1. No category

Vedlegg 3
REGULERINGSPLAN 2013 104 DETALJREGULERING FOR
KVARTALENE GJESDALVEIEN, LANGGATA, FLINTERGATA, ST.
OLAVSGATE
Datert 31.01.2014, rev. 15.06.2015 (høringsutkast).
0. Arealoppgave
Området reguleres til:
Bebyggelse og anlegg (PBL §12-5, nr. 1)
Kombinert bebyggelse og anleggsformål (1800):
Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting, 4176 m2
Hotell/Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting, 3008 m2
Bolig/Forretning/Kontor(1802), 370 m2
Forretning/kontor (1810), 661 m2
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL §12-5, nr. 2)
Kjøreveg (2011), 2123 m2
Kombinert formål Kjøreveg/Fortau
Fortau (2012), 1601 m2
Gågate (2016), 3205 m2
Torg (gårdsrom) (2013), 1417 m2
Hensynssone (PBL §12-6)
Bevaring kulturmiljø (H570)
Frisikt (H140)
Samlet areal for planområdet er ca 16,6 daa
1. Bakgrunn for planforslaget
Gjeldende reguleringsplan 2007 120 for kvartalet Langgt/ E. Skjalgssonsgt/ St. Olavsgt/
Gjesdalveien ble vedtatt 2009, og regulerer i hovedsak arealbruken i «Øglænd-kvartalet» til
kombinert formål bolig/forretning/kontor. En mindre del er regulert til kombinert formål
forrretning/kontor, med spesialområde bevaring av bygninger.
Det ble 2011 gitt rammetillatelse for oppføring av kombinert kjøpesenter, bolig og parkeringsbygg.
Tiltaket var utformet i samråd med byantikvar, og forutsatte riving av bygningsmassen utenom
område regulert til bevaring av bygninger.
Det viste seg ikke mulig å skaffe leietagere for næringsdelen i prosjektet, slik at prosjektet kunne
realiseres. På bakgrunn av dette, gjennomførte tiltakshaver Øglændhuset AS en
arkitektkonkurranse med sikte på å utvikle et nytt, realiserbart prosjekt. Konkurransen omfattet en
viss utvidelse av området, ved å inkluderte deler av det tilgrensende kvartalet i nord(«Aaslandkvartalet»).
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 1 av 31
Med utgangspunkt i dette prosjektet, ble det januar 2013 startet opp arbeid med detaljplan som
omfatter kvartalene Gjesdalveien – Langgata – Flintergata - St. Olavsgate.
Det har skjedd lite nytt i Langgata siden 80-tallet, det har vært nedleggelser av butikker og
fraflytting av kontorlokaler. De to kvartalene i planområdet har vært preget av forfall og tristesse.
Det er trengs oppbyggelige tiltak i området, som vil være stimulerende for omkringliggende miljø av
forretninger og kontorlokaler. Byens gamle hjerte for handel og næringsvirksomhet, Krossen, sliter.
Dersom det ikke utviklingen snur, er det fare for at området kneler i konkurransen mot de mange
nye, store utbyggingsvolumer som er under utvikling på østsiden av jernbanen. Det er imidlertid
spirer av håp og tegn til nyinvesteringer i området, hvilket gir håp om en ny renessanse.
Prosjektene i planforslaget vil sprøyte inn nye penger og nytt blod i Langgata, etableringen av
Støperikvartalet på den andre siden av jernbanen og åpningen i viadukten kan brukes som en
positiv synergieffekt, istedenfor den negativ tappingen til kjøpesentre vi en tid har sett tendenser til.
Planforslaget ble første gang innsendt 06.02.2014. Opprinnelig planforslag hadde relativt høy grad
av fleksibilitet i arealbruk innenfor kombinerte formål. Etter krav fra planmyndighet, ble
planforslagets fleksibilitet i arealbruk strammet inn, slik at planen i praksis definererte to ulike
alternativ, ett med høyhus og ett uten. Ved politisk førstegangsbehandling 17.09.2014 sak87/14
ble høyhuset forkastet og planen vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn, men på noen vilkår.
Planforslaget er nå bearbeidet i henhold til disse vilkårene.
1.2 Ny reguleringsplan og konsekvensutredning (KU)
Tiltaket krever utarbeidelse av ny reguleringsplan.
Alternativet omfatter et samlet utbyggingsareal på ca 20.000 m2 BRA, av dette ca 10.600 m2 bolig,
ca 6000 m2 forretning og ca 3200 m2 næring/tjenesteyting/hotell.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 2 av 31
Forslaget hører dermed under tiltak i vedlegg II til forskrift om konsekvensutredninger, og skal da
vurderes etter forskriftens § 4, jfr §3b. Planmyndighet har vurdert alternativet med hotell, og
konkludert med at tiltaket ikke medfører krav om utarbeidelse av KU.
Sandnes kommune vurderte i oppstartsmøte 22.01.2013 at tiltaket utløste krav om
konsekvensutreding, og begrunnet dette i hovedsak med særlig hensynet til kulturminner og
kulturmiljø. På bakgrunn av at det til gjeldende reguleringsplan allerede var utarbeidet en analyse
av dette temaet, ble det etter forespørsel fra forslagsstiller gjort en ny vurdering av KU-spørsmålet.
Den nye vurderingen ble gjort både i forhold til forskrift om konsekvensutredning, kommunedelplan
sentrum, kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer samt tidligere analyse av
Øglændskvartalet utarbeidet av Rambøll.
Konklusjonen var at det formelle kravet om KU ble frafalt. Sandnes kommune mente imidlertid ikke
at behovet for registrering og analyse av kulturminner og kulturmiljø skulle reduseres. For å sikre
forutsigbarhet og sammenlignbarhet i metodikk i analysearbeidet, ble det satt krav om at utfyllende
registrering og analyser for tema kulturminner og kulturmiljø ble utført iht. Riksantikvarens DIVEanalyser.
Bakgrunnen for den nye vurderingen av KU-spørsmålet ble gjennomgått med Rogaland
fylkeskommune ved kulturminneavdelingen, i dialogmøte 08.05.2013.
2. Gjeldende planer
Regionalplan for Jæren 2013-2040, vedtatt 22.10.2013.
Regionalplan for Jæren 2013 – 2040 ble vedtatt 22.10.2013, og lå dermed ikke fore når
grunnleggende rammer for planarbeidet ble lagt etter utløp av høringsfristen ved planoppstart,
22.04.2013. Planforslaget forholder seg likevel i betydelig grad til regionalplanen.
Regionalplanen inneholder tematiske kapitler med retningslinjer for:
-
Samordnet areal og transport
Senterstruktur og handel
Regionale næringsområder
Bomiljø og kvalitet
Regional grøntstruktur, kjerneområde landbruk og LNF-områder
Retningslinjene til regionalplanen anbefales inntatt i kommuneplanene ved rullering.
Retningslinjer med særlig relevans for arbeidet med detaljplanen:
Kap 3 Samordnet areal og transport
Generelt
Det er et mål å samordne utviklingen av transportsystemet med arealbruken og byutviklingen for å
redusere veksten i transportbehovet og øke andelen miljøvennlige reiser.
Fem faktorer har stor betydning for måloppnåelsen:
• Arealeffektivitet og tetthet i planområdet
• Lokalisering av funksjoner som arbeidsplasser, handel og bolig nær kollektivtilbud
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 3 av 31
• Styrking av de flerfunksjonelle sentrumsområdene med kollektivtilgang
• Transportsystemet, sikre konkurransefortrinn for miljøvennlige og kollektive transportsystem
• Rekkefølge, samordning mellom arealbruk og transport
3.1 Kommunalt planarbeid
Det kommunale planarbeidet skal bidra til å redusere veksten i transportarbeidet, og øke
andelen reiser med kollektivtransport, på sykkel og til fots. Planarbeidet skal drøfte prinsipper for
langsiktig arealbruk og drøfte omfang og rekkefølge av utbygging, med særlig fokus på allerede utbygde
områder/ transformasjonsområder.
3.5 Parkering
3.5.1 Det skal planlegges for redusert parkering i sentra, knutepunkter og øvrige områder som
har høy kollektivtilgjengelighet. Kommunen skal i slike områder fastsette maksimumsgrenser for
parkering. Maksimumskrav gjelder som fastkrav i områder med frikjøp. For øvrig så vises det til
oppfølgingspunkt angående videreutvikling av parkeringspolitikken.
Kap 4 Senterstruktur og handel
4.1 Formål
Formålet med bestemmelser og retningslinjer for senterstruktur og handel er å styrke eksisterende by- og
tettstedssentre, bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som
fører til byspredning og bilavhengighet.
Kap. 5 Regionale næringsområder.
