1. No category

UTKAST
VEDTEKTER
FOR
SAMEIET ØRSNES PARK
I TØNSBERG
1.
NAVN OG OMFANG
Sameiets navn er ”Sameiet Ørsnes Park ” i Tønsberg kommune. Sameiets
medlemmer består av eiere av seksjoner i Gbnr. 1004/93 – seksjonene 1-90 Sameiet
skal registreres i Brønnøysundregistrene hvor det får tildelt et organisasjonsnummer.
Den enkelte sameier har en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til
bruk av den, eventuelt de bruksenheter vedkommende sameier har
grunnbokshjemmel til.
De enkelte bruksenheter består av en hoveddel samt eventuelt en eller flere
tilleggsdeler. Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av
bebyggelsen på eiendommen. Tilleggsdelene omfatter boder. Balkonger inngår i
bruksenhetene. Det er fastsatt en sameiebrøk for hver eierseksjon som uttrykker
sameieandelens størrelse basert på den enkelte bruksenhets bruksareal (dvs
eksklusiv balkong/terrasse/uteareal). Inndelingen i hoveddeler og tilleggsdeler, samt
sameiebrøkens størrelse, fremgår av seksjoneringsbegjæringen.
De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal. Til
fellesarealene hører således blant annet hele bygningskroppen med tak, vegger,
dekker og konstruksjoner (også for balkonger og terrasser) samt inngangsdører,
vinduer, trapperom med heis, ganger, felles gjesterom, andre fellesrom og deler av
utearealet. Stamledningsnettet for vann og avløp frem til avgreiningspunktene til de
enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetenes sikringsskap er også
fellesanlegg. Det samme er andre innretning og installasjoner som skal tjene
sameiernes felles behov.
2.
FORMÅLET
Sameiets formål er å ivareta sameiernes felles interesser i overensstemmelse med
sameiets vedtekter. Formålet er videre å forvalte og administrere eiendommen og de
felles anlegg som hører under Sameiet.
Disse vedtekter bygger på lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) 23.mai 1997
nr.31. Loven er bindende for alle sameiere og deres rettsetterfølgere. (Vedtektene
innskrenker ikke de rettigheter eierne av boligseksjonene har ifølge loven).
05.01.2015 - Vedtekter
Side 1
3.
EIERFORHOLDET
Sameiet består av 89 boligseksjoner med boder, fellesarealer inkludert trapper,
heiser samt garasjeanlegg som seksjoneres som en egen næringsseksjon iht
oppdelingsbegjæringen av ………………………….. . Delene er fysisk adskilt, og bruken er
forskjellig.
4.
RETTSLIG RÅDERETT
•
•
•
•
•
•
•
5.
Med de unntak som er fastsatt i lov om eierseksjoner og disse vedtekter, har den
enkelte seksjonseier full rådighet over sin seksjon.
En boligseksjon består av en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til
bruk av den tilhørende leilighet og eventuell tilleggsdel (bod, takterrasse o.l.) Det
fremgår av tilhørende tegning til seksjonsbegjæringen hvor stor andelen er.
Sameiebrøkene bygger på bruksenhetens areal. Ved fastsettelse av sameiebrøken
legges til grunn kun arealet knyttet til bruksenhetens hoveddel.
Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner. Dette gjelder likevel ikke ved arv,
forskudd på arv eller i tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin
fordring som er sikret med pant i seksjonen.
Sameier har rett til fritt å overdra og pantsette sin eierseksjon. De øvrige
sameierne har ikke forkjøpsrett, innløsningsrett, utløsningsrett eller
oppløsningsrett.
Likeledes har sameier fri og ubegrenset adgang til hel eller delvis utleie. Utleie for
boligdelen meldes til styret.
Ethvert salg skal meldes til sameiets styre samt forretningsfører (oppdatering av
innbetalingsblanketter, oppdaterte brannvernplaner, ligningsopplysninger osv.)
FAKTISK RÅDERETT
•
•
•
•
Den enkelte sameier har foruten enerett til bruk av sin bruksenhet og eventuelle
tilleggsdeler, også rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet til. Bruken må
ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre
sameiere.
Felles ledninger, rør og lignende installasjoner kan – eventuelt mot økonomisk
kompensasjon til vedkommende – føres gjennom fellesarealer eller andre
seksjoner hvis det ikke er til vesentlig ulempe for berørte sameiere. Sameierne
skal gi adgang til enheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av slike
installasjoner.
Den enkelte sameier skal besørge og bekoste forsvarlig vedlikehold av sin
bruksenhet, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.
