innpå oss. Det serMm såhsyt
titpåtegtingm meni virkeligheten bli detveldig stort oghøyt Eget
10meterlangt og 6
meterbredt, altså 60m2. Leiligheten med vindu og
med innsyn til oss blir veldig
` ”“'"
bare"4iz1eter‘1”:;é‘,«;”réi:ééf;"\f:
'im dam ‘alikefå den pnvaf‘
’
bg‘i:sjeneit7e’"
sjøen somvilmri
dagogsomviregnetmeddavikjøptetonita
Ethersom vi forstår am leiligheten værefem bebodd, og da da: enkle-shetilgangen til leiligheten
blirpågangvei ogfiionirådemotsjøen., kmnmerinyeavtrafildsentil ogforegåpå denne.Den
veienerjo bareberegnetsom gangvei opp til fiiområdet, og detharalltid fimgeitgreit
\
g/
Vi filler også at fii lass
blir privatisert med en leilighet helt inntil grensen.
Vi harfizllforståelseat naboen ernevil ha ei sjøbuforåvintfilagrebåtensin
Hvis detbare haddevaertsnakk omensjølmpåen etasje til sittbrtlkharvi ingen
migelser,
men så lengedet er planlagt et så stort bygg m/beboelse i letg, kan vi dessverre
ikke godta dette.
Søgne 28.06.99
Vennlig hilsen
GretheStavseth og Geir Skarvoll
Tingstuvn .6
Gulli
Bm'.649
__._.._...,
-
-
i
--
-l
39;-u /qq
_._;
,
-
17%
SIVILARKITEKT
MAL- NPA
OLE JOHAN DOLVA As
;
ØSTERVEIEN
'
4631
w”
" '—‘”“"“""‘“”“
6.
KRISTIANSAND
TELEFON
380719
93
T E L F AX
38 0719
95
SENTRALGODKJENNING I998 OO 2788
i)Zz?Z22/:4i
47
KRISTIANSAND
11.08.1999
5'de1°V'
.
SØGNE K MMUNE
TEKNISKETAT
TANGVALL
4640 SØGNE
` Sak;
Protest på;
søknad
om rammetillatelse
tor
Sveln Ivar Andresen, Tlngstuevelen 8 4640 Søgne
Kommentar
K
\./
til protest.
“ä
Vi beklager at nabo føler at-planlagt
vil være til sjenanse.
Vi har gjennomgått
protesten
bàtgarasie
og har følgende
med innredet loft
merknader:
I. Síktlinjer
Under planleggingen
av bygget
er det tatt hensyn til utsiktslinjer
__}‘_F_Q‘.El_C1.bO_.J_Q1'iSr1fB£i.[J.QE,fJ
_iil.5fll<r.LC!.d.
Q ra m metil latelsearedegåocdaarimeefsfeewmeefeesmeefæeefs
for dette l opplysningene
om: topp mønehøyde for bàtgarasje
ferdig gulv naboeiendom
difteranse
+ 7,88 m
+ 7,30 m
+ 0,58 m
Vi mener med dette å ha tatt hensyn til naboens siktlinjer.
2.0 Nabogrense
KJ
Det kommenteres at bygget ligger4
Dette er jo i h.h.t. byggeforskriflen.
m. ifra nabogrense.
3.0 Beboelseshus
`
Protesten omtaler bygget som beboelseshus.
Dette er ikke riktig. Bygget er anmeldt som bàtgarasie
Lcttet anser vil som en resurs og
_,
med innredet loft.
å innrêdetlettectrealet.
'
Til slutt vil vi føye til at det er lagt stor vekt på at utformingen skal være godt
tilpasset eksisterende bebyggelse og lagt skànsomti terrenget.
Som et kompenserende
tiltak kan vi torslâ taket tekket med torv.
Med v nnlig hllsen
KOPI, Svein Ivar Andresen
/
/.
f
T‘0\Aq—\C\'C\q
Advokat MNA
SVEINUNG SØNDERVIK JOHNSEN
.2.
Begrunnelse
for klagen
Klagen begrunnes
med at kommunen
har lagt til grunn feil faktum,
feil forståelse
reguleringsplanen
samt
foretatt
en urimelig
forskjellsbehandling
ved vurderingen
dispensasjonen
for Svein Ivar Andresen i forhold til naboeiendommene.
»
_
Faktum
V
av
av
_
__
.
J
Svein Andresen
hans medeierskap
“
V
har et stort behov
i treningsstudioet
._,_
for hjemmekontor,
både knyttet
S.A.T.S. i Kristiansand.
f,
og til
Når det gjelder innredning
av
treningsrom og bad/dusjrom,
har dette spesielt sin bakgrunn i at Svein Andresen har fått et tilbud
ifra S.A.T.S. - kjeden om kjøp av et komplett sett hjemmetreningsutstyr
som han ønsker å
installere.
Reggleringgplanen
Reguleringsplanen
for "Høllen Syd I" viser derme eiendommen
som en av seks i et avgrenset
byggeområde
innenfor planen.
Fra felles avkjørsel og langs de tre eiendommene
som Svein
Andresens
er en av, går det et langstrakt
areal som er utlagt til friområde.
Første del av'
friområdet er sti/gangvei ned til bryggeanlegget
som går langs eiendommen
nr 4. En vesentlig
del av fiiarealet - arealet som ligger mellom disse tre eiendommene og sjøen - er i realiteten en
del av bryggeanlegget/opplag for båter. Dette området er altså ikke opparbeidet som et friområde
og vil vel neppe heller bli
Innenfor
byggeområdet
ort.
er det på plankartet
på den enkelte eiendom
vist illustrasjoner
på to bygg.
Kommunen har lagt til gnmn at det bare kan tillates en bolig og garasje. Spørsmålet er imidlertid
—v
\_/
om dette er en rettslig bindende bestemmelse.
Plankartet alene gir ikke hjemmel for å krmne
legge
dette
til grunn,
og en slik forståelse
kan heller
ikke
entydig
forankres
i
reguleringsbestemmelsene
alene eller i planen totalt sett.
Slik reguleringsbestemmelsene
er
formulert er dette tvetydig og planen vil neppe kunne tolkes slik som kommunen
har lagt til
grunn i denne saken - at reguleringsplanen
bare tillater to bygg.
Reguleringsplanen
gir imidlertid en begrensning
for så vidt gjelder utnyttelsen på den enkelte
eiendom ved at umyttelsesgraden
er satt til U=O,2.
eiendommene
innenfor dette byggeområdet.
Utnyttelsesgraden
gjelder
alle
de seks
Svein Ivar Andresens søknad må forstås som en søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens
bestemmelser
om utnyttingsgrad
samt fra 4-meters
regelen i pbl § 70.
Omsøkte bygg har en grunnflate på 54 m2 og skal formelt sett- behandles som en dispensasjon
etter pbl § 7. Kommunen
bør imidlertid se hen til at det kun skiller noen få m2 på at omsøkte
bygg skulle ha vært behandlet etter mrntaksregelen i pbl § 70 nr 2. Denne bestemmelsen
mindre strenge krav for å gi tillatelse til uthus/garasje/hobbyrom
nabogrensen.
Dette bør kommunen ta hensyn til i sin vurdering.
inntil
'_
“af-_ 'f f
til sin jobb i Telenor
50 m2 plassert
stiller
i/inntil
f
'
L/
umuñj
K//?__:
Parkering
HØLLEN OG SOLTA
HAVN
2014
Båtplass
Nr:
Kortet gjelder for fri parkering på anviste
i vâre havner.
parkeríngsomrâder
Parkeringsretten
er knyttet til bruk av båtplassen
og kan ikke selges eller leies ut seperat
Biler som står i veien for daglig
drift kan forlanges
Eneste godkjendte
plassering
er på dashbordet
flyttet
av parkeringskortet
i bilens frontrute
Høllen og Solta Båthavn
5,
14.
Parkering i havneomrédene
kan kun skjer på oppmerkede plasser og med
gyldig parkeringskort.
Parkering i Høllen kun på det området som er skiltet
og merket med gult. Biler med henger, som opptar to parkeringsplasser,
må bruke to parkeringskort.
For øvrig skal all hensetting av traller og
hengere avtales med driftsansvarlig
på forhånd.
I og med kommunen
næringsutvalget
saksbehandler
ved plan- og økonomiutvalget
og ved tidligere
behandling
av drifi- og
begge enstemmig har avslått den omsøkte plassering i/nær nabogrense
vanskelig se at kommunen som grunneier vil gi samtykke.
kan
Det omsøkte bygg skal oppføres i to etasjer, har grunnflate 54 m2 og bruksareal ca 96 m2.
En garasje er i vanlig forstand et bygg for hensetting av bil og dermed vanligvis et bygg i en
etasje. Det aktuelle bygg kommer i konflikt med §70 pk1.2 b både med hensyn til grunnflate
og etasjetall.
Det regulert
fiiornråde
og må ses i sammenheng
med tilliggende
større friareal
på
Høllebakken. Området er per i dag noe uryddig, men nå som komrmmen er blitt eier og etter
at utbyggingen på Tingvollen blir ferdig er planen å sette arealet i stand. Grensen mellom
Tingstuveien 4,6 og 8 og friarealet er nå ryddig og klart definert av en 2-3 meter høg
steinrnur. Byggets plassering vil føre til at deler av muren må fjernes for at båtgarasjen skal
komme
på samme nivå som båthavna
og friarealetfbæevil
føretilat
friområdet
blir
privatisert både av bygget i seg selv og at omrâdet må brukes som adkomst til bägarasjen.
Selv om bruken antagelig blir sporadisk må det tas hensyn til derme ved opparbeidelse av
fiionn-ådet. Saksbehandler vil advaremot evmtnell tiliatelse til adkomst overfiialmlridet
konsekvensene på sikt kan blir storezfietfer flere eiendommer i samme situasjon og blir det
erdet all grunntil åtro at davil søkesom
tilsvarende løsning for vanlige
Almenhetens ferdselsmulighet i strandornrådene
må ikke unødig reduseres ved å akseptere tiltak som det omsøkte. Etter en samlet vurdering
kan saksbehandler ikke se at det foreligger særlige grunner for å díspensere fra
avstandsbestemmelsene
i pbl. §70 pkt.2.
Til pkt.2:
Det vil i utgangspunktet
bli gitt dispensasjon
fra regulert utnyttelsesgrad
direkte tilknytning
til eksisterende bebyggelse på eiendommen.
ved utbygging
I
i
3
'Fil pktâ;
Ut fra den forståelse som Fylkesmannen legger til grunn for ved behandling av garasj esaker
d.v.s. at en garasje bare skal brukes til hensetting av biler og derfor skal være et l-etasjes
bygg har Fylkesmannen ved kombinert bruk garasj e/oppholdsrom lcrevd at saken behandles
som en dispensasjon fra reg.planen. Administrasjonen har en restriktiv holdning til kombinert
bruk vil i utgangspunktet ikke kunne anbefale at dispensasjon blir gitt.
Konklusjon:
Bortsett
fra at de aktuelle
planer er en enkel og grei løsning
ikke se grtmn for å gi de nødvendige dispensasjoner.
vil en ved senere planbehandlinger
for tiltakshaver
kan saksbehandler
Fpr å unngå å komme i samme situasjon
foreslå å legg inn byggelinje
mot friareal
eller andre areal
Å
som tilrettelegges for alment bruk.