Planens mål er at det skal være en forutsigbar tilgjengelighet på attraktive og tilstrekkelige
næringsområder, som sikrer muligheter for vekst og utvikling. Videre må lokaliseringen,
planleggingen og forvaltningen av næringsområdene legge til rette for redusert vekst i
transportarbeidet, effektiv arealbruk og styrking av sentraene.
Retningslinjene angir visse krav til parkering og utnyttelse for næringsområder, avhengig av
urbaniseringsgrad. Regionalplanen angir prinsipp/kriterier for de ulike gradene av urbanisering.
5.2 Regionale næringsområder med høy urbaniseringsgrad; Kategori I
5.2.1 Områdene skal tilrettelegges for næringsbebyggelse med høy arbeidsplass- og/eller
besøksintensitet med høy arealutnyttelse.
5.2.2 Følgende områder inngår i kategorien: Stavanger sentrum, Sandnes sentrum, Bryne sentrum,
Hillevåg-Mariero, Jåttåvågen, Stavanger Forum, deler av Forus-Lura (jf. prinsipp i infoboks/kart), Sola
sentrum og Jørpeland sentrum.
5.2.3 Kommunedel- og reguleringsplaner innenfor områder nevnt i pkt. 5.2.2 skal i byggeområdene legge
til rette for minimum %-BRA=160-200 og maksimum %-BRA=200-250. For sentrumsområder og
kollektivknutepunkt kan utnyttelsesgraden utredes og fastsettes i egen plan.
5.2.4 Områdene skal planlegges for høy andel kollektiv- og sykkelreisende. Parkeringsdekning pr 100
m2 BRA for næringsbygg skal være:
- maksimalt 0,75 - 1 bilparkeringsplasser.
- minimum 2 sykkelparkeringsplasser.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 4 av 31
Kap 6 Bomiljø og kvalitet
Kapittelet setter mellom annet krav til boligtetthet og uteoppholdsareal. Størrelse på minste
felles uteoppholdsareal er i 6.3.6 satt til 30 m2 MFUA pr. boenhet på terreng innenfor bybåndet
Stavanger – Sandnes og på strekningen Sola- Forus samt Stavanger, Sandnes Sola og Bryne
sentrum.
2.2.3 Kommuneplanen og kommunedelplan for Sandnes sentrum
Kommuneplanens arealdel 2011 – 2025:
I bestemmelser til kommuneplanens arealdel fremgår det at arealdelens plankart og bestemmelser
ikke gjelder for sentrum, der egne bestemmelser gjelder (jfr. kommunedelplan for Sandnes
sentrum).
Kommunedelplan for Sandnes sentrum 2011-2025 (sentrumsplan)
I kommunedelplanen er det aktuelle området vist som sentrumsområde (eksisterende), med
følgende bestemmelser:
Innenfor området tillates sentrumsformål, kfr. pbl § 11-7, pkt. 1.
Etablering og utvidelse av kjøpesentre kan finne sted etter ny og godkjent detaljert reguleringsplan, der
det er tatt hensyn til kulturminner og kulturmiljø. Kjøpesentre skal forholde seg til kvartalsstrukturen.
Alle forretninger og kjøpesentre skal henvende seg mot tilliggende gater og ha publikumsadkomst
fra disse. Lukkede fasader mot tilliggende gater er ikke tillatt.
Boliger kan ikke etableres i 1. etasje. Denne etasjen forbeholdes næring og publikumsservice.
Innenfor sentrumskjernen skal ny bebyggelse komplettere eksisterende kvartaler og tilpasses det
autentisk historiske bygningsmiljøet og dets skala, fasadeoppdeling, takform og materialbruk. Kfr.
bestemmelsenes 1.5 med krav til utforming og kvalitet i omgivelsene.
I reguleringsplanene skal det stilles strenge krav til dokumentasjon av tiltakets estetiske kvalitet og
forholdet til omgivelsene. I søknad om rammetillatelse skal:
- alle 3 eller 4 hjørnebygg rundt kryss vises.
- situasjonsplan og takplan for hele kvartalet vises.
- fasader for hele kvartalet med høyder, utstrekning, åpninger, innganger, materialbruk og farge vises.
- tverrsnitt gjennom kvartalet, inklusive tilliggende gater og gjenboer- og nabobebyggelse, vises
Fasader skal forholde seg til jernbanen og hovedveier, både som skjerm mot støy og støv, og som
fasade sett fra de reisende.
For sentrumskjernen vest for jernbanen gjelder også bestemmelsene §2.3:
For planlegging av bygninger og kvartaler som inneholder kulturminner vises det til kommunedelplan
for kulturminner og kulturmiljøer i Sandnes.
For byggehøyder er gjelder bestemmelsenes §1.8 som angir byggehøyde 16 meter over gategrunn
for største delen av sentrumskjernen på vestsiden av jernbanen og 21,5 meter på østsiden. Det
vises for øvrig til temakart.
Krav til uteoppholdsareal er satt i §1.9: 10m2 felles uteoppholdsareal pr boenhet for
sentrumsformål.
Parkeringskrav er satt i bestemmelsene § 1.10 med 1 plass pr. boenhet + 0,2 pr. boenhet for
gjesteparkering i fellesanlegg. For andre formål settes krav om 1 plass pr. 100m2 BRA.
Det er krav til 5% plasser for bevegelseshemmede og 5 % plasser med ladestasjon for el-bil.
For sykkelparkering kreves 3 plasser pr. 100m2 BRA.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 5 av 31
I følge retningslinjer til kommundelplanen pkt. 7, kan det i sentrumskjernen vest for jernbanen
tillates en boligandel på 30 % av samlet BRA.
For øvrig vises det til utfyllende bestemmelser til kommunedelplan for Sandnes sentrum.
Miljøplan og Gatebruksplan
Miljøplan for Sandnes er en del av kommuneplan for 2011-2025, og er kommunens
styringsdokument for arbeidet med miljøvernoppgavene.
Miljøplanen har fire hovedkapitler:
- Naturgrunnlag, biologisk mangfold, kulturminner og jordvern.
- Miljøkvalitet i jord, vann og luft – Energi og klima.
- Opplevelse, rekreasjon og fysisk aktivitet.
- Virkemidler og verktøy.
Miljøplanen henviser blant annet til at Sandnes kommune er med i Framtidens byer. Her er
miljøvennlig transport et hovedsatsingsområde for Sandnes som virkemiddel for redusert utslipp av
klimagasser og for godt bymiljø. Planlegging for barn og unge er tillagt vekt i planen.
Miljøplanen inneholder blant annet et temakart som viser hvilke deler av sentrum som står under
vann ved havnivåstigning til henholdsvis kote +2m og +3m.
Gatebruksplan for Sandnes sentrum er en prinsipplan på overordnet nivå som avklarer hvilke
funksjoner gatene i Sandnes skal ha, og fastlegger hovedprinsipper for trafikksystem og gatebruk i
Sandnes sentrum. Planen er også en rammeplan for videre detaljplanlegging og gir rammer for
tiltaksplaner for gatebruken i sentrum. Gatebruksplanen er en oppfølging av kommunedelplan for
sentrum, og skal inngå i revisjon av denne.
Gatebruksplanens hovedgrep er:
1. Prioritering av kollektivtrafikken inn til og gjennom sentrum – kollektivfelt i Oalsgata,
Gravarsveien, Hoveveien og Skippergata. Kollektivtraseer i St Olavs gate (mellom Oalsgata og
Julie Eges gate) og Julie Eges gate (mellom St Olavs gate og Gravarsveien).
2. Nye offentlige tilgjengelig parkeringsanlegg – korttids parkering under Ruten og i Vågsgata og
langtids p-anlegg på innfartsveier til sentrum.
3. Utvikling av tverrgatene til Langgata, og sentrale byrom på Ruten, Olav Vs plass og Vågen.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 6 av 31
(Gatebruksplanen: Forslag til transportsystemet, Sandnes sentrum)
2.2.4 Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer 2005-2017 (”Vel bevart”)
Kommunedeplanen er kommunens styringsredskap i kulturminneforvaltningen, og legges til grunn
for saksbehandling og vedtak som vedrører registrerte kulturminner og kulturmiljøer. På plankartet
er kulturhistoriske viktige områder kartfestet med forslag til bestemmelser og retningslinjer.
Til planen hører også et kulturminneregister, hvor kjente kulturminner og kulturmiljøer er registrert
og kartfestet. Tilliggende planområdet ligger Nygaardshuset fra 1835, som ble fredet i 1941.
