Se forslag til strategi her.
FORSLAG TIL ENDELIG BEHANDLING, NOVEMBER 2015 Boligpolitisk strategi for Asker 2015 – 2026 1 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Innhold INNLEDNING 3 KOMMUNEPLAN 4 MÅL FOR BOLIGPOLITIKKEN 5 Føringer fra øvrige vedtatte kommunale planer Nasjonale føringer 7 7 STATUS OG UTFORDRINGER 8 Historisk utvikling Befolkningsutvikling Dagens boligsammensetning Boligpriser Leiemarkedet i Asker Leiepriser Rekruttering av nøkkelpersonell Næringslivets behov Utfordringer i forhold til segregering Reguleringsplanportefølje Kommunale eiendommer Grunneiendommer Boligsosialt utviklingsprogram Kommunale boliger Rimelig bolig, definisjon Plansone 8 9 10 11 12 12 13 13 13 13 14 14 15 15 17 17 VIRKEMIDLER 18 Plan og bygningsloven Juridisk bindende arealplaner Utbyggingsavtaler Kommunal eiendomspolitikk Kjøp av eiendom Salg av eiendom Egenutvikling Kommunale boliger Asker Eiendomsforvaltning AS Stiftelsen ungdomsboliger Husbankens virkemidler Virkemidler rettet mot innbyggere Støtteordninger rettet mot kommuner og private utbyggere Kommunale støtteordninger Kommunal husleiestøtte Sosialhjelp Oppsummering av prioriterte virkemidler 19 19 22 25 26 26 29 29 30 30 31 32 32 33 33 33 34 2 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Innledning Kommunestyret har,gjennombehandlingavkommuneplan, vedtattat det skalutarbeides en boligpolitiskstrategifor Asker.Strategienskal gi grunnlagfor en aktiv og målrettet kommunalboligpolitikk.Mål fra Stortingsmeldingnr. 17 (20012-2013)«Byggje- bu leve»og Nasjonalstrategifor boligsosialtarbeid,Bolig for velferd2014 - 2020, er lagt til grunnfor arbeidet. I Askerer det ca 24 500 boligerog av disseer det ca 80 prosentsom er familieboliger i småhus.Andeleneneboligerer høyi forholdtil sammenlignbare kommunerog svært mangeav dissefamilieboligenebebosav en eller to personer,vesentligeldre mennesker.I kommuneplanfor Asker2014- 2026 er det lagt opp til en årlig befolkningsvekstpå 1,5 prosentog en årlig boligproduksjonpå 350 boliger,hvoravleiligheter og rekkehusskal utgjøreca 75 prosentav ny boligmasse.Det er et stort behovfor å byggeleiligheter rettet mot seniorgruppenog småhusholdninger. Samtidigligger Asker i et områdemed høyeboligpriser,det er derforet mål at det skal bygges50 rimelige boligeri året. Formannskapet behandletet utfordringsdokument for boligpolitiskstrategii mai 2014 og dette har dannetgrunnlagetfor strategiarbeidet.Det har vært gjennomførtseminar med formannskapog bygningsrådunderveisi prosessen.Det har ogsåvært ere møter med utbyggereog representanterfra næringslivet. De mestsentralestyringsredskapene for det boligpolitiskearbeideter kommuneplanen, reguleringsplaner og aktiv bruk av utbyggingsavtaler. Viderevil salg av kommunal eiendomværeet sentraltvirkemiddelfor å sikreen andelrimeligeboligeri kommunen. Forslagtil boligpolitiskstrategifor Asker2015 – 2026 var ute på høringfra juni 2015 – september2015.Strategienfremmesnå til endeligbehandlingi kommunestyret. Strategiengir et bilde av statusog utfordringer,og foreslåren rekkevirkemidlerfor Askerkommunei det boligpolitiskearbeidet. Føyka/Elvelyhar et boligpotensialepå om lag 600. FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 | 3 Kommuneplan Det er i kommuneplanfor Asker2014- 2026 lagt opp til en befolkningsvekstpå 1,5 prosentog en boligproduksjonpå 350 boligeri året.Dette er en boligproduksjonsom gir en befolkningsvekstnoe overStatistisk sentralbyrås(SSB)befolkningsframskrivninger, samtidig som kommuneøkonomien ivaretaspå en forsvarlig måte.I kommuneplanperioden 2014-2026forutsettes det dermedbyggetrundt 4200 boliger.Det er imidlertid avsattarealfor å kunnebyggemer enn dobbeltså mangeboliger.Dette er gjort for å sikresolideplaner, for å møteframtidigebehov,for å ta hensyntil markedet, for å kunnedrive et aktivt boligpolitiskarbeidsamt sikre eksibilitet og kapasitetnår det gjelderinfrastruktur. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser knyttet til skole-og transportkapasitet, slik at byggingav boliger kanaliserestil områdermed tilfredsstillendekapasitet. Vedvidereutvikling av Askerleggesprinsippeneom samordnetareal-og transportplanlegging til grunn. Det satsessåledespå en konsentrertknutepunkt-og tettstedsutvikling,rundt vårestørstesteder. 800 Boligbygging i planperioden2014 - 2026 (antall boliger) 2400 700 700 1600 600 Boligpotensialet i kommuneplanen (antall boliger) 5000? KDP 1200 600 1000 + 500 4 | FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 Mål for boligpolitikken Boligpolitiskstrategiomfatteralle boligenesom skal stor vekt på virkemidlerfor å realisere50 rimelige byggesi Askerde kommendeårene.Denretter seg boligeri året for lavinntektsgrupper, føstegangsetable bådemot det ordinæremarkedetog mot særligegrupper. rereog småhusholdninger. Hovedgrepeter å byggeleiligheter for seniorer,for å frigjøreeneboligerfor barnefamilier.Det er i tillegg lagt Det er de nert følgendemål og strategierfor boligpolitikk og boligsosialeutfordringer: MÅL • Det byggesopp mot 4 200 boliger tilsvarende350 boliger pr. år i kommuneplanperioden,hvoravleiligheter og rekkehusvil utgjøreom lag 75 prosentav ny boligmasse.Hensynettil forsvarligkommuneøkonomiog infrastrukturtilsier begrensningav boligbyggingentil ca 350 boliger årlig. • Hovedandelenav leiligheter innrettes mot seniormarkedet.I tillegg sikresboliger for lavinntektsgrupper,førstegangsetablerere og småhusholdninger. FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 | 5 STRATEGI Asker kommune skal: • sikre planberedskap ved godkjente reguleringsplaner som muliggjør 350 nye boliger i året • gi grunneierne større forutsigbarhet og utbyggere flere valgmuligheter, ved å avsette arealer til boligformål ut over det som dekker behovet i planperioden • være en offensiv eiendomsaktør som gjør strategiske eiendomsdisposisjoner for å ivareta en helhetlig samfunnsutvikling og boligpolitiske hensyn • tilrettelegge for ca. 50 rimelige boliger pr. år, inklusive boliger definert i Boligsosialt handlingsprogram, bl.a. ved bruk av kommunens egne tomter • bruke plan- og bygningslovens virkemidler for å styre boligantall, boligstørrelse og boligstandard, samt benytte utbyggingsavtaler i samarbeid med private utbyggere der dette er hensiktsmessig • sikre et variert og mangfoldig boligmiljø ved å unngå konsentrasjon av kommunale og kommunaltdisponible boliger • aktivt bruke Husbankens økonomiske ordninger i det boligsosiale arbeidet • rekkefølgebestemmelser vedrørende transportkapasitet (herunder bussfremkommelighet), skolekapasitet o.a. kan begrense faktisk utbygging • ta hensyn til spesifikke segregeringsutfordringer for å sikre et bærekraftig og variert miljø • ta virkemidler i bruk for å redusere geografiske skjevheter i boligstrukturen og befolkningssammensetningen 6 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Det bygges fortsatt eneboliger i Asker, her fra Furubakken på Hvalstad. FØRINGER FRA ØVRIGE VEDTATTE KOMMUNALE PLANER Omsorgstjenester for eldre 2015 – 2026 har som overordnet mål å støtte eldre i å kunne bo hjemme lengst mulig. Gjennom utbygging av lettstelte leiligheter i tilknytning til lokalsentra, legger kommunen til rette for at seniorer kan selge eneboligen eller rekkehuset, og kjøpe en lettstelt leilighet. Folkehelseplan 2015-2026 har som overordnet mål å fremme innflytelse, aktivitet, deltakelse og selvhjulpenhet hos eldre. I begge planene legges det vekt på utvikling av nærmiljø og lokalsamfunn med fokus på sentrum- og tettstedsutvikling. Dette har stor betydning for hvordan eldre innbyggere kan delta og leve mest mulig selvstendig med kort vei til møteplasser (eks. Seniorsentre), butikker og kollektivtransport samt kommunal/offentlig virksomhet. NASJONALE FØRINGER I St. meld. nr 17 (2012-2013) «Byggje - bu - leve» er det definert tre hovedmål: • Boliger for alle i gode bomiljø • Trygg etablering i eid eller leid bolig • Boforhold som fremmer velferd og deltagelse I nasjonal strategi for boligsosialt arbeid, Bolig for velferd 2014 - 2020 er følgende mål definert: • Alle skal ha et godt sted å bo • Alle med behov for tjenester skal få hjelp til å mestre boforholdet • Den offentlige innsatsen skal være helhetlig og effektiv Målene fra stortingsmeldingen og den nasjonale strategien er lagt til grunn i utforming av den boligpolitiske strategien for Asker. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 7 Status og utfordringer HISTORISK UTVIKLING Boligpolitikken er et av de viktigste politiske områdene for en kommune og temaet har vært løftet fram i ulike former opp gjennom tidene. Gjennom Husbankens gjenreisningspolitikk ble det etter krigen bygget mange to- og firemannsboliger i Asker. På slutten av 50 tallet ble de første blokkene i Asker bygd. Blokkene i Villaveien på Dikemark ble bygget som personalboliger for de ansatte på sykehuset. Utover i 50- og 60-årene ble det bygget en rekke konsentrerte småhus for ulike profesjonsgrupper, så som på Undelstad (forsvarsansatte), Ånnerud (lektorlaget), Vakås (politiet) etc. Asker boligbyggerlag ble etablert i 1961 og dette fusjonerte i 1993 med Bærum boligbyggerlag slik at Asker og Bærum boligbyggerlag ble etablert. I 60-70 årene var man fortsatt preget av etterkrigstidens gjenreising og perioden var i Asker den mest produktive i boligsammenheng noen sinne. Produksjonsvolumet var et mål i seg selv. Store områder ble lagt ut til eneboliger, rekkehus og blokker. Asker har aldri hatt større befolkningsvekst enn i denne perioden. Det største utbyggingsprosjektet i Asker gjennom tidene, Askerlia og Hagaløkka, bestod av rundt 1400 boliger, bygget i perioden 1968- 1973. I 1980 årene ble det lagt ut store rekkehusfelt og eneboligfelt med kommunal tildeling. 