1. No category

Hurum kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
L12
2014/339
Hiwa Suleyman
17.06.2015
A-sak .Forslag til detaljregulering Sætre sentrum - 2. gangsbehandling
Saksnr
44/15
67/15
Utvalg
Planutvalget
Kommunestyret
Møtedato
29.06.2015
30.06.2015
Innstilling
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 forslag til detaljregulering for
Sætre sentrum med tilhørende bestemmelser, datert 16.06.2015.
Begrunnelsen for vedtaket er at detaljplanen følger hovedtrekk i vedtatt områdeplan for Sætre sentrum
og tilrettelegger for nye boliger, næringsarealer og utvikling av områdets store verdier og potensialer
knyttet til sjø, elv, kulturmiljø. Detaljplanen forsterker profilen på Sætre sentrum som nærsenter i
samsvar med overordnede mål og intensjoner i kommuneplan for Hurum.
Vedlegg
• Revidert plankart
• Revidert planbestemmelse
Utrykte vedlegg
Revidert planbeskrivelse, estetisk veileder, utomhusplan, merknadsbehandling, høringsuttalelser m.v:
http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_0628/gl_planarkiv.aspx?knr=0628&planid=2125
Sammendrag
Konsulent Halvorsen & Reine har, på vegne av privat forslagstiller Conceptor Eiendom AS, fremmet
forslag til detaljregulering for Sætre sentrum.
Planforslaget er en detaljregulering, og er utarbeidet etter rammene som følger av vedtatt områdeplan
for Sætre sentrum som ble vedtatt av kommunestyret (vedtatt 2012).
Intensjonen bak planforslaget er å legge til rette for utvikling av Sætre sentrum, herunder boliger,
næringsarealer, offentlige uterom og ivaretakelse av viktige kultur og naturverdier.
Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn med 6-ukers frist i henhold til planutvalgets vedtak av 21.04.15.
Det har kommet inn høringsmerknader som medfører enkelte endringer og justeringer i planen som nå
fremmes til sluttbehandlingen.
Rådmannen har vurdert planen i forhold til områdeplanen og mål om utvikling av Sætre sentrum i
øvrige overordnede planer. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen overfor kommunestyret å
vedta detaljregulering for Sætre sentrum slik den nå foreligger.
Bakgrunn
Planforslaget er en detaljregulering, og er utarbeidet etter rammene som følger av vedtatt områdeplan
for Sætre sentrum som ble vedtatt av kommunestyret i 2012.
Denne planen viderefører formål og hovedføringer vedtatt i gjeldende områdeplan, og redegjør for
løsninger til infrastruktur, trafikkmønster, kollektivtrafikk, vei- og gateløp, bygningstype, båthavn,
kulturmiljø og verneverdig bebyggelse, naturområder, offentlige rom og friområder.
Planutvalget vedtok i møte 04.03.14 at kommunen skulle prioritere arbeidet med utvikling av Sætre
sentrum. Til grunn for utvalgets vedtak ligger ønske om realisering av områdeplan for Sætre sentrum
(vedtatt 2012). Det ble framlagt foreløpige skisser over Sætre sentrum for planutvalget i møte 18.11.14.
Etter en forhåndsvurdering av planforslaget vedtok planutvalget i møte 16.12.14 at arbeidet med
detaljregulering for Sætre sentrum skulle videreføres. Det ble så avholdt oppstartsmøte med
forslagstiller, og oppstart av planarbeidet ble kunngjort av Halvorsen & Reine i henhold til reglene i planog bygningsloven. Planforslaget ble fremmet for førstegangsbehandling, og vedtak om offentlig ettersyn
ble fattet av planutvalget i møte 21.04.15. Planen ble så lagt ut til offentlig ettersyn med 6-ukers frist i
henhold til planutvalgets vedtak.
For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget vises det til
saksframlegg og vedtak ved førstegangsbehandling, forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg og
konsekvensvurderinger. (Se utrykt vedlegg i planregisteret)
http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_0628/gl_planarkiv.aspx?knr=0628&planid=2125
Merknader etter offentlig ettersyn
I forbindelse med offentlig ettersyn har det innkommet totalt 51 høringsuttalelser. Fordeling av
høringsuttalelsene er som følger:
• Offentlige instanser – 5 uttalelser, hvorav to innsigelser fra Fylkesmannen og Statens vegvesen.
• Interesse organisasjoner/virksomheter – 8 uttalelser
• Naboer og enkeltpersoner – 38 uttalelser.
For øvrig vises til at ved førstegangsbehandling av planen ble det framsatt 3 innspill i planutvalgets møte
21.04.15.