Innenfor planområdet ligger det flere bygg med verneverdi/bevaringsverdi.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 7 av 31
Av den grunn er det utarbeidet en DIVE-analyse, en kulturhistorisk byanalyse basert på
Riksantikvarens veileder, se vedlegg. Analysen er utarbeidet med hjelp og veiledning fra
byantikvar og fylkeskommunens kulturminnevernavdeling. DIVE-analysen er en del av det
innleverte plandokumentet. Analysen innebærer en metode der man både studerer hvert enkelt
bygg innenfor planområdet, men også miljøet planområdet ligger i, og historien til området/byen
rundt. Dette er en metode i forhold til å skaffe seg kunnskap om bebyggelsen og til å vurdere
tilstand og muligheter på hvert enkelt bygg, samt utføre en kvalifisert tilpasning til det eksisterende
miljøet vi opererer i. Analysen er basert på en metodikk der man samler inn informasjon og
beskriver objektene, der de tolkes, vurderes og aktiveres, dvs ser på objektets videre muligheter.
En sideeffekt av analysearbeidet er fasinasjonen og respekten som oppstår til både menneskene
før oss, oppfinnsomheten og stå-på-kraften som tydeliggjøres, og ønsket om å ta vare på historien
og tilbakeføre fordums storhet der vi har funnet spor av både god arkitektur og godt håndverk.
Noen bygg er viktigere enn andre, noen verneverdige bygg har bare historien igjen kun i teorien,
alle spor av hva de engang var er fullstendig borte, både utvendig og innvendig, kanskje kunne de
flyttes til f.eks Jærmuseet og tilbakeføres og fortelle sin historie der? Andre bygninger kan
restaureres og vil gjennom sin historiske tyngde og arkitektoniske kvaliteter heve kvaliteten på
området og bidra med den variasjonen og tidskoloritt som gjør byene våre til interessante og gode
steder å være.
Det er startet opp arbeid med en begrenset revisjon av kommunedelplanen, med ny planperiode
2014-2030. Revisjonen har særlig fokus på oppdatering av kulturminneregisteret med kulturminner
fra perioden etter 1940. Forslag til ny kommunedelplan har vært på høring, og forventes vedtatt
høsten 2015.
2.2.5 Gjeldende reguleringsplaner
Gjeldende reguleringsplan 2007 120 for kvartalet Langgt - E. Skjalgsonsgt - St. Olavsgt og
Gjesdalveien (Øglendkvartalet) ble vedtatt 2009, og regulerer i hovedsak arealbruken i kvartalet til
kombinert formål bolig/forretning/kontor. En mindre del er regulert til kombinert formål
forretning/kontor, med spesialområde bevaring av bygninger. Planen definerer byggehøyder inntil
4 etg. og mønehøgder inntil kote 20. Den øvrige delen av planområdet (Aaslandskvartalet) er
uregulert.
Tilgrensende reguleringsplan:
Gjeldende reguleringsplan for tilgrensende kvartal i sørørst, på motsatt side av jernbanen, plan
2000 110 Vågsgt/Ole Bullsgt/ Gjesdalv/Jernbanen ble vedtatt i 2005, og regulerer arealbruken til
”annet kombinert formål”. Planen definerer varierende byggehøyder inntil 7 etg.
Oppstartet planarbeid:
Det er startet opp planarbeid for tilgrensende kvartal i nordøst: Plan 2012 105 Detaljregulering for
kvartalet Langgt.-Kirkegt.-st. Olavsgt.-Flintergt. Formålet med planarbeidet er å utvide eksisterende
hotellvirksomhet inne i kvartalet, med konferanserom og nye hotellrom.
3. Forhåndskunngjøring
Planen ble varslet i Stavanger Aftenblad 11. mars 2013 med frist for merknader satt til 22.04.2013.
Berørte parter ble tilskrevet direkte.
Følgende hadde merknader:
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 8 av 31
Eldrerådet i Sandnes 19.03.2013
Krever at det ved regulering og utbygging
planlegges og utbygges slik at eldre og
bevegelseshemmede lett kan ta seg frem.
Statens vegvesen datert 25.03.2013
Forutsetter at detaljreguleringen tar hensyn til/
samkjøres med annen reguleringsplanlegging i
området (tilstøtende planer).
Planforslaget vil forholde seg til krav i
gjeldende planverk vedr. universell
utforming.
Tas til etterretning
Avventer flere merknader til det foreligger et
konkret planforslag.
Vågsgaten Utvikling v/ Brandsberg Dahl
arkitekter, 05.04.2013:
Mener det er viktig at det tas spesielt hensyn til
solforholdene i Ivar Aasensgate i den videre
planleggingen, og at ny bebyggelse ikke må
være til sjenanse for boligblokker i
Støperikvartalet
Forslagsstiller ser positivt på Ivar
Aasensgt. som fremtidig bindeledd
mellom Langgata og Nedre Elvegate, og
registrerer ønsket om at ikke gaten blir
skyggelagt på kveldstid.
Ser Ivar Aasensgt. som et fremtidig bindeledd
mellom Langgata og Nedre Elvegate. Har i
samarbeid med kommunen arbeidet for at Ivar
Aasensgt. skal bli et nytt uterom med
beplantning, uteservering og handel. Ønsker at
gaten ikke blir skyggelagt på kveldstid
Ved et byutviklingsprosjekt på et såpass
sentralt område som her, vil det
imidlertid være vanskelig å unngå at
utbygging vil kunne medføre noe
skygge.
Ber om at det settes strenge krav til
dokumentasjon av sol- og skyggeforhold på
nabobebyggelse og tilliggende uterom
Det er utarbeidet sol- og skyggeanalyse
for nabobebyggelse og tilliggende
uterom. Prosjektet er utformet for å gi
optimale solforhold både på eget og
omkringliggende areal.
Lyse, datert: 15.04.2013
Det må settes av to nye arealer a 5X5m for nye Nettstasjonene forutsettes integrert i
nettstasjoner.
bygningsmassen. Dette er sikret i
Nettstasjoner skal ligge i bakkeplan, ha direkte bestemmelsene til planforslaget.
atomst hele døgnet og ha tilfredstillende
ventilasjon. Nettstasjonen og tilhørende
kabelnett må være driftsatt før innflytting i ny
bebyggelse.
Nettstasjonsbyggets ventilasjon og kjøling må
ikke blokkeres.
Tas til etterretning.
Gjør i tillegg oppmerksom på eksisterende
nettstasjon og kabler innen planområdet.
Effektbehovet for ny bebyggelse må
fremskaffes før evt. bruk av eksisterende
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 9 av 31
nettstasjoner kan avklares.
Flytting/endring samt nytilknytning,skjer i
henhold til de enhver tid gjeldende
retningslinjer.
Fylkesrådmannen datert: 18.04.2013
Viser til store kulturminneverdier i området, og
varsler innsigelse dersom kulturminneverdier
trues eller reduseres vesentlig.
Ber om et informasjons- og dialogmøte, der
Seksjon for kulturarv og byantikvaren i
Sandnes er representert.
Forutsetter at planforslaget holder seg innenfor
rammene i overordnet planverk.
Ved fortetting i eller nærheten av eksisterende
boligområder, stilles det strenge krav til
utforming og plassering av bebyggelse, til
solforhold og utearealer.
Med utgangspunkt i områdets sentrale
plassering, forutsettes svært lav
parkeringsdekning for bil og høy for sykkel.
Det må gjenomføres støyfaglig utredning
Det stilles spørsmål ved fritak for
konsekvensutredning, og forutsettes at det kan
legges frem begrunnelse for at prosjektet ikke
omfattes av forskriften.
Forslagstiller har i oppstartsfasen hatt en
god dialog med byantikvaren i Sandnes
kommune. Etter krav fra byantikvaren
utarbeides det en DIVE-analyse som del
av planarbeidet. Denne redegjør for
kulturminneverdiene i området og legges
til grunn for videre planarbeid.
Det ble avholdt informasjons- og
dialogmøte 05.05.2013 og bl.a. redegjort
for vurderingene rundt dette.
Planforslaget vil i stor grad holde seg
innenfor rammer i overordnet planverk.
For deler av planområdet er det aktuelt å
gå noe over maksimale byggehøyder i
gjeldende kommunedelplan for sentrum.
Tas til etterretning, og vurderes i
mobilitetsplan.
Eksisterende støyrapport for gjeldende
reguleringsplan utvides til å dekke hele
det nye planområdet.
Vurdering rundt KU ble gjennomgått i
dialogmøte 08.05.2013.
Kreativ eiendom v/ Øglænd Norheim,
19.04.2013:
Har sendt over skisser som viser ideer til
nybygg/påbygg på Gnr. 111, bnr. 416.
Eiendommen Gnr. 111, bnr. 416 inngår
både i gjeldende plan 2007 120, og
ligger i planområdet for ny plan 2013
104.
Kreativ eiendom ønsker å utvikle eiendommen
videre, og ønsker en helhet for atrium/parkområdet på naboeiendom.
Det legges opp til å utarbeide et
planforslag som for den aktuelle
eiendommen definerer arealbruk,
utnyttelse og byggehøyder, innenfor
overordnet planverk, og som er i
samsvar med krav til utforming og
tilpasning i gjeldende kommunedelplan
for sentrum og kommunedelplan for
Ønsker å bli informert om planarbeidet som
settes i gang
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 10 av 31
kulturmiljø.
