1. No category

MERKNADER I SAMMENDRAG MED RÅDMANNENS KOMMENTARER
1. Fylkesmannen i Oppland, brev av 23.3.2015
a. Landskap – planområdet ligger dels i bratt terreng og det vises til anbefalinger i
veileder T-1450 – planlegging av fritidsboliger for terreng brattere enn 1:4. I områder
med fall mellom 1:4 og 1:6 må det tas spesielt hensyn til tilpasning til terreng,
fastsettelse av møneretning, krav til tilpasning , reduserte mønehøyder mv.
b. Planbestemmelser – pkt 1.7 er generell om hva som ikke regnes med i BYA. I hht
veileder H2300 og TEK 10 skal parkering inngå i beregning av BYA
c. Oversendelse av SOSI-fil til statens kartverk er ikke foretatt. Dette må gjøres selv om
frist for merknader til offentlig ettersyn er gått ut.
Rådmannens kommentarer:
a. Med hensyn til landskap vises det til konsulentens gjennomgang i Notat datert
10.4.2015. Terrengfall er mindre enn 1:6 i hele området. Det er stilt krav til tilpasning
til terreng i bestemmelsene. Ut over dette må vurderinger gjøres i forbindelse med
søknad om byggetillatelse. Rådmannen tar merknaden til orientering.
b. Merknad om innarbeiding av krav til parkering i bestemmelse 1.7 er tatt til
orientering. Denne planen er en detaljplan som er en videreføring av en gjeldende
plan. Krav til parkering er godt ivaretatt i reguleringsbestemmelser i planen. Med
tanke på grad av utnytting er det hensiktsmessig å beholde og videreføre de føringer
som allerede er gitt i denne planen.
c. Oversendelse av SOSI-fil og rutiner innskjerpes. SOSI-fil, som ble utarbeidet ved 1.
gangs behandling, oversendes omgående til Statens kartverk.
2. Oppland fylkeskommune (OFK), brev av 20.3.2015.
a. Oppland fylkeskommune påpeker at skiløype vil påvirke området utenfor
planområdet og dette forhold må utdypes nærmere. Det samme gjelder løypetrase
som er avsluttet utenfor planens avgrensning.
b. Kulturminner som det er søkt om dispensasjon for og som tiltakshaver skal
undersøke i løpet av 2015, skal vises med id og/eller nummer i plankartet. Disse skal
også beskrives i bestemmelser.
c. Skiløype SL1 er parallell med hensynssone H570-1. Det kan se ut som denne kan
medføre inngrep i hensynssonen og forutsetter at etablering av skiløypa ikke gir
inngrep i denne. Det bør innarbeides krav og bestemmelser for hensynssonen.
Rådmannens kommentarer:
a. Merknad til skiløypens påvirkning og avslutning utenfor planområdet tas til
etterretning. Skiløype avsluttes innenfor/inntil planavgrensningen. Løypetraseen er
endret i plankart slik at den ikke går ut i hensynssonen.
b. Kulturminner markeres på plankart og legges inn i bestemmelsene.
c. Skiløyper vil ikke berøre hensynssonen og krav om dette følger av bestemmelser, pkt.
7.4.
3. Statens vegvesen, brev datert 26.2.2015.
Statens vegvesen mener det ville vært en fordel om skjæringer og fyllinger hadde
vært vist på plankartet, slik at konsekvenser for terreng, tomter mv var synliggjort.
Rådmannens kommentarer:
Rådmannen tar synspunktet til orientering. I bratt terreng vil sluttresultatet ved utbygging av
veg og bebyggelse være en kombinasjon av bebyggelse, forstøtningsmurer mv som vil ta opp
noe av skjæringene og fyllingene. I følge synspunkter til forslagsstiller/konsulent vil derfor en
vegplan kun være av orienterende art og ikke vise det endelige resultat etter utbygging.
Rådmannen er også av den oppfatning at prosjektert veg med skjæringer og fyllinger vil
danne et bedre bilde av terrengforhold og utfordringer i områdene. Dersom terreng hadde
vært brattere ville rådmannen stilt krav til veg prosjektering med skjæringer og fyllinger lagt
inn i plankartet.
4. Elisabeth Neslow Henriksen og Harald Henriksen, brev av 3.3.2015.
De påpeker at de endringer som er foreslått for området er meget vesentlig for de
allerede oppførte hytter i område BF5-8 og BF5-9. Tomtene som vist på opprinnelig
regulering er å anse som fortetting og bør ikke fortettes ytterligere fra 15 – 20 % og med
samme begrunnelse bør ikke antall boenheter på BF5-9 økes.
