REGULERING SPLAN H Å V I / H C 1 5 1 6
Trysil kommune
Illustrasjon: Forslag tunbebyggelse
PL AN B ESKRI VE L SE
1.0 INNLEDNING
1.01
BAKGRUNN / /FORMÅL / AVGRENSNING / PLANPROSESS
Privat reguleringsplan
Planen fremmes som privat reguleringsplan primært for byggeområde HC1516 (jfr.
kommuneplan) i Trysilfjellet-sør, på vegne av Håvi AS og Trysilfjell Utmarkslag BA.
Formål
Formålet med reguleringsplanen er dels tilrettelegging for utbygging av fritidsbebyggelse og
skianlegg samt å ivareta nødvendig hensyn / lage oppdaterte bestemmelser for eksisterende
hytter i området.
Avgrensning av planområde
Primært reguleringsformål er område HC 1516 (jfr kommuneplan). Trafikk- og skiløsning for
området vil påvirke situasjonen for eksisterende hytter og setermiljøer i området og en har
derfor valgt å innlemme både skianlegg og omkringliggende bebyggelse i planområdet.
Annonsering / planprosess
Planarbeidet ble annonsert i Østlendingen og Hamar Arbeiderblad tirsdag 11. oktober 2005. Alle
grunneiere og høringsinstanser er tilskrevet. Det er avholdt et eget informasjonsmøte sammen
med berørte grunneiere. Ved fristen den 1. november hadde det kommet følgende innspill til
planarbeidet (se vedlegg):
- Ole Karlstad, datert 24.oktober -05 (mail)
- Hedmark Fylkeskommune, datert 24. oktober -05
- Brit og Rolf Emilsen, datert 25. oktober -05
- Statens Vegvesen, datert 25. oktober -05
- Inger-Lise Nyheim, datert 27. oktober -05
- Wenche Hoff, datert 27. oktober -05
- Ole Kristian Nerberg og Helene Østby Johnsen, datert 30. oktober -05
- Trysilfjellet BA v/Bo Halvardsson, datert 31. oktober -05
- Fylkesmannen i Hedmark, datert 31. oktober -05
- Bjarne Hemstad, mottatt 4. november -05
Det er avholdt møte med Trysilfjellet BA, Trysilfjellet Alpin AS og Trysil kommune den 8.
november -05.
Området ble befart mht mulige automatisk fredede kulturminner den 9. november -05.
Avløpsløsning for området er utredet i samråd med COWI AS v/ Tore Østerås. Grunnforhold er
befart / registrert av Løvlien Georåd AS.
Etter innspill fra Håvi AS og Trysilfjell Utmarkslag AS våren 2007 er kommuneplanen endret fra
R-område til vanlig hytteområde. Denne endringen er bare delvis bekjentgjort overfor naboer,
men da dette betyr en mindre utbygging og mindre konflikter enn opprinnelig antydet, bør den
offentlige høringen være tilstrekkelig for å ivareta varslingsplikten.
1.02
PLANDOKUMENTER
Forslag til reguleringsplan består av følgende dokumenter:
-
PLANBESKRIVELSE, datert 22.10.07
REGULERINGSPLAN, plankart datert 22.10.07
REGULERINGSBESTEMMELSER, datert 22.10.07
VEDLEGG 1: Kopi av annonsering / brev høringsinstanser / grunneiere
VEDLEGG 2: Innspill planarbeidet
VEDLEGG 3: Beskrivelse av avløpsløsning for Håvifeltet (COWI v/ Tore Østeraas)
2.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Utsnitt av kommunedelplan for Trysil (2007-2018) med angivelse av foreslått planområde
TEGNFORKLARING:
Avgrensning av planområde
2.01
BELIGGENHET / STØRRELSE / AVGRENSNING
Planområdet er på 217 daa og berører følgende eiendommer (gnr / bnr):
37/174,201, 37/25, 37/370, 37/248, 37/145, 37/103, 37/346, 37/268, 37/133, 37/246,37/278,
37/378, 380, 37/354, 37/299 og 37/288, 377, 379.
