1. No category

Vedlegg 1
Detaljert reguleringsplan for Ranheim vestre, gnr/bnr. 23/1, 24/1 m.fl.
FORELØPIG PLANBESKRIVELSE
1. Bakgrunn
Tiltakshaver er Ranheim Eiendomsutvikling AS. Forslagsstiller er pka ARKITEKTER.
Hensikten med planen
Hensikten med planarbeidet er, i samsvar med kommuneplanens arealdel, å regulere del av
eiendommen Ranheim Vestre til bolig- og næringsformål. Arealene nord og nordøst for
gårdsanlegget reguleres til boligformål. Det planlegges 200-250 nye boliger fordelt på leiligheter
og rekkehus. Arealene mellom gårdsanlegget og E6 reguleres til næringsvirksomhet, i hovedsak
lagerformål. Gårdsbebyggelsen foreslås dels bevart og dels erstattet av nybygg som vil
komplettere tunstrukturen. Gårdstunet foreslås regulert med kombinert formål
bolig/næringsvirksomhet.
2. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
Beliggenhet
Planområdet er ca 112 daa og ligger på Ranheim, ca. 10 km nordøst for Trondheim sentrum og
strategisk plassert inntil E6. Området har et landlig preg samtidig som det er sentralt.
Planområdet ligger i hovedsak innenfor eiendommen til gårdsanlegget Ranheim Vestre. Tomten
avgrenses av E6 i sør, Gamle E6 og landbruksareal mot øst, Peder Myhres veg i vest og
tilliggende boligområder på Humlehaugen i nord og vest. Området tilhører Østbyen bydel.
Planstatus
I kommuneplanens arealdel 2012-2024 ble det meste av planområdet vedtatt omdisponert fra
LNF til boligformål og framtidig næringsbebyggelse.
Planområdet er i hovedsak uregulert. Arealene inntil Humlehaugvegen er i plan r1142b,
"Reguleringsplan for deler av eiendommene Ranheim Vestre og Ranheim nedre" regulert til
"område for jord- og skogbruk" og "annet vegareal". Planen ble vedtatt i 2006.
Eiendomsforhold
Planområdet omfatter gårds- og bruksnummer: 23/1, 23/46, 23/197, 23/182, 23/309, 23/510,
23/523, 23/840, 23/849, 23/850, 23/880, 24/1, 24/398, 24/410 og 24/467. Deler av
Humlehaugvegen og Peder Myhres veg er inkludert i planområdet.
Dagens arealbruk og tilstøtende arealers arealbruk:
Det meste av planområdet benyttes i dag som jordbruksområde (dyrket mark) og er i all
hovedsak ubebygd. Gårdsanlegget Ranheim Vestre ligger sentralt plassert på planområdet.
Gården består av våningshus/hovedbygning, låve/stall, portnerbolig, gartnerbolig og 5 mindre
uthus. Hovedbygningen huser i dag barnevernsinstitusjonen Bufetat. Uthus og låve/fjøs er utleid
til aktør som driver rideskole og nettbutikk for salg av hesteutstyr.
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-2-
Eksisterende bebyggelse
Vest for planområdet ligger Ranheim papirfabrikk. I nord ligger Humlehaugen med
eneboligbebyggelse samt nye boligområder. I nordvest ligger Nedre Humlehaugen som er et
nytt utbyggingsområde med eneboliger, rekkehus og blokker i inntil 4 etasjer.
Landskap:
Terrenget faller fra sørøst til nordvest, med ca. 35 m høydeforskjell mellom rundkjøringen i
Peder Myhres veg og rundkjøringen på Gamle E6. Området har flott utsikt vestover mot fjorden
og inn mot byen. Gårdsanlegget er anlagt på et lite platå og som sammen med vegetasjonen
rundt gården skiller boligdelen fra næringsarealene. Gården er godt synlig i landskapet når man
kommer vestfra langs E6 eller Peder Myhres veg.
Foto fra E6. Kilde: google.no
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-3-
Foto fra Humlehaugvegen. Kilde: google.no
Grunnforhold:
Grunnen antas å bestå av hav- og strandavsetninger. Geoteknisk undersøkelse og -vurdering er
utført.
