Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO WØS-11/10272-50 1607/15 08.01.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Bystyret 225/14 251/14 11.09.2014 25.09.2014 05.03.2015 Dissens Enstemmig PLAN 2413 - REGULERINGSPLAN FOR NÅDLANDSBERGET HINNA BYDEL Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan 2413 for Nådlandsberget med plankart og reguleringsbestemmelser, datert Kultur og byutvikling 12.08.2014, sist revidert 10.02.2015, vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven §12-12. Sammendrag Gjeldende plan for Nådlandsberget mangler bestemmelser. Det foreliggende planforslaget legger opp til en skånsom fortetting i området med eneboliger og tomannsboliger, tilsvarende eksisterende bebyggelse. For eiendommen Nådlandsbråtet 21 tillates det enten eneboliger eller inntil 3 vertikaldelte boenheter. Reguleringsbestemmelser til planen styrer minste størrelse på tomt og uteareal, byggehøyder med mer. Eksisterende grønnstruktur er ivaretatt samtidig som det legges til rette for å opparbeide ny offentlig lekeplass i grønnstrukturen. Flere grunneiere har planer om nybygg og fradelinger, og har ventet i flere år på områderegulering. Manglende reguleringsplan hindrer at søknad om tiltak innenfor Nådlandsberget får lik/forutsigbar behandling, og at fradeling av nye tomter kan gjennomføres. Plan 2413 har avventet ny plan for kollektivfelt langs fv44 da denne vil fastsette støyskjermingstiltak og omlegging av hovedadkomsten til Nådlandsberget. Plan 2299 for kollektivfeltene forventes å komme til behandling i løpet av våren. Plassering av fortau og fremtidig veiløsning langs Nådlandsbråtet er avstemt mot dette planforslaget. Rådmannen anbefaler at områderegulering for boligene på Nådlandsberget godkjennes nå. Det er ikke nødvendig å avvente behandling av plan 2299 RV 44 Gausel Stasjon – Hans og Grete stien, da det på dette tidspunktet er avklart at plan 2299 ikke har direkte konsekvenser for plan 2413. Saken går til bystyret for endelig vedtak. 1 1 Bakgrunn for saken Kultur og byutvikling fremmer forslag til reguleringsplan for Nådlandsberget, plan 2413 til andregangsbehandling i kommunalstyret for byutvikling og endelig vedtak i bystyret. Planområdet har blitt bygget ut trinnvis siden 60-tallet. En enkel disposisjonsplan uten utfyllende bestemmelser er lagt til grunn. Fortetting i området har derfor skjedd etter enkeltvurderinger uten helhetlig plan. Dagens reguleringsplan 510 har heller ikke reguleringsbestemmelser. Manglende bestemmelser om utnyttelsesgrad tilsier at planen anses som ugyldig og ikke kan brukes som lovhjemmel i tillatelse til tiltak. Områdereguleringen oppdaterer gjeldende plan med hensyn til faktisk bygde veitraseer og godkjente tomtedelinger. Det er utarbeidet bestemmelser som kan styre framtidig fortetting og utforming av boligene. Oversiktskart Parallelt med plan 2413 arbeides det med plan 2299 for kollektivfelt langs fv 44. Planen for kollektivfeltene vil ha betydning for støyforholdene i boligområdet. Støyskjermingstiltak er lagt inn i kollektivplanen og er en del av veianlegget. Plan 2299 forutsetter også at adkomsten til Nådlandsberget blir lagt om fra fv44 Forusveien til Forusbeen. Dette påvirker imidlertid ikke rammene for det eksisterende boligområdet og planene kan derfor behandles 2 uavhengig. Utredningsarbeidet for plan 2299 er ikke sluttført. Planen forventes lagt frem for politisk behandling våren 2015. 