Innkomne innspill og merknader er oppsummert og kommentert av forslagstiller og rådmann i
dokumentet «Merknadsbehandling» som er tilgjengelig som utrykt vedlegg i kommunens planregister:
http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_0628/gl_planarkiv.aspx?knr=0628&planid=2125
Rådmannens vurdering:
Om merknader etter offentlig høring:
Planen har vært på offentlig ettersyn i 6 uker og det har innkommet merknader som medfører at
enkelte justeringer og endringer må gjøres før planen vedtas.
Innkomne merknader omhandler forhold som berører både planprosess og faglig innhold.
Vedrørende den formelle planprosessen for Sætre sentrum må det sies at kommunen har fulgt opp
reglene i PBL §§ 12-8 og 12-10 ved at det ble tilrettelagt for medvirkning gjennom varsling, høring og
offentlig ettersyn. Videre ble offentlige instanser, lokale lag og foreninger, naboer og gjenboere til
planområdet direkte varslet og hørt. Forslagsstiller har også i høringsperioden sendt ut informasjon i
alle postkasser i området med informasjon og opprettet nettsider der det kunne stilles spørsmål.
For øvrig konstateres det at planen følger opp alle tidligere politiske vedtak, både i områdeplan og i de
to møtene med politisk forhåndsvurdering.
Hva angår planfaglige merknader har partene kommet med forskjellige synspunkter om ulike temaer
som i hovedsak omfatter byggehøyder og volum, kultur og miljøhensyn, rekkefølgekrav, utforming og
estetikk, sikring av sjøareal og ferdsel, parkering og atkomst til planområdet.
Enkelte av merknadene berører forhold som ligger utenfor rammene for denne planen og disse er
således ikke tatt inn i denne vurderingen. Dette gjelder hovedsakelig merknader som knytter seg til
prosessen rundt kontrakten utbygger har knyttet til kjøp av tomter. Disse er ikke en del av
reguleringssaken og må eventuelt følges opp i andre fora.
Noen av merknadene forutsetter vesentlige endringer i planutkastet, og dersom man skulle ha
innarbeidet dette ville dette medføre at planen må ut på ny høring. Imidlertid er det ikke funnet grunn
for at vesentlig endringer skal innarbeides i planforslaget.
I hovedsak er det planforslaget som har vært til offentlig høring som kommunestyret nå skal behandle,
da planforslaget ikke har gjennomgått så store endringer at det kreves ny høring.
Merknadene i sin helhet kan leses i vedlegg. Flere av merknadene uttrykker bekymring over høydene på
bebyggelsen. Videre er det uttrykt ønske om at byggehøydene må reduseres før planen sluttbehandles.
Etter offentlig ettersyn er hele prosjektet vurdert på nytt med særlig hensyn til høyder og rådmannen
har kommet til en konklusjon om at høydene bør justeres noe ned. Dette for å få en bedre tilpasning til
bebyggelsen i Sætre sentrum, samtidig som prosjektets hovedtrekk opprettholdes. Med de nye høydene
som rådmannen nå foreslår, vil planlagt bebyggelse mot sjø og mot parken, bli redusert med 1- 1,4
meter i forhold til det som ble lagt til grunn ved førstegangsbehandling. En oversikt over rådmannens
forslag til redusert byggehøyde fremkommer av tabell 1 og på revidert plankart. Videre vil deler av
bebyggelsen mellom sjøen og Toieåsen reduseres med 3 meter for å sikre siktsonene for boligsameiet
bak. Boligsameiet er for øvrig tilbudt å overta deler av denne eiendommen i bytte mot plenen foran
Sætre gård uten at det direkte berører denne reguleringsplan.
For øvrig anses det som positivt at forslagstiller har gjort øvrige tilstrekkelige justeringer og endringer i
planen for å ivareta merknadene.
For å sikre en helhetlig gjennomføring av planen er rekkefølgekravene oppdatert og knyttet til veinettet,
offentlige anlegg, gangfelt, lekeplass, gang- og sykkelvei, bussholdeplass osv.
For å sikre god arkitektur og utforming er estetisk veilederener oppgradert og knyttet tettere til
bestemmelsene som juridisk bindende.
Rådmannen har under høringsperioden også funnet behov for noen mindre justeringer, eksempelvis
innføring av hensynsone rundt 2 viktige geodetiske fastmarker, tomtegrenser på felt B m.m. Det er også
tatt inn en rekke forhold nevnt av planutvalget, for eksempel økt krav til grønne tak, mer forpliktende
bestemmelser og lignende. For full oversikt over justeringene vises det til dokumentet
«Merknadsbehandling».
