Sintef Byggforsk datablad 330.009 Definisjoner av Bolig.

Byggforskserien
Boliger
Definisjoner
Planløsning
330.009
Sending 1 − 2005
0
Generelt
01
Innhold
Dette bladet inneholder en oversikt over begreper som
brukes for å beskrive boligbygninger. Det behandler først og
fremst betegnelser som tar utgangspunkt i den bygningsmessige utformingen. Videre er det gitt en oversikt over
forskjellige typer eie- og leieformer.
Betegnelser som er knyttet til hvem som bruker en bolig
er ikke behandlet i dette bladet. Fritidsboliger er heller ikke
behandlet.
02
Henvisninger
Plan- og bygningsloven (pbl)
Teknisk forskrift til pbl (TEK) med veiledning
Standarder:
NS 3455 Bygningsfunksjonstabell
NS 3457 Bygningstypetabell
NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger
Byggforvaltning:
626.205 Klassifisering av bygninger
1
Begrepsavklaring
11 Bakgrunn
111 Samme type hus eller bolig kan få ulike betegnelser avhengig av hvem som karakteriserer dem. Formålet med å bruke
betegnelsene varierer, og dermed påvirkes språkbruken.
Andre årsaker er variasjoner i lokal språkbruk eller at gamle
og nye betegnelser brukes om hverandre. I hovedsak kan
man si at:
– offentlige etater, som Husbanken, benytter betegnelser
av stor betydning for saksbehandling
– politikere og eiendomsmeglere bruker honnørord som
fremmer omsetningen og strekker ofte betegnelsene
lengre enn Byggforsk mener det er belegg for (byvilla i
stedet for blokk, enebolig der det er mulig)
– boligkjøpere og andre lekfolk ofte bruker betegnelsene
ureflektert og lar seg påvirke av nye betegnelser
– planleggere og arkitekter bruker betegnelser som har
konsekvenser for det som planlegges
– statistikere, banker og finansinstitutter satser på kontinuitet i tallmaterialet og opprettholder gamle betegnelser,
også der de er lite presise
112 Ulogiske betegnelser. Mange av de innarbeidede betegnelsene er ikke språklig logiske, se tabell 14. De kan inneholde
sammenblanding av 1) bolig, hus eller bygning, og av
2) familie, husholdning eller antall hovedpersoner i en bygning. Betegnelsene påvirker utformingen av bygningene
og boligene og hva det blir lagt vekt på ved vurdering og
omsetning av dem. For eksempel er det få betegnelser som
sier noe om bruksretten til utearealene (som kan variere fra
helt privat til helt offentlig, avhengig av boligenes utforming),
som har mye å si for kvaliteten ved det å bo.
113 Småhus brukes i dag som en fellesbetegnelse på mange
forskjellige typer boligbygninger, for eksempel små bygninger med boliger, bygninger med boliger uten horisontale naboskiller (det vil si frittliggende boliger, kjedehus og
rekkehus) eller bygninger i inntil tre etasjer og med inntil ti
boliger (i denne sammenheng en form for lavblokk).
Den siste varianten kan for eksempel ligge til grunn for
en reguleringsplan, mens Byggforsk definerer de største
bygningene i denne varianten som mellomformer mellom
småhus og blokker.
114 Behov for avklaring. Uansett hvilke betegnelser som brukes,
er det viktig at de i størst mulig grad er entydige og blir riktig
forstått i den sammenhengen de brukes.
12
Definisjon av betegnelsene
Som beskrevet i pkt. 11, opererer man med ulike sett med
begreper, og mange av betegnelsene går igjen i de ulike
settene. Dette er det nærmere redegjort for i tabell 14. Tabellen viser også hvilken linje Byggforsk har lagt seg på når
det gjelder definisjonene i pkt. 2–8 i dette bladet.
I dette bladet er definisjonen av betegnelsene stort sett i
samsvar med innarbeidet språkbruk og tidligere vedtatte
definisjoner.
