1. No category

 Detaljregulering for et område sør for Aurikkelstien 7, Stokka Eiganes og Våland bydel Plan 2463P 1 PLANBESKRIVELSE
0. Arealoppgave
Planforslaget har følgende arealbruk:
Områder
Formål
Bebyggelse og anlegg
Frittliggende boliger (B)
1,83
Rekkehus (K)
0,98
Lekeplass
0,20
Renovasjonsanlegg
0,01
Parkering
0,07
Kjøreveg, offentlig
0,14
Kjøreveg, felles
0,16
Gang-/sykkelveg, offentlig
0,17
Gangveg, felles
0,04
Park
2,28
Samferdselsanlegg og
teknisk infrastruktur
Grønnstruktur
SUM:
Areal i daa
5,88
Eneboligtomtene kan utbygges med %BYA inntil 35 %, dvs. 640 m2, hvilket gir 160 m2 i
gjennomsnitt pr tomt som skal ivareta areal til bolighus, garasje og biloppstilling. Tilsvarende kan
rekkehusområdet utbygges med %BYA inntil 55 %, dvs. 539 m2, hvilket gir 179 m2 i gjennomsnitt
pr enhet.
1. Bakgrunn for planforslaget
Reguleringsarbeidet har sin bakgrunn i at grunneier på del av eiendommen gnr.27, bnr.10 på
Stokka, der det tidligere har vært drevet gartneri, nå ønsker å bygge ut området. Gjeldende
reguleringsplan åpner for 5 eneboligtomter. Vi mener at det her er grunnlag for bedre utnyttelse
av arealressursene og ønsker derfor at boligantallet økes til 7, hvorav 4 eneboliger og 3
rekkehusboliger.
Det ble i 2008 fremmet forslag til reguleringsplan med 7 eneboligtomter. Forslaget ble anbefalt av
byplankontoret, men avslått av kommunalstyret for byutvikling i møte 22.01.09, sak 21/09, idet
2 man stilte krav om at tomteantallet skulle reduseres til 6. Grunneier valgte deretter å stille saken i
bero fram til 2013 og sendte da inn nytt forslag der tomteantallet var redusert til 6. Planforslaget
ble vedtatt ved 1.gangs behandling 20.06.13 og utlagt til offentlig ettersyn. Planforslaget ble
2.gangs behandlet i møte 06.02.14 som sak 29/14 og følgende vedtak ble gjort: Saken
tilbakesendes og det bes utarbeidet et nytt forslag med høgere utnyttelse og lavmælt
rekkehusbebyggelse i tråd med administrasjonens vurdering støttet av Eiganes og Våland
bydelsutvalg.
Det er et forslag i tråd med dette vedtaket som nå fremmes for ny behandling.
Prosjektil Areal AS er plankonsulent.
2. Gjeldende planer
Planområdet er regulert til boligformål og park i gjeldende reguleringsplaner. Boligdelen omfattes
av plan 760 fra 1976 og parkdelen i plan 609 fra 1971. Følgende reguleringsplaner er
tilgrensende: Plan 598 i øst og 607 i vest, også disse av eldre dato.
Området er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan.
Utsnitt av gjeldende reguleringsplan. Oversiktsbilde fra øst med planområde markert. 3. Forhåndskunngjøring
Oppstartsmøte ble avholdt 14.08.12. Oppstart av planarbeid ble varslet ved brev av 29.11.12.
Kunngjøringsannonse ble innrykket i Stavanger Aftenblad 01.12.12 og samtidig kunngjort på
3 kommunens nettside. Merknadsfrist ble fastsatt til 10.01.13. Det innkom følgende
uttalelser/merknader:
1. Brev fra Bymiljø og utbygging, Renovasjon, Stavanger kommune , datert 09.12.12:
Bymiljø viser til forskrift om opprydding i forurenset grunn ved terrenginngrep, og opplyser om
at tiltakshaver plikter å vurdere og eventuelt undersøke om det er forurenset grunn i området i
forbindelse med et tiltak. Dersom det skal gjennomføres tiltak på et område med forurenset
grunn, skal tiltakshaver utarbeider tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen før tiltaket
gjennomføres. Kommunen, ved fagavdeling renovasjon er forurensningsmyndighet etter
forskriften. Videre vises det til gjeldende veinorm for Nord-Jæren.
Kommentar:
Det vises til reguleringsbestemmelsenes § 3.4 der det er inntatt et rekkefølgekrav i forhold til
forurenset grunn. Veinormen for Nord-Jæren er lagt til grunn.