Blant merknadene som kom inn var det 2 innsigelser fra Fylkesmannen i Buskerud og Statens vegvesen.
For å etterkomme innsigelsene er planforslaget med tilhørende dokumenter oppgradert og justert. Ny
plandokumentasjon er oversendt innsigelsesmyndighetene med sikte på at de skal frafalle innsigelsene.
Rådmannen påpeker at det ikke foreligger endelig tilbakemelding fra Fylkesmannen og Statens
vegvesen, men dette påregnes mottatt før kommunestyrets møte 30.06.15.
Når det gjelder forholdet til båtforeningen, som har fått en del oppmerksomhet, vil rådmannen
bemerke at båtforeningen har en privatrettslig avtale med kommunen som må løses uavhengig av
denne reguleringen. Kommunen jobber der med flere løsninger både på kort og lang sikt men dette er
ikke en del av reguleringsplanarbeidet. Det som er sikkert er at båtforeningen til en hver tid vil være
sikret dagens antall båtopplagsplasser i tråd med inngått avtale. For å tydeliggjøre at man fortsatt
ønsker båtforeningens tilstedeværelse er også bestemmelser for maritimt torg justert slik at det er
mulig å føre opp garasje og andre installasjoner som båtforeningen måtte trenge.
Vurdering ift. overordnede planer og retningslinjer
Dette prosjektet må sees som en helhet, der boliger, næring og fellesfunksjoner henger sammen.
Planen vil gi en bedre samlet situasjon når det gjelder friluftsliv og allmenn tilgang til sjøen.
Planen legger opp til økt boligutbygging. Ubenyttede arealer omdisponeres til arealer for næring, bolig,
lekeplass og friområde. Samtidig vil overordnede grønnstruktur, forbindelseslinjer i strandsonen
forsterkes gjennom sammenhengende strandpromenade/kyststi.
Planen medfører at senterområde gir god tilgjengelighet for gående og syklende, og at det legges til
rette for et utbedret kollektivtilbud
Planlagt prosjekt berøres av rikspolitiske retningslinjer for ”planlegging i kyst- og sjøområder i
Oslofjordregionen”, ”samordnet areal- og transportplanlegging” og ”barn og planlegging”.
For å bedre oppfølging av rikspolitiske retningslinjer er det lagt inn bindende bestemmelser.
Etter retningslinjene skal fortetting skje i tilknytting til eksisterende bebyggelse. Det skal legges vekt på å
sikre friområder og naturelementer som sammenhengende grøntstrukturer i nærmiljøet. Forbindelser
til ytre friluftsområder, strand og sjø må opprettholdes og videreutvikles. Retningslinjenes mål er etter
rådmannens vurdering innarbeidet i planen for Sætre sentrum hvor viktige friområder, badeområde,
kyststien og sammenhengende strandpromenade foreslås etablert.
Planen legger opp til en effektiv utnyttelse av sentrumsområde med muligheter for å utvikle et godt
kollektivknutepunkt med boliger og et variert handelstilbud. Dette anses å være i samsvar med
retningslinjene for ”samordnet areal- og transportplanlegging” som gjelder hele Osloområdet. En
utbygging av sentrum med vesentlig færre boliger, slik noen høringsinnspill ønsker, vil ikke være i tråd
med disse overordnede føringer.
Opparbeiding av strandpromenaden slik planen legger opp til, vil bidra til at fremkommeligheten til
sjøen økes og at flere kan få tilgang til området. Planen legger opp til å videreføre kyststien gjennom
området og dette vil bidra til at flere kan benytte området, det blir mer attraktivt og tilgjengelig for
friluftslivsaktiviteter både for barn og voksne. Områdene rundt småbåthavnen integreres i torgareal og
vil bli mer brukervennlige.
Forsamlingslokalet (Malersvennenes feriehjem) med sitt kombinerte bruk, vil gi et godt tilbud som kan
betjene ulike grupper med ulike interesser knyttet til sjø og friluftsliv.
Det er fokusert mye på god ivaretagelse av universell utforming (UU) og særskilt tilrettelegging for eldre
i planområdet. Det er her etablert snø og isfrie rekreasjonsområder som skal sikre fysisk aktivitet,
sosialisering m.v. Sentrum området skal sikre at alle brukere og aldersgrupper kan delta på like vilkår og
sikre en langsiktig befolkningsutvikling i kommunen.
Oppsummering
Den viktigste konsekvensen av planforslaget er at Sætre sentrum utvikles til et attraktivt
sentrumsområde med nye boliger, næringslokaler, småbåthavn, offentlige og private tjenester m.m.