8 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Asker har, som andre norske kommuner, redusert sin tilretteleggerrolle i boligutviklingen de siste tiårene. Reguleringsplanene utarbeides nå i stor grad av private aktører og bolig og byutviklingen har gått fra å være kommunalt styrt til å bli mer utbyggerstyrt. I de senere år har boliger rettet mot seniormarkedet stått sentralt. Halvparten av produksjonen i Asker de senere år er blokkleiligheter. Næringslivet påpeker på sin side behovet for boliger som sikrer nødvendig rekruttering til arbeidslivet, i hovedsak boliger for yngre husholdninger / barnefamilier. Samtidig har den boligsosiale siden av boligpolitikken fått større prioritet. Gjennom økt oppmerksomhet på grupper som ikke har mulighet til å skaffe seg egen bolig i det ordinære boligmarkedet, er lovverket skjerpet og det legges ned betydelige ressurser for å sikre boliger for disse gruppene. BEFOLKNI NGSUTVIKLING Askerer et pressområde, med omfattendebefolkningsvekst,høyeboligpriserog en relativt ensartetboligmasse.Dette skaperutfordringeri forholdtil å dekke etterspørselenetter boligersom dekkerde ulike behov. Årlig gjennomsnittligbefolkningsøkningde siste ti årenehar vært på ca 1,6 prosent. Folkemengde 70 000 60 000 59 004 54 623 50 000 49 284 40 000 41 430 35 923 30 000 29 855 20 000 16 949 10 000 0 1951 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2015 Innvandringutgjørca.50 % av befolkningsveksten. Fødselsoverskudd og nettoinnvandringhar vært relativt stabilt de siste10 årene,mensinnenlandsnettoinn ytting har økt de sisteårene. Befolkningsendring 1 400 1234 1183 1 200 978 1 000 735 730 837 912 868 800 663 623 600 Befolkningsendring 400 Innenlands nettoinn ytting 200 Nettoinnvandring Fødselsoverskudd 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 -200 FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 | 9 DAGENS BOLIGSAMMENSETNING 80 prosent av boligbebyggelsen i Asker er familieboliger i småhus. Asker framstår med et typisk villalandskap med et tydelig grønt preg. Dette gir en spredt og lite konsentrert boligstruktur, noe som gir gode bokvaliteter, men også store utfordringer når det gjelder transport. I Asker er det til sammen ca 24 500 boliger. Det er en høy andel eneboliger i forhold til leiligheter også i forhold til sammenlignbare kommuner som, Bærum og Oppegård. 80 70 60 50 Enebolig 40 Rekkehus og andre delte boliger 30 Blokk og annet 20 10 0 Asker Bærum Lier Røyken Oppegård Oslo kommune Drammen Andelen boliger etter boligtype 1.1.2014. Kilde SSB. Det er bygd 262 boliger pr. år i gjennomsnitt i perioden 2008-2014. Antall nye eneboliger i året har vært relativt stabilt siden 2009, eneboligutviklingen er stort sette eplehagefortetting der kommunen har liten 400 styring over utbyggingsvolum og utbyggingstempo. Utbygging av blokkleiligheter har økt og ny konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og tomannsboliger) har gått nedover. 370 350 320 313 300 249 250 224 Konsentrert småbebyggelse 209 200 Blokk 151 150 100 50 0 2008 2009 2010 2011 Antall nybygde boliger etter boligtype. Kilde Geodata (Matrikkelen). 10 | Enebolig FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 2012 2013 2014 Lundekroken. Erfaringer fra boligprosjekter i Asker de siste årene, viser at en stor andel av nye leiligheter kjøpes av personer fra Asker over 50 år. De fleste av disse flytter fra eneboliger eller rekkehus, som igjen blir tilgjengelige for småbarnsfamilier som ønsker å etablere seg i kommunen. Dette har vært en ønsket politikk og betyr større barnekull og behov for flere skoleplasser i hele kommunen. kjøpere dersom tilbudet av leiligheter øker, dette kan igjen frigjøre mange eneboliger til barnefamilier. 50 prosent av husholdningene i Asker består av én eller to personer. Ca. 3 200 personer bodde alene i enebolig i 2014, mange av disse kan være potensielle leilighets- BOLIGPRISER Boligprisene har steget i lang tid og Asker er et av områdene i landet med høyest boligpriser. De høye prisene gjør det vanskelig for husholdninger med lave eller middels lave inntekter, som ikke kvalifiserer seg til boligøkonomiske støtteordninger, å etablere seg i boligmarkedet eller bli boende i Asker. Effekten av de høye prisene forsterkers ytterligere av boligsammensetningen, med mange eneboliger og få leiligheter. 53 600 - Oslo 1000 kr pr m2 50 40 300 - Bergen 40 000 - Stavanger 38 900 - Asker 34 700 - Hele Norge 40 30 28 900 - Kristiansand 23 200 - Fredrikstad 20 0 2004 2006 Fredrikstad Kristiansand 2008 Stavanger 2010 2012 Hele Norge Tall fra Eiendom Norge viser at gjennomsnittlig kvadratmeterpris for bolig de siste seks månedene var kr 38 900,- i mars 2015, i landet for øvrig var det kr 34 700,-. Det er forskjeller internt i kommunen, Nesøya har de høyeste boligprisene og områdene lengst sørvest ligger lavest. Samlet sett er prisnivået likevel høyt i alle deler av kommunen. Bergen 2014 Asker Oslo Generelt har boligpriser sammenheng med tilbud og etterspørsel, både for boliger og kapital, inklusive renter. Boligens standard er også en faktor som påvirker boligprisen, og dette kan blant annet sees i sammenheng med boligens alder. En ny bolig har som regel en høyere teknisk standard, samtidig som man må regne med større vedlikeholdskostnader på eldre boliger. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 11 Billingstadsletta vest, mer enn 1200 boliger? SSBs boligstatistikk for 2014 viser at i Akershus så var gjennomsnittlig kvadratmeterpris for brukte eneboliger ca. 25 prosent lavere enn for nye eneboliger. LEIEMARKEDET I ASKER Utleiemarkedet utgjør over 20 prosent av det totale boligmarkedet i Asker. Leieboligmarkedet i Asker er preget av at mange utleieboliger er sekundærboliger i eneboliger (sokkelleiligheter) samt at man har mange private investorer og småsparere, som leier ut enkeltleiligheter (blokkleiligheter og annet) som investeringsobjekt. Det er for begge gruppene primært privatpersoner som står som utleiere og det er få langsiktige profesjonelle aktører innen boligutleie i Asker. Det er registrert ca. 1 700 eneboliger med sekundærleiligheter i Asker kommune per mai 2015, dette utgjør ca. 17 prosent av alle registrerte eneboliger i kommunen. Leiepriser Det har vært og er fortsatt et relativt sterkt leieboligmarked i Asker kommune, selv om man i 1. kvartal 2015 har registrert en viss utflating og nedgang i leieprisene for enkelte boligtyper. Høy arbeidsinnvandring har vært med på å drive opp leieprisene. På den andre siden har bankene igjen blitt mer liberale i sin utlånspraksis, som betyr at det er blitt lettere å få boliglån. Flere potensielle leietakere går fra leieboligmarkedet til å eie egen bolig. Videre ser vi at negative effekter fra arbeidsmarkedet den siste tiden (redusert arbeidsinnvandring) samlet sett vil dominere og påvirke leieboligprisene fremover. Det finnes ingen fullverdige oversikter over leiepriser for Asker kommune, men det finnes en oversikt med gjennomsnittspriser fra Utleiemegleren AS - med historisk oversikt og prisnivået i dag etter kvadratmeter og antall rom. Oversikten viser en liten nedgang i leieprisene for ettroms- og treroms-leiligheter, mens toroms leiligheter har hatt en liten oppgang. Dette stemmer godt overens med kommunens egne tall og erfaringer ved utleie av kommunale boliger. LEIEPRISUTVIKLING SNITTPRIS 1-ROMS SNITTPRIS 2-ROMS SNITTPRIS 3-ROMS 2010 6 284 8 015 12 198 2011 6 873 8 544 12 361 2012 6 960 9 024 12 837 2013 7 401 9 987 13 639 2014 7 056 10 367 13 335 Kilde: http://www.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk/AskerB%C3%A6rum 12 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 REKRUTTERING AV NØKKELPERSONELL Kommunen vil framover bli tillagt flere og nye oppgaver. Som arbeidsgiver vil Asker kommune trenge medarbeidere med riktig kompetanse for å møte disse utfordringene. Det vil bli stort behov for flere yrkesgrupper framover, spesielt helsepersonell, som sykepleiere, vernepleiere og helsefagarbeidere, og pedagogisk personale, som lærere, barnehagelærere og barne- og ungdomsarbeidere. De høye boligprisene i Asker gjør det vanskelig for nyutdannede og lavtlønnede å etablere seg i kommunen og det kan resultere i at kommunen som arbeidsgiver går glipp av den arbeidskraften som etterspørres. NÆRINGSLIVETS BEHOV Siste tilgjengelige tall fra 2013 viser at Asker har 26.695 arbeidsplasser. 