2. Brev fra Statens vegvesen, datert 11.12.12:
Statens vegvesen påpeker at utbyggingen vil føre til økt trafikkbelastning i krysset fv. 417
Adjunkt Hauglands gate/kv. Lassaveien, og i krysset fv. 417 Christian Skredsvigs vei/kv. Øvre
Stokkavei.
Avhengig av omfanget av utbyggingen kan det tenkes at Statens vegvesen vil stille krav til
krysstiltak i nevnte kryss. Det mest nærliggende vil være dråpeøy i sekundærveg.
Kommentar:
Et eventuelt rekkefølgekrav fra vegvesenet vil ikke få betydning for plankartet, kun for
reguleringsbestemmelsene.
3. Brev fra Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, datert 20.12.12:
Rogaland fylkeskommune finner det nødvendig å befare området for å vurdere om
planforslaget har potensial for funn av kulturminner under dagens markoverflate, før man kan
gi en uttalelse til planen. Det kan derfor bli behov for videre registreringer ut over denne
innledende befaringen. Man kan likevel ikke kreve befaring utført før det ferdige planforslaget
legges ut til offentlig ettersyn. All erfaring tilsier imidlertid at tiltakshaver har nytte av å få utført
befaring på et tidlig tidspunkt i planprosessen.
Kommentar:
Til tross for purringer har vi ikke fått informasjon om at befaring er foretatt.
4. Brev fra Sameiet i Lassaveien 28, datert 31.12.12:
Brevet er en oppfølging av tidligere framsatt ønske/krav om stengning av Lassaveien. Man
mener at økt trafikk på grunn av foreslått ny utbygging i Aurikkelstien ytterligere vil forverre
dagens vanskelige trafikksituasjon.
Kommentar:
Dette gjelder primært et spørsmål om trafikkregulering utenfor planområdet. Planforslaget
inneholder kun 2 ekstra boenheter utover det som ble regulert inn så tidlig som i 1976.
5. Brev fra Lyse Infra AS, datert 03.01.13
Lyse har ingen kommentarer til oppstart av reguleringsarbeidet. De gjør allikevel oppmerksom
på eksisterende kabler innenfor planområdet. Flytting/endring samt nytilknytning, skjer i
4 henhold til de enhver tid gjeldende retningslinjer.
6. Brev fra Hans Torstensen og Margareth Ledaal, datert 06.01.13
Man er opptatt av at hus i ny reguleringsplan ikke må reguleres inn med større høgde enn i
gjeldende plan, nemlig 1 etasje og heller ikke for nær de lave atriumhusene i øst. Gangsti
mellom Aurikkelstien og Rosestien bør være med i planen.
Kommentar:
Ny bebyggelse i område K er planlagt med maks gesimshøgde 4,0 m og maks mønehøgde
5,5 m, hvilket tilsier 1 etasjes bebyggelse. Det reguleres inn en 2,5 meters bred gang- og
sykkelveg i grensen mot atriumhusene, mellom Aurikkelstien og Rosestien. Denne bidrar til å
øke avstanden. Atriumhusene ligger godt tilbaketrukket fra gang- og sykkelvegen. Vedlagte
sol-/skyggeframstillinger viser at ulempen for atriumhusene vurderes som meget beskjeden.
7. Brev fra Trond Jacobsen, datert 30.12.12:
Gjeldende plan tar hensyn til omkringliggende bebyggelse. Jacobsen ber derfor om at dersom
området skal bebygges med flere eneboliger, må høyden satt i opprinnelig plan bli ivaretatt.
Han mener videre at det av trafikksikkerhetsmessige grunner ikke må tillates økt antall boliger
i planområdet. Ønsker sti i østre grense av planområdet opprettholdt da den brukes som
skoleveg. Biltrafikk må skilles fra gangvegen.
Kommentar:
Når det gjelder høgden, vises til foregående kommentar.
I forhold til trafikksituasjonen må det igjen understrekes at det her dreier seg om kun 1 ekstra
tomt utover det som ligger inne i gjeldende reguleringsplan. Nevnte gangsti er innregulert som
gang- og sykkelveg, uten blanding med kjøretrafikk.
8. Brev fra Oppvekst og levekår, Stavanger kommune, datert 04.01.13
Oppvekst og levekår minner om at bestemmelsene i kap. 4 i T-1442 om støy i bygge- og
anleggsfasen, skal følges.
Kommentar:
Det vises til § 4.3 i reguleringsbestemmelsene.