Etatsjefens
t
merknader:
Teknisk sjef er enig i saksbehandlers vurdering. Hvis omsøkte bygning tillates, vil båtgarasjen
være en garasje som også kan brukes som bilgarasje. Slik bruk vil være vanskelig å
kontrollere. I tillegg kan det skape presedens for andre eiendommer i området. Ellers er det
viktig å understreke
at fylkesmannen
ikke hadde vurdert
vedtak 21.06.00 ble opphevet.
Rådmannens
trafikken
over fi-iområdet
da tidligere
i
merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere rnerlcrader.
Forslag
til vedtak:
í
if
Søgne
88l3/99/OAA
23/648
Løpenr:
Arkiv nr:
Til behandling
kommune
Arkivsak:
99/01730-4
Saksbehandler:
Odd Aaseradf['].f.m-. 38 05 56 19
í:
Møtedato:
2 l .09.99
Drifl/næringsutv.
Saksnr:
Sign:
092/99
f.
‘\/
Tiltakshaver:
Svein Ivar Andresen, Tingstuveien
Ansvarlig søker: Sivilarkitekt
Ole Johan Dolva,
Søknad om rammetillatelse
mottatt 22.06.99
Situasjonsplan
og tegninger datert 06.06.99.
Protest mottatt Ol .07 .99 fi-a eiere av Tingstuveien
Kommentar
Bakgrunn
8, 4640 Søgne.
Østerveien
6, 4631 Kristiansand.
6.
til protesten mottatt 17.08.99 fra ansvarlig søker.
for saken:
Det søkes om rammetillatelse for oppføring av båtgarasje med innredet loft på gnr. 23
bnr.648. Byggets grunnflate blir 60 m2, bruksareal båtgarasje 55 m2, bruksareal 2 etasje 51
m2 og mønehøyde over terreng blir 7 meter Bygget skal oppføres av treverk og betong og det
er plassert fra 0 meter til ca 1,5 meter fra nabogrense mot regulert friareal. Lofiet skal ifølge
byggeforskrifiene betegnes som etasje.
Ved skriv mottatt 01.07.99 protesterer eiere av naboeiendom Tingstuveien
Ansvarlig søker har kommenterer til protesten i skriv mottatt 17.08.99
\_/
Den aktuelle eiendom er i reguleringsplan
mellom bygget og båtplassene
er regulert
Eiendommen
181 m2.
for ”Høllen Syd I ” regulert
til friareal (nærmest bygget)
6 mot planene.
til boligformål.
og kjørevei.
Arealet
er på 983 m2 og den er bebygd med bolig og garasje med grunnflate til sammen
Vurdering:
Ifølge reguleringsplanen
kan det på hver eiendom oppføres bolig og garasje. Eéfijrggelse
utover dette kan ikke uten videre tillates. I den aktuelle sak må det dispenseres
fra
avstandsbesternrnelsene
i pb1.§70 idet bygget både har over 50 rn2 grunnflate og skal benyttes
til beboelse. Byggets 2. etasje har full innredning og egen inngang og den kan benyttes som
en egen boenhet. Plassering av bygget helt inntil grense mot friareal vil etter saksbehandlers
syn medvirke til uønsket privatisering
av det forholdsvis smale området mellom 23/648 og
sjøen. Dette området
til offentlig
er hovedadkomst
fiiområde
på Høllebakken.
kan ikke se særlig grunn for å dispensere fra avstandsbesternmelsene
Saksbehandler
i pbl.§70 pkt.2.
13 Krav til søknad om... - regjeringemno
Side 1 av 2
KOMMUNALOG
MODERNISERINGSDEPARTEMENTET
Du er her:
Kommunal-
og moderniserings...
< Dokumenter
< Proposisjoner
og meldinger
< Proposisjoner
til Stortinget
< 13
Krav til søknad om...
Prop. 99 L (2013-2014)
Endringer
i plan-
og bygningsloven
oppheving
av krav
Bla i dokumentet:
< 12 Overtredeisesgebyr...
13 Krav
13.1
til søknad
Bakgrunn
Plan-
om
stiller
(forenklinger
godkjenning
l 14 Andre
utleie
og gjeldende
og bygningsloven
i byggesaksdelen
etableres et utleieforhoid
> l Dokumentets
endringer
i del av eksisterende
forside
bolig
rett
krav
til en boenhet.
gjeldende
plan-
i eksisterende
og bygningslov
bolig.
§ 20-1
er det krav
om søknad
og tillatelse
når det opprettes
boenhet/bruksenhet
I en eksisterende bolig. Søknadsplikten kan gjelde ved tilbygg, påbygging
(§ 20-1 bokstav a), ved vesentlig endring (§ 20-1 bokstav b), ved bruksendring fra tiileggsdel
bokstav
d) og ved oppdeling
boenhet
gjelder
nye enheten
forskrift
som oppstår
som gjelder
forenklinger
eller
for eksempel
i boligmeidingen
13.2
og
av foretak)
Dette gjelder
blant annet brannsikring,
lydskiller,
planløsning,
plass til oppbevaring
med videre.
Det er derfor av betydning
om det dreier seg om en eller flere
Departementet
har erfart at grensen
mellom
en og to boenheter
ofte kommer
på spissen når det
arealbruk,
boenheter.
Etter
om lokal
sammenføyning
når en eksisterende
må i utgangspunktet
for nybygg,
herunder
bokstav
bygges
følge
g). Krav
som
om søknad
for en ny og selvstendig
om til en tomannsbolig
bestemmeiseri
de kvalitetskrav
(Meld. St. 17 (2012-2013)
i byggeregiene
(§ 20-1
enebolig
plangjelder
en ny
eller underbygging
til hoveddei (§ 20-1
for to husstander.
og bygningsloven
og krav
for en ny bolig.
Byggje —bu — Ieve) er det varslet at departementet
for utleieenheter
i eksisterende
boliger
Den
i byggteknisk
for å stimulere
til etablering
vil vurdere
av utleieboliger.
Høringsforslaget
I høringsforsiaget
ble det ikke foreslått
noen lovendringer,
men forå forenkle
regelverket
foretok
departementet
en presisering
av når det oppstår en søknadspiiktig
boenhet
etter plan- og bygningsiovgivningen.
Det ble
tydeiiggjort
at utleie av dei av eksisterende
bolig kan skje uten krav til søknad og fulle kvalitetskrav
til egen
boenhet.
Det ble påpekt at en ny boenhet
må være fysisk adskilt fra øvrig boiigareai
i den eksisterende
boligen,
og det er først
13.3
da at søknadspiikten
Hovedpunkteri
Høringsinstansene
kommune
enkelte
søknadspiikt
forslaget,
på at hensynet
kan være
etter
krav
høringsinstansenes
er i hovedsak
peker
saker
og materielle
plan-
og mener
enige
syn
i forslaget.
De fleste
til forutberegneiighet
gråsoner
for når en bolig
og bygningsloven.
det er behov
vil gjelde.
mener
presiseringen
og likebehandling
faktisk
Huseiernes
for en avklaring.
deles
er klargjørende.
for forslaget.
opp og blir to separate
landsforbund
Norsk
taler
og Norsk
kommunalteknisk
boenheter
kommunalteknisk
forening
Trondheim
Det vises
viser
til at det
som
i
utløser
forening
er enige
l
til at det er forskjellig
praksis mellom kommuner.
Sarpsborg
kommune
presiseringen
hensyn til mulig
legges til grunn
boligen.
og Stavanger
bidrar
Det vises
til at det vil bli fritt
enhetene.
ikke
boliger
13.4
mange
Departementets
På bakgrunn
søknadspliktig
negative
til forslaget.
tilsyn
med ulovlige
Sarpsborg
boenheter.
Stavanger
kommune
påpeker
at det vil få negative
boenhet
må være fysisk adskilt fra øvrig boiigareai
fram
Stavanger
for å etablere
kommune
det skal dimensjoneres
en rekke
mener
småleiiigheter
det blir vanskelig
kommune
mener
Tilsyn
gjennomføres
konsekvenser
dersom
i den eksisterende
i en bolig
å planlegge
dersom
det settes
infrastruktur
Utgangspunktet
etter
areal
er at plan-
for eksempel
i egen
bolig
plan-
for.
opprettholder
departementet
og bygningslovgivningen.
og bygningsloven
ved bofellesskap
utløser
inn
når man
forslaget
Grensen
om å presisere
mellom
når det oppstår
en og to boenheter
en
er problematisk
når det etableres et utleieforhold I en eksisterende bolig. Selv om enkelte av høringsinstansene
er negative
forslaget mener departementet
at hensynet til forutberegniighet
og likebehandling taler for en presisering.
bolig,
av
det
vurderinger
av høringsuttalelsene
boenhet
er derimot
og at det vil vanskeliggjøre
fare for liv og helse.
at en ny selvstendig
en dør som forbinder
vet hvor
kommune
til forvirring
eller
ikke
regulerer
forholdet
ved at del av boligareaiet
i seg selv ikke søknadspiikt,
og dermed
http://www.rcgjcringen.no/nb/dep/kmd/dok/regpubl/prop/2013-20
til utleie.
leies
heller
Boligeier
kan fritt
ut til for eksempel
ingen
leie ut dei av
en student.
nye bygningstekniske
I 4/Prop-99-L-2013...
til
krav
Utleie
av
etter
13.1 1.2014
13 Krav til søknad om... - regjeringen.no
plan-
og bygningsloven.
imidlertid
Opprettelse
en foruEetning
Side 2 av 2
av et utleieforhold
skal heller
ikke til saksbehandling
at arealet lovlig kan brukes til bollgareai
i kommunen.
Det er
(hoveddel).
Etter departementets
vurdering
må søknadsplikten
for en ny boenhet
basere seg på rent fysiske
kriterier
ved selve
bygget,
og ikke forhold ved organisering
av beboerne.
En ny boenhet
må kunne fungere
som en selvstendig
enhet
og må ha alle hovedfunksjoner
for en bolig. Med hovedfunksjoner
menes stue, kjøkken,
soverom
(soveplass),
bad
og toalett,
jf. byggteknisk
forskrift
§ 12-2 tredje ledd. Det er ikke noe til hinder for at en boenhet
kan ha flere bad
eller kjøkken.
Etter departementets
syn må en selvstendig
boenhet
ha egen separat inngang.
Boenheten
må
videre
være
fysisk
mellom
«enhetene:-.
Dagens
praksis
kjellerareal,
adskilt
synes
tiltak
å være
som ikke
gis det godkjenning
stilles
krav
fremstår
med presiseringen
boenhet.
til rette
for utleie.
til boligareal
til hoveddei som del av eksisterende
gis det avslag
ikke
er oppfylt.
og for eksempel
og pålegg
også
boenhet,
om grensen
leies ut, uten
at delen
når
i en kommune
uten at det
om tilbakeføring
Spørsmålet
forbindelse
For eksempel
(hoveddel).
erå gjøre det tydelig at utleie i del av en bolig ikke medfører
som en selvstendig
godkjenningstidspunktet.
Blant
for eksempel
boenhet
etter
Utleie av dei av eksisterende
Eier kan velge
lovlig kunne brukes som boligareal
overholdt,
endres
er intern
for samme
oppstår
der en del
tilfredsstiller
alle
boenhet.
ut må deflneres
til egen
Det vil si at det ikke
når det legges
kommune
boenheter
boenhet,
boligen.
