Sintef Byggforsk datablad 330.009 Definisjoner av Bolig.
Byggforskserien Boliger Definisjoner Planløsning 330.009 Sending 1 − 2005 0 Generelt 01 Innhold Dette bladet inneholder en oversikt over begreper som brukes for å beskrive boligbygninger. Det behandler først og fremst betegnelser som tar utgangspunkt i den bygningsmessige utformingen. Videre er det gitt en oversikt over forskjellige typer eie- og leieformer. Betegnelser som er knyttet til hvem som bruker en bolig er ikke behandlet i dette bladet. Fritidsboliger er heller ikke behandlet. 02 Henvisninger Plan- og bygningsloven (pbl) Teknisk forskrift til pbl (TEK) med veiledning Standarder: NS 3455 Bygningsfunksjonstabell NS 3457 Bygningstypetabell NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger Byggforvaltning: 626.205 Klassifisering av bygninger 1 Begrepsavklaring 11 Bakgrunn 111 Samme type hus eller bolig kan få ulike betegnelser avhengig av hvem som karakteriserer dem. Formålet med å bruke betegnelsene varierer, og dermed påvirkes språkbruken. Andre årsaker er variasjoner i lokal språkbruk eller at gamle og nye betegnelser brukes om hverandre. I hovedsak kan man si at: – offentlige etater, som Husbanken, benytter betegnelser av stor betydning for saksbehandling – politikere og eiendomsmeglere bruker honnørord som fremmer omsetningen og strekker ofte betegnelsene lengre enn Byggforsk mener det er belegg for (byvilla i stedet for blokk, enebolig der det er mulig) – boligkjøpere og andre lekfolk ofte bruker betegnelsene ureflektert og lar seg påvirke av nye betegnelser – planleggere og arkitekter bruker betegnelser som har konsekvenser for det som planlegges – statistikere, banker og finansinstitutter satser på kontinuitet i tallmaterialet og opprettholder gamle betegnelser, også der de er lite presise 112 Ulogiske betegnelser. Mange av de innarbeidede betegnelsene er ikke språklig logiske, se tabell 14. De kan inneholde sammenblanding av 1) bolig, hus eller bygning, og av 2) familie, husholdning eller antall hovedpersoner i en bygning. Betegnelsene påvirker utformingen av bygningene og boligene og hva det blir lagt vekt på ved vurdering og omsetning av dem. For eksempel er det få betegnelser som sier noe om bruksretten til utearealene (som kan variere fra helt privat til helt offentlig, avhengig av boligenes utforming), som har mye å si for kvaliteten ved det å bo. 113 Småhus brukes i dag som en fellesbetegnelse på mange forskjellige typer boligbygninger, for eksempel små bygninger med boliger, bygninger med boliger uten horisontale naboskiller (det vil si frittliggende boliger, kjedehus og rekkehus) eller bygninger i inntil tre etasjer og med inntil ti boliger (i denne sammenheng en form for lavblokk). Den siste varianten kan for eksempel ligge til grunn for en reguleringsplan, mens Byggforsk definerer de største bygningene i denne varianten som mellomformer mellom småhus og blokker. 114 Behov for avklaring. Uansett hvilke betegnelser som brukes, er det viktig at de i størst mulig grad er entydige og blir riktig forstått i den sammenhengen de brukes. 12 Definisjon av betegnelsene Som beskrevet i pkt. 11, opererer man med ulike sett med begreper, og mange av betegnelsene går igjen i de ulike settene. Dette er det nærmere redegjort for i tabell 14. Tabellen viser også hvilken linje Byggforsk har lagt seg på når det gjelder definisjonene i pkt. 2–8 i dette bladet. I dette bladet er definisjonen av betegnelsene stort sett i samsvar med innarbeidet språkbruk og tidligere vedtatte definisjoner. 