Skredsonekart (www.skrednett.no) viser at planområdet ligger utenfor fareområdet for
kvikkleire. Karter viser et område med kvikkleire av middels faregrad øst for Humlehaugen.
Grunnundersøkelsene vil avdekke hvor vidt det finnes kvikkleire på planområdet.
Kvikkleireområder. Kilde: www.skrednett.no
Multiconsult AS har utarbeidet en geoteknisk vurdering av området. Rapporten avdekker at
utbyggingsområdet grenser mot 3 kvikkleiresoner som ligger mot nordvest, øst og mot sørøst:
1. Kvikkleiresone “399 Ranheim”, som i NVE’s kvikkleirekart er klassifisert
med middels faregrad og risikoklasse 3, ligger like øst for planområdet, jfr. skredsonekartet.
2. I forbindelse med utbyggingen av Nedre Humlehaugen ble det avdekket en kvikkleiresone
som ikke er avmerket på NVE’s kvikkleiresonekart.
3. Sørøst på planområdet er det påvist en mindre kvikkleiresone. Evt. ras fra denne vil ikke
berøre eksisterende eller nye boligområder.
Planområdet vurderes klarert med hensyn til fare for kvikkleireskred.
Fundamenteringsforholdene varierer en del internt på planområdet. Avhengig av topografi, type
løsmasser og dybde til berg, vurderes både direkte fundamentering og fundamentering på peler
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-4-
som godt egnede metoder for ny bebyggelse på området. Generelt kan det etableres
byggegroper i åpen skjæring på det meste av området. Der hvor åpen skjæring ikke er
gjennomførbart, vil oppstøtting med for eksempel spunt være en mulig og aktuell løsning.
Naturforhold:
I kommunens temaplan for biologisk mangfold er alleen langs Reppevegen og
vegetasjonsbeltet som omkranser hovedbygningen på Ranheim Vestre vist som svært viktig
lokalt (naturtype C).
Utsnitt fra temaplanen for biologisk mangfold.
Det meste av grønnstrukturen mellom Peder Myhres veg, E6 og arealene øst for
Humlehaugvegen består av dyrket mark som i dag benyttes til kornproduksjon. Alleen langs
Reppevegen markerer dagens hovedatkomst til gårdsanlegget. Nord og vest for hovedbygget er
det en skogbevokst skråning med løvtrær og noen grantrær. Inne på gårdstunet er det større
løvtrær mens det på øst- og sørsiden av tunet er høye grantrær og lavere løvtrær.
Vegetasjonen på planområdet for øvrig består av mindre trær i klynger langs E6. Sørøst for
driftsbygningene ligger det en haug. Denne ble opprinnelig registrert som gravminne, men er i
senere tid blitt avskrevet som naturdannelse.
Rekreasjonsverdi/ barn og unges interesse:
Det meste av planområdet benyttes i dag til dyrket mark hvor det da ikke er registrert
barnetråkk- eller lek. Det skrånende åkerlandskapet kan på vinterstid benyttes som ski- og
akebakke.
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-5-
Skråfoto av gårdsanlegget. Kilde: 1881.no
Planområdet har god forbindelse til idrettsanlegget på Ranheim, Ladestien og Ranheimsfjæra
med gangveg/fortau langs Peder Myhres veg og Ranheimsvegen. På Humlehaugen er det
regulert friområde og det er også regulerte forbindelser fra planområdet til marka.
Kulturminner:
I forbindelse med reguleringsplanarbeidet for plan r1142b ble det i 2005 foretatt arkeologiske
undersøkelser på deler av planområdet. Det ble gjort funn av automatisk fredede kulturminner i
form av tidlige bosetningsspor.
Høsten 2014 ble det utført supplerende arkeologiske undersøkelser på planområdet. Det ble
ikke påvist fredete kulturminner i grunnen i forbindelse med denne registreringsundersøkelsen.
Nordøst for hovedbygget på Ranheim Vestre står det en bautastein. Steinen ble funnet i en
grøft på eiendommen i 1870 og gjenreist i hagen. Denne er registrert i Askeladden med ID
16258 som automatisk fredet.
Hovedbygget, låven, portnerboligen, gartnerboligen og det ene uthuset er klassifisert med
antikvarisk verdi, klasse C.