2.02
NATURGRUNNLAGET
Området ligger sørvendt, har et varierende terrengfall og er delvis kupert bla med en markert
skråning og løsmasseavsetning i øvre delen av HC1516. Det er registrert fjell i dagen på et
mindre område i den sørøstre del av HC1516.
Løsmassene består av morene og noe myrmasser med varierende mektighet.Terrenget er
delvis noe fuktig, men det aller meste av området har grei byggegrunn. Det går 3 bekker
gjennom området hvorav Kubekken lengst vest i området er størst. Kubekken er fiskeførende.
Vegetasjonen består i hovedsak av gran og noe bjørk. Deler av området har tidligere vært
oppdyrket og framstår i dag som et gjengrodd kulturlandskap.
Foto: Fra vestre delen av HC1516
2.03
KULTURMINNER
Hedmark Fylkeskommune (jfr brev av 30.11.05) har ved befaring ikke registrert automatisk
fredede kulturminner i det aktuelle planområdet.
Det finnes tufter og tydlige spor etter tidligere oppdyrking i den østlige delen av HC1516. Dette
er rester etter Håvi gård som før og etter 2. verdenskrig var et viktig samlingspunkt for
friluftslivet i Trysilfjellet.
Planområdet grenser til Kubekksetra og Viksetra. Dette er setermiljøer med intakt seterbebyggelse og som sammen med setervoller og beitepreget vegetasjon utgjør et verdifullt
kulturlandskap.
Foto: Fra det gamle tunet på Håvi sett mot nord
2.04
EKSISTERENDE BEBYGGELSE / INFRASTRUKTUR
Innenfor planområdet er det 10 eksisterende hytter. Dette er delvis hytter med enkel standard,
men det finnes også hytter med høy standard. Hytte på eiendommen 37/370 ligger midt inne i
område HC1516 og bør hensyntas spesielt ved utformingen av området.
Foto: Eksempel på hytter i området
Eksisterende veg til Kubekksetra går gjennom planområdet. Denne vegen gir adkomst til begge
setrene og hyttene i området (unntatt 37/370).
Foto: Nedlagt grustak og parkeringsplass
Det ligger et nedlagt grustak rett nord for HC1516. Dette benyttes i dag som
vinterparkeringsplass for hytter og setrer i området.
Håvi er et viktig utgangspunkt for skigåing i området. I krysset mellom Vestbyvegen og
Kubekksetervegen er det parkeringsplass (ca 15 stk) for turgåerne. Det går ei viktig skiløype
gjennom HC1516 som må hensyntas ved utformingen av reguleringsplanen.
2.05
OVERORDNEDE PLANER
I kommuneplan 2007-2018 er det aktuelle planområdet angitt som byggeområde HC1516 med
en ramme på inntil 27 nye store tomter. Ihht kommuneplanen er det et krav om at området skal
forbindes til resten av fjellet med ski-heis (skiinn/-ut) og det vil ikke bli tillatt noen utbygging i
HC1516 før skiheisløsning er sikret.
3.0 PLANLØSNING
3.01 GENERELT
Planen er framstilt som en detaljert reguleringsplan.
Håvi AS og Trysilfjell utmarkslag BA har inngått en intensjonsavtale om utvikling / utbygging av
HC1516.
Som det går fram av vedlegg (innspill planarbeid) er det tildels store interessemotsetninger i
planområdet. Dels pga av dette samt at en ønsker å kunne tilby et nytt konsept i Trysilfjellet, har
en valgt å gå bort fra en tyngre reiselivsutbygging (kommersielle senger) jfr. forrige
kommuneplan. Området omdefineres fra område med utleiesenger (R-område) til hytteområde
med store tomter (27 tomter med størrelse på ca 3 – 4 daa) og muligheter til å bygge store
hytter (større enn vanlig HC-standard). Målgruppe er familier (generasjonstomter for store
familier) og firmaer som ønsker hytte i en roligere del av fjellet. Dette er en gruppe som det pr. i
dag (med unntak av 9 store tomter i HC13-14) ikke er spesielt tilrettelagt for i Trysilfjellet.