9. Epost fra Fredrik Martin Soma, datert 10.01.13
Grunneier i Blomsterveien 15 har følgende kommentarer:
a. Ønske om regulering til flere eneboliger er lettere å akseptere dersom disse holdes på
et plan som boligene i Blomsterveien.
b. Det må ved planleggingen tas hensyn til solforholdene for Blomsterveien 15 slik disse
er i dag.
c. Boligene må trekkes lengst mulig vekk fra Blomsterveien. Grøntarealer kan med fordel
legges mot boligene i Blomsterveien.
d. Biltrafikk inn på området må være et minimum.
e. Flere boenheter enn det kommunen ved sist forslag til omregulering aksepterte, vil
ikke bifalles fra denne side.
Kommentar:
a. Nye boliger i område K planlegges med gesims-/mønehøgde inntil 4,0/ 5,5 m,
hvilket tilsier 1 etasjes hus.
5 b. Det vil bli marginalt mer skygge inn i hagene ved utbygging av omsøkte
reguleringsområde, se vedlagte sol-/skyggeframstillinger.
c. Boligsoner er regulert med minste avstand 4,5 meter fra grensen mot boligene i
Blomstervegen.
d. Det er lagt opp til kjøring fram til den enkelte planlagte bolig.
e. Planforslaget inneholder nå 7 boliger etter at kommunalstyret for byutvikling i sak
29/14 anmodet om høyere utnyttelse.
10.Brev fra Rogaland fylkeskommune, Regionalplan, datert 09.01.13
Varslet arealbruk er i tråd med kommuneplanen og formål i gjeldende reguleringsplan, men det
ønskes å øke antall eneboliger. Fylkeskommunen forutsetter at hovedgrøntdraget i sør med
tilkomst fra boligområdet beholdes. Tilsvarende at lekeplassen fortsatt får tilkomst i fra vest.
Det bør vurderes alternativ plassering av lekeplassen for å unngå stor grenseflate mot
trafikkareal. Et hovedpunkt må være å sikre at økt tetthet ivaretar behov for gode uteareal, samt
at ny bebyggelse innordnes rammene som gis av eksisterende bebyggelse.
Planområdet grenser til atrium/kjedehus område i Blomsterveien markert som Kulturmiljø av høy
kulturhistorisk verdi. Man ber om at det tas tilbørlig hensyn til dette området i det videre
planarbeidet.
Kommentar:
Tilkomst til hovedgrøntdrag og plassering av lekeplass i forhold til trafikkareal er ivaretatt i
planforslaget. Vi finner at småhusbebyggelse er den bebyggelsestypen som best kan innpasses i
dette etablerte strøk som i hovedsak består av eneboliger og atriumhus. Hensynet til
nabobebyggelsen i Blomsterveien er kommentert til uttalelse nr.6.
11.
Uttalelse dat.10.01.13 fra kommunens park- og veietat
Det må tas hensyn til det gjennomgående parkdraget med gode forbindelser til grøntområdene i
nærområdet. Det må komme klart fram hvilke veger som er offentlige og private. At private veger
skal driftes etter veglovens kap.7 bør framkomme i reguleringsbestemmelsene. Trafikkarealer må
utformes i samsvar med kommunalteknisk veinorm for Jæren. Det skal framgå i reguleringsbestemmelsene at tekniske tegninger og avvikssøknad for trafikkarealer, både private og
kommunale skal sendes kommunen for gjennomsyn. Ved avvik fra normen skal avvikssøknad
innsendes.
Kommentar:
Er hensyntatt på plankart og i reguleringsbestemmelser.
12.
Brev dat.16.01.13 fra byantikvaren (innkommet etter utløpt frist)
Planområdet grenser til lav eneboligbebyggelse på til dels store tomter. Det er ikke nødvendigvis
negativt om det bygges tettere i dette planområdet, men overgangene til bebyggelsen rundt er
viktig. Spesielt gjelder dette mot bebyggelsen i Blomsterveien, som er et område med enhetlige
og arkitektonisk verdifulle kjedehus. Høy og tett bebyggelse på naboeiendommen vil kunne virke
negativt inn på opplevelsen av den verneverdige husgruppen.
Kommentar:
6 Det vises til kommentarer til uttalelse nr.6. Reguleringsplanen viser ved innregulert gang- og
sykkelveg en tydelig overgang mellom nevnte verneverdige kjedehusbebyggelse og
eneboligområdene i vest.
13.
Brev dat.25.01.13 fra etat for oppvekst og levekår (innkommet etter utløpt frist)
Man minner om bestemmelsene i T-1442, kap.4 om støy i bygge- og anleggsfasen, samt ber om
at det gjøres undersøkelser vedrørende radon i grunnen.