Hver tomt var ved kjøp god beliggenhet, mye sol, beliggende i en stille blindveg, 15 %
utnyttelsesgrad, samt kontraktuelle beskrivelser, retningslinjer og uttalelser om
kontrollert og kvalitetsmessig god bebyggelse, - som nå vil bli endret til noe som kan
betegnes som rekkehus eller leilighetsområde. Endringene er ikke å anse som kun
mindre endringer, men et forslag med betydelige endringer i forventninger,
forutsetninger og lovnader som lå til grunn for kjøp av tomten. De foreslåtte endringer
vil radikalt endre nærområder (BF 5-8 og BF5-9) på følgende måte:
a. Deres tomt grenser direkte til 5 andre tomter. Økes bebygd areal medfører dette at
tomtene kan bebygges med ytterligere mange kvadratmeter noe som vil skape et
meget fortettet og lite koselig hytteområde noe som forringer følelsen av å ha en
egen lille oase på fjellet. Skjerming og privatliv er viktig samtidig som det også er
positivt med et hyttefellesskap. For BF 5-8 og BF 5-9 vil dette bety en økning på flere
hundre m2 med betydelig større inngrep i eksisterende vegetasjon.
b. Dersom BF 5-9 endres tilbake til tun tomt vil det kunne bygges små, rimelige hytter
(evt leiligheter)som erfaringsmessig medfører mer utleie, med mindre stabile
naboforhold som en mulig følge. Dette gir mer trafikkstøy og generelt mer støy i
nærområdet. Dette gir betydelig større inngrep i eks vegetasjon, - som eksempel BF
5-19 hvor all vegetasjon er fjernet, erstattet med hytter, biloppstillingsplasser og
gråstein.
c. Forutsetningene for kjøp av tomt og bygging av hytte i området blir med disse
planene totalt endret, salg av hytte vil gi tap på grunn av verdiforringelse av området.
d. Et påbegynt utbyggingsområde med enkelttomter, færre boenheter må ikke
omreguleres slik som foreslått. Grunnlaget for kjøp av tomt var gjeldende
reguleringsplan og tomtedelingsplan pr. 11.6.2013 med 15 % BYA og enkelttomter i
hele området.
Rådmannens kommentarer:
a. Merknaden tas til følge. % BYA endres i bestemmelsene for felt BF8-8 fra 20 til 15 %.
En økning av BYA fra 15 til 20 % gir et økt byggeareal på 50 m2 for en tomt på 1000
m2. Øvre grense for bebyggelse er satt til 200 m2 BYA, så for de som har en tomt på
mer enn 1350 m2 vil denne endringen ikke ha noen betydning. Tettheten kan
påvirkes i noen grad, men plassering av bebyggelse, utnyttelse av landskap og
vegetasjon som gir skjerming i mange tilfeller det viktigste grepet. Forslaget er
fremlagt av tiltakshaver utfra ønske og signelaer fra hytteeiere. Endringen vil derimot
ikke gi flere enheter innenfor området BF5.
Rådmannen foreslår allikevel at forslag til endring av BYA fra 20 til 15 % etterkommes
og innarbeides i reguleringsbestemmelse for område BF5-8.
b. Området BF5-8 (tidligere BF5-8 og 9) beholdes som enkelttomter i samsvar med
tomtedelingsplan/dispensasjon datert 11.6.2013. Merknaden til tomtedeling
imøtekommes.
c. Rådmannen tar merknad til følge for område BF5-8 (BF5-8 og 9 ved offentlig
ettersyn) og beholde tomtedeling i hht dispensasjon og tomtedelingsplan vedtatt
11.6.2013, jfr. kommentar b. For de øvrige områdene for enkelttomter foreslås å
beholde 20 % BYA som lagt fram ved offentlig ettersyn. I gjeldende reguleringsplan
for enkelttomter BYA på 15 % og for tun tomter er BYA allerede 20 % BYA.
Rådmannen mener en økning av bebygd areal fra 15 til 20 % for enkelttomter ikke
endrer dramatisk på forutsetninger og en vesentlig økning av antall enheter i
området. Merknad til økning av BYA fra gjeldende reguleringsplan på 15 % til20 % tas
delvis til etterretning. Bebygd areal for felt BF5-8 (BF5-8 og 9 ved offentlig ettersyn)
tas til etterretning og endres til15 % BYA, jfr. kommentar under 4a.
d. Rådmannen oppfatter dette punkt imøtekommet mht. tomtedeling og 15 % BYA for
BF5-8 (BF5-8 og 9 ved offentlig ettersyn), jfr. kommentarer pkt. b og c over.