Eksisterende hytteeiere i regulert område har nå fått et dokument som sikrer vegadkomst og
muligheter for en standardøkning (HC-standard jfr kommuneplan). For de som evt. har en
høyere standard eller ikke passer inn mht bestemmelsene, så er det en forutsetning at
bestemmelsene ikke har tilbakevirkende kraft.
Et overordnet grep i planløsningen for HC1516 er at Kubekken er regulert inn som en del av
grønstrukturen mellom byggeområdene samt at øvrige mindre bekker ligger langs veger eller i
utkanten av berørte tomter.
3.02
BEBYGGELSEN
Ny bebyggelse i område R1367 foreslås i 2 kategorier:
1) Hytter med vanlig HC-standard (eksisterende hytter pluss tomt 20 og 38)
2) Fritidsboliger gruppert i tun på 27 store tomter (maks 5 bygg og totalt 600 m2 BRA pr.
tomt).
En ønsker å kunne gjennomføre den foreslåtte utbygging av de nye stortomtene med høy
standard og et helhetlig preg med et klart slektskap til tradisjonell byggeskikk (stav / laft). Dette
vil kunne bli et bra naboskap for Kubekksetra og Viksetra. Følgende krav (utover vanlig HCstandard) foreslås tatt inn i reguleringsbestemmelsene:
-
-
Det tillates at bygg bindes sammen med takoverbygg / svalganger, men det forutsettes
at bygningsmassen på den enkelte tomt framstår som et tradisjonelt tun bestående av
flere enkeltbygg (selv om dette pr. definisjon i kommuneplan er å betrakte som ett
bygg). Illustrasjon 1-4 i vedlegg gjøres retningsgivende for intensjon om tunstruktur.
Fritidsboliger gruppert i tun på store tomter (maks 5 bygg og totalt 600 m2 BRA pr.
-
tomt).
Inntil 5 bygninger pr. tomt hvorav 3 kan benyttes til beboelse.
Maks størrelse sidebygning 150 m2 BRA.
Bygninger tillates i 2 etasjer (terrengfall tomt < 1: 5)
Maksimal bredde endegavl 8 m for hovedbygning og 7,0 m for sidebygning.
Taktekking skal være torv eller skifer.
Bebyggelse beregnet på beboelse skal være utført i laftet tømmer eller kombinasjon
stav/ laft.
Synlige overflater på grunnmurer og piper skal være i naturstein.
Det tillates kun en bruksenhet (en eier) og 3 boenheter (m/ ett kjøkken pr. boenhet) pr.
tomt. Det tillates ikke flerleilighetsbygg.
Gjerde som avgrensning av hele tomta tillates ikke, men det tillates oppsatt
gammeldags skigard langs atkomstveger, skiløype og noen meter mellom tomter (se
illustrasjon i vedlegg).
Foto: Bruk av gammeldags skigard i Håvi hyttegrend.
-
Frittstående portal ved innkjøring til tomt er ikke tillatt.
Det tillates oppsatt flaggstang. Dette er et viktig element i tradisjonell tunbebyggelse.
For å sikre at bebyggelsen blir samlet i en tunformasjon er det lagt inn byggegrenser som
begrenser selve byggeområdet til en mindre del av tomta.
I samråd med eier av hytte på eiendommen 37/370 foreslås denne revet og at eier får tilbud om
ny tomt innenfor området (tomt 20). Eksisterende tomt omreguleres og inngår i ny tomtedeling
for hele området.
3.03
TRAFIKK / PARKERING
Adkomst til HC1516 foreslås med utvidet bruk av avkjørsel for Kubekksetervegen. Parkering for
turski-løpere foreslås utvidet og lagt på østsiden av Kubekksetervegen.
Skiløype / nedfarter vil krysse veger til eksisterende hytter / setrer på 2 steder. Dette tilsvarer
den situasjonen som en har med kryssing av Kubekksetervegen i dag. Alle krysningspunkter er
oversiktlige og har liten fart på skiløperne.