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-6-
Utsnitt fra aktsomhetskart for kulturminner
Trafikk:
Området ligger inntil E6. Det tar kun 10-15 minutter med bil til Trondheim sentrum og ca 30
minutter med sykkel. Til Værnes er kjøretiden ca 20 minutter.
Planområdet har i dag adkomst fra Peder Myhres veg. Det er gangveg langs både Peder
Myhres veg og Humlehaugvegen. I tillegg er det etablerte gangforbindelser mellom Gamle E6
og Peder Myhres veg som krysser planområdet.
Kollektivtilbud:
Det er bussholdeplasser langs Ranheimsvegen like nord for planområdet. Rute 6 betjener disse
og har 6 avganger i timen gjennom store deler av dagen. På sørsiden av planområdet er det
holdeplasser langs Gamle E6 som bl.a. betjenes av rute 7, 16, 37 og 38. Rute 7 har 3-5
avganger i timen gjennom store deler av dagen. Holdeplassen "Vikelvveien" benyttes som
overgangsholdeplass for flere bussruter. Flybussen benytter også holdeplassen i Vikelvfaret.
Støy og støv:
E6 er i dag hovedstøykilden i området. Støv- og støyvurderinger vil bli utarbeidet i videre
planarbeid.
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-7-
Utsnitt fra Trondheim kommunes støysonekart
Skole og barnehage:
Planområdet tilhører Ranheim skolekrets på barnetrinnet og Markaplassen ungdomsskole.
Skolevegen til Ranheim skole går via fortau/gangveg langs Peder Myhres veg og
Ranheimsvegen. Avstanden fra planområdet til barneskolen er ca 1 km.
Skolekapasiteten i området er sprengt og det pågår et arbeid i kommunen for å finne løsninger
på dette. En mulig midlertidig løsning, inntil ny barneskole på Ranheim er etablert, vil være å ta i
bruk gamle Ranheim skole. Skolevegen til gamle Ranheim skole går via fortau/gangveg langs
Ranheimsvegen, ca. 750 meters gangavstand. Alternativt vil man kunne benytte de mindre
trafikkerte vegene Humlehaugvegen og Engstrømbakken. Det gir en gangavstand på ca 500
meter. Disse vegene har imidlertid ikke fortau.
Ranheim barnehage ligger like nord for planområdet, mellom Peder Myhres veg og
Ranheimsvegen. I forbindelse med boligutbyggingen på Nedre Humlehaugen er det etablert ny
barnehage ut mot Ranheimsvegen. Ranheimsletta barnehage holder til i gamle Ranheim skole,
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-8-
ca 750 meter fra planområdet. I tillegg er det private barnehager og familiebarnehager i
nærområdet.
Energiforsyning:
Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme.
3. Beskrivelse av planforslaget
Arealbruk
Planforslaget legger opp til at området skal benyttes til boligformål, næringsvirksomhet og
grønnstruktur. Det er planlagt 200-250 nye boliger. Næringsvirksomhet innreguleres i tråd med
kommuneplanens arealdel og det tilstrebes en god og arealeffektiv utnyttelse av arealene.
Det er sett på mulig plassering av ny barnehage innenfor planområdet.
Utbyggingskarakter
Arealene mellom gårdsanlegget og E6 foreslås regulert til næringsvirksomhet ihht.
kommuneplanens arealdel. Med utgangspunkt i tomteutnyttelse angitt i reguleringsplaner for
tilsvarende områder inntil E6 anslås en utnyttelsesgrad på 50% BYA. Tiltakshaver ønsker å
tilrettelegge for lager og logistikkformål innenfor næringsarealene. Dette antas å være de mest
realistiske virksomhetene for dette området. For å ivareta tilstrekkelig høyde for lagerformål
foreslås en bruttohøyde på volumer innenfor næringsdelen på rundt 9 meter. På grunn av
høydeforskjellene på området vil næringsbebyggelsen anlegges på et lavere terrengnivå enn
gårdsanlegget.
Det er sett på alternative utbyggingsstrukturer og byggehøyder for boligområdet. Med bakgrunn
i bl.a. stignings- og grunnforholdene anses det som mest hensiktsmessig å etablere ny
boligbebyggelse langsetter terrenget. Boligområdet er planlagt utbygd dels med blokkleiligheter
og dels med rekkehus. Fordeling av byggehøyder, på inntil 5 etasjer og endelig plassering av
byggene vil bli avklart i videre planarbeid.