2 Gjeldende planer Området er vist i gjeldende kommuneplan 2010-2025 for Stavanger slik som eksisterende boligområde mot vest og grøntområde mot øst er opparbeidet. Området omfattes av reguleringsplan 510, stadfestet 23.08.1968 og av plan 682, utvidelse av reguleringsplan for Nådlandsberget, stadfestet 22.7.74. Planene mangler reguleringsbestemmelser. Plan 2299 Forslag til reguleringsplan for kollektivfelt fv 44 – Gausel stasjon –Sandnes grense. Påvirker adkomstsituasjonen og støyforholdene for Nådlandsberget. Utsnitt av gjeldende regulering 3 3 Varsel om planoppstart Varsel om regulering ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis 18.august 2011 og i brev til berørte med samme dato. Det kom inn 14 uttalelser til forhåndsvarselet, av disse var fem fra private. Merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg. Merknadene omhandler i hovedsak forhold knyttet til byggegrense ved hovedvannledning, snuplass for renovasjonsbil, kryssløsning mot fv 44, adkomst til friområdet, lekeplass og støy. Oppstart av planarbeidet ble varslet i 2011. Årsaken til at planen ikke har blitt fremmet før nå, er at vi har ventet på at planen for fv44 skulle ferdigstilles og komme til politisk behandling. Planen for kollektivfeltene påvirker støyforholdene for boligområdet samt adkomstproblematikken. Formålet med reguleringen for Nådlandsberget har ikke endret seg siden varselet i 2011, og vi har derfor ikke sett det nødvendig å varsle på nytt. 4 Beskrivelse av planområdet Området ligger på høydedraget vest for fv 44 Forusveien og nord for Forusbeen. Planen er avgrenset i nord av Gauselbekken, og planområdet omfatter totalt ca. 67 dekar. Området er skjermet mot trafikkarealet langs Forusveien med et grønnbelte bestående av gamle trær og tettvokste busker. På vestsiden av området ligger et parkdrag som grenser til den britiske skolen. I dette området er det regulert lekeplass, men den er ikke opparbeidet. Området er hovedsakelig bebygget med frittliggende eneboliger og noen vertikaldelte tomannsboliger. Totalt antall boliger i planområdet er 75. Noen av boligene har egen tilleggsenhet. Tilgrensende områder mot sør er preget av lett industri og kontorbebyggelse. Tilgrensende område mot nordøst består av rekkehus. Bebyggelsesstrukturen har vokst fram over tid, og planområdet fremstår derfor ikke som et helhetlig utbygd område. Området er til dels veldig bratt noe som både gir utsikt og byr på utfordringer for adkomst til boligene. Områdets veinett er ikke opparbeidet i henhold til dagens veinorm og er i privat eie. 5 Beskrivelse av planforslaget Boligområdene Planen legger opp til en skånsom fortetting i området. Den holder fast ved en bebyggelse med eneboliger og tomannsboliger. Det er valgt å regulere inn noen få nye boligtomter hvor det er forsvarlig i henhold til krav om solfylt uteoppholdsareal og adkomst, og der det ikke er nødvendig å rive hus, dersom dette ikke er grunneiers ønske. Det er en stor utfordring å legge til rette for lekeplasser og gjesteparkering på privat grunn. Dette lar seg sjelden gjennomføre i praksis. I planen er det derfor valgt å regulere lekeplass inn i offentlig friområde. For å kompensere for manglende sandlek og annet felles areal, legges retningslinjene i gjeldende kommuneplan for tomtestørrelse ved fradeling til eneboliger til grunn. Det vil si at nye eneboligtomter normalt ikke skal være mindre enn 4 500 m2 og at utearealet per boenhet skal være minimum 100 m2 på solrikt areal. Utnyttelsesgraden er satt til 35 %-BYA bebygd areal inklusiv nødvendig parkering (garasje + 18 m2 til biloppstillingsplass). Planforslaget til andregangsbehandling 5 Utforming Reguleringsbestemmelsene tillater oppføring av eneboliger og tomannsboliger i to etasjer. Maksimal gesimshøyde er satt til 6 m og maksimal mønehøyde lik 8 m. Det samsvarer med de maksimale høydene eksisterende bygg har i dag. For å unngå store inngrep i terrenget og sår i åpent fjell, er det i bestemmelsene stilt krav om at bebyggelsen skal plasseres og tilpasses eksisterende terreng slik at unødige terrenginngrep unngås. Større terrenginngrep som omfattende sprengningsarbeid eller oppfylling tillates ikke. Felt B3 er imidlertid særskilt vurdert og omtalt. I felt B3 vurderes tillatt 3-mannsbolig, vertikaldelt. Det er en større tomt på 1260 m2, som gir rom for 3 boenheter. Terrenget er imidlertid bratt og består av fjell i dagen. Dagens bolig er godt tilpasset terrenget med gangadkomst og uten åpne sår i landskapet. En økt fortetting vil medføre sprengning av