Vedlegg 1
Detaljert reguleringsplan for
Strandveien 77, Lade Allé 5 og 9, Ladebekken 11 og 15 og Lade Allé fra
Strandveien til Håkon Magnus gate.
Gnr/bnr.: 439/7, 439/8, 439/87, 414/328, 414/330, 414/359, 414/362, 414/416,
414/418, 414/419, 414/429, 414/358, 414/366, 414/369, 414/307, 414/308,
414/310, 414/388, 414/303, 414/1, 415/64, 415/81, 415/167, 415/472, 415/173
og 415/204.
FORELØPIG PLANBESKRIVELSE
1. Bakgrunn
På vegne av tiltakshaver og eier Heimdal Eiendom AS er pka ARKITEKTER engasjert som
forslagsstiller for å utvikle utbyggingsmodeller som legges til grunn for å fremme detaljregulering
for dette området. Planarbeidet er varsel i annonse i Adresseavisa 04.06.2015.
Det vil bli avholdt informasjonsmøte for naboer og andre interessenter onsdag 24.06 kl 19 I
lokalene til Trygg/Lade ved Ringvebanen.
Hensikten med planen
Formålet med planarbeidet er å omregulere tomtene fra industri til kombinert bolig- og
næring/tjenesteyting/bevertningsformål. Planområdet er på ca. 50 daa og utbyggingsområdet er
på ca 27 daa.
Planlagt utbygging ca 60 000-80 000 kvm BTA sentrumsformål.
2. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
Beliggenhet
Planområdet ligger på Lade. Området tilhører Østbyen bydel. Utbyggingsområdet avgrenses av
Lade Allé i nord, Ladebekken i sør, Sigmunds vei og Jarlevegen i øst og Strandveien i vest.
Lade Allé fram til krysset med Jarleveien er inkludert i området.
Planstatus
Kommunedelplaner:
Kommuneplanens arealdel 2012-2024 viser området regulert til sentrumsformål.
Området nord for Fridheimsveien inngår i kommunedelplanen for Lade Leangen K20110088, og
er betegnet område SF og regulert til sentrumsformål.
Gjeldende reguleringsplaner:
Området inngår i reguleringsplan R0550a av 18.11.1969.
Ladebekken inngår i områdeplan for Lillebyområdet R20090017.
Det er tidligere varslet oppstart av regulering for Lade Allé 9 inklusive Lade Allé fra
Fridheimsvegen til Jarlevegen, og for området vest for Fridheimsvegen ned til Strandveien med
tilliggende del av Lade Allé og Ladebekken.
Eiendomsforhold
Planen omfatter eiendommene Strandveien 77, Lade Allé 5 og 9, Ladebekken 11 og 15 og
Lade Allé fra Strandveien til Håkon Magnus gate.
Gnr/bnr.: 439/7, 439/8, 439/87, 414/328, 414/330, 414/359, 414/362, 414/416, 414/418,
414/419, 414/429, 414/358, 414/366, 414/369, 414/307, 414/308, 414/310, 414/388, 414/303,
414/1, 415/64, 415/81, 415/167, 415/472, 415/173 og 415/204.
Dagens arealbruk og tilstøtende arealers arealbruk:
På tomtene er det pr i dag en blanding av verksted, industri og kontorarealer.
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
~-2.docx
-2-
I den sørvendte skråningen nord og øst for planområdet ligger boligbebyggelse. Nærområdet
for øvrig består i hovedsak av industribygg.
Uteområdene benyttes til parkering og lagring eller ligger brakk, og er lite bearbeidet.
Følgende firmaer er registeret på området:
Lade Alle1: Farmers Produkter AS( matproduksjon), Surface Soulutions AS (verksted), Litek
Eiendom AS (eiendomsselskap), Bare Nord AS(engroshandel), Keke AS(eiendomsselskap),
Speedkings AS(verksted), Jovo Eiendom AS.(eiendomsselskap)
Lade Allé 9: Servi Hydranor AS (hydraulikkbedrift)
Ladebekken 11: Norigo AS (arbeidsmarkedsbedrift), Isonor AS (programvareleverandør)
Ladebekken 15: Westing AS(skips- og industrimaling), Ladebekken 15 AS (eiendomsselskap)
Landskap:
Planområdet ligger ved foten av Ladehammeren. Den sørvendte tomta har varierende
høydeforskjell mellom Ladebekken og Lade Allé, fra 0 til 9 meter. Det er gode solforhold
gjennom store deler av dagen.
Grunnforhold:
Det er foretatt geotekniske prøvetakninger i planområdet og i skråningen nord for Lade Allé,
samt sondering i ett punkt rett ovenfor Sigmunds vei..