Det er foreslått en egen vegadkomst til tomt 37 for å unngå kjøring gjennom tomt 36. Dette er en
løsning som evt. må bekostes av de 2 berørte tomteeierne.
Det foreslås etablert en gangvegforbindelse mellom HC1516, HC1511 og HC1512. dette gir
muligheter for turgåing på beina og til å besøke naboen både sommer og vinter.
3.04
VANN / AVLØP / RENOVASJON
Vannforsyning til området forutsettes løst via vannverket til Trysilfjellet BA.
Avløpsløsning er planlagt i samarbeid med COWI AS v/ Tore Østeraas og er basert på en
utvidelse av Trysilfjell Utmarkslag sitt renseanlegg (se beskrivelse i vedlegg). Oppsamlingstank
(buffer) og pumpestasjon foreslås i det laveste punktet i området (SR1). Fram til dette punktet
ligger avløp med selvfall. Avløp videre legges i trase langs Gamle Vestbyvegen fram til Trysilfjell
Utmarkslag sitt rensanlegg hvor en også har påkoblingspunkt for vann (legges i samme grøft
fram til planområdet).
En del av de private hyttene har innlagt vann og full sanitær standard, mens andre har en enkel
standard uten innlagt vann. Flere hytter har private vannkilder som sannsynligvis må saneres
som en konsekvens av økt aktivitet i området. Dette er forhold som det må ryddes opp i
gjennom detaljprosjekteringen av vann /-avløpsanlegget.
Det foreslås at området for pumpestasjon (SR1) også kan benyttes til plassering av nødvendige
renovasjonscontainere. Området bør kunne skjermes med en kombinasjon av gjerde / jordvoll
m/ beplantning.
3.05
EL / KABEL-TV
Området forutsettes tilrettelagt med el og kabel-TV fram til det enkelte bygg.
3.06
FRILUFTSOMRÅDER
Planområdet / byggeområder omkranses av natur og skiløyper og det gis derved gode
muligheter til å ta seg ut i naturen rundt og utøvelse av friluftsliv. Formålet spesialområde
friluftsområde benyttes til å gi et vern til den viktigste bekken i området (Kubekken) samt delvis
en buffer mellom eksisterende og nye tomter samt en buffer mot Vestbyvegen. I forbindelse
med p-plass for turskiløpere vurderes det oppsatt smørebod.
3.07
SKIANLEGG
Plassering av skitrekk og nedfarter er løst i samråd med Trysilfjellet Alpin AS og forutsettes å
kunne gi en akseptabel løsning for ski-inn/-ut for det meste av området. Det foreslås benyttet
rullebånd (”Magic carpet”) fordelt på 3 etapper på den nederste delen av skitrekksystemet. Det
vurderes å benytte en overbygd type (glasskuppel). Det nederste rullebåndet gir muligheter for å
lage en egen ake-/skibakke som en aktivitet for området.
Området ovenfor Kubekksetervegen og gammelt grustak er temmelig flatt og derved mindre
egnet som alpint skiområde. Det kan bli behov for noe terrengbearbeiding for å bedre
sklimuligheter ned til dalstasjon.
Eksisterende turløype gjennom området ligger, med unntak av noe justering mot vest, i samme
trase som i dag. Traseen er regulert med en minimumsbredde på 10 m. Gjennom en bevisst
plassering av byggegrenser kommer den nærmeste bebyggelsen stort sett ikke nærmere enn
ca 10-15 m fra regulert skiareal. Store tomter og klart avgrensede byggeområder på den enkelte
tomt tilsier at mye eksisterende vegetasjon kan ivaretas og at turløypa fortsatt vil få en grønn
profil.
Turløypeløsningen består blant annet i opparbeiding av en parkeringsplass (vist 30
parkeringsplasser) for turgåere øst for dagens parkeringsplass (øst for avkjøring
Kubekksetervegen). Det er tanker om å kunne etablere en egen smørebod i dette området.
Trysil 22.10.07 / rev 30.01.08 P.A.R.
