1. No category

1
Detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m. fl. –
Øvre Eiker kommune
Forslag til planbeskrivelse
Dato: 10.07.2015
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
2
Innholdsfortegnelse
1.0 Innledning ..........................................................................................................................................4
1.1 Forslagsstiller ..................................................................................................................................4
1.2 Eiendoms- og eierforhold ...............................................................................................................4
1.3 Hensikten med planen....................................................................................................................4
1.4 Gjennomføring av planen ...............................................................................................................4
1.5 Forhold til gjeldende planer ...........................................................................................................4
2.0 Planområdet – eksisterende forhold ................................................................................................5
2.1 Beliggenhet og størrelse .................................................................................................................5
2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene ......................................................................6
2.3 Barnehage, skole, forretninger .......................................................................................................6
2.4 Topografi og vegetasjon .................................................................................................................6
2.5 Klimatiske forhold...........................................................................................................................6
2.6 Støy .................................................................................................................................................6
2.7 Adkomstforhold og veier innenfor planområdet ...........................................................................6
2.8 Kollektivtrafikk ................................................................................................................................6
2.9 Grunnforhold ..................................................................................................................................8
2.10 Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg ............................................................................................9
3.0 Planprosessen ................................................................................................................................. 10
3.1 Deltagere i planprosessen ........................................................................................................... 10
3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid ........................................................................................... 10
3.3 Innspill til planarbeidet ................................................................................................................ 10
3.4 Utbyggingsavtale ......................................................................................................................... 14
4.0 Beskrivelse av planforslaget ........................................................................................................... 15
4.1 Reguleringsformålene i planen.................................................................................................... 15
4.2 Arealoppgave............................................................................................................................... 15
4.3 Planlagt bebyggelse ..................................................................................................................... 15
4.4 Estetiske forhold .......................................................................................................................... 16
4.5 Grøntstruktur og leke-/oppholdsarealer ..................................................................................... 17
4.6 Vegetasjon ................................................................................................................................... 18
4.7 Adkomst, parkering og annen infrastruktur ................................................................................ 18
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
3
5.0 Konsekvenser av planforslaget ...................................................................................................... 20
5.1 Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål .......................................................................... 20
5.2 Konsekvenser for natur og miljø ................................................................................................. 20
5.3 Samfunnsmessige konsekvenser ................................................................................................. 21
Vedlegg.................................................................................................................................................. 22
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
4
1.0 INNLEDNING
1.1 Forslagsstiller
Planforslaget er utarbeidet av Stener Sørensen AS på vegne av Engerhagan Eiendom AS.
1.2 Eiendoms – og eierforhold
Følgende eiendommer inngår i planforslaget:
Gnr/bnr
Eier
92/26
Engerhagan Eiendom as
92/61
Engerhagan Eiendom as
Totalt areal
Areal (m2)
Ca. 1040
Ca. 7885
Ca. 8925
1.3 Hensikten med planen
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form av 2mannsboliger med tilhørende veiadkomst og øvrig tilhørende anlegg. Planlagt bebyggelse forutsettes
etablert innenfor gnr/bnr 92/61.
1.4 Gjennomføring av planen
Utbygger ønsker å starte utbyggingen innenfor planområdet så snart som mulig.
1.5 Forhold til gjeldende planer
Planområdet er i gjeldende kommuneplan for Øvre Eiker avsatt til Boligbebyggelse – nåværende med
en mindre del i nordøst avsatt til Landbruks, natur – og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Se
nærmere redegjørelse under pkt. 5.1 Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål (s.20) for hvorfor
man mener det kan aksepteres å medta LNFR-område som foreslått i reguleringsplanforslaget.
Planområdet ligger innenfor område som i kommuneplanen er avsatt til Sikringssone – Område for
grunnvannsforsyning (H120_2).
Planområdet er ikke tidligere regulert.
Etter hva man vet er det ikke planer under utarbeidelse i nærområdet.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
5
2.0 PLANOMRÅDET – EKSISTERENDE FORHOLD
2.1 Beliggenhet og størrelse
Planområdet ligger rett øst for Ringeriksveien midt mellom Hokksund og Skotselv og er på til sammen
ca. 9,6 daa.
Flyfoto av planområdet
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
6
2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene
Planområdet er i dag hovedsakelig et skogsområde med gran- og furutrær. Lengst sør er det en
eksisterende enebolig med tilhørende adkomst. Et høyspent luftstrekk krysser området i nord-sør
retning. Planområdet ligger med nærhet til eksisterende boligbebyggelse.
Lengst sør på planområdet er det i dag en enebolig i god stand, som forutsettes bevart. Det er ingen
verneverdig bebyggelse innenfor planområdet. I tilgrensende områder er det eneboligbebyggelse av
ulik karakter.
2.3 Barnehage, skole, forretninger
Bingen barnehage ligger ca. 6,5 km nord for planområdet, og det ligger flere barnehager i Hokksund
ca. 3,5 km sør for planområdet. Nærmeste skoler ligger i Hokksund. Hokksund er også nærmeste
handelssted. Området omfattes av skoleskyssordning som kjører Kolbrækveien.
