Saksfremlegg - Stavanger kommune

STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
WØS-11/10272-50
1607/15
08.01.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Bystyret
225/14
251/14
11.09.2014
25.09.2014
05.03.2015
Dissens
Enstemmig
PLAN 2413 - REGULERINGSPLAN FOR NÅDLANDSBERGET HINNA
BYDEL
Forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan 2413 for Nådlandsberget med plankart og
reguleringsbestemmelser, datert Kultur og byutvikling 12.08.2014, sist revidert 10.02.2015,
vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven §12-12.
Sammendrag
Gjeldende plan for Nådlandsberget mangler bestemmelser. Det foreliggende planforslaget
legger opp til en skånsom fortetting i området med eneboliger og tomannsboliger, tilsvarende
eksisterende bebyggelse. For eiendommen Nådlandsbråtet 21 tillates det enten eneboliger
eller inntil 3 vertikaldelte boenheter.
Reguleringsbestemmelser til planen styrer minste størrelse på tomt og uteareal, byggehøyder
med mer. Eksisterende grønnstruktur er ivaretatt samtidig som det legges til rette for å
opparbeide ny offentlig lekeplass i grønnstrukturen.
Flere grunneiere har planer om nybygg og fradelinger, og har ventet i flere år på
områderegulering. Manglende reguleringsplan hindrer at søknad om tiltak innenfor
Nådlandsberget får lik/forutsigbar behandling, og at fradeling av nye tomter kan
gjennomføres. Plan 2413 har avventet ny plan for kollektivfelt langs fv44 da denne vil
fastsette støyskjermingstiltak og omlegging av hovedadkomsten til Nådlandsberget. Plan
2299 for kollektivfeltene forventes å komme til behandling i løpet av våren. Plassering av
fortau og fremtidig veiløsning langs Nådlandsbråtet er avstemt mot dette planforslaget.
Rådmannen anbefaler at områderegulering for boligene på Nådlandsberget godkjennes nå.
Det er ikke nødvendig å avvente behandling av plan 2299 RV 44 Gausel Stasjon – Hans og
Grete stien, da det på dette tidspunktet er avklart at plan 2299 ikke har direkte konsekvenser
for plan 2413. Saken går til bystyret for endelig vedtak.
1
1 Bakgrunn for saken
Kultur og byutvikling fremmer forslag til reguleringsplan for Nådlandsberget, plan 2413 til
andregangsbehandling i kommunalstyret for byutvikling og endelig vedtak i bystyret.
Planområdet har blitt bygget ut trinnvis siden 60-tallet. En enkel disposisjonsplan uten
utfyllende bestemmelser er lagt til grunn. Fortetting i området har derfor skjedd etter
enkeltvurderinger uten helhetlig plan. Dagens reguleringsplan 510 har heller ikke
reguleringsbestemmelser. Manglende bestemmelser om utnyttelsesgrad tilsier at planen
anses som ugyldig og ikke kan brukes som lovhjemmel i tillatelse til tiltak.
Områdereguleringen oppdaterer gjeldende plan med hensyn til faktisk bygde veitraseer og
godkjente tomtedelinger. Det er utarbeidet bestemmelser som kan styre framtidig fortetting
og utforming av boligene.
Oversiktskart
Parallelt med plan 2413 arbeides det med plan 2299 for kollektivfelt langs fv 44. Planen for
kollektivfeltene vil ha betydning for støyforholdene i boligområdet. Støyskjermingstiltak er
lagt inn i kollektivplanen og er en del av veianlegget. Plan 2299 forutsetter også at
adkomsten til Nådlandsberget blir lagt om fra fv44 Forusveien til Forusbeen. Dette påvirker
imidlertid ikke rammene for det eksisterende boligområdet og planene kan derfor behandles
2
uavhengig. Utredningsarbeidet for plan 2299 er ikke sluttført. Planen forventes lagt frem for
politisk behandling våren 2015.
2 Gjeldende planer
Området er vist i gjeldende kommuneplan 2010-2025 for Stavanger slik som eksisterende
boligområde mot vest og grøntområde mot øst er opparbeidet.
Området omfattes av reguleringsplan 510, stadfestet 23.08.1968 og av plan 682, utvidelse av
reguleringsplan for Nådlandsberget, stadfestet 22.7.74. Planene mangler
reguleringsbestemmelser.
Plan 2299 Forslag til reguleringsplan for kollektivfelt fv 44 – Gausel stasjon –Sandnes
grense. Påvirker adkomstsituasjonen og støyforholdene for Nådlandsberget.