5. Johannes Nermo, brev av 13. Mars 2015.
Ber om at grensen mellom tun felt BF3-5 og BF5-20 justeres slik at den går i
eiendomsgrensen mellom 18/183 og 23/40.
Rådmannens kommentarer:
Merknaden er senere trukket i hht e-post fra Johannes Nermo den 23.3.2015.
Formålsgrense i planen er i tråd med privatrettslig avtale mellom Nermo og tiltakshaver.
Dette tas til etterretning.
6. Hytteeiere på Moseteråsen felt BF5, brev av 19.3.2015.
a. Tilførselsveien til BF3 legges gjennom BF5, tett inn på hyttene som er bygget. Dette
vil medføre økt belastning i form av støy, forurensning og trafikkproblemer. Det
innebærer også en unødig lang kjøreveg til BF3.
b. Det kan bli bygget dobbelt så mange enheter på området BF5 enn det som følger av
gjeldende reguleringsplan med detaljregulering for BF5. I tillegg kommer de
ulempene dette vil medføre for dem som hytteeiere.
c. Påpeker at planforslaget er lagt ut i to forskjellige versjoner på to forskjellige steder
på Øyer kommunesine kart- / nettsider, det er ikke samsvar mellom hjemmeside og
plandialog, og at dette skulle medføre at planen «kan vanskelig vedtas i sin
nåværende form».
d. De er innforstått med at gjeldende reguleringsplan bare detaljregulerer område BF5,
kjøreveger(V) og skiløyper (SL) og at detaljplan for resten av Moseterområdet må
utarbeides. De stiller seg samtidig uforstående til at det samtidig foreslås store
endringer for området BF5 og for veistrukturen, som allerede er detaljregulert.
e. Formelle feil ved forslaget, - slik forslaget er lagt ut til offentlig ettersyn er det uklart.
Forskjellige deler av forslaget står i motstrid til hverandre. Det foreligger to
forskjellige kart. “Alle vedlegg er tilgjengelig på kommunens hjemmeside og i
plandialog” – jfr. varslingsbrev.
f. Forslagets virkeområde – i planbeskrivelsen - Forslag til detaljregulering, i
bestemmelser- Reguleringsplan for Haugan. Pkt. 10 Rekkefølgebestemmelser er ikke
gjentatt eller erstattet i de nye forslag til bestemmelser. Skal disse fortsatt gjelde?
g. I gjeldende reguleringsplan er det 3 veier med benevnelse V1, V2 og V3. I forslaget
endres veistrukturen og benevnelsene. Det er uheldig at det brukes andre navn i
forslaget enn i gjeldende reguleringsplan.
h. I opprinnelig plan er hele BF5 detaljregulert. I forslag til reguleringsplan er deler av
dette området ikke tatt med, - tomtene BF 5-5, BF 5-10, BF5-14, BF5-18. Her kan det
oppstå uklarheter, for eksempel begrensningen til totalt 100 enheter innenfor BF5.
i. Å endre på gjeldende reguleringsplan er et lite gjennomtenkt forslag av flere grunner;
- Bebyggelsen på disse delene av BF3 får en betydelig omvei
- Det medfører større trafikk innen området BF5. Det er ikke mulig å si hvor
stor økning i trafikk/fritidsboliger blir, men anslagsvis 40 enheter eller noe
mer.
- Moseteråsen blir et stort område og direkte tilgang til alpinområdet vil gå
gjennom BF5 med mindre det settes opp interne bommer i området
j. Mener at tilførselsveg til BF3 ikke skal gå gjennom BF5, da dette ikke er vist i
gjeldende plan.
k. Fremholder at det maksimale antall enheter som kan bygges på hver tomt innenfor
BF5 ikke kan endres da det er regulert i gjeldende plan og at dette medfører at
foreslått antall enheter i BF5 må halveres.
l. Fremholder at det 65 mål store området BF5 i gjeldende reguleringsplan maksimalt
kan bebygges med 100 enheter.
m. Endringer i tomtegrenser og navn gjør det vanskelig å sammenligne gjeldende plan
med forslag til reguleringsplan. Eks. BF5-7 i forslaget foreslås med maksimalt 16
enheter. Denne tilsvarer BF5-7 og BF5-11 i gjeldende plan som er begrenset til 8
enheter. Denne endringen er ikke omtalt i planbeskrivelsen, en endring som dobler
antall enheter og som vil forringe området. De mener antall boenheter som kan
bygges innenfor BF5, jfr. pkt. 2.3.1 i bestemmelser må halveres. 100 enheter bør
være det maksimale antall enheter som kan bygges innenfor det opprinnelige BF5.
n. Maksimal utnyttingsgrad for tomter skal fortsatt være 15 %.