2.4 Topografi og vegetasjon
Terrenget innenfor planområdet stiger jevnt i fra vest mot øst. I nordøst er det en fin og høytliggende
furukolle. Denne ligger ca. 10 meter høyere enn planlagt boligbebyggelse. Terrenget her er lite
berørt. Her er det fine furutrær på mosebunn. Innenfor planområdet for øvrig er det tett vegetasjon,
hovedsakelig blandingsskog med en del gran.
2.5 Klimatiske forhold
Planområdet er vestvendt og har gode solforhold. Det er ingen kjente vinddrag eller andre særskilte
klimatiske forhold som må tas hensyn til.
2.6 Støy
Aktuell støykilde er RV 35. Akustikk – konsult AS har utarbeidet beregning av støy fra veitrafikk fra
Ringeriksveien RV 35. Iht. til dette notat (vedlegg 3) ligger planområdet i sin helhet utenfor gul sone.
Notatet konkluderer med at det ikke er behov for skjermingstiltak innenfor planområdet for å gi
akseptabelt lydnivå på uteplasser.
2.7 Adkomstforhold og veier innen planområdet
Planområdet har overordnet adkomst fra Ringeriksveien via Kolbrækveien. Det er ingen interne veier
innenfor planområdet utover eks. gruset adkomstvei fra Kolbrækveien til eks. boliger vest for
planområdet.
Kryss Ringeriksveien/Kolbrækveien: Det er planlagt opprusting av eks. avkjøring Kolbrækveien fra
Ringeriksveien i regi av Statens vegvesen. Opprusting er planlagt å skje i løpet av 2015/16.
2.8 Kollektivtrafikk
Bussholdeplassen Langerud ligger langs Ringeriksveien ca. 200 meter sør for planområdet. Herfra går
linje 101 som bruker ca. 5 minutter til Hokksund. Fra Hokksund stasjon korresponderer bussen med
tog. Linje 100 går mellom Drammen –Vikersund- Hønefoss og har stopp på Langerud holdeplass.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
7
Kartet viser trasé og avstand (stiplet linje) fra planområdet til Langerud holdeplass
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
8
2.9 Grunnforhold
Løsmassekartet nedenfor viser at det innenfor planområdet er elveavsetninger og bart fjell stedvis
med tynt dekke. I områder avmerket med elveavsetninger (gult) er det registrert tykt dekke. For øvrig
er det ubetydelig dekke. Planområdet ligger under marin grense. Iht. temakart Marin grense og
mulighet for marin leire er planområdet delvis i kategorien Mulighet for marin leire – Noen ganger.
Området med elveavsetning er Kartblad Infiltrasjonsevne i kategori Godt egnet.
Samme kartblad viser at det innenfor deler av planområdet er grunnvannspotensiale kategori antatt
betydelig grunnvannspotesial.
Løsmassekartet er hentet fra ngu.no 23.2.2015. Nord er opp
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
9
2.10 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg
Det ligger vann – og avløpsledninger i forbindelse med planområdet.
Et høyspent luftstrekk krysser området i nord –sør retning. Dette forutsetts lagt ned i bakken.
Det skal etableres ny nettstasjon.
Kartet viser teknisk infrastruktur i området. Nord er opp
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
10
3.0 PLANPROSESSEN
3.1 Deltagere i planprosessen
Deltagere i planprosessen har vært:
Øvre Eiker kommune v/Anita Malmer Solli
Tiltakshaver Engerhagan Eiendom as v/ Reier Andre Sønju og Petter Tangen
Plankonsulent Siv. Ing. Stener Sørensen as v/Ylva Hindhamar
3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid
Det ble varslet oppstart planarbeid i brev til berørte personer og instanser datert 14.10.2014.
Oppstart planarbeid ble annonsert i Drammens Tidende 16.10.2014.
3.3 Innspill til planarbeidet/merknad til plan
Det var kommet inn totalt 7 merknader til varslingsfristen 13. 11.2014.
1. Buskerud fylkeskommune – mottatt 14.11.2014
Innhold:
Opplyser om at planområdet ligger på en elveavsetning og at dette har vært en fortrukket
boplass i den eldste delen av steinalderen og at det er gjort funn på tilsvarende områder i Øvre
Eiker. Fylkeskommunen kan derfor ikke uttale seg om automatisk fredete kulturminner før de har
registrert området. Ber om aksept på vedlagt budsjett dersom registreringen ønskes foretatt på
varslingsstadiet.
Anbefaler at planområdet registrering foretas på varslingsstadiet for å unngå konflikter senere i
reguleringsprosessen.
Fylkeskommunen har ingen merknader hva gjelder nyere tids kulturminner.
Tiltakshavers kommentar:
Det er gjennomført arkeologiske undersøkelser (vedlagt). Det ble ikke gjort funn og har derfor
ingen merknader til planen. Bestemmelse vedrørende varslingsplikt er medtatt i
reguleringsbestemmelsene.
2. Statens vegvesen – mottatt 6.11.2014
Innhold:
Viser til brev vedrørende samme sak datert 22.8.2014.