13 Bygninger med flere boliger Når det gjelder bygninger som inneholder flere boliger, er det nødvendig å kunne skille mellom selve bygningen og den enkelte boligen. Særlig når det gjelder sammenbygde småhusboliger kan det oppstå språklig tvil om benevningen gjelder hele bygningen eller bare den enkelte boligen. © Ettertrykk forbudt Norges byggforskningsinstitutt • Postboks 123 Blindern, 0314 Oslo • Tlf. 22 96 55 55 • www.byggforsk.no −2− 330.009 14 Bygningsklassifisering etter naboskiller Naboskiller er utgangspunktet for klassifiseringen som benyttes av Statistisk Sentralbyrå og GAB-registeret. Klassifiseringen i tabell 14 er basert på typen naboskiller, avstand til nabobolig, type av eventuelt mellombygg og type av utearealer. Årsaken er at dette er grunnleggende for mulighetene for god boligkvalitet (viktigere enn boligens planløsning og detaljutforming), spesielt når det gjelder bruken av boligens nære utearealer. Et naboskille er en felles vegg eller en felles etasjeskiller mellom naboboliger. Forutsetningen er at det er oppholdsrom på begge sider av naboskillet. Boliger som er sammenbygd med garasjer o.l. regnes derfor ikke å ha felles naboskille. 15 Betegnelser som ikke anbefales brukt Bolighus på gårdsbruk blir ofte kalt våningshus. Denne betegnelsen kan være flertydig – for eksempel kan den innbefatte både enebolig og tomannsbolig. Den er derfor upresis og lite hensiktsmessig ved bruk i statistikk eller ved byggemeldinger, registreringer mv. Et «hus» blir av de fleste oppfattet som en selvstendig bygning, frittliggende eller som en tydelig avgrenset del av en sammenhengende bebyggelse. Sistnevnte finner vi for eksempel i eksisterende bybebyggelse både som småhus og som store bolighus, og da ofte som del av en kvartalsbebyggelse. Slike hus er vanligvis oppført uavhengig av hverandre, på forskjellige tidspunkter og med forskjellig utforming og utseende. Nyere, sammenbygde småhus, for eksempel rekkehus eller kjedehus, er planlagt og oppført som én bygning. Her er de enkelte boligene som regel mer eller mindre ensartet utformet, i likhet med leilighetene i en boligblokk. Betegnelsene rekkehus og kjedehus er imidlertid tvetydige, det vil si at de både blir brukt om hele bygningen og om den enkelte boligen. For å unngå sammenblanding, bør en benevne boenhetene særskilt, for eksempel som rekkehusbolig eller kjedehusbolig. Hustyper som to- og firemannsboliger inneholder allerede bolig i navnet. Begrepet leilighet vil derfor være bedre egnet som betegnelse på den enkelte boenheten i slike hustyper. Tabell 14 Ulike kilder og deres betegnelser på varianter av hustyper Definisjonen til Byggforsk Naboskiller Statistisk Sentralbyrå med kodenummer GAB-registeret NS 3457 med kodenummer Husbanken Norges Dagligeiendoms- tale meglerfor- Annonser bund Maksimal ønskelig tetthet (bolig per dekar) Frittliggende enebolig Tettstilt enebolig Bygninger uten felles naboskiller 111 Enebolig 113 Våningshus 11 Enebolig Enebolig Enebolig Enebolig Småhus 1,0 133 Kjedehus, inntil 4 boliger 13 Rekkehus og kjedehus Kjedet enebolig Småhus 2,0 112 Enebolig med hybel, sokkelleilighet 124 Våningshus, tomannsbolig, horisontaldelt 11 Enebolig Enebolig Småhus 2,0 122 Tomannsbolig, horisontaldelt 124 Våningshus, tomannsbolig, horisontaldelt 12 Tomannsbolig Tomannsbolig Småhus 1,5 Kjedehus sammenbygd med garasjer, boder o.l. Enebolig med sekundærbolig Bygninger med horisontale naboskiller Horisontaldelt tomannsbolig Vertikaldelt tomannsbolig Bygninger med vertikale naboskiller Rekkehus Atriumhus 121 Tomannsbolig, vertikaldelt 123 Våningshus, tomannsbolig, vertikaldelt Horisontaldelt tomannsbolig Delt bolig Vertikaldelt tomannsbolig 131 Rekkehus med 3–4 boliger 132 Rekkehus med flere boliger 133 Atriumhus, inntil 4 boliger 13 Rekkehus og kjedehus Rekkehus 1,5 Rekkehus Småhus 3,0 Terrassehus Bygninger med horisontale (og vertikale) naboskiller – 15 Boligblokk, eventuelt: 19 Annen boligbygning Terrassehus Terrassehus Terras– sehus Terrassert blokk Lavblokk eller byvilla Korsdelt firemannsbolig Bygninger med horisontale og vertikale naboskiller 136 Andre småhus med 3 boliger eller flere 141 Stort frittliggende boligbygg på 2 etasjer 142 – på 3 og 4 etasjer 144 Store sammenbygde