Kommentar:
Viser til kommentar til uttalelse nr.8 fra samme etat. Sikring mot radon er ivaretatt i teknisk
forskrift.
4. Beskrivelse av planområdet
Planområdet er på ca. 5,9 daa og består av et flatt jorde der det har vært drevet gartneri i mange
år og som nå ligger brakk. Rester av drivhus og en garasje utgjør eksisterende bebyggelse på
området. Område har en skjermet og solrik beliggenhet i et etablert villastrøk. I områdets søndre
del er det planlagt et parkområde som del av et sammenhengende grøntdrag i retning øst-vest.
Området utløses atkomstmessig fra nord mot Aurikkelstien og Øvre Stokkavei. Da avstanden til
trafikkerte veger er stor og området er avskjermet med eksisterende bebyggelse på alle kanter,
vil man her ikke få noen trafikkstøyproblematikk.
5. Beskrivelse av planforslaget
Planlagt boligbebyggelse
Området er foreslått inndelt i 4 eneboligtomter med størrelse som framgår av tabellen, samt et
område K for 3 rekkehusboliger:
Tomt
1
2
3
4
K
SUM:
Areal i m2
454
513
440
425
984
2816
Eneboligtomtene har en gjennomsnittlig størrelse på 458 m2. Rekkehustomtene er
gjennomsnittlig 328 m2. Tillatt %BYA er satt til 35 % for eneboligtomtene i B og 55 % for område
K med rekkehus. Det er tilgjengelig privat uteoppholdsareal på minimum 120 m2 på
eneboligtomtene og 80 m2 for rekkehusboligene.
Husene er planlagt med saltak slik at de passer inn blant eksisterende bebyggelse. Det
vedlegges illustrasjonsplan som viser mulig organisering av hus, garasjer, parkering og
uteoppholdsarealer på tomtene. Rekkehusboligene planlegges med garasje/carport i huskropp.
Vedlagte framstilling av sol/skygge ved jevndøgn kl.15.00 og midtsommer kl.18.00 viser
7 tilfredsstillende forhold både for planlagt bebyggelse med tilhørende lekeplass og for tilstøtende
naboer.
Veger
Offentlig veg fram til planområdet ender i vendehammer nord i området og derfra felles privat
veg. Offentlig veg er regulert med 5 meters bredde og fellesveger med 3,5 meters bredde.
Fellesvegen har via gangveg kontakt til felles lekeplass som igjen har kontakt med parkområde i
sør. Langs planområdets østre avgrensning er regulert gangveg i gjeldende plan opprettholdt.
Det er ikke regulert forbindelse vestover til regulert gangveg over 27/1283 fram til Tulipanstien.
Dette gangvegarealet er i dag hageareal, og det er lite trolig at det her vil bli opparbeidet gangveg
i framtida da Tulipanstien indirekte har kontakt med Aurikkelstien via parkdraget i sør.
Tekniske anlegg
En tar sikte på tilkopling til eksisterende offentlige ledninger for vann og avløp som går over
eiendommen i nordvest. Område for plassering av søppeldunker på hentedag ligger på tomt 2 i
tilknytning til offentlig veg.
Reguleringsbestemmelser
§ 3 inneholder rekkefølgekrav vedr. etablering av gangvei, område for søppeloppstilling og
lekeplass, samt krav om grunnundersøkelser og fjerning av gammel bebyggelse. Kravene til
planlagt ny bebyggelse er inntatt i § 5.
Rikspolitiske retningslinjer vedr. barn/unge
Det er lagt opp til en felles småbarnslekeplass på 0,20 daa, hvilket gir muligheter for variert lek
for de minste barna. Parkområdet med tilhørende grøntdrag gir aktivitetsmuligheter for større
barn. Grøntdraget gir tilknytning østover til Eiganes skole og områdene ved Stavanger stadion via
planfri krysning under E-39. Vestover når man turområdene ved Store og Lille Stokkavann.
Vi anser de rikspolitiske retningslinjene vedr. barn/unge som oppfylt for det planlagte boligfeltet.
Risiko/sårbarhet
Utfylt sjekkliste vedr. risiko/sårbarhet er oversendt tidligere. Her avdekkes ingen spesielle forhold.
Det er kun en atkomstrute for brannbil, men det er en vanlig situasjon i Norge. Siste driftsåret for
gartneriet var i 1998. Hvorvidt det har vært benyttet plantevernmidler som akkumuleres i
jordsmonnet, er ukjent for grunneier. De siste driftsårene ble det kun brukt biologisk bekjempelse.
