1. No category

ArkivsakID.:
13/6096
Arkivkode:
FA-L12, PLANID-201402
Saksnummer
067/15
Utvalg/komite
Planutvalget
Møtedato
14.04.2015
Nevlungen Øvre - Gubba, gbnr. 4091/27,34 mfl. reguleringsendring/ detaljert reguleringsplan.
RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK
hht plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til detaljert reguleringsplan for Nevlungen
Øvre - Gubba, gbnr 4091/27,34 mfl. - reguleringsendring/ detaljert reguleringsplan, med
følgende plandokumenter ut til offentlig ettersyn:
- Detaljert reguleringsplankart for Nevlungen Øvre - Gubba, gbnr 4091/27,34 mfl. reguleringsendring/ detaljert reguleringsplan, datert 9.3.2015
- Reguleringsbestemmelser, datert 9.3.2015
- Planbeskrivelse, datert 17.12.2014 mottatt 23.3.2015
- Utbyggingsavtale, datert 23.3.2015
med vilkår om rettinger før saken legges ut på høring.:
- At fritidsboliger/hytter innenfor planområdet skal markeres i kart og inntas i
bestemmelsene
- Nærlekeplass må finne ny lokalisering og økes i areal jfr. kommuneplanens
bestemmelse - tilnærmet 800 m ²
- At tiltakshaver avklarer med Statens vegvesen i høringsperioden for å få satt ned
farten til 40 km/t. på resten av strekningen på Fylkesvei 51, samt ny støyberegning på
samme strekning evt. for å slippe etablering av støyskjerm.
- Reguleringsbestemmelser for eksisterende boliger og forslag til nye koordineres i et
dokument.
14.04.2015 Planutvalget
Møtebehandling:
Planutvalget avholdt befaring før møtet.
Per Manvik (FRP) fremmet følgende forslag:
2. strekpunkt under vilkår skal lyde:
Nærlekeplass må finne ny lokalisering.
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Manvik’s forslag falt med 4 (2FRP, H, KRF) mot 5 (2A, SV, V, SP) stemmer.
PLA-067/15 Vedtak:
I hht plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til detaljert reguleringsplan for Nevlungen
Øvre - Gubba, gbnr 4091/27,34 mfl. - reguleringsendring/ detaljert reguleringsplan, med
følgende plandokumenter ut til offentlig ettersyn:
- Detaljert reguleringsplankart for Nevlungen Øvre - Gubba, gbnr 4091/27,34 mfl. reguleringsendring/ detaljert reguleringsplan, datert 9.3.2015
- Reguleringsbestemmelser, datert 9.3.2015
- Planbeskrivelse, datert 17.12.2014 mottatt 23.3.2015
- Utbyggingsavtale, datert 23.3.2015
med vilkår om rettinger før saken legges ut på høring.:
- At fritidsboliger/hytter innenfor planområdet skal markeres i kart og inntas i
bestemmelsene
- Nærlekeplass må finne ny lokalisering og økes i areal jfr. kommuneplanens
bestemmelse - tilnærmet 800 m ²
- At tiltakshaver avklarer med Statens vegvesen i høringsperioden for å få satt ned
farten til 40 km/t. på resten av strekningen på Fylkesvei 51, samt ny støyberegning på
samme strekning evt. for å slippe etablering av støyskjerm.
- Reguleringsbestemmelser for eksisterende boliger og forslag til nye koordineres i et
dokument.
SAKSBEHANDLER: Arealplanlegger / Ingeniør Ingunn Baarnes
SAMMENDRAG:
Området inngår i og bygger på den opprinnelige reguleringsplanen Gubba – Holtet vedtatt
18.5.1981.
I kommunens arealplan er området avsatt til boligbebyggelse, veier og friområde. Det er
valgt å ta med et større område for å få orden på det eksisterende veinettet som ikke holder
mål, hverken standard eller eieforhold.
I planområdet er det mange eiendommer/grenser i regulerte kommunale veier og derfor
vanskelig å forholde seg til veldig mange grunneiere. Derfor er Jordskifteverket
(jordskiftedomstolen) rekvirert av tiltakshaver og vil etter planvedtak rydde opp i mye gamle
eierforhold samtidig få en rettferdig fordeling av utgifter ved etablering av infrastruktur på
områdene. Dette er det informert om for alle beboere/ grunneiere i brev samt avholdt møte
hvor Jordskiftedomstolen forklarte sin rolle.
