Byrådssak 358/15 Fana, gnr. 41 bnr. 1053, Troldhaugvegen 45. Klage på avslag på søknad om nybygg garasje UHSA EBYGG-5210-201436103-13 Hva saken gjelder: Saken gjelder klage på vedtak 13.2.2015 om avslag på søknad om oppføring av garasje 42,6 m², og oppføring av gjerde, 1,60 meter høyt, langs deler av eiendom. Avslaget er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl) §§ 19-2 jf. 12-4 jf. reguleringsplan med planid. 6161114, for plassering av garasje og gjerde i strid med regulert byggegrense på 4 meter fra eiendomsgrense. Vedtaket ble påklaget 1.3.2015 av tiltakshavere Marit og Bjørn Alver. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse ved plan nr. 6160004, stadfestet 2.2.2012, og er i kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun vest vist som eksisterende boligområde. I kommuneplanens arealdel 2010 er den vist som bebyggelse og anlegg. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl § 21-3, og det er ikke mottatt merknader sammen med søknaden. For øvrig er det mottatt en merknad fra gnr. 41 bnr. 1264, datert 3.1.2015. Merknaden er ikke vurdert i vedtaket. Klager anfører i hovedsak: • Endring av avkjørsel er en følge av at vegen ikke er anlagt i samsvar med reguleringsplanens krav til høyde. Endringen medfører at avkjørselen får et akseptabelt teknisk nivå. • Omsøkt gjerde må godkjennes da det skal erstatte allerede eksisterende hekk. • Etablering av veg fra eiendommen til offentlig veg krever forstøtningsmur i grensen mot 41/1264. Kommentarer fra naboen er ikke vurdert av bygningsmyndighetene. • Garasjen er plassert 3 meter fra offentlig veg, og er ikke til hinder for verken veg eller nabo. Det vises til klagen i sin helhet. Etat for byggesak og private planer har vurdert klagen og opprettholdt vedtak om avslag på søknad. Det vises til klages anførsel om at garasjen er plassert 3 meter fra offentlig veg, bak eksisterende granhekk, og ikke er til hinder for verken ferdsel på veg, siktlinje eller nabo. Klager mener omsøkt plassering er den aller beste i forhold til alle parter. Fagetaten viser til at garasje plasseres 1 meter fra eiendomsgrense mot veg, og er derfor i strid med byggegrensen i reguleringsplanen, som er 4 meter fra eiendomsgrensen langs offentlig veg. Fagetaten legger til grunn at det å innvilge dispensasjoner fra en nylig vedtatt plan (2012) er å undergrave planen som beslutningsgrunnlag, og derfor ikke ønskelig. Fagetaten opprettholder vurderingen som følger av vedtak datert 13.2.2015 s. 2. For øvrig er dette også i tråd med Trafikketatens uttalelse datert 5.2.2015 som ikke kan anbefale at det gis dispensasjon fra byggegrense fastsatt i reguleringsplanen. Anførselen har ikke ført frem. Det vises til klages anførsel om at omsøkt gjerde må godkjennes da det skal erstatte eksisterende hekk. Gjerdet søkes plassert langs grensen mot gnr. 41 bnr. 1264, og langs grensen mot gnr. 41 bnr. 1142. Fagetaten viser til at tiltaket er i strid med byggegrense i reguleringsplan, og at en tillatelse forutsetter dispensasjon fra reguleringsplanen, jf. pbl. § 19-2 og § 12-4. Fagetaten har vurdert tiltaket på nytt, og kan ikke se at oppføring av gjerde i grense mot gnr. 41 bnr. 1264 og nr. 41 bnr. 1142 kan innvilges. Dette begrunnes med at gjerdet plasseres i strid med regulert byggegrense, som er 4 meter fra eiendomsgrense 1 rundt hele eiendommen. Det vises til vedlagt plankart som illustrerer byggegrensene. Anførselen har ikke ført frem. Klager anfører at endring av avkjørsel er en følge av at vegen ikke er anlagt i samsvar med reguleringsplanens krav til høyde, og endringen vil medføre at avkjørselen får et akseptabelt teknisk nivå. Avkjørselen har ikke vært behandlet i denne saken, da den ikke er en del av søknaden. Slik det fremkommer i sakens dokumenter så skal avkjørselen være i samsvar med reguleringsplanen, hvor det også skal være tatt høyde for frisiktlinje. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl § 21-3. Fagetaten viser til at det er kommentert i vedtaket at nabomerknader ikke fremkommer sammen med søknaden. Nabos merknader er i ettertid sendt direkte til kommunen. På bakgrunn av klagers anførsel om at kommentarer fra nabo i gnr. 41 bnr. 1264 om forstøtningsmur i nabogrensen ikke er vurdert av bygningsmyndighetene, har fagetaten i klageomgangen vurdert naboens merknader. Fagetaten konkluderer med at merknadene ikke endrer utfallet i saken. På denne bakgrunn anbefaler fagetaten at klagen ikke tas til følge. Byrådet slutter seg i det vesentligste til fagetatens vurderinger og konklusjon i fagnotatet. Byrådet presiserer at selve avkjørselen ikke er gjenstand for behandling i denne saken. Byggegrense fra kommunal veg er normalt 15 meter, jf. veglova § 29. I planen er byggegrensen i planområdet i realiteten kraftig redusert, ved at byggegrensen for de 5 boligeiendommene er satt til 4 meter, uavhengig av om grensen vender seg mot veg eller nabotomt. Byggegrensen er satt for å sikre lys, luft, utsyn mellom tilgrensende eiendommer i planområdet. Byggegrensen langs veg skal i tillegg ivareta de krav man har til vegsystemet og trafikken, så som vedlikehold, brøyting og sikkerhet, samt miljøet på eiendommer som grenser opp til vegen. Dette inkluderer blant annet ivaretakelse av fri sikt, vedlikehold og drift av vegen, herunder grøft, overvann, brøyting og snøopplag, arealbehov ved mulig vegutvidelse, samt naturmangfoldet langs vegen. Byrådet støtter fagetatens vurdering hva gjelder garasjen, fordi garasjen påvirker luft, lys- og siktforhold langs eiendomsgrensen negativt ved at garasjen oppføres 3 meter nærmere eiendomsgrensen enn hva reguleringsplanen åpner for. Byggegrensen er krevd overholdt ved behandling av søknad om bygg på andre eiendommer innen planområdet. Dispensasjon til oppføring av garasje innenfor 4-metersgrensen anses å medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. På det grunnlag er ett av de nødvendige vilkår for å kunne innvilge dispensasjon ikke innfridd, jf. pbl § 19-2 andre ledd. Byrådet foretar derfor ikke en vekting av fordeler og ulemper ved en dispensasjon. Klagers anførsel har ikke ført frem på dette punkt. Hva gjelder gjerdet, viser byrådet til at det normalt er tillatt å sette opp gjerder inntil veg så lenge de ikke hindrer fri sikt. Et gjerde på 1,60 meter må antas å hindre fri sikt. Det vises imidlertid til at det står en 3,5 meter høy granhekk på stedet i dag, og gjerdet skal i følge klager komme til erstatning for denne. Vegen ligger 2 meter fra eiendomsgrensen, gjerdet vil derfor ligge 2 meter fra veg. Vegen ligger også noe høyere i terrenget. Byrådet finner godtgjort at gjerdet vil gi mer lys og bedre sikt enn dagens situasjon langs vegen. Dispensasjon anses ikke å ville føre til en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak krav om byggegrense. Fordelene ved tiltaket er at gjerdet krever mindre vedlikehold for eier, det vil gi mer luft og lys både for tiltakshaver og omgivelsene samt at sikt langs vegen vil bedres. Det er også en ulempe at gjerdet er også noe høyere enn det som vil gi fri sikt, men hensett til alternativet, som er opprettholdelse av dagens situasjon med en større barriere, er denne ulempen moderat. En annen ulempe ved tiltaket er at det dispenseres fra byggegrensen i en reguleringsplan som er forholdsvis ny, i kraft 2012. Det er imidlertid ikke snakk om å oppføre en kompakt bygningskropp i grensen. Byrådet vurderer saken slik at fordelene ved å innvilge dispensasjon til oppsetting av gjerde klart overstiger ulempene. Vilkårene for å 2 innvilge dispensasjon fra byggegrensen i reguleringsplanen for etablering av gjerde anses med dette innfridd etter pbl § 19-2. Klagers anførsel har ført frem på dette punkt. Byrådet anbefaler at klagen tas delvis til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jf. sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. Med hjemmel i forvaltningsloven § 33 andre ledd opprettholdes fagetatens vedtak datert 13.2.2015 med følgende endring: 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 gis det dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan planid. 6161114 til etablering av gjerde i eiendomsgrensen. 3. Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 20-1 og 21-4 gis det tillatelse til omsøkte gjerde. 4. Det overlates til fagetaten å utferdige tillatelse og stille de nærmere vilkår for denne. 5. Klagen tas delvis til følge. Dato: 22. september 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat 27.3.2015 med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. Tegninger 5. Klage datert 1.3.15 6. Vedtak datert 13.2.15 7. Uttalelse Trafikketaten datert 5.2.15 8. Arealplankart fra plan 6160004. 3