13
Bygninger med flere boliger
Når det gjelder bygninger som inneholder flere boliger, er
det nødvendig å kunne skille mellom selve bygningen og
den enkelte boligen. Særlig når det gjelder sammenbygde
småhusboliger kan det oppstå språklig tvil om benevningen
gjelder hele bygningen eller bare den enkelte boligen.
© Ettertrykk forbudt
Norges byggforskningsinstitutt • Postboks 123 Blindern, 0314 Oslo • Tlf. 22 96 55 55 • www.byggforsk.no
−2−
330.009
14
Bygningsklassifisering etter naboskiller
Naboskiller er utgangspunktet for klassifiseringen som
benyttes av Statistisk Sentralbyrå og GAB-registeret.
Klassifiseringen i tabell 14 er basert på typen naboskiller,
avstand til nabobolig, type av eventuelt mellombygg og
type av utearealer. Årsaken er at dette er grunnleggende
for mulighetene for god boligkvalitet (viktigere enn boligens
planløsning og detaljutforming), spesielt når det gjelder
bruken av boligens nære utearealer.
Et naboskille er en felles vegg eller en felles etasjeskiller
mellom naboboliger. Forutsetningen er at det er oppholdsrom på begge sider av naboskillet. Boliger som er sammenbygd med garasjer o.l. regnes derfor ikke å ha felles
naboskille.
15
Betegnelser som ikke anbefales brukt
Bolighus på gårdsbruk blir ofte kalt våningshus. Denne
betegnelsen kan være flertydig – for eksempel kan den
innbefatte både enebolig og tomannsbolig. Den er derfor
upresis og lite hensiktsmessig ved bruk i statistikk eller ved
byggemeldinger, registreringer mv.
Et «hus» blir av de fleste oppfattet som en selvstendig
bygning, frittliggende eller som en tydelig avgrenset del av
en sammenhengende bebyggelse. Sistnevnte finner vi for
eksempel i eksisterende bybebyggelse både som småhus
og som store bolighus, og da ofte som del av en kvartalsbebyggelse. Slike hus er vanligvis oppført uavhengig av
hverandre, på forskjellige tidspunkter og med forskjellig
utforming og utseende.
Nyere, sammenbygde småhus, for eksempel rekkehus eller
kjedehus, er planlagt og oppført som én bygning. Her er de
enkelte boligene som regel mer eller mindre ensartet utformet, i likhet med leilighetene i en boligblokk. Betegnelsene
rekkehus og kjedehus er imidlertid tvetydige, det vil si at
de både blir brukt om hele bygningen og om den enkelte
boligen. For å unngå sammenblanding, bør en benevne
boenhetene særskilt, for eksempel som rekkehusbolig eller kjedehusbolig. Hustyper som to- og firemannsboliger
inneholder allerede bolig i navnet. Begrepet leilighet vil
derfor være bedre egnet som betegnelse på den enkelte
boenheten i slike hustyper.
Tabell 14
Ulike kilder og deres betegnelser på varianter av hustyper
Definisjonen til
Byggforsk
Naboskiller
Statistisk Sentralbyrå med
kodenummer
GAB-registeret
NS 3457 med
kodenummer
Husbanken
Norges
Dagligeiendoms- tale
meglerfor- Annonser
bund
Maksimal
ønskelig tetthet (bolig per
dekar)
Frittliggende
enebolig
Tettstilt enebolig
Bygninger uten
felles naboskiller
111 Enebolig
113 Våningshus
11 Enebolig
Enebolig
Enebolig
Enebolig
Småhus
1,0
133 Kjedehus, inntil 4 boliger
13 Rekkehus
og kjedehus
Kjedet
enebolig
Småhus
2,0
112 Enebolig med hybel, sokkelleilighet
124 Våningshus, tomannsbolig,
horisontaldelt
11 Enebolig
Enebolig
Småhus
2,0
122 Tomannsbolig, horisontaldelt
124 Våningshus, tomannsbolig,
horisontaldelt
12 Tomannsbolig
Tomannsbolig
Småhus
1,5
Kjedehus sammenbygd med garasjer,
boder o.l.