Generell uttalelse: ny utbygging må være vurdert i en større sammenheng med hensyn til
samordnet areal – og transportplanlegging.
De trafikkmessige virkningen av en ny utbygging må dokumenteres samt at forholdet til
kollektivtrafikk og myke trafikanter må avklares.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
11
Dersom planarbeidet berører riks – og fylkesveier og krever nødvendig endringer av
trafikkforhold på disse må dette medtas i planarbeidet. Det må påregnes at endringer må
gjennomføres før området kan tas i bruk.
Normal byggegrense mot riksveger er nå 50 meter, men denne kan utvides til 100 meter av
veimyndighetene. For regulering av støyømfintlig bebyggelse nær riks- eller fylkesveger må
støyforholdene dokumenteres og nødvendige tiltak innarbeides i planen. «Fylkesdelplan for
avkjørsler og byggegrenser langs riksveinettet i Buskerud» angir byggegrense på 100 meter langs
den aktuelle strekningen av riksveien. Støyforholdene på planområdet må løses på en
tilfredsstillende måte. Tiltak som forverrer støysituasjonen for eksisterende bebyggelse kan ikke
reguleres.
Tiltakshavers kommentar:
Planområdet er hovedsakelig avsatt til Boligbebyggelse – nåværende i kommuneplanen og vil bli
en naturlig utvidelse av eksisterende boligfelt.
Som vist på kart side 18 er tilgjengeligheten fra planområdet til Langerud holdeplass god - ca.
200 meter. Herfra går det buss linje 101 (Hønefoss- Drammen). I retning Drammen
korresponderer bussen med tog på Hokksund stasjon. Linje 100 er nyopprettet og går mellom
Drammen og Hønefoss. Denne linjen har stopp på Langerud.
Det går skoleskyss langs Kolbrækveien.
Minste avstand mellom planområdet og RV35 er ca. 45 meter. Mellom planområdet og riksveien
ligger det eksisterende boligbebyggelse.
Det er utarbeidet støyvurdering for planområdet (vedlegg 2). Iht. dette notatet ligger
planområdet utenfor gul sone. Notatet konkluderer med at planområdet ikke er støyutsatt og at
det ikke vil være behov for støytiltak innenfor planområdet. Det anses som lite sannsynlig at
planlagt bebyggelse med 10 boenheter kan bidra til en forverring av støyforholdene for
eksisterende bebyggelse. De anses som lite sannsynlig at trafikk fra planlagt fremtidig bebyggelse
vil kreve støyskjermingstiltak på eksisterende bebyggelse.
Det foreligger konkrete planer utarbeidet for Statens vegvesen, om opprusting av krysset
RV35/Kolbrækveien i nærmeste framtid. Dette vil være positivt for eks. og ny bebyggelse og
trafikksikkerheten i området.
3. Morten Isaksen – mottatt 27.10.2014
Innhold:
Som eier av gnr/bnr 92/13 har han blitt kontaktet av Engerhagen Eiendom as som ønsket å få
veirett til 3 tomannsboliger over hans eiendom. Han er ikke interessert i å gi veirett til så mange
enheter da dette veinettet ikke tåler den belastningen. Han skisserer to alternative løsninger til
adkomst for planområdet.
Tiltakshavers kommentar:
Slik planforslaget nå foreligger forutsettes det ikke å anlegge adkomst forbi eiendom 92/13.
All adkomst går via egen veigrunn (92/61) og kommunal veigrunn (Kolbrækveien).
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
12
4. Mattilsynet – mottatt 27.10.2014
Innhold:
Gjengir merknader som ble gitt første gang i juni 2014.
Viser til drikkevannsforskriftens § 14 som sier at eier av et vannforsyningssystem skal påses at
det planlegges og gjennomføres nødvendig beskyttelse av vannkilden for å forhindre fare for
forurensning av drikkevannet.
«Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging» forventer at «fylkeskommunen
og kommunen gjennom planleggingen bidrar til å sikre helsemessig trygt drikkevann».
«Forskrift for rammer for vannforvaltningen» §17 2.ledd (vann som brukes til drikkevann) gir
føringer om en streng praksis for å beskytte drikkevannskilder.
I klausuleringsbestemmelsene for grunnvannskildene Strømbo er det for Sone III – Den ytre
sikringssonen bl.a. forbud mot bymessig bebyggelse. Mattilsynet mener konsentrert
småhusbebyggelse ligger nær opp til bymessig bebyggelse og at det derfor kan medføre en mulig
risiko for vannforsyningen særlig i anleggsperioden.
Det må dokumenteres med en faglig vurdering at byggeaktiviteten ikke vil påvirke
vannforsyningen på en negativ måte før Mattilsynet kan akseptere den foreslåtte planen. Det
må tas særlige hensyn i anleggs- og byggeperioden.
Tiltakshavers kommentar:
Planområdet er avsatt til Boligbebyggelse – nåværende i gjeldende kommuneplan. Det
forutsettes at det i forbindelse med kommuneplanarbeidet er gjort vurderinger i forhold til
områdets egnethet for bebyggelse.
