21 – Borettslaget Nardo Søndre
REHABILITERING
Beboermøte 05. mai 2015
Presentasjon av tilstand og beboerundersøkelse
BEBOERMØTE 05. MAI 2015
•
•
•
•
•
Bakgrunn for prosjektering
Beboerundersøkelse
Tilstandsvurdering
Hvorfor gjennomføre rehabilitering?
Veien videre
Bakgrunn for oppstart prosjektering
Borettslaget har over lengre tid hatt tanker om å
gjennomføre en rehabilitering av både
bygningsmassen og garasjeanlegget.
Med bakgrunn i dette har styret engasjert TOBB for
gjennomføring av en tilstandsvurdering av
borettslaget og muligheten for videre prosjektering.
05.05.2015
Bakgrunn for oppstart prosjektering
Vedtekter for Borettslaget Nardo Søndre:
5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
05.05.2015
(1)
«Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for
øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på
andelseierne.»
(3)
Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av
vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og
ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av
tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt
rør eller ledninger som er bygd inn i bærende
konstruksjoner med unntak av varmekabler.
Bakgrunn for oppstart prosjektering
Mål og kritiske suksessfaktorer
Styrets mål
Styrets kritiske suksessfaktorer:
• Involvere og engasjere beboerne tidlig i prosessen, identifisere
ønsker og behov. Informere godt under veis.
• Kostnadsrammen må være av en slik størrelse at
husleieøkningen blir akseptabel.
• God forundersøkelse- og prosjekteringsfase, for å belyse alle
sider ved bygningsmassen, slik at man ikke snevrer inn de
muligheter som bør vurderes for å få et skikkelig
gjennomarbeidet og vellykket prosjekt. Tidsperspektivet bør
være 30 – 40 år.
05.05.2015
Beboerundersøkelse
Oppsummering
Beboerundersøkelse ble gjennomført i februar 2015.
84 av 224 leiligheter har svart på undersøkelsen (38 %).
Kort oppsummert:
• De aller fleste trives veldig godt i borettslaget.
• Avtrekk fra kjøkkenvifte og bad er for dårlig.
• Mange må lufte med vindu for å få god nok inneluft.
• Det trekker fra vindu og balkongdører.
• Mange føler temperaturen er for lav om vinteren og for høy om
sommeren. Dette kan være tegn på at leilighetene er for dårlig isolert.
• Stort sett alle er enige om at standarden på garasjeanlegget er for
dårlig. Det er også noe manglende plass for sykler.
• Balkonger har tilfredsstillende størrelse og utforming, men er støyende
og i noe dårlig stand.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering
•Fasader
- Yttervegger
- Vinduer og dører
- Balkonger
•Tak
•Ventilasjon
•Drenering/kjeller
•Avløpssystem
•Elektrisk anlegg
•Brannsikkerhet
•Utomhus
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Fasader
Oppbygging yttervegger
• Frem- og bakside i bindingsverk, gavlvegg i armert betong.
• Fasader er etterisolert og kledd med profilerte stålplater i 1986-1989.
• Kjellermur i plasstøpt betong.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Fasader
Tilstand yttervegger
• Platekledning, 25 år. Lite synlige skader.
• Kuldebroer i etasjeskiller og overganger
balkonger.
• Stedvis avflassing av maling/saltutslag
på kjellermur.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Fasader
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Fasader
Vinduer og balkongdører til leiligheter
• Vindu og balkongdører skiftet i 1986-1989.
• Termografering viser luftlekasjer rundt vindu og fra balkongdører.
• Kjellervindu er sannsynligvis fra byggeår.
• Loftsvindu skiftet i 2000.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Fasader
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Fasader
Dører
• Ytterdører, fra 1981, bør skiftes eller males.
• Entredører fra 1992-1993 holder ikke dagens krav mtp. brann. Neste
gang disse skal skiftes bør de oppgraderes til dagens forskriftskrav.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Fasader
Balkonger
• Balkongene ble i 1986-1989 utvidet.
• Det er synlige betongskader på
undersiden av enkelte balkonger og
beboere klager på støy fra utvidet del.
• Balkongene bør vurderes skiftet.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Tak
Uisolerte sperretak
med taktro av pløyde
bord, papp og
stålplater i god stand.
Skiftet i 1993-1996.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Ventilasjon
• Naturlig ventilasjon med
spalteventiler over vindu og avtrekk
på bad og kjøkken
-
05.05.2015
Bruken av leilighetene avgjør hvordan
inneklimaet er.
Flere av beboerne klager på for dårlig
avtrekk fra kjøkkenvifte og på bad.
Tilstand
Oppsummering Drenering/kjeller
Drenering/kjeller
• Det er ved Njords veg nr. 24, 28 og 30 skiftet drenering på gavlvegger i
nyere tid.
• Ingen tegn til vesentlig fuktinntrengning i kjeller.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Avløpssystem
• Ikke foretatt tilstandskontroll
• Det anbefales å gjennomføre tilleggsundersøkelser av
avløpssystem for å kartlegge tilstand.
• Spillvannsledninger er skiftet til PVC i 6 av 8 blokker.