boligbygg på 2 etasjer 145 – på 3 og 4 etasjer 14 Andre småhus Andre småhus eller Andre hus Delt bolig Leilighet Byvilla Firemannsbolig 3,0 141 Stort frittliggende boligbygg på 2 etasjer 142 – på 3 og 4 etasjer 143 – på 5 etasjer eller mer 15 Boligblokk Blokk, høyhus Leilighet Leilighet Byvilla – Blokk, punkthus, skiveblokk, terrasseblokk 144 Store sammenbygde boligbygg på 2 etasjer 145 – på 3 og 4 etasjer 146 – på 5 etasjer eller mer Andre betegnelser på enebolig, som villa (egentlig: landlig beliggende (sommer)bolig for lavadel eller byborgere, oftest med hage-/parkanlegg og gårdsdrift) eller bungalow (egentlig: lite, enetasjes bolighus med stor, overdekket terrasse i bengalsk (indisk) stil), passer dårlig på dagens bebyggelse og er i stor grad gått ut av bruk. Eldre reguleringsplaner har benyttet betegnelser som «villamessig bebyggelse». Dette er ofte tolket som eneboliger og tomannsboliger. 2 Boligtyper 21 Selvstendig boenhet En selvstendig boenhet eller boligenhet må ha egen inngang, kjøkken/tekjøkken, ett eller flere oppholdsrom/soverom, sanitærrom og nødvendige birom/tilleggsrom. Husbanken definerer bolig som «Ett eller flere sammenhengende rom innenfor et bygg som har egen inngang, og som er avsatt til boligformål. «En selvstendig bolig er ifølge Husbanken en «Bolig som inneholder alle sentrale boligfunksjoner som WC, bad, kjøkken, stue og soverom innenfor boligens privatareal.» Ifølge veiledningen til TEK er en boenhet en «leilighet som innehar alle funksjoner». Ifølge pbl skal hver leilighet ha nødvendige rom til oppbevaring av klær, matvarer og brensel. Bygninger med mer enn én selvstendig boenhet skal ha nødvendige rom for vask og tørking av klær, oppbevaring av sykler, barnevogner o.l. TEK krever blant annet at hver bruksenhet (boenhet) skal utgjøre en egen branncelle. Det stilles også krav til lydisolasjon mellom de enkelte boenhetene. Oppholdsrom, soverom og kjøkken skal ha et volum på minst 15 m³. Med normal takhøyde (2,40 m) tilsvarer dette 6,25 m² golvflate. Størrelsen på en boenhet blir angitt i antall oppholdsrom/ soverom utenom kjøkken. Se også Byggforvaltning 700.610 Bygningslovgivningen ved etablering av selvstendig boenhet i eksisterende bolig. 22 23 Bruksenhet NS 3940 definerer bruksenhet som «et rom eller en samling rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av én bruker, som kan være eier, leier eller annen bruksrettshaver.» En selvstendig boenhet vil etter denne definisjonen være en egen bruksenhet, men det er ikke nødvendigvis omvendt: Leiligheter i gamle bygårder med do på gangen er egne bruksenheter, men er ikke selvstendige boenheter ifølge pkt. 21. Eierseksjonsloven krever at hoveddelen i hver bruksenhet skal ha egen inngang og at hver boligseksjon skal ha eget kjøkken, bad og wc. Leilighet Begrepet leilighet har ikke et entydig innhold eller en klar definisjon. Slik begrepet er brukt i plan- og bygningslovgivningen, må det imidlertid forstås som ensbetydende med en selvstendig boenhet (boligenhet). I annen sammenheng kan leilighet bety både selvstendig boenhet og boenhet som ikke fullt ut tilfredsstiller kravene i pkt. 21. −3− 330.009 24 Ettromsleilighet Husbanken hadde tidligere en boligkategori som var definert som en «mindre, selvstendig leilighet med kjøkken under 6 m2. Husbanken kalte dette «hybelleilighet», men for å unngå forvirring bør en slik liten, selvstendig boenhet kalles ettromsleilighet. Da TEK stiller krav om at kjøkken skal ha et volum på minst 15 m3 (golvareal minst 6,25 m2), krever bygging av leilighet med mindre kjøkken (tekjøkken, skapkjøkken, kompaktkjøkken) enten at kjøkkenfunksjonene er integrert i hovedoppholdsrommet eller dispensasjon for et kjøkken med færre m3 enn kravet. 25 Hybel I motsetning til en selvstendig boenhet/bruksenhet er en hybel en del av den primære boenheten, og deler som regel funksjoner som kjøkken og sanitærrom. 