Enebolig med
sekundærbolig
Bygninger med
horisontale naboskiller
Horisontaldelt
tomannsbolig
Vertikaldelt tomannsbolig
Bygninger med
vertikale naboskiller
Rekkehus
Atriumhus
121 Tomannsbolig, vertikaldelt
123 Våningshus, tomannsbolig,
vertikaldelt
Horisontaldelt tomannsbolig
Delt bolig
Vertikaldelt
tomannsbolig
131 Rekkehus med 3–4 boliger
132 Rekkehus med flere boliger
133 Atriumhus, inntil 4 boliger
13 Rekkehus
og kjedehus
Rekkehus
1,5
Rekkehus
Småhus
3,0
Terrassehus
Bygninger med
horisontale (og
vertikale) naboskiller
–
15 Boligblokk,
eventuelt:
19 Annen
boligbygning
Terrassehus
Terrassehus
Terras–
sehus
Terrassert blokk
Lavblokk eller
byvilla
Korsdelt firemannsbolig
Bygninger med
horisontale og
vertikale naboskiller
136 Andre småhus med 3 boliger
eller flere
141 Stort frittliggende boligbygg
på 2 etasjer
142 – på 3 og 4 etasjer
144 Store sammenbygde boligbygg på 2 etasjer
145 – på 3 og 4 etasjer
14 Andre
småhus
Andre småhus eller
Andre hus
Delt bolig
Leilighet
Byvilla
Firemannsbolig
3,0
141 Stort frittliggende boligbygg
på 2 etasjer
142 – på 3 og 4 etasjer
143 – på 5 etasjer eller mer
15 Boligblokk
Blokk,
høyhus
Leilighet
Leilighet
Byvilla
–
Blokk, punkthus,
skiveblokk,
terrasseblokk
144 Store sammenbygde boligbygg på 2 etasjer
145 – på 3 og 4 etasjer
146 – på 5 etasjer eller mer
Andre betegnelser på enebolig, som villa (egentlig: landlig
beliggende (sommer)bolig for lavadel eller byborgere, oftest
med hage-/parkanlegg og gårdsdrift) eller bungalow (egentlig: lite, enetasjes bolighus med stor, overdekket terrasse i
bengalsk (indisk) stil), passer dårlig på dagens bebyggelse
og er i stor grad gått ut av bruk.
Eldre reguleringsplaner har benyttet betegnelser som «villamessig bebyggelse». Dette er ofte tolket som eneboliger
og tomannsboliger.
2
Boligtyper
21
Selvstendig boenhet
En selvstendig boenhet eller boligenhet må ha egen inngang, kjøkken/tekjøkken, ett eller flere oppholdsrom/soverom, sanitærrom og nødvendige birom/tilleggsrom.
Husbanken definerer bolig som «Ett eller flere sammenhengende rom innenfor et bygg som har egen inngang,
og som er avsatt til boligformål. «En selvstendig bolig er
ifølge Husbanken en «Bolig som inneholder alle sentrale
boligfunksjoner som WC, bad, kjøkken, stue og soverom
innenfor boligens privatareal.»
Ifølge veiledningen til TEK er en boenhet en «leilighet som
innehar alle funksjoner». Ifølge pbl skal hver leilighet ha nødvendige rom til oppbevaring av klær, matvarer og brensel.
Bygninger med mer enn én selvstendig boenhet skal ha
nødvendige rom for vask og tørking av klær, oppbevaring
av sykler, barnevogner o.l. TEK krever blant annet at hver
bruksenhet (boenhet) skal utgjøre en egen branncelle. Det
stilles også krav til lydisolasjon mellom de enkelte boenhetene. Oppholdsrom, soverom og kjøkken skal ha et volum
på minst 15 m³. Med normal takhøyde (2,40 m) tilsvarer
dette 6,25 m² golvflate.
Størrelsen på en boenhet blir angitt i antall oppholdsrom/
soverom utenom kjøkken.
Se også Byggforvaltning 700.610 Bygningslovgivningen ved
etablering av selvstendig boenhet i eksisterende bolig.