Der hvor oljetanken har stått kan det ha vært noe søl i forbindelse med fylling av tanken. Det er
lagt inn en egen rekkefølgebestemmelse for å ivareta hensynet til eventuelle forurensninger i
grunnen.
6. Planens konsekvenser
8 Planen bidrar med nye boliger på et tidligere ubebygd areal, som har ligget ubenyttet i 16 år og
frigjør således en verdifull tomteressurs. Området bærer i dag preg av forfall og vil få en
kjærkommen ”ansiktsløfting” ved å bli utbygd med nye boliger. Det sikres et nytt areal til lek for
barn i strøket. Allmennheten vil sikres parkareal og gjennomgående gang- og sykkelveg mellom
Aurikkelstien og Rosestien.
Planen representerer en marginal fortetting i forhold til gjeldende reguleringsplan da boligantallet
øker fra 5 til 7. I gjeldende plan kan det kun bygges i 1 etasje, uten at dette er nærmere definert i
form av høgdemål på møne/gesims. Foreliggende planforslag gir mulighet for å bygge toetasjes
eneboliger med gesimshøgde inntil 5,7 m og mønehøgde inntil 7,5 m. Disse vil kaste mer skygge
enn enetasjes hus. I område K for rekkehusboliger er det av hensyn til naboene planlagt
bebyggelse i 1 etasje. Vedlagte sol-/skyggeberegninger dokumenterer at ulempene for hage- og
lekearealer både innenfor og utenfor planområdet blir av svært begrenset omfang på
dimensjoneringstidspunktene jevndøgn kl.15.00 og midtsommer kl.18.00.
Det er stilt krav om formingsveileder for planlagt bebyggelse. Det vil bidra til orden, struktur og
gjenkjennelighet i bebyggelsen.
Stavanger, 17.12.14
9 4. Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer
Merknader fra offentlige instanser:
1. Brev fra Bymiljø og utbygging, Renovasjon, Stavanger kommune , datert 09.12.12:
Bymiljø viser til forskrift om opprydding i forurenset grunn ved terrenginngrep, og
opplyser om at tiltakshaver plikter å vurdere og eventuelt undersøke om det er forurenset
grunn i området i forbindelse med et tiltak. Dersom det skal gjennomføres tiltak på et
område med forurenset grunn, skal tiltakshaver utarbeider tiltaksplan som skal
godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. Kommunen, ved fagavdeling
renovasjon er forurensningsmyndighet etter forskriften. Videre vises det til gjeldende
veinorm for Nord-Jæren.
Kommentar:
Det vises til reguleringsbestemmelsenes § 3.4 der det er inntatt et rekkefølgekrav i
forhold til forurenset grunn. Veinormen for Nord-Jæren er lagt til grunn.
2. Brev fra Statens vegvesen, datert 11.12.12:
Statens vegvesen påpeker at utbyggingen vil føre til økt trafikkbelastning i krysset fv. 417
Adjunkt Hauglands gate/kv. Lassaveien, og i krysset fv. 417 Christian Skredsvigs vei/kv.
Øvre Stokkavei.
Avhengig av omfanget av utbyggingen kan det tenkes at Statens vegvesen vil stille krav
til krysstiltak i nevnte kryss. Det mest nærliggende vil være dråpeøy i sekundærveg.
Kommentar:
Et eventuelt rekkefølgekrav fra vegvesenet vil ikke få betydning for plankartet, kun for
reguleringsbestemmelsene.
3. Brev fra Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, datert 20.12.12:
Rogaland fylkeskommune finner det nødvendig å befare området for å vurdere om
planforslaget har potensial for funn av kulturminner under dagens markoverflate, før man
kan gi en uttalelse til planen. Det kan derfor bli behov for videre registreringer ut over
denne innledende befaringen. Man kan likevel ikke kreve befaring utført før det ferdige
planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. All erfaring tilsier imidlertid at tiltakshaver har
nytte av å få utført befaring på et tidlig tidspunkt i planprosessen.
Kommentar:
Til tross for purringer har vi ikke fått informasjon om at befaring er foretatt.
4. Brev fra Sameiet i Lassaveien 28, datert 31.12.12:
Brevet er en oppfølging av tidligere framsatt ønske/krav om stengning av Lassaveien.
Man mener at økt trafikk på grunn av foreslått ny utbygging i Aurikkelstien ytterligere vil
forverre dagens vanskelige trafikksituasjon.
Kommentar:
Dette gjelder primært et spørsmål om trafikkregulering utenfor planområdet. Planforslaget
inneholder kun 1 ekstra tomt utover det som ble regulert inn så tidlig som i 1976.