26 Leiligheter i hybelhus og kollektivboliger Mens tradisjonelle leiligheter er planlagt for familier eller enslige, er leiligheter i hybelhus eller i andre former for kollektive boliger beregnet for flere selvstendige personer. Den enkeltes private areal er ofte begrenset til et kombinert soverom/oppholdsrom (hybel), mens kjøkken, sanitærrom og oppholdsrom inngår i et fellesareal som også kan omfatte andre birom og tilleggsrom. Leiligheter i slike hus har ikke fått noen spesielle, offisielle betegnelser, men bør kunne kalles hybelleilighet. Hybelleiligheter har ingen spesiell behandling i lovgivningen, bortsett fra at arealkravet til sportsbod er halvert. Dette samsvarer med Husbankens definisjon av «bokollektiv» som er en «Bolig med begrenset privatareal der de fleste boligfunksjonene utenom soverommet ligger utenfor boligens private areal.» 27 Boliger med felles fasiliteter Det oppstår en annen type kollektivløsning enn beskrevet i pkt. 26 når en gruppe selvstendige boenheter deler på fellesgoder (utover fellesgarasje og felles uteareal), for eksempel felles festlokale med kjøkken, felles bibliotek/mediatek eller noen soverom til utleie for beboernes gjester. Dette samsvarer med Husbankens definisjon av «bofellesskap», som er en «Bolig der privatarealet er forholdsvis selvstendig, dvs. kun enkelte boligfunksjoner ligger utenfor boligens privatareal.» 28 Boligens utearealer Uavhengig av boligtypen, er eventuelle tilhørende utearealer av vesentlig betydning for bokvaliteten. Det er atkomsten til og utformingen av utearealene som bestemmer om arealene blir helt private, halvprivate eller offentlige. Selv om tilgangen til utearealer og deres grad av privathet er vesentlig for bokvaliteten, er det begrenset i hvilken grad klassifiseringen av bolig- og bygningstypene beskriver dette. −4− 3 Eie-/leieformer 31 Generelt Det fins i dag en rekke betegnelser på leiligheter som avhenger av hvilke rettigheter og plikter som knytter seg til leiligheten og leieforholdet. 32 Leieboliger Leieboliger er en fellesbetegnelse på leiligheter/boliger hvor beboeren verken er eier eller medeier. Retter og plikter er først og fremst fastlagt i husleieloven. 33 Borettslagsleiligheter Borettslagsleiligheter er leiligheter som eies av beboerne i fellesskap gjennom kjøp av andel i borettslaget. Til andelen er det knyttet en rett og plikt til å leie en bestemt leilighet i lagets bygg. Retter og plikter er regulert i Lov om burettslag (2003). 34 Aksjeleiligheter Aksjeleiligheter er leiligheter i selvstendige boligaksjeselskaper som er organisert etter Lov om aksjeselskaper (1997). Til aksjen er det knyttet en rett til å leie én bestemt leilighet i selskapets eiendom. 35 Obligasjonsleiligheter Obligasjonsleiligheter er leiligheter hvor leieretten er knyttet til en pantobligasjon i eiendommen. Rettighetene som leietaker skiller seg som regel lite fra rettighetene som oppnås i en vanlig leiekontrakt, men kan variere etter spesielle vilkår i leiekontrakten og/eller obligasjonen. 36 Eierseksjoner Eierseksjoner også kalt eierleiligheter/selveierleiligheter, innebærer en oppdeling av eiendommen i selvstendige boligseksjoner med full eiendomsrett og tinglysingsrett. Rettigheter og plikter er regulert i Lov om eierseksjoner (1983). Loven krever blant annet at boligseksjonene skal ha en minstestandard: egen inngang, eget kjøkken, samt eget WC og bad innenfor seksjonen. to etasjer pluss eventuell sokkel- eller underetasje og loft. Behovet for en slik fellesbetegnelse skyldes blant annet at plan- og bygningslovgivningen på mange områder skiller mellom små og store boligbygninger. 