22
23
Bruksenhet
NS 3940 definerer bruksenhet som «et rom eller en samling
rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt
hensikt av én bruker, som kan være eier, leier eller annen
bruksrettshaver.» En selvstendig boenhet vil etter denne
definisjonen være en egen bruksenhet, men det er ikke
nødvendigvis omvendt: Leiligheter i gamle bygårder med do
på gangen er egne bruksenheter, men er ikke selvstendige
boenheter ifølge pkt. 21.
Eierseksjonsloven krever at hoveddelen i hver bruksenhet
skal ha egen inngang og at hver boligseksjon skal ha eget
kjøkken, bad og wc.
Leilighet
Begrepet leilighet har ikke et entydig innhold eller en klar
definisjon. Slik begrepet er brukt i plan- og bygningslovgivningen, må det imidlertid forstås som ensbetydende med
en selvstendig boenhet (boligenhet). I annen sammenheng
kan leilighet bety både selvstendig boenhet og boenhet som
ikke fullt ut tilfredsstiller kravene i pkt. 21.
−3−
330.009
24
Ettromsleilighet
Husbanken hadde tidligere en boligkategori som var definert som en «mindre, selvstendig leilighet med kjøkken
under 6 m2. Husbanken kalte dette «hybelleilighet», men
for å unngå forvirring bør en slik liten, selvstendig boenhet
kalles ettromsleilighet.
Da TEK stiller krav om at kjøkken skal ha et volum på
minst 15 m3 (golvareal minst 6,25 m2), krever bygging
av leilighet med mindre kjøkken (tekjøkken, skapkjøkken,
kompaktkjøkken) enten at kjøkkenfunksjonene er integrert
i hovedoppholdsrommet eller dispensasjon for et kjøkken
med færre m3 enn kravet.
25
Hybel
I motsetning til en selvstendig boenhet/bruksenhet er en
hybel en del av den primære boenheten, og deler som regel
funksjoner som kjøkken og sanitærrom.
26
Leiligheter i hybelhus og kollektivboliger
Mens tradisjonelle leiligheter er planlagt for familier eller
enslige, er leiligheter i hybelhus eller i andre former for
kollektive boliger beregnet for flere selvstendige personer.
Den enkeltes private areal er ofte begrenset til et kombinert
soverom/oppholdsrom (hybel), mens kjøkken, sanitærrom
og oppholdsrom inngår i et fellesareal som også kan omfatte
andre birom og tilleggsrom. Leiligheter i slike hus har ikke
fått noen spesielle, offisielle betegnelser, men bør kunne
kalles hybelleilighet. Hybelleiligheter har ingen spesiell
behandling i lovgivningen, bortsett fra at arealkravet til
sportsbod er halvert.
Dette samsvarer med Husbankens definisjon av «bokollektiv» som er en «Bolig med begrenset privatareal der de
fleste boligfunksjonene utenom soverommet ligger utenfor
boligens private areal.»
27
Boliger med felles fasiliteter
Det oppstår en annen type kollektivløsning enn beskrevet i
pkt. 26 når en gruppe selvstendige boenheter deler på fellesgoder (utover fellesgarasje og felles uteareal), for eksempel
felles festlokale med kjøkken, felles bibliotek/mediatek eller
noen soverom til utleie for beboernes gjester.
Dette samsvarer med Husbankens definisjon av «bofellesskap», som er en «Bolig der privatarealet er forholdsvis
selvstendig, dvs. kun enkelte boligfunksjoner ligger utenfor
boligens privatareal.»
28
Boligens utearealer
Uavhengig av boligtypen, er eventuelle tilhørende utearealer
av vesentlig betydning for bokvaliteten. Det er atkomsten til
og utformingen av utearealene som bestemmer om arealene
blir helt private, halvprivate eller offentlige. Selv om tilgangen
til utearealer og deres grad av privathet er vesentlig for bokvaliteten, er det begrenset i hvilken grad klassifiseringen
av bolig- og bygningstypene beskriver dette.
