PLANSKILDRING
Mindre reguleringsendring av reguleringsplan
Rundhovde Boligområde
Gnr. 135 Bnr. 8, 10 og 11 m.fl.
PlanID 12532008600, Osterøy kommune
Dato for utarbeiding: 2.7.2015
Saks nr. 15/547
Hauge
5281 Valestrandsfossen
56 19 37 00 – [email protected]
INNHALD
1. BAKGRUNN............................................................................................... 3
2. NABOVARSEL .......................................................................................... 3
3. OMRÅDET ................................................................................................. 3
4. SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET ............................................... 4
4.1 Areal .......................................................................................... 4
4.2 Leikeareal ................................................................................ 5
4.3 Området ................................................................................... 5
4.4 Ny situasjon .............................................................................. 6
4.5 Skildring .................................................................................. 6
4.6 Føresegner ............................................................................... 9
5. OPPSUMERING ........................................................................................ 9
2
1. BAKGRUNN
Planendringane er utarbeid Blink Hus Helge Rød AS i samarbeid med Blink Hus Arkitekter
AS. Endringane gjelder område BK2. Parsellen er utskilt frå gnr. 135 bnr. 11 og har fått bnr.
115, 116 og 117.
Føremålet med endringane er å endra område BK2 frå konsentrert småhusbygging (BK) til
frittliggjande småhusutbygging (BF).
2. NABOVARSLING
Naboar, grunneigarar og offentlege instansar blir varsla med brev. Forslag til planendring blir
også annonsert i lokalavisa Bygda Nytt samt Osterøy kommune sine nettsider.
Høyringsfristen er sett til 6 veker.
3. OMRÅDET
Området ligg i Osterøy kommune, langs Fv.365 like vest for Valestrand sentrum mot Hamre.
Grunneier for gnr. 135 bnr.115, 116 og 117 er Helge Rød AS. Utbygging er nylig igangsatt og
er en del av ett eksisterende område for bustader.
Figur 1. Kommuneplan for Osterøy
Areal avsatt til boligformål i eksisterende plan fremkommer av tabell 1. Endring i forslaget til
endring er 1662m2 fra konsentrert småhus (BK2) til frittliggjande småhus.
3
Tabell 1: Arealoppstilling eksisterande plan
Føremål
Areal
Bustader for frittliggjande småhus
BF2
BF3
BF4
BF5
BF6
BF7
Totalt
Bustader - konsentrert småhus
BK1
BK2
BK3
BK4
Totalt
3252 m2
2882 m2
3426m2
4641m2
7259m2
2958m2
24418m2
1410m2
1662m2
3480m2
4321m2
10873m2
% BRA
Bustadeiningar
30 %
30 %
30 %
30 %
30 %
30 %
2
7
2
detaljreg.
detaljreg.
5
30 %
30 %
30 %
60 %
4
3
7
12
26
4. SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET
4.1 Areal ny situasjon
Området for konsentrert småhus blir redusert med 1662m2 (BK2). Dette tilsvara 15,3 %
reduksjon for konsentrert småhus og ei auke på 6,8 % for frittliggjande småhus. Når det
gjelder einingar er det ingen endring.
Tabell 2: Arealoppstilling ny situasjon
Føremål
Areal
Bustader for frittliggjande småhus
BF2
BF3
BF4
BF5
BF6
BF7
BF8
Totalt
Bustader - konsentrert småhus
BK1
BK3
BK4
Totalt
4
3252 m2
2882 m2
3426m2
4641m2
7259m2
2958m2
1662m2
26080m2
1410m2
3480m2
4321m2
9211m2
% BRA
Bustadeiningar
30 %
30 %
30 %
30 %
30 %
30 %
30 %
2
7
2
detaljreg.
detaljreg.
5
3
30 %
30 %
60 %
4
7
12
23
4.2 Leikeareal
For konsentrert småhusutbygging (BK) er det krav om 25m² leikeareal pr bueining. For
frittliggjande småhusutbygging (BF) er det krav om 50m² leikeareal pr bueining.
Kravet til leikeareal blir derfor auka frå 1825m2 til 1900m2. Planområdet inneheld 6 felles
leikeareal som tilsaman utgjer 2334m². Krav til leikeareal er såleis ivareteke.
4.3 Området
Feltet BK2 ligg midt i planområdet, sør for vegen o_V1og har planlagt for konsentrerte
småhus med ein etasje + underetasje.
Figur 2. Planområde – noverande situasjon
Figur 3. Teiknforklaring
5
4.4 Ny situasjon
Endringane i ny situasjon er hovudsakleg frå konsentrert til frittliggjande bustader. I tillegg er
byggegrensa mellom einingane fjerna og erstatta med tomtegrenser. Øvrige krav som
byggjehøyde, utforming etc. er vidareført i ny situasjon
Figur 4. Endra plan fra BK2 til BF8. Ny situasjon
4.5 Skildring
På grunn av stigningsfrholdet på f_V7 har det vist seg krevjande å få til ei god løysing med
omsyn til universal utforming og terrengtilpasning.
Figur 5. Utsnitt av eksisterande illustrasjonsplan
6
Når området kan byggjast med frittliggjande småhus blir det ei betre teknisk utforming.
Bygningane vil også framstå som mindre kompakt, sjølv om det fortsatt truleg blir relativt tett
mellom husa. Eksisterande illustrasjonsplanen viser einebustad med tilhøyrande garasje.
Endring frå konsentrert til frittliggjande bustader betyr at bygningane ikkje fysisk vil hengja
saman. Byggegrensa mellom einingane er fjerna, men oppretthaldt mot yttergrensa for
området. Endringane krev behov for større leikeområde, men dette er ivaretatt innanfor
eksisterande plan.
Øvrige krav i BK2 er vidareført i ny BF8. Det vil seia at rekkefylgjekrav, krav til universell
utforming, arealutnytting og liknande ver vidareført.
Illustrasjonane viser regulert, begge og ny situasjon av området.
Regulert situasjon
7
Ny situasjon
Regulert og ny situasjon.
8
Fugleperspektiv.
4.5 Føresegner
Teksten i reguleringsføresegner er endra slik at BK2 er tatt ut og BF8 er satt inn som nytt
område, der det høyrer heime. Det er ingen endring i andre krav som rekkefylgjekrav og
liknande.
5. OPPSUMERING
Endringane i planen er små og gjelder kunn tre bueiningar som bli endra frå konsentrert til
frittliggjande bustader. Andre krav i reguleringsplanen blir vidareført. Konsekvensen med
endringane er derfor mindre vesentlige.
9