Ved vedlikehold av bruksenheten forstås all innvendig oppussing, istandsetting og
fornyelse av innvendige vegger, maling, tapet, dører og vinduer, dør- og
vindusrammer, låser og nøkler, elektriske ledninger med tilbehør fra seksjonenes
apparattavle eller sikringsboks, vannkraner, servanter, apparater med tilbehør,
klosetter med skål, samt istandsettelse og oppstaking av vann- og avløpsrør til og
05.01.2015 - Vedtekter
Side 2
•
•
•
6.
fra egen vannlås. Vedlikeholdsplikten innbefatter også alle senere endringer eller
tilleggsinstallasjoner i den enkelte seksjon.
Styret har rett til å gi pålegg om vedlikehold og/eller reparasjonsarbeider hvor
dette finnes påkrevd av bygningsmessige hensyn. Dersom slikt pålegg ikke
etterkommes, kan styret vedta å la arbeidene utføres for vedkommendes
sameiers regning.
Ved bygningstekniske skader som berører flere sameiere og hvor årsakssammenhengen er ukjent, overtar Sameiet vedlikeholdsansvaret inntil reparasjonsmetode
er funnet. Ved eventuelle senere skader som skyldes at reparasjonsmetoden ikke
var tilfredsstillende, overtar Sameiet igjen vedlikeholdsansvaret.
Innredningsmessige og/eller bygningsmessige endringer innvendig i de enkelte
eierseksjoner kan foretas uten godkjennelse dersom dette ikke har innvirkning på
bærevegger mm. Utvendig tilbygg, oppsetting av markiser/utvendig persienner
eller andre inngrep i fasadene, kan ikke foretas med mindre styret eller i de tilfelle
der eierseksjonsloven har gitt myndighet til sameiemøte, har avgitt forhåndssamtykke og det eventuelt foreligger godkjennelse fra bygningsmyndighetene.
FELLESKOSTNADER
•
•
Utgiftene fordeles mellom næringsdelen og boligdelen. Ved fordeling av
boligdelens kostnader på de enkelte boligseksjoner tas det hensyn til at enkelte
kostnader er like for alle enheter, mens andre kostnader fordeles etter
eierbrøken.
Kostnader til fordeling (med forbehold om at sameiet rekvirerer ytterligere
tjeneste – oppgaver)
Kostnader som fordeles etter eierbrøken for boligseksjonene vil være;
Vedlikehold
Forsikring
Kostnader som fordeles likt på antall boligseksjoner vil være;
Kommunale avgifter – vann/avløp og renovasjon
Strøm fellesanlegg
Egenandel ved bruk av forsikring
Renhold fellesareal
Snøbrøyting (noe av dette dekkes av næringsseksjonen – innkjøring til garasjene)
Vaktmester
Kabel-Tv- Internett
Forretningsfører
Vedlikehold av heis
Styrehonorar
Revisor honorar
Diverse utstyr/diverse kostnader (Sprinkelanlegg
Brannvarslingsanlegg, underdekning ved utleie av felles gjesterom)
05.01.2015 - Vedtekter
Side 3
•
•
•
•
•
Eiendommen skal til enhver tid holdes forsvarlig ved like. Alle utgifter til utvendig
vedlikehold (også utvendige vindusrammer), innvendig vedlikehold av
fellesarealer og øvrige kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet
skal fordeles mellom sameierne etter eierbrøken.
Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte sameier betale et
fastsatt a konto beløp hver måned fastsatt av styrets budsjett hvert år. A konto
beløpene skal også dekke avsetning til midler til fremtidig vedlikehold,
påkostninger, eller andre fellestiltak på eiendommen dersom sameiemøtet har
vedtatt slike avsetninger. Ved for sen betaling svares morarenter.
Eventuelle overskudd avsettes uansett til fremtidig vedlikehold.
De øvrige sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge
av sameieforholdet. Det vises i denne forbindelse til eierseksjonsloven § 25.
Boligseksjonene er bygget på næringsseksjon som skal benyttes til garasjeanlegg.
Garasjeplassene skal fortrinnsvis leies ut til boligseksjonene. Det er egne
retningslinjer for leie av garasjeplasser. For sameiet er det i denne forbindelse
vedtatt følgende prinsipper for fordelinger av kostnader mellom nærings- og
boligdelen i dette prosjektet.
Enhver art av fellesutgifter – både opprinnelige og nye – skal i utgangspunktet, og
hvis det er saklig grunn for det, først fordeles imellom nærings- og boligdelene, og
deretter blant sameierne i den enkelte gruppe av seksjoner etter den vedtatte
eierbrøken.
Følgende kostnader fordeles på boligseksjonene alene;
Vedlikehold av utvendig fellesareal som disponeres av boligseksjonene.
