Mulig innføring av eiendomsskatt i Oslo
Frokostseminar 24. september 2015
Harald Willumsen, Bettina Banoun, Egil Stefan Eilertsen og Marius Sollund
01 Grunnleggende utgangspunkt
01
Grunnleggende utgangspunkt
Lov om eigedomsskatt til kommunane
av 6. juli 1975 nr. 29
En kommunal skatt
Objektskatt
– Skatt på faste eiendommer – ikke virksomheten
Subjekt for eiendomsskatten
– Eier
– Leietaker/fester
Kommunen har legalpant i eiendommen for inndrivelse av eiendomsskatten
3
01
Grunnleggende utgangspunkt
Utskrivningsalternativer
Eiendomsskatteloven § 3
Kommunestyret kan skrive ut eigedomsskatt på anten
a) faste eigedomar i heile kommunen, eller
b) faste eigedomar i klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde
på byvis eller der slik utbygging er i gang, eller
c) berre på verk og bruk i heile kommunen, eller
d) berre på verk og bruk og annan næringseigedom i heile kommunen, eller
…
4
01
Grunnleggende utgangspunkt
Utskrivningsalternativer forts.
Eiendomsskatteloven § 3
Kommunestyret kan skrive ut eigedomsskatt på anten
…
e) eigedom både under bokstav b og c, eller
f) eigedom både under bokstav b og d, eller
g) faste eigedomar i heile kommunen, unnateke verk og bruk og annan
næringseigedom.
5
6
01
Grunnleggende utgangspunkt
Hvilke eiendommer?
Eiendomsskatteloven § 4 andre ledd
Bygninger og tomter
– "Til faste eigedomar vert rekna bygningar og tomt som høyrer til, huslause
grunnstykke som hagar, lykkjer, vassfall, laste-, opplags- eller arbeidstomter,
bryggjer og liknande og likeeins verk og bruk.”
"verk og bruk"
– ”…fabrikkar, sagbruk, møllebruk, skipsvervar, industrielle verk, og likeeins
gruver, steinbrot, fiskevær, saltehus, lenser, utbygde vassfall og vassfallstykke,
demningsverk, losse- og lasteplassar og liknande arbeids- og driftsstader”
7
01
Grunnleggende utgangspunkt
Kommunestyrets kompetanse
Innføre eiendomsskatt
Velge utskrivningsalternativ
Fastsette satser:
– Minimum 2 promille, maksimum 7 promille
– Maksimal opptrapping ved innføring av eiendomsskatt i kommunen:
2 promille per år
– Kan bruke ulike satser på ulike kategorier av eiendom
Vedta sjablonger, bunnfradrag m.m.
– Fastsatt i kommunale vedtekter
8
02 Taksering og utskriving av skatt
02
Taksering og utskriving av
skatt
Taksering
Eier skal varsles
Kommunen skal stå for taksering av eiendommene
– To systemer:
– Oppnevning av takstnemnd, eller
– Oppnevning av sakkyndig nemnd som fastsetter takst på grunnlag av utredninger fra
ansatt eller innleid taksator
– Unntak: vannkraftanlegg og bolig taksert etter ligningsverdi
Alminnelig taksering tidligst hvert 10. år
– Kontorjustering (+ 10 pst. per år etter år 10)
10
02
Taksering og utskriving av
skatt
Utskriving (takstvedtak)
Krav til begrunnelse
– Utskrivingen trenger ingen begrunnelse
– Inneholder grunnlaget (kvm, sats, faktortall)
– Takstvedtaket trenger "stutt grunngjeving"
Skattelister
– Ligger offentlig tilgjengelig i 3 uker
Frist for utskriving:
– Ordinær utskriving: 1. mars
– Første utskriving med bunnfradrag: 1. april
– Innføring av eiendomsskatt i kommunen: 1. juli
11
02
Taksering og utskriving av
skatt
Eiers/skattyters medvirkning
Plikt til å gi opplysninger om eiendommen
Plikt til å gi adgang til eiendommen
Manglende medvirkning:
– Kommunen kan ilegge forsinkelsesavgift for manglende medvirkning
– Forsinkelse under 1 måned: 0,5 promille av skattegrunnlaget
– Forsinkelse over 1 måned: 1 promille av skattegrunnlaget
– 200 kroner < Forsinkelsesavgiften < 10 000 kroner
– Kommunen gis retteadgang i skattyters disfavør i 3 år
– Negativt for utfallet av domstolsprøving av vedtaket
12
02
Verdsettelsen
Verdsettelsesnormen
Eiendomsskatteloven § 8 A-2
Verdet av eigedomen skal stjast til det beløp ein må gå ut frå at
eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli
avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.