(tilieggsdel),
fra tilieggsdel
for to separate
delen har alle hovedfunksjoner.
krav
kommuner
opphold
I en annen
som en selvstendig
krav som selvstendig
Hensikten
mellom
boenheter.
krav
i den eksisterende
for varig
for bruksendring
byggtekniske
av en bolig
boiigareal
forskjellig
er godkjent
til to separate
fordi
som leies
fra øvrig
å leie ut de deler
(hoveddei),
annet
og bygningsloven,
at den delen av boligen
selv om den avgrensede
bolig kan således skje uten krav til søknad og nye
av egen
bolig
som er av dårligst
kvalitet.
Men arealet
skal
og bruken skal være I samsvar med de krav som gjaldt på
kan dette
slik at dør mellom
plan-
innebære
«enhetene»
at forutsetningen
som er godkjent
om åpne
rømningsvel
rømningsveier
må være
må være
mulig
å benytte
i
tilfelle brann.
Når eier ønsker
å opprette
hjemmelshaver
samtidig
gjelde
ved endring
småielligheter
kommunen
eller
av bruken
innenfor
oppdeling
av en eksisterende
mener
å avklare
ominnredning.
boenhet
i strid
bestemmelser
boenhet,
krever
jf.
Administrative
til lovforslaget,
fortsatt
For eksempel
med tidligere
lovlig
om at det må foreligge
plan-
og bygningsloven
når eier oppretter
bruk
antas
Bla i dokumentet:
presiseringen
eller
tillatelse
typisk
der
gitt
kan også
en rekke
tillatelse.
fra kommunen
Itlllegg
kan
ved fravlkeise
om det bør gis bestemmelser
l forskrift
fra tilieggsdel
til hoveddei
i eksisterende
også vurdere
vil forenkle
om disse
tiltakene
bør unntas
konsekvenser
byggereglene
ved utleie
i del av bolig.
Forslaget
forutberegnelighet
og mer likebehandling
når det gjelder vurderingen
av lovens
forslaget
bidra til at det enklere
kan etableres
et utieleforhold
l en eksisterende
For øvrig
og tillatelse,
§ 31-6.
men vil vurdere
Selv om endring
vil departementet
søknad
Krav til søknad og tillatelse
etter plan- og bygningsiovglvnlngen.
og økonomiske
presiseringen
dette
etter eierseksjonsloven.
det ikke er behov for lovendring,
søknadsplikten
for ny boenhet.
ikke var en dei av høringen
Den foreslåtte
boenhet
ved fysisk
ha egne
krav om søknad og tillatelse
13.5
eller
en eksisterende
I kommuneplan
Departementet
for nærmere
bolig
en ny selvstendig
søker om seksjonering
ikkeå
føre til økonomiske
< 12 Overtredelsesgebyr...
eller
l 14 Andre endringer
administrative
> l Dokumentets
vil medføre
krav til ny boenhet.
bolig.
større
Videre
vil
konsekvenser.
forside
http2//wwwxegjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/regpubl/prop/2013-2014/Prop-99-L-2013...
l3.i 1.2014
Side 1 av 1
Fra: Jakob Bakka[[email protected]]
Dato: 16.02.2015 10:39:03
Til: Anne Marit Tønnesland
Kopi: Svein Ivar Andresen
Tittel: SV: Spørsmål i forbindelse med søknad om bruksendring av båtgarasje på GB 23/648 - Tingstuveien
8
Det fremgår av rammetillatelse av 15.06.2001 at bruksarealet i 2. etasjer er på 46 m2. Bygget er oppført i
samsvar med dette. Det kan dessuten nevnes at trapperommet ikke inngår i det som evt. må søkes
bruksendret til egen boenhet. Reguleringsplanen har dessuten bestemmelse om at det er tilstrekkelig
med 1 p.plass for hybelleilighet. Dette gjelder uavhengig av arealet på hybelleiligheten og gjelder foran
kommuneplanens bestemmelser.
GB 23/648 har dobbel garasje med plass til 2 biler. I tillegg er det plass til minst 2 biloppstillingsplasser på
gårdsplassen foran huset.
Adkomsten til båtgarasjen går fra parkeringsplass foran huset, langs nordsiden av huset og til inngangsdør
på østsiden av bygget i 2. etasje.
Med vennlig hilsen
ADVOKATFIRMAETKJÆRDA
Jakob Bakka
Advokat/Partner
HandelensHus,Rådhusgt.3│ P.O.Box 153 │ N-4662 Kristiansand
Phone:+4738028500│ Fax: +47 380 28 501│www.advkjaer.no
Fra: [email protected] [mailto:[email protected]]
Sendt: 12. februar 2015 11:04
Til: Jakob Bakka
Emne: Spørsmål i forbindelse med søknad om bruksendring av båtgarasje på GB 23/648 - Tingstuveien 8
Kommunen opprettholder sitt syn på at det må søkes bruksendring av båtgarasjen, når den nå skal
benyttes som bolig.
I den forbindelse, ber vi om en tilbakemelding på hvordan atkomst og parkering er tenkt løst.
Til informasjon kan vi opplyse at bygget har areal større enn 50 m², og at det med dette stilles krav
om 2 parkeringsplasser.
mvh
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/464005_FIX.HTML
16.02.2015
Re: SV: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
Side 1 av 2
Fra: Grethe Stavseth[[email protected]]
Dato: 17.02.2015 12:41:27
Til: Anne Marit Tønnesland
Tittel: Re: SV: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
Glemte å opplyse at den doble garasjen ikke er brukt på mange år. De har tidligere sagt at det er pga av at
de bruker den som lagringsplass av div ting.
Sendt fra min iPad
> Den 17. feb. 2015 kl. 12.09 skrev Grethe Stavseth <[email protected]>:
>
> Uff, dette ble bare rett og slett for latterlig og dumt, syns vi.
> Det kan nesten ikke forklares...,det må virkelig sees , for dette kan ikke godkjennes før det har vært
befaring. Det er IKKE vei til båtgarasjen derfra. Først vil adkomsten gå igjennom en privat uteplass med
havemøbler, så en smal platting på nordsiden, så inn i private haven igjen, og videre er det en bratt
fjellskråning ned til båtgarasjen, (ikke vei ) som vedkommende må nesten klatre både opp og ned på. Ikke
fremkommelig for verken sykler eller barnevogner etc. Langt og tungt å komme fra parkert bil med
handleposer etc. Denne adkomst veien blir rett og slett ikke brukt, det er vi 100 prosent sikker på. Men jeg
vil at dere rett og slett må komme på befaring og se...for vi VET av erfaring at dette er bare et påskudd for
å få dette igjennom. Den adkomsten verken kan eller kommer noengang til å bli brukt. Vi regner med at de
kommer til å parkere ulovlig videre. Folk som leier kommer aldri til å godta så lang og kronglete vei. Av
erfaring tror vi at Andresen bare lover og legger fram ideer som ser greit ut på papiret, men som ikke er
gjennomførbart. Håper nå at dere virkelig tar tak i denne saken og ser hvordan det virkelig er....at det blir
en rettferdig behandling.
> Går dette igjennom så skjønner verken vi, eller mange andre noenting, for dette er virkelig latterlig nå...!!!!
> Selv om han har advokat Bakka som er god å snakke fram sin klients sak, så syns vi at dere skal ta
hensyn til oss med våre vurderinger og meninger, uten advokat.
>
> Regner med at det vil bli en befaring.
>
> Venter på rask tilbakemelding.
>
> Vh
> Grethe Stavseth
>
>
>
>
>
>
> Sendt fra min iPad
>
>> Den 17. feb. 2015 kl. 11.28 skrev Anne Marit Tønnesland
<[email protected]>:
>>
>> Fikk en tilbakemelding i går.
>> De opplyser at boligen har dobbel garasje med plass til 2 biler. I tillegg er 2 biloppstillingsplasser på
gårdsplassen foran huset, hvor den ene skal benyttes til leiligheten.
>> Adkomsten går fra parkeringsplass foran huset, langs nordsiden av huset og til inngangsdøren på
østsiden av bygget.
>>
>> Dersom dere har merknader til dette ber jeg om en rask tilbakemelding på dette.
>>
>> Mvhav
>> Anne Marit Tønnesland
>> saksbehandler
>>
>>
>> -----Opprinnelig melding---->> Fra: Grethe Stavseth [mailto:[email protected]]
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/464605_FIX.HTML
17.02.2015
Re: SV: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
Side 2 av 2
>> Sendt: 17. februar 2015 10:53
>> Til: Anne Marit Tønnesland
>> Emne: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
>>
>> Hei
>> Vedr. ulovlig utleie av garasje til bolig på ovennevnte nr.
>>
>> Vil bare informere deg om at all informasjon , brev etc i forbindelse med ovennente sak Kan sendes til
denne adressen, da det stadig oppstår feil på Geir sin mail adresse.
>> Har du fått noe oppsett ang plan for parkering i forbindelse med Andresens søknad om bruksendring ?
>> Vil gjerne ha en rask tilbakemelding på det....
>>
>> Vh
>> Grethe Stavseth
>>
>>
>>
>>
>>
>> Sendt fra min iPad
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/464605_FIX.HTML
17.02.2015
AREALENHETEN
Advokatfirmaet Kjær & Co DA
Postboks 153
4662 KRISTIANSAND S
Deres ref:
Vår ref:
2014/1749 10785/2015
Saksbehandler:
Anne Marit Tønnesland
Arkivkode:
23/648
Dato:
12.03.2015
Ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen - GB 23/648 Tingstuveien 8
Som tidligere nevnt er kommunen av den oppfatning av det må søkes om bruksendring,
dersom «båtgarasjen» skal benyttes som en egen boenhet. Dere har i brev av 20. oktober
2014, opprettholdt deres syn på at det ikke er nødvendig å søke bruksendring men har sagt
at dersom kommunen opprettholder sitt syn, så søker dere subsidiært om en slik endring.
Bruksendringen ble så nabovarslet, og det er innkommet merknader fra nabo i Tingstuveien
6, Skavoll og Stavseth.
Kommunen sendte dere deretter en e-post 12. februar 2015, hvor vi ba om en redegjørelse
for hvordan adkomst og parkering er tenkt løst, og hvor vi informerte om at det ville bli stilt
krav om 2 parkeringsplasser ettersom bygningen har areal større enn 50 m². Vi mottok en epost, 16. februar, hvor dere opplyste om at byggets 2 etasje har et areal på 46 m², og at det i
reguleringsbestemmelsene er angitt at det kun kreves 1 parkeringsplass for hybelleiligheter.
Vi ser i ettertid at det var feil å angi at det ville bli stilt krav om 2 parkeringsplasser, da det i
reguleringsbestemmelsens § 7 er angitt 1 plass til hybelleiligheter. Kravet er altså 1
parkeringsplass.
Dere har videre angitt at adkomsten til båtgarasjen går fra parkeringsplass foran huset, langs
nordsiden av huset, og til inngangsdør på østsiden av bygget i 2. etasje. Kommunen var på
befaring på eiendommen, og stiller seg undrende til denne løsningen. Det er kun en bratt
skråning ned til bygningen, som pr. i dag ikke egner seg som adkomst til boligen. Bilder
ligger vedlagt.
Ut fra deres beskrivelse er det kun 2 etasje i bygget som skal bruksendres til boligformål. Vi
gjør i den forbindelse oppmerksom på at det også for mindre leiligheter er krav til innvendig
og utvendig bodareal, og at dette må løses. Det må redegjøres for hvordan dette er tenkt
løst.