5. Brev fra Lyse Infra AS, datert 03.01.13
Lyse har ingen kommentarer til oppstart av reguleringsarbeidet. De gjør allikevel
oppmerksom på eksisterende kabler innenfor planområdet. Flytting/endring samt
nytilknytning, skjer i henhold til de enhver tid gjeldende retningslinjer.
6. Brev fra Oppvekst og levekår, Stavanger kommune, datert 04.01.13
Oppvekst og levekår minner om at bestemmelsene i kap. 4 i T-1442 om støy i bygge- og
anleggsfasen, skal følges.
Kommentar:
Det vises til § 4.3 i reguleringsbestemmelsene.
7. Brev fra Rogaland fylkeskommune, Regionalplan, datert 09.01.13
Varslet arealbruk er i tråd med kommuneplanen og formål i gjeldende reguleringsplan,
men det ønskes å øke antall eneboliger. Fylkeskommunen forutsetter at
hovedgrøntdraget i sør med tilkomst fra boligområdet beholdes. Tilsvarende at
lekeplassen fortsatt får tilkomst i fra vest.
Det bør vurderes alternativ plassering av lekeplassen for å unngå stor grenseflate mot
trafikkareal. Et hovedpunkt må være å sikre at økt tetthet ivaretar behov for gode
uteareal, samt at ny bebyggelse innordnes rammene som gis av eksisterende
bebyggelse.
Planområdet grenser til atrium/kjedehus område i Blomsterveien markert som Kulturmiljø
av høy kulturhistorisk verdi. Man ber om at det tas tilbørlig hensyn til dette området i det
videre planarbeidet.
Kommentar:
Tilkomst til hovedgrøntdrag og plassering av lekeplass i forhold til trafikkareal er ivaretatt i
planforslaget. Vi finner at eneboligbebyggelse på relativt små tomter er den
bebyggelsestypen som best kan innpasses i dette etablerte strøk som i hovedsak består
av eneboliger. Hensynet til nabobebyggelsen i Blomsterveien er kommentert til uttalelse
nr.11.
8. Uttalelse dat.10.01.13 fra kommunens park- og veietat
Det må tas hensyn til det gjennomgående parkdraget med gode forbindelser til
grøntområdene i nærområdet. Det må komme klart fram hvilke veger som er offentlige og
private. At private veger skal driftes etter veglovens kap.7 bør framkomme i
reguleringsbestemmelsene. Trafikkarealer må utformes i samsvar med kommunalteknisk
veinorm for Jæren. Det skal framgå i reguleringsbe-stemmelsene at tekniske tegninger
og avvikssøknad for trafikkarealer, både private og kommunale skal sendes kommunen
for gjennomsyn. Ved avvik fra normen skal avvikssøknad innsendes.
Kommentar:
Er hensyntatt på plankart og i reguleringsbestemmelser.
9. Brev dat.16.01.13 fra byantikvaren (innkommet etter utløpt frist)
Planområdet grenser til lav eneboligbebyggelse på til dels store tomter. Det er ikke
nødvendigvis negativt om det bygges tettere i dette planområdet, men overgangene til
bebyggelsen rundt er viktig. Spesielt gjelder dette mot bebyggelsen i Blomsterveien, som
er et område med enhetlige og arkitektonisk verdifulle kjedehus. Høy og tett bebyggelse
på naboeiendommen vil kunne virke negativt inn på opplevelsen av den verneverdige
husgruppen.
Kommentar:
Det vises til kommentarer til uttalelse nr.11. Reguleringsplanen viser i form av innregulert
gang- og sykkelveg en tydelig overgang mellom nevnte verneverdige
kjedehusbebyggelse og eneboligområdene i vest.
10. Brev dat.25.01.13 fra etat for oppvekst og levekår (innkommet etter utløpt frist)
Man minner om bestemmelsene i T-1442, kap.4 om støy i bygge- og anleggsfasen, samt
ber om at det gjøres undersøkelser vedrørende radon i grunnen.
Kommentar:
Viser til kommentar til uttalelse nr.6 fra samme etat. Det er inntatt et krav i
reguleringsbestem-melsenes § 5.7 om at boligene skal sikres mot radon i samsvar med
teknisk forskrift.
Merknader fra private:
11. Brev fra Hans Torstensen og Margareth Ledaal, datert 06.01.13
Man er opptatt av at hus i ny reguleringsplan ikke må reguleres inn med større høgde
enn i gjeldende plan, nemlig 1 etasje og heller ikke for nær de lave atriumhusene i øst.