5. Fylkesmannen i Buskerud – mottatt 27.10.2014
Innhold:
Fylkesmannen påpeker at områdets nærhet til Ringeriksveien trolig innebærer at det er belastet
med trafikkstøy. For støyømfintlig bebyggelse må støyhensyn tas i tråd med Klima – og
miljødepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442/2012. Tiltakets påvirkning
på støyforholdene for eksisterende bebyggelse må også tas hensyn til dersom de overskrider
anbefalte grenseverdier ut ifra den forventede trafikkøkningen.
Ber om at reguleringsbestemmelsene fastsetter konkrete krav om ivaretakelse av støyforhold i
tråd med anbefalte grenseverdier. For støybelastede områder må det også innarbeides i
bestemmelsene krav om at det ved byggesøknad skal foreligge dokumentasjon på ivaretakelse av
støykravene og aktuelle støytiltak. Bestemmelsene må også stille krav om at eventuelle
nødvendige støytiltak skal ferdigstilles før boligene kan tas i bruk. Ber om at støyutredninger
følger planen til offentlig ettersyn og at eventuelle nødvendige støytiltak blir innarbeidet i
planen.
Det opplyses om at PBLs § 3-1 stiller krav om at planleggingen skal ta klimahensyn gjennom
løsninger for energiforsyning. Fylkesmannen ber om at miljøvennlige energiløsninger blir utredet
og at det vurderes om det skal stilles krav til at byggeområdet skal tilrettelegges for forsyning av
vannbåren varme.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
13
Fylkesmannen ber om at trafikksikker adkomst for gående og syklende vektlegges. Kommunen
bes vurdere behovet for tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet til kollektive
transportmidler.
Det må sikres tilstrekkelige lekearealer for barn i alle aldre, og planforslaget må inneholde en
vurdering av lekemuligheter i planområdet og i nærmiljøet for øvrig. Dersom planforslaget
berører arealer av betydning for barns lekemuligheter stilles det krav om erstatningsarealer. Det
bør også vurderes om skoleveien har behov for sikkerhetstiltak.
Eventuelle områder av verdi for landskap og biologisk mangfold må innarbeides i planen. Det må
redegjøres nærmere for natur – og landskapsforhold som et viktig grunnlag for utforming av
planen.
Det må som del av planarbeidet redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig
beslutningstaking i §§ 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp.
Det bes om at planleggingen vektlegger prinsippene om universell utforming. Planen må
redegjøre for dette spesielt og prinsippene må sikres gjennom egne bestemmelser.
Luftstrekket som går over området i dag påpekes og det viser til Statens stråleverns anbefalinger
om byggegrenser for å begrense magnetfeltnivå i boligbebyggelse. Ber om at kommunen
vurderer å kreve at høyspentkabelen blir lagt i jordkabel.
Tiltakshavers kommentar:
Det er utarbeidet støyvurdering for planområdet (vedlegg 3). Iht. dette notatet ligger
planområdet utenfor gul sone. Notatet konkluderer med at planområdet ikke er støyutsatt og at
det ikke vil være behov for støytiltak.
Ny bebyggelse vil etableres med pipe slik at det vil være mulighet for å bruke ved/pellets som
energikilde. Det legges ikke opp til forsyning av vannbåren varme.
Denne reguleringsplanen legger ikke opp til særskilte trafikksikringstiltak.
Som vist på kart på side 18 er tilgjengeligheten fra planområdet til kollektivtrafikk god. Herfra går
det buss linje 101 (Hønefoss- Drammen). Retning Drammen korresponderer bussen med tog på
Hokksund stasjon. Linje 100 er nyopprettet og går mellom Drammen og Vikersund. Denne linjen
har stopp på Langerud.
Formål Naturområde (N) er ca. 2100m2 og omfatter den delen av planområdet som i
kommuneplanen er avsatt til LNF-område. Dette område/formålet er forutsatt brukt til lek og
uteopphold for barn og unge. Her skal både terreng og vegetasjon bevares, og det tillates kun en
viss grad av tilrettelegging for opphold. I tillegg har alle boenheter romslige uteoppholdsarealer i
tilknytning til boligen.
Det er gjennom søk i tilgjengelige databaser ikke funnet registreringer av viktige eller sårbare
arter.
Alle boliger vil ha trinnfri adkomst. Internt i boligområdet vil det også være universell
tilgjengelighet.
Høyspent luftstrekk legges som jordkabel.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
14
6. Brakar – mottatt 15.10.2014
Innhold:
Det orienteres om at området betjenes av kollektivtransport med linje 101 som går på
Ringeriksveien. Nærmeste holdeplass heter Langerud og herfra er det en 5 minutters busstur til
Hokksund stasjon hvor bussen korresponderer med toget.
Tiltakshavers kommentar:
Innspillet tas til etterretning.
7. Telenor – mottatt 16.10.2014
Innhold:
Ber om at ved neste anledning meldes plandokumenter inn via Telenors web-side
www.telenor.no/kabelnett eller med e-post til [email protected]
Tiltakshavers kommentar:
Innspillet tas til etterretning.