berget og det er derfor spesielt viktig at terrenget føres mest mulig naturlig tilbake og inntil bygget når boligene ferdigstilles. Det er ikke mulig å bygge på denne tomten uten at det gjennomføres større sprengningsarbeid. For å kunne tilpasse et bygg i terrenget her, må det bygges i 3 etasjer. Høyden foreslås derfor satt til maksimalt 8 m gesims og 10 m mønehøyde for denne tomten. I bakkant vil boligene kun bli 1 etasje over terreng, og vil ligge omtrent på høyde med dagens bolig. Nådlandsbråtet 21. (Google Map) Friområdene Regulert felles lekeplass i grønnstrukturen vest for boligområdet foreslås fjernet og erstattet med friområde. Lekeplassen ville blitt liggende på toppen av en skrent og vil kreve sikring av området. Det vil ikke kunne lages adkomst med stigning som er tilpasset barnevogner (universell utforming) og som har de avstandskravene som gjelder for sandlekeplass. Plasseringen anses som lite hensiktsmessig. Lekefunksjoner kan i stedet etableres innenfor det regulerte friområdet der det er mest hensiktsmessig. Adkomsten må skje via eksisterende kjørevei og gangveinett. 6 Det foreslås å regulere inn en mindre offentlig lekeplass i friområdet langs østsiden ved Nådlandsknausene. Ellers gjelder lekeplassnormen med krav om sandlekeplass dersom det bygges 4 eller flere boenheter samlet. Dette må da løses på forslagstillers eiendom. Trafikk og parkering Veibredden for felles adkomster er i hovedsak regulert i 4 m bredde. Veiene er ellers regulert med bredder som i dag, 5-6 m bredde, uten fortau. Det er kun ved Nådlandsbråtet som er/blir hovedadkomsten til området at det foreslås anlagt fortau. Kjøreveien reguleres i plan 2299 (ikke behandlet politisk). Planen stiller krav til opparbeidelse av veier i henhold til kommunal veistandard. Parkering må løses på egen grunn. Nådlandsbråtet 23 og 25 har kun gangadkomst og mangler parkeringsplasser. Det er satt av en parkeringslomme ved Nådlandsbråtet som kan brukes av disse to eiendommene til parkering. Renovasjon Det er regulert inn snuhammer ved Nådlandsberget 24 og 26, for å øke framkommeligheten for renovasjonsbilen. 6 Planvurdering Forhold til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, bestemmelser og retningslinjer. Barn og unges oppvekstsvilkår Planen tilrettelegger for lek i friområdene. På grunn av underdekning av lekeplasser, beholdes bebyggelsesstrukturen med forholdsvis store tomter med krav til solfylt minste uteareal. Da terrenget flere steder er svært bratt, er det vanskelig å etablere gode gangforbindelser til friområdene og til bussholdeplasser. Flere traseer er vurdert men forkastet. Veinettet og eksisterende gangveier anses å gi tilstrekkelig god tilgang. Naturmangfold Området består av hager med tilførte planter og vanlige hagevekster. Friområdene består av naturlig selvgrodd vegetasjon. Planen anses ikke å påvirke naturmangfoldet. Risiko og sårbarhet Ut fra sjekkliste for risiko og sårbarhetsanalyse er det noen forhold som kan være aktuelle her. Det gjelder mulig radon i grunnen, trafikkfare knyttet til blandet trafikk, bratt terreng/stup, og støy fra hovedveinettet. Radon Det kan ikke utelukkes radon i grunnen. Dette ivaretas av teknisk forskrift som krever radonduk ved nybygg. 7 Trafikkfare Fotgjengere må gå på vei uten fortau. Veinettet er imidlertid 5-6 m bredt og det er moderat trafikk fra ca 60 husstander i området. På grunn av sterk stigning har biltrafikken lav hastighet. Faren knyttet til blandet trafikk anses ikke som stor da farten er lav og gaten bred. Gangadkomst ut av området er ivaretatt med gang-og sykkelveier. Når adkomsten mot fv44 Forusveien stenges, og ny adkomst åpnes mot Forusbeen, vil det bli anlagt fortau langs Nådlandsbråtet og Nådlandskroken (ny adkomstvei reguleres i plan 2299 som ikke er politisk behandlet). Gang- og sykkeladkomst til barnehager, skoleanlegg og idrettsanlegg anses ivaretatt. Bratt terreng/stup Friområdet på Nådlandsberget og friområdet ved Nådlandsknausene stuper bratt