Reguleringsbestemmelsene sier ingenting om plassering av en eventuell hybelleilighet,
hvorpå kommuneplanens bestemmelse § 5 bokstav b blir gjeldende. Her er det opplyst at
«Der antall boenheter ikke er angitt i plan, kan det tillates inntil to boenheter pr regulert tomt.
Begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning». Etablering av en egen boenhet i
«båtgarasjen», krever således dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse.
Postadresse:
PB 1051
4682 Søgne
Besøksadresse:
Rådhusveien 1
4682 Søgne
Telefon: 38055555
Telefaks: 38055516
Direktenr: 97990342
Epost:
Web:
Org.nr:
[email protected]
www.sogne.kommune.no
964 967 091 MVA
Oppsummering:
Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser må sendes kommunen. Det
må videre redegjøres for bodareal, parkering og adkomst, og dette må vises på tegninger og
kart. Vi gjør oppmerksom på at det ikke på dette tidspunkt må sendes inn en evt.
byggesøknad, men det må sendes inn tilstrekkelig materiale til at vi kan ta stilling til
dispensasjonssøknaden.
Ber om at manglende dokumentasjon sendes kommunen snarest mulig og senest innen
2. april 2015.
Med hilsen
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
Vedlegg:
Bilder fra befaring
Kopi til:
Geir Skavoll
Svein Ivar Andresen
Tingstuveien 6
Tingstuveien 8
4640
4640
SØGNE
SØGNE
2
A
ADVOKATFIRMAET
KJÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Pb 1051
4682 SØGNE
M/\'H‘7
Vår ref: 12040/21461
SAK 2014/1749:
JB/€kS
l)ato:
GB 23/648 —TINGSTUVEIEN
18.
mars
2015
8
Det vises til kommunens brev 12.3.2015 hvor det bes om ytterligere
dokumentasjon
for at søknaden skal være komplett.
Jeg fastholder at utleie av denne karakter ikke utløser søknadsplikt og at det derfor
er helt unødvendig for Svein Ivar Andresen å måtte etterkomme kommunens
stadige krav om nye opplysninger
- til dels krav som kommunen i ettertid
erkjenner at det ikke har vært grunnlag for.
.-\rJ\0kalfirn1:Iet
M.\I\
Org
Kj21*rl).v\
nr N0 974 WM ‘*3! M\'.’\
KUnIU1'IldlC\SC
H:1ndcIcn_xHu_~
R.'Idlm.:g.1Ia"~
Til kommunens
siste brev kan det opplyses
følgende:
KllSllilnfilllkl
l' \ p:
A\ dchng-<k(»nIuI'
SagnlLl11b_\g_ucl
1. Adkomst
Det er tilstrekkelig parkeringsdekning
man velge to forskj ellige adkomstveier
på gårdsplassen
til båtgarasjen.
til GB 23/648.
Derfra kan
'l`ll`
Faks
For det første kan man gå langs nordsiden av huset og over terreng ned til
båtgarasje. Det bratte partiet innrettes med at det skal bygges trapp. Se vedlagte
kopi av situasjonskartet.
Alternativt kan man bruke gangvei
på situasjonskartet.
for å ankomme
båtgarasjen
Postadresse
Postboks
153
4062 K]’I\II(lllS&lHd
fra vest som angitt
FX 02 85 (J0
38 02 85 (ll
ad\kjncrfiínrlxltjaur
\\\\\\ zldxkylcl no
.»\I)\'()('.\'l
nu
I.-\
Oslo:
Atlwkallirnmcl
Kmlc
Bcrgon/lfurtle:
,*\d\OL:1H‘I1'Inuu:I H:lHI.\
'l rundheim:
.\d\oku[I'mn.m-I
lÉJCIl-qlll-Sitlk
Sl‘a\:Ing(‘l'/Hr_\IIc:
.~\d\oL‘\H‘1IInn-:1 ll.:\r.'l
2.
Bod
For å løse behovet for bod kan boligdelen i 2. etg. tilordnes bod som er innredet
under trapp fra 1. etg. Den er på vel 3 kvm. Se vedlagte kopi av plantegning.
Kristiansand:
.-\d\ol\zilllrnr.i«_~t Kjær
Tromsø:
r\dwl..m’ulv1:1cI
Rci-A.-3. Pleym
Lillehammer;
Adurltzrtlirnrriiel
Ilmlirm-__'
Mnldc:
.v’\d\0k.1Imxn::v.*I (hcrlm
\\ \\\\
.'l«1\"\.‘.IVIZ1l\f‘
'L?1ur'/
ADVOKATFIRMAET
Side2
KJÆR
3.
Dispensasjon
fra kommuneplanens
bestemmelse
Eiendommen
GB 23/648 er bygd i henhold til gjeldende reguleringsplan
og 2. etg.
på båtgarasj en er godkjent til beboelsesformål
før kommuneplanens
bestemmelse
med begrensning
om at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning
ble vedtatt. Slik er båtgarasjen også bygd, og kan lovlig brukes til beboelse i
2. etg.
Siden
det allerede
er etablert
beboelsesrom
som lovlig
kan brukes
til dette,
og som
er egnet som egen boenhet, vil de hensyn som ligger bak kommuneplanens
bestemmelse
ikke bli skadelidende
ved at man rent faktisk benytter bygningen
den er godkjent.
Det vil ikke føre til noe som helst presedensvirkning
tilfelle som dette hvor boenheten allerede er etablert
at det gis dispensasjon
på lovlig måte.
slik
i et
kule*
Jeg regner med at kommunen nå har de opplysninger
og den dokumentasjon
som
er nødvendig for å kunne behandle saken slik at det kan komme til en avgjørelse.
Med vennlig hilsen
AD OKATFIRMAET
KJÆR DA
akob Bakka
advokat
bakkaQDadvkj
acr.no
Vedlegg:
Kopi av situasjonskartet
Kopi av plantegning
g;\advisor\dok\20
l 5Al\andlcmi23ri.doc
GIS/CINE Weblnnsyn - Kartutskrift
Side
1 av 1
_____
L——..———-
L,_.._
F E: s,
kommune
Å
Basiskart
Målcslokk:
Dalo
_‘‘'‘'TI
1:500
_
1 7.03.2015
10
m
httn‘//\\w=h11r\1p]f)
l
rviclhwn
Copyright
nn/mic]iv1r“-\\'.>]w;11nc\'n
Geoveks:
14
Med forbefoid
cnnnn/A
cm feil i kangrunnlaget
rlx'v:nm:rH)o-Cntf‘nnsnr\-«and/W)»-{n1L‘n.-nx
1'70‘)
’\(\1C
I/ea)/<77
3000
2000
girl;
5'2
9/000
1
L
I
[oooO
1
'l
l
=
77-an/'r’7_9
í
00
V)
i
';_
Q!
å
S!
Qfif.
_ "1"
__
I070
---
- --_
'
F
.
;...,+».
za:
v
P/an
H
I
.'
å
l
l
/50_
4‘/yoroxjc
301_FP"
vÉ
7
fir
/-
- -v
‘C
/
-I
"'x°
gt)
Q
Ho:/<1:1)u.mor
1 1““.:__1_._1l
\' '
T å* ~
åf
7/an
P/on
;:z>=':z2
/
Q
år
Q
co
fn
N
i\/
Ix
§`4r~
jg
J}:-Llool
BEFC
22%
I
«
T’:
G
'
4_
_l__
åp-
'Jå
__:___
gif'
I
o
g
“
I
m
Konizlor‘
oPP{r.20:5
as
-in-IL
‘E’-L-= £r..:kap_
N
1-
__'
h
\
t ‘_-L
I
1
fåw
\
3
s=21;L
'
}\
å
—
l
."
\
X
892! :ha In/c/dug}:
sans
\É_É]
iÉ`\-'“°-°—'——r.:g ' 51
ny-
~
‘I:
r
e/5,
-garas/I
C
I
_
få'
fucjnålr/J
M I 1:50,
p/4230»-ax/'e,
m -'/I/oo
“p--Ã
føçflc 3% ‘/0
Endring av plangrunnlaget etter mottak av
byggesøknad
13. april 2011(Sak2011/720,tidligeresak2009/1675)
En søknadom rammetillatelsetil oppføringav tomannsboligble avslåttunderhenvisningtil
enkommunedelplan,somvar vedtattetterutløpetav plan- og bygningslovensordinærefrist
på12 ukerfor behandlingav slike søknader.Klagerenmenteat dennyeplanenikke kunne
leggestil grunnvedavgjørelsenav søknaden.
Ombudsmannen
uttaltesomet genereltutgangspunktat myndigheteneikke gjennom
rettsstridigopptredenkanskaffesegrom til å endredetmateriellerettsgrunnlageti søkerens
disfavør.Hanfant at kommunenikke haddefulgt lovenskrav til fremdrift i saksbehandlingen,
og at kommunedelplanen
dermedikke kunneleggestil grunnvedavgjørelsenav saken.
Fylkesmannenble pådennebakgrunnbedtom å behandlesakenpånytt.
Etteranmodningfra fylkesmannenom veiledning,saKommunal- og regionaldepartementet
i
et brevseguenigi ombudsmannens
rettsforståelse.Miljøverndepartementet
fremholdt
derimotat ombudsmann
ensuttalelseburdeleggestil grunnfrem til eneventuelllovendring.
Fylkesmannenla deretterombudsmannens
rettsoppfatningtil grunn,omgjordesitt vedtakog
garammetillatelse.
A søkte10. mai 2006om rammetillatelsetil oppføringav entomannsboligpåeiendommenX
i Bodø.Bygningskontoreti Bodøkommunegai brev24. mai 2006tilbakemeldingom at
søknadenvar mangelfull,og angahvilke opplysningersommåttesendesinn før denkunne
behandles.Justertsøknadble derettersendtinn 1. juni 2006.I foreløpigsvar20. juni 2006
bekreftetkommunenat komplettsøknadvar mottatt6. juni 2006.Det ble opplysti brevetat
saksbehandlingstiden
var 12 ukerfra mottakelseav komplettsøknad,dvs.29. august2006.
Videreble detopplystat søknadenvar avhengigav uttalelsefra kommunaltekniskkontori
kommunen.
I brev23. juni 2006uttaltekommunaltekniskkontorsegom denomsøkteløsningenfor
parkeringog avkjørsel.I brevethetdet:
«Tomtaer regulertmedfellesadkomstsammenmedbakenforliggendebolig. Dennye
boligenønskesoppførtmedgarasjeintegrerti husetog medavkjørseldirektefra Y. Vi
haringenmerknadertil at detanleggesny avkjørselfra Y.
Det er krav om 3 biloppstillingsplasseri tillegg til 2 plasseri garasje.Situasjonsplanen
viser3 oppstillingsplasserforangarasjen.Dettevil medføreavkjørseloverenstordel
av tomta.Vi foreslårderforat den3. oppstillingsplassen
arronderespåenannenmåte,
for eksempelvedat enkjørerinn fellesadkomstveiog lagerenparkeringsplass
i
tilknytning til denne.
Avkjørsel til eiendommen kan da anlegges i en bredde av maks 5 meter.»
Kommunen arbeidet på den tiden med en ny kommunedelplan for området
(«Sentrumsplanen»). I høringsuttalelse 11. januar 2006 hadde kultur- og miljøavdelingen i
Nordland fylkeskommune uttalt seg om planforslaget og påpekt viktigheten av å bevare
bebyggelsen på tomten ved siden av den omsøkte tomannsboligen, samt hagen som omfattet
begge tomtene.