Gangsti mellom Aurikkelstien og Rosestien bør være med i planen.
Kommentar:
Ny bebyggelse er planlagt med maks gesimshøgde 5,7 m og maks mønehøgde 7,5 m.
Det reguleres inn en 2,5 meters bred gang- og sykkelveg i grensen mot atriumhusene,
mellom Aurikkelstien og Rosestien. Denne bidrar til å øke avstanden. Atriumhusene
ligger godt tilbaketrukket fra gang- og sykkelvegen. Vedlagte sol-/skyggeframstillinger
viser at ulempen for atriumhusene vurderes som meget beskjeden.
12. Brev fra Trond Jacobsen, datert 30.12.12:
Gjeldende plan tar hensyn til omkringliggende bebyggelse. Jacobsen ber derfor om at
dersom området skal bebygges med flere eneboliger, må høyden satt i opprinnelig plan
bli ivaretatt. Han mener videre at det av trafikksikkerhetsmessige grunner ikke må tillates
økt antall boliger i planområdet. Ønsker sti i østre grense av planområdet opprettholdt da
den brukes som skoleveg. Biltrafikk må skilles fra gangvegen.
Kommentar:
Når det gjelder høgden, vises til foregående kommentar.
I forhold til trafikksituasjonen må det igjen understrekes at det her dreier seg om kun 1
ekstra tomt utover det som ligger inne i gjeldende reguleringsplan. Nevnte gangsti er
innregulert som gang- og sykkelveg, uten blanding med kjøretrafikk.
13. Epost fra Fredrik Martin Soma, datert 10.01.13
Grunneier i Blomsterveien 15 har følgende kommentarer:
a. Ønske om regulering til flere eneboliger er lettere å akseptere dersom disse
holdes på et plan som boligene i Blomsterveien.
b. Det må ved planleggingen tas hensyn til solforholdene for Blomsterveien 15 slik
disse er i dag.
c. Boligene må trekkes lengst mulig vekk fra Blomsterveien. Grøntarealer kan med
fordel legges mot boligene i Blomsterveien.
d. Biltrafikk inn på området må være et minimum.
e. Flere boenheter enn det kommunen ved sist forslag til omregulering aksepterte,
vil ikke bifalles fra denne side.
Kommentar:
a. Nye boliger planlegges med gesims-/mønehøgde inntil 5,7/ 7,5 m som er
høgere enn dagens bebyggelse i Blomstervegen.
b. Det vil bli marginalt mer skygge inn i hagene ved utbygging av omsøkte
reguleringsområde, se vedlagte sol-/skyggeframstillinger.
c. Boligsoner er regulert med minste avstand 5,5 meter fra grensen mot boligene i
Blomstervegen.
d. Det er lagt opp til kjøring fram til den enkelte planlagte eneboligtomt.
e. Planforslaget inneholder det antall boliger som kommunen sist aksepterte,
nemlig 6.
Merknader til utleggelse med kommentarer, plan 2463P:
Datert 01.07.2015 Kultur og byutvikling
Sammendrag
Det er totalt innkommet 8 merknader, hvorav 4 fra offentlige instanser og 4 fra private.
Offentlige går på justering av gang- og sykkelvei øst i området, samt sikre opparbeidelse av
parkarealet. Overgangen til verneverdig bebyggelse i Blomsterveien vurderes som god.
Private merknader gjentar i stor grad merknader til oppstart og omhandler primært
trafikksituasjonen i Øvre Stokkavei. Flere boliger vil forringe trafikksituasjonen ytterliggere. Øvre
Stokkavei har ingen fortau for gående og blir brukt som skolevei for barn i området. Krysset
Aurikkelstien/Øvre Stokkavei er uoversiktlig og gir økt risiko for ulykker. Det etterlyses tiltak for å
bedre situasjonen.
Kommentar
Alle merknader er tatt til orientering. Etter nærmere vurderinger er det foretatt enkelte justeringer av
plankart og bestemmelser.
I det følgende er samtlige merknader referert og kommentert.
Offentlige
1. Eiganes og Våland bydelsutvalg 28.04.2015
Saken tas til orientering.
2. Park og vei, 11.05.2015
Offentlig gang- og sykkelvei i øst må videreføres mot sør og kobles på Rosestien.
Frisiktsoner må vises på plankart for alle typer veier.
Kommentar
Tas til orientering. Gang og sykkelvei er justert, og frisiktsoner for denne fremkommer på
plankartet.