13
02
Verdsettelsen
Objektivisert verdi
Objektivisert verdi, ikke transaksjonsverdien
– Rt. 2011 s. 157 ("Sydvaranger AS")
Ikke den aktuelle eiers interesse i eiendommen
– Rt. 1999 s. 192 ("Statnett SF")
– Rt. 1994 s. 333 ("Tydal")
"… en tenkt pris som fremkommer når en ser bort fra særlige forhold
knyttet til den enkelte eiers utnytting av eiendommen."
14
02
Verdsettelsen
Næringseiendom (ikke verk og bruk)
Verdsettelsesmetode for bygninger:
– neddiskontering av objektiviserte fremtidige netto leieinntekter
– "i samsvar med allmenne verdsettelsesprinsipper ved taksering av næringseiendom"
Adgang til å benytte sjablonger for leieverdier
– Gjennomsnittstall/Prisstatistikk
Individuell vurdering av den enkelte eiendom;
– Beliggenhet (sonefaktor)
– Standard (indre og ytre faktor)
Ikke bunnfradrag – men reduksjonsfaktor
15
02
Verdsettelsen
Verk og bruk
Normalt ingen leieverdi for denne typen bygg
Substansverdi
– Gjenanskaffelseskost, med fradrag for slit, elde og utidsmessighet
Unntak:
– Avkastningsverdi, dersom anlegget ikke kan forrente substansverdien
– Rentabilitetsberegning (neddiskontert verdi av fremtidig kontantstrøm)
– Justert for forhold knyttet til eier
I Oslo:
– Kraftnett og telenett
16
02
Verdsettelsen
Verk og bruk – Forslag til lovendring
Høringsnotat fra Finansdepartementet, 18. juni 2015
Fjerne arbeidsmaskiner fra eiendomsskattegrunnlaget for "verk og bruk"
– To alternative forslag:
– 1. Fritar produksjonsutstyr og –installasjoner fra eiendomsbeskatning, men beholder
"verk og bruk" som eget utskrivningsalternativ
– 2. Fjerne "verk og bruk" som egen kategori i eiendomsskatten
Formål:
– Større forutsigbarhet
– Lettelser i eiendomsskatten for "verk og bruk"
Betydelig inntektsbortfall for vertskommunene
– Tele- og kraftnett bortfaller som skattegrunnlag
17
02
Verdsettelsen
Bolig
Verdsettelse for formuesskatt
Skatteloven § 4-10:
– Kvm-sats fastsatt av SKD x boligens areal x Faktortall
– Faktortall
– Primærbolig 0,25/sekundærbolig 0,7
– Maksimalverdi
– 30 pst. av dokumentert omsetningsverdi for primærbolig og hytte
– 84 pst. av dokumentert omsetningsverdi for annen bolig (sekundærbolig)
18
02
Verdsettelsen
Bolig
Verdsettelse for eiendomsskatt
Eiendomsskatteloven § 8 C-1
– Kvm-sats fastsatt av SKD x boligens areal
– (Reversering av ligningsmessig faktortall: X/0,25 eller X/0,7)
– Multiplisert med 0,8 for "bustader"
– Eiendom lignet etter maksimalverdi
– Primærbolig:
– (Dokumentert omsetningsverdi x 0,3) x 2,67
– Sekundærbolig
– (Dokumentert omsetningsverdi x 0,84) x 1,33
– Bunnfradrag kan anvendes
19
03 Klage og rettslig prøving
03
Klage og rettslig prøving
Klage på utskrivning
Verdi fastsatt ved takst
Klagen kan omfatte:
– Feil faktum
– Feil rettsanvendelse
– Saksbehandlingsfeil
– Klage over takstens nivå
– Nytt takstforslag fra ny taksator (eller overtakstnemnd)
I praksis: Takstnemnda/særskilt nemnd vurderer å rette ved eget tiltak, eller
fastholde vedtaket og oversende saken til overtakstnemnda/ klagenemnda
Vedtak fra overtakstnemnda/klagenemnda