−4−
3
Eie-/leieformer
31
Generelt
Det fins i dag en rekke betegnelser på leiligheter som
avhenger av hvilke rettigheter og plikter som knytter seg til
leiligheten og leieforholdet.
32
Leieboliger
Leieboliger er en fellesbetegnelse på leiligheter/boliger hvor
beboeren verken er eier eller medeier. Retter og plikter er
først og fremst fastlagt i husleieloven.
33
Borettslagsleiligheter
Borettslagsleiligheter er leiligheter som eies av beboerne i
fellesskap gjennom kjøp av andel i borettslaget. Til andelen
er det knyttet en rett og plikt til å leie en bestemt leilighet i
lagets bygg. Retter og plikter er regulert i Lov om burettslag
(2003).
34
Aksjeleiligheter
Aksjeleiligheter er leiligheter i selvstendige boligaksjeselskaper som er organisert etter Lov om aksjeselskaper
(1997). Til aksjen er det knyttet en rett til å leie én bestemt
leilighet i selskapets eiendom.
35
Obligasjonsleiligheter
Obligasjonsleiligheter er leiligheter hvor leieretten er knyttet
til en pantobligasjon i eiendommen. Rettighetene som leietaker skiller seg som regel lite fra rettighetene som oppnås i
en vanlig leiekontrakt, men kan variere etter spesielle vilkår
i leiekontrakten og/eller obligasjonen.
36
Eierseksjoner
Eierseksjoner også kalt eierleiligheter/selveierleiligheter,
innebærer en oppdeling av eiendommen i selvstendige
boligseksjoner med full eiendomsrett og tinglysingsrett.
Rettigheter og plikter er regulert i Lov om eierseksjoner
(1983). Loven krever blant annet at boligseksjonene skal
ha en minstestandard: egen inngang, eget kjøkken, samt
eget WC og bad innenfor seksjonen.
to etasjer pluss eventuell sokkel- eller underetasje og loft.
Behovet for en slik fellesbetegnelse skyldes blant annet at
plan- og bygningslovgivningen på mange områder skiller
mellom små og store boligbygninger.
412 Åpen småhusbebyggelse består av frittliggende småhus,
fortrinnsvis eneboliger eller tomannsboliger, med innbyrdes
avstand på minst 8,0 m.
413 Tett småhusbebyggelse omfatter både sammenbygde boliger og enkeltboliger med mindre innbyrdes avstand enn
8,0 m, for eksempel tunbebyggelse eller sammenbygde,
tettstilte eller frittliggende småhus. Dette krever at det
foreligger en arealplan som tillater så tett bebyggelse og
at sikkerheten mot brannspredning er ivaretatt på annen
måte enn ved 8,0 m avstand mellom bygninger, som regel
ved at hver bygning har én tett vegg mot nabobygning. Se
Planløsning 330.043 God boligkvalitet på små tomter.
414 Sammenbygde småhus brukes både om eldre sammenhengende trehusbebyggelse og om nyere hustyper som
rekkehus, kjedehus og atriumhus. Sammenbygde småhus
har vertikale naboskiller mellom de enkelte boenhetene, og
hver enkelt bolig har direkte atkomst fra terreng. To-, tre- og
firemannsboliger regnes vanligvis ikke som sammenbygde
småhus.
42
37
Sameieleiligheter
Sameieleiligheter er en fellesbetegnelse på leiligheter
i en eiendom hvor det foreligger sameie, og innbefatter
også leiligheter med full eiendomsrett som omtalt i pkt. 36.
Sameieleiligheter eller eierpartsleiligheter brukes imidlertid
også ofte som betegnelse på leiligheter hvor det foreligger
et sameie med ideelle eierandeler i eiendommen, men
hvor minstestandarden nevnt i pkt. 36 ikke er oppfylt. En
slik sameieleilighet tilfredsstiller ikke kravene til en eierseksjon, og eierandelen kan derfor ikke knyttes direkte til den
leiligheten man disponerer. Dette kan skape problemer med
hensyn til lån og finansiering.