Utsnitt av gjeldende regulering
3
3 Varsel om planoppstart
Varsel om regulering ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis 18.august 2011
og i brev til berørte med samme dato.
Det kom inn 14 uttalelser til forhåndsvarselet, av disse var fem fra private. Merknadene er
oppsummert og kommentert i vedlegg. Merknadene omhandler i hovedsak forhold knyttet til
byggegrense ved hovedvannledning, snuplass for renovasjonsbil, kryssløsning mot fv 44,
adkomst til friområdet, lekeplass og støy.
Oppstart av planarbeidet ble varslet i 2011. Årsaken til at planen ikke har blitt fremmet før
nå, er at vi har ventet på at planen for fv44 skulle ferdigstilles og komme til politisk
behandling. Planen for kollektivfeltene påvirker støyforholdene for boligområdet samt
adkomstproblematikken. Formålet med reguleringen for Nådlandsberget har ikke endret seg
siden varselet i 2011, og vi har derfor ikke sett det nødvendig å varsle på nytt.
4 Beskrivelse av planområdet
Området ligger på høydedraget vest for fv 44 Forusveien og nord for Forusbeen. Planen er
avgrenset i nord av Gauselbekken, og planområdet omfatter totalt ca. 67 dekar.
Området er skjermet mot trafikkarealet langs Forusveien med et grønnbelte bestående av
gamle trær og tettvokste busker. På vestsiden av området ligger et parkdrag som grenser til
den britiske skolen. I dette området er det regulert lekeplass, men den er ikke opparbeidet.
Området er hovedsakelig bebygget med frittliggende eneboliger og noen vertikaldelte
tomannsboliger. Totalt antall boliger i planområdet er 75. Noen av boligene har egen
tilleggsenhet. Tilgrensende områder mot sør er preget av lett industri og kontorbebyggelse.
Tilgrensende område mot nordøst består av rekkehus. Bebyggelsesstrukturen har vokst fram
over tid, og planområdet fremstår derfor ikke som et helhetlig utbygd område.
Området er til dels veldig bratt noe som både gir utsikt og byr på utfordringer for adkomst til
boligene. Områdets veinett er ikke opparbeidet i henhold til dagens veinorm og er i privat
eie.
5 Beskrivelse av planforslaget
Boligområdene
Planen legger opp til en skånsom fortetting i området. Den holder fast ved en bebyggelse
med eneboliger og tomannsboliger. Det er valgt å regulere inn noen få nye boligtomter hvor
det er forsvarlig i henhold til krav om solfylt uteoppholdsareal og adkomst, og der det ikke er
nødvendig å rive hus, dersom dette ikke er grunneiers ønske.
Det er en stor utfordring å legge til rette for lekeplasser og gjesteparkering på privat grunn.
Dette lar seg sjelden gjennomføre i praksis. I planen er det derfor valgt å regulere lekeplass
inn i offentlig friområde. For å kompensere for manglende sandlek og annet felles areal,
legges retningslinjene i gjeldende kommuneplan for tomtestørrelse ved fradeling til
eneboliger til grunn. Det vil si at nye eneboligtomter normalt ikke skal være mindre enn
4
500 m2 og at utearealet per boenhet skal være minimum 100 m2 på solrikt areal.
Utnyttelsesgraden er satt til 35 %-BYA bebygd areal inklusiv nødvendig parkering (garasje
+ 18 m2 til biloppstillingsplass).
Planforslaget til andregangsbehandling
5
Utforming
Reguleringsbestemmelsene tillater oppføring av eneboliger og tomannsboliger i to etasjer.
Maksimal gesimshøyde er satt til 6 m og maksimal mønehøyde lik 8 m. Det samsvarer med
de maksimale høydene eksisterende bygg har i dag.
For å unngå store inngrep i terrenget og sår i åpent fjell, er det i bestemmelsene stilt krav om
at bebyggelsen skal plasseres og tilpasses eksisterende terreng slik at unødige terrenginngrep
unngås. Større terrenginngrep som omfattende sprengningsarbeid eller oppfylling tillates
ikke. Felt B3 er imidlertid særskilt vurdert og omtalt.