Bebyggelsen innen planområdet er søkt tilpasset bebyggelsen i de tilgrensende
boligområdene. I noen felt legges det opp til frittliggende småhusbebyggelse i form av
eneboliger, mens i andre felt legges det opp til en tettere bebyggelse og boenheter i form av
rekkehus, kjedehus og leiligheter. Utnyttelsesgraden er beregnet høyere her.
Innen planområdet er det avsatt areal til nærlekeplass på 403 m2. Denne plassen må flyttes
og økes i størrelse før saken legges ut til høring.
I reguleringsplanen for Gubba – Holtet var det avsatt et stort areal til lek i sydøstre hjørne av
feltet. Dette var og er tiltenkt rollen som kvartalslekeplass. Her kan anlegges en løkke for
fotball, håndball, ishockey osv. på 20 x 40m.
Planområdet grenser mot skog/utmark i nord og øst, og i syd har man store strandarealer
langs kysten med fine bademuligheter på Omrestranda kun 500m unna.
Totalt sett gjør dette at området vil kunne tilby sine fremtidige innbyggere gode muligheter for
lek på nærlekeplass, kvartalslekeplass for ballspill etc. store skogområder med fint turterreng
og badestrand i nærområdet. I tillegg kommer at kyststien går langs badestranda og således
åpner for lett tilgang til flotte turstier.
Det er av tiltakshaver søkt om å endre fartsgrensen forbi området til 40km/t fra før krysset
med Spellemannssvingen. Dersom dette godkjennes vil det være akseptabelt å fjerne
støyskjermen, gjennomføre støyreduserende tiltak i fasade for innendørs forhold og
forutsette at boligenes primære uteoppholdsareal er på den siden av bebyggelsen som
vender bort fra veien ( sydsiden ). Det vil være positivt å slippe en lang støyskjerm på ca.
500 m fra Spellemannsvingen til avkjøringen til Nevlungstranda. Dette blir i tilfelle en lang
konstruksjon og negativt for estetikk og grønnstruktur i området.
Boligfeltet ligger ca. 1 km fra skole/ barnehage.
Fritidseiendommene/hyttene innenfor feltet bør reguleres som fritidsbebyggelse og knytte
bestemmelser til dette. Dette har kommet frem i høring til planoppstart. Også viktig ved
byggesaker er klare føringer.
HANDLINGSROM:
Planen behandles som privat detaljert reguleringsplan etter PBL’s § 12-3
Planen behandles videre i medhold av kommuneplanens arealdel jfr. det som er sagt under
planstatus.
Området inngår i og bygger på den opprinnelige reguleringsplanen Gubba – Holtet vedtatt
18.5.1981.
I kommunens arealplan er området avsatt til boligbebyggelse, veier og friområde.
ESTETIKK:
Bebyggelsen innen planområde er søkt tilpasset bebyggelsen i de tilgrensende
boligområdene. Det er dog lagt opp til noe høyere utnyttelse og bebyggelse i området mot
Fylkesvei 51. Dvs. at i noen felt legges det opp til frittliggende småhusbebyggelse i form av
eneboliger, mens i andre felt legges det opp til en tettere bebyggelse og boenheter i form av
rekkehus, kjedehus og leiligheter. Utnyttelsesgraden er beregnet høyere her, og vil medføre
en tettere struktur enn på feltet for øvrig.
Dersom man setter ned fartsbegrensningen på Fylkesveien fra 60 kmt til 40 kmt, vil mulig
beregningen vise at man ikke trenger å bygge en lang støyskjerm. En støyskjerm vil forringe
stedet og ikke minst innfarten til Nevlunghavn/ Mølen.
MILJØFAKTORER:
De miljøforhold som har stått særlig sentralt i saken er:
Støy – Område for ny boligbebyggelse grenser inn mot Brunlanesveien, FV51, mellom
Søndersrød og Nevlunghavn. Veien er skiltet med 40 og 60km/t og den ligger på tilnærmet
samme nivå som planlagt bebyggelse. Det er opplyst at trafikkmengden på strekningen er
ÅDT 3000. Dette vil gi en støybelastning fra veien på ca. 65 dba målt 15m fra veiens
senterlinje. Dette er ikke akseptabelt. I reguleringsplanen er det derfor foreslått satt opp et
sammenhengende høyt gjerde / støyskjerm med 2,5m høyde i grenselinje mot GS-vei. Dette
vil dempe støyen til akseptabelt nivå ned mot 50 dba.