Planen legger opp til at nærkontakt med sjøen sikres for alle.
Det er rådmannens oppsummering at konsekvensene av planen er tilstrekkelig utredet. Løsninger som
planen fremmer vil kunne gi beslutningsgrunnlag for å vedta planen slik den nå foreligger. Rådmannens
forslag til byggehøyder slik det framgår av tabell 1 legges til grunn for vedtak i saken.
Rådmannen anbefaler at kommunestyret vedtar detaljplan for Sætre sentrum med tilhørende
bestemmelser.
Saksprotokoll i Planutvalget - 29.06.2015
Behandling:
Martin Berthelsen fremmet slikt forslag:
1. Avtalen mellom Sætre båtforening og kommunen har følger for en realisering av det
eksisterende planforslaget, og kommunen har i henhold til avtalen plikt til å sørge for å gi
båtforeningen et alternativt område til båtopplag dersom en regulering gjør det nødvendig.
Løsningen av dette spørsmålet har arealmessige og økonomiske konsekvenser for kommunen,
og administrasjonen må legge et forslag til varig løsning fram for kommunestyret i henhold til
forslag til Utbyggingsavtale kap 3.1 og 6.
Rekkefølgebestemmelser før byggetiltakene iverksettes.
2. Planbestemmelsene 7.2:
Bygg innenfor BS7 skal være trukket minst 8 meter tilbake fra bryggekanten. Høyden tilpasses
bygg BS6 og BS 8, det vil si max 13 m.
3. Planbestemmelsene 7.2:
Det tillates maksimalt 4 etasjer innenfor BS2 og BS3. Planbestemmelsene for maksimal gesims
– og mønehøyde, takkonstruksjon, rekkverk og balkonger justeres tilsvarende.
4. Planbestemmelsene 7.2:
BS5 legger beslag på et verdifullt grøntområde og krever rivning av en nyttig kommunal bygning
og tas ut av planen.
Ivar Granum fremmet slikt forslag:
Planutvalget tar forslag til detaljregulering med vedlegg for Sætre sentrum øst til orientering og
videresender planen for realitetsbehandling i kommunestyret.
Ivar Granums forslag ble vedtatt med 7 mot 4 stemmer (1 Frp, 1 Sp, 1 V, 1 SV).
Vedtak:
Planutvalget tar forslag til detaljregulering med vedlegg for Sætre sentrum øst til orientering og
videresender planen for realitetsbehandling i kommunestyret.
Saksprotokoll i Kommunestyret - 30.06.2015
Behandling:
Trond Røed fremmet slikt forslag:
1 Planen sendes tilbake til administrasjonen for bearbeiding og innhenting av alternativ
utforming.
2 Behovet for omsorgsboliger i Sætre bør defineres og avklares herunder også finansiering og
innarbeides i utbyggingsavtalen.
3 Kommunestyret bevilger 100.000,- kr fra disposisjonsfond for innhenting av en alternativ
vurdering.
Martin Berthelsen fremmet slikt forslag:
5. Avtalen mellom Sætre båtforening og kommunen har følger for en realisering av det
eksisterende planforslaget, og kommunen har i henhold til avtalen plikt til å sørge for å gi
båtforeningen et alternativt område til båtopplag dersom en regulering gjør det nødvendig.
Løsningen av dette spørsmålet har arealmessige og økonomiske konsekvenser for kommunen,
og administrasjonen må legge et forslag til permanent løsning fram for kommunestyret i
henhold til forslag til Utbyggingsavtale kap 3.1 og 6 rekkefølgebestemmelser før byggetiltakene
iverksettes.
6. Planbestemmelsene 7.2:
Det tillates maksimalt 4 etasjer innenfor BS2 og BS3. Planbestemmelsene for maksimal gesims
– og mønehøyde, takkonstruksjon, rekkverk og balkonger justeres tilsvarende.
7. Planbestemmelsene 7.2:
BS5 legger beslag på et verdifullt grøntområde og krever rivning av en nyttig kommunal bygning.
Av denne grunn settes det inn en rekkefølgebestemmelse som sier at BS 5 utsettes for
byggesaksbehandling først når alle andre tiltak i planen er realisert.
Merete Haug fremmet slikt tilleggsforslag på vegne av V og Sp:
- Begrensninger på næringsareal fjernes. Planen bearbeides med sikte på mer publikumsrettet
aktivitet også i parallelle gateløp. Nødvendige endringer i planene må innarbeides slik at dette
aksepteres av Statens Vegvesen.