I felt B3 vurderes tillatt 3-mannsbolig, vertikaldelt. Det er en større tomt på 1260 m2, som gir
rom for 3 boenheter. Terrenget er imidlertid bratt og består av fjell i dagen. Dagens bolig er
godt tilpasset terrenget med gangadkomst og uten åpne sår i landskapet. En økt fortetting vil
medføre sprengning av berget og det er derfor spesielt viktig at terrenget føres mest mulig
naturlig tilbake og inntil bygget når boligene ferdigstilles. Det er ikke mulig å bygge på
denne tomten uten at det gjennomføres større sprengningsarbeid. For å kunne tilpasse et
bygg i terrenget her, må det bygges i 3 etasjer. Høyden foreslås derfor satt til maksimalt 8 m
gesims og 10 m mønehøyde for denne tomten. I bakkant vil boligene kun bli 1 etasje over
terreng, og vil ligge omtrent på høyde med dagens bolig.
Nådlandsbråtet 21. (Google Map)
Friområdene
Regulert felles lekeplass i grønnstrukturen vest for boligområdet foreslås fjernet og erstattet
med friområde. Lekeplassen ville blitt liggende på toppen av en skrent og vil kreve sikring
av området. Det vil ikke kunne lages adkomst med stigning som er tilpasset barnevogner
(universell utforming) og som har de avstandskravene som gjelder for sandlekeplass.
Plasseringen anses som lite hensiktsmessig. Lekefunksjoner kan i stedet etableres innenfor
det regulerte friområdet der det er mest hensiktsmessig. Adkomsten må skje via eksisterende
kjørevei og gangveinett.
6
Det foreslås å regulere inn en mindre offentlig lekeplass i friområdet langs østsiden ved
Nådlandsknausene. Ellers gjelder lekeplassnormen med krav om sandlekeplass dersom det
bygges 4 eller flere boenheter samlet. Dette må da løses på forslagstillers eiendom.
Trafikk og parkering
Veibredden for felles adkomster er i hovedsak regulert i 4 m bredde. Veiene er ellers regulert
med bredder som i dag, 5-6 m bredde, uten fortau. Det er kun ved Nådlandsbråtet som er/blir
hovedadkomsten til området at det foreslås anlagt fortau. Kjøreveien reguleres i plan 2299
(ikke behandlet politisk).
Planen stiller krav til opparbeidelse av veier i henhold til kommunal veistandard.
Parkering må løses på egen grunn. Nådlandsbråtet 23 og 25 har kun gangadkomst og
mangler parkeringsplasser. Det er satt av en parkeringslomme ved Nådlandsbråtet som kan
brukes av disse to eiendommene til parkering.
Renovasjon
Det er regulert inn snuhammer ved Nådlandsberget 24 og 26, for å øke framkommeligheten
for renovasjonsbilen.
6 Planvurdering
Forhold til overordnede planer
Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, bestemmelser og retningslinjer.
Barn og unges oppvekstsvilkår
Planen tilrettelegger for lek i friområdene. På grunn av underdekning av lekeplasser,
beholdes bebyggelsesstrukturen med forholdsvis store tomter med krav til solfylt minste
uteareal.
Da terrenget flere steder er svært bratt, er det vanskelig å etablere gode gangforbindelser til
friområdene og til bussholdeplasser. Flere traseer er vurdert men forkastet. Veinettet og
eksisterende gangveier anses å gi tilstrekkelig god tilgang.
Naturmangfold
Området består av hager med tilførte planter og vanlige hagevekster. Friområdene består av
naturlig selvgrodd vegetasjon. Planen anses ikke å påvirke naturmangfoldet.
Risiko og sårbarhet
Ut fra sjekkliste for risiko og sårbarhetsanalyse er det noen forhold som kan være aktuelle
her. Det gjelder mulig radon i grunnen, trafikkfare knyttet til blandet trafikk, bratt
terreng/stup, og støy fra hovedveinettet.
Radon
Det kan ikke utelukkes radon i grunnen. Dette ivaretas av teknisk forskrift som krever
radonduk ved nybygg.
7
Trafikkfare
Fotgjengere må gå på vei uten fortau. Veinettet er imidlertid 5-6 m bredt og det er moderat
trafikk fra ca 60 husstander i området. På grunn av sterk stigning har biltrafikken lav
hastighet. Faren knyttet til blandet trafikk anses ikke som stor da farten er lav og gaten bred.
Gangadkomst ut av området er ivaretatt med gang-og sykkelveier. Når adkomsten mot fv44
Forusveien stenges, og ny adkomst åpnes mot Forusbeen, vil det bli anlagt fortau langs
Nådlandsbråtet og Nådlandskroken (ny adkomstvei reguleres i plan 2299 som ikke er
politisk behandlet). Gang- og sykkeladkomst til barnehager, skoleanlegg og idrettsanlegg
anses ivaretatt.