ned mot vei. Særlig det siste området er det behov for å sikre mot farlige hendelser ved barns lek. Krav om gjerde ved lekeplass er tatt med i bestemmelsene. Støy Sinus har gjort en beregning av støynivå og vurdert tiltak mot trafikkstøy i forbindelse med detaljregulering for nye kollektivfelt på fv 44, i rapport datert 28.11.2014. I dag har 22 boliger innenfor planområdet et støynivå på mellom 55- 65 dBA. Støyberegninger og planlagte støyskjermingstiltak i forbindelse med utvidelse av fv44 med kollektivfelt, vil medføre at 9 boliger innenfor planområdet vil får støynivå 55 – 65 dBA på uteplass. De øvrige boligene får lavere støynivå. Støynivået vil bli vesentlig redusert for alle boligene som følge av støyskjermingstiltak langs med fv 44. I tillegg til støyskjerming langs veien, vil det være nødvendig å supplere med lokale skjermingstiltak for å kunne innfri en målsetning på 55 dB for støy på uteplass for boliger nærmest vei. Se støyrapport i vedlegg. Det vises ellers til kommende planforslag 2299 for kollektivfelt langs fv 44. 7 Offentlig ettersyn og høring Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 25.09.2014 som sak 251/14. Behandling: Kari Raustein (FrP) fremmet følgende endringsforslag: «Følgende endringer gjøres i §5.1 i Reguleringsbestemmelsene: Første setning tas bort og erstattes slik: De enkelte tomtene kan bebygges.» Odd Erik Hansgaard (uavh.) fremmet følgende oversendelsesforslag: I nye garasjer skal det legges til rette for lading av el-biler.» Votering: FrP’s forslag fikk 2 stemmer (FrP) Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt Uavh.’s oversendelsesforslag følger saken 8 Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Forslag til reguleringsplan 2413 for Nådlandsberget med plankart og reguleringsbestemmelser, datert Kultur og byutvikling 12.08.2014 legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven §12-10. Kommentar til oversendelsesforslag om tilrettelegging for lading av el-biler Ved bygging av større felles parkeringsanlegg er det naturlig og hensiktsmessig å kreve at en andel av parkeringsplassene tilrettelegges for lading av el-biler. Ved bygging av private garasjer for en eller to biler bør det være opp til eier å avgjøre om det er hensiktsmessig for dem å legge spesielt til rette for lading av el-bil. Lading av el-bil kan skje ved å bruke vanlig strømkurs. Det er ikke nødvendig å kreve hurtigladere for private brukere. Det medfører også en økt kostnad for eier da det må tilrettelegges for ny kurs. Innkomne merknader/ uttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. § 12-10 i perioden: 10.10.2014 til 21.11.2014, og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 30.10.2014. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 10.10.2014. Det kom inn 21 uttalelser til planforslaget, hvorav 8 var fra offentlige instanser. Merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg. Merknadene tar bl.a. til orde for å sløyfe/endre regulert turvei, frisikt, adkomster, snuhammer for renovasjonsbil, støttemurer bør få lov til å være høyere enn 1 m, grunneier ønsker ikke utvidelse av vei ved Nådlandsberget 21, ønske om å få flyttet nettstasjon/trafo og at lekeplass L1 anses som en lite hensiktsmessig og farlig lekeplass. 34 beboere har skrevet under på liste mot ny gangvei mellom Nådlandsberget 10 og 12 som skal føre ut til friområdet i vest. De mener gangveien er lite hensiktsmessig da det allerede er en gangvei mellom Nådlandsberget 24 og 26 fra før. Det er upraktisk å dra mer trafikk inn i et allerede belastet og uoversiktlig kryss. Det vil bli en stor risiko for ferdselen. Kommentar til merknadene Vi mener det er viktig å sikre flere gangforbindelser til friområdet. Forbindelsen fra Nådlandsberget 10/12 og ut til friområdet i vest, vil redusere gangavstanden fra søndre og midtre del av Nådlandsberget til friområdet/tursti med om lag 300 m. Denne forbindelsen har vært regulert inn siden 1968/1979. Forbindelsen er skilt ut som eget