I forbindelse med behandlingen av As byggesøknad skrev Nordland fylkeskommune 29. juni
2006 til Bodø kommune:
«Vi er gjort kjent med at det foreligger en konkret byggesak for eiendommen X … i
Bodø. Dette er en eiendom som har høy kulturhistorisk interesse. ... Vi forstår det
imidlertid slik at søknaden ikke er ferdigbehandlet ennå. Vi har bedt om kopi av
saksdokumentene og hentet disse ved servicetorget i Bodø kommune (29.06.06).
Ifm at den nye sentrumsplanen ble lagt ut til offentlig ettersyn, tok undertegnede
kontakt pr. tlf med daværende kst. byplansjef ... og gjorde spesielt oppmerksom på at
denne eiendommen har meget høy verneverdi; - og at vi ikke var fornøyd med at det i
høringsutkastet til sentrumsplanen ikke er avmerket at hele eiendommen er
verneverdig, dvs. både huset og hele hagen rundt huset; helt ut til Y.
I vår uttalelse til høringsutkastet til sentrumsplan av 11.01.06 ... heter det:
Y ….
Y …, et av byens best bevarte og mest typiske "sveitserhus", er foreslått regulert til
bevaring. I temakartet omfattes imidlertid bare et lite område rundt huset og uthuset av
denne reguleringen. Hagen er en viktig og inkludert del av dette miljøet, og burde også
inngå i bevaringsområdet. Av "Tabell som viser BYA, høyder med mer for soner og
kvartaler" går det fram at det stilles krav om ny reguleringsplan før tiltak i området. Vi
vil allerede nå varsle at plan som innebærer ny bebyggelse på denne eiendommen vil
medføre innsigelse fra Kulturminner i Nordland som regional kulturminnemyndighet.
...
Et evt. positivt vedtak fra Bodø kommune i ovennevnte byggesak vil bli påklaget av
Nordland fylkeskommune som regional kulturminnemyndighet.
Vi ber om å bli holdt orientert om sakens videre utvikling.
...»
I notat til kommunens bygningskontor 3. august 2006 uttalte kommunens byplankontor seg
om As søknad. Under henvisning til innspillet fra fylkeskommunen skrev byplankontoret at
tiltaket ikke burde godkjennes.
Ved brev 28. august 2006 fra bygningskontoret ble uttalelsen fra kommunalteknisk kontor
vedrørende parkeringsløsningen oversendt til tiltakshaveren. I oversendelsesbrevet het det:
«Det vises til høringsuttalelse fra Kommunalteknisk kontor. Den ligger vedlagt. De
må komme med løsning som ivaretar krav fra veimyndighet.
Frist for innsending av svar settes til 3 uker fra d.d.»
Samme dag sendte bygningskontoret nok et brev til tiltakshaveren, hvor det ble varslet at
søknaden ville bli lagt frem for kommunens planutvalg, på grunn av arbeidet med ny
kommunedelplan og høringsuttalelsen fra fylkeskommunen. I brevet het det:
«Pga. arbeidet med ny Kommunedelplan for Bodø Sentrum og høringsuttalelse fra
Nordland Fylkeskommune ved Kultur- og miljøavdelingen, vil søknaden bli lagt fram
for Planutvalget.
Til orientering så nevnes det at tomten er fradelt 20.09.1991 og den er i tråd med
gjeldende reguleringsplan.»
Dagen etter, 29. august 2006, utløp 12-ukersfristen for søknadsbehandling som kommunen
hadde angitt i sitt foreløpige svar 20. juni 2006.
Brevene fra bygningskontoret 28. august 2006 ble besvart av tiltakshaveren 4. september
2006. I svarbrevet ble det gitt uttrykk for at den omsøkte løsningen for parkeringsplasser var
den beste, fordi den ville medføre minst behov for å rive trær på tomten. Samtidig skrev
tiltakshaveren at han selvsagt ville akseptere forslaget fra kommunalteknisk kontor, dersom
det var en forutsetning for å få søknaden innvilget. Tiltakshaveren kommenterte dessuten
uttalelsen fra fylkeskommunen og innvendingene derfra mot bygging på eiendommen. Det ble
påpekt at tiltaket var i samsvar med gjeldende plan, og at det ikke var nedlagt noe bygge- og
deleforbud i området.
Den nye kommunedelplanen – Sentrumsplanen – ble vedtatt 7. september 2006. Planen stilte
krav om ny reguleringsplan for det aktuelle området. Området var avsatt til boligformål, men
båndlagt frem til det forelå ny reguleringsplan.
As søknad ble deretter vurdert av kommunens administrasjon, som i sin innstilling
8. september 2006 anbefalte planutvalget å godkjenne søknaden, og ikke ta merknadene fra
fylkeskommunen til følge. Saken skulle behandles av planutvalget 19. september 2006.
Kvelden før møtet i planutvalget mottok imidlertid kommunen en e-post fra kulturvernsjefen i
Nordland fylkeskommune. I e-posten het det blant annet:
«Jeg har en sak som opptar oss.
Det gjelder en sak som skal opp i kommunens planutvalg i morgen 19.09.:
X – Søknad om rammetillatelse.
… Vi har aldri fått denne saken om rammetillatelse til uttalelse; på tross av at vi har
meldt vår interesse i den. Vi ønsker derfor å få denne saken til uttalelse før den
behandles i planutvalget. Jeg vet det er litt sent nå, men vi har ikke fått noen direkte
orientering om saken fra Bodø kommune. Kun først når vi har tatt kontakt.
Dersom saken allikevel går som planlagt, og med positivt vedtak for bygging, så vil
fylkeskommunen påklage dette til Fylkesmannen i Nordland. Vi vurderer denne
bygningen med hageanlegget å være i fredningsklasse; slik det også går fram av
forslaget til sentrumsplan; klasse A, samt våre uttalelser til denne.
Vi henstiller derfor Bodø kommune om IKKE å gi rammetillatelse; i det minste utsette
saken til vi får uttalt oss.
…
Vi forventet vel egentlig at våre tidligere uttalelser ville bli tillagt vekt ifm
sentrumsplanen og at tiltak ikke ville bli tillatt. Det var faktisk slik jeg forsto konst.
byplansjef; at det ikke kunne bygges noen ting før det forelå en reguleringsplan.
Og det er slik det bør være; denne saken er IKKE kurant.
Jeg ber om at planutvalget gjøres kjent med vårt syn.»
Saken ble neste dag trukket fra behandling i planutvalget og deretter oversendt til
fylkeskommunen for uttalelse. I kommunens oversendelsesbrev 25. september 2006 ble det
opplyst at søknaden var innkommet før vedtakelsen av Sentrumsplanen, og at den derfor
skulle behandles etter den gamle reguleringsplanen fra 1979.
I sin uttalelse 10. oktober 2006 anførte fylkeskommunen at søknaden skulle behandles etter
den nye Sentrumsplanen, og at tiltaket dermed var avhengig av dispensasjon fra kravet om ny
reguleringsplan. Videre ble det uttalt:
«Ut fra at vi oppfatter en utbygging på eiendommen som totalt uakseptabelt, jf
ovenstående, ser vi ingen hensikt i å kommentere søknaden om rammetillatelse ut over
at vi på det sterkeste vil fraråde at slik tillatelse blir gitt.
Nordland fylkeskommune vil komme til å påklage et eventuelt dispensasjonsvedtak.
Ny reguleringsplan som åpner for utbygging på eiendommen … vil medføre
innsigelse.»
I innstilling 18. oktober 2006 fra kommunens administrasjon til planutvalgets møte
31. oktober 2006, ble det på ny anbefalt å godkjenne søknaden. Administrasjonen skrev blant
annet:
«Den nye Kommunedelplanen for Bodø ble vedtatt 7.9.2006, mens søknaden ble
fremmet 6.6.2006. Det er helt klart at denne byggesøknaden skal behandles etter det
regelverk som gjaldt når søknaden ble mottatt. …
Det er for øvrig ikke nedlagt bygge- og deleforbud i området.
Søknaden er oversendt til Nordland Fylkeskommune etter at saken ble trukket i siste
Planutvalgsmøte. Det var for å få deres vurdering av det omsøkte byggets kvaliteter
opp imot nabobygget. De har kun valgt å kommentere forholdet opp mot den nye
Kommunedelplanen.
…
Søknaden er innenfor gjeldende reguleringsplan og Kommunedelplan for
Byutviklingsområde. Merknader fra Nordland fylkeskommune v. Kultur- og
miljøavdelingen tas ikke til følge.»
I planutvalgets møte 31. oktober 2006 ble det besluttet å utsette saken i påvente av
vedtakelsen av kulturminneverndelen av Sentrumsplanen («Kulturminnevernplanen»), hvor
det – så forstås – skulle tas stilling til eventuelt vern av den aktuelle eiendommen.
Kulturminnevernplanen ble vedtatt 8. februar 2007, uten at det ble fastsatt noe slikt vern.
I brev til tiltakshaveren 21. februar 2007 opplyste kommunen at kulturminnevernplanen ikke
hadde endret formålet for eiendommen (dvs. at denne fortsatt var avsatt til boligformål), men
at det måtte søkes dispensasjon fra Sentrumsplanens krav om ny reguleringsplan for området.
Søknad om dispensasjon fra plankravet ble innsendt 28. februar 2007. Tiltakshaveren ga
imidlertid i brev 1. mars 2007 uttrykk for at han fastholdt «prinsipielt at saken skulle vært og
skal behandles på bakgrunn av plan- og reguleringssituasjonen på søknadstidspunktet».
I forbindelse med behandlingen av dispensasjonssøknaden innkom det uttalelser fra
fylkeskommunen, Fylkesmannen i Nordland og kommunens byplankontor. Verken
fylkesmannen eller byplankontoret hadde merknader til søknaden. Byplankontoret anbefalte å
sende saken til planutvalget for endelig godkjenning. Fylkeskommunen viste til sine tidligere
uttalelser og fastholdt sitt syn på byggesaken.
I sin innstilling 19. april 2007 la kommunens administrasjon til grunn at søknaden skulle
behandles på grunnlag av Sentrumsplanen, og at tiltaket var avhengig av dispensasjon fra
kravet om ny reguleringsplan. Administrasjonen anbefalte planutvalget å innvilge
dispensasjon og godkjenne søknaden. I innstillingen het det blant annet:
«Behovet for reguleringsplan må kunne sies å være lite da søknaden har belyst de
forhold som en reguleringsplan skal inneholde. Det vises til uttalelsene fra
byplankontoret. Det er ingen naboprotester.»
I møte 8. mai 2007 traff planutvalget følgende vedtak:
«Planutvalget avslår søknad om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan og varsler
at det vurderes å nedlegge bygge- og deleforbud for X …».
Vedtaket var ikke begrunnet.
Kommunens byggesakskontor avslo deretter søknaden om rammetillatelse i vedtak 7. juni
2007.
Vedtakene ble påklaget av tiltakshaveren, som anførte at kommunen ikke hadde adgang til å
utsette behandlingen av søknaden utover 12-ukersfristen, og at søknaden skulle ha vært
behandlet på grunnlag av den tidligere reguleringsplanen.
Behandlingen av klagesaken ble stilt i bero etter anmodning fra tiltakshaveren, som ønsket å
fremme en søknad om et alternativt tiltak. Denne søknaden førte ikke frem, og behandlingen
av klagesaken ble deretter gjenopptatt.
Planutvalget i kommunen behandlet klagen 27. januar 2009, og fastholdt sitt tidligere vedtak.