4
Småhus
41 Generelt
411 Definisjon. I denne sammenhengen bruker vi «småhus»
om frittliggende eller sammenbygde bolighus med inntil
330.009
Enebolig
Enebolig er et hus beregnet på én familie eller husstand. Betegnelsen enebolig forbeholdes brukt på frittliggende hus.
Frittliggende kan imidlertid bety «minst 8,0 m til nabohus»
eller «ikke sammenbygd med nabohus». Denne distinksjonen har betydning blant annet ved fortetting, se Planløsning 312.027 Fortettingsplanlegging i småhusområder og
330.043 God boligkvalitet på små tomter.
43 Enebolig med sekundærleilighet
431 «Sokkelleilighet». Det er ikke uvanlig at det i tillegg til hovedboligen innredes en eller to mindre leiligheter, for eksempel
i underetasjen i en enebolig. Med leilighet menes her en
selvstendig boenhet, jf. pkt. 21–24. Enebolig med hybel, se
pkt. 25, kan ikke betegnes som enebolig med sekundærleilighet.
Det fins ingen klare regler når det gjelder størrelsen på en
slik leilighet i forhold til hovedleiligheten for at huset fortsatt
skal kunne betegnes som enebolig og ikke tomannsbolig.
Imidlertid er det rimelig å anta at den bør være vesentlig
mindre enn hovedleiligheten og begrense seg til ett eller to
oppholdsrom/soverom.
432 Generasjonsbolig er en bolig med en sekundærleilighet,
som er spesielt beregnet til å bebos av flere generasjoner
innen samme familie. Leilighetene i en generasjonsbolig
må oppfylle kravene til selvstendige boenheter, men det
kan være dørforbindelse mellom leilighetene. Begrepet
generasjonsbolig er i stor grad knyttet til den aktuelle bruken, som ofte vil være midlertidig. Begrepet er derfor ikke
brukt i bygningslovgivningen eller bygningsstatistikken, med
unntak av folkeregisterets husholdningsstatistikk.
44
Tomannsbolig
Tomannsbolig er en bygning beregnet til å bebos av to familier eller husstander. Det må forutsettes at de to leilighetene
er noenlunde likeverdige i størrelse og utforming, jf. pkt. 43.
Naboskillet mellom boenhetene kan være horisontalt eller
vertikalt. Betegnelsen tomannsbolig bør som regel bare
−5−
330.009
brukes om frittliggende bygning, ikke om sammenbygde
eller sammenkjedede småhus. Boligene i en tomannsbolig
kan ha separat eller felles inngang.
45
Kjedehus
Kjedehus betegner en bygning hvor to eller flere selvstendige boliger er knyttet sammen med mellombygg, som regel
garasje/carport, utebod e.l., se fig. 45. Den enkelte boligen
bør betegnes som kjedehusbolig eller bolig i kjedehus.
Fig. 47
Atriumhus
i andre etasje (korsdelt firemannsbolig) defineres som
lavblokk, se pkt. 52.
Betegnelsen kan brukes på bygninger med tre eller fire
boenheter med annen utforming enn beskrevet i dette
bladet.
Fig. 45
Kjedehus
46
Rekkehus
Rekkehus er en bygning med tre eller flere boliger bygd
i en sammenhengende rekke med vertikalt skille (felles
skillevegg) mellom de enkelte boligene, se fig. 46. Hver
bolig har egen inngang. Den enkelte boligen betegnes
som rekkehusbolig, rekkehusleilighet eller bolig/leilighet i
rekkehus.
5
Mellomformer
51
Generelt
Noen typer boligbygninger kan ikke entydig karakteriseres
som småhus eller blokker. En lavblokk, se pkt. 52, kan
være småhus eller blokk avhengig av størrelsen, mens et
terrassehus, se pkt. 53, som regel er for stort til å kalles
småhus og har heller ikke tilstrekkelig høyde over terreng
til å kalles blokk.
52
Lavblokk
En lavblokk er en boligblokk med to til fire etasjer og minst
fire leiligheter, se fig. 52.