De oversendte skissene synes imidlertid
å være vanskelige å integrere i
utviklingsprosjektet som er grunnlaget
for nytt planforslag.
Det stilles også spørsmål ved om de
tilsendte skissene er i samsvar med krav
til utforming og tilpasning i gjeldende
kommunedelplan for sentrum og
kommunedelplan for kulturmiljø.
Eirin Utne, Gjesdalveien 34, 21.04.2013:
Kjøpte leilighet i 2011, og var innforstått med
formål i gjeldende reguleringsplan: kontor,
forretning, bolig. Mener formålet hotell, som er
inkludert i nytt planarbeid, er i strid med dette.
Hotell i høyhus er tatt ut av planen.
Mener eksempel fra media med hotell på 9
etasjer, vil gi direkte innsyn til balkong og
leilighet, og at dette vil ha negativ effekt på
verdien av leiligheten samt beboers trivsel.
Mener det vil bli innsyn også ved bygging av
leiligheter, men i mye mer begrenset form.
Protesterer mot foreliggende planer om
regulering og bebyggelse av hotell over 4
etasjer.
Brannvesenet Sør Rogaland IKS datert:
22042013
I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende
slokke- og atkomstmuligheter for
brannvesenets personell og utstyr. Jf.
byggteknisk forskrift 11-17 (Tek 10).
Det er spesielt viktig at kravene blir tatt
hensyn til allerede i planfasen. Ber om at
prosjekterende ivaretar brannvesenets
atkomstbehov mht veibredde,
svingradius(indre og ytre), oppstillingsplasser,
belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig
planleggingsfase.
Jernbaneverket, 29.04.2013:
Ny bebyggelse må ikke komme nærmere
midtlinje jernbanespor enn nærmestliggende
eksisterende bebyggelse.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Planforslaget vil ta hensyn til
adkomstforhold for brannbil i henhold til
kravene fra Brannvesenet Sør Rogaland
IKS sine krav.
Minste avstand til jernbane vil være den
samme som i gjeldende reguleringsplan.
Side 11 av 31
Viser til problem med setninger for
byggeprosjekt øst for jernbanen, og mener det
er særs viktig å ha fokus på dette.
Det må gjøres grundige analyser av
grunnforholdene. Det vil bli vurdert innsigelse
dersom dette ikke blir gjort.
Mener det må vurderes krav om skjerming mot
støy, rystelser og strukturlyd fra
jernbanevirksomheten i området.
Det er utarbeidet grunnrapport i
forbindelse med gjeldende plan.
Konsulenten bak rapporten anser denne
dekkende for forslag til ny detaljplan.
Det er i bestemmelsene stilt krav om at
ytterligere undersøkelser skal utføres til
byggefasen.
Det er utarbeidet støyrapport for hele
planområdet. Det planlegges å kartlegge
vibrasjoner/strukturlyd fra jernbanen til
byggefasen, når plassering av boligene er
endelig bestemt. Dette er sikret i
bestemmelsene til planforslaget.
4. Beskrivelse av planområdet
Planområdet omfatter to kvartaler i sørenden av Langgata, hovedgågaten i Sandnes, og avgrenses
av Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate. Det sørvestlige kvartalet benevnes her
«Øglændskvartalet», men det nordøstlige benevnes «Aasland-kvartalet).
Tiltakshavers interesseområde omfatter det sørvestre kvartalet, Øglendkvartalet, og i tillegg søre
del av det tilgrensende kvartalet i Aaslandkvartalet.
Eiendomsforhold:
Nedenfor er vist en oversikt over eiendommer som inngår i eller berøres av planområdet.
(Eiendommer tiltakshaver eier eller har avtale med, er markert med grønt):
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 12 av 31
Gnr. /Bnr
Øglænd-kvartalet:
111/227
111/228
111/229
111/230
111/232
111/409
111/411
111/412
111/414
111/1248
111/416
111/1239
111/145
111/824
Aasland-kvartalet:
Gnr. /Bnr
111/825
111/420
111/422
111/424
111/426
111/182
111/180
Adresse
Gjesdalveien 23
Gjesdalveien 25
Gjesdalveien 27A
Gjesdalveien 27B
Gjesdalveien 29
Langgata 1
Langgata 3
Langgata 3B
Langgata 5
Langgata 7
Erling Skjalgsonsgt. 4
Erling Skjalgsonsgt. 2
St. Olavsgt. 20
Adresse
Erling Skjalgsonsgt. 1
Erling Skjalgsonsgt. 3, Langgata 9- 11
Langgata 13
Langgata 15
Langgata 17
Flintergata 4
Flintergata 2
Veg/-gateareal:
999/1
Aaslandkvartalet og Ølændkvartalet
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 13 av 31
Planområdet ligger i sentrum av Sandnes omkranset av Langgata på nordvestlige side,
Gjesdalsveien på sørvestlige, St.Olavsgata på sørøstlige og Flintergata på Nordøstlige side.
Mellom kvartalene ligger Erling Skjalgsons gate og deler planområdet.
Det søndre feltet er i dag for det meste bebygd med unntak av et indre gårdsrom med adkomst fra
Langgata. Bebyggelsen er mot St.Olavsgata dominert av det gamle fabrikk-bygget til Øglend.
Hjørnet Gjesdalsveien-St.Olavsgate er bebygd med lavere eldre trehus (Gjesdalsveien 23,25 og
27A).
Mot Gjesdalveien og Langata i Sandeskrossen ligger Øglendhuset. Mot Langata ligger flere mindre
trehus, hvor de to lengst mot E.Skjalgsons gate er bevarte (Langgata 5 og 7). Mot E.Skjalgsons
gate ligger i tillegg et lavt betongbygg og et treetasjes murhus (E.Skjalgsons gate 4).
Det nordre feltet er i dag bebygd på det mest nordliggende området mot Flintergata. Dette området
påvirkes ikke av planforslaget. Mot Langgata ligger bygg i fire til to etasjer. Disse varierer fra Eldre
trehus på tre etasjer (Langgata 15) til betonghus på fire etasjer. (Langgata 13). Langgata 11 er et
lavere funkisbygg. På hjørnet mellom E.Skjalgsons gate ligger Aaslands-bygget (Langgata 9).
Videre langsmed E.Skjalgsons gate ligger det flere eksisterende trehus på tre etasjer. I Bakgården
ligger det bygg i varierende høyde og størrelse. Tomta er ellers ikke bebygd mot St Olavsgate og
benyttes i dag for det meste til parkeringsplass.
En grundigere gjennomgang av eksisterende bebyggelse er tilgjengelig i DIVE-analysen for
området.
Terreng
Terrenget varierer fra kote +4,15 Ved hjørnet av Øglendhuset i krysset Langgata-Gjesdalsveien.
Terrenget faller så mot St.Olavsgate til kote +2,0 ved motsatt hjørne av Øglendkvartalet mot den
nye undergangen. St. Olavsgate faller lett mot nord til i underkant av kote +2,0.
Langgata faller fra krysset Langgata-Gjesdalsveien mot nord, fra i overkant av kote +4,0, til
omtrent kote +2,5 i krysset Langgata – Flintergata.
Med hensyn til fremtidig havnivåstigning, ligger planområdet i randsonen av et stort område i
Sandnes sentrum som vil stå under vann ved hhv. Kote +2m +3m, jfr temakart fra Miljøplanen:
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 14 av 31
Grunnforhold
I forbindelse med gjeldende reguleringsplan ble det utarbeidet en grunnundersøkelse for
Øglændskvartalet (Multiconsult 28.april 2009). Denne viser at det er dårlige grunnforhold i søre del
av planområdet, men størst omfang av løse og bløte masser i søre del av Øglændskvartalet.
Rapporten konkluderer med at dyp utgraving vil bli teknisk komplisert og kostbar.
Det er ikke gjort nye undersøkelser for nordre del av planområdet. Selv om rapporten fra
Multiconsult fra 2009 indikerer noe bedre forhold i nord, legges det til grunn at grunnforholdene
generelt er dårlige. Det må gjøres videre undersøkelser og vurdering av tiltak, før utbygging.
Transport:
Kollektivtransport:
Det er få byggetomter i hele Jærområdet som har en mer gunstig plassering i forhold til
kollektivholdeplasser. Gangavstand fra sentralt i planområdet til Sandnes rutebilstasjon (Ruten),
Sandnes sentrum stasjon og taxiholdeplassen ved jernbanen, er ca 150m.
Planområdet har med dette en nærhet til et buss- og jernbanetilbud (kombinasjon av lokal- og
regiontog) som kan sammenlignes med sentrale tomter i Jåttåvågen og nær Byterminalen i
Stavanger.