Det er av tiltakshaver søkt om å endre fartsgrensen forbi området til 40km/t fra før krysset
med Spellemannssvingen. Dersom dette godkjennes vil det være akseptabelt å fjerne
støyskjermen, gjennomføre støyreduserende tiltak i fasade for innendørs forhold og
forutsette at boligenes primære uteoppholdsareal er på den siden av bebyggelsen som
vender bort fra veien (sydsiden ).
Trafikk/trafikksikkerhet. De nye boligfeltene vil få adkomst fra FV 51 Brunlanesveien via
eksisterende kryss til veiene Spellemannsvingen og Nevlungveien. Begge kryssene er
vikepliktregulerte og godkjente kryss. Krysset med Spellemannsvingen er tatt inn i
planområdet for å sikre frisikt for GS-vei mot nord, mens krysset (eksisterende kryss) med
Nevlungenveien og FV 51 bygges om til kommunal standard og sikres sikt både mot
Brunlanesveien og parallell GS-vei.
Et nytt kryss er planlagt i tråd med gjeldende reguleringsplan i vestre ende av Nevlungveien.
Denne veien innen planområdet er en privat vei (atkomst til gården/småbruket og som
jordvei) med svært lav standard. Det er i dag en gruset vei med svak overbygning og kun ett
kjørefelt. Denne burde vært stengt for biltrafikk. Kommunen har anmodet utbyggerne av de
nye boligfeltene å ta Nevlungveien med i reguleringsplanen slik at den kan sikres en god
linjeføring, sikt i kryssene og tilstrekkelig bredde til å anlegge 2 felts vei. Nevlungveien er i
planen regulert med 8m bredde fra Brunlanesveien i vest til Nevlungveien 56 i øst. Den vil
derved tilfredsstille kravene til kommunal standard og vil kunne overtas til kommunal drift og
vedlikehold når den er ferdig anlagt.
For den østre del av planområdet (markert med blått på nedenstående kart) er det valgt å
opprettholde eksisterende regulering for veiene da de har fast dekke og fungerer bra til tross
for litt for smal utførelse. Dette i tråd med gjeldende utbyggingsavtale for dette feltet.
Atkomster er vist med rød pil
Grunnforhold
Det er nylig gjennomført full omlegging av VA-anlegget i Nevlungveien. Her er det gravd grøft
til 3-4m dybde. Gjennom dette arbeidet har man tilegnet seg god kunnskap om
grunnforholdene. Anleggsleder for disse anleggsarbeidene har gitt en beskrivelse av
grunnforholdene. Uttalelser i den forbindelse tilsier at det er gode grunnforhold i
planområdet.
Det vises til vedlagt rapport fra utførte grunnundersøkelser for kommunens ledningsanlegg i
dette området. Dette sammenstilt med at det ikke er oppstått setningsskader på eksisterende
hus i området gjør at tiltakshaver mener å ha hold for å si at vi har god byggegrunn i
planområdet og at ytterligere undersøkelser for oppsetting av normale eneboliger, er
unødvendig.
ØKONOMISKE KONSEKVENSER:
Nye kommunaltekniske anlegg som følge av utbyggingen (jfr. utbyggingsavtale) overtas av
Larvik kommune når disse er ferdig. Det innebærer at kommunens årlige utgifter til
veivedlikehold vil øke.
Vedrørende eksisterende veier som er regulert som offentlige, men som ikke er
anlagt/opparbeidet iht. kommunens veistandard, må det forventes at kommunen må bidra
med en forholdsmessig andel av anleggskostnadene. Andelen vil fastsettes med bistand fra
Jordskiftedomstolen. Dette arbeidet er igangsatt etter dialog med grunneierne. Også her vil
kommunen få økte årlige driftskostnader når veiene overtas.
KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE:
Avsatt areal til nærlekeplass for nye boligerer for snaut i hht. til gjeldene bestemmelser i
arealdelen og dessuten er plasseringen uheldig. Det må finnes nytt større areal.