21
03
Klage og rettslig prøving
Klage på utskrivning
Verdi fastsatt etter formuesverdien
Tosporet system:
– Klage over ligningsverdien sendes til skattekontoret
– Frist: klagefristen for ordinær ligning
– Klage over "konvertering" til eiendomsskattegrunnlag sendes til
eiendomsskattekontoret (klagenemnda)
– Frist: 6 uker, regnet fra seneste tidspunkt av utlegg av skattelister og utsendelse av
utskrivningen
22
03
Klage og rettslig prøving
Krav til saksbehandlingen
Vedtaket skal begrunnes
– "stutt grunngjeving"
– Finansdepartementets uttalelse 24.10.96 (Utv-1997-191):
– "Departementet antar at en eiendomsskatteyter etter forespørsel også har krav på
opplysninger om hvilke takseringsprinsipper som er benyttet og som ligger til grunn
for taksten"
Alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper.
– Kontradiksjon og åpenhet om grunnlaget for taksten
– Finansdepartementets uttalelse 09.11.95 (Utv-1997-191):
– "Etter departementets oppfatning bør det være mest mulig åpenhet rundt grunnlaget
for eiendomsskattetakstene."
23
03
Klage og rettslig prøving
Rettslig prøving av takstvedtak
Begrenset prøvingsrett
– RT-1910-41 - fritt skjønn
Grunnlag for opphevelse av takstvedtak
– Feil faktum
– Feil rettsanvendelse
– Saksbehandlingsfeil
– Vilkårlighet – myndighetsmisbruk mv.
– Mangelfull begrunnelse
Oppheving av overtakstnemndas/klagenemndas vedtak medfører fornyet
behandling i samme nemnd
24
04
Arbeiderpartiets forslag til eiendomsskatt på bolig
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Høyt bunnfradrag
Utskrivingsalternativ a: "faste eigedomar i heile kommunen"
Anvende boligens formuesverdi med påslag ved verdsettelse av bolig, jf.
eiendomsskatteloven § 8 C-1
Bunnfradrag:
– Foreslått NOK 4 mill. for bolig
– Ved flere boenheter, skissert et forslag om at formuesverdien fordeles
forholdsmessig på boenhetene basert på areal
26
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Skattesats
Lav sats:
– 2 promille i 2016
– 3 promille fra 2017
SVs alternative forslag:
– 5 promille fra 2016
– 7 promille fra 2017
– I strid med opptrappingsregelen
27
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Tvistepunktene
Etter forslaget vil kun 1 av 5 boliger rammes (250 000 boliger).
Skatteproveny: 300 mill.
Normalt har bunnfradrag vært beskjedne (ca. 300 000 kr) og ikke gitt opphav
til store stridigheter.
Når store bunnfradrag innføres for å verne et flertall av velgermassen og et
flertall av boligene, kan dette stilles i et annet lys.
28
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Tvistepunktene
To spørsmål:
1. Kan bunnfradrag benyttes til å unnta 78% av boligene?
2. Må det gis fullt bunnfradrag også på utleieenheter?
29
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Kan 78% skjermes?
Eiendomsskatten er en objektskatt hvor eiendommens bruttoverdi skattlegges,
ikke skatteevne.
Lokal skatt.
Kommunens beskatningsmyndighet begrenset av eiendomsskatteloven
Sett i sammenheng med servicenivå i kommunen og kommunale tjenester.