412 Åpen småhusbebyggelse består av frittliggende småhus, fortrinnsvis eneboliger eller tomannsboliger, med innbyrdes avstand på minst 8,0 m. 413 Tett småhusbebyggelse omfatter både sammenbygde boliger og enkeltboliger med mindre innbyrdes avstand enn 8,0 m, for eksempel tunbebyggelse eller sammenbygde, tettstilte eller frittliggende småhus. Dette krever at det foreligger en arealplan som tillater så tett bebyggelse og at sikkerheten mot brannspredning er ivaretatt på annen måte enn ved 8,0 m avstand mellom bygninger, som regel ved at hver bygning har én tett vegg mot nabobygning. Se Planløsning 330.043 God boligkvalitet på små tomter. 414 Sammenbygde småhus brukes både om eldre sammenhengende trehusbebyggelse og om nyere hustyper som rekkehus, kjedehus og atriumhus. Sammenbygde småhus har vertikale naboskiller mellom de enkelte boenhetene, og hver enkelt bolig har direkte atkomst fra terreng. To-, tre- og firemannsboliger regnes vanligvis ikke som sammenbygde småhus. 42 37 Sameieleiligheter Sameieleiligheter er en fellesbetegnelse på leiligheter i en eiendom hvor det foreligger sameie, og innbefatter også leiligheter med full eiendomsrett som omtalt i pkt. 36. Sameieleiligheter eller eierpartsleiligheter brukes imidlertid også ofte som betegnelse på leiligheter hvor det foreligger et sameie med ideelle eierandeler i eiendommen, men hvor minstestandarden nevnt i pkt. 36 ikke er oppfylt. En slik sameieleilighet tilfredsstiller ikke kravene til en eierseksjon, og eierandelen kan derfor ikke knyttes direkte til den leiligheten man disponerer. Dette kan skape problemer med hensyn til lån og finansiering. 4 Småhus 41 Generelt 411 Definisjon. I denne sammenhengen bruker vi «småhus» om frittliggende eller sammenbygde bolighus med inntil 330.009 Enebolig Enebolig er et hus beregnet på én familie eller husstand. Betegnelsen enebolig forbeholdes brukt på frittliggende hus. Frittliggende kan imidlertid bety «minst 8,0 m til nabohus» eller «ikke sammenbygd med nabohus». Denne distinksjonen har betydning blant annet ved fortetting, se Planløsning 312.027 Fortettingsplanlegging i småhusområder og 330.043 God boligkvalitet på små tomter. 43 Enebolig med sekundærleilighet 431 «Sokkelleilighet». Det er ikke uvanlig at det i tillegg til hovedboligen innredes en eller to mindre leiligheter, for eksempel i underetasjen i en enebolig. Med leilighet menes her en selvstendig boenhet, jf. pkt. 21–24. Enebolig med hybel, se pkt. 25, kan ikke betegnes som enebolig med sekundærleilighet. Det fins ingen klare regler når det gjelder størrelsen på en slik leilighet i forhold til hovedleiligheten for at huset fortsatt skal kunne betegnes som enebolig og ikke tomannsbolig. Imidlertid er det rimelig å anta at den bør være vesentlig mindre enn hovedleiligheten og begrense seg til ett eller to oppholdsrom/soverom. 432 Generasjonsbolig er en bolig med en sekundærleilighet, som er spesielt beregnet til å bebos av flere generasjoner innen samme familie. Leilighetene i en generasjonsbolig må oppfylle kravene til selvstendige boenheter, men det kan være dørforbindelse mellom leilighetene. Begrepet generasjonsbolig er i stor grad knyttet til den aktuelle bruken, som ofte vil være midlertidig. Begrepet er derfor ikke brukt i bygningslovgivningen eller bygningsstatistikken, med unntak av folkeregisterets husholdningsstatistikk. 44 Tomannsbolig Tomannsbolig er en bygning beregnet til å bebos av to familier eller husstander. Det må forutsettes at de to leilighetene er noenlunde likeverdige i størrelse og utforming, jf. pkt. 43. Naboskillet mellom boenhetene kan være horisontalt eller vertikalt. Betegnelsen tomannsbolig bør som regel bare −5− 330.009 brukes om frittliggende bygning, ikke om sammenbygde eller sammenkjedede småhus. Boligene i en tomannsbolig kan ha separat eller felles inngang. 