Eksisterende lekeområde LEK 2 er opparbeidet. Et større lekeområde for hele feltet ligger
øst i feltet og er i kommunalt eie. Dette er dessverre ikke opparbeidet, men ligger som en
ressurs og vil bli vurdert i den pågående kartlegging og prioritering for oppgradering av
lekeplasser i boligfelt. I tillegg ligger feltet inntil skogsområde i øst for fri lek.
Barnetråkkregistrering for området viser ikke at planlagte nye boliger vil beslaglegge areal
brukt av barn og unge.
Boligområdet ligger både for eksisterende og planlagte boliger godt sikret både med gangog sykkelveier/ snarvei til skole og barnehage Det er i krysset ved Spellemannssvingen og
gang- og sykkelveien/ Fylkesvei 51 en oppfatning at dette er farlig. Dette krysset er inntatt i
plankartet bla. for å kunne forbedre frisikt i dette krysset.
Lekeområder
FAKTISKE OPPLYSNINGER:
Saken gjelder:
Med dette legges reguleringsplan for Nevlungen Øvre - Gubba, gbnr. 4091/27,34 mfl. reguleringsendring/ detaljert reguleringsplan frem for 1. gangs behandling.
Tiltakshaver/forslagsstiller:
Norconsult AS pva. grunneierne
Grunneiere:
Gbnr. 4091/27,34 Charlotte Torp, Tommy Marthinussen
Gbnr. 4091/22 Lars G. Hammer.
Formålet med planen:
Formålet med planen er å legge til rette for boligutbygging i del av gbnr. 4091/27, 4091/34 og
4091/22, samt tilrettelegge for oppgradering av eksisterende veinett.
Planstatus i området / bakgrunn:
Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til eksisterende og framtidig boligbebyggelse,
veier og lek, samt noe landbruk.
Gjeldende reguleringsplan for området: Gubba – Holtet, vedtatt 18.5.1981
Varsling:
Planarbeidet ble varslet igangsatt ved annonse i ØP 12/3-2014. I tillegg ble offentlige etater
og naboer varslet skriftlig pr. brev 10.3.2014.
Beskrivelse av planområdet:
Planområdet ligger sydøstvendt på toppen av ra- ryggen med utsikt mot Havnebukta og
grenser til GS-vei langs Brunlanesveien (FV51) i nord og vest, mot boligområdet Gubba i øst
og dyrka mark i syd. Store deler av planområdet er bebygget i ulike tidsintervall med boliger
spredt fra 50 tallet. Noen av bygningene er hytter.
Planområdet som helhet er relativt flatt, lunt og solrikt. Området faller med ca. 1:20 mot syd /
syd-øst, og ligger fra 23 til 29 moh.
Både innenfor det utbygde boligområdet og de planlagte boligområdene er det skog med løvog furutrær.
Reguleringsformål:
Arealet innenfor planens begrensning er regulert til (jfr. PBL’s § 12-5)
I
II
III
BEBYGGELSE OG ANLEGG
Nye boliger ca 17,5 daa
Eksisterende boliger ca. 69 daa
SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR
Uoppgitt
GRØNNSTRUKTUR
Lek ca. 1.9 daa.
Beskrivelse av planforslaget:
Det totale planområdet er på 103,9 daa, mens området som ønskes regulert til nye boliger er
på ca. 17,4 daa.
Området er planlagt å inneholde maks 34 boenheter. Tallet er litt usikkert da antall boenheter
innen enkelte områdene kan endres dersom utbygger ønsker dette.
Forventet utnyttelse av området er som følger:
- 7 områder/tomter med frittliggende småhus: 14 boenheter
- 5 områder med konsentrert småhusbebyggelse: 20 boenheter
- 8 områder med eksisterende enebolig- bebyggelse: ca. 45 boenheter samt noen hytter.
Dette gir 1,4 boenheter pr daa areal innenfor arealer foreslått med frittliggende bebyggelse,
og 2,6 boenheter pr daa innen området med konsentrert bebyggelse. Dagens boligområde
har kun har 0,6 boenheter pr. daa. Den totale tettheten innen planområder er 0,9 boenheter
pr. daa.
Kravet på 1,6 enheter pr daa tilfredsstilles således med god margin for de nye områdene
med 1,94 boenheter pr daa innen de nye områdene.
I bestemmelsene er foreslått 9 m som maks mønehøyde.