30
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Kan 78% skjermes?
En kommune står ikke fritt til å bestemme hvilke eiendommer som skal
omfattes. Tidligere bare i bymessige strøk. Opphav til en rekke rettssaker
Loven utvidet i 2007 til å omfatte hytter. Offentliges tjenester også til
hytteeiere.
Nå kan eiendomsskatten utskrives på eiendommer i hele kommunene.
Kommunene kan fortsatt velge å begrense eiendomsskatten til å gjelde i strøk
som er utbygd på byvis.
Men kommunen kan ikke bestemme bare i hytteområder eller bare på
Frogner, Ullern og Holmenkollen.
31
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Kan 78% skjermes?
Finansdepartementet i brev til Skedsmo kommune 13. november 2003 :
"At det i enkelte tilfeller vil være takstverdier som er lavere enn bunnfradraget, med
den følge at eiendommer fritas for beskatning, vil ikke være tilstrekkelig til å fjerne
fradragets generelle karakter av å være et bunnfradrag. En ordning som beskrevet i
deres brev, som i praksis fører til et generelt fritak for alle boligeiendommer som
omfattes av skatteutskrivningen, vil derimot innebære at fradraget mister
karakteren av å være et bunnfradrag, og i stedet blir likt med en fritaksbestemmelse
for boligeiendommer. Dette må anses lovstridig."
32
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Kan 78% skjermes?
NOU 1996:20 Zimmer-utvalget. Utvalget skriver:
"Det er ingen grense for hvor stort bunnfradraget kan være.
Bunnfradraget bør imidlertid neppe være så stort at det gjør
eiendomsskatten illusorisk for bolig- og fritidseiendommer, og slik at det
i praksis bare skrives ut eiendomsskatt på næringseiendommer og
ubebygget grunn."
KS-veileder: 50% grense
AP-forslag tvilsomt. Vil antakelig bli prøvd rettslig og kan bli tilsidesatt.
33
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Må det gis fullt bunnfradrag pr. enhet?
Gjensidige forsikring: 17% har utleiedel.
Ved flere boenheter, har AP skissert et forslag om at formuesverdien fordeles
forholdsmessig på boenhetene basert på areal.
Selvstendig boenhet: ofte krav til egen inngang, kjøkken mv.
34
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Må det gis fullt bunnfradrag pr. enhet?
I 2014 fikk kommunene adgang til å benytte formuesgrunnlagene for
eiendomsskatt. Som en viktig forutsetning for dette fremhevet lovgiver at
formuesgrunnlagene i størst mulig grad skulle benyttes uten justeringer.
Fremgår at det ikke skulle brukes differensierte reduksjonsfaktorer for
primærbolig og utleiebolig.
Dersom en kommune velger å benytte formuesgrunnlagene for
eiendomsskatt, kan kommunen selv lage egne "hjemmesnekrede" tilpasninger
for beskatningen?
35
04
Arbeiderpartiets forslag til
eiendomsskatt på bolig
Må det gis fullt bunnfradrag pr. enhet?
Bunnfradrag er regulert i esktl § 11 (2):
"Kommunestyret kan fastsetje botnfrådrag i eigedomsskatten for alle sjølvstendige
bustaddelar i faste eigedomar som ikkje vert nytta i næringsverksemd."
Det fremgår av forarbeidene at bunnfradrag gis i form av et fast beløp per
selvstendig boenhet.
Praksis i kommunene at enebolig med to selvstendige boenheter får to
bunnfradrag.
36
Ta kontakt med
Bettina Banoun
Partner
Harald Willumsen
Partner
Egil Stefan Eilertsen
Senior advokat
Marius Sollund
Fast advokat
37
T: +47 210 210 59
M: +47 97 07 99 96
[email protected]
T: +47 210 210 32
M: +47 91 14 38 01
[email protected]
T: +47 210 211 64
M: +47 92 23 53 08
[email protected]
T: +47 210 211 88
M: +47 97 14 39 25
[email protected]