Biltrafikk: Planområdet har i dag tilkomst via St. Olavsgate, Gjesdalveien Flintergata og Erling
Skjalgsonsgate. St. Olavsgate planlegges som kollektivgate med mulighet for kjøring til
eiendommene. Erling Skjalgsonsgate og Flintergata vil bli regulert som gågate. Fremtidig ankomst
med bil må da skje via Gjesdalveien eller St. Olavsgate.
Varelevering:
Langgata er gågate, men med åpning for varelevering. Det er også mulighet for varelevering fra
tilgrensende gater.
Trafikktall for området:
-
Vei
Parsell
ÅDT
2010
St. Olavsgt
Gjesdalveien
Solaveien
Storgata vest
for Solaveien
Storgata øst
for Solaveien
Vågsgata
Oalsgata
ÅDT
2011
4500
10100
27300
28400
ÅDT
2023*
6000
3500
3500
2100
28400
2700
34200
22300
*) Trafikktall for 2010 hentet fra Statens Vegvesens trafikkbank. Alle trafikktall er framskrevet 2,5 % per år frem til 2023.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 15 av 31
Støy:
Planområdet er utsatt for støy både fra biltrafikk og jernbanetrafikk, med arealer mot St. Olavsgate
og Gjesdalveien som meste eksponerte områder. For del av planområdet som vender mot St.
Olavsgate, er jernbane dominerende støykilde, mens del som vender mot Gjesdalgata har biltrafikk
som dominerende støykilde.
Det er gjort en foreløpig støyvurdering av tiltaket som konkluderer med at utfordringene med vegog jernbanestøy kan løses. Kombinasjon av ulike støykilder taler for at utsatte balkonger bør
innglasses, samt gode lydvinduer og lydisolerende fasade.
Støynivå på uteoppholdsarealer (Sinus 30.10.2013)
Støytiltak skal sikre støynivå i henhold til gjeldende forskrift.
For å oppnå tilstrekkelig demping av trafikkstøy tillates at balkonger innglasses. Slik
innglassing skal inngå ved søknad om rammetillatelse.
Uteoppholdsareal som vender mot Gjesdalveien, skal ha støynivå maks 55 dB.
Uteoppholdsareal som vender mot St. Olavs Gate skal ha støynivå maks 58 dB.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 16 av 31
Støynivå innendørs (Sinus 30.10.2013)
Barnetråkk:
I barnetråkksregistrering for Trones bydel er et området rundt krysset Langgata/Flintergata vist
som barns lekeområde, med aktivitet «hive snøball».
Ved befaring i planområdet har vi også registrert at Langgata med sitt innslag av skulpturer, synes
å være et populært leke- og oppholdsområde for barn.
Førstegangsbehandling i kommunalutvalg for byutvikling:
De to tidligere utarbeidede planforslagene ble behandlet i utvalg for byutvikling 17.09.2014, saknr
87/14. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn på nedenfor viste betingelser:
1. Planforslagets bestemmelser må samsvare med illustrasjonsmaterialet
2. Arealfordelingen må justeres til boligandel på ca 50%.
3. Tettheten og utnyttelsen må justeres iht retningslinjene i høringsforslaget til ny
kommunedelplan i sentrum med 6-15 boliger pr daa TU 70-180% på boligdelen.
4. Utvalg for byutvikling er positive til etablering av hotell.
5. Det tillates ikke høyhus.
6. Bygningsutformingen må endres og varieres iht kommunedelplan sentrum, bestemmelser
om tilpasning til eksisterende formspråk og skala. Dette må også sikres i bestemmelsene.
7. Hensynet til kulturminnene må dokumenteres bedre, og alternative utviklingsmuligheter
som ivaretar kulturmiljøets rolle og muligheter bedre, må vurderes.
Forslaget er justert i forhold til merknadene, slik at planen, som vedtatt, kan legges ut til offentlig
ettersyn. Følgende endringer er innarbeidet i planen:
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 17 av 31
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Planforslagets plankart og bestemmelser er samsvarende med illustrasjonsmaterialet
Boligandelen er på 55%
Det er 13 boliger pr daa. Planen har en TU 155% på boligdelen.
Hotell i ett mindre format er integrert i planen.
Høyhuset er tatt ut av planen.
Bygningsutformingen er endret. Volumene er tilpasset eksisterende formspråk og skala.
Bestemmelsene er endret for bedre å sikre fremtidig kvalitet.
7. DIVE-analysen er utvidet. Forholdet til kulturminner og alternative utviklingsmuligheter er
belyst.
Endringer i forhold til gjeldende planer:
Det har vært vanskelig å skape et prosjekt som kan gi ny vitalitet og snu den negative
trenden i Langgata, innenfor rammene av gjeldende planer. Prosjektet går derfor ut
over gjeldende rammer på følgende punkter:
Regionalplanen:
Prosjektet bygger i stor grad på intensjonene i regionalplanen, men er i strid med enkelte detaljerte
krav i planens retningslinjer.
Regionalplanens § 6.3.6 krever 30m² felles uteoppholdsareal pr. enhet. Det har vært vanskelig å
tilfredsstille dette kravet, som synes å være svært høyt for en sentral tomt i et sentrumsområde.
Planforslaget har langt på vei etterkommet dette kravet. Avhengig av størrelsene som blir valgt på
leilighetene, som har konsekvenser på antallet, gis det 20-30 m² felles uteoppholdsareal pr. enhet,
som er over kravet i kommunedelplan for Sandnes sentrum på 10 m². Dette er svært godt, midt i
Sandnes sentrum. Utnyttelsgraden for prosjektet er ca 280 %. Dette ligger nær maksimalkravet i regionalplanen for
næringsområder, og noe over kravet for områder der boliger inngår. Prosjektet har imidlertid
betydelig lavere utnyttelsesgrad enn nyere prosjekt på østsiden av jernbanen (ca 400 %).
Kommunedelplan for Sandnes sentrum:
Planforslaget går over høydebestemmelsene i sentrumsplanen §1.8. Mens det i sentrumsplanen er
satt maksimal byggehøyde 16 meter, som tilsvarer kotehøyde ca +18 til +19m, åpner planforslaget
for at det i et delfelt sentralt i planområdet kan bygges inntil +29.
Boligandelen i prosjektet er ca 55 %.
På grunn av planområdets beliggenhet, reduseres parkeringskravet i forhold til bestemmelsene i
sentrumsplanen §1.10. For detaljerte krav og argumentasjon vises det her til mobilitetsplanen som
følger planforslaget.
Gjeldende reguleringsplan (Plan 2007 120):
Nytt prosjekt er svært forskjellig fra det tidligere prosjektet, og regulering blir dermed svært ulik
gjeldende reguleringsplan.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 18 av 31
I hovedtrekk blir deler av bebyggelsen litt lavere mot Langgata, og noe høyere mot St. Olavsgate,
og det reguleres inn åpne plasser og passasjer. Gjeldende reguleringsplan åpner for en relativt
kompakt bebyggelse med 4 etasjer. Til tross for at det nye planforslaget går noe høyere i
byggehøyder, blir dermed ikke utnyttelsesgraden vesentlig forskjellig.
5. Beskrivelse av planforslaget; Innhold, kvaliteter og konsekvenser
Planforslaget inneholder flere felt med kombinerte byggeformål.
Opprinnelig planforslag hadde relativt høy grad av fleksibilitet i arealbruk innenfor kombinerte
formål. Etter krav fra planmyndighet, er planforslagets fleksibilitet i arealbruk strammet inn.
Med utgangspunkt i dagens markedssituasjon, vil prosjektets utnyttelsesgrad i praksis være
definert ved boligtaket. Etterspørselen etter næringsarealer i det aktuelle området er begrenset, og
en evt. reduksjon av boligandelen til fordel for næring er lite sannsynlig i planens
gyldighetsperiode. Dersom planforslagets fleksibilitet til evt. å øke næringsandelen likevel blir
benyttet, vil konsekvensen av dette være at boligandelen reduseres, og blir enda mer i samsvar
med sentrumsplanens retningslinjer.
5.1

Hovedgrep: Åpne opp, tilføre nye plasser og passasjer som skaper mer liv i
gateplan.

For å få dette til, begrenses bygningenes grunnflater. Samtidig løftes deler
av bygningsmassen opp i høyden, noe som gir en bygningsmessig spenst
og variasjon og prosjektet gis en nødvendig økonomisk bærekraft.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 19 av 31

Av hensyn til eksisterende bygningsmiljø i Langgata og dets
kulturminneverdi, reduseres imidlertid høyden mot Langgata, men løftes i
retning mot St. Olavsgate/ Jernbanen.

Prosjektets utnyttelsesgrad er ikke nevneverdig høyere enn det som gir
åpning for i gjeldende reguleringsplan, og er vesentlig lavere enn for nyere
utbyggingsområder øst for jernbanen.