Dette var i samsvar med administrasjonens innstilling. Årsaken til at 12-ukersfristen ikke var
overholdt, var ifølge administrasjonen at det var nødvendig å innhente uttalelse fra
fylkeskommunen, samt at tiltakshaveren ikke hadde etterkommet kommunens oppfordring
28. august 2006 om å sende inn justert forslag til løsning for parkering og avkjørsel. Det siste
var «imidlertid ikke så vesentlig at kommunen ikke kunne ta stilling til søknad om
rammetillatelse», men et forhold som kunne avklares før igangsettingstillatelse ble gitt.
Administrasjonen mente at lovens krav til fremdrift i saksbehandlingen var overholdt frem til
31. oktober 2006 (da saken ble utsatt i påvente av vedtakelsen av kulturminnevernplanen).
Saken ble deretter oversendt til Fylkesmannen i Nordland, som 19. juni 2009 stadfestet
kommunens avslag. I vedtaket uttalte fylkesmannen:
«Det må først tas stilling til hvilken plan som skal legges til grunn ved behandlingen av
saken. Klagerne mener at det er reguleringsplan for Aspåsen som gjelder i saken, mens
kommunen har lagt til grunn at det er kommunedelplanen for Bodø sentrum av
7. september 2006 som gjelder.
…
Fylkesmannen finner det ikke nødvendig å ta stilling til hvorvidt kommunen kunne
utsette behandlingen av saken utover l2-ukersfristen. En overskridelse av fristen
medfører ikke annet enn reduksjon av byggesaksgebyret, jf SAK § 23 nr. 1 bokstav d
siste ledd. Det gir ikke tiltakshaveren andre rettigheter enn dette. Fristene i plan- og
bygningsloven skal gi forutsigbarhet og fremdrift i byggesaker, men
bygningsmyndighetene skal etter forvaltningsloven § 17 påse at saken er så godt
opplyst som mulig før vedtak treffes. Dersom kommunen ikke er i stand til å få saken
godt nok opplyst innenfor 12-ukersfristen, må de gi avkall på hele eller deler av
gebyret, men plikter likevel å se til at saken er godt nok opplyst. Selv om det ikke var
nødvendig med dispensasjon ved utløpet av 12-ukersfristen, ville manglende
hensyntagen ti1 henvendelsen fra fylkeskommunen måttet anses som en
saksbehandlingsfeil som kunne ha hatt betydning for vedtakets gyldighet.
Den omtalte uttalelsen fra Sivilombudsmannen sier at den private part kan måtte finne
seg i at regelgrunnlaget endres i hans disfavør ”for så vidt også etter at vedtaket er
truffet i første instans”. Selv ved en overholdelse av 12-ukersfristen og innvilgelse i
henhold til gammel plan, kunne det således ha blitt gitt avslag etter klage på bakgrunn
av ny plan. Det er da ingen grunn til å hevde at den nye planen ikke kan legges til
grunn etter at l2-ukersfristen er gått ut, men etter at planen er vedtatt.
Den her foreliggende sak skiller seg vesentlig ut fra Sivilombudsmannens sak fra 2007
når det gjelder tidsperspektiv, og Fylkesmannen finner ikke å kunne konkludere med
at det er regelverket pr. 29. august 2006 som må benyttes.
Den overskridelse som det er snakk om i den her aktuelle sak, er ikke av en slik art og
størrelse at den kan sies å være utenfor de rammer som følger av lovens krav til
fremdrift i saksbehandlingen.
I Sivilombudsmannens sak var det snakk om en tiårs-periode fra søknad ble fremmet
og til plan forelå og vedtak ble fattet. I vår sak ble kommunedelplanen vedtatt ni dager
etter at 12-ukersfristen gikk ut.
…
Det ble allerede i referatet fra forhåndskonferansen i april 2006 sagt at det var en
uavklart problemstilling om det skulle søkes i henhold til dagjeldende reguleringsplan
eller avvente til den nye sentrumsplanen. Tiltakshaver har således gjennom hele
prosessen vært klar over at det skulle vedtas en ny plan som kunne få innvirkning i
saken.
Fylkesmannen er etter dette kommet til at det er sentrumsplanen slik den ble vedtatt
7. september 2006 som må legges til grunn ved behandlingen av saken.»
Tiltakshaveren brakte deretter saken inn for ombudsmannen. Det ble anført at kommunen ikke
hadde anledning til å unnlate å behandle saken innen utløpet av 12-ukersfristen, og at saken
skulle vært avgjort på grunnlag av den tidligere reguleringsplanen.
Fylkesmannen ble i brev herfra bedt om å redegjøre for hvilke opplysninger som var
nødvendige å fremskaffe for å ta stilling til søknaden ut fra plangrunnlaget på
søknadstidspunktet, og hvorfor dette førte til at 12-ukersfristen ikke kunne overholdes.
I sitt svarbrev pekte fylkesmannen i hovedsak på tre ulike forhold: at tiltaket kanskje var
avhengig av dispensasjon også etter den opprinnelige reguleringsplanen, at avkjørselstillatelse
fra veimyndighetene ikke forelå, og at fylkeskommunen hadde engasjert seg kraftig i saken og
på det sterkeste frarådet at tillatelse ble gitt.
Fylkesmannen ga uttrykk for at det var uklart om det var fastsatt avkjørsel for eiendommen i
den tidligere reguleringsplanen, og at tiltaket kanskje var avhengig av dispensasjon fra planen
på dette punktet. I så fall ville ikke 12-ukersfristen komme til anvendelse, ettersom denne ikke
gjelder for dispensasjonssaker:
«Dersom reguleringsplanen må tolkes dit hen at avkjørsel for eiendommen er endelig
fastsatt, vil tiltaket være avhengig av dispensasjon fra planen for å kunne tillates.
12-ukersfristen ville i så fall ikke komme til anvendelse. Kommunen har ikke vurdert
dette, og Fylkesmannen finner ikke nå grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet.»
Videre ga fylkesmannen uttrykk for at den omsøkte avkjørselen uansett var avhengig av
tillatelse fra kommunen som veimyndighet etter plan- og bygningsloven § 66, og at slik
tillatelse ikke forelå. Fylkesmannen mente derfor at kommunen i henhold til plan- og
bygningsloven § 95 nr. 1 annet ledd kunne vente med å avgjøre saken. Det ble vist til at
kommunens byggesakskontor i brev 28. august 2006 hadde bedt tiltakshaveren om å komme
med en løsning som ivaretok krav fra veimyndighetene. Fylkesmannen mente at spørsmålet
om avkjørselstillatelse ikke var tilstrekkelig avklart etter svaret fra tiltakshaveren, der det ble
uttrykt at han ønsket å beholde den omsøkte parkeringsløsningen, men selvsagt ville akseptere
forslaget fra kommunalteknisk kontor (veimyndigheten) dersom det var en forutsetning for å
få søknaden innvilget. Ifølge fylkesmannen kunne derfor kommunen ha valgt å vente med å
avgjøre saken inntil det forelå avkjørselstillatelse, selv om kommunen selv under sin
saksbehandling hadde gitt uttrykk for at de uavklarte forholdene vedrørende avkjørsel ikke
var til hinder for å innvilge rammetillatelse for tiltaket:
«Kommunen ser ut fra det som er sagt i saksutredningen … ut til å mene at de ut fra
den manglende avkjørselstillatelse kunne ha gitt rammetillatelse med forbehold om at
igangsettingstillatelse ikke ville bli gitt før avkjørselstillatelse forelå.
Fylkesmannen vil imidlertid påpeke at kommunen også kunne ha valgt å vente med å
avgjøre saken inntil det forelå avkjørselstillatelse. Når dette er sagt, må det imidlertid
presiseres at det nok burde ha blitt kommunisert klarere og på et tidligere tidspunkt at
kommunen forventet situasjonsplan/redegjørelse når det gjaldt avkjørsels- og
parkeringsløsning for eiendommen.»
Fylkesmannen mente i tillegg at saken var så komplisert og berørte slike verneinteresser at
kommunen med hjemmel i forskrift 24. juni 2003 nr 749 om saksbehandling og kontroll i
byggesaker (heretter omtalt som SAK) § 23 nr. 1 bokstav d annet ledd kunne forlenge
12-ukersfristen for saksbehandlingen. I denne bestemmelsen het det:
«Der tiltaket er særlig komplisert, krever ekstra politisk avklaring, eller tillatelse eller
samtykke (vedtak) fra andre myndigheter etter pbl § 95 nr. 3, kan kommunen forlenge
fristen. Ny frist skal meddeles tiltakshaver og ansvarlig søker så snart det er klart at
fristen vil bli overskredet.»
Det ble vist til at fylkeskommunen hadde engasjert seg kraftig i saken, og at kommunen fant
det nødvendig å innhente uttalelse derfra før søknaden ble avgjort.
Avslutningsvis skrev fylkesmannen at dersom kommunen ved mottak av en søknad overser
ting som mangler, kan ikke dette innebære at de har mistet muligheten til senere å innhente de
aktuelle opplysningene. Kommunens foreløpige svar 20. juni 2006, der det ble gitt uttrykk for
at søknaden var komplett, «kan således ikke absolutt tolkes dit hen at det ikke foreligger
mangler ved søknaden».
Fylkesmannens svar ble kommentert av tiltakshaveren, som fastholdt sine tidligere anførsler.
Begge parter hadde etter dette ytterligere innspill, der de redegjorde nærmere for sine
synspunkter.
Ved avslutningen av saken uttalte jeg:
«Det sentrale spørsmålet er om Sentrumsplanen (Kommunedelplan – Bodø sentrum), som ble
vedtatt 7. september 2006, fikk virkning for As søknad om rammetillatelse. I så fall var den
aktuelle eiendommen båndlagt inntil ny reguleringsplan var utarbeidet, og tiltaket avhengig av
dispensasjon fra dette plankravet. Dersom Sentrumsplanen ikke hadde virkning for søknaden,
skulle den vært behandlet i henhold reguleringsplanen for området fra 1979 (Reguleringsplan
for Aspåsen).
Utgangspunktet i norsk rett er at en grunneier fritt kan utnytte sin eiendom innenfor de
materielle grensene som er nedfelt i lov eller i bestemmelser gitt i medhold av lov. Dette er et
utslag av eierrådigheten og legalitetsprinsippet. Offentlige inngrep i eierrådigheten kan bare
gjøres i form av bestemmelser i eller i medhold av lov.
Plan- og bygningsloven krever i mange tilfeller at et planlagt tiltak forhåndsklareres med
bygningsmyndighetene gjennom en søknad før tiltaket kan utføres. Dette følger av plan- og
bygningsloven av 1985 (heretter omtalt som plan- og bygningsloven) § 93, og regelen er
videreført i den nye loven av 2008 § 20-1. Med mindre tiltaket er i strid med bestemmelser
gitt i eller i medhold av loven, plikter imidlertid bygningsmyndighetene å godkjenne
søknaden. Det finnes ikke noe generelt materielt byggeforbud i norsk rett, og
bygningsmyndighetene har ingen skjønnsmessig adgang til å avslå en søknad, f.eks. fordi de
mener at tiltaket kan ha uønskede konsekvenser. Bygningsmyndighetene skal ved
søknadsbehandlingen kontrollere at tiltaket ikke strider mot materielle bestemmelser i lov,
forskrift eller plan, jf. plan- og bygningsloven § 95 nr. 2. Regelen er videreført og presisert i
2008-loven § 21-4, der det heter: «Når søknaden er fullstendig, skal kommunen … gi tillatelse
dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven». Hvis
tiltaket er i samsvar med de materielle bestemmelsene, har kommunen en plikt til å innvilge
søknaden.