Den minste formen for lavblokk er korsdelte firemannsboliger (felles atkomstkjerne for to boenheter i første etasje og
to boenheter i andre etasje). I mange sammenhenger har
korsdelte firemannsboliger tilsvarende karaktertrekk som
småhus. For eksempel ser det ut som om Ullevål Haveby
i Oslo i hovedsak består av rekkehus, men størstedelen av
bebyggelsen er faktisk sammenbygde, korsdelte firemannsboliger.
Større lavblokker faller klart utenfor småhusbegrepet.
Fig. 46
Rekkehus
47
Atriumhus
Atriumhus er opprinnelig en antikk/arabisk hustype der
rommene er gruppert rundt et lukket gårdsrom eller atrium.
I Norge brukes betegnelsen som regel om sammenbygde
enetasjes småhus i vinkelform, se fig. 47. Ved hjelp av de
tilstøtende vindusfrie ytterveggene på nabohusene og/eller
levegger og beplantning, får hvert enkelt hus et skjermet
og innelukket uteareal/hage. Den enkelte boligen betegnes
som atriumhus eller atriumhusbolig.
48
«Tremannsbolig» og «firemannsbolig»
Tremannsbolig og firemannsbolig er ofte for lite presise
betegnelser. Bygninger med tre eller fire boenheter, der
naboskillene er vertikale og hver boenhet har egen inngang,
defineres som rekkehus, se pkt. 46. Bygninger med én felles inngang til to boenheter i første etasje og to boenheter
Fig. 52
Lavblokk
53
Terrassehus
Et terrassehus er et større bolighus i bratt terreng hvor bygningen følger helningen i terrenget, se fig. 53. De enkelte
boligene blir dermed avtrappet eller forskjøvet i forhold til
−6−
hverandre slik at de får terrasse på taket til boligen under.
Terrassehus skiller seg fra terrasserte boligblokker blant
annet ved at de enkelte boligene i større eller mindre grad
har muligheter for terrengkontakt. Som regel er terrassehus
heller ikke avhengig av felles inngang og felles trappehus.
Se også Planløsning 330.120 Terrassehusbebyggelse. Del
I og II.
330.009
– punkthus. Frittliggende bygning med relativt liten grunnflate og med en, vanligvis sentralt beliggende, atkomstkjerne
felles for samtlige leiligheter. Atkomstkjernen kan ha en
trapp (eventuelt to separate trapper, av brannhensyn) og
heis.
– stjerneblokk. Frittliggende bygning med flere, som regel
tre, fløyer som stråler ut fra en sentralt beliggende, felles
atkomstkjerne
– skiveblokk. Frittliggende høyblokk med rektangulær, smal
og langstrakt grunnflate og minst to atkomstkjerner, se
fig. 62
– lamellblokker. En gruppe frittliggende, (tilnærmet) parallelle skiveblokker
Fig. 53
Terrassehus
54
6
«Byvilla»
Byvilla er et uklart begrep, med minst tre betydninger:
– liten lavblokk, vanligvis i tre etasjer, med én oppgang
– større eller mindre villa beliggende i eller nær by
– villa med antydning til parkmessige omgivelser uten presis
mening
Vi vil foreslå at begrepet bare brukes om lavblokker i to
eller tre etasjer med én oppgang. Der hvor man velger en
slik bebyggelsesform, er ofte kravene til antall boliger per
dekar så stort at 8,0 m fri avstand til nabobygninger vil
gjøre utearealene lite brukbare. Se pkt. 413 om tettstilte
bygninger.
63
Altangangshus
Boligblokk med atkomst til de enkelte leilighetene via langsgående, åpne altaner eller svalganger, se fig. 63.
Altanganger og svalganger blir ofte kombinert med heis
for å gi livsløpsstandard uten større kostnader. Innkikk og
utrygghet som følger med altangang kloss opp i oppholdsrom kan være et problem. Se også Byggdetaljer 526.301
Svalganger og altanganger i boligbygninger.