- Endring fra 15 – 20 % kan være positivt, men kan samtidigmedføre at det blir
bygget 33 % flere hytter i området og at tomtene blir mindre
- Å sammenligne Mosetertoppen FB8 med Moseteråsen virker noe underlig da
Mosetertoppen har ski-in ski-out til alpinanlegget og Moseteråsen er mindre
sentral. Tomtestørrelsene er også større i Mosetertoppen FB8 i
prospekt/informasjon som ligger ute på nettet.
o. Oppdeling i enkelttomter på BF5-8 og BF5-9 i dispensasjonssak av 11.6.2013
opprettholdes.
p. Rekkefølgebestemmelsene i gjeldende plan videreføres.
Rådmannens kommentarer:
a. Tilførselsveier for etterfølgende detaljplaner innenfor gjeldende reguleringsplan for
Haugan ble ikke avklart ved detaljregulering av BF5. Veiføring har vært vurdert uten
gode alternativer som har kommet opp. På grunn av terrengmessige inngrep,
stigningsmessige forhold for veg, er vegen forlenget for å betjene
utbyggingsområdene BF3-1 og BF3-6, samt deler av BF5-1 og BF5-2, som arealmessig
går noe utenfor gjeldende planavgrensning for BF5. I gjeldende reguleringsplan for
Haugan, vedtatt 29.3.2012, er det lagt opp til tun tomter i BF5 områdene.
Rådmannen vurderer derfor at denne utbyggingsformen bør være kjent for
interessenter, tomtekjøpere/hyttekjøpere og hytteeiere. Trafikk som følge av
forlengelse av veg er vurdert under pkt 6 a og j. Merknaden tas ikke til følge.
b. Innenfor området BF5 var antall enheter maksimalt 100. Innenfor BF5-7 og 8 er det
lagt opp til 3+3+5+19=30 enheter i form av enkelttomter. Denne justeringen er
foretatt på bakgrunn av merknader. Antall enheter er angitt i
reguleringsbestemmelsene pkt 2.1 og viser antall enheter som også berører BF5
området trafikkmessig, - 80 enheter. Antall enheter innenfor BF5 er ikke doblet, men
viderefører antall i BF5 som angitt i gjeldende reguleringsplan for Haugan vedtatt
2012. Merknaden tas til orientering
c. Plandialog på kommunens kartside har vist feil fra tid til annen. Ved utlegging til
offentlig ettersyn var kun ett dokument tilgjengelig i plandialog, dvs. følgebrevet. De
øvrige dokumentene var ikke lenket inn. På kommunens hjemmeside under «Planer
på høring» var alle dokumenter tilgjengelig. Innsendte merknader er gitt med
utgangspunkt i følgebrev offentlig ettersyn, særutskrift fra planutvalgets behandling
av saken, med tilhørende plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og
ROS-analyse til saken. Det er ikke tatt opp problemstillinger vedrørende uklarheter
og manglende dokumenter i plandialog under offentlig ettersyn. Uklarheten
angående forskjellige kart er at gjeldende reguleringsplan, vedtatt 2012, ligger ute på
plandialog. Plandialog har flere kartlag, både «Igangsatte planer», «Vedtatte planer»
mv. Rådmannen finner ikke grunnlag for å utsette sluttbehandling av saken, da
innkomne merknader har sitt utgangspunkt i dokumenter fra kommunens
hjemmeside under Arealplaner – «Planer på høring» - til offentlig ettersyn.
Merknaden tas til orientering.
d. Forholdet til betegnelser i planen mht. veger, skiløyper er endret slik at
sammenhengen mot gjeldende reguleringsplan er mer lesbar. Merknad er
imøtekommet med betegnelser fra gjeldende plan som innarbeides i plankart og
bestemmelser.
e. Informasjonen som var lagt ut og tilgjengelig på kommunens hjemmeside er utfra
rådmannens vurdering entydig. Under offentlig ettersyn i plandialog var det kun
følgebrevet som var tilgjengelig. Se for øvrig rådmannens kommentar under pkt. c.