Eneboligene har i snitt 233m2 ikke bebygd areal ved maks utnyttelse av tomtene og med
utbygging i kun etasje, mens tilsvarende tall for konsentrert bebyggelse er 147m2. Krav til
uteareal i kommuneplanens areadel er 150m2.
Innen planområdet er det avsatt areal til nærlekeplass på 403 m2.
I reguleringsplanen for Gubba – Holtet var det avsatt et stort areal til LEK i sydøstre hjørne
av feltet. Dette var og er tiltenkt rollen som kvartalslekeplass. Her kan anlegges en løkke for
fotball, håndball, ishockey osv. på 20 x 40m.
Planområdet grenser mot skog/utmark i nord og øst, og i syd har man store strandarealer
langs kysten med fine bademuligheter på Omrestranda kun 500m unna.
Totalt sett gjør dette at området vil kunne tilby sine fremtidige innbyggere gode muligheter for
lek på nærlekeplass, kvartalslekeplass for ballspill etc. store skogområder med fint turterreng
og badestrand i nærområdet. I tillegg kommer at kyststien går langs badestranda og således
åpner for lett tilgang til flotte turstier.
Boligfeltet ligger ca. 1 km fra skole/ barnehage.
ALTERNATIVE LØSNINGER:
Det foreslås ingen alternativ løsning.
VURDERINGER OG KONSEKVENSER:
Innkomne uttalelser:
Fylkesmannen i Vestfold; brev av 19/3-2014
Minner om at vi må besvare hvordan planen forholder seg til Miljø og samfunnssikkerhet, at
det må gjennomføres ROS-analyse, at vi må ta hensyn til Barn og unges interesser og at vi
må utrede behov for skjerming mot støy. Spesielt nevnes støy fra FV 51. Det påpekes også
at det må innarbeides rekkefølgebestemmelser i forhold til støytiltak.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Vi henviser til vedlagte beskrivelse av plan- og planarbeidet.
Angitte krav til rekkefølge av tiltak og utbygging vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene.
Saksbehandlers vurdering:
Ingen merknader
Kari Andersen; mail av 24/3-14
Hun er eier av hytte i Nevlungveien 17. Hun bruker veien kun noen uker om sommeren og
ønsker at dette skal hensyntaes. Ønsker at veien ikke blir gjennomkjøring.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
For fordeling av kostnader for oppbygging av vei vil man engasjere Jordskifteretten i
Tønsberg.
Saksbehandlers vurdering:
Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei.
Knut Eideset, Brunlanesveien 1321 – svar på tlf i mail av 26/3-14.
Han lurte på om han ville bli belastet med oppgradering av Nevlungveien.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Vi har svart at vi ikke anser dette som sannsynlig da han har avkjørsel direkte til FV 51 i dag.
Saksbehandlers vurdering:
Ingen merknader
Erling Corneliussen, Brunlanesveien 1347; mail av 28/3-2014
Påpeker at han har egen avkjøring til FV 51 og at han derfor ikke har noen interesse av
oppgradering av Nevlungveien.
Saksbehandlers vurdering:
Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei, samt at planlagt
oppgradering følger i store trekk gjeldende reguleringsplan med ny vei mot Nevlunghavn.
Jens Berle , gbnr 4091/11; mail av 30/3-2014
Ønsker å få regulert sin eiendom som fritidsbebyggelse.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Dersom kommunestyret vedtar å fjerne boplikten vil hans ønske om få regulert boligen til
fritidsbebyggelse ha liten relevans.
Saksbehandlers vurdering:
Fritidseiendommene/hyttene innenfor feltet bør reguleres som fritidsbebyggelse og knytte
bestemmelser til dette. Dette har kommet frem i flere uttalelser, samt at ved evt. byggesaker
bør det være klare føringer. Den delen av eiendommen som er kjøpt til og sammenføyd vil
ikke bli foreslått til fritidsbebyggelse.
Ole og Tormod Andersen, Nevlungveien 28; 2 mailer datert 1/4-2014
Er ikke interessert i å delta i noe spleiselag da veien fungerer bra. Han mente også at
Charlotte Torp måtte ordne adkomst til sine tomter via Gubba-feltet og ikke belaste
Nevlungveien med spleiselag og mer trafikk.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
På tlf etterpå kunne han likevel være interessert da dette kunne åpne mulighet for at han
kunne bygge hus for seg på gården.