Blokker
61 Generelt
611 Definisjon. Begrepet boligblokk er en fellesbetegnelse som
omfatter de fleste typene av store bolighus, med unntak
av terrassehus. Karakteristisk for en boligblokk er felles
inngang(er) for flere boenheter/leiligheter og horisontale og
som regel også vertikale naboskiller. Tidligere betegnelse
på boligblokker var ofte etasjehus.
Blokker på inntil fire etasjer kalles lavblokk (se pkt. 52),
mens en høyblokk har fem etasjer eller mer.
612 Sammenbygd eller frittliggende. Store bolighus kan i likhet
med småhus være frittliggende eller de kan være bygd
sammen med andre bygninger. Det siste finner vi først og
fremst i bybebyggelse. Tidligere ble slike bygninger ofte kalt
bygårder eller leiegårder, men disse betegnelsene er i dag
langt på vei erstattet med fellesbetegnelsen boligblokk. For
å kunne skille en frittliggende boligblokk fra en sammenbygd
kan det være nødvendig å tilføye betegnelsen frittliggende
eller sammenbygd der hvor dette har betydning. Enkelte
typer boligblokker, som punkthus, stjernehus eller skivehus,
vil imidlertid alltid være frittliggende.
62
Fig. 62
Skiveblokk
Høyblokk
En høyblokk er en boligblokk på minst fem etasjer. Høyblokker kan inndeles i:
Fig. 63
Altangangshus
64
Terrasseblokk
I en terrassert boligblokk er etasjene avtrappet slik at det
dannes terrasser i hver etasje på taket til leilighetene i
etasjen under, se fig. 64. Terrasseblokk blir ofte forvekslet
med terrassehus, se pkt. 53.
Fig. 64
Terrasseblokk
−7−
7
Blandingsbygninger
Enkelte bygninger kan inneholde flere boligtyper eller på
annen måte skille seg ut fra de generelle definisjonene på
småhus/boligblokk/mellomformer. Slike bygninger kan av og
til være vanskelige å klassifisere. Dette gjelder for eksempel
bolighus på to til fire etasjer i bratt terreng hvor hver leilighet
med en eller to etasjer, i likhet med en rekkehusbolig, har
direkte inngang fra terrenget (innganger både fra oversiden
og fra nedsiden av bygningen). Hvis en slik bygning har
mer enn fire leiligheter, vil den i de fleste sammenhenger
bli regnet som et stort bolighus eller en boligblokk selv om
leilighetene ikke har felles inngang.
Det fins også boligblokker eller rekkehus hvor sokkeletasjen/
underetasjen er innredet med små, selvstendige leiligheter
med separate innganger. Som hovedregel bør bygningen da
betegnes etter den boligtypen som er dominerende, det vil si
som utgjør den største andelen av bygningens areal. Det kan
være nødvendig eller hensiktsmessig med tilføyelser som
boligblokk/rekkehus med separate (alternativt: sekundære)
leiligheter i sokkeletasjen.
Det samme gjelder for bygninger for blandet bruk, for eksempel bygninger som både inneholder boliger og kontorer/forretninger. Den bruken som har størst andel av bygningens
areal bør bestemme betegnelsen på bygningstypen.
8
Referanser
81
Utarbeidelse
Dette bladet er revidert av Jens Bjørneboe. Anders Kirkhus
har vært fagredaktør. Bladet erstatter blad med samme
nummer utgitt i 1987. Faglig redigering ble avsluttet i mai
2005.
82 Litteratur
821 Gunnarsjå, Arne. Arkitekturleksikon. Abstrakt forlag. Oslo,
1999
822 Isdahl, Bård. Urbane livsmønstre – nygamle boligløsninger.
bolig:urban, temahefte 4, utgitt av Norsk Form og Husbanken. Oslo, 2004
823 Ordbok for bygge- og eiendomsforvaltning med reguleringsuttrykk. Rådet for teknisk terminologi. Oslo, 1969
824 Viestad, K.M. Byggeteknisk fagleksikon. Universitetsforlaget.
Oslo, 1980
330.009