bruksnummer, men ikke opparbeidet. Det er her kun snakk om gangferdsel. Fra før er det kun trafikk fra 2 eiendommer. Det er så liten trafikk at vi vurderer det som et lite problem. Veien er foreslått utvidet fra 3 til 4 m for å ivareta passasje mellom bil og fotgjenger bedre. Nettstasjonen kan ikke flyttes uten at det medfører store kostnader. Det er den som krever nettstasjonen flyttet som må bekoste dette. Vi opprettholder derfor reguleringen til nettstasjon/energianlegg. Friområdet F2 (lekeplass L1) brukes i dag av barn som lekeplass. Det er tydelige tegn til «hyttebygging» og ferdsel i området. Det kan etableres sandkasse, klatrestokker m.m. som tilpasses skogen og som ikke medfører større inngrep i denne. De bratteste skrentene kan sikres med gjerde som ikke kan klatres på. Det er fullt mulig å gå i deler av skogen. Tidligere ble området benyttet som snarvei til bussholdeplass ved fv 44. På grunn av få lekeplasser i området anbefaler vi at lekeplass L1 beholdes i planen. Det er i gjeldende plan 1448 nord for Nådlandsberget 42B, regulert inn lekeplass som ikke er opparbeidet. Deler av dette området brukes som akebakke i dag. Flere lekeaktiviteter kan også innpasses her. Øvrige merknader anses imøtekommet i planforslaget. 9 Endringer som er foretatt etter utleggelser Snuplass ved Nådlandsberget 24 er flyttet ut i friområdet. Endringen har vært på begrenset høring til direkte berørte og til Park og vei. Det er foretatt mindre justeringer av veilinjene slik at de samsvarer med eiendomsgrenser eller eksisterende veikanter. Eksisterende nettstasjon er lagt inn på plankartet som energianlegg. Endringen har vært på begrenset høring til grunneier. I bestemmelsene er føyd til i § 6.2 om felles parkering, i § 5.3 er første setning endret fra å tillate enebolig eller inntil 3 vertikaldelte boenheter, til å tillate eneboliger eller inntil 3 vertikaldelte boenheter. 8 Oppsummering og konklusjon Planforslaget legger opp til en skånsom fortetting i området med eneboliger eller tomannsboliger, på tomter som er store nok til dette. Det er laget reguleringsbestemmelser til planen som fastsetter minste størrelse på tomt, uteareal og høyder m.m. Eksisterende grønnstruktur er ivaretatt samtidig som det legges til rette for å opparbeide ny offentlig lekeplass i grønnstrukturen. Det er kommet protester på regulert gangvei o_GV/turvei som fører ut i friområdet mot vest, og som ikke er opparbeidet, samt på lekeplass o_L1. Vi anbefaler at begge beholdes, da det er viktig å sikre gode forbindelser til friområdene og tilrettelegge for lek i området. Parallelt med plan 2413 arbeides det med plan 2299 for kollektivfelt langs fv 44. Planen for kollektivfeltene har betydning for støyforholdene i boligområdet. Støyskjermingstiltak er lagt inn i kollektivplanen og er en del av veianlegget. Plan 2299 forutsetter også at adkomsten til Nådlandsberget blir lagt om fra fv44 Forusveien til Forusbeen. Det påvirker imidlertid ikke rammene for det eksisterende boligområdet og planene kan derfor behandles uavhengig. Utredningsarbeidet for plan 2299 er ikke sluttført. Plan 2299 blir lagt frem for politisk behandling våren 2015. Avgrensningen av plan 2413 for Nådlandsberget er avklart med Statens vegvesen og plan 2299. Manglende reguleringsplan hindrer at søknad om tiltak innenfor Nådlandsberget får en forutsigbar behandling, og at fradeling av nye tomter kan gjennomføres. Flere grunneiere har planer om nybygg og fradelinger, og har ventet i flere år på områderegulering. Rådmannen anbefaler at områdereguleringen for boligene på Nådlandsberget vedtas. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Utsnitt av gjeldende regulering 5. Oppsummering av merknader til varsel om oppstart 6. Oppsummering av merknader til offentlig ettersyn 7. Støyvurdering 10 Inger Østensjø Rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør Anne Skare byplansjef Wenche Ø. Clarke Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 11
© Copyright 2024