SAKSFREMSTILLING Utvalg: Teknisk utvalg Møtedato: 05.05.2015 Utvalgssak: 97/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Saksbeh.: Heidi Sten-Halvorsen Arkivsaknr.: Arkivkode: 2014/1564 - L12 6 Detaljregulering av Guldmandsveien 2 - 1.gangs behandling Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 05.05.2015 Behandling: Anita S. Grandemo, V, fremmet følgende tilleggsforslag: Estetisk veileder skal følges for bygget. Materialvalg og utforming skal være av en kvalitet som hensyntar beliggenheten. VOTERING: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Grandemos tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10, vedtar Teknisk utvalg å legge detaljregulering for Guldmandveien 2 ut på offentlig ettersyn. Estetisk veileder skal følges for bygget. Materialvalg og utforming skal være av en kvalitet som hensyntar beliggenheten. FORSLAG TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10, vedtar Teknisk utvalg å legge detaljregulering for Guldmandveien 2 ut på offentlig ettersyn. Dokumentliste: 1. 2. 3. 4. Forslag til detaljreguleringsplan Guldmandveien 2, plankart Støyberegning Planbeskrivelse Snittegninger i eget vedlegg Sammendrag: Planforslaget legger til rette for større matforretning og 28 boliger med tilhørende anlegg. Det legges opp parkering i hus for boligene, og på bakkeplan utendørs for forretningsarealet. Guldmandsveien blir, gjennom utbyggingen, oppgradert langs med tomten. Planforslaget legger opp til en høyere byggehøyde enn fastsatt i Områdeplanen for Grimstad sjønære arealer. Rådmannen anbefaler Teknisk utvalg å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Fakta: Forslag til detaljregulering for Guldmandveien 2 er utarbeidet av AsplanViak AS i samarbeid med arkitektfirma Kristiansen & Selmer-Olsen v/siv.ark Marvin Birkeland på vegne av utbyggingsselskapet Guldmandsveien 2 AS. Det ble avholdt oppstartsmøte med Grimstad kommune og forslagsstiller den 09.10.13. Varsel om planarbeid ble sendt ut 16.06.14 med frist for uttalelser den 22.08.14. Det har kommet inn 5 uttalelser og merknader fra følgende offentlig og private parter: Statens vegvesen, region sør, Fylkesmannen i Aust-Agder, Aust-Agder fylkeskommune, Agder energi og Carsten Due. Merknadene omhandler trafikkforhold, støyvurderinger barn- og unges interesser, parkeringsbehov, landskap og estetikk samt universell utforming. I all hovedsak er merknadene imøtekommet. Merknadene er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Området er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel for perioden 2011-2023, vedtatt av Grimstad kommunestyre 29.08.11. Området inngår i Områdereguleringsplan for Grimstad sjønære arealer, vedtatt av kommunestyre 29.10.12, og er avsatt til kombinert område for bolig/forretning/kontor. Områdeplanen har krav om utarbeiding av detaljplan før utbygging. Området ligger langs Fv 420 ved avkjøring til Vesøyen, med gangavstand til Grimstad sentrum, nær sjøen i Grømbukt, nær kollektivakse og hovedvegnett med direkte forbindelse til E18. Dagens bebyggelse (tidligere Felleskjøpets butikk og verksted) er tenkt revet og all bebyggelse oppføres på nytt. Planforslaget legger til rette for oppføring av nytt kombinert bygg med matvareforretning i første etasje og 28 boliger i etasjene over, med tilhørende uteareal på taket over forretningsarealet. Bygget er trukket tilbake fra Vesøyveien i forhold til dagens bygg, for å gi plass til parkeringsplasser foran inngangspartiet. Områdeplanen krever all parkering under bakken eller i hus, dette forslaget er således et avvik fra områdeplanen. Det foreslås også en lavere parkeringsdekning for boligene enn parkeringskravet. Det er til gjengjeld en overdekning av p-plasser til forretningen og det legges opp til sambruk av forretningens p-plasser til gjesteparkering på kveldstid.. Det legges til rette for sykkelparkering både for boligene, i innendørs p-anlegg, og for forretningen utendørs. Planforslaget legger opp til samme utnyttelsesgrad som er fastsatt i områdeplanen. Planforslaget er vist i to faser: I første fase er Vesterled og eksisterende gang- og sykkelveg vist med nåværende standard og utforming. I fase 2 er Vesterled vist med 4 kjørefelt, eget sykkelfelt og atskilt fortau i tråd med gjeldende områderegulering for Grimstad sjønære arealer. Parkering for boliger er planlagt etablert i bygget på en mellometaasje over