Boligseksjonene har også ansvaret for vedlikehold av hovedtaket.
Løpende drift og vedlikehold av alle ganger, trapperom mv.. som utelukkende
betjener boligseksjonene
Renovasjon, vann og avløpsavgifter knyttet til boligene
Kostnader til ytre vedlikehold av balkonger, vinduer og ytterdører knyttet til den
enkelte boligseksjon som utelukkende betjener boligene.
Kostnader til callinganlegg dersom dette kun betjener boligene
Varmtvann og fyring knyttet til boligene
Drift og vedlikehold av utvendig svømmebasseng
Ved eventuelt underdekning for drift av felles gjesterom
Følgende kostnader skal alene belastes næringsseksjonene;
Løpende vedlikehold av det området som disponeres av næringsseksjonen.
Snømåking for det området som disponeres av næringsseksjonen
Kostnader til skallsikring/callinganlegg, sprinkelanlegg, brannvarslingsanlegg som
kun betjener næringsseksjonene
Ventilasjon samt varmtvann og fyring knyttet til næringsseksjonene
Felles kostnader for næring og bolig;
Forsikring fordeles i hht eierbrøk.
05.01.2015 - Vedtekter
Side 4
7.
SAMEIEMØTE
• Sameiets øverste organ er sameiemøtet.
• Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april måned. Det
ordinære sameiermøtet skal behandle styrets årsberetning, årsregnskap, velge
nytt styre samt behandle øvrige saker som er nevnt i møteinnkallingen.
• Sameiemøtet velger revisor etter eierseksjonsloven § 45.
• Sameiemøtet velger forretningsfører. Fra stifting er det XXXX som er
forretningsfører iht undertegnet forretningsføreravtale.
• Mht behovet for ekstraordinære sameiermøter henvises det til
eierseksjonslovens § 33 siste ledd.
• Innkallinger til sameiermøter følger formalia som fremkommer av
eierseksjonslovens § 34.
• Se for øvrig eierseksjonslovens kapittel VI vedrørende spørsmål i tilknytning til
avvikling av sameiemøter.
• Flertallet regnes etter sameiebrøken. Beslutninger fattes med simpelt flertall av
de fremmøtte, med mindre kvalifisert flertall er nødvendig i følge lov og vedtekt.
Ved stemmelikhet har styrets leder dobbeltstemme. Sameierne kan møte og avgi
stemme ved fullmektig, som må legge frem skriftlig fullmakt.
• I saker som bare gjelder boligdelen, og ikke berører næringsseksjonen, har hver
boligseksjon 1 – en – stemme.
8.
STYRET
• Styret skal bestå av minimum 3 medlemmer og 1. varamedlem
• Styreleder velges særskilt. Styret konstituerer ellers seg selv.
• Ved første gangs valg ved konstitueringen av sameiet, velges 2 styremedlemmer
for to år og det resterende ene medlemmet for et år, for å sikre kontinuiteten i
styrets arbeid. Etter første gangs valg, velges styremedlemmene for to år.
• Styreleder og et annet medlem av styret forplikter sameiet ved sin underskrift.
• Styret virke og ansvar følger av eierseksjonslovens kapittel VII.
• Styremøter ledes av styreleder. Er ikke styreleder til stede og det ikke er valgt
nestleder, velges møteleder. Ved stemmelikhet utgjør møtelederens stemme
utslaget.
9.
REGNSKAP
Styret ved forretningsfører sørger for at det føres regnskap over driften av eiendommen. Årsregnskapet skal hvert år sendes den enkelte seksjonseier sammen med
innkallingen til det ordinære samemøtet.
10.
FORSIKRING
Styret påser at det blir tegnet forsikring på eiendommen, mens den enkelte
seksjonseier sørger for egen innboforsikring.
11.
HUSORDENSREGLER
05.01.2015 - Vedtekter
Side 5
Sameiemøtet fastsetter husordensregler. Seksjonseierne er forpliktet til å rette seg
etter disse. Gjentatte og påtalte overtredelser av reglene betraktes som vesentlig
mislighold av sameiepliktene. Slikt mislighold kan medføre pålegg om salg, tvangssalg
eller fravikelse jf eierseksjonsloven §§ 26 og 27.
12.
DIVERSE BESTEMMELSER
• Endring av vedtektene kan bare skje etter vedtak på sameiemøte med 2/3 flertall
av samtlige stemmeberettiget av dem tilstede.
• Forhold som ellers ikke er regulert i disse vedtekter, følger ellers bestemmelsen i
eierseksjonsloven.
05.01.2015 - Vedtekter
Side 6