Plan- og bygningsloven § 95 nr. 1 bestemmer at når «søknaden er fullstendig skal den snarest
mulig og senest innen 12 uker behandles og avgjøres av kommunen». I SAK er det gjort
enkelte unntak fra denne regelen, blant annet i tilfeller hvor tiltaket ikke er i samsvar med
gjeldende arealplaner og derfor krever dispensasjon. Kommunen har også i spesielle tilfeller
adgang til å forlenge fristen. Jeg kommer nærmere inn på dette nedenfor.
Av dette følger det at søkeren har et rettskrav på å få innvilget en søknad som er i samsvar
med lov og planer, og han har normalt krav på at det blir gjort i løpet av 12 uker. I denne
saken anførte fylkesmannen i stadfestelsesvedtaket 19. juni 2009 at en overskridelse av
saksbehandlingsfristen «gir ikke tiltakshaveren andre rettigheter» enn en reduksjon av
byggesaksgebyret. Formuleringen kan gi inntrykk av at fylkesmannen mener at
bygningsmyndighetene gir tiltakshaveren en rett til å utnytte eiendommen når en søknad, som
er i samsvar med lov og planer, godkjennes. Dette er i så fall et galt rettslig utgangspunkt. Å
utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende regler, er noe tiltakshaveren har rett til i kraft av
sin eiendomsrett. I slike saker er det derfor ikke snakk om å gi tiltakshaveren en rettighet, men
å konstatere at bygningslovgivningen ikke er til hinder for tiltaket. Dersom
bygningsmyndighetene ønsker å forhindre gjennomføringen av tiltaket, oppstår spørsmålet
om de har adgang til å innskrenke de rettighetene tiltakshaveren har og hindre ham i å utnytte
eiendommen i samsvar med gjeldende regler, og hvordan myndighetene i så fall må gå frem
for å gjøre dette.
Plan- og bygningsloven § 33 gir kommunen adgang til å nedlegge bygge- og deleforbud
dersom den finner at et område bør reguleres eller omreguleres. I så fall suspenderes
kommunens plikt til å behandle mottatte søknader, og en eventuell ny regulering som vedtas i
forbudsperioden vil kunne legges til grunn når behandlingen av søknadene gjenopptas.
Bestemmelsen forutsetter at søkeren ikke alltid kan kreve at søknaden avgjøres på grunnlag av
plansituasjonen på søknadstidspunktet, men at kommunen har anledning til å omregulere med
virkning for allerede mottatte søknader, eventuelt etter først å ha nedlagt et bygge- og
deleforbud. Loven har imidlertid ikke noen uttrykkelig bestemmelse om hvor lenge denne
adgangen står åpen etter at en søknad er mottatt.
Hensynet til forutberegnelighet for tiltakshaveren tilsier at det bør være en grense for hvor
lenge denne adgangen står åpen, og at grensen bør fastsettes ut fra klare og forutsigbare
kriterier. Særlig åpenbart er dette i tilfeller hvor tiltakshaveren er avhengig av andre for å
finansiere et byggeprosjekt. På den annen side har plan- og bygningsmyndighetene ansvaret
for å forvalte den offentlige fellesinteressen i en fornuftig og forsvarlig arealutnyttelse og
dermed et behov for å kunne møte en søknad om et uønsket tiltak med omregulering.
Ombudsmannen har i tidligere uttalelser lagt til grunn at en innvilget byggetillatelse er
beskyttet mot senere bygge- og deleforbud og omregulering, se Somb-1989-57. Standpunktet
er fulgt opp av Høyesterett i Rt. 2002 s. 683. I Somb-1987-71 la ombudsmannen til grunn at
myndighetene heller ikke kan reparere en hjemmelsmangel ved et avslag ved å omregulere
etter at førsteinstansen har tatt stilling til søknaden. Disse sakene dreide seg imidlertid om
omregulering eller bygge- og deleforbud som ble vedtatt etter at bygningsmyndighetene
hadde tatt stilling til søknaden. I denne saken er derimot spørsmålet hvor lenge myndighetene
kan vente med å omregulere i tidsrommet før søknaden er avgjort.
En liknende problemstilling er berørt i Somb-2007-83 («Tretelt-saken»). Jeg uttalte der blant
annet:
«Jeg deler fylkesmannens syn om at det normalt er rettsgrunnlaget på
avgjørelsestidspunktet som skal legges til grunn for avgjørelsen. Den private part kan
således etter omstendighetene måtte finne seg i at regelgrunnlaget endres i hans
disfavør etter at søknad er inngitt, og for så vidt også etter at vedtak er truffet i første
instans. Hensynet til den private parts interesser må antas å være ivaretatt gjennom
lovens krav til fremdrift i saksbehandlingen. Disse reglene skal sikre at den private
part ikke skal måtte risikere unødvendig langvarig usikkerhet med hensyn til sin
rettslige stilling. Reglene begrenser dermed også perioden parten risikerer at
regelsituasjonen endres i hans disfavør.
Dersom forvaltningen ikke har fulgt lovens krav til fremdrift i saksbehandlingen, er
det ikke like opplagt at en endret rettssituasjon kan anvendes til skade for en privat
part. I slike tilfeller svikter begrunnelsen for regelen, og svikten blir mer og mer
åpenbar etter som tiden går. I saken her tok behandlingen svært lang tid, jf.
fremstillingen nedenfor.
…
Loven er med andre ord bygd opp slik at hvorvidt en inngitt byggemelding eller
søknad om tillatelse etter pbl. § 93 kan tas til følge eller ikke, vil være avhengig av om
(eksisterende) bestemmelser i lov, forskrift, plan eller lignende er til hinder for dette.
Dersom kommunen ønsker å forhindre realitetsbehandling av en byggemelding eller
søknad om tillatelse etter pbl. § 93, må den i tilfelle nedlegge midlertidig bygge- og
deleforbud etter pbl. § 33.
…
Skal bygningsmyndighetene benytte et nytt og strengere regelverk til skade for de som
alt har søkt om byggetillatelse eller sendt byggemelding, må det skje innenfor de
rammer som loven setter.
…
Saken gir grunn til å påpeke at dersom arealdisponeringen i en kommune skjer på en
måte som finnes utilfredsstillende, gir loven kommunen tilstrekkelig verktøy for å
gripe inn mot dette. Loven gir således kommunen forholdsvis stor frihet til å gi
reguleringsplaner med det innhold den finner ønskelig. Motsatsen mot denne friheten
er at byggesøknader bare kan avslås dersom det er tilstrekkelig hjemmelsgrunnlag i
lov eller plan, og etter en saksbehandling som er i tråd med lovens krav.»
Som fylkesmannen har påpekt, hadde det i den ovenfor siterte saken i Somb-2007-83 gått
vesentlig lengre tid mellom innsendelse av søknad og omregulering enn det som er tilfelle i
saken her. Det avgjørende for mitt standpunkt i 2007-uttalelsen var likevel at forvaltningen
ikke hadde fulgt lovens krav til fremdrift i saksbehandlingen, og at dette ikke skulle komme
de private parter til skade.
Utgangspunktet er at søknaden skal avgjøres innenfor lovens saksbehandlingsfrist på det
rettsgrunnlaget som da foreligger. Fristen er normalt 12 uker, men kan i spesielle tilfeller
forlenges, for eksempel når saken er «særlig komplisert». I en del saker vil imidlertid den
fristen som følger av disse reglene ikke gi kommunen tilstrekkelig tid til å vurdere/revurdere
arealdisponeringen i området etter å ha mottatt en søknad. Behovet for å sikre seg ytterligere
tid i slike tilfeller er ivaretatt av adgangen til å nedlegge bygge- og deleforbud etter plan- og
bygningsloven § 33. Bestemmelsen gir forvaltningen et inngripende virkemiddel, ettersom
den åpner for å endre det materielle rettsgrunnlaget i inntil to år etter at forbud er nedlagt – og
det med virkning for allerede mottatte søknader. I så fall suspenderes kommunens plikt til å
behandle søknadene så lenge forbudet varer. Det er imidlertid kun dette virkemiddelet loven
stiller til forvaltningens disposisjon i en slik situasjon. Loven åpner ikke for andre muligheter
til å utsette avgjørelsen av søknaden, se blant annet ombudsmannssak Somb-1986-70. Hvis
forvaltningen likevel unnlater å avgjøre søknaden innenfor lovens frister, vil det være en
rettsstridig forsinkelse, ettersom den representerer et brudd på de kravene loven stiller til
bygningsmyndighetenes virksomhet.
Plan- og bygningsloven sier ikke direkte noe om hvilke virkninger et slikt rettsbrudd fra
myndighetenes side skal ha. Jeg kan heller ikke se at lovens forarbeider gir særlig veiledning
for den problemstillingen som er drøftet ovenfor. Under lovforberedelsen ble det vurdert om
oversittelse av saksbehandlingsfristene skulle få som direkte rettsvirkning at tillatelse kunne
anses som gitt. Dette spørsmålet ble besvart benektende. Dessuten ble spørsmålet om
nedsettelse av byggesaksgebyr behandlet. Regler om dette er gitt i saksbehandlingsforskriften.
Begge disse spørsmålsstillingene skiller seg imidlertid klart fra spørsmålet i saken her, som
gjelder søkerens (tiltakshavers) krav på vern i forhold til senere reguleringsendringer.
Et generelt utgangspunkt må være at myndighetene ikke gjennom rettsstridig opptreden skal
kunne skaffe seg rom til å endre det materielle rettsgrunnlaget i søkerens disfavør. I tillegg til
den såkalte «Tretelt-saken», som er referert ovenfor, har jeg nylig gitt uttrykk for tilsvarende
synspunkter i ombudsmannssak 2011/730. Situasjonen var i den saken at kommunen
rettsstridig hadde unnlatt å behandle en søknad om igangsettingstillatelse med den følge at
treårsfristen for rammetillatelsen utløp etter plbl. 1985 § 96. Tiltakshaveren hadde sendt inn
søknad i tide og for øvrig gjort det som kunne forlanges av ham, og jeg kom til at treårsfristen
for å påbegynne tiltaket måtte anses avbrutt.
I likhet med andre lovtekster må plan- og bygningslovens ulike bestemmelser leses i
sammenheng og harmoniseres med hverandre. Reglene om saksbehandling i lovens kapittel
XVI setter rammer for myndighetenes behandling av byggesaker, og etter mitt skjønn er det
naturlig å anse denne rammen som avgjørende også i forhold til myndighetenes kompetanse i
plansammenheng. En annen løsning vil harmonere dårlig med lovens utgangspunkt om at
søknader skal innvilges dersom de er i samsvar med gjeldende lov og regulering.
I denne saken er det dermed avgjørende om kommunen fulgte lovens krav til fremdrift i
saksbehandlingen frem til Sentrumsplanen ble vedtatt. Hvis ikke, kunne ikke de endringene i
det materielle rettsgrunnlaget som planvedtaket innebar, anvendes i søkerens disfavør.
Ifølge plan- og bygningsloven § 95 nr. 1 skal søknaden, når den er fullstendig, «snarest mulig
og senest innen 12 uker behandles og avgjøres av kommunen». Som redegjort for tidligere
utløp den ordinære 12-ukersfristen for behandling av søknaden 29. august 2006.