Utforming
Planen har som intensjon å utvikle et område som har vært preget av liten aktivitet i lengre tid og gi
nytt liv til et viktig område i Langgata. Tanken bak prosjektet har vært å spille videre på Langgata
som handelsgate og gjennom etablering av nye steder og passasjer gi området nye kvaliteter. I
første etasje vil dette gi rikelig med attraktive fasader for etablering av butikker og forretninger.
Videre er det lagt opp til en blanding av funksjoner for å gi en bærekraftig og allsidig utvikling av
sentrum med hovedvekt på å få boliger inn til sentrum.
Tanken har vært å skape en arealeffektiv bebyggelse på en meget sentral beliggenhet, som er
tilpasset området og dets kvaliteter. Balansen mellom behovet for økonomisk bærekraftighet,
behovet for fortetting av en viktig sentrumstomt og hensynet til eksisterende bygningsmasse og
dens dimensjoner har vært de viktigste hensynene i prosjektet.
I volumoppbygning er det en tydelig variasjon i prosjektet. Ved å ta opp høyder i omkringliggende
områder virker prosjektet som en bro mellom den høyere utnyttelsen på østsiden av jernbanen og
den lavere bebyggelsen i Langgata. Det har vært ansett som svært viktig å ta hensyn til Langgata
og dimensjonen i bebyggelsen der. Sandnes Sentrum er preget av en heterogen bygningsmasse.
Prosjektet gir en balanse mellom å samle bebyggelsen samtidig som man viser variasjon i
typologier og bryter opp volumene.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 20 av 31
På den søndre tomten er bebyggelsen senket i forhold til tidligere forslag fra ni til sju etasjer mot
St. Olavs gate. Dette er sørøst-vendte områder som ligger gunstig til for leiligheter, som også får
en vestvendt fasade med kveldssol. Eksisterende bebyggelse i det sørøstlige og det nordvestlige
hjørnet er bevart. Videre er Øglendhusets fasade beholdt som den er, med en ekstra etasje med
flatt tak som erstatter det eksisterende saltaket, i tråd med byggets modernistiske intensjoner.
Interiøret er tenkt tilbakeført til sitt opprinnelige, så langt det kan forenes med moderne butikk-drift.
Vi tenker dette vil blir Sandnes flotteste butikk-lokaler. Mot Langgata ligger bebyggelsen med
maksimalt tre etasjer, med unntak av hjørnet på Øglændhuset. Det vil få frem hjørnet på
Øglændbygget og forsterke Krossen. Ved den vernede bebyggelsen i det nordvestlige hjørnet er
det foreslått en lav bebyggelse på tre etasjer som følger gateløpet.
På det nordre kvartalet er det mot øst og St. Olavs gate lagt opp til syv etasjer. Mot E. Skjalgssons
gate trappes det ned til tre etasjer for å åpne opp kvartalets sentrale uteområder og gi sol til felles
uteoppholdsområder og leilighetene for øvrig. Mot nord trappes prosjektet ned til fem etasjer og
ligger med tre etasjer mot Langgata. Det nordre feltet samler seg om et sentralt gårdsrom og det
etableres i tillegg felles uteområder for boligene på terrassene på de ulike nivåene i bebyggelsen.
Bebyggelsen er brutt opp gjennom høydevariasjonene, volumer og materialitet.
De to kvartalene har fått flere passasjer som åpner opp området for gående og gir økt attraktivitet
for handel i området, samt danner forbindelser til omkringliggende områder. Dette vil gi fotgjengere
flere valgmuligheter og berike opplevelsen av å være gående i Sandnes sentrum. E. Skjalgssons
gate er gågate og ligger i forlengelsen av Ivar Aasens gate og vil styrke den nye forbindelsen
under jernbanen mot Støperi-kvartalet. Det er også vist en passasje på den søndre tomten fra
Gjesdalsveien som knytter seg sammen med den nye plassen. Videre er det vist en passasje fra
St. Olavs gate mellom det nordre feltet og eksisterende bebyggelse som forgreiner seg til
Langgata og E. Skjalgssons gate. Begge kvartalene vil få smug, små og større plasser og
snarveier, det legges til rette for gode gatefasader, ideelle for små og mellomstore butikker. Mot
St.Olavsgate er det mulig å legge litt større butikker, som matvarer, vinmonopol, sportsbutikk. Det
legges opp til en butikksammensetning av høy kvalitet og standard.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 21 av 31
Beskrivelse utomhusanlegg, lek, utsmykning mm
Det er lagt vekt på å skape variasjon i tilbudet av uteoppholdsplasser og bevegelseslinjer.
Prosjektet gir mye tilbake til byen også hva uteoppholdsplasser angår. Det skapes nye plasser.
Her vil det være sol både på dag og tidlig ettermiddag, det kan være uteservering, i tillegg til
benker du kan sitte på uten å måtte betale for servering. Vi ønsker lekeapparater som er robuste,
men samtidig skulpturelle.
Fra Lake Merritt i Oakland
Crater Lake av 24° STUDIO i Kobe, Japan
Noguchi's Gardens of Space
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 22 av 31
Starten på Øglændeventyret og DBS lå i Krossen. Det hadde vært fint om dette kunne gjenspeiles
i elementer i byrommet. Vi ønsker å etablere sykkelparkeringsplasser, og synes det er en god ide
å bruke sykkelparkeringsmøblementet som er formet som en sykkel:
Bar Code i Oslo
Langgata skal oppgraderes og gis en ny gatemøblering. Overgangen mot plassen og våre gater
og smug vil gjøres i overensstemmelse og samarbeid med denne.
Kravet til felles uteoppholdsareal for boligene vil i tillegg til plassene på gateplan løses på
takflatene. Disse vil bli tilrettelagt for opphold gjennom etablering av lekeplasser i form av dertil
egnede lekeapparater og felt for sandlek. I tillegg etableres det fellesrom i tilknytning til
takterrassene. Disse kan være gode å springe og herje i når været ute er ille, og de kan brukes til
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 23 av 31
fellesmøter og feiringer for beboerne, yoga eller dansekurs osv. For de små er det deilig å bare ha
et rom du kan springe rundt og hyle, eller leke i sokkelessen.
PermeableTak som ikke skal brukes til opphold vil beplantes med sedum eller tilsvarende. Grønne
flater som vil hjelpe på håndtering av overvann i området, i det de forsinker vannets gang på vei
ned til ledningsnettet. Dette er blitt et viktig moment i det vi er på vei inn i et våtere klima enn
tidligere, der nedbørstoppene er en utfordring for rørene i bakken, blir de fulle, renner de over. I
tillegg er det diskutert en mulig plassering av fordrøyningsbasseng med kommunens tekniske
avdeling.
Det skal tilrettelegges for opphold med benker og andre sitteelementer, plantebeskyttelse,
vindskjermer og andre fysiske avgrensninger for å skape beskyttede situasjoner på takflatene. Det
kan velges produkter som har slektskap eller utvikles produkter spesielt for området.
Ved belysning av alle allment tilgjengelige utearealer skal det gjennom en fremtidig belysningsplan
stilles krav om høy kvalitet, både miljømessig, teknisk og estetisk. Denne skal ses i sammenheng
med ny belysning i Langgata.
På bakkeplan er det ikke verdifull vegetasjon i planområdet i dag. Bruk av trær, vegetasjon,
grøntanlegg skal vurderes nærmere i forbindelse med detaljert utomhusplan. Det legges opp til en
sikring av grøntarealene gjennom reguleringsbestemmelsene.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 24 av 31
Utomhusarealer skal gis en estetisk og helhetlig utforming med materialer av høy kvalitet.
Beplantingen plasseres i forhøyde partier, som vist i illustrasjonsplanen. Dette både for å gi de
beskyttelse mot folk og kjøretøy, for å gi plantene tilstrekkelig jordsmonn og for å lage sitteplasser
langs kanten, rominndeling og estetiske elementer
Podium Isles
Arealbruk:
Felt som er en del av det aktuelle prosjektet, felt B-C og felt F-G, reguleres til kombinert arealbruk
Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting. Det åpnes i tillegg for hotell i felt B og F/F2..
Det er ikke inngått avtaler med fremtidige leietagere. Planforslaget inneholder derfor en viss
fleksibilitet i forhold til fordeling mellom ulike arealbruksformål, slik at tas høyde for ulike
sammensetninger av leietagere.
Det er likevel satt en del begrensninger:
- Det tillates etablert samlet inntil 20.000m2 BRA i felt B, C, F, F2 og G
- Det tillates etablert samlet inntil 10.000m2 BRA i felt B, C, F, F2 og G innenfor arealformålene
Forretning/Kontor/Hotell/Tjenesteyting.
- For hele planområdet gjelder at bolig- og kontorformål er ikke tillatt i 1. etasje.