I mail av 2/4-14 påpeker jeg for ham at Charlotte Torp ikke trenger denne oppgraderingen av
Nevlungveien for å få adkomst til sitt tomtefelt og at det er kommunen som ønsker
oppgradering og at de har pålagt henne å ta den med i hennes reguleringsplan.
Saksbehandlers vurdering:
Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei.
Aage Walderhaug, Spellemannssvingen 14; mail av 1/4-2014
Han påpeker at han bor langt fra Nevlungveien, ikke bruker denne og ikke ønsker å delta i et
spleiselag.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Eiendommen inngår ikke i reguleringsplan og det virker ikke riktig at han blir pålagt
deltagelse i spleiselaget.
Saksbehandlers vurdering:
Ingen merknader.
Kirsti Abrahamsem; gbnr 4091/252, Spellemannssvingen 30, mail av 6/4-2014
Hun påpeker at de bor i spellemannssvingen og at de derfor ikke er interessert i å være med
på noe spleiselag om Nevlungveien.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Eiendommen ligger i 2 rekke syd for Nevlungveien og det vil være naturlig at de blir med å
spleise på ny Nevlungveien.
Saksbehandlers vurdering:
Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei. Vil bli vurdert etter
jordskifte.
Tom Karlsen; Nevlungveien 57; mail av 6/4-2014.
Mener brevet er uklart og etterlyser mer info om saken.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Fordeling av kostnader for opparbeidelse av Nevlungveien vil bli avklart gjennom
jordskifteretten når reguleringsplan er klar.
Saksbehandlers vurdering: Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei.
Vil bli vurdert etter jordskifte.
Knut Eideset, Brunlanesveien 1321; brev av 6/4-2014.
Mener utbyggingen vil gi forringelse av sin eiendom og oppgir at han antagelig vil flytte som
følge av den planlagte massive utbyggingen. Vil ikke vite av kostnad for dem med endret
adkomst eller noe spleiselag om utbedring av Nevlungveien.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Se merknader over
Saksbehandlers vurdering:
Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei. Vil bli vurdert etter
jordskifte.
Statens Vegvesen v/Sigrid Paulsen; brev datert 1/4- 2014.
Påpeker at RV302 har byggegrense på 30m, men oppgir at de vil kunne akseptere 20m.
Dagens reguleringsplan for Gubba er på U=0,2. De ønsker den vesentlig høyere.
Forutsetter at nytt kryss for Nevlungveien kommer vinkelrett på Brunlanesveien og at den har
tilstrekkelig frisikt. I reguleringsbestemmelsene må det taes inn at alle tiltak på eller langs
fylkesveien skal godkjennes av SVV.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Vi har byggegrense på 15m og vil søke om dispensasjon fra de byggegrensene som SVV
opererer med.
Saksbehandlers vurdering:
Det er allerede regulert byggegrense på 15 m i gjeldende plan og det forholdes til denne.
Vestfold Fylkeskommune v/Eva Almhjell, brev datert 7/4-2014.
Påpeker behovet for å ta hensyn til estetikk, arkitektur, landskapsbilde, barn og unges
interesser, universell utforming og kulturarv. De påpeker konkret at gårdsbruket
Nevlungveien 6 og et uthus på Nevlungveien 30 er SEFRAK-registrert og må tas spesielt
hensyn til. De påpeker også at steingjerde syd for Brunlanesveien 1321 er viktig
historiefortellende element og bør bevares. De gir tilbud på arkeologiske undersøkelser i
området.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Vei ved Nevlungveien 6 er lagt nord om gården ca. i samme trase som dagens vei i forhold til
jordkjeller på Nevlungveien 30 så er veien foreslått nord for denne kjelleren.
Etter opplysning fra Larvik kommune om tidligere arkeologiske undersøkelser er kravet om
arkeologiske undersøkelser frafalt.
Saksbehandlers vurdering:
Ingen merknader
Erik Godell gbnr 4091/97, Nevlungveien 50; brev av 7/4-14
Hevder at oppgradering vil være en verdiforringelse av hans eiendom og ønsker på ingen
måte å delta i dette spleiselaget med utbedret Nevlungvei.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Om han i dag bruker Spellemannssvingen kan dette skyldes den dårlige standard
Nevlungveien har i dag. Spellemannssvingen har ikke kommunal standard fram til hans
eiendom (b=6,2m).