Det er ikke påvist kvikkleire i tomtene for Ladebekken 9, 11 og 15, men det er imidlertid påvist
både kvikkleire og leire med sprøbruddegenskaper i flere prøvepunkt i vestre del av
planområdet.
Grunnen består av et topplag av fyllmasser med varierende tykkelse mellom 2 og 6 m. Videre
ned til berg består grunnen hovedsakelig av leire/siltig leire. Dybde til sensitive lag varierer over
planområdet. I vestre del av planområdet ligger sensitiv leire nærmere terreng, mellom 7 og 8
m, samt mellom 9 og 10 m dybde. Lengre øst er det tegn på sensitiv materiale ved 18 m dybde.
Det foreligger stabilitetsberegninger i 3 profiler som dekker midtre del av planområdet, og det er
utført orienterende beregninger for skråningen lengst øst ved Lade Alle 15. Med bakgrunn i
resultater av disse er det foreslått begrensninger for utgraving på tomta.
Tredjepartskontroll for geotekniske beregninger er utført for midtre del. Disse beregningene må
imidlertid revideres på grunn av endrede planer. Dette leder til ny tredjepartskontroll.
Naturforhold:
Planområdet er ikke registrert som spesielt verdifullt i forhold til biologisk mangfold.
Rekreasjonsverdi:
Dagens virksomhet tilsier ingen bruk av området til rekreasjon.
Flom og erosjon:
Området er ikke innenfor flomsonekartet. Framtidig havstigning med 5 meter vil berøre den
vestligste delen av området.
Bebyggelsen:
Eksisterende lager og industribygg er i 2-4 etasjer.
Boligbebyggelsen i nord er i hovedsak eneboliger i 1½ - 2 etasjer med underetasje og saltak.
Nærings- og industribyggene i nærområdet er i 2-4 etasjer. Næringsbygg ut mot Jarleveien er
inntil 5 etasjer.
Trafikk:
Planområdet har bilatkomst i sør fra Jarleveien via Fridheimsveien og Ladebekken, i vest fra
Strandveien og i nord fra Lade Allé. Lade Allé er stengt for gjennomkjøring. Fridheimsvegen
skal stenges i fremtidig situasjon. Planområdet vil da kun ha adkomst fra Ladebekken.
Støy:
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
~-2.docx
-3-
I videre planarbeid skal det utføres støyvurderinger fra industri og trafikk.
Kollektivtilbud:
Bussrute 4 har trasé langs Jarleveien. Holdeplassen ligger under 200 meter fra planområdet.
Rute 4 har hyppige avganger og passerer 4-6 ganger i timen stort sett gjennom hele dagen.
Bussrute 3 har trasé langs Strandveien og holdeplass 2-300 meter fra planområdet. Bussen
passerer her 2-4 ganger i timen.
Gang-/sykkelveg:
Det er i dag fortau på begge sider av Fridheimsvegen. En gang- og sykkelveg knytter sammen
Lade Allé og Ladebekken. Ladebekken og Lade Allé har lite eller ingen fortau.
Skole og barnehage:
Planområdet ligger innenfor Lade skolekrets, på grensen til Lilleby skolekrets.
Annen infrastruktur:
Bebyggelsen skal tilknyttes fjernvarmeledning.
Det skal etableres stasjonært avfallssug for restavfall for de nye boligene. Det skal vurderes om
de skal tilknyttes søppelsugsentral på Lilleby.
3. Beskrivelse av planforslaget
Arealbruk
Planområdet er på ca. 50 daa og utbyggingsområdet er 26,5 daa.
Planforslaget legger opp til at området skal benyttes hovedsakelig til boligformål, men det vil
også vurderes å kunne legge til rette for næringsvirksomhet i gateplan mot Ladebekken. I tillegg
vil det bli vurdert om det skal avsettes areal for omsorgsboliger, barnehage eller andre
fellesfunksjoner.
Eksisterende bebyggelse er planlagt revet og det er prosjektert ny utbygging på ca 60 000- 80
000 kvm BTA sentrumsformål.
Ny bebyggelse planlegges oppført fra 3-6 etasjer + gateetasje i sokkel mot Ladebekken. I den
delen av området som møter sentrumsbebyggelsen i Nyhavna vurderes opp mot 8 etasjer.
Det avsettes nødvendig bredde til ny kollektivtrasé og treallé i Lade Allé.
Konsept- utbyggingskarakter og utearealer
Bindeleddet
Den nye bydelen Nyhavna Øvre ligger som et bindeledd mellom Nyhavna, Lilleby og Lade. Alle
bydelene er i transformasjon fra til dels ustrukturert industri og næringsbygg til urbane
bykvartaler med kombinerte formål som næring, forretninger, barnehage og boliger eller rene
boligområder med f.eks barnehage.
