1. No category

Byrådssak
405/15
Bergenhus, gnr. 164 bnr. 647, Fosswinckels gate 28. Klage på tillatelse til påbygg og ombygging
bolig
UHSA
EBYGG-5210-201425822-25
Hva saken gjelder:
Saken gjelder klage på tillatelse 26. mars 2015 til søknad om rammetillatelse til endringer på
Fosswinckels gate 28. Søknaden som er innvilget er noe endret i forhold til opprinnelig søknad. Klager er
Sameiet Fosswinckels gt 26 (nabo) ved Stein Louis Rasmussen og Jeanette Rasmussen. Tiltakshaver er
Fosswinckels gate AS, representert ved Arkitektkontoret 21 ved Elisabeth Rakner.
Det er usikkert hvor mange boenheter som opprinnelig har vært i bygget. Det er kun levert før-tegning av
første etasje og loft, hvor loft viser eksisterende situasjon. Søker opplyser at det opprinnelig er godkjent 6
leiligheter i bygget, og at disse er slått sammen til 4 leiligheter. Det søkes nå om å opprette 6 leiligheter i
bygget. Klagers eiendom, Fosswinckels gate 26 har samme planløsning som omsøkt eiendom.
Plantegning fra arkivet viser at det opprinnelig er godkjent 3 leiligheter i Fosswinckels gate 26. Det er
derfor nærliggende å tro at det også opprinnelig er godkjent 3 leiligheter i Fosswinckels gate 28.
Det er blant annet søkt om følgende tiltak:
•
Antall boenheter i bygget økes til 6.
•
Takopplett og altaner/balkonger på fasade mot bakgård.
•
Heving av møne på bakbygning med 1,25 m og heving av gesims med 2,40 m og 1,34 m.
•
Endringer i dører og vinduer som vist på fasadetegninger.
•
Utvendig rømningsstige på fasade mot sør-øst, mot bakgård.
•
Fjerning av innvendig trapp.
Eiendommen er uregulert. I Kommuneplanens arealdel 2010 (KPA) har eiendommen arealformål
«Sentrumsformål» og kommer inn under hensynssone «Bevaring kulturmiljø». I Kommunedelplan
Sentrum (KDP) er eiendommen «Boligområde, blandet sentrumsformål», «bebyggelse i verneverdig
kulturmiljø».
Det er søkt om dispensasjon fra avstand til nabogrense (pbl § 29-4), krav til parkering (KPA punkt 15), og
bevaring av verneverdig kulturminnemiljø (KDP § 4.2).
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl § 21-3. Det er registrert merknader fra
klager, Sameiet Fosswinckels gate 26. Merknadene går i hovedsak på det samme som nå anføres i klagen.
På bakgrunn av nabomerknadene og Byantikvarens uttalelse, er tiltaket endret noe i forhold til det som er
nabovarslet. Blant annet er arker og balkong mot gate tatt bort. Heving av bakbygning er redusert til
heving av møne med 1,25 meter. Det foreligger ikke dokumentasjon på at endringene er nabovarslet. Da
tiltaket reduseres i art og omfang, ble ny nabovarsling ikke ansett nødvendig.
Byantikvaren skriver i sin uttalelse datert 7. januar 2015:
«Byantikvaren vil sterkt fraråde balkong og takopplettene mot gate. Tiltakene er ikke forenlig med
bygningens bevaringsverdi og strøkets enhetlige preg og fasadeutforming. Mot bakgård kan det etter vårt
faglige skjønn tillates balkonger og heving av mønet på bakbygning, samt et takopplett, dersom dette
trekkes noe ned fra mønet.»
1
Klagen er mottatt 8. april 2015, og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven § 29. Konkret klages
det på at mønet på bakbygningen inn mot Fosswinckels gate 26 heves slik at det blir en økning på 1,25
meter og at det i tillegg tillates en heving av gesims på 2,4 meter og 1,34 meter. Dette vil gi en sterk
forringelse av luft-, utsikts- og lysforholdene til Fosswinckels gate 26. Tiltaket medfører for klagers del at
utsikten mot Ulriken og Midtfjellet forsvinner. Verdien på klagers eiendom vil forringes. Det vises videre
til at avstanden mellom eiendommene (i bakgården) på det bredeste er kun 5,3 meter og på det minste
3,67 meter.
Etat for byggesak og private planer viser til at klager i hovedsak fremsetter de samme anførsler som i
nabomerknadene. Klagen forstås slik at endringene underveis i prosessen ikke er tilstrekkelig til at klager
kan akseptere tiltaket. Til klagers anførsel om at tiltaket vil redusere luft-, lys-, og utsiktsforholdene til
dennes eiendom viser fagetaten til at disse momentene er vurdert og tatt stilling til i den påklagede
rammetillatelsen. Fagetaten kan ikke se at det i klagen fremgår nye opplysninger som bidrar til å endre
tidligere vurdering av disse punktene i rammetillatelsen. På denne bakgrunn anbefaler fagetaten at
rammetillatelse av 26. mars 2015 opprettholdes, og at klagen ikke tas til følge.