G:\dok\0586\planbesk
Endringer/revisjoner
Revisjon 10.09.15 P.A.R./Ø.L.
Det er gjort flere mindre endringer i reguleringsplanen siden den ble vedtatt i 2009.
Planbestemmelsene og plankartet har blitt endret, men planbeskrivelsen har ikke blitt endret
tilsvarende. Trysil kommune har nå besluttet å kreve at også planbeskrivelsen skal rettes opp ved alle
større eller mindre endringer av reguleringsplaner. I dette tilfellet må man derfor være oppmerksom på
at beskrivelsen av endringen i liten grad henger sammen med resten av planbeskrivelsen, siden
denne ikke har blitt oppdatert ved de foregående endringer. Den skisserte tunbebyggelsen som har
stort fokus over har man ved tidligere endringer i stor grad gått bort fra. Kommunen har imidlertid gjort
det klart at de ikke krever at beskrivelsen rettes opp utover at de ønsker at en beskrivelse av dette
endringsforslaget tas inn som et tillegg til gjeldende beskrivelse.
Formkrav til reguleringsendringen
Etter plan- og bygningsloven er hovedregelen at endring av reguleringsplaner må gjennom nøyaktig
de samme prosesser som utarbeiding av ny plan. Det er likevel åpning for at mindre endringer kan
behandles enklere. Hva som kan defineres som «mindre endring» vil bero på et skjønn, men jf.
Miljødepartementets veileder om reguleringsplaner skal definisjonen være stram.
Innvendinger fra myndigheter eller berørte parter ekskluderer muligheten for mindre endring. Endring
av arealformål er heller ikke forenlig med bruk av mindre endring, selv om justering av grensene
mellom to formål kan være det. I praksis betyr dette at man i hvert enkelt tilfelle må avklare med
planmyndighetene på forhånd om endringen kan gjennomføres som en mindre endring eller om man
må gjennomføre en full planprosess. Dersom endringen kan gjennomføres som en mindre endring,
kan samtidig planbeskrivelsen begrenses til en nærmere beskrivelse av hva endringen går ut på,
avviket fra den gjeldende planen og hvilke konsekvenser endringen vil få.
Beskrivelse av forslaget
Forslagsstillere Håvi AS og Trysilfjell Utmarkslag BA ønsker å foreta en mindre endring av
reguleringsplanen for Håvi/HC 1516. Det fremgår av kommuneplanen og videre reguleringsplanen at
krav om ski inn/ut-løsninger må sikres før utbygging kan skje.
Per i dag er det bygget et skibånd som starter mellom tomt 5 og 24, i kanten av langrennstraséen og
går videre opp til Kubekksætervegen og stopper der. Det mangler ca. 135 meter og en stigning på 14
meter før man er helt oppe ved skitrekket som starter like øst for eiendommen 37/268. Løypa hvor
fremtidige beboere i HC 1516 skal kunne skli tilbake til sine respektive hytter går parallelt med dette
trekket og krysser bilveg på to plasser. Dette er på ingen måte optimalt og man har også fått
tilbakemeldinger på at krysningspunktet er trafikkfarlig.
For å sikre en tryggere løsning for både bilister og skiløpere, samt ferdigstille ski inn/ut-løsning for
Håvi/HC 1516 ønsker forslagsstillerne å gjøre en mindre endring i reguleringsplanen for området. I
gjeldende plan er det totalt 3 punkter hvor skliløyper krysser bilveg. Det viser seg at SK16 som
kommer inn på traséen SK13 blir brukt svært lite. Manglende spor i løypa vinterstid er en god indikator
på dette. Det foreslås derfor å ta bort denne løypa. Da gjenstår to krysningspunkter mellom skiløype
og bilveg. Ved det nedre punktet foreslås det å bygge en planfri løsning hvor veien går under
skiløype/skibånd, mens den øvre veien planlegges stengt. Ny veiadkomst til hyttene på oversiden av
veien, vest for SK 13 og 14 foreslås lagt med avkjørsel fra parkeringa ved det nedlagte grustaket og
inn på eksisterende vei like sør for tomt 32 som vist i figur 1. Det eksisterende skibåndet planlegges
forlenget slik at det får direkte forbindelse med transportheisen videre oppover lia.