Sentrumsplanen ble vedtatt 7. september 2006. Spørsmålet er altså om kommunen hadde
adgang til å utsette avgjørelsen av søknaden til etter dette planvedtaket.
Både kommunen og fylkesmannen har gitt uttrykk for at lovens krav til fremdrift i
saksbehandlingen ble overholdt frem til 31. oktober 2006. I forbindelse med undersøkelsene
herfra ble fylkesmannen bedt om å redegjøre nærmere for hvorfor 12-ukersfristen ikke kunne
overholdes i denne saken.
I svarbrevet antydet fylkesmannen at reguleringsplanen fra 1979 kanskje måtte tolkes slik at
tiltaket, på grunn av den omsøkte løsningen for avkjørsel, var avhengig av dispensasjon fra
planen. I så fall ville ikke 12-ukersfristen gjelde for kommunens behandling av søknaden. Så
vidt jeg kan se, har denne problemstillingen ikke vært reist under forvaltningens behandling
av saken, og kommunen synes ikke selv å ha vært inne på slike tanker. Det er da vanskelig å
forstå hvordan dette kan ha hatt noen betydning for kommunens behandlingstid, eller for
hvilken tidsfrist som skal legges til grunn for saksbehandlingen. Utover dette finner jeg, i
likhet med fylkesmannen, ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet.
Fylkesmannen ga videre uttrykk for at den omsøkte avkjørselen uansett var avhengig av
tillatelse fra kommunen som veimyndighet, og at slik tillatelse ikke forelå. Ifølge
fylkesmannen kunne derfor kommunen ha valgt å vente med å avgjøre saken inntil det forelå
avkjørselstillatelse, selv om kommunen selv under sin saksbehandling hadde gitt uttrykk for at
de uavklarte forholdene vedrørende avkjørsel ikke var til hinder for å innvilge
rammetillatelse. Fylkesmannen viste i denne sammenhengen til at plan- og bygningsloven
§ 66 nr. 1 stiller krav om at avkjørsel fra offentlig vei skal være godkjent av veimyndighetene,
og at § 95 nr. 1 annet ledd derfor ga kommunen adgang til å vente med å avgjøre saken.
Kommunens kommunaltekniske kontor, som etter det opplyste er veimyndighet i kommunen,
uttalte i brev 23. juni 2006 at kontoret ikke hadde merknader til at det anlegges ny avkjørsel
fra Y. Samtidig ble det gitt uttrykk for at den omsøkte parkeringsløsningen medførte avkjørsel
over en stor del av eiendommen, og videre at «Vi forslår derfor at den 3. oppstillingsplassen
arronderes på en annen måte, for eksempel ved at en kjører inn felles adkomstvei og lager en
parkeringsplass i tilknytning til denne». Bygningskontoret oversendte 28. august 2006 denne
uttalelsen til tiltakshaveren, med beskjed om å «komme med en løsning som ivaretar krav fra
veimyndighet». Tiltakshaveren svarte at han ønsket å beholde den omsøkte løsningen, men
selvsagt ville akseptere forslaget fra kommunalteknisk kontor, hvis det var en forutsetning for
å få søknaden innvilget. Det foreligger ikke opplysninger om at tiltakshaveren etter dette fikk
høre noe mer fra kommunen om avkjørsel før søknaden ble avgjort.
Hvis kommunen mente at behandlingen av søknaden var avhengig av ytterligere innspill fra
tiltakshaveren, burde det ha vært gitt klar beskjed om dette. Kommunen synes imidlertid ikke
å ha ment at ytterligere innspill var nødvendig. I de forskjellige saksfremleggene som ble
skrevet frem til søknaden ble avslått 8. mai 2007, er det forutsatt at spørsmål vedrørende
parkering og avkjørsel ikke var til hinder for å godkjenne søknaden. Det er dermed vanskelig
å se at tiltakshaveren hadde noen grunn til å tro at ytterligere initiativ fra hans side var
nødvendig for å få søknaden behandlet, eller at mangel på slikt initiativ kan ha forårsaket
noen forsinkelse i saksbehandlingen.
Jeg kan uansett ikke se at veimyndighetene i denne saken har stilt noen krav som kunne være
til hinder for godkjennelse av rammesøknaden. Veimyndighetene ga i sin uttalelse uttrykk for
at de ikke hadde merknader til at det ble anlagt ny avkjørsel. At det samtidig ble foreslått en
annen parkeringsløsning, kan ikke være avgjørende. Dersom meningen var å stille et krav til
tiltakshaveren, måtte dette ha kommet tydelig til uttrykk og ikke vært formulert som et
forslag. I den grad det er uklart om forvaltningen har stilt et krav til en privat part, må risikoen
for denne uklarheten i utgangspunktet påhvile forvaltningen.
Det er dessuten grunn til å bemerke at veimyndighetenes uttalelse til bygningsmyndighetene
ble avgitt 23. juni 2006, men først oversendt fra bygningsmyndighetene til tiltakshaveren
28. august 2006, dvs. dagen før 12-ukersfristens utløp. Dersom bygningsmyndighetene mente
at den videre behandlingen av søknaden var avhengig av at tiltakshaveren fulgte opp denne
uttalelsen, burde uttalelsen vært oversendt langt tidligere. I sitt svarbrev hit, har også
fylkesmannen gitt uttrykk for at kommunen burde ha gitt klarere beskjed, og på et tidligere
tidspunkt, om at den forventet ytterligere innspill fra tiltakshaveren. Som nevnt synes
imidlertid ikke kommunen å ha vært av den oppfatning at ytterligere avklaring var nødvendig
for å kunne ta stilling til søknaden.
Jeg kan etter dette ikke se at spørsmålene rundt avkjørsel og parkering kunne begrunne en
saksbehandlingstid utover den ordinære 12-ukersfristen.
I svaret på henvendelsen herfra ga fylkesmannen videre uttrykk for at saken var så komplisert
og berørte slike verneinteresser at kommunen med hjemmel i SAK § 23 nr. 1 bokstav d annet
ledd kunne forlenge 12-ukersfristen for saksbehandlingen.
Bestemmelsen i SAK § 23 gir kommunen adgang til å forlenge fristen hvis «tiltaket er særlig
komplisert, krever ekstra politisk avklaring, eller tillatelse eller samtykke (vedtak) fra andre
myndigheter etter pbl § 95 nr. 3». Fylkesmannen har vist til at fylkeskommunen hadde
engasjert seg kraftig i saken, og at kommunen fant det nødvendig å innhente uttalelse derfra
før søknaden ble avgjort. Etter mitt syn kan ikke disse forholdene kunne begrunne en
forlengelse av saksbehandlingsfristen.
Tiltaket krevde ikke tillatelse eller samtykke fra fylkeskommunen. Da søknaden innkom, og
frem til vedtakelsen av Sentrumsplanen, var tiltaket i samsvar med gjeldende reguleringsplan.
Uttalelse fra fylkeskommunen var da heller ikke nødvendig for behandling av søknaden. At
fylkeskommunen engasjerte seg i saken, gir ikke i seg selv noen grunn til å fravike den
ordinære saksbehandlingsfristen. Fylkeskommunens engasjement gjaldt dessuten i all
hovedsak spørsmålet om hvordan den aktuelle eiendommen burde reguleres, ikke spørsmålet
om søknaden kunne godkjennes i henhold til de reglene som gjaldt. Sakens dokumenter gir et
klart inntrykk av at den lange behandlingstiden ikke skyldtes at det var komplisert å avklare
søknaden i forhold til det dagjeldende regelverket, men et behov for avklaring av
eiendommens fremtidige planstatus. Det har ikke fremkommet opplysninger som tyder på at
søknaden ikke kunne avklares i forhold til det dagjeldende regelverket innenfor
12-ukersfristen.
I denne situasjonen hadde kommunen mulighet til å nedlegge bygge- og deleforbud etter planog bygningsloven § 33. Denne bestemmelsen tar nettopp sikte på å gi kommunen tid til å
avklare den fremtidige reguleringen av et område, dersom en innkommet søknad gir grunn til
det. Kommunen var kjent med fylkeskommunens syn på reguleringen av eiendommen
allerede før As søknad ble innsendt. Fylkeskommunen hadde i høringsuttalelse 11. januar
2006 til Sentrumsplanen gitt uttrykk for at eiendommen burde reguleres til bevaring. Dette
synet ble gjentatt i fylkeskommunens brev 29. juni 2006 til kommunen i anledning As søknad.
Kommunen hadde således både en klar oppfordring og tilstrekkelig tid til å vurdere et byggeog deleforbud. Slikt forbud ble imidlertid ikke vedtatt. Kommunen hadde da plikt til å
behandle søknaden ut fra det rettsgrunnlaget som forelå. Spørsmålet om det var grunnlag for å
forlenge saksbehandlingsfristen, må vurderes ut fra hvor komplisert denne oppgaven var. Det
har som nevnt ikke fremkommet opplysninger som tyder på at søknaden ikke kunne vært
avklart i forhold til dagjeldende plan innenfor lovens normale frist.
Saken gir for øvrig grunn til å påpeke at dersom et forhold skal kunne gi adgang til å forlenge
saksbehandlingsfristen i en byggesak, må forholdet faktisk ha medført et reelt behov for økt
tidsbruk under behandlingen av saken. Det er ikke tilstrekkelig i ettertid å vise til at forholdet
etter sin art kunne ha gitt grunn til en lengre saksbehandling.
Kommunen har ikke fulgt lovens krav til fremdrift i saksbehandlingen i denne saken.
Søknaden skulle ha vært behandlet innenfor lovens 12-ukersfrist på det rettsgrunnlaget som
da forelå. De endringene som senere ble foretatt i rettsgrunnlaget, kan da ikke anvendes til
skade for A. Bygningsmyndighetene må derfor foreta en ny behandling av saken i henhold til
det regelverket som skulle ha vært anvendt.
Jeg ber følgelig fylkesmannen behandle saken på ny og holde meg orientert om utfallet av den
fornyede behandlingen.»
--Fylkesmannen tilskrev Kommunal- og regionaldepartementet og ba om veiledning, eventuelt
også fra Miljøverndepartementet.
I sitt svarbrev tok Kommunal- og regionaldepartementet avstand fra ombudsmannens
rettsforståelse. Departermentet fremholdt at «rettsvirkningen ved overskridelse av
saksbehandlingsfristen på 12 uker som fulgte av pbl.85 § 95 nr. 1, kun er gebyrnedsettelse»,
og at hjemmelsspørsmålet må «vurderes i relasjon til regelsituasjonen da kommunen traff sin
avgjørelse». I tilknytning til dette la departementet til grunn at «dersom en kommune feilaktig
har avslått en søknad om tiltak, vil en eventuell hjemmelsmangel ikke ’repareres’ ved en
etterfølgende reguleringsendring eller ved nedleggelse av midlertidig forbud mot tiltak».
Miljøverndepartementet mente at saken reiste vanskelige spørsmål, og at det ville være
«hensiktsmessig å fastsette skjæringstidspunktet for når det kan nedlegges bygge- og
deleforbud i lovs form». Under henvisning til utgangspunktet om at forvaltningen plikter å
følge ombudsmannens anbefalinger, skrev departementet at ombudsmannens uttalelse burde
legges til grunn frem til det eventuelt blir vedtatt en lovendring.
Fylkesmannen la deretter ombudsmannens rettsoppfatning til grunn og omgjorde sitt vedtak
under henvisning til forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c.
Publisert: 10.05.2011 | Oppdatert: 29.11.2011