- bearbeidet plan forelegges nytt kommunestyre for endelig godkjenning
Ivar Granum fremmet slikt endringsforslag:
1. Signalbyggene i felt BS 7 tas ut av detaljreguleringsplanen.
2. Område BS 7 reguleres til byggeområde bevertning/handel/ med utnytting lik område B
(25%, 9 meter mønehøyde med saltak og gavel mot sjø). Det legges frem egen sak om bruk
av området. Saken skal ha fokus på hvordan området kan sikres for allment bruk, herunder
funksjoner som park, parkering, spisested og lignende. Alle rekkefølgekrav til at BS 7 må tas
tidlig i prosessen tas ut.
3. Rådmannen går fullmakt til å foretas nødvendige tilpasniner i rekkefølgebestemmelser og
andre dokumenter i reguleringsavtalen.
4. Rådmannen gjennomfører forhandlinger med utbygger om konsekvensene av dette.
Herunder får rådmannen fullmakt til å selge område B.
Terje Kjos fremmet slikt forslag:
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 forslag til detaljregulering
for Sætre sentrum med tilhørende bestemmelser, datert 16.06.2015, med følgende endringer:
1. BS 7 mot nord trekkes 10 meter tilbake fra sjøen.
a. Utkragning vil maks rage 5 m ut over strandpromenaden.
2. BS 7 mot sør: Bygget trekkes 15 m tilbake fra sjøsiden.
a. Det vil ikke være noen utkragning over strandpromenaden.
b. Det tillates at balkonger stikker ut maksimum 2 m. Minimum høyde under balkong er 4.5
m.
c. Bygget gjøres 1 etasje lavere. Dvs til 3 etasjer pluss inntrukken toppetasje.
3. Betingelser fra Statens vegvesen i brev datert 26.06.15 forutsettes innarbeidet i
detaljreguleringen av rådmannen.
4. Rådmannen følger opp månedlig rapport på gjennomføring, økonomistatus og risikovurdering til
formannskapet.
Rådmannen fremmet slikt tillegg til innstillingen:
Betingelser fra Statens vegvesen i brev datert 26.06.2015 forutsettes innarbeides i
detaljreguleringen av Rådmannen.
Trond Røeds forslag falt med 3 mot 26 stemmer.
Martin Berthelsens forslag pkt 2 falt med 3 mot 26 stemmer.
Martin Berthelsens forslag pkt 3 falt med 1 mot 28 stemmer.
Ivar Granums forslag ble vedtatt med 17 mot 12 stemmer.
Terje Kjos forslag pkt 1 og 2 falt med 9 mot 20 stemmer.
Martin Berthelsens forslag pkt 1 falt med 7 mot 22 stemmer.
Merete Haugs forslag pkt 1 falt med 12 mot 17 stemmer.
Merete Haugs forslag pkt 2 falt med 7 mot 22 stemmer.
Terje Kjos forslag pkt 3 ble vedtatt med 27 mot 2 stemmer.
Terje Kjos forslag pkt 4 ble enstemmig vedtatt.
Vedtak:
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 forslag til detaljregulering for
Sætre sentrum med tilhørende bestemmelser, datert 16.06.2015 med nedenstående endringer:
1. Signalbyggene i felt BS 7 tas ut av detaljreguleringsplanen.
2. Område BS 7 reguleres til byggeområde bevertning/handel/ med utnytting lik område B (25%,
9 meter mønehøyde med saltak og gavel mot sjø). Det legges frem egen sak om bruk av
området. Saken skal ha fokus på hvordan området kan sikres for allment bruk, herunder
funksjoner som park, parkering, spisested og lignende. Alle rekkefølgekrav til at BS 7 må tas
tidlig i prosessen tas ut.
3. Rådmannen går fullmakt til å foretas nødvendige tilpasniner i rekkefølgebestemmelser og
andre dokumenter i reguleringsavtalen.
4. Rådmannen gjennomfører forhandlinger med utbygger om konsekvensene av dette.
Herunder får rådmannen fullmakt til å selge område B.
Betingelser fra Statens vegvesen i brev datert 26.06.15 forutsettes innarbeidet i detaljreguleringen av
rådmannen.
Rådmannen følger opp månedlig rapport på gjennomføring, økonomistatus og risikovurdering til
formannskapet.
Begrunnelsen for vedtaket er at detaljplanen følger hovedtrekk i vedtatt områdeplan for Sætre sentrum
og tilrettelegger for nye boliger, næringsarealer og utvikling av områdets store verdier og potensialer
knyttet til sjø, elv, kulturmiljø. Detaljplanen forsterker profilen på Sætre sentrum som nærsenter i
samsvar med overordnede mål og intensjoner i kommuneplan for Hurum.