3.4 Utbyggingsavtale
Det ble i forbindelse med varsling oppstart planarbeid også varslet om oppstart forhandlinger om
utbyggingsavtale.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
15
4.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
4.1 Reguleringsformålene i planen
Bebyggelse og anlegg
 Frittliggende småhusbebyggelse (BF)
Formålet omfatter eksisterende bolig. Det tillates en utnyttelsesgrad på 30%-BYA. Maksimalt tillatt
gesims- og mønehøyde er 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng.
 Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-2)
Formålet omfatter planlagt ny bebyggelse i form av tomannsboliger. Det tillates en utnyttelsesgrad
på 30%-BYA. Maksimalt tillatt gesims- og mønehøyde er 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig
planert terreng.
 Energianlegg – nettstasjon (T)
Formålet legger til rette for ny nettstasjon.
 Renovasjonsanlegg (R)
Formålet legger til rette for renovasjonsløsning for boliger innenfor BK1.
 Kjøreveg (K1-3)
Formålet omfatter både offentlige og private veier. K1 er Kolbrækveien som er offentlig. Det
forutsettes ikke å gjøre tiltak på K1.
K2 er privat vei med regulert kjørebredde 4,5 meter.
K3 er privat vei internt på planområdet. K3 har regulert kjørebredde 4,5 meter.
 Annen veggrunn – grøntareal (Avg1-4)
Formålet omfatter grøft/snøopplag og har regulert bredde 1,5 meter.
 Naturområde (N)
Formålet omfatter eksisterende grøntområde. Området skal fungere som lekeområde for
bebyggelsen innenfor BK1-2 samt for allmenheten.
4.2 Arealoppgave
Formål
Bebyggelse og anlegg
Samferdselsanlegg og teknisk
infrastruktur
Grønnstruktur
Totalt areal
Frittliggende småhusbebyggelse (BF)
Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-2)
Nettstasjon (T)
Renovasjonsanlegg (R)
Kjøreveg (K1-3)
Annen veggrunn – grøntareal (avg1-4)
Naturområde (N)
Areal (daa)
Ca. 1,0
Ca. 4,8
Ca. 0,01
Ca. 0,03
Ca. 1,1
Ca. 0,6
Ca. 2,1
Ca. 9,6
4.3 Planlagt bebyggelse: Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder
Formål frittliggende småhusbebyggelse omfatter tomt med eksisterende enebolig. Tillatt
utnyttelsesgrad %-BYA 30% iht. bestemmelse 7.2.1 i kommuneplanens arealdel. Maksimalt tillatt
gesims- og mønehøyde er henholdsvis 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
16
Innenfor dette formålet er det i dag én eksisterende enebolig. Det vises ikke utregning av %BYA for
dette formålet da det er forutsatt at eksisterende bebyggelse bevares. Tomtens areal justeres noe
ned i forhold til opprinnelig størrelse, da noe av arealet inngår i formål renovasjonsanlegg (R) i
planforslaget. Tomten fremstår fortsatt som romslig (ca. 1 daa) og vil få adkomst fra K2 som i dag.
For formål konsentrert småhusbebyggelse (BK1-2) er tillatt utnyttelsesgrad %-BYA 30%. Maksimalt
tillatt gesims- og mønehøyde er henholdsvis 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig planert
terreng.
Utnyttelse og arealoppgave:
Innenfor BK1 planlegges 4 stk. tomannsboliger på rekke, hvor hver enhet har fotavtrykk på ca. 85m2. I
tillegg planlegges det én tomannsbolig innenfor BK2.
Det er forutsatt 3 stk. parkeringsplasser per bolig (18 m2 per stk.)
Utregningen nedenfor viser utnyttelsesgraden for henholdsvis BK1 og BK2 ved en bebyggelse slik det
er vist på illustrasjonsplanen:
BK1:
Totalt areal BK1:
Ca. 3.675 m2
2
2
Bebygd areal (85m x8) +(18m x3x8): Ca. 1.112m2
%-BYA: (1.112/3.673)x100 =
Ca. 30 %
BK2:
Totalt areal:
Bebygd areal (85m2x2) + (18m2x3x2):
%-BYA: (278/1.137) x100 =
Ca. 1.137m2
Ca. 278 m2
Ca. 25 %
Utregningen viser at planforslaget vil være innenfor tillatt prosent bebygd areal.
4.4 Estetiske forhold
Prosjektet legger til rette for 2-mannsboliger med grunnflate inkl. bod etc. på 85m2 per boenhet.
Hver boenhet har BRA = ca. 125 m2 fordelt på 2 etasjer. 2-mannsboligene fremstår med et moderne
uttrykk og en funksjonell planløsning.
Husene er organisert i rekke der inngangspartiet er orientert mot øst og tilhørende parkering.
Uteplass og hage ligger orientert mot sør-vest. Illustrasjonsplanen viser at terrenget faller jevnt 0,5
meter mellom hvert hus, slik at hus lengst nord ligger på kote ca. + 91,5 og enheten lengst sør ligger
på kote ca. + 93.