Merknad tas til orientering.
f. Rekkefølgebestemmelser skal følges opp i dette planforslaget tilsvarende som
gjeldende reguleringsplan for Haugan. Rekkefølgebestemmelser var medtatt ved
behandling i planutvalget i møte 20.1, sak 2/15, men i forbindelse med endringer av
plankart og bestemmelser før utsendelse til offentlig ettersyn hadde
rekkefølgebestemmelsene falt ut. Dette er nå innarbeidet igjen. Merknad tas til
etterretning.
g. I revidert plankart og bestemmelser er veg betegnelser endret slik at det gir en
forståelig sammenheng i forhold til gjeldende reguleringsplan for Haugan. Merknad
imøtekommet og innarbeidet.
h. I reguleringsbestemmelse pkt 2.1 er det ved sluttbehandling innarbeidet oversikt
over hvilke områder som inngår i forhold til øvre grense for maks antall enheter for
område BF5. Merknaden er tatt til følge.
i. Merknaden vedrørende adkomst til BF3, økt trafikk forbi BF5, og økt ferdsel til
alpinanlegg gjennom BF5 tas til orientering. Antall boenheter som gir
trafikkbelastning gjennom område BF5 er angitt under pkt. 2.1 i
reguleringsbestemmelsene som følger saken ved sluttbehandling.
j. Tilførselsveg for BF3 er kommentert under pkt. a og i, - se denne
k. Antall enheter som kan bygges innenfor BF5 er angitt i reguleringsbestemmelse 2.1
og følger samme maksimalt øvre grense for antall enheter som gjeldende
reguleringsplan for Haugan godkjent 29.3.2012. Forutsigbarhet anses for ivaretatt
ved videreføring av øvre grense for enheter i BF5.
l. Merknad kommentert, - se kommentar pkt k over.
m. Antall enheter og merknad til halvering av enheter innenfor BF5 tas til orientering. Se
for øvrig kommentarer pkt.6 k, l. mv.
n. Merknad til økt grad av utnyttelse er kommentert under pkt. b, - se denne.
o. Merknad imøtekommes. Området BF5-8 og BF5-9 (nå BF5-8) utformes som i
dispensasjonssak 2013.
p. Rekkefølgebestemmelser har falt ut og innarbeides i bestemmelser ved
sluttbehandling, se også pkt 6f. Merknad imøtekommes.
7. Structor AS, brev av …. (på vegne av tiltakshaver).
a. Løype gjennom LNFRL3 flyttes mot vest på grunn av gunstigere stigningsforhold for
løype.
b. Foreslår endringer på tomtedeling i enkelttomter i BF5-2, 3, 4 og 7
c. Foreslår heving av maks tillatt BYA for området BF5-6. Begrunnelse er en spesiell
beliggenhet og terrengform som gjør det naturlig å dele inn i større tomter,
plassering av bebyggelse på mindre eksponerte områder mv. Øvre grense BYA bes
hevet fra 200 m2 til 300 m2 totalt. 70 m2 av dette skal være uthus og anneks.
Rådmannens kommentarer:
a. Rådmannen har ingen merknader til forslag til endring av skiløype. En gunstigere
stigningsforhold for løype er ønskelig.
b. Forslag til endringer til enkelttomter i områder tas til følge. Inndeling av områder i
enkelttomter vil være en måte å imøtekomme merknader fra hytteeiere i
Moseteråsen på. Endring av BF5-4 er ikke fulgt opp i revidert plankart. Forslag til
endringer av 3 disse områdene med enkelttomter tas til følge.
c. Jo større bebyggelse som skal plasseres i et område jo mer krevende vil det være å
plassere bebyggelsen. Området har en beliggenhet og terrengform som gjør det
ønskelig med inndeling i større tomter for enklere plassering og tilpasning i terreng
mv. Endringen foreslått medfører at 70 m2 av 300 m2 BYA skal være uthus, anneks,
garasje. Det tillates samlet 3 bygninger på tomtene og bygningsvolumene skal
dimensjoneres og avspeile volumer og størrelser i hytteområdet for enkelthytter for
øvrig. Tillatt bebygd areal skal ikke overskride 20 % BYA. Utforming og tilpasning til
øvrige tilgrensende hyttebebyggelse må dokumenteres og vises og vedlegges søknad
om byggetillatelse. Forslag om endring av byggearealer for de nevnte tomtene
imøtekommes.