Bratt terreng/stup
Friområdet på Nådlandsberget og friområdet ved Nådlandsknausene stuper bratt ned mot vei.
Særlig det siste området er det behov for å sikre mot farlige hendelser ved barns lek. Krav
om gjerde ved lekeplass er tatt med i bestemmelsene.
Støy
Sinus har gjort en beregning av støynivå og vurdert tiltak mot trafikkstøy i forbindelse med
detaljregulering for nye kollektivfelt på fv 44, i rapport datert 28.11.2014. I dag har 22
boliger innenfor planområdet et støynivå på mellom 55- 65 dBA. Støyberegninger og
planlagte støyskjermingstiltak i forbindelse med utvidelse av fv44 med kollektivfelt, vil
medføre at 9 boliger innenfor planområdet vil får støynivå 55 – 65 dBA på uteplass. De
øvrige boligene får lavere støynivå. Støynivået vil bli vesentlig redusert for alle boligene
som følge av støyskjermingstiltak langs med fv 44. I tillegg til støyskjerming langs veien, vil
det være nødvendig å supplere med lokale skjermingstiltak for å kunne innfri en målsetning
på 55 dB for støy på uteplass for boliger nærmest vei. Se støyrapport i vedlegg. Det vises
ellers til kommende planforslag 2299 for kollektivfelt langs fv 44.
7 Offentlig ettersyn og høring
Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 25.09.2014 som sak 251/14.
Behandling:
Kari Raustein (FrP) fremmet følgende endringsforslag:
«Følgende endringer gjøres i §5.1 i Reguleringsbestemmelsene:
Første setning tas bort og erstattes slik: De enkelte tomtene kan bebygges.»
Odd Erik Hansgaard (uavh.) fremmet følgende oversendelsesforslag:
I nye garasjer skal det legges til rette for lading av el-biler.»
Votering:
FrP’s forslag fikk 2 stemmer (FrP)
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt
Uavh.’s oversendelsesforslag følger saken
8
Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak:
Forslag til reguleringsplan 2413 for Nådlandsberget med plankart og
reguleringsbestemmelser, datert Kultur og byutvikling 12.08.2014 legges ut til offentlig
ettersyn og sendes på høring.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven §12-10.
Kommentar til oversendelsesforslag om tilrettelegging for lading av el-biler
Ved bygging av større felles parkeringsanlegg er det naturlig og hensiktsmessig å kreve at en andel
av parkeringsplassene tilrettelegges for lading av el-biler. Ved bygging av private garasjer for en eller
to biler bør det være opp til eier å avgjøre om det er hensiktsmessig for dem å legge spesielt til rette
for lading av el-bil. Lading av el-bil kan skje ved å bruke vanlig strømkurs. Det er ikke nødvendig å
kreve hurtigladere for private brukere. Det medfører også en økt kostnad for eier da det må
tilrettelegges for ny kurs.
Innkomne merknader/ uttalelser
Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. § 12-10 i perioden: 10.10.2014 til 21.11.2014, og
det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 30.10.2014. Grunneiere, naboer og
høringsinstanser ble varslet ved brev datert 10.10.2014. Det kom inn 21 uttalelser til planforslaget,
hvorav 8 var fra offentlige instanser. Merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg.
Merknadene tar bl.a. til orde for å sløyfe/endre regulert turvei, frisikt, adkomster, snuhammer for
renovasjonsbil, støttemurer bør få lov til å være høyere enn 1 m, grunneier ønsker ikke utvidelse av
vei ved Nådlandsberget 21, ønske om å få flyttet nettstasjon/trafo og at lekeplass L1 anses som en lite
hensiktsmessig og farlig lekeplass.
34 beboere har skrevet under på liste mot ny gangvei mellom Nådlandsberget 10 og 12 som skal føre
ut til friområdet i vest. De mener gangveien er lite hensiktsmessig da det allerede er en gangvei
mellom Nådlandsberget 24 og 26 fra før. Det er upraktisk å dra mer trafikk inn i et allerede belastet
og uoversiktlig kryss. Det vil bli en stor risiko for ferdselen.
Kommentar til merknadene
Vi mener det er viktig å sikre flere gangforbindelser til friområdet. Forbindelsen fra Nådlandsberget
10/12 og ut til friområdet i vest, vil redusere gangavstanden fra søndre og midtre del av
Nådlandsberget til friområdet/tursti med om lag 300 m. Denne forbindelsen har vært regulert inn
siden 1968/1979. Forbindelsen er skilt ut som eget bruksnummer, men ikke opparbeidet. Det er her
kun snakk om gangferdsel. Fra før er det kun trafikk fra 2 eiendommer. Det er så liten trafikk at vi
vurderer det som et lite problem. Veien er foreslått utvidet fra 3 til 4 m for å ivareta passasje mellom
bil og fotgjenger bedre.