45 Kjedehus Kjedehus betegner en bygning hvor to eller flere selvstendige boliger er knyttet sammen med mellombygg, som regel garasje/carport, utebod e.l., se fig. 45. Den enkelte boligen bør betegnes som kjedehusbolig eller bolig i kjedehus. Fig. 47 Atriumhus i andre etasje (korsdelt firemannsbolig) defineres som lavblokk, se pkt. 52. Betegnelsen kan brukes på bygninger med tre eller fire boenheter med annen utforming enn beskrevet i dette bladet. Fig. 45 Kjedehus 46 Rekkehus Rekkehus er en bygning med tre eller flere boliger bygd i en sammenhengende rekke med vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boligene, se fig. 46. Hver bolig har egen inngang. Den enkelte boligen betegnes som rekkehusbolig, rekkehusleilighet eller bolig/leilighet i rekkehus. 5 Mellomformer 51 Generelt Noen typer boligbygninger kan ikke entydig karakteriseres som småhus eller blokker. En lavblokk, se pkt. 52, kan være småhus eller blokk avhengig av størrelsen, mens et terrassehus, se pkt. 53, som regel er for stort til å kalles småhus og har heller ikke tilstrekkelig høyde over terreng til å kalles blokk. 52 Lavblokk En lavblokk er en boligblokk med to til fire etasjer og minst fire leiligheter, se fig. 52. Den minste formen for lavblokk er korsdelte firemannsboliger (felles atkomstkjerne for to boenheter i første etasje og to boenheter i andre etasje). I mange sammenhenger har korsdelte firemannsboliger tilsvarende karaktertrekk som småhus. For eksempel ser det ut som om Ullevål Haveby i Oslo i hovedsak består av rekkehus, men størstedelen av bebyggelsen er faktisk sammenbygde, korsdelte firemannsboliger. Større lavblokker faller klart utenfor småhusbegrepet. Fig. 46 Rekkehus 47 Atriumhus Atriumhus er opprinnelig en antikk/arabisk hustype der rommene er gruppert rundt et lukket gårdsrom eller atrium. I Norge brukes betegnelsen som regel om sammenbygde enetasjes småhus i vinkelform, se fig. 47. Ved hjelp av de tilstøtende vindusfrie ytterveggene på nabohusene og/eller levegger og beplantning, får hvert enkelt hus et skjermet og innelukket uteareal/hage. Den enkelte boligen betegnes som atriumhus eller atriumhusbolig. 48 «Tremannsbolig» og «firemannsbolig» Tremannsbolig og firemannsbolig er ofte for lite presise betegnelser. Bygninger med tre eller fire boenheter, der naboskillene er vertikale og hver boenhet har egen inngang, defineres som rekkehus, se pkt. 46. Bygninger med én felles inngang til to boenheter i første etasje og to boenheter Fig. 52 Lavblokk 53 Terrassehus Et terrassehus er et større bolighus i bratt terreng hvor bygningen følger helningen i terrenget, se fig. 53. De enkelte boligene blir dermed avtrappet eller forskjøvet i forhold til −6− hverandre slik at de får terrasse på taket til boligen under. Terrassehus skiller seg fra terrasserte boligblokker blant annet ved at de enkelte boligene i større eller mindre grad har muligheter for terrengkontakt. Som regel er terrassehus heller ikke avhengig av felles inngang og felles trappehus. Se også Planløsning 330.120 Terrassehusbebyggelse. Del I og II. 330.009 – punkthus. Frittliggende bygning med relativt liten grunnflate og med en, vanligvis sentralt beliggende, atkomstkjerne felles for samtlige leiligheter. Atkomstkjernen kan ha en trapp (eventuelt to separate trapper, av brannhensyn) og heis. – stjerneblokk. Frittliggende bygning med flere, som regel tre, fløyer som stråler ut fra en sentralt beliggende, felles atkomstkjerne – skiveblokk. Frittliggende høyblokk med rektangulær, smal og langstrakt grunnflate og minst to atkomstkjerner, se fig. 62 – lamellblokker. En gruppe frittliggende, (tilnærmet) parallelle skiveblokker Fig. 53 Terrassehus 54 6 «Byvilla» Byvilla er et uklart begrep, med minst tre betydninger: – liten lavblokk, vanligvis i tre etasjer, med én oppgang – større eller mindre villa beliggende i eller nær by – villa med antydning til parkmessige omgivelser uten presis mening Vi vil foreslå at begrepet bare brukes om lavblokker i to eller tre etasjer med én oppgang. Der hvor man velger en slik bebyggelsesform, er ofte kravene til antall boliger per dekar så stort at 8,0 m fri avstand til nabobygninger vil gjøre utearealene lite brukbare. Se pkt. 413 om tettstilte bygninger. 