Tiltakshaver ønsker en kombinert bruk av gårdstunet, bl.a. for å ivareta tunet som struktur og for
å vitalisere gårdsanlegget. Fjøs/låve, våningshus og portnerbolig er foreslått bevart samtidig
som tunet kompletteres/suppleres med ny småhusbebyggelse for boligformål. Eksisterende
garasje/lagerbygg på tunet foreslås revet og erstattet av et barnehagebygg evt. et boligbygg. Ny
og eksisterende bebyggelse bygger sammen opp under de trønderske firkanttunene.
Grønnstruktur
Eksisterende allé langs atkomstvegen til gårdsanlegget ivaretas. Småbarnslekeplasser tilknyttes
boligområdet. Grøntdraget gjennom Nedre Humlehaugen forlenges opp til Humlehaugvegen og
skiller eksisterende og nytt boligområde. Dette friområdet vil kunne benyttes til akebakke og
aktivitetsområde gjennom hele året. Det foreslås etablert en snarveg gjennom grøntdraget som
en forbindelse mellom Humlehaugen og Ranheimsvegen. Det vil bli etablert gangforbindelser på
tvers av boligområdet som også sikrer snarveier til eksisterende beboere på Humlehaugen.
Gårdstunet ivaretas som et grønt hageanlegg for felles bruk.
Trafikk og parkering
Det er vurdert flere alternative adkomster til planområdet. Videre planarbeid og trafikkanalyse vil
omfatte to alternative atkomster i fra Peder Myhres veg. Atkomst fra Peder Myhres veg vil
kunne gi atkomst til hele planområdet, både boligdelen og næringsarealene. Eksisterende
bomiljø på Humlehaugen vil da ikke bli direkte berørt av økt biltrafikk generert av planlagte tiltak
på Ranheim vestre.
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
-9-
Det planlegges i hovedsak for boligparkering i kjellere.
Trondheim, 11.02.2015
pka ARKITEKTER
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
V01.doc
TRONDHEIM
Målestokk
1:5000
Det tas forbehold om at det kan
forekomme feil på kartet, bla. gjelder
dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler,
kummer m.m. som i forbindelse med
prosjektering/anleggsarbeid må
undersøkes nærmere.
Planomriss
Ranheim Vestre
M 1:5000
Per Knudsen Arkitektkontor AS
Brattørgt. 5 - 7010 Trondheim
Tlf. 73 52 91 30 - [email protected]
09.02.2015
http://kart5.nois.no/trondheim/Content/printDynaLeg.asp?Left=575906.6757161573&Bottom=7033112.399181144&Right=577406.6766595535&Top=7034312.397294353&Width=1135&Height=908&Them...
P r o s j e k t
n r .
RANHEIM EIENDOMSUTVIKLING AS
Detaljert reguleringsplan
30.09.2013
33043m2
44701m2
Kommuneplanens arealdel
Ranheim Vestre
1:3000
09.02.2015
Per Knudsen Arkitektkontor AS
Brattørgt. 5 - 7010 Trondheim
Tlf. 73 52 91 30 - [email protected]
P r o s j e k t
n r .
RANHEIM EIENDOMSUTVIKLING AS
Detaljert reguleringsplan
+25
Eiktua
+30
23/111
Tufta
30
m
et
er
24/1
+49
+51
24/1
+25
+30
Boligbebyggelse
+35
+53
+40
+55
atko
mst
veg
23/1
+45
+60
Muli
g ny
+25
+58
+40
+45
+30
+50
+47
+55
+49
+37
+33
Kombinert
bolig- og næringsbebyggelse
23/1særlige hensyn (Sone med angitte
hensyn kulturmiljø)
+55
+40
+32
Næringsbebyggelse
23/46
+50
+35
+45
ming
skjer
Støy
Delområder
Ranheim Vestre
1:2000
10.02.2015
Per Knudsen Arkitektkontor AS
Brattørgt. 5 - 7010 Trondheim
Tlf. 73 52 91 30 - [email protected]
P r o s j e k t
n r .
RANHEIM EIENDOMSUTVIKLING AS
Detaljert reguleringsplan