Nettstasjonen kan ikke flyttes uten at det medfører store kostnader. Det er den som krever
nettstasjonen flyttet som må bekoste dette. Vi opprettholder derfor reguleringen til
nettstasjon/energianlegg.
Friområdet F2 (lekeplass L1) brukes i dag av barn som lekeplass. Det er tydelige tegn til
«hyttebygging» og ferdsel i området. Det kan etableres sandkasse, klatrestokker m.m. som tilpasses
skogen og som ikke medfører større inngrep i denne. De bratteste skrentene kan sikres med gjerde
som ikke kan klatres på. Det er fullt mulig å gå i deler av skogen. Tidligere ble området benyttet som
snarvei til bussholdeplass ved fv 44. På grunn av få lekeplasser i området anbefaler vi at lekeplass L1
beholdes i planen. Det er i gjeldende plan 1448 nord for Nådlandsberget 42B, regulert inn lekeplass
som ikke er opparbeidet. Deler av dette området brukes som akebakke i dag. Flere lekeaktiviteter kan
også innpasses her.
Øvrige merknader anses imøtekommet i planforslaget.
9
Endringer som er foretatt etter utleggelser
Snuplass ved Nådlandsberget 24 er flyttet ut i friområdet. Endringen har vært på begrenset høring til
direkte berørte og til Park og vei.
Det er foretatt mindre justeringer av veilinjene slik at de samsvarer med eiendomsgrenser eller
eksisterende veikanter.
Eksisterende nettstasjon er lagt inn på plankartet som energianlegg. Endringen har vært på begrenset
høring til grunneier.
I bestemmelsene er føyd til i § 6.2 om felles parkering, i § 5.3 er første setning endret fra å tillate
enebolig eller inntil 3 vertikaldelte boenheter, til å tillate eneboliger eller inntil 3 vertikaldelte
boenheter.
8 Oppsummering og konklusjon
Planforslaget legger opp til en skånsom fortetting i området med eneboliger eller
tomannsboliger, på tomter som er store nok til dette. Det er laget reguleringsbestemmelser til
planen som fastsetter minste størrelse på tomt, uteareal og høyder m.m.
Eksisterende grønnstruktur er ivaretatt samtidig som det legges til rette for å opparbeide ny
offentlig lekeplass i grønnstrukturen.
Det er kommet protester på regulert gangvei o_GV/turvei som fører ut i friområdet mot vest,
og som ikke er opparbeidet, samt på lekeplass o_L1. Vi anbefaler at begge beholdes, da det
er viktig å sikre gode forbindelser til friområdene og tilrettelegge for lek i området.
Parallelt med plan 2413 arbeides det med plan 2299 for kollektivfelt langs fv 44. Planen for
kollektivfeltene har betydning for støyforholdene i boligområdet. Støyskjermingstiltak er
lagt inn i kollektivplanen og er en del av veianlegget. Plan 2299 forutsetter også at
adkomsten til Nådlandsberget blir lagt om fra fv44 Forusveien til Forusbeen. Det påvirker
imidlertid ikke rammene for det eksisterende boligområdet og planene kan derfor behandles
uavhengig. Utredningsarbeidet for plan 2299 er ikke sluttført. Plan 2299 blir lagt frem for
politisk behandling våren 2015. Avgrensningen av plan 2413 for Nådlandsberget er avklart
med Statens vegvesen og plan 2299.
Manglende reguleringsplan hindrer at søknad om tiltak innenfor Nådlandsberget får en
forutsigbar behandling, og at fradeling av nye tomter kan gjennomføres. Flere grunneiere har
planer om nybygg og fradelinger, og har ventet i flere år på områderegulering.
Rådmannen anbefaler at områdereguleringen for boligene på Nådlandsberget vedtas.
Vedlegg:
1. Oversiktskart
2. Plankart
3. Reguleringsbestemmelser
4. Utsnitt av gjeldende regulering
5. Oppsummering av merknader til varsel om oppstart
6. Oppsummering av merknader til offentlig ettersyn
7. Støyvurdering
10
Inger Østensjø
Rådmann
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne Skare
byplansjef
Wenche Ø. Clarke
Saksbehandler
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
11