3. Fylkesrådmannen, 13.05.2015
Planforslaget vurderes å være i tråd med overordnete planer.
Parkområdet i sør har rekkefølgekrav om opprydding/fjerning av eldre drivhus, men har ikke
bestemmelser om opparbeiding eller ferdigstilling. Det tilrås at bestemmelsene suppleres for
å sikre opparbeiding av parkområdet.
Stiller seg positiv til endret typologi, og det som nå vurderes som en god overgang til
verneverdig lav bebyggelse i Blomsterveien.
Kommentar
Tas til orientering.
Rekkefølgebestemmelsen er justert for å sikre at parkarealet planeres og blir isådd.
4. Oppvekst og levekår
Ingen merknader til planen.
Private
1. Lyse Elnett AS, 22.04.2015
Ingen merknader til planen.
2. Ingrid Norheim, 03.05.2015
Påpeker at skolevei langs Øvre Stokkavei stadig blir forverret, og går ut over sikkerheten til
barn og voksne. Øvre Stokkavei har ikke eget fortau for gående, og er tungt trafikkert –
spesielt etter at Valmueveien ble stengt. Flere boliger i området vil føre til enda mer trafikk.
Det etterlyses tiltak som kan bedre situasjonen. Med tanke på antall barn og unge som bor i
området håpes det at administrasjonen og politikere tar hensyn til dette.
Kommentar
Tas til orientering.
Det er nå fattet et endelig politisk vedtak om at Valmueveien skal holdes stengt. For å bedre
situasjonen for myke trafikanter skal det innføres tosidig parkeringsforbud langs Øvre
Stokkavei.
Stenging av Valmueveien har ført til betydelig trafikkøkning i Øvre Stokkavei.
Trafikkbelastningen er blitt så stor at det burde vært eget tilbud for gående.
Øvre Stokkavei er i imidlertid en bevaringsverdig vei med sine karakteristiske steingjerder og
vegetasjon. Evt. fortau må reguleres og etableres på strekningen mellom E39 og Christian
Skredsvigs vei som har en lengde på ca. 600 meter. Minstekrav til bredde på et fortau er 2,5
meter. Etablering av ensidig fortau langs sørsiden vil innebære inngrep i over 20 private
boligeiendommer. Fortauet vil komme i konflikt med store verneverdige trær og steingjerder.
En ny reguleringsplan for dette tiltaket kan fort bli komplisert, konfliktfull og tidskrevende.
Det er heller ikke prioritert tiltak i kommunale handlingsplaner.
Det er vedtatt et 0-vekst mål for personbiltransporten. Det betyr at biltrafikken på vegnettet
ikke skal øke. Dette kan oppnås ved endring av reisevanene til folk som allerede bor i byen.
Det kan tilrettelegges for gående, syklende og kollektivreisende slik at bilbruk kan reduseres.
For å oppnå dette er fortetting av den utbygde byen en god strategi.
Fartsgrense 30 km/t i kombinasjon med fartshumper og p-forbud gir tilfredsstillende forhold
for alle trafikanter på tross av noe trafikkøkning i området. Skolelever har alternative
gangtraseer til Øvre Stokkavei for å komme til og fra barneskolene. Det er imidlertid endel
elever som må krysse Øvre Stokkavei.
3. Margareth Ledaal og Hans Tostensen, 12.05.2015
Viser til merknader ved planoppstart – har ingen flere merknader.
4. Eileen Brundtland, 03.05.2015
Høyde på møne/gesims. Mener at maks høyde må reduseres til samme høyde som
rekkehusene i Blomsterveien for å være i tråd med tidligere vedtak om lavmælt
rekkehusbebyggelse.
Trafikkforhold i Øvre Stokkavei. Trafikksituasjonen er ikke tilfredsstillende, og nye boliger i
området vil ytterliggere forsterke trafikkproblemene på Øvre Stokavei. Særlig krysset
Aurikkelstien/Øvre Stokkavei er uoversiktlig og vil gi økt risiko for ulykker.
Kommentar
Tas til orientering.
Maks høyde på rekkehus vurderes å være i tråd med en lavmælt tilnærming til bebyggelsen i
Blomsterveien.
Det vises til kommentar til merknad 2 vedr. trafikksituasjonen.
Vurdering og utbedring av siktforhold for krysset Aurikkelstien/Øvre Stokkavei er tatt med
som rekkefølgekrav i bestemmelsene.
Sol- og skygge situasjon
21. Mars kl.15
Aurikkelstien, Stavanger Kommune
Sol- og skygge situasjon
21. Juni kl.18
Aurikkelstien, Stavanger Kommune