Utnyttelse
Ved 101 boliger: 14,9 boliger/DAA med en boligandel på 55% og en TU boligandel på 155%.
I det omarbeidede forslaget er høydene senket på prosjektet, samtidig som BRA er økt. Dybdene
på boligene er justert for å gi bedre løsninger på leilighetsløsningene, samt balkonger integrert i
bygningene (innglassede balkonger). Dette gir økt BRA samtidig som høydene er senket.
Bebyggelsen er også justert noe for å få bedre solforhold på utearealene.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 25 av 31
Felt nord (Aasland kvartalet) Næring
Total Bolig m2 BRA * m2 BRA BRA Behandlet forslag Nytt forslag Vedtak Tomt 5620
1910 7530
4970
3765
3650 3765 8620 7530 2850
Næring
Total Bolig m2 BRA * m2 BRA BRA Behandlet forslag Nytt forslag Vedtak Tomt 6130
3360 9490
5610
4745
5245 4745 10855 9490 197 %
264 % 60
94 21 58 %
50 %
174 %
132 %
302 % 264 % 48
40
104 17 94 14 % U totalt Gj. Sn. Bolig pr. da
Boligtall Bolig BRA 65 %
155 %
240 % 62
99 16 52 %
50 %
142 %
120 %
275 % 240 % 53
48
106 13 99 12 Næring
Total Bolig m2 BRA * m2 BRA BRA Behandlet forslag Nytt forslag Vedtak 75 %
Boligandel % U % (BRA) bolig 3950
Totalt, begge kvartal % U totalt Felt syd (Øglændskvartalet) uten hotell Boligandel % U % (BRA) bolig Gj. Sn. Bolig pr. da
Boligtall Bolig BRA Tomt 11750
5270 17020
10580
8510
8925 8510 19500 17020 6800
Boligandel % U % (BRA) bolig % U totalt Gj. Sn. Bolig pr. da
Boligtall Bolig BRA 69 %
173 %
250 % 122
96 18 54 %
50 %
156 %
125 %
287 % 250 % 101
88
105 15 96 13 *) Er her sum av forretning og tjenesteyting/næring Forutsetninger: For vedtaket og for gjeldende plan er det lagt inn samme forholdstall for boligstørrelse som i innsendt forslag. LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 26 av 31
Fordelingen på de forskjellige feltene blir ca som følger (veiledende tall):
FELT B
Bolig
Næring
Forretning
Totalt
4800
1540
1725
8065
m² BRA
m² BRA
m² BRA
m² BRA
60%
19%
21%
100%
FELT G
Bolig
Næring
Forretning
Totalt
580 m² BRA
340 m² BRA
790 m² BRA
1710 m² BRA
34%
20%
46%
100%
FELT F1 + F2
Bolig
Næring
Forretning
Totalt
Bolig
Næring
Forretning
Totalt
4300 m² BRA
1280 m² BRA
1230 m² BRA
6810 m² BRA
820 m² BRA
0 m² BRA
1980 m² BRA
2800 m² BRA
63%
19%
18%
100%
29%
0%
71%
100%
FELT C
Terrengnivå:
Plasser og passasjer i prosjektet er lagt på kote +3,0 med en høydejustering mot St. Olavs gate og
Langgata som henholdsvis ligger under og over. Byggenes første etasje ligger på kote +3,0, med
unntak av forretning mot St. Olavs gata i det nordre kvartalet som ligger på laveste tillate
kotehøyde.
Ved dette er det så langt mulig tatt hensyn til fremtidig havnivåstigning, uten at dette går utover
sammenhengen til tilgrensende områder. Det vurderes at det er nødvendig med overordnede og
sammenhengende tiltak for å hindre vanninntrengning over kote +2 i Sandnes sentrum.
Lysforhold
Det er utarbeidet sol- skyggeanalyse for tiltaket. Bebyggelse og uteoppholdsarealer er utformet for
å gi best mulig solforhold på både felles og private uteoppholdsarealer, både på egen grunn og på
naboenes eiendommer. Høyder, plassering og form er fortløpende analysert i forhold til sol og
skygge og er kontinuerlig sjekket og justert i forhold til hvilke konsekvenser de gir i forhold til
skyggevirkning igjennom året og døgnets skiftende forhold.
Det arkitektoniske prinsippet med lav bebyggelse mot Langgata, økende mot St.Olavsgate og
jernbane-viadukten har vist seg å gi gode solforhold til alle bygg og nabo, og især på de to
etterspurte tidspunktene ved vårjevndøgn og midtsommers, se vedlegg. Vi har især lagt vekt på å
ikke skyggelegge tilliggende nabobebyggelse langs Langgata og det nye prosjektet på den andre
siden av jernbanelinjene, samt gi gode solforhold på uteplasser både på bygg og på bakkeplan, se
vedlagt sol- og skyggestudie, som både viser effekten på bakkeplan og i 3D.
Uteoppholdsareal
Uteoppholdplassene har fått varierende plassering, karakter og møblering: allment tilgjengelig på
bakkeplan, felles for karrèen i gårdsrommet, felles for boliggrupper på takterrasser. Lekearealene
på bakken vil gi ett nytt tilbud til alle barn som bruker byen, og gjøre området attraktivt å oppsøke
for småbarnsforeldre, hvilket igjen er bra for både handelen og miljøet.
I tillegg kommer private balkonger og private takterrasser. LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 27 av 31
Gang/ sykkelveger:
Nytt utomhusanlegg skal tilpasses tilgrensende gang- og sykkelveisystem. Hele området
tilrettelegges for gående. Passasjer og torg skal fungere som utvidelse av eksisterende gågate
(Langata) og fortau. Alle passasjer og torg skal være offentlig tilgjengelige.
Trafikk og parkering:
Prosjektet som er utarbeidet og illustrert som del av planforslaget, inneholder ca 6000 m² BRA
forretning, 3500 m² næring (hotell), og 11.000 m² BRA bolig.
Etter foreslått parkeringskrav, (se mobilitetsplan), gir dette samlet minimum 114 P-plasser.
Det er vist parkeringskjeller i ett plan under nye bygg. Adkomst skjer via separate ramper for begge
kvartal med avkjørsel fra St.Olavs gate. Det er illustrert P-kjeller med ca 114 P-plasser og ca 264
sykkelplasser.
Varelevering vil løses for det nordre feltet i avkjøringsfeltet parallelt med St. Olavs gate.
E.Skjalgsons gate skal tilrettelegges for gående.
Varelevering for det søndre feltet vil løses bl.a som en gjennomkjøring med avkjørsel fra St. Olavs
gate til Gjesdalsveien.
Det er ikke gjort beregning av turproduksjon for planforslaget. Turproduksjonen for planområdet vil
kunne variere sterkt, avhengig av hvilken fordeling som reelt blir mellom ulike typer arealbruk
bolig/forretning/kontor/ hotell/tjenesteyting) og f. eks hvilken type forretning eller kontor som er
aktuelt. Dette vil også være bestemmende for antall arbeidsplasser i området.
I tillegg til kjøring til/fra P-plassene, må det antas noe varelevering og besøkstrafikk
(henting/levering). En overordnet vurdering er likevel at samlet turproduksjon vil være begrenset,
(ÅDT anslås til mindre enn 1000 kjt/døgn), og vil i hovedsak bli tilført søre del av St. Olavsgate i
hovedsak på morgen/ ettermiddag.
St. Olavsgate er planlagt som kollektivåre og stengt for gjennomkjøring for vanlig biltrafikk, men
med åpning for kjøring til eiendommene. Trafikktallene fra St. Olavsgate er forholdsvis lave i dag,
og det vurderes at trafikk til/fra planområdet ikke vil medføre kapasitetsproblem i St. Olavsgate.
Vann og avløp:
Byggene forutsettes tilknyttet offentlig vannforsyning og avløp
Det er utarbeidet en foreløpig vurdering for overvannshåndtering. Denne konkluderer med at det
det vil bli en mindre økning i avrenning fra området ved utbygging, og at denne kan håndteres f.
eks ved å grave ned større overvannsrør i den laveste delen av planområdet.
Renovasjonsløsning
Renovasjon for boliger vil løses som nedgravde containere for henholdsvis det nordre og det
søndre kvartalet. Areal for håndtering av avfall, containere, komprimatorer og lignende er forutsatt
integrert med bygget.
Energiforsyning:
Det vil bli tatt stilling til energiløsning senere i prosessen. Nettstasjoner plasseres i tiknytning til
bygg. Dimensjonering av disse vil være avhengig av energiløsning som velges.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 28 av 31
Universell utforming:
Prinsipper for universell tilrettelegging legges til grunn ved planlegging av alle bygg og uteområder
og følger gjeldende forskriftskrav.
Støy:
Støyanalysen fra Sinus datert 30.10.2013 for utbygging med hotell, konkluderte med at
hovedvekten av støyproblematikken vil påvirke boliger mot St. Olavs gate/jernbanen.