Byrådet slutter seg i det vesentligste til fagetatens vurderinger og konklusjon i fagnotatet.
Byrådet har forståelse for at klager ikke ønsker at taket i Fosswinckels gate 28 skal heves på tilbygg i
bakgården. Avstandskravene i pbl § 29-4 skal sikre lys, luft og utsyn samt hindre innsyn mellom
eiendommer, i tillegg til at brannsikkerhet skal ivaretas. Den eksisterende bebyggelsen er boligene
oppført vegg i vegg, mens det i bakgården er uteoppholdsareal for boligene i området. Søker har lagt frem
brannkonsept for tiltaket og i vedtaket er det stilt krav om uavhengig kontroll av brannprosjektering iht.
SAK10 § 14-2. Brannsikkerheten anses med dette tilfredsstillende ivaretatt.
Spørsmålet blir etter dette om hensynet til å sikre lys, luft og utsyn samt hindre innsyn mellom byggverk
blir vesentlig tilsidesatt ved at mønehøyden på taket heves 1,25 meter. Fagetaten har konkludert med at
tiltaket ikke er mer inngripende enn det som må forventes i tett bebyggelse, og har funnet at søknad om
dispensasjon fra avstandskrav i pbl § 29-4 kan innvilges. Klager har vist til at bakgård i Fosswinckels gate
26 er smal; 5,3 meter på det bredeste og 3,67 meter på det smaleste, og at heving av taket vil føre til
redusert sol på terrasse, redusert tilgang til lys i bakgården og leiligheter i de nederste etasjene samt økt
innestengthetsfølelse.
Byrådet viser til at lys-, luft- og solforholdene i bakgården ikke er de beste etter dagens situasjon siden
tilbygget er om lag 10 meter høyt og er oppført i eiendomsgrensen. Dette kan tale for at man skal være
forsiktig med å tillate tiltak som forverrer situasjonen, samtidig er det i praksis lagt til grunn at
tålegrensen må være høyere i tettbebygde strøk. Tiltaket vil ikke påvirke luft mellom byggene, da det kun
skal bygges ut i høyden og økningen på 1,25 meter anses å være moderat hensett til byggets totale
størrelse. Vedlagt soldiagram viser at tilbygget i hovedsak vil påvirke tilgang på sol i Fosswinckels gate
26 om formiddagen i sommerhalvåret. Byrådet anser imidlertid ikke dette som en vesentlig forverring av
lysforhold - hensett til dagens situasjon. Klager viser til at utsikten fra terrassen vil forringes mot Ulriken
og Midtfjellet. Byrådet viser til at utsynet fra bakgården er begrenset og at terrassens bruksverdi fortsatt
vil være høy også uten utsyn til Ulriken og Midtfjellet. Byrådet finner ikke at tiltaket vil medføre en
vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak avstandsbestemmelsen.
Fordelene ved tiltaket er at tilbygget kan bedre nyttiggjøres til boligformål, seksjoneres fra 4 til 6
boenheter og at bostandard og bomiljø i leilighetene heves, bl.a. annet ved at enhetene får privat balkong
og bedre ivaretakelse av brannsikkerhet. Ulempene ved tiltaket er at lys- og utsynsforhold svekkes for
naboeiendommen, men det legges til at endringen ikke anses å være vesentlig hensett til dagens situasjon
og at endringen forholder seg innenfor det som må påregnes i tett bebyggelse. Fordelene ved tiltaket anses
etter dette som klart større enn ulempene. Byrådet støtter fagetatens vurdering av at vilkårene for å
dispensere fra avstandskrav i pbl § 29-4 er innfridd etter pbl § 19-2.
2
Byrådet anbefaler at klagen ikke tas til følge.
Vedtakskompetanse:
I henhold til bystyresak 296/13, jf. sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og
bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen
ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.
Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
Fagetatens vedtak datert 26. mars 2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Dato:
13. oktober 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Martin Smith-Sivertsen
byrådsleder
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg:
Mottatt tilleggsdokumentasjon fra klager.
Fagnotat 28. april 2015 med følgende vedlegg:
1.
Situasjonskart
2.
Situasjonsplan
3.
Ortofo 2014
4.
Gatefoto
5.
Flyfoto
6.
Reviderte tegninger
7.
Brannkonsept
8.
Soldiagram
9.
Klage datert 31. mars 2015
10.
Rammetillatelse datert 26. mars 2015
11.
Byantikvarens uttalelse datert 7. januar 2015
12.
Dispensasjonssøknader
3