Nyhavna Øvre ligger svært sentralt i forhold til sentrum og inntil den planlagte
kollektivsnarvegen i Lade Allé. Tomta er sørvendt med et unikt lokalklima. I vest henvender
planområdet seg til Nyhavna og med direkte tilknytning til sjøen og et eventuelt nytt
bydelssenter. Det er flott utsikt, mot Kuhaugen i sør og mot sjøen i vest.
I planleggingsprosessen er Lilleby kommet lengst. Nyhavna er ennå på kommuneplannivå.
Heimdal Eiendom AS ønsker å planlegge og gjennomføre Nyhavna Øvre så snart som mulig og
det kan være et pilotprosjekt og bindeledd mellom Nyhavna og Lilleby.
Gatekarakter
Ladebekken er planlagt som en urban bygate med en bredde som kan gi mulighet for
langsgående parkering i noen områder. Uterommene i den nye bebyggelsen vil på enkelte
steder henvende seg til gata og det kan dannes små grønne møteplasser.
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
~-2.docx
-4-
Lade allé er en gammel ferdsel åre og reetableres med trerekker på begge sider som er en
historisk forankring. Alléen er planlagt som en kollektivsnarveg og hovedsykkelveg og er
bilatkomst for de eksisterende boligene som har atkomst herfra i dag. Lade Allé er tenkt som en
grønn overgangssone til den bakenforliggende småhusbebyggelsen.
Gårdsrommene-hagerommene
Hagerommene er planlagt for allmenn ferdsel om som en sammenhengende urban park fra
sjøen i vest til Lilleby i øst. I tillegg planlegges det lett tilgjengelige takterrasser på 3.- og
4.etasje. Det er unikt lokalklima på tomta. I likhet med LadeJarlen vil prosjektet utnytte denne
kvaliteten med hagerom med ulik identitet, nytte- og prydvekster til urbant landbruk, skape
aktivitet eller bare nytelse.
Bebyggelsens karakter
Utbyggingsmønster som gir identitet og som synliggjør utfordringene og mulighetene på tomta.
Det ligger utfordringer i grunnforholdene, i støy fra trafikken i Ladebekken.
Bebyggelsen er planlagt i en urban karakter som trapper seg ned mot Lade Allé. Ulike
funksjoner som forretninger, barnehager, boliger, studentboliger og omsorgsboliger vil være
med på å gi bebyggelsen egenart og gi liv til bydelen.
God boligkvalitet
I Nyhavna Øvre skal folk bo tett og godt i gode, varierte bosituasjoner. Det planlegges for lett
tilgjengelighet til uterommene med sammenheng mellom ute og inne. Bokvaliteter som sol,
utsikt, uteplass og uformelle møteplasser skal sammen med tomtas unike kvaliteter
sentrumsnært og sjønært, skal sammen med grønne innbydende hagerom og bebyggelse med
identitet danne grunnlaget for det gode liv på Nyhavna Øvre.
Trafikk og parkering
Boligene vil få bilatkomst fra Ladebekken, med direkte innkjøring til parkeringsanlegg på
bakkenivå og eventuelt gatenivå.
Felles uteoppholdsareal vil ligge som et lokk over parkeringsarealet.
Trondheim, 04.06.2015
pka ARKITEKTER
Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata 5 - 7010 Trondheim - Tlf. 73 52 91 30 - Fax 73 52 96 38
[email protected] - www.pka.no - Foretaksreg. NO 837 506 492 MVA
~-2.docx
LADE
K IR K E
vedlegg 2
414/361
414/331
414/1
414/362
414/326
414/1
414/329
414/359
414/327
414/319
414/386
414/330
414/325
414/431
414/328
414/316
414/464
414/350
414/315
414/332
414/314
414/311
414/352
414/396
m
414/313
414/312
L
A
DE
A
L
414/318
LÉ
15
414/333
414/349
414/310
414/309
414/307
414/306
414/388
49 403,6 m2
414/305
414/304
414/308
414/1
414/303
414/397
414/366
10
m
LAD
439/8
K
EBEK
EN
415/173
415/173
415/81
414/358
415/44
414/60
415/167
IE
N
439/61
415/170
LE
415/172
439/87
V
E
415/64
415/204
415/46
415/59
R
415/182
JA
439/7
415/50
NY HA V NA
439/
7
Nyhavna Øvre
Reguleringskart M: 1:2000
1:2000 (A3)
Per Knudsen Arkitektkontor AS
Brattørgt. 5 - 7010 Trondheim
Tlf. 73 52 91 30 - [email protected]
1 5 0 0 5
02.06.15
Regulering