63 Altangangshus Boligblokk med atkomst til de enkelte leilighetene via langsgående, åpne altaner eller svalganger, se fig. 63. Altanganger og svalganger blir ofte kombinert med heis for å gi livsløpsstandard uten større kostnader. Innkikk og utrygghet som følger med altangang kloss opp i oppholdsrom kan være et problem. Se også Byggdetaljer 526.301 Svalganger og altanganger i boligbygninger. Blokker 61 Generelt 611 Definisjon. Begrepet boligblokk er en fellesbetegnelse som omfatter de fleste typene av store bolighus, med unntak av terrassehus. Karakteristisk for en boligblokk er felles inngang(er) for flere boenheter/leiligheter og horisontale og som regel også vertikale naboskiller. Tidligere betegnelse på boligblokker var ofte etasjehus. Blokker på inntil fire etasjer kalles lavblokk (se pkt. 52), mens en høyblokk har fem etasjer eller mer. 612 Sammenbygd eller frittliggende. Store bolighus kan i likhet med småhus være frittliggende eller de kan være bygd sammen med andre bygninger. Det siste finner vi først og fremst i bybebyggelse. Tidligere ble slike bygninger ofte kalt bygårder eller leiegårder, men disse betegnelsene er i dag langt på vei erstattet med fellesbetegnelsen boligblokk. For å kunne skille en frittliggende boligblokk fra en sammenbygd kan det være nødvendig å tilføye betegnelsen frittliggende eller sammenbygd der hvor dette har betydning. Enkelte typer boligblokker, som punkthus, stjernehus eller skivehus, vil imidlertid alltid være frittliggende. 62 Fig. 62 Skiveblokk Høyblokk En høyblokk er en boligblokk på minst fem etasjer. Høyblokker kan inndeles i: Fig. 63 Altangangshus 64 Terrasseblokk I en terrassert boligblokk er etasjene avtrappet slik at det dannes terrasser i hver etasje på taket til leilighetene i etasjen under, se fig. 64. Terrasseblokk blir ofte forvekslet med terrassehus, se pkt. 53. Fig. 64 Terrasseblokk −7− 7 Blandingsbygninger Enkelte bygninger kan inneholde flere boligtyper eller på annen måte skille seg ut fra de generelle definisjonene på småhus/boligblokk/mellomformer. Slike bygninger kan av og til være vanskelige å klassifisere. Dette gjelder for eksempel bolighus på to til fire etasjer i bratt terreng hvor hver leilighet med en eller to etasjer, i likhet med en rekkehusbolig, har direkte inngang fra terrenget (innganger både fra oversiden og fra nedsiden av bygningen). Hvis en slik bygning har mer enn fire leiligheter, vil den i de fleste sammenhenger bli regnet som et stort bolighus eller en boligblokk selv om leilighetene ikke har felles inngang. Det fins også boligblokker eller rekkehus hvor sokkeletasjen/ underetasjen er innredet med små, selvstendige leiligheter med separate innganger. Som hovedregel bør bygningen da betegnes etter den boligtypen som er dominerende, det vil si som utgjør den største andelen av bygningens areal. Det kan være nødvendig eller hensiktsmessig med tilføyelser som boligblokk/rekkehus med separate (alternativt: sekundære) leiligheter i sokkeletasjen. Det samme gjelder for bygninger for blandet bruk, for eksempel bygninger som både inneholder boliger og kontorer/forretninger. Den bruken som har størst andel av bygningens areal bør bestemme betegnelsen på bygningstypen. 8 Referanser 81 Utarbeidelse Dette bladet er revidert av Jens Bjørneboe. Anders Kirkhus har vært fagredaktør. Bladet erstatter blad med samme nummer utgitt i 1987. Faglig redigering ble avsluttet i mai 2005. 82 Litteratur 821 Gunnarsjå, Arne. Arkitekturleksikon. Abstrakt forlag. Oslo, 1999 822 Isdahl, Bård. Urbane livsmønstre – nygamle boligløsninger. bolig:urban, temahefte 4, utgitt av Norsk Form og Husbanken. Oslo, 2004 823 Ordbok for bygge- og eiendomsforvaltning med reguleringsuttrykk. Rådet for teknisk terminologi. Oslo, 1969 824 Viestad, K.M. Byggeteknisk fagleksikon. Universitetsforlaget. Oslo, 1980 330.009
© Copyright 2024