Slik bebyggelsen er foreslått plassert, vil den være til minimal sjenanse for eksisterende bebyggelse
og den vil ikke ta sol fra omkringliggende boliger.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
17
Snittet viser planlagt bebyggelse
4.5 Grøntstruktur og leke-/oppholdsarealer
Utvendige uteoppholdsarealer:
Hver boenhet får romslige vestvendte oppholdsarealer på bakkeplan med mulighet for god skjerming
mot naboer. I tillegge er det balkonger i 2.etasje. Den lille, interne høydeforskjellene på området tas
jevnt mellom de ulike husene og veien, slik at det er lite areal som går bort i håndteringa av
høydeforskjeller. Uteoppholdsarealene anses for å være meget godt egnet til lek og rekreasjon.
Grunnlag for uteareal:
I tråd med kommuneplanens bestemmelser er det i reguleringsbestemmelsene krav om 150 m2
MUA.
Egnet areal innenfor formål BK1-2:
Ca. 4.810 m2
Fotavtrykk planlagt bebyggelse og parkering (85x10) + (54x10): Ca. 1.390 m2
Egnet areal innenfor formål BK1-2 (4.810 m2) fratrukket fotavtrykk planlagt bebyggelse og parkering
(1.390 m2) utgjør totalt ca. 3.420 m2.
Fordelt på 10 boenheter gir dette hver boenhet ca. 340 m2 uteareal. Arealene er av god kvalitet og
skjermet fra trafikk.
I tillegg kommer balkonger og tilgjengelig leke- og oppholdsareal innenfor avsatt naturområde (N)
(Ca. 2.140 m2).
Krav til MUA skal med dette være svært godt ivaretatt.
Lekearealer og område med naturkolle:
Det forutsettes at nærlek og småbarnslek kan skje innenfor de romslige arealene avsatt til
uteoppholdsareal, slik beskrevet over. Det synes ikke nødvendig å regulere inn et eget formål for
dette nede på området med bebyggelse.
Nordøst på planområdet er det en eks. furukolle, som fremstår som et fint landskapselement.
Kollestrukturen ligger delvis innenfor planområdet. I planen har man prioritert å avsette dette
området til Naturområde – grønnstruktur, slik at kollen kan bevares i sin helhet. Området er tenkt å
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
18
fungere som leke- og oppholdsareal for planlagte boliger og utgjør ca. 2.1 daa. Samtidig vil det være
tilgjengelig for alle som ferdes i området.
Innenfor formålet tillates det minimalt med inngrep i terreng og vegetasjon, men det tillates
tilrettelegging for opphold i form av benker/sitteplasser, gapahuk, bålplass etc. Det kan også
opparbeides en sti/tråkk opp fra BK1. Det vil være vanskelig å oppnå gangforbindelse her med
universell utforming på grunn av stigningsforholdene samt an man vil minimalisere inngripen i kollen.
Alternativ slakere gangforbindelse kan være via ny adkomstvei/Kolbrækveien, slik at en brattere sti
direkte opp til kollen kan aksepteres.
Naturområde (N) på 2,1 daa anses for å være et godt alternativ til en mer tradisjonell lekeplass.
Bildet viser del av furukollen (formål N) sett fra sør mot eksisterende bolig (gnr/bnr 92/36) i nord
4.6 Vegetasjon
Det finnes en del vegetasjon innenfor planområdet i dag. Vegetasjon som befinner seg på områder
regulert til bygge – og anleggsformål forutsettes ikke bevart mulig med unntak av enkelte trær i
randsonene. Innenfor formål N forutsettes det at vegetasjonen skal bevares da denne er en stor del
av områdets kvalitet. Reguleringsbestemmelsen for formålet tillater kun skånsom tilrettelegging for
opphold.
4.7 Adkomst, parkering og annen infrastruktur
Adkomst:
Planområdet har adkomst fra privat vei (K2) via Kolbrækveien (K1). Privat vei ligger på gnr/bnr
92/61. Kolbrækveien er kommunal vei med kjørebanebredde ca. 4,5 meter. På reguleringsplankartet
er Kolbrækveien regulert frem til senter vei (K1). Det forutsettes ikke å gjøre tiltak på Kolbrækveien
utover nødvendig tilrettelegging for adkomst inn til BK2 samt evt. tiltak i avkjørsel Kolbrækveien/ K2.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
19
Fra Kolbrækveien reguleres privat vei K2 med 4,5 meter kjørebredde. K2 har stigningsforhold ca.
1:11.
K3 er felles privat adkomstvei for boliger innenfor BK1. K3 har regulert kjørebredde 4,5 meter. K3 har
stigningsforhold ca. 1:85, dvs. tilnærmet flat. Det reguleres i tillegg 1,5 meter Annen veggrunn –
grøntareal (Avg), som omfatter grøft/snøopplag. Veianlegget har en samlet reguleringsbredde på 7,5
meter.
Internvei K3 er anlagt med snumulighet for lastebil.
Kommunen har gjort oppmerksom på at det er planlagt opprusting av eks. avkjøring Kolbrækveien fra
Ringeriksveien i regi av Statens vegvesen. Opprusting er planlagt å skje i løpet av 2015/16. Dette vil
være positivt i forhold til både ny og eks. bebyggelse i området.