Som ved andre boliger mot trafikkert vei vil dette utløse krav om støyskjermende tiltak for disse
boligene. Det er lite aktuelt med balkonger mot St.Olavsgate pga solforholdene. Støytiltak tas i
fasaden, og minst ett soverom legges mot stille side.
Området har deler i gul støysone. Gårdsrom, balkonger og annet uteoppholdsareal er imidlertid
skjermet mot støykilden.
Ved rammeløyve skal det følge tiltaksplan for å begrense støy i byggefasen, jfr. T.1521 kap.4
Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til at foreløpig støyvurdering skal utvides med
dokumentasjon relatert til rystelser, strukturlyd og elektroniske forstyrrelser ved byggesøknad.
Vind:
Regionalplanen stiller krav til utarbeidelse av vindrapport ved tiltak der bebyggelsen går over 30%
over eksisterende bebyggelse. Dette fordi høy bebyggelse endrer vindens bevegelser og kan føre
til økt vind på nye steder. Det er utarbeidet en vindrapport av Klimaplan, datert desember 2013, da
det var planer for høyhus i området på den tiden. Rapporten er et nyttig verktøy under
prosjekteringen, og har ført til justeringer av volumene. Vindrapporten konkluderte med at
høyhuset genererte en del vindgjennomstrømninger. Virkemidlene for å bøte på dette var å lukke
bebyggelsen i felt B mot E. Skjalgsons gate for å hindre en vindtunnelvirkning her, samt å etablere
en baldakin mot f_torg3.
Denne problemstillingen er ikke relevant nå som høyhuset/hotellet ikke etableres. Dermed vil det
ikke være aktuelt å gjennomføre de tiltak som er foreslått i rapporten, samtidig som erfaringene ifra
samarbeidet med vindkonsulenten er videreført inn i prosjektet.
Arkitektur
Bygningsutformingen skal være variert og tilpasset til eksisterende formspråk og skala og iht
kommunedelplan sentrum. Illustrasjonsmaterialet skal danne grunnlag for videre detaljering. Ved
søknad om tillatelse skal det redegjøres for utforming, detaljering, material- og fargevalg.
Bebyggelsen er inspirert av den eksisterende funksjonalistiske bygningsmassen i kvartalene, men
tar opp innslag fra trehusbebyggelsen. Bygningene er gitt en formell side mot gatene og et mer
uformelt og åpent uttrykk mot de indre gårdsrommene. Butikkfasadene er trukket inn i gateplan, i
forhold til ovenforliggende etasjer. Dette gir god skjerming til inngangspartiene og en intimere
sone utenfor butikkene. Materialene varierer mellom pussede overflater, trepanel, tegl og glass,
som i eksisterende og omkringliggende bebyggelse. De to kvartalene har fellestrekk, men ligger i
litt forskjellige situasjoner, hvilket gir forskjellige behov og løsninger. Bebyggelsen mot Langgata
og i hjørnet Gjesdalsveien/St.Olavsgate består av lav trehusbebyggelse. Resterende bebyggelse i
Åslandskvartalet består i hovedtrekk av senfunksjonalistiske bygg fra 40,- 50,- og 60-tallet.
Overgangen mot denne bebyggelsen tas med nedtrapping og med dannelse av nytt felles
gårdsrom
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 29 av 31
Høyder
Bebyggelsen er senket ned mot St. Olavsgate med to etasje, fra 9 etasjer til 7 etasjer.
Tak
Eksisterende bebyggelse består av både flate tak og saltak. Bortsett ifra den vernede
småhusbebyggelsen vil gjenstående eksisterende bebyggelse i kvartalene ha flate tak. Takene tas
i bruk som uteoppholdsareal. Tak som ikke tas i bruk som oppholdsareal ønskes løst som grønne
tak, beplantet med Sedum eller tilsvarende. Dette for å imøtekomme kommunes krav til
vannfordrøyning ved store nedbørsmengder. Klimaforandringene gir en hovedtendens med
varmere og våtere klima. Det er forventes en størst økning i nedbøren på Vestlandet. Sandnes
sentrum består stort sett av harde overflater med lav vannabsorpsjonsevne. Grønne tak, sammen
med fordrøyningsbasseng, er virkemidler vi tar i bruk for å forhindre overbelastning av
avløpssystemet.
Kulturminner
Dette er relativt behørig belyst i DIVE-analysen, som nå presenteres revidert og med ett utvidet
kapittel for alternative utviklingsmuligheter og konklusjoner. Øglændskvartalet består av ca 14
eiendommer, av disse er 10 registrert på kommunens kart for bevaringsverdige bygg. Av de som
ikke er med på registeret, er ett i en annens eie, øvrige bygg er bakgårdsbygg. I Øglændkvartalet
er det 10 eiendommer, 8 av disse er på kommunes registrert. Samtlige bygg eid av tiltakshaver er
på registeret. Dersom det skal aksepteres nye bygg, nye tiltak, nye bedrifter og boliger i området
må det aksepteres at noen av disse byggene rives. I motsatt fall bør de vurderes vernet eller
fredet. En gjennomgang av kommunens kulturminnekart kan gi grunn til å settes spørsmålstegn
ved dokumentet, og om registeringene er utført vel ukritisk i forhold bevaringsverdi. Især gjelder
dette bygg som er registrert med en verdi utfra miljøet de er satt inn i, mens andre bygg synes
definert som bevarings- eller verneverdige kun ut i kraft av sin alder, er huset over 40-50 år, så
skal det tas vare på. En vurdering som gjør byfornyelse vanskelig. I tidligere vedtatt
reguleringsplan for Øglændkvartalet ble samtlige bygninger eid av tiltakshaver godkjent revet. I
dette forslaget er Øglændbygget bevart og ønskes tilbakeført etter de opprinnelige tegningen av
bygget.
Bruk av byen
En by som ikke er attraktiv å gå i, mangler et vesentlig kriterium for godt miljø og bruk av byen. En
by som er god å gå i, legger grunnlaget for handel, spisesteder, arbeidsplasser og kulturtilbud. Det
er lagt stor vekt på å skape et variert tilbud for gående, syklende og trillende. Vi har de formelle
gateløpene, men vi har også smugene med sine små plasser og krinkelkroker. I det bearbeidede
forslaget er disse tverrfornidelsene forsterket. En ulempe med karrèbebyggelse (kvartal) i urban
sammenheng er de lange, lukkede fasadene. I Langgatakvartalene er fasaden brutt opp, karrèen
er perforert. Dette gir mulighet for variasjon i opplevelsene og variasjon i det urbane tilbudet. Den
sentrale beliggenheten i forhold til tog- og bussholdeplassene åpner tilgjengeligheten for en stor
del av mennesker også fra nabo-kommunene. God løsninger øker muligheten for attraktive
bedrifter, den ønskede synergieffekten er økt bruk av byen.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 30 av 31
Illustrasjonen
viser det
offentlig
tilgjengelige
gårdsrommet
i Øglændkvartalet
Bedre aksesser
Trafoen mot St. Olavsgate er flyttet, slik at åpningen mot St.Olavsgate er blitt stor og åpen for
bossbiler, varetransport og utrykningskjøretøy. Åpningen mot Gjesdalveien er blitt bred og lys, ved
at vi fjerner den siste påbygde biten på Øglændhuset. Den ble oppført på 50-tallet til store
protester fra naboen i bakeriet. Dette grepet bedrer forholdene for bossbilen, men det gir samtidig
en god uteplass for bakeriet, sol og lys til boligene og en innbydende passasje igjennom kvartalet
fra sydsiden. Denne passasjen går igjennom det store gårdsrommet og videre opp til Langgata,
Erling Skjalgssonsgate eller videre igjennom Åslandskvartalet. Trygge, bilfrie, mangfoldige uterom
for store og små, gamle og unge.
Hotellet
Tatt i betraktning av de mange planene for nye hoteller i Sandnes, kombinert med den mer eller
mindre langvarig nedgangen i oljevirksomhet vurderes behovet for nye store hoteller i Sandnes
som dekket i overskuelig fremtid. Det det imidlertid er, og det antas vil fortsette å være, behov for
er apartementshotell med mulighet for noe lengre opphold. Både næringslivet, utdanningsmiljøet
og private har behov for midlertidig tak over hodet fra tid til annen. Det legges derfor opp til
apartementshotell i komplekset, med hovedvekt på andre etasje. Det vil bli felles
foayèe/resepsjon/lounge for hotellrommene, med tilliggende felles servicefunksjoner.
Foaje med peis og sittegruppe.
En resepsjon med vert/vertinne, samt ett samlingspunkt er en selvfølge for ett hotell, men kan også være en kvalitet for et boligkvartal.
LINK ARKITEKTUR maler 12/2010 02 Planbeskrivelse
Side 31 av 31