Saksbehandlers vurdering:
Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei.
Tom Frode Sletholt Hansen, gbnr 4091/29, Nevlungveien 53; brev fra advokat Søren
Øyvind Hellenes datert 4/4-14.
Ønsker ikke oppgradering av Nevlungveien og vil motsette seg dette. Er redd det vil ta mye
grunn fra ham og komme svært nærme ham. Han foreslår bom på Nevlungveien vest for
ham.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Bom på Nevlungveien er ikke forenlig med kommunens ønske om gjennomkjøringsmulighet
for brøyting, renovasjon og utrykningskjøretøy. Revidert reguleringsplan er basert på
gjeldende reguleringsplan på østsiden av hans bolig. Her blir veien liggende lengre fra hans
bolig enn dagens vei.
Saksbehandlers vurdering:
Det vises til informasjonsmøte og kommunes krav til offentlig vei. Eiendommen lar seg også
fortette og off. vei er et pluss for eiendommen ved evt. utvikling.
Tilleggsuttalelse fra Fylkesmann i Vestfold, datert 25/4-2014
Påpeker at det er flere store eiketrær langs veitraseen. Disse må det taes hensyn til.
Konsulentens vurdering/ kommentar:
Det er satt av hensynsone ved de aktuelle trærne som vil sikre at de ikke blir vesentlig berørt
av anleggsarbeidene.
Saksbehandlers vurdering:
Ingen merknader
PLANFAGLIGE VURDERINGER
Følgende tema har stått sentralt ved vurderingen av planforslaget
Plan og prosjekt
Planområdet har tilfredsstillende kartverk, men utfordring med mange grunneiendommer i
regulert off. vei. Tiltakshaver har rekvirert Jordskiftedomstolen for å bistå dette arbeidet.
Dette kan påbegynnes straks etter reguleringsvedtak i kommunestyret.
Lokaliseringsfaktorer
Ligger i allerede etablert boligområde med kort vei til skole, barnehage og
sentrumsfunksjoner.
Fortetting
Det er gitt rom for fortetting innenfor eksiterende bebyggelse. Noen eiendommer har en slik
størrelse at dette lar seg gjøre. Kan gjøres i medhold av planforslaget.
Fritidsbebyggelse innenfor feltet bør ikke tillates fortettet og bør avmerkes i kart samt gis
bestemmelser. Dersom hyttene endres til bolig og det er rom for fortetting bør dette kunne
tillates.
Grønnstruktur
Området det er planlagt nye boliger består i dag av skog og et skogsområde som er hugget
ut.
Den flotte furuskogen langs veien/ gang- og sykkelveien må vike for ny bebyggelse og
støyskjerm i området.
Grønnstruktur langs bebyggelsen og fylkesveien.
Landskap
Ligger på raet i randsonen til landbruksarealene ned mot Omrestranda.
Estetikk
Støyskjermen mot Fylkesveien må få en utforming som dempes i uttrykk og ha en oppbrutt
«fasade», og aller helst i kombinasjon med grønne vekster.
Dette må tas inn i bestemmelsene etter høring.
Utbyggingsrekkefølge
Det er utarbeidet utbyggingsavtale, som må justeres dersom krav om støyskjerm bortfaller.
JORDVERN OG LANDBRUKSFAGLIGE VURDERINGER
Det er ikke funnet nødvendig med landbruksfaglig vurdering da området allerede er regulert
(flateplan) og nye tiltak i hovedsak ligger inne i feltet.
MILJØVERNFAGLIGE VURDERINGER / BIOLOGISK MANGFOLD
Naturområder
Det ligger et furuskogbelte mellom dagens bebyggelse og Fylkesveien. Inne i feltet er
blandingsskog.
Friluftsinteresser
Det er ikke knyttet friluftsinteresser i selve feltet, men det er gode forbindelseslinjer fra / til
området.
Viltinteresser
Det går et vilttrekk i skogen nord for feltet nærmere Søndersrød.
Avløpsforhold, vannforsyning
Nytt kommunalt ledningsnett (VA) ble lagt gjennom feltet sommeren 2014 og således enket å
knytte seg til.
Forurensning
Ikke kartlagte forekomster i grunnen. Skjerming av trafikkstøy vurderes i samarbeid med
SVV i høringsperioden.