Parkering:
Iht. reguleringsbestemmelsene kreves det minimum 3 biloppstillingsplasser pr. boenhet hvorav minst
én skal være overdekket, dette i tråd med kommuneplanens bestemmelser.
Illustrasjonsplanen viser en løsning med 2 overdekte + 1 åpen p-plasser til hver boenhet. Forslaget
viser en løsning hvor parkering på BK1 er lagt parallelt med intern vei, slik at manøvrering løses
utenfor veiarealet. På grunn av at internvei kun trafikkeres av 8 boenheter, mener vi det her kan
vurderes å tillate å benyttes internvei som del av manøvreringsareal.
På BK2 løses parkering slik at man snur på egen grunn.
Renovasjon:
For BK2 løses renovasjon innenfor formålet.
For BK1 er det i reguleringsplan avsatt areal til felles renovasjonsløsning ved innkjøring til
boligområdet. I og med at internvei tilrettelegger med snumulighet for renovasjonskjøretøy innerst
på området, kan det bli aktuelt å vurdere om renovasjon ønskes løst internt på området i tilknytning
til hver boenhet.
Annen infrastruktur og tekniske løsninger:
Det etableres ny nettstasjon i forbindelse med prosjektet og er avsatt areal til dette i
reguleringsplanen.
Eks. høyspent skal legges ned som jordkabel over området.
Det er kapasitet til håndtering av vann og avløp i området, endelige tiltak skal dokumenteres i søknad
om tiltak.
Det forutsettes at overvann håndteres på egen grunn. Det er store grøntarealer i forbindelse med
bebyggelsen som vil gi god mulighet for lokal infiltrasjon. Vann fra østre deler av planområdet (fra
gnr/bnr 92/52, formålene N og BK2) vil evt. kunne håndteres av avskjærende grøfter innenfor arealer
avsatt til annen veggrunn.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
20
5.0 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
5.1 Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål
Planforslaget vurderes til hovedsakelig å være i tråd overordnede planer (kommuneplan,
kommunedelplan og aktuelle rikspolitiske retningslinjer).
Mindre avvik fra kommuneplanen:
Reguleringsplanforslaget medtar et mindre areal i nordøst avsatt til Landbruks, natur – og
friluftsformål samt reindrift (LNFR). I reguleringsplanen er dette arealet delvis avsatt til
Boligbebyggelse og delvis til Naturområde. Grensen fra kommunedelplanen er vist på
illustrasjonsplanen. Denne grensen virker noe vilkårlig satt i forhold til eks. bebyggelse,
eiendomsgrenser og terrengformasjoner.
I planforslaget er det derfor foreslått et «arealbytte» der del av LNFR-område tilrettelegges for
bebyggelse. Cirka tilsvarende areal gjøres om fra byggeområde til grønnstruktur. Planforslaget
forholder seg med dette til gjeldende eiendomsgrense og tillater bebyggelse ut til denne på nedre
del. Området med naturkolle mot Kolbrækveien er sikret videre som Grønnstruktur – Naturområde
(N). Område N innenfor planforslaget er utvidet sørover i forhold til kommuneplanen, slik at
kollestrukturen sikres bevart som en helhet.
Forslagsstiller mener den foreslåtte justering av grensen er akseptabel og positiv ved at man
koordinerer formålsgrense mot eks. eiendomsgrense og kollen sikres bevaring som en helhet.
5.2 Konsekvenser for natur og miljø
Landskap:
Planforslaget medfører at områder som er ubebygd i dag blir bebygd. Planområdet har noe
tilgrensende eksisterende bebyggelse. Området vurderes til ikke å være spesielt sårbart med tanke
på overordnet landskapsbilde og fjernvirkning.
Planen legger generelt opp til mindre terrengendringer. På det flateste partiet innenfor boligformålet
vil terrenget heves noe for å få en god innbyrdes sammenheng mellom bebyggelsen. Det vil bli noe
fjellskjæring og/eller forstøtningstiltak mellom internvei K3 og naturområde N, da fremføring av
veien krever at man må legge seg en del lavere enn eks. terrenghøyde.
Innenfor formål N ønsker man ikke å gjøre endringer i terrenget da dette området fremstår som et
«uberørt» naturområde der kvaliteten er det bestående. Det åpnes for at man kan tilrettelegge med
et tråkk/sti opp fra planlagt bebyggelse til øvre del av kollen.
Grunnforhold:
Området skal være egnet for planlagt bebyggelse.
Verneinteresser:
Det er gjennomført kartlegging, som ikke påviste funn.
Ingen merknader til nyere tids kulturminner.
Reguleringsbestemmelse ivaretar varslingsplikt.
Biologisk mangfold og naturtyper:
Området er ikke registrert med særskilt betydning med hensyn på vilt/biologisk mangfold.
I Direktoratet for Naturforvaltnings database (DIRNAT) er naturtyper som anses som nasjonalt,
regionalt og lokalt viktige registrert.