Endringene i planen gjelder kun selve plankartet. Alle formål er beholdt, inkludert parkeringsplassen
ved det gamle grustaket. Med dette grepet er alle krysningspunkt mellom alpinister og biler i samme
plan borte og ski inn/ut er løst for hele området.
Forlengelse
eksisterendeskibånd
Ny vei
UndergangKubekksætervegen
Figur 1. Utsnitt av reguleringsplanen for Håvi/HC 1516 med inntegnet endringsforslaget.
Konsekvenser av reguleringsendringen
Avvikene fra gjeldende reguleringsplan er beskrevet i første avsnitt. Foreslåtte endringer synes å ha
kun positive effekter for området. Ved å legge veien i en undergang kan eksisterende skibånd
forlenges, slik at man slipper et evt. «hull» hvor man måtte stake eller gå over veien. Forslaget er
grundig diskutert og utarbeidet i samarbeid med Håvi AS, Utmarkslaget og Skistar og alle er enige om
at forslaget som foreligger er meget bra.
Både hytteeiere i området som har gjort sine observasjoner og Skistar som preparerer løypene synes
å være enige om at bruken av SK16 i gjeldende reguleringsplan har vært meget begrenset, slik at
fjerningen av denne ikke vil få nevneverdig betydning. Trafikken på den nye veistubben vil begrense
seg til de få hytteeierne øverst i området, dermed vil det for så vidt fortsatt være mulig å ta seg ned
her på ski.
Stigningsforholdet på ny veg opp til hyttetomter øst for skibånd er kotert med en stigning på 1:10
(10%). Dette tilsvarer samme stigning som Kubekksætervegen har i dag. Omlegging og delvis
senkning av Kubekksætervegen i forbindelse med kulvert for skibånd og nedfart, er kotert med en
stigning på 1:9 (11 %) på det bratteste. I dag ligger denne delen av vegen med et fall på 1:8 (12,5 %)
på det bratteste partiet. I kulverten er det beregnet fri høyde på 4,5 m og sannsynligvis kan den
reduseres noe. Viktig dimensjonerende kjøretøy vil være brannbil.
arkitektbua a/s
15
30.01.08
Side 10 av
Re g u l e r i n g sp l a n H å v i / H C 1 5 1 6 , Tr y si l k o m m u n e
Figur 2. Skisse ny vegløsning og skibånd med angitt nye høyder på Håvi.
arkitektbua a/s
30.01.08
Side 11 av 15
Re g u l e r i n g sp l a n H å v i / H C 1 5 1 6 , Tr y si l k o m m u n e
VED LEGG
Illustrasjon 1: Eksempel planløsning tun med sammenhengende bygningskropper
Illustrasjon 1: Fasadeoppriss tunbebyggelse med sammenhengende bygningskropper
arkitektbua a/s
30.01.08
Side 12 av 15
Re g u l e r i n g sp l a n H å v i / H C 1 5 1 6 , Tr y si l k o m m u n e
Illustrasjon 2: Planløsning tradisjonelt tun med frittstående bygg
Illustrasjon 2: Fasadeoppriss tunbebyggelse med frittstående bygg
arkitektbua a/s
30.01.08
Side 13 av 15
Re g u l e r i n g sp l a n H å v i / H C 1 5 1 6 , Tr y si l k o m m u n e
Illustrasjon 3: Tidlig idéskisse som viser store tomter og tunbebyggelse.
Illustrasjon 4: Tidlig idéskisse tunstruktur.
arkitektbua a/s
30.01.08
Side 14 av 15
Re g u l e r i n g sp l a n H å v i / H C 1 5 1 6 , Tr y si l k o m m u n e
TEGNFORKLARING:
Illustrasjon forslag til bruk av gjerde type gammeldags skigard.
arkitektbua a/s
30.01.08
Side 15 av 15