Eksempel igjengrodd rør
05.05.2015
Før og etter rørfornying
Ny innvendig strømpe i gammelt rør
Tilstand
Oppsummering Elektrisk anlegg
El-anlegget har i dag for dårlig
kapasitet inn til hver enkelt leilighet.
Hovedledning er på kun 25 ampere
og bør vurderes oppgradert.
Porttelefoner ble montert i 19921993 og ser ut til å være i god
stand. Det ble ikke registrert
merknader på porttelefoner i
beboerundersøkelsen.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Oppganger
• Trapperom ser stort sett greit ut.
• Støyabsorbenter i himling er stedvis skadet.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Utomhus
• Store og godt vedlikeholdte grøntarealer med variert
beplanting av busker og trær.
• Lekeplass er oppgradert iht. dagens forskrifter.
• Garasjer er i meget dårlig forfatning og moden for
utskiftning. Dagens parkeringskapasitet er også lav
med sine 64 garasjeplasser og utendørs parkering.
• Det ble under beboerundersøkelse bemerket at også
sykkelparkering bør oppgraderes.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering Utomhus
Tilstand
Oppsummering Brannsikkerhet
• Leilighetsdører er utført som B30 dører. Her
anbefales det å skifte disse til EI60 neste gang
dører skal skiftes.
• Kjeller og loft er skilt ut som egen branncelle.
Ståldører med brannmotstand på 30 minutter
anbefales skiftet til godkjente EI 60 dører med
selvlukker/dørpumpe. Kjeller bør her prioriteres
pga. brannfaren i vaskerommet.
• Utette kabelgjennomføringer mellom leiligheter
og trapperom må tettes/fuges med godkjent
materiale. Ved brann i leilighet vil røyk raskt
spre seg ut i trapperom og være kritisk for
rømningssikkerheten.
• Det anbefales å montere etterlysende skilt ved
håndslukkere utenfor vaskerom og utgang fra
kjeller.
05.05.2015
Tilstand
Oppsummering
Må-tiltak:
Bør/anbefalte tiltak
• Betongreparasjoner
• Fasader
– Etterisolering, ny kledning
• Utskifting av vindu og
balkongdører
• Balansert ventilasjon
• Tiltak garasjer
• Oppgradering av el.anlegg
• Brannsikkerhetstiltak
• Nye balkonger
• Avfallsstasjoner
• Avløpssystem – bør kontrolleres
nærmere
05.05.2015
Hvorfor rehabilitere?
Helhetlig plan for rehabilitering
Styrets plikt:
Styret har ansvar og plikt til å vedlikeholde bygningsmasse på en
forsvarlig måte etter borettslagsloven §5-17.
PBL
Hvorfor iverksette prosjekt?
- Tilstandsvurdering viser at flere av bygningsdelene krever
større utbedringer.
- Økende antall skader på og i bygningen, økende
vedlikeholdskostnader.
- Ønske om å opprettholde bygningsmassens verdi.
- Andelseiers krav/ønsker til standard i dag. Ønske om fornyelse
og bedre inneklima og bokomfort. (lyd, luft, lys..)
- Redusere energikostnader.
- Sørge for forutsigbart og lavere vedlikeholdsbehov
05.05.2015
Hvorfor rehabilitere?
Helhetlig plan for rehabilitering
TG 0
1,0
TG 1
2,0
TG 2
Tilstand
0,0
0
TG 3
3,0
Fokus:
Langsiktig perspektiv
Økt komfort/tekn. Standard
Bedre funksjonalitet
Livssykluskostnader
Gode helhetlige løsninger
-Gjør ting skikkelig når det først
gjøres.
10
20
30
40
50
60
Tid [år]
Forebyggende
vedlikehold
05.05.2015
Rehabilitering
Utvikling
tg: tilstandsgrad
Hvorfor rehabilitere?
Helhetlig plan for rehabilitering
Nytt klimaskall
– Etterisolering
– Nye vinduer (3-lags)
– Vindtetting
– Eliminering av kuldebroer
– Ny kledning
Balansert ventilasjon
– Bedre inneklima og økt komfort
– Reduserte energikostnader
Teknisk
– VVS
05.05.2015
Hvorfor rehabilitere?
Helhetlig plan for rehabilitering
Helhetlig oppgradering
– Verdiøkning
– Reduserte energikostnader
– Vedlikehold
– Estetisk løft
– Økt komfort og trivsel!
Støtte / finansiering
– Tidlig dialog viktig (forhåndsgodkjenning)
05.05.2015
Veien videre
Foreløpig fremdriftsplan
05.05.2015
Gruppearbeid og diskusjon
Beboermøte 05.05.2015
Diskusjonstema:
Hvilke tiltak mener dere må gjennomføres av punkt
1-9? (behov/krav). Gå sammen i grupper og skriv
hva som kan og bør bli bedre ved hvert punkt.
1. Fasader
1. Balkonger
2. Vindu og balkongdører
1. Ventilasjon
3. Brannsikkerhetstiltak
4. El.anlegg
5. Garasjer/utomhus
6. Avfallsstasjoner
7. VVS
8. Annet
05.05.2015