Naturbasen, http://www.dirnat.no/kart/naturbase, viser at det ikke er funnet sårbare eller fredete
naturtyper eller artsforekomster innenfor planområdet.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
21
Med bakgrunn i Naturmangfoldslovens §§8-12, vurderes planforslaget til ikke å ha negative
konsekvenser for naturmangfoldet i området.
Grønnstruktur:
Det vurderes ikke dithen at eks. verdifull grønnstruktur bygges ned som en konsekvens av planen,
selv om planforslaget medfører at ubebyde arealer skal bebygges.
Planlagt boligområde fremstår grønt og åpent og verdifull kollestruktur forutsettes bevart.
Sol/skygge:
Prosjektet vurderes til ikke å forringe sol/skyggeforhold for eks. bebyggelse i nærområdet.
Planlagt bebyggelse får gode interne solforhold.
Forurensing (luft, jord, vann):
Det er ikke kjent at det er forurensning i grunnen innenfor planområdet. Det er heller ingen andre
kjent forurensningskilder i eller i nærheten av planområdet. Planlagt utbygging vil ikke påføre
planområdet forurensning. Eksisterende luftstrekk over området skal i forbindelse med utbyggingen
legges ned i bakken.
Støy:
Det er utarbeidet støyrapport i forbindelse med reguleringsarbeidet. Det konkluderes i rapporten
med at området avsatt til bolig ikke vil være utsatt for støy fra rv35. Det vil ikke være behov for
støyreduserende tiltak innenfor planområdet. Trafikkomfanget planlagt vil generere anses å være
beskjedent. Det anses som lite sannsynlig at ny trafikk vil belaste eksisterende bebyggelse i den grad
at det vil utløse krav om støytiltak.
Radon:
Området er ikke registrert med sannsynlighet for radon.
Utbygger vil ivareta evt. krav til radonsperre.
5.3 Samfunnsmessige konsekvenser
Trafikk:
En utbygging av 10 enheter vurderes til å ha marginal påvirkning på trafikkforholdene i nærområdet.
Planlagt opprusting av avkjøring Kolbrækveien fra Ringeriksveien vil være positivt med tanke på
trafikksikkerhet i kryssområdet. Nytt trafikkbilde vil sannsynligvis ha størst påvirkning på eksisterende
bolig innenfor gnr/bnr 92/26 formål BF.
Sosial infrastruktur:
Det anses som sannsynlig at det vil bli en viss andel av barnefamilier i den planlagte bebyggelsen.
Utbyggingen anses allikevel for å være såpass begrenset at det ikke vil påvirke kommunens
barnehagetilbud eller skolekapasitet.
Teknisk infrastruktur:
Det forutsettes at eks. anlegg som krysser planområdet ivaretas.
Høyspent i luft legges om i jordkabel forbi planområdet. Dette vil ha en svært positiv konsekvens i
forhold til dagens situasjon.
Vann og avløp skal knyttes opp mot offentlig anlegg, som skal ha kapasitet.
Overvann håndteres lokalt med åpne grøfter og sluk. Nødvendig fordrøyning forutsettes løst på
egnet sted på egen grunn.
Det etableres ny nettstasjon innenfor planområdet.
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune
22
Renovasjon etableres som fellesløsninger og/eller enkeltløsninger.
Boligene vil bygges med pipe så det vil være mulighet for vedfyring. Det legges ikke opp til påkobling
til fjernvarme da planområdet ikke ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.
Økonomiske konsekvenser
Ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen.
Fremdrift
Tiltakshaver ønsker rask fremdrift.
Juridiske konsekvenser
Prosjektet vurderes til ikke å utløse spesielle juridiske forhold. Det anbefales en opprydding i eks.
eiendomsgrenser med bakgrunn i vedtatt reguleringsplan.
Konsekvenser for barn og unge
Området inneholder ikke arealer for organisert opphold i dag. Planen vurderes til å tilrettelegge for
lek og opphold på en god måte gjennom avsatt naturområde.
Utenfor planområdet er det opparbeidet gang- sykkelvei langs Ringeriksveien, men ikke langs
Kolbrækveien. Den interne trafikken på veiene K2-3 anses å være svært liten. Elever som bor i
området busses til skoler, så det er ingen trafikkerte skoleveier i forbindelse med planområdet.
Risiko og sårbarhetsanalyse
Det er utarbeidet ROS-analyse for planområdet. ROS-analysen ligger som vedlegg 4.
ROS-analysen viser at det er svært lite sannsynlig at planforslaget utløser hendelser i kategoriene 3.
betydelig/kritisk, 4. alvorlig/farlig eller 5. svært alvorlig/katastrofalt.
Vedlegg:
Vedlegg 1: Illustrasjonsplan (LA10)
Vedlegg 2: Illustrerende snitt (LA76)
Vedlegg 3: Støyvurdering utarbeidet av Akustikk-konsult as
Vedlegg 4: ROS-analyse
Vedlegg 5: Plan 1. og 2. etasje og snitt utarbeidet av arkitekt (A20-01)
Vedlegg 6: Arkeologisk rapport
Forslag til detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m.fl. – Øvre Eiker kommune