KULTURLANDSKAP OG KULTURMINNER
Kulturminner
Det er ikke kjente registrerte kulturminner innenfor planområdet, bortsett fra nyere tids
kulturminne som steingjerde Dette er regulert ivaretatt.
BEREDSKAPSMESSIGE VURDERINGER (ROS-ANALYSE)
Naturbasert sårbarhet
Ikke aktuell problemstilling
Infrastruktur
Ligger nytt VA- anlegg sentralt i området, med selvfall mot Omrestranda.
Atkomster til feltet fra Fylkesveien og eksisterende veinett.
BARN OG UNGES INTERESSER
Leke- og oppholdsarealer
Innen planområdet for nye boliger er det avsatt areal til nærlekeplass på 403 m2. Dette
avviker fra kommuneplanens bestemmelser da det ut fra beregning skulle vært 2 x 800m²
ved maks utnyttelse. Grunnet arrondering av tomtearealet er det ikke opplagt og enkelt å
plassere lekearealer. Problemstillingen er drøftet med Barnerepresentanten og kommet til at
det er tilstrekkelig med en lekeplass med vilkår om at denne gjøres større og man finner en
ny lokalisering bort fra krysset.
I reguleringsplanen for Gubba – Holtet var det avsatt et stort areal til LEK i sydøstre hjørne
av feltet. Dette var og er tiltenkt rollen som kvartalslekeplass. Her kan anlegges en løkke for
fotball, håndball, ishockey osv. på 20 x 40m.
Planområdet grenser mot skog/utmark i nord og øst, og i syd har man store strandarealer
langs kysten med fine bademuligheter på Omrestranda kun 500m unna.
Totalt sett gjør dette at området vil kunne tilby sine fremtidige innbyggere gode muligheter for
lek på nærlekeplass, kvartalslekeplass for ballspill etc. store skogområder med fint turterreng
og badestrand i nærområdet. I tillegg kommer at kyststien går langs badestranda og således
åpner for lett tilgang til flotte turstier.
TRAFIKKSIKKERHET
Berørte offentlige veger
Fylkesvei 51
Spellemannnsvingen
Del av Nevlungenveien det er utbyggingsavtale for.
Veiutforming
Det henvises til kommunens veinorm.
Avkjørsler og kryss
Det er foreslått å bruke to eksisterende kryss samt etablering av nytt krysssydvest i området.
Fotgjengerkryssinger
Det foreslås ingen nye forgjengerkrysninger
Byggegrenser
Det er inntatt byggegrenser i hht. gjeldende reguleringsplan fra 1981.
Kollektivtrafikk
Det går kollektivtrafikk i Fylkesveien med etablerte busslommer
Gang- og sykkelvei
Det går gang og sykkelvei langs Fylkesveien, samt regulert en mindre parsell i nord/ vest for
å sikre atkomst (snarvei) mot skolen og Søndrsrød, spesielt om sommeren.
ANDRE AKTUELLE SPØRSMÅL
Jordskifte for en rettferdig fordeling/ kostnad ifm. bygging av kommunale veier
UTBYGGINGSAVTALE
Forslag til utbyggingsavtale for de nye områdene med tilleggsavtale for etappevis utvikling.
KONKLUSJON / VIDERE SAKSGANG:
Med dette legges reguleringsplan med tilhørende dokumenter for Nevlungen Øvre - Gubba,
gbnr 4091/27,34 mfl. - reguleringsendring/ detaljert reguleringsplan frem for offentlig
ettersyn/høring etter at punktene i innstillingen er rettet opp.
Vedlegg:
Dok.nr
971938
964964
971937
938008
975309
Tittel på vedlegg
Reguleringskart - Nevlungen Øvre - Gubba, gbnr 4091/27,34 - reguleringsendring/
detajert reguleringsplan.
Nevlungen Øvre - Gubba, gbnr 4091/27,34 mfl. - reguleringsendring/ detajert
reguleringsplan- rev. bestemmelser til 1.gangs behandling.
Planbeskrivelse Nevlungen 20150323.doc
Vedlegg 6 ROS Analyse Nevlungen Øvre.doc
Utbyggingsavtale Nevlungen øvre (L)(1558655).pdf
Rett utskrift bevitnes og sendes: Off. instanser
Berørte parter