den innerste delen av butikken. Varemottak for butikken er plassert i nord-vest fasaden slik at bilene som skal levere varer kjører inn Soloddveien, rundt bygget og ut gjennom parkeringsplassen til Soloddveien. Krysset mellom Soloddveien og Grømbukt er forskøvet ca 19 meter mot syd i forhold til dagens situasjon og regulert til felles adkomst for områdene BFK7.1 og BKF 8.1. Planlagt bebyggelse avviker noe fra områdeplanens byggegrense. Områdeplanen fastsetter en byggehøyde på kote 17 for det aktuelle området. I forslag til detaljreguleringsplan foreslås en byggehøyde på kote 19,7, altså et avvik på 2,7 meter. Uteoppholdsareal til boligene er planlagt oppå den laveste delen av forretningsbygget. Det er lagt opp til et uteoppholdsareal på 46m2 pr boenhet (kravet er 25m2 pr. boenhet). Uteoppholdsarealet er, i tillegg til private balkonger, planlagt som felles uteområder i en kombinasjon av lekeplass og mere generell uteoppholdsplass med bl.a. sitteplasser og beplanting. Det er utarbeidet egen støyrapport for område. Rapporten viser at området vil være støyutsatt. I forslag til reguleringsbestemmelser er det stilt krav om at støyavskjerming skal vises og dokumenteres i søknaden om rammetillatelse. Planområdet ligger i Jappa skolekrets. Det er en skolevei på om lag 2 km til Jappa og om lag 1,5 km til Grimstad ungdomsskole. Skolevegen er ikke karakterisert som farlig skolevei. Området er tidligere bebygd og asfaltert og inneholder således ikke biologisk mangfold som skal bevares. Vurdering: Rådmannen mener det er positivt at det planlegges for mange nye boliger nært sentrum. Dette er et område som ligger sentralt, inntil kollektivaksen og med nærhet til gode kvaliteter. I tillegg planlegges det for gode kvaliteter i området, med skjermet uteareal en etasje opp på taket av den laveste delen av forretningsarealet. Rådmannen mener videre det i utgangspunktet er uheldig å fravike prinsippene om at all parkering skal i kjeller eller i hus innenfor Områdeplanen for Grimstad sjønære arealer. Samtidig er dette område lokalisert i utkanten av planområdet til områdeplanen, og med naboområder med parkering i dagen. Rådmannen har forståelse for at det er utfordrende å drive matforretning uten parkering umiddelbart i nærheten av utgangen. Planforslaget avviker også på angitte høydebegrensning i Områdeplanen. Rådmannen mener det kan være grunnlag for å vurdere høydene på nytt i dette området når det foreligger et byggeprosjekt som det reguleres for og som kan vurderes konkret i forhold til omgivelsene. Snittene som er vist i planbeskrivelsen, s 24 (utklipt nedenfor) viser at det ikke er dramatisk i dette område å tillate noe høyere byggehøyde enn tidligere fastsatt. Rådmannen anbefaler at byggehøyden øker slik at det kan etableres en ekstra etasje med boliger i dette området. Det vil være svært positivt for aktiviteten i denne delen av sentrum. Rådmannen vurderer konsekvensene som beskjedene av en slik økning. Foreslåtte formål, matforretning og boliger genererer en god del trafikk i et område som allerede har mye trafikk. Rådmannen mener foreslåtte løsning med innkjøring fra Vesøygaten og utkjøring til Guldmandsveien er en god løsning som belaster eksisterende vegsystem minst mulig. Guldmandsveien vil også få en sårt tiltrengt oppgradering gjennom denne utbyggingen. Skolevei til og fra dette område går gjennom sentrum med 30-km/t og god dekning av fortau. Skoleveien framstår som trygg. Planforslaget legger opp til at området selv dekker de nære behov av uteoppholdsareal og sandlek. Området ligger gunstig plassert med kort avstand til Grimstad sentrum med aktivitetstilbud, nær sjøen med båtliv, fiske, bademuligheter i gå- og sykkelavstand og ellers sentralt i forhold til leke- og sportsanlegg. Av særlige forhold i Risiko- og sårbarhetsanalysen er det påpekt at grunnforholdene må undersøkes nærmere for å sikre en forsvarlig fundamentering av nye bygg. Dette er forhold som må redegjøres for ved valg av fundamentering i byggesaken. Det er utarbeidet et eget energinotat for området. Bygningene og tilhørende uteområder skal i størst mulig grad gis universell utforming og følger kravene i TEK 10 om tilgjengelighet. Foreslåtte bebyggelse viderefører tilliggende bebyggelse i volum, form og uttrykk. Rådmannen anbefaler Teknisk utvalg å legge forslag til detaljregulering for Guldmandsveien ut til offentlig ettersyn.