38 prosent sysselsatte i Asker bor og arbeider i kommunen. I strategisk næringsplan fremheves en forutsigbar boligpolitikk som viktig for næringslivet. Boligtilbudet i kommunen skal reflektere næringslivets behov. Det vil i den sammenheng være behov for en variert boligsammensetning både med hensyn på størrelse og boligtype. I tillegg bør det legges til rette for leieboliger, for å dekke boligbehovet for arbeidere som er på korttidskontrakter. Næringslivets behov er i stor grad sammenfallende med kommunens øvrige boligbehov. UTFORDRINGER I FORHOLD TIL SEGREGERING Variasjon i boligpriser innad i kommunen kan medføre homogene bomiljø og utfordringer med segregering. Dette gjelder områder både med de høyeste og laveste boligprisene. Konsentrasjon av kommunale boliger kan forsterke disse utfordringene. Videre kan miljøer med liten variasjon i boligtyper også være med på å forsterke segregasjon. Pågående diskusjoner rundt Borgenprosjektet er et eksempel tiltak som tar hensyn til segregering, med tanke på å få et bærekraftig og variert miljø. I den nasjonale boligpolitikken er det et mål om at boliger for vanskeligstilte skal utvikles med mål om normalisering og integrering. Det er derfor et mål at boliger til vanskeligstilte skal spres mest mulig rundt i kommunen, samt at bomiljøer skal bestå av ulike boligtyper og størrelser. REGULERINGSPLANPORTEFØLJE 1.5.2015 har Asker en planreserve som muliggjør utbygging av opp mot 900 boliger i felt. De største prosjektene er Heggedal sentrum, Søndre Bondi og Lundekroken. Det arbeides med flere svært store reguleringsplaner som vil kunne gi en solid planreserve i Asker i mange år, som Føyka/Elvely, Høn/Landås og Billingstadsletta vest. Forside fra Budstikka 11.05.2015 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 13 KOMMUNALEEIENDOMMER Grunneiendommer Askerkommunehar overtid kjøpt opp eiendomog eier i dag mye eiendomsom egnersegfor boligutvikling.I kommuneplanfor Asker2014 – 2026 er det lagt opp til at det skal produseresopp mot 3 000 boligerpå kommunensegnegrunneiendommer, det vil si rundt ¼ av kommuneplanens boligpotensiale. Kommunaleeiendommer med boligpotensiale Kommunaleeiendommer 14 | FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 Åmotåsen,på 27 365 m2, er allerederegulerttil bolig og har tidligere vært forsøktsolgt. Eiendommener planlagtsolgt i 2015 og ansessom aktuell å benytte i en boligpolitisksammenheng. Pålengresikt er det ere eiendommersom kan væreaktuelle å benytte, som Føyka,Fusdal,Høn,Gullhellaog Liahagen. Bofellesskapet på Jørgensløkka. Boligsosialt utviklingsprogram Asker kommune har i perioden 2012-2015 deltatt i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram. Målet med programmet har vært å bidra til at kommunen utformer og iverksetter en overordnet boligpolitikk som danner grunnlag for et differensiert boligmønster og en bredt sammensatt befolkning. Videre skal programmet bidra til å øke boligkapasiteten for særskilt vanskeligstilte grupper. Programmet har arbeidet helhetlig innenfor fem hovedområder: Boligpolitikk, organisering, tjenesteutvikling, boligutvikling og kompetanseutvikling. Kommunale boliger Asker kommune har en portefølje av kommunale boliger rettet mot vanskeligstilte på boligmarkedet. Vanskeligstilte på boligmarkedet er i denne sammenhengen en sammensatt gruppe. Dette er personer som av ulike grunner trenger bistand fra kommunen til å skaffe seg bolig, med eller uten stedlig bemanning. Innbyggere som på grunn av sosiale og/eller helsemessige forhold ikke selv kan skaffe seg bolig, kan søke om kommunal bolig. Asker kommune har også personalboliger. I kommunes rekrutteringsstrategi 2014-2017 er det foreslått å overføre noen personalboliger til bruk for vanskeligstilte. I tillegg bosetter kommunen hvert år et antall flyktninger i kommunale boliger. Asker kommune eier og forvalter en betydelig boligmasse. Under følger en tabell som viser oversikt over kommunens eksisterende boliger ved utgangen av 2014. Kommunen eier til sammen 735 boliger. I tillegg har kommunen tildeling-/utpekningsrett til 162 boliger, slik at kommunen til sammen disponerer 897 boliger. KOMMUNALE BOLIGER UTEN STASJONÆR BEMANNING 532 KOMMUNALE BOLIGER MED STASJONÆR BEMANNING 334 PERSONALBOLIGER, EKS 7 PRESTEBOLIGER 31 TOTALT 897 Fordelingen av boliger med og uten stasjonær bemanning er pr mai 2015 under vurdering. Det tas derfor forbehold om eventuelle endringer i fordelingen mellom boligtypene i tabellen over. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 15 De kommunale boligene er spredt i kommunen. Tabellen under viser hvordan boligene fordeler seg i den enkelte plansone. Tallene inneholder alle boligtyper, både med og uten stasjonær bemanning. Personalboliger er ikke medregnet. PLANSONER 01 NESØYA NORD BOLIGER I SONEN* ANDEL KOMMUNALE BOLIGER 990 0,2 02 NESØYA SØR 740 0 03 BERGER/NES/SLEPENDEN 1208 1,7 04 BILLINGSTAD 767 4,2 05 HVALSTAD 800 1,5 06 HOLMEN 1257 5 07 HVALSTADDALEN/NEDRE VAKÅS 965 1,2 08 HØN/ØVRE VAKÅS 939 5,4 09 BÅSTAD/LEANGEN 1025 0,1 10 ASKER SENTRUM 1267 8,2 11 HAGALØKKA/ASKERLIA 1220 4,3 12 BORGEN 951 3 13 BLEIKERÅSEN 738 1,5 14 BONDI 740 13 15 VETRE 976 6,7 16 GULLHELLA 774 3,1 17 BLAKSTAD 716 4,7 18 VOLLEN 947 0 19 BJERKÅS 1029 0,2 20 GJELLUM 802 2,9 21 HEGGEDAL 922 9,7 22 DIKEMARK/ENGELSRUD 936 1 23 DRENGSRUD/LIAHAGEN/VARDÅSEN 948 4,5 24 GAMLE DRAMMENSVEI 1168 0,9 25 SEMSVEIEN 1082 7,5 ASKER 23907 3,6 Kilde Kompas (SSB) *Antall boliger er fra 1.1.2013, slik at antall boliger i sonen er noe høyere i dag. De ulike plansonene er satt sammen av SSBs grunnkretser i Asker kommune. De kommunale boligene varierer i størrelse, fra ettroms og opp til større eneboliger. Noen boliger er spredt, mens andre er samlokalisert med andre kommunale boliger. De kommunale boligene varierer også i standard. Boligene fordeler seg ulikt i de ulike plansonene. Det er en gjennomgående trend at det er flere kommunale boliger i sentrene, dette er et resultat av en villet utvikling da mange av beboerne i kommunale boliger 16 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 har behov kort for vei til offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Husleien i de kommunale boligene fastsettes etter prinsippet om gjengs leie. «Gjengs leie» er leie for en bolig som fastsettes på bakgrunn av et gjennomsnitt av faktisk husleie for tilsvarende boliger i samme område. Horisontaldelt trehusbebyggelse på Brendsvoll. RIMELIG BOLIG, DEFINISJON I forbindelse med målsetningen om at det skal bygges 50 nye rimelige boliger i året i Asker, må «rimelig bolig» defineres. Fastpris og andel under markedspris har vært vurdert. På bakgrunn av punktene under, er det valgt å definere rimelig bolig ut fra markedspris. • Boligprisene endrer seg stadig, og styres av tilbud og etterspørsel i markedet. • Prisnivået i nyboligmarkedet ligger på et høyere nivå enn bruktboligmarkedet. • Det er store prisforskjeller mellom ulike områder innad i kommunen. • Det er store prisforskjeller mellom ulike typer boliger. DEFINISJON PÅ RIMELIG BOLIG I ASKER: En rimelig bolig er en ny bolig med enkel og nøktern standard som på salgstidspunktet ligger 10 prosent eller mer under gjennomsnittlig markedspris for nye boliger av samme type i samme område. En rimelig bolig skal primært være tilpasset brukergruppen førstegangsetablerere, småhusholdninger og lavinntektsgrupper sine investeringsmuligheter og arealbehov. Målsetningen om å tilrettelegge for ca. 50 rimelige boliger pr. år omfatter også utleieboliger, herunder boliger definert i Boligsosialt handlingsprogram. Definisjonen foran gjelder nye boliger som produseres og selges, og definisjonen må derfor suppleres i forhold til utleieboliger. For utleieboliger foreligger ingen salgssum, og kriteriet for rimelig bolig for disse vil derfor være gjengs leie. PLANSONE Statistisk sentralbyrå (SSB) deler Asker inn i ca 100 grunnkretser, all statistikk fra SSB er basert på disse kretsene. I forbindelse med statistikk- og analysearbeid har rådmannen delt Asker kommune inn i 25 plansoner, plansonene er bygd opp av grunnkretser. Plansonene er mer operasjonelle og hensiktsmessige i forhold til statistikk- og analysearbeid enn en grunnkrets. Etter anbefaling fra SSB har hver plansone et innbyggertall på over 1500 innbygger. Plansonene er bygd opp rundt stedsutviklingen i Asker. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 17 Virkemidler Virkemidler knyttet til boligpolitikken kan deles inn i fire kategorier: 1. Plan og bygningsloven Dette er det viktigste virkemiddelet for å styre utviklingen av de 350 nye boligene i året i Asker. De sentrale styringsredskapene er kommuneplan, reguleringsplan og utbyggingsavtale. 2. Kommunal eiendomspolitikk På kommunens egen eiendom kan kommunen som grunneier gå lenger enn hva det er anledning til gjennom plan- og bygningsloven for å styre boligutviklingen. Det mest hensiktsmessige redskapet vil være å stille særlige vilkår ved salg av kommunal eiendom, dette kan spesielt bidra til å bygge 50 rimelige boliger i året i Asker. 3. Husbankens låne- og støtteordninger Dette er virkemidler som skal stimulere til boligsosial bygging og sikre vanskeligstilte en egnet bolig. Dette vil gjelde brukte boliger og deler av de 50 rimelige boligene. 4. Kommunale tjenester og støtteordninger Økonomiske virkemidler som skal sikre at vanskeligstilte skal kunne bo i egnet bolig. Strategien fokuserer på prioriterte virkemidler i Asker kommune innenfor de fire kategoriene. Utvidelse av Asker sentrum med 600 boliger, næring og kontor. 18 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Plan og bygningsloven Arealplanlegging er kommunens mest sentrale virkemiddel for å styre boligutviklingen. Her har kommunen styringsmuligheter rettet mot det generelle bolig- markedet, men det kan også være mulig å oppnå mål innenfor den sosialt innrettede boligpolitikken. Under er de prioriterte virkemidlene nærmere omtalt. PRIORITERTE VIRKEMIDLER INNENFOR PLAN- OG BYGNINGSLOVEN: Juridisk bindende arealplaner (kommuneplan, reguleringsplaner) • Planreserve og planleggingsressurser • Lokalisering av boligfelt/bebyggelse fastsettes i arealplan • Krav til boligtype, boligsammensetning og utnyttelse fastsettes i arealplan • Reduserte krav - til universell utforming, uteoppholdsarealer og lavere parkeringsnorm fastsettes i arealplan og utbyggingsavtale • Bestemmelser som åpner for bruk av urbant jordskifte i reguleringsplan vurderes der det er aktuelt. Utbyggingsavtaler • Aktiv bruk av utbyggingsavtaler • Bruk av anleggsbidragsmodellen vurderes JURIDISK BINDENDE AREALPLANER Planreserve og planleggingsressurser For å muliggjøre en boligproduksjon på 350 boliger i året, må kommunen sikre en portefølje av reguleringsplaner langt utover dette. I kommuneplanen er det derfor satt av arealer for dobbelt så mange boliger som det skal bygges innenfor planperioden 2014-2026. Det er i Asker i dag regulert utbyggingsområder for i overkant av 800 boliger (eksklusive eneboligfortetting) der utbygging ennå ikke er igangsatt. Kommunen har samtidig igangsatt regulering av områder som samlet har et utbyggingspotensiale på over 3000 boliger. Det er avgjørende at kommunen har tilstrekkelig med planleggingsressurser til å håndtere de ulike reguleringsforslag som til enhver tid fremmes. Reguleringsprosessene er blitt stadig mer komplekse, både som følge av endringer i lovverk og som følge av at man i stadig større utstrekning skal bygge sentralt, ofte tett opptil eksisterende nabolag, eller sågar som transformasjon av eksisterende områder. Lokalisering Gjennom kommuneplanen fastsettes lokalisering av nye utbyggingsområder. Det er i kommuneplanen lagt vesentlig vekt på senterstruktur, knutepunktutvikling, FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 19 samordnet areal- og transportplanlegging, og skolekapasitet som lokaliseringskriterier. Lokaliseringen av nye boligfelt medfører også konsekvenser for tomtepris, behovet for infrastruktur, graden av kostbar transformasjon. Dette er konsekvenser som alle påvirker prosjektenes gjennomførbarhet. Boligtype Gjennom reguleringsplan kan kommunen styre ønsket boligtypeutbygging. Kommuneplanen har fastsatt at 75 prosent av boligbyggingen skal være leiligheter, i rekkehus og blokk. Dette gir et årlig utbyggingsvolum på 260-270 boliger, hvorav rundt 200 bør være blokkleiligheter, rettet mot seniormarkedet og det store antall småhusholdninger som vi har i Asker. Dette er blokkbebyggelse som fortrinnsvis bør lokaliseres inn mot sentra og knutepunkter. Trehus har en lavere produksjonspris per m2 enn betonghus. Det rimeligste nyboligtilbudet i Asker de senere år har vært horisontalt delte leilighetsbygg i to-/ tre-etasjes trehuskonstruksjoner. Det vil derfor være viktig å tilrettelegge for slik bebyggelse også i tiden framover. Da utnyttelsen blir noe lavere enn for tradisjonelle betongblokker, vil slik trehusbebyggelse bli lokalisert noe mindre sentralt. For å sikre boliger også for barnefamilier, bør det tilrettelegges for en andel rekkehusbebyggelse. Det bør også tilrettelegges for familieboliger i mer tradisjonell blokkbebyggelse. Dette kan bl.a. skje ved etablering av såkalte «townhouse», familieboliger i 1. etasje av blokkbebyggelsen, med separat inngang og egen privat hage på bakken. Slike boliger vil også skape en mer interessant bebyggelse og mer aktive utearealer mellom blokkene. Andelen familieboliger er i Asker i dag unaturlig høy i forhold til befolkningssammensetningen. Likevel skjer det hvert år en ytterligere «eplehagefortetting» med individuelle eneboliger, slik at det ikke vil være behov for at kommunen aktivt tilrettelegger for ytterligere eneboligutbygging i Asker. Til sammen utgjør slik eneboligfortetting mellom 60 og 100 boliger årlig. Boligsammensetning Boligsammensetning i nye boligprosjekter kan styres gjennom kommuneplan og reguleringsplan. Regulering av boligsammensetning vil være spesielt viktig i større utbyggingsfelt og i områder med spesielle utfordringer knyttet til konformitet, opphopning og befolkningssegregasjon. Regulering av boligsammensetning vil også være viktig for å kunne sikre en andel rimelige boliger. Samtidig skal det understrekes at boligmarkedet i første rekke må styres av aktørene i boligmarkedet. Disse er de første til å fange opp ulike utviklingstrekk i markedet. I Asker vil den viktigste markedsgruppen være seniorer som ønsker seg ut av enebolig og rekkehus. Dette samsvarer godt med hva markedsaktørene tilrettelegger for. I pågående reguleringsprosesser for områdeutvikling på Føyka/Elvely og Billigstadsletta vest er det lagt opp til en leilighetsfordeling med 20 prosent små leiligheter og 20 prosent store leiligheter (familieboliger). Utbygger står fritt til å styre størrelsen på 60 prosent av boligene. Lelighetsfordelingen på Føyka/Elvely og Billingstad er utgangpunkt som norm for større reguleringsplaner i Asker, i tillegg skal familieboliger søkes lokaliser på bakkeplan, med forhage. Norm for leilighetsfordeling i reguleringsplaner med mer enn 150 boliger: • Minimum 20 prosent av leilighetene skal være små leiligheter mellom 30-50 m2 • Minimum 20 prosent av leilighetene skal være minst 80 m2. 10 prosent av disse boligene skal være over 100 m2 og ligge på bakkeplan, med mulighet til en privat forhage. I områder med spesielle utfordringer knyttet til segregering, skal boligsammensetning være et sentralt tema ved regulering av nye boligfelt. Eksisterende boligsammensetning i nærområdet skal vurderes og krav til boligsammensetning og leilighetstyper i de nye byggefeltene settes ut i fra dette. 20 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Fusdalenga. Utnyttelse Utnyttelsen, antall boliger per dekar, er av stor betydning i forhold til å sikre effektiv arealbruk, og kompakt utbygging rundt sentre og knutepunkter. En god samordnet areal og transportplanlegging krever effektiv arealutnyttelse. En høy arealutnyttelse for boliger medfører imidlertid reduserte utearealer per bolig, og høy utnyttelse er krevende i forhold til sollys, utsikt, innsyn og boligkvalitet. Det vises her til avsnittene lenger ned om reduserte standardkrav. Høy utnyttelse betyr redusert tomtepris per bolig, noe som kan ha god innvirkning på boligpris. Imidlertid vil andre forhold som f.eks. materialbruk og produksjonsløsninger kunne ha like stor betydning for boligpris, jfr. avsnittet om boligtype. Utnyttelsen, og i særlig grad byggehøyder/etasjetall vil også påvirke eksisterende nabobebyggelse. Det bør vises stor grad av tilpasning til eksisterende nabolag som forutsettes ivaretatt. Reduserte krav Kvalitetskravene kommunen setter til bygg og uteområder gjennom arealplaner, kan være et redskap for å oppnå en viss befolkningssammensetning eller prisklasse på boligene. Økte kvalitetskrav kan gi standardheving av områder og hindre opphopning, mens lavere kvalitetskrav kan gi lavere produksjonskostnader. I det åpne boligmarkedet i Asker vil imidlertid ikke lavere produksjonskostnader for noen nybygg nødven- digvis gi lavere pris for kjøperne. Det er derfor vanskelig å si hva slags priseffekt man vil kunne få av reduserte kvalitetskrav. De fleste kvalitetskrav til boliger reguleres av lover og forskrifter som ikke kommunen kan påvirke gjennom sine planer, særlig byggteknisk forskrift (TEK 10). De mest aktuelle forhold hvor kommunen kan redusere kvalitet for å oppnå lavere produksjonskostnader er knyttet til universell utforming, parkeringsnorm og utomhusarealer. Reduserte krav til universell utforming Lov- og forskriftskrav vedrørende universell utforming er angitt i PBL og TEK 10. Kommunene har gjennom plan- og bygningsloven mulighet for å fastsette krav til universell utforming av alle typer utearealer ved bebyggelse, men gjennom TEK10 reguleres ikke krav til universell utforming av felles uteareal for større boligområder. Kommuneplanen for Asker legger til en viss grad opp til å stille funksjonskrav vedrørende universell utforming som går noe utover de minimumskrav som fremgår i lov og forskrift. Dette betyr at det kan være en mulighet for å redusere dagens praksis vedrørende kvalitetskrav, noe som igjen kan ha betydning for produksjonskostnadene ved boligbygging. Reduksjoner i kvalitetskrav knyttet til universell utforming vil således dreie seg om utforming av uteoppholdsarealer. I praksis vil lavere krav kunne stilles i den enkelte reguleringssak. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 21 1.1.2015 ble det gjort flere forenklinger i TEK 10, for å bidra til å bygge flere rimelige boliger. Blant annet kan halvparten av ett-og toromsleiligheter på under 50m2 i blokkbebyggelse nå bygges uten tilgjengelighetskrav. Lavere parkeringsnorm Kommuneplanen 2014-2026 angir parkeringsnorm for Asker kommune. Reduksjon i krav til antall parkeringsplasser kan gi rimeligere produksjonskostnader i boligprosjekter fordi man slipper å bruke dyre arealer til dette formålet. Reduserte krav til parkeringsnorm kan potensielt føre til feilparkering som igjen kan gi utfordringer med trafikkavvikling og trafikksikkerhet. Det er derfor vesentlig at eventuelle reduksjoner i parkeringsnorm ledsages av forpliktende avtaler om etablering og deltagelse i bilpoolordninger. De positive virkninger man kan oppnå gjennom redusert parkeringsnorm må veies opp mot konsekvenser for trafikkavvikling gjennom konkrete vurderinger i hvert aktuelle tilfelle. Reduserte krav til uteoppholdsareal Kravet til uteoppholdsareal for boliger, stilles i kommuneplan eller reguleringsplan og dreier seg om størrelse og kvalitet på arealene. Det er mulig å legge til rette for billigere produksjon av boliger ved å redusere kravene til uteoppholdsarealer. Det er sannsynlig at reduksjon i kvaliteter i uteoppholdsarealer vil kunne medføre en noenlunde korresponderende reduksjon i salgspris. Reduksjon av kvaliteter i utomhusområder kan gi billigere produksjonskostnader for boliger ved at utnyttelsesgraden heves fordi størrelsen på uteoppholdsarealene reduseres eller ved at byggekostnadene reduseres gjennom lavere krav til utstyr, materialbruk og utførelse. Kommuneplanen har egne bestemmelser og retningslinjer om krav til størrelse og en til en viss grad utforming av boligers uteoppholdsareal. Eventuelle avvik fra kommuneplanen må gjøres gjennom konkrete faglige vurderinger i reguleringsplanprosessen. Asker har også en veileder i bokvalitet som blant annet fokuserer på at kvaliteten på uteoppholdsarealer påvirkes av klima, solforhold, innsyn, trafikksikkerhet/ parkering, estetikk mm. 22 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Det bemerkes at reduksjon i kvalitetskrav til bomiljøer kan medføre reduksjon i livskvalitet noe som har direkte konsekvenser for trivsel og folkehelse. Derfor er reduserte krav til uteoppholdsarealer rundt boliger et virkemiddel som i mange tilfeller kan være vanskelig å anbefale. UTBYGGINGSAVTALER Asker kommune har, gjennom kommuneplan, vedtatt at det skal vurderes bruk av utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtale er definert i plan- og bygningslovens § 17-1 som «en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.». Utbyggingsavtaler kan benyttes for å stimulere til gjennomføring av en plan, blant annet gjennom avtale om kostnadsfordeling og innfrielse av rekkefølgekrav, som veier og parker. Dette vil være spesielt aktuelt i større områdeutviklingsprosjekt, hvor det er tyngende rekkefølgekrav og flere grunneiere/ utbyggere. Utbyggingsavtale kan også brukes for å sikre boligsosiale hensyn i et prosjekt og for å sikre at kommunen får kjøpe en andel boliger til markedspris. En utbyggingsavtale er en frivillig avtale og kommunen kan ikke kreve at utbygger inngår avtale. Om kommunen åpner for å inngå avtale om å redusere utbyggers merverdiavgiftbelastning på hele eller deler av infrastrukturen vil kommunens mulighet for å få inn ulike boligpolitiske krav i avtalen øke. I kommuneplanen fremkommer det hva det kan inngås utbyggingsavtale om. Bondistranda. Under følger en oppsummering fra kommuneplan om hva det kan inngås utbyggingsavtale om: Teknisk og grønn infrastruktur I utgangspunktet må utbygger selv opparbeide og bekoste nødvendig teknisk og grønn infrastruktur. Når kan det være hensiktsmessig å inngå utbyggingsavtale om hvem som skal opparbeide og bekoste ulike typer teknisk og grønn infrastruktur. Det kan også gjøres avtale om organisatoriske forhold, eierskap, drift og vedlikehold. Bygningsmessig utforming Det kan inngås avtale som stiller krav til utforming som går lenger enn det som kan stilles i plan, blant annet tilpasning til ulike brukergrupper, fordeling av boligtyper og kvalitet. Juridiske og organisatoriske forhold Det kan blant annet stilles krav til minimums eller maksimumsalder for eiere/ beboere, andel utleieleiligheter og krav om klausulering av pris. Det kan videre stilles krav om felles bilpoolordning. Kommunal forkjøpsrett For boligutbygging med 20 eller fler boenheter, eller bygninger på over 1500 m2, skal kommunen ha rett til å inngå avtale om kommunal forkjøpsrett til markedspris for 5 prosent av boligene. Forskuttering Det kan inngås avtale angående forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Overdragelse av grunn til offentlige formål Det kan inngås avtale om overdragelse av grunn til offentlige formål som trafikk, friluftsliv, offentlig bebyggelse, kommunaltekniske anlegg m v. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 23 Metoder for å redusere utbyggers merverdiavgiftsbelastning Salg og utleie av boliger er ikke merverdiavgiftspliktig og utbygger får derfor ikke fradrag for merverdiavgift, heller ikke knyttet til offentlig infrastruktur. Merverdiavgiften utgjør normalt 25 prosent av de totale kostnadene til offentlig infrastruktur. Det er utviklet to samarbeidsmetoder som har til felles å avløfte merverdibelastningen ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur. Mange kommuner åpner for bruk av en eller begge metoder for å stimulere til utvikling og vekst. Anleggsbidragsmodellen innebærer at kommunen påtar seg å være byggherre for det aktuelle tiltaket og kommunen får da fradragsrett/kompensasjon for merverdiavgiften. På denne måten løftes merverdiavgift for kommunal infrastruktur av prosjektet. Det er etablert gjennomføringsmodeller som innebærer at utbygger, og ikke kommunen, har ansvar for den faktiske gjennomføringen. Justeringsmodellen har flere varianter, men går i korthet ut på at når kommunen overtar det aktuelle infrastrukturtiltaket gis kommunen rett til å få tilbakebetalt merverdiavgift med 1/10 hvert år over en 10-årsperiode. Modellen har vært anvendt i et par år i Asker kommune, basert på et prinsipp-vedtak i formannskapet. Resultatet ved bruk av disse metodene er at merverdiavgiften avløftes, enten gjennom fradragsføring eller gjennom merverdiavgiftskompensasjonsordningen. Ved at også Asker kommune inngår avtaler som avløfter utbyggerne sin merverdiavgiftsbelastning i forbindelse med utbygging av offentlig infrastruktur, kan Asker bli en enda mer attraktiv kommune å etablere seg i. Dette kan stimulere til boligutbygging. Bruk av utbyggingsavtaler hvor merverdi-avgiftsordninger inngår kan også 24 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 bidra til at kommunen kan forhandle frem avtalevilkår som ivaretar ulike boligpolitiske formål. Asker kommune har vedtatt at det kan inngås avtale med utbygger om justeringsmodellen. Rådmannen vil også komme tilbake med en egen sak hvor det vurderes å åpne for anleggsbidragsmodellen knyttet til utbyggingsavtaler. Urbant jordskifte Et alternativ til inngåelse av utbyggingsavtaler kan være å benytte Jordskifteretten sin myndighet til å forestå såkalt «urbant jordskifte». Dette innebærer at jordskifteretten bistår grunneiere/utbyggere i et område med å fordele områdets arealverdier på en rettferdig måte. Hver av partene får sin del av arealplanens netto verdiøkning uavhengig av om vedkommende sin eiendom faktisk blir avsatt til utbyggingsformål eller andre formål. Hver enkelt eiendom sine utbyggingsmuligheter og -begrensninger blir således vurdert uavhengig av reguleringsformål. Partene kan få mer eller mindre del av områdets totale verdi avhengig av hvor stor arealverdi hver enkelt eiendom anses å ha ved utvikling av området. Kommunen kan ikke kreve urbant jordskifte, det kan bare de private partene gjøre. En forutsetning for bruk av ordningen, er at muligheten for urbant jordskifte er inntatt i reguleringsplanen. Kommunal eiendomspolitikk Somgrunneierkan kommunengå lengeri å styre utbyggingsprosjektet enn hva som kan gjøresgjennom kommunensrolle som reguleringsmyndighet. Forhandlingsposisjonen overforden privateer sterkere når kommunenstår som eier enn når kommunenkun er reguleringsmyndighet. PRIORITERTE VIRKEMIDLER INNENFOR KOMMUNAL EIENDOMSPOLITIKK : • • • • • • • • • • • Strategiskkjøp av eiendomvurderesi forbindelsemed strategifor kommunaleiendom Salgav kommunaleiendommed krav til kvalitet, pris og sluttbruker Kjøpog utvikling av kommunaleboliger Salgav kommunaleutleieboligeri planesoneHagaløkka/Askerlia, slik at antall kommunaleboligeri dette områdettilsvarergjennomsnittetfor Asker Fortsattøremerkenoen kommunaleboligersom personalboligeri rekrutteringsøyemed Vurderebruk av «leie til eie» som virkemiddelfor at est mulig skal kunneeie egenbolig Samarbeidemed privateutleieaktører Vurderebruk av tilvisningsavtaler Vedframtidig utvikling av Hønsjordene vil det bli vurdertom det, på deler av området, skal utvikleset utleieprosjekthvorAskerkommunefår tilvisningsrettpå en andelav utleieboligene Bruk av AskerEiendomsforvaltning AStil å byggeboligerfor vanskeligstilte Vurderebruk av StiftelsenUngdomsboliger til å byggerimelige utleieboligerfor ungdom FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 | 25 Under er de prioriterte virkemidlene og begrunnelse for valg av disse, nærmere omtalt. Kjøp av eiendom Asker kommune har over tid gjort strategiske oppkjøp av tomter og sitter i dag på et betydelig antall grunneiendommer i kommunen. Dette har gjort at kommunen i dag har et boligpotensial på egen eiendom på opp mot 3000 boliger i gjeldende kommuneplan, i tillegg kan nye formålsbygg, som sykehjem og skoler, i hovedsak etableres på egen grunn. Det kan være hensiktsmessig for kommunen også framover å gjøre strategiske oppkjøp av uregulert tomtegrunn, for å bidra til å dekke kommunens framtidige arealbehov. Slike kjøp medfører imidlertid en viss økonomisk risiko og investeringene binder opp kapital. Dette vil bli nærmere vurdert i Strategi for kommunal eiendom, som planlegges lagt fram for politisk behandling i 2016. Salg av eiendom Asker kommune kan selge eiendom med gitte betingelser. Klausuler som er aktuelle i en boligpolitisk sammenheng er kvalitet, utsalgspris på boligene, leilighetsstørrelse- og utforming, finansiering fra Statens Husbank (grunnlån), krav om finansieringsform (f.eks. utleie) og kommunal forkjøpsrett for en nærmere bestemt andel av boligene. Kommunen kan også inngå avtale med kjøper om å bygge boliger for spesielt angitte grupper som førstegangsetablerere, enslige eller seniorer. En klausul som begrenser kretsen av boligkjøpere, vil normalt ha en prisdempende effekt i markedet. Egenutvikling av ervervede eiendommer og videresalg kan skje ved opprettelse av et eget tomteselskap eller i kommunens egen regi. Ulike modeller for å sikre boliger for prioriterte grupper gjennom salg av eiendom Flere norske kommuner har utviklet modeller for å sikre rimelige boliger til prioriterte grupper som har vansker med å skaffe seg egnet bolig i markedet. Særlig i kommuner som er innenfor pressområder, hvor boligprisene er høye sett i forhold til befolkningens inntektsgrunnlag, har det vært behov for virkemidler ut over å sikre tilstrekkelig antall utleieboliger for vanskeligstilte og den støtten Husbanken kan innvilge. Modellene som er utviklet konsentrerer seg særlig om lavinntektsgrupper og førstegangsetablerere i de aktuelle kommunene. Heggodden. 26 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Sandnesmodellen Sandnes har vært en foregangskommune når det gjelder å kjøpe tomteområder og bygge ut rimelige boliger til både vanskeligstilte og førstegangsetablerere. Sandnes kommune har etablert et kommunalt foretak, Sandnes Tomteselskap KF. Foretaket skal gjennomføre kommunens utbyggingspolitikk med vekt på økt tilførsel av rimelige boliger som gir flere potensielle boligkjøpere mulighet til å komme inn på boligmarkedet. økonomiske bæreevne, og potensielle kjøpere som tilfredsstiller kravene blir valgt gjennom loddtrekning. Sandnes modellen bygger i stor grad på kjøp (ved opsjon) av uregulert areal, i hovedsak landbruk, natur og friluftsområder (LNF-områder), Sandnes Tomteselskap KF sørger deretter for at arealet blir regulert til boligformål og at området blir klart for salg ved fradeling av tomter og tilrettelegging av infrastruktur. Stavanger kommune har også kjøpt opp større arealer i potensielle utbyggingsområder for å få fortgang i utbyggingen av disse områdene og sikre bygging av et nødvendig antall boliger med sosial profil. Kommunen inngår også utbyggingsavtaler med private grunneiere/utbyggere og påtar seg ansvaret for å bygge ut teknisk infrastruktur mot kostnadsbidrag fra de private aktørene. På denne måten bidrar kommunen til å sette fart i byggeprosessen på arealer som er i privat eie. Arealet verdsettes av Sandnes Tomteselskap KF til nøktern markedspris og selges gjennom en prosjektkonkurranse, hvor kjøper konkurrerer på kvalitet og utsalgspris per kvm boligareal (BOA). Utsalgspris er oppgitt til normalt å være ca 15 prosent under markedspris dvs kr 300-600.000,- pr bolig. Boligkjøperne skal være førstegangsetablerere og velges ut etter loddtrekning dersom det er for mange søkere som oppfyller kriteriene. Det er ikke anledning til å selge boligen de første tre årene etter overtagelse. Når treårsperioden er ute kan beboerne selge til markedspris, og vil normalt sikre seg en salgsgevinst til kjøp av ny bolig. Slikt sett fungerer ordningen som en dør inn i det ordinære boligmarkedet for førstegangsetablerere. I sentrumsnære strøk utvikler og selger Sandnes Tomteselskap eiendom på markedsmessige vilkår, og boliger i dette området selges til markedspris. Foretaket samarbeider om utbyggingsområdene med private utbyggere gjennom et utviklingsselskap slik at risikoen i prosjektene blir spredt på flere aktører. Stavanger kommune Stavanger kommune har et forhandlingsutvalg, sammensatt både av politikere og administrasjon, som styrer kommunens strategiske kjøp og salg av tomter. Dette utvalget skal være fleksibelt og operativt slik at kommunen settes i stand til å handle på kort tid. Enkelttomter for konsentrerte småhusbebyggelse (såkalte selvbyggertomter) tilbys innbyggere til kostpris med forutsetning om egeninnsats fra boligkjøpers side. Foruten at tomtene blir solgt til kostpris, bidrar kravet om egeninnsats til å redusere prisen. Stavanger modellen stiller krav til boligkjøpernes Ordningen med selvbyggertomter er under evaluering. Den har i hovedsak sikret innbyggere med økonomisk evne til å kjøpe tomt og oppføre bolig i det private markedet. Det har også vært et ønske om fortettet bebyggelse sentralt i Stavanger, og salg av enkelttomter samsvarer ikke med dette ønsket. ABBL boliger på Gullhella Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) har oppført 26 boliger med nøktern kvalitet for ungdom under 35 år på Gullhella. Leilighetene ble solgt under markedspris til boligbyggelagets medlemmer i denne aldersgruppen, og med tinglyst gjenkjøpsrett for ABBL. Boligbyggelaget kan benytte gjenkjøpsretten for å videreføre subsidiene til neste kjøper. Kjøpesummen blir i tilfelle justert i forhold til endringene i KPI og en årlig prisoppgang stipulert til 4 prosent. Risengatunet og Risenga terasse I forbindelse med salg av en regulert boligeiendom i Idunnsvei gjennomførte Asker kommune i 2000 en pris- og konseptkonkurranse. Utbyggere konkurrerte på kjøp av eiendommen, hvor pris på eiendommen, kvalitet og framdrift var kriterier. Det ble lagt inn en klausul om at kjøper skulle være over 55 år. Veidekke Eiendom AS vant konkurransen. Prosjektet stod ferdig i 2014 og består av til sammen 101 leiligheter. Asker kommune kjøpte fem handicapleiligheter i prosjektet til markedspris. Det viste seg i ettertid at disse leilighetene ble for store og dyre for aktuelle leietakere og at behovet ikke var så stort som antatt. Fire av leilighetene er nå solgt og den siste leies ut til ordinært utleie. Dersom kommunen skal gjøre dette igjen bør det gjøres en vurdering av behov, utforming og størrelse på leilighetene må beskrives tydelig. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 27 Salg av kommunal eiendom med krav til kvalitet, pris og sluttbruker Det forslås utviklet en ny modell for å oppfylle målet om 50 rimelige boliger i året i Asker, gjennom betinget salg av kommunal eiendom. Modellen tar utgangspunkt i modeller som har gitt gode resultater for andre kommuner og tilpasses Asker. Sandes tomteselskap baserer seg i stor grad på kjøpe opp LNF områder, for så å omregulere til bolig og selge området videre til en nøktern markedspris gjennom en prosjektkonkurranse. Boligutviklingen i Asker skal i hovedsak skje knutepunktsnært på de allerede avsatte områdene til bolig og oppkjøp av LNF områder for omregulering anses som lite aktuelt. Asker kommune har en stor portefølje av eiendom som kan benyttes i denne sammenheng. Strategiske kjøp for å dekke opp langsiktige arealbehov vil imidlertid bli vurdert i egen sak om strategi for kommunal eiendom. Kommuneplanen definerer målgruppen for de 50 rimelige boligene per år som sosialt- og økonomisk vanskeligstilte, lavinntektsgrupper, førstegangsetablerere og småhusholdninger. Sosialt- og økonomisk vanskeligstilte, som har vedtak om rett til kommunal bolig, må primært sikres bolig gjennom kommunens portefølje av utleieboliger. En ny modell bør i hovedsak rette seg mot førstegangsetablerere som har vansker med å komme inn på boligmarkedet, men som har anledning til å lånefinansiere en rimelig bolig. Følgende prinsipper legges til grunn: • Pris og konseptkonkurranse, utbygger konkurrerer på pris på eiendommen og kvalitet på boligprosjektet. • Utsalgspris på et gitt antall av boligene skal være ti prosent under markedspris. • Krav til boligsammensetning, utnyttelse og høyde legges inn som vilkår i konkurransen. • Kjøper av boligene skal være førstegangsetablerere • Subsidien videreføres til neste kjøper. 28 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 For å sikre at en andel av boligene faktisk blir 10 prosent rimeligere enn markedspris, settes dette som et vilkår i konkurransen. Deltagerne konkurrerer dermed på pris på eiendommen som kommunen selger og kvalitet i prosjektet. Denne modellen avviker slik sett fra Sandnesmodellen, hvor tomteselskapet ikke i samme grad har styring på boligprisen. Det vil bli nærmere vurdert om det er hensiktsmessig å sette en minimums- og maksimumsalder for å få kjøpe boligene. Det legges ikke inn krav til botid i Asker for kjøp av boligene. Videreføring av kommunens subsidiering av førstegangskjøper vil være en fordel med sikte på å tilgodese flest mulig førstegangsetablerere, men en slik ordning har enkelte juridiske og praktiske utfordringer. En mulig løsning kan være at kommunen har rett til å kjøpe tilbake boligene til en regulert pris, slik ABBL gjør på Gullhella. Videreføring til senere kjøpere kan også medføre at førstegangskjøper får problemer med å komme inn på det ordinære boligmarkedet. Dersom det ikke var lagt opp til en videreføring av kommunens boligsubsidiering til annengangskjøper, måtte førstegangskjøper forplikte seg til en minimumsbotid for å hindre spekulasjon, slik det gjøres i Sandnes kommune. Det er knyttet usikkerhet til hvordan modellen vil slå ut i markedet. Betingelsene som kommunen stiller overfor kjøper/utbygger vil normalt få direkte betydning i form av lavere salgspris for kommunens eiendommer. Modellen foreslås gjennomført på Åmotåsen og evalueres/videreutvikles etter dette, før gjennomføring på annen kommunal eiendom. Egenutvikling Asker kommune er i stor grad prisgitt at private grunneiere og utbyggere velger å virkeliggjøre konkrete boligprosjekter. For å sikre raskere utbyggingstakt og en variert boligmasse, kan kommunen sette i gang med byggeprosjekter på egen eiendom. Ved egenutvikling, kan kommunen disponere eiendommene til kommunale formål slik som boligsosial utbygging, oppføring av utleieboliger eller boliger for førstegangsetablerere. En utbygging i kommunal regi vil kunne gi en økonomisk besparelse i form av at den markedsmessige avkastning på kapitalen som en privat utbygger normalt vil beholde, i stedet kan benyttes som et subsidieelement til fordel for kommunens beboere/ leietakere. Eiendomsutvikling og utbygging i egen regi stiller imidlertid store krav til personalressurser med relevant kompetanse og erfaring. Å bygge boliger i egenregi, for å forsyne det ordinære boligmarkedet, er ikke en kommunal kjerneoppgave og det forslås ikke som virkemiddel i den boligpolitiske strategien. Asker kommune vil imidlertid fortsette med å bygge boliger for spesielle brukergrupper. Kommunale boliger Gjennom årlige investeringsmidler (2014-2018) skal kommunen fremover sikres et mer variert og differensiert boligtilbud. Disse boligene skal i større grad sikre vanskeligstilte et egnet boligtilbud. Kommunen skal kjøpe eller bygge til sammen 60 nye boenheter innen utgangen av 2017. Til dette er det avsatt 30 millioner årlig i investeringsmidler til boligsosiale formål. Disse boligene er tidligere blitt omtalt som BOSO. Kommunen ønsker i størst mulig grad å sikre spredning av de kommunale boligene, men med en noe høyere andel i sentraene. Det vil si at kommunen forsøker å øke antallet i områder hvor vi i dag har få boliger. Videre kan kommunen vurdere å redusere antallet kommunale boliger i konkrete plansoner for å bidra til en ønsket utvikling. Med bakgrunn i de utfordringer som i den senere tid har vært løftet fram på Borgen, foreslår kommunen å selge et antall kommunale utleieboliger i plansonen Hagaløkka/Askerlia slik at antallet kommunale boliger i dette området tilsvarer gjennomsnittet for kommunale boliger i hele Asker. Kommunens behov for kommunale boliger, med og uten bemanning, endrer seg over tid, blant annet i takt med demografiutvikling. Ved økt mottak av flyktninger øker også behovet for kommunale boliger. Det fremtidige boligbehovet til den enkelte målgruppe, er beskrevet i de ulike temaplanene. Dette er for eksempel temaplan Psykisk helse og rus 2015-2018, Tjenester til mennesker med nedsatt funksjonsevne 2016-2019, og Omsorgstjenester for eldre 2013-2015. Kommunen vil kontinuerlig planlegge fremtidig behov sett opp mot utvikling i antall brukere på venteliste. Det fremtidige boligbehovet vil bli beskrevet i kommunens planer. Personalboliger og boligpolitikk i rekrutteringssammenheng Asker kommune ønsker å opprettholde et antall personalboliger. Boligene skal benyttes i rekrutteringssammenheng, samt til ansatte som har kommet i en vanskelig situasjon. Når det gjelder bruk av personalboliger i rekrutteringssammenheng, vil ikke personalboliger alene bidra til å dekke kommunes behov for personell i årene som kommer. Personalboliger vil imidlertid kunne fortsette å være ett av flere virkemiddel for å trekke til seg arbeidskraft. Samtidig vil kommunens totale boligpolitikk være et viktig virkemiddel og en avgjørende faktor i arbeidet med å tiltrekke den kompetansen Asker kommune trenger, slik at flest mulig yrkesgrupper har mulighet til å etablere seg i kommunen på egenhånd. Leie til eie «Leie til eie» innebærer at leietakere i kommunale boliger får tilbud om å kjøpe boligen de bor i. En annen modell for «leie til eie» er at kommunen kjøper bolig til en konkret leietaker, og hvor leietakeren får en opsjon om å kjøpe boligen av kommunen etter en gitt tid. «Leie til eie» praktiseres ikke i Asker kommune i dag. Ordningen anses som et målrettet virkemiddel for å gi brukere anledning til å eie sin egen bolig. Asker kommune vil vurdere «leie til eie» som et virkemiddel rettet mot konkrete brukergrupper, eller i konkrete boområder. Utnytting av privat leiemarked Leiemarkedet utgjør totalt 20 prosent av boligmassen i Asker. Det er viktig med et velfungerende leiemarked for å bidra til et fleksibelt boligmarked og næringsliv. Et profesjonalisert utleiemarked kan videreutvikle utleiemarkedet, og bidra til å skape gode utleieforhold FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 | 29 og gode boliger. Tilførsel av flere utleieboliger forvaltet av profesjonelle utleiefirma vil kunne sørge for en bedre regulering av boligmarkedet. Videre vil et velfungerende utleiemarked, kunne bidra til å redusere presset på de kommunale utleieboligene. Av den grunn vil kommunen legger til rette for at brukere kan benytte seg av det private leiemarkedet. Kommunen vil derfor legge til rette for et godt samarbeid med private utleieaktører. EKSEMPEL PÅ TREFFSIKKERT TILTAK Asker kommune benytter frivillige i arbeidet med å fremskaffe boliger til vanskeligstilte: Bolighjelpen kobler boligsøkende med frivillige som kan bidra i prosessen med å finne et godt sted å bo, enten det gjelder kjøp eller leie av bolig. Bolighjelpen har i løpet av 2 år hjulpet omlag 90 boligsøkere, og har en frivilliggruppe på 6 personer. I tillegg har Bolighjelpen «boligskole» en gang i måneden. Dette er et lavterskeltilbud for innbyggere som har utfordringer med å finne en leid bolig. Bruk av tilvisningsavtaler En tilvisningsavtale er en avtale mellom kommunen og boligeier, som gir kommunen en opsjon til å tilvise leietakere til et bestemt antall boliger i et definert bygg (primært blokkbebyggelse). Leien fastsettes til gjengs leie og kommunen har ikke ansvar for betaling av husleien. Utbygger/boligeier får mulighet til grunnlån fra Husbanken til det antall boliger det inngås avtale med kommunen om. For kommunen kan bruk av tilvisningsavtaler være et godt supplement til kommunens egne kommunale boliger og bidra til at flere vanskeligstilte sikres en egnet bolig. Asker Eiendomsforvaltning AS Asker kommunes eget selskap Asker Eiendomsforvaltning AS eier og drifter 85 omsorgsboliger på Torstadtunet, Vestre Nes og Oppsjømarka. Selskapet hadde per 31.12.2014 et samlet bankinnskudd på ca 54 millioner og egenkapital på ca 77 millioner (anleggsmidler/bygg 84 millioner lang/kortsiktig gjeld 73 millioner). Selskapet er unntatt skatteplikt ved at det har et allmennyttig formål. Rådmannen vil komme med en sak i løpet av 2015 som omhandler bruk av Asker Eiendomsforvalting AS til å utvikle et gitt antall boliger til vanskeligstilte på kommunal grunn. Oslo kommune har benyttet seg av tilvisningsavtaler over en periode. De benytter dette som virkemiddel for å skaffe utleieboliger til vanskeligstilte. Oslo kommune ser på denne formen for samarbeid med private utbyggere, som et godt supplement til de ordinære kommunale boligene. Stiftelsen ungdomsboliger Stiftelsen Ungdomsboliger er en næringsdrivende stiftelse opprettet av Asker kommune, den eier i dag 21 boliger i Åmotlia og på Gullhella. Stiftelsen skal skaffe utleieboliger til ungdom for en tidsbegrenset periode. Husleien skal være rimelig og utleier har ikke egen økonomisk gevinst som formål med utleie. Rådmannen komme med en sak i løpet av 2015 om eventuell bruk av Stiftelsen Ungdomsboliger til bygging av rimelige utleieboliger i Asker, forutsatt at dette ikke kommer i konflikt med regelverket for offentlige anskaffelser. Asker kommune vil vurdere å benytte tilvisningsavtaler som et av tiltakene i boligpolitikken rettet mot vanskeligstilte. Dette kan vær aktuelt både på kommunale- og private tomter. Ved framtidig utvikling av Hønsjordene vil det bli vurdert om det, på deler av området, skal utvikles et utleieprosjekt hvor Asker kommune får tilvisningsrett på 30 – 40 prosent av utleieboligene. En slik avtale må vurderes nærmere opp mot regelverket for offentlige anskaffelser. 30 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Husbankens virkemidler Husbankentilbyr en rekkestøtteordningerrettet mot enkeltpersoner, kommunerog privateutbyggere.Hensikten med støtteordningeneer å stimulerekommuner til sosialboligbygging,samt å sikrevanskeligstilte grupperpå boligmarkedet,en egnet bolig. til omsorgsboligerog sykehjem»,samt «Tilskuddtil utleieboliger»viktige tilskuddsordninger som bidrartil at kommunenkan realiseresine planerom utbygging av blant annetomsorgsboligerog kommunaleutleieboliger.Viderehar kommunen,gjennomBoligsosialt utviklingsprogrammottatt kompetansetilskudd fra Askerkommuneutnytteralle Husbankens støtteordninger, Husbanken.Tilskuddethar bidratt til å dannegrunnlag, medunntakav Husbankens Grunnlån.Spesieltfokuserer samt stimuleretil aktiviteteri kommuneninnenfordet kommunenpå å utnytte Startlånsom et boligsosialt boligsosialearbeidet.Dette gjelderspesieltinnenfor virkemiddelfor å bidratil at varig vanskeligstiltekan områdenetjenesteutviklingog boligutvikling. kjøpesin egenbolig. Videreer «investeringstilskudd OVERSIKT OVERHUSBANKENS VIRKEMIDLER: Prioritertevirkemiddel for kommunenfremover: • Virkemidlerrettet mot innbyggerne - Bostøtte - Startlån - Tilskuddtil etableringi egenbolig - Tilskuddtil tilpasning • Støtteordninger rettet mot kommunenog privateutbyggere - Grunnlån - Investeringstilskudd til omsorgsboligerog sykehjem - Tilskuddtil utleieboliger - Kompetansetilskuddbærekraftigbolig- og byggkvalitet • Fortsattutnytte Husbankens låne- og tilskuddsordninger somvirkemidlerfor blant annet å sikreat vanskeligstiltekan kjøpebolig, hvor Startlåner det mest sentrale FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 | 31 Virkemidler rettet mot innbyggere: Bostøtte Bostøtte er en støtteordning som administreres av Husbanken og kommunene. Formålet med ordningen er å hjelpe husstander med lav inntekt som sliter med å betjene boutgiftene sine, til å etablere seg og bli boende. Det stilles ulike krav til søker knyttet til økonomi, samt til boligen. Startlån Startlån er en låneordning rettet mot personer som har problemer med å få lån i det private kredittmarkedet. For personer med lav inntekt kan startlånet kombineres med tilskudd og/eller bostøtte. Søknad om Startlån behandles av den enkelte kommune. Den som får startlån må være varig vanskeligstilt, kunne betjene renter og avdrag på lånet og samtidig ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Videre må den konkrete boligen være egnet for husstanden, og rimelig i forhold til prisnivået på stedet. Det kan gis startlån til topp- eller fullfinansiering, eller til refinansiering av dyre lån. Tilskudd til etablering i egen bolig Tilskudd kan gis til kjøp, bygging, refinansiering og tilpasning av bolig. Tilskuddet er for de mest vanskeligstilte på boligmarkedet. Det legges vekt på at husstandens situasjon er av varig karakter. Tilskuddet kan brukes i kombinasjon med startlån og bostøtte og kan være en del av toppfinansieringen. Støtteordninger rettet mot kommuner og private utbyggere: Grunnlån Grunnlån kan gis til forbrukere, utbyggere, borettslag, kommuner, fylkeskommuner, selskaper og andre aktører. For å oppnå grunnlån må prosjektene ha tilfredsstillende måloppnåelse innenfor kvalitetsområdene universell utforming, miljø og energi, være nøkterne og innenfor Husbankens arealgrenser. Husbanken kan gi grunnlån på inntil 80 prosent av prosjektkostnadene eller salgsprisen på selveide boliger, og inntil 75 prosent til borettslag. Investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjem Dette tilskuddet gis kun til kommuner. Investeringstilskuddet skal stimulere kommunene til å fornye og øke tilbudet av plasser i sykehjem og omsorgsboliger for personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester. Målgruppe for tilskuddet er personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester uavhengig av alder og diagnose, herunder eldre, personer med langvarige somatiske sykdommer, personer med utviklingshemming og andre med nedsatt funksjonsevne, personer med psykiske og sosiale problemer, personer med rusproblemer og personer som har behov for øyeblikkelig hjelp. Tilskudd til tilpasning Tilskudd til tilpasning skal bidra til å sikre egnede boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet, med nedsatt funksjonsevne. Tilskudd til tilpasning tildeles enkeltpersoner som har behov for tilrettelagt bolig. Det skal vektlegges at tilpasningsbehovet er av varig karakter. Familier med funksjonshemmede barn skal være høyt prioritert ved tildeling av tilskudd. Tilskudd til utleieboliger Tilskudd til utleieboliger skal bidra til flere egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Utleieboligene skal ha funksjonell og god standard. Husbanken kan gi tilskudd til utleieboliger til kommuner, stiftelser og andre som bidrar til etablering av kommunalt disponerte utleieboliger. For utleieboliger som er eid av andre enn kommuner skal det tinglyses en klausul om at kommunen har tildelingsrett i minst 20 år. Det kan gis tilskudd til spesialinnredning/ spesialtilpasning/ombygging både i forhold til tilrettelegging av boligen og uteområder, som f.eks utvendig terrengarbeid der det er nødvendig for å bedre tilgjengeligheten. Tilskuddet kan utgjøre inntil 100 prosent av godkjente tilpasningskostnader og gjøres etter en økonomisk behovsprøving. Kompetansetilskudd- bærekraftig bolig- og byggkvalitet Husbankens kompetansetilskudd til bærekraftig boligog byggkvalitet skal være en pådriver for utvikling og bruk av nye løsninger og metoder i bolig- og byggsektoren. Tilskuddet skal bidra til flere miljøvennlige og universelt utformede boliger, bygg og uteområder, og til å heve kompetansen om bærekraftige kvaliteter. 32 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 EKSEMPEL PÅ TREFFSI KKERTTILTAK Asker kommuneutnytter Startlån: Askerkommuneleggerstor vekt på å utnytte Husbankens låne- og støtteordningersomboligsosialevirkemidlerfor å bidratil at blant annetvanskeligstiltekan kjøpebolig. I 2013 og 2014 har kommunengjennomførten satsingpå å utnytte startlånoverforbeboerei kommunalbolig. I løpet av perioden2013-2014har totalt 15 beboerei kommunalbolig, kjøpt bolig med hjelp av Startlån. I sammeperiodehar 10 brukereuten et sted og bo, ogsåkjøpt bolig. Gjennomboligkjøpetsikres brukerneen stabil og varig bosituasjon,samtidigsom dette er med på å frigjørekommunaleboliger til andrevanskeligstilte. Kommunale støtteordninger Dekommunalestøtteordningene er rettet mot vanskeligstilte på boligmarkedet.Husbankens støtteordninger skalalltid væreutnyttet før kommunalestøtteordninger vurderes. OVERSIKT OVERKOMMUNALE STØTTEORDNINGER: • Kommunalhusleiestøtte • Sosialhjelp Kommunalhusleiestøtte Leietakerei omsorgsboligog spesielttilrettelagte boligerkan søkeom kommunalhusleiestøtte.Dette er en stønadsom kommerpå toppenav Husbankens bostøtte.Kommunenvil kommetilbake med en sak vedrørendeden kommunalehusleiestøtten. Sosialhjelp EtterLovom sosialetjenesteri NAVskal de som ikke har egnemidler til å dekkeløpendeutgifter til blant annet bolig, få dekketdette av kommunen.Sosialhjelp til dekningav husleie,strøm,og kommunaleavgifter knyttet til boligen,er en behovsprøvd ytelsesom innvilgesav NAV.NAVkan ogsåinnvilge depositum,til de som ikke selv har midler,eller på annenmåte har mulighet til å skaffetilveie depositum.NAVyter som regel garantifor depositum.Denneordningener noe omstridt.Kommunenarbeidermed å se på muligheter for å forbedregarantiordningen. NAVkan ogsåi gitte tilfeller, yte lån til depositum. FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER2015 – 2026 | 33 Oppsummering av prioriterte virkemidler Det foreslås følgende virkemidler for å oppnå de boligpolitiske målene i Asker: PRIORITERTE VIRKEMIDLER INNENFOR PLAN- OG BYGNINGSLOVEN: Juridisk bindende arealplaner (kommuneplan, reguleringsplaner) Planreserve og planleggingsressurser Lokalisering av boligfelt/bebyggelse fastsettes i arealplan Krav til boligtype, boligsammensetning og utnyttelse fastsettes i arealplan Reduserte krav - til universell utforming, uteoppholdsarealer og lavere parkeringsnorm fastsettes i arealplan og utbyggingsavtale Bestemmelser som åpner for bruk av urbant jordskifte i reguleringsplan vurderes der det er aktuelt Utbyggingsavtaler Aktiv bruk av utbyggingsavtaler Bruk av anleggsbidragsmodellen vurderes PRIORITERTE VIRKEMIDLER INNENFOR KOMMUNAL EIENDOMSPOLITIKK: Strategisk kjøp av eiendom vurderes i forbindelse med strategi for kommunal eiendom Salg av kommunal eiendom med krav til kvalitet, pris og sluttbruker Kjøp og utvikling av kommunale boliger Salg av kommunale utleieboliger i planesone Hagaløkka/Askerlia, slik at antall kommunale boliger i dette området tilsvarer gjennomsnittet for Asker. Fortsatt øremerke noen kommunale boliger som personalboliger i rekrutteringsøyemed Vurdere bruk av «leie til eie» som virkemiddel for at flest mulig skal kunne eie egen bolig Samarbeide med private utleieaktører Vurdere bruk av tilvisningsavtaler Ved framtidig utvikling av Hønsjordene vil det bli vurdert om det, på deler av området, skal utvikles et utleieprosjekt hvor Asker kommune får tilvisningsrett på en andel av utleieboligene Bruk av Asker Eiendomsforvaltning AS til å bygge boliger for vanskeligstilte Vurdere bruk av Stiftelsen Ungdomsboliger til å bygge rimelige utleieboliger for ungdom PRIORITERT OMRÅDE INNENFOR HUSBANKENS VIRKEMIDLER: Fortsatt utnytte Husbankens låne- og tilskuddsordninger som virkemidler for blant annet å sikre at vanskeligstilte kan kjøpe bolig, hvor Startlån er det mest sentrale KOMMUNALE STØTTEORDNINGER: Kommunal husleiestøtte Sosialhjelp 34 | FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER 2015 – 2026 Kreditering: Forsideillustrasjon: “Heggedal sentrum”, Jarmund/Vigsnæs AS / Tandberg Eiendom AS, s.2 og 16: “Føyka/Elvely”, Dark arkitekter/ ADEPT/ Doug and Wolf, s 10: “Billingstadsletta vest”, Nordic — Office of Architecture, alle andre foto: Tor Arne Midtbø/Asker kommune Design: Gjerholm design Knud Askersvei 25 Postboks 353, 1372 Asker kommune www.asker.kommune.no
© Copyright 2024