Seltor Bolig
BOLIGDAGENE 2015
Son, 24.4.15
Historie fra indre Telemark i 1938
Seltor Gruppen
• Boligbygger og Totalentreprenør innen Bygg og Anlegg
• 450 mill omsetning
• 100 ansatte, hvorav 40 er fagarbeidere
• Boligbygger siden 50-tallet.
Seltor Bolig
• Utvikler boligprosjekter fra råtomt til nøkkel i døra
• Utnytter kompetanse og ressurser i hele Seltor Gruppen
• Utviklingsportefølje med 300 boliger
• 60% leiligheter, 40% småhus.
• Nettopp kjøpt tomt på Lørenskog for 30 rekkehus.
• Utvikler 50 leiligheter ved Mosenteret, Nittedal
sammen med Aberdeen Asset Management
Kunder/samarbeidspartnere
LINK ARKITEKTUR
The Seltor Way
De 10 største boligbyggerne står for ca 30 % av markedet i Norge
70 % av markedet håndteres av Seltor Bolig og andre mellomstore og
små utbyggere.
Hvordan kan Seltor Bolig bli konkurransedyktig i et krevende marked
og med konkurranse fra liten og stor?
Skråblikk på bransjen
Rammebetingelser innen boligutvikling er tilsynelatende like for liten
og stor:
•
•
•
•
Lover og regler er likt for alle.
Tilgangen på boligkjøpere er lik for alle
Tilgang på leverandører/entreprenør er stort sett lik for alle
Tilgang på ekstern finansiering er lik for alle(?)
«Alle» leser DN om at nå går alt oppover, og vil ha sin del av kaken.
Dette har resultert i et hav små og mellomstore «Eiendomsutviklere»
Våre konkurrenter
“ DINOSAURER”
“LYKKEJEGERE”
• Store utbyggere og investorer, • Eplehageutbyggere
• 10 års horisont
• 0-2 års horisont.
Hva tror vi om oss selv?
•
•
•
•
•
•
Mellomstor boligbygger med stoore ambisjoner.
3-5 års horisont.
Passe med EK, men bygger EK for vekst
På kjøper’n.
Lav overhead med få ansatte.
Fokus: levere gode prosjekter med sunn inntjening hver gang.
Hva er forskjellen mellom aktørene?
• Mål
• Strategi
• Taktikk
…og hvor ser vi forskjellen best?
• Risikovilje og risikoforståelse
• Forvaltning av egenkapital
• Kompetanse og respekt for faget
Fokus hos mange
KJØP/
KONSEPT
REGULERING
FORPROSJEKT
Verdiskapnings
potensial
Verdiskapning
TID
FORHÅNDSSALG
SALG/
BYGGEFASE
OVERLEVERING
Fokus i Seltor Bolig
KJØP/
KONSEPT
REGULERING
FORHÅNDSSALG
FORPROSJEKT
SALG/
BYGGEFASE
OVERLEVERING
RISIKO
Verdiskapnings
potensial
VERDISKAPNING
TID
Makro risiko
Politisk
risiko
Finansiell
risiko
Markedsrisiko
Kostnadsrisisiko
Markedsrisiko
•Identifiser
trender
•avgjøre om
tomten er god
også flere år
fram tid
• Identifiser
status og
potensial
•Hva kan
gibegrensinger
for utvikling
•Redusert
gearing i
tidlig fase
•Markedskunnskap
•Fast pris og
bygetid avtales
•Kontroll av
betalingsevne
•Justere for
markedsutvikling
• Entreprenør
med god track
record
•Optimalisere
salgstrinn og
produktet
•Forhåndssalg
eller NBBL
forsikring
Strategi
• Hvorfor bruke tid på strategi, taktikk og risiko?
• Alle feil vi gjør reddes jo uansett av 5-10% årlige
oppgang boligprisene,
eller?
«Strategy without Tactics is
the slowest route to victory.
Tactics without Strategy is
the noise before defet.»
Sun Tzu, kinesiske general, år 500 fk
Strategien vår
Forretningside:
Seltor Bolig skal skape langsiktige verdier ved akkvisisjon, utvikling, salg og bygging av gode
boligprosjekter, i et optimalt samspill med resten av Seltor Gruppen.
Visjon:
Seltor Bolig skal være den mest attraktive boligleverandøren i sitt markedsområde.
Misjon (intern retningslinje):
Seltor Bolig skal leverer boliger som :
• Ligger der folk vil bo
• Har de boligkvaliteter og bokvaliteter boligkjøperne etterspør
• Har en pris kundene kan og vil betale
• Lever opp til boligkjøpernes forventninger og oppleves som feilfrie boliger
Strategien vår
SWOT analyse
• Hvor er vi sårbare og hvor har vi fortrinn?
BCG analyse
• I hvilke segmenter skal vi få veksten vi ønsker oss?
• I hvilke segmenter skal vi ikke gå inn?
HANDLINGSPLAN
• Omsetningsmål og fortjenestemål.
• Hva må kjøpes i dag for å nå omsetningsmål de neste årene?
• Konkrete aksjonspunkter i alle deler av vår virksomhet
Taktikken vår
• Boligkjøperen settes i sentrum for alt utviklingsarbeid.
• Alle boliger skal ha gode bokvaliteter og et godt bomiljø!
• Økonomiske krav og type prosjekt er definert i strategien.
• Vi har en mening om hvor befolkningsveksten kommer
• Vi jobber medstrøms; går ikke inn i prosjekter som går mot alle
politisk trender. Den risikoen trenger vi ikke..
• Men; kalkulert risiko tar vi gjerne.
• Vi er særlig kreative når det kommer til tomtekjøp, konseptutvikling
og rasjonelle bygg.
• Vi skal vinne på «smartnes» i alle ledd
• Investeringsbeslutning og realisering blir god
Knutepunkt har gjerne togstasjon
Prosjektteamet avgjør om vi får det til
Vi vurdere prosjektets behov
og setter sammen et tverrfaglig
prosjektteam fra dag 1:
• Hva har vi selv?
• Hvem trenger vi?
• Hvem er de beste?
Prosjektteamet avgjør om vi får det til
Eksterne vi velger å benytte må
være bedre enn oss selv.
Vi benytter noen få aktører som
vi blir godt kjent med.
Prosjektteamet
Vi vurdere prosjektets behov og setter sammen et tverrfaglig
prosjektteam fra dag 1:
Konsulenter
Arkitekt intern
• Hva har vi selv?
Medinvestor
• Hvem trenger vi?
• Hvem er de beste?
Seltor Bygg
Seltor Anlegg
Seltor Bolig
Prosjektleder
Megler
CFO
Arkitekt
Int Arkitekt
BTA/BRAs faktoren viser vei
Case Buerhaven Trinn 2, Skien:
Utfordring
• For lav inntjening. Salgsstart usikker.
Grepet:
• Snu heis og trapphus 90 grader. Gir 50 m2 BRAs
• Krav om inntrukket toppetasje ikke eksakt definert.
Vi utvider toppleilighetene. Gir 50 m2 BRAs.
BTA
BRAs
BTA/BRAs
Tilleggskostnad
Øket inntekt, 40.000 pr m2 BRAs
Netto gevinst
Netto gevinst pr m2 BRAs
Før
2050
1200
1,71
Etter
2100
1300
1,62
kr
kr
kr
kr
150 000
4 000 000
3 850 000
2 962
Markedet er som været; alle mener noe
Hvordan få tak i nye prosjekt?
Seltor Gruppens proffe
nettverk gir 90% av alle
leads.
• andre utbyggere og
investorer
• Næring/boligmeglere
• Kunder av entreprenøren
vår
Øvrige kilder gir 10% av
leads vi ser på
• Grunneiere via seltor.no
• Ansattes nettverk
• Noe via Finn.no
Hvordan nå frem ved tomtekjøp?
Grunneier
• har ikke alltid dårlig tid
• kan ha skattemessig fordeler
av utsatt oppgjør.
• Vil ofte ha maks uttelling
Seltor Bolig
• ønsker maks utsatt oppgjør
• redusert EK behov og redusert risiko.
Kjøpesum =
Sum ved signering
og eller Sum ved regulering
og eller Sum ved rammetillatelse
og eller Sum ved ferdigstillelse
Elementer kan og reguleres ihht. oppnådd resultat
Finansiering
Vår kjære lokalbank i Porsgrunn:
Kundeforhold siden 50 tallet
er vel gull verd når vi skal låne?
Tja……
• Vi må vise at vi leverer hver gang uansett.
• Er ikke lenger banksjefen lokalt som styrer showet,
men «Aker Brygge» (nå: Bjørvika..)
• Greit med flere banker å spille på.
• Trackrecord på medinvestorer er viktig. Hvem er garantister her?
• Bruk NBBLs fulltegningsforsikring